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Le marché tertiaire en région lyonnaise -
                                                                    Octobre 2012

                                                                        -    La location de 11 300 m² de bureaux neufs en clé en
Lyon: un marché impacté                                                      main par Véolia sur le secteur        du carré de Soie à
par le manque de grandes                                                     Villeurbanne

transactions                                                            -    La location de 3 277 m² de bureaux neufs par Alstom Grid
                                                                             dans l’immeuble Les Allées du Parc à St Priest

                                                                        -    La location de 3 085 m² de bureaux anciens par Segula
                                                                             Technologies à Bron
Entre attentisme et nouveaux besoins
                                                                        -    L’achat de 2 897 m² de bureaux neufs par la CPAM, sur
Dans un contexte économique difficile, le marché tertiaire                   Greenopolis dans le 9ème arrondissement
lyonnais subit l’impact du manque de transactions sur le segment
des grandes surfaces. Avec un peu plus de 125 000 m² placés             -    L’achat de 2 510 m² de bureaux neufs par Fiduciaire
au 30 septembre, le marché enregistre une baisse de 20% par                  Centrex, Avenue Félix Faure dans le 7ème arrondissement
rapport à la même période l’année dernière.                             -    La location de 2 263 m² de bureaux anciens par Adetel
                                                                             Group dans l’immeuble Val d’Ecully
24 transactions de plus de 1 000 m² ont été enregistrées cette
année et représentent 46% du total des surfaces consommées.
Notons qu’en période de crise, le segment « mid-market »              Forte érosion de l’offre locative
(surfaces entre 1 000 et 3 000 m²) a un poids plus important sur      L’offre locative a diminué de 20% sur les douze dernier mois . Le
le marché. 2009 a été l’année la moins performante de ces 5           taux de vacance est désormais passé sous la barre des 5%.
dernières années, et alors que la part du « mid-market » oscille      Notons que l’offre immédiate de seconde main baisse de 15%
entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près de 30%       alors que l’offre immédiate neuve diminue de près de 28%. Dans
cette année-là. L’année 2012 suit le même chemin en affichant à       le même temps, les pré-commercialisations continuent d’être
la fin du 3ème trimestre 29% des volumes transactés sur ce type       importantes : près de 40% des surfaces aujourd’hui en chantier
de surface.                                                           ont d’ores et déjà trouvé preneur et les négociations en cours
Le marché doit également faire face à une importante pénurie          devraient confirmer cette tendance.
d’offres neuves et de grandes surfaces sur les secteurs les plus      Cependant la situation demeure contrastée d’un secteur à l’autre
prisés. Le manque de grandes transactions résulte finalement          bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve en-dessous
plus d’un manque d’offre adapté que d’une absence de                  de la moyenne régionale. Certains secteurs du centre de Lyon se
demande.                                                              trouvent d’ores et déjà en situation de pénurie comme la Part-
En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les secteurs     Dieu, Presqu’Ile Confluence et le 6e arrondissement, où le taux
les plus recherchés du centre de Lyon, les grands utilisateurs        de vacance immédiat est nettement en-deçà des 4%. Sur ces
sont toujours présents et ont été actifs. D’autres grandes            trois secteurs l’offre neuve est également réduite. A contrario, les
transactions sont attendues d’ici quelques semaines et devraient      secteurs de Villeurbanne ou de la périphérie ont encore des
venir soutenir les résultats en toute fin d’année.                    disponibilités importantes, y compris dans le neuf.

Transactions : activité soutenue sur le segment du « mid-
market »                                                              Loyers : les écarts se creusent
Parmi les principales transactions de référence, on peut              Le loyer prime de la Part-Dieu reste stable à 270€ HT/m²/an, bien
notamment retenir :                                                   que certaines opérations ponctuelles se traitent à plus de
Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Octobre 2012 2




285€/m². Le prime sur le secteur Presqu’Ile est de 260€               Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la qualité
HT/m²/an et de 240€ HT/m²/an pour le 6e arrondissement.               des offres et des prestations. Les bâtiments énergivores sont
                                                                      bannis et la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) devient
Notons également une poussée des loyers « top décile » se
                                                                      une évidence en s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des
rapprochant nettement des loyers prime sur la plupart des
                                                                      charges.
secteurs établis. Le loyer « top décile » correspond à la moyenne
des 10% des valeurs locatives les plus élevées sur les
                                                                      Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de
transactions supérieures à 100 m². Les transactions les plus
                                                                      seconde main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’hui
hautes se font en moyenne autour de 238€ HT /m²/an sur l’intra-
                                                                      on s’aperçoit que les grandes entreprises qui se réorganisent sur
muros et 174€ HT /m²/an en périphérie.
                                                                      de très grandes surfaces, pouvant atteindre 15 ou 20 000 m², ont
Les valeurs des actifs de seconde main stagnent et                    l’obligation d’avoir un service associé de restauration pour traiter
s’échelonnent    autour    120€ HT/m²/an         en   périphérie et   l’aspect social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit
154€.HT/m²/an en intra-muros (moyenne des loyers sur les 12           être pris en compte dans la définition des futurs projets.
derniers mois). Nous observons également une grande disparité
selon les secteurs. L’écart se creuse entre les secteurs              De par le déficit d’offres sur les principaux secteurs, les pré
recherchés et les secteurs secondaires.                               commercialisations devraient encore s’accélérer et les surfaces
                                                                      mises en chantier trouver rapidement preneurs. La réhabilitation
                                                                      d’immeubles obsolètes devient un enjeu important sur le marché
Notre vision pour demain                                              lyonnais et de nouveaux projets de ce type sont déjà
                                                                      programmées.
L’année 2012 va subir les effets conjugués de la pénurie d’offres
neuves de grandes surfaces et l’attentisme des grands                 Les valeurs locatives devraient rester stables sur l’ensemble des
utilisateurs. Dans un contexte économique incertain, le volume        secteurs géographiques sur le second semestre.
global de la demande placée sur l’année devrait être en nette
diminution par rapport à la très bonne année 2011. Cependant,         L’animation du marché lyonnais est venu du « mid-market », à
une transaction supérieure à 20.000 m² est attendue d’ici la fin      savoir les surfaces entre 1 000 et 3 000 m². Cette tendance
d’année, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le retard       observée depuis le début de l’année, continue de se confirmer.
pris par le marché. Compte tenu des résultats enregistrés à ce        Les fondamentaux solides du marché lyonnais (diversité de
jour, nous prévoyons une contraction de la demande placée sur         l’offre, qualité des opérations, secteurs alternatifs…) permettent
l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160 000 et 180 000         de faire face au contexte actuel. Le marché lyonnais s’organise
m² placés sur l’agglomération lyonnaise.                              pour répondre et anticiper les évolutions du comportements des
                                                                      utilisateurs.
Cela ne signifie pas pour autant que les grands utilisateurs ont
déserté le marché lyonnais. Les besoins existent mais dans un
contexte économique défavorable, les entreprises se donnent le
temps de la réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur
projet immobilier. Cela entraine des reports de décisions et
parfois des changements de stratégie. La diversité du tissu
économique lyonnais permet de faire face à ce type de
conjoncture. En effet, certains secteurs moins impactés par la
crise soutiennent l’activité sur la marché tertiaire lyonnais.


Nous restons sereins sur la commercialisation d’immeubles neufs
et de qualité. Le taux de vacance devrait diminuer sur cette
catégorie d’actifs et la hausse des loyers sur les actifs prime est
d’ores et déjà actée sur les secteurs recherchés.
Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Octobre 2012 3




Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 30 septembre 2012
                                     Demande      Evol. demande                                                    Loyer moy.
                                                                    Offre      Taux de         Loyer "top
                                   placée au 30      placéee                                                         de 2nde
         Secteur CECIM                                            immédiate    vacance           prime"
                                    septembre           (3T                                                           main
                                                                    (m²)      immédiat         (€/m²/an)
                                     2012 (m²)    2012/3T2011)                                                      (€/m²/an)

             Presqu'île               4 536            2%           7 315       3,1%                260                 179

            Confluence                2 895           -15%          5 396       2,9%                255                 182

         Vaise / Fourvière            10 433          -25%         17 306       3,7%                205                 135

        Lyon 6° / Préfecture          4 207           -49%         15 822       3,5%                240                 197

        Tonkin / Saint Clair          5 440           -43%         11 673       5,2%                185                 140

    Villeurbanne / Carré de Soie      13 303          178%         23 082      12,4%                185                 144

             Part Dieu                23 896          -52%         23 177       2,2%                270                 167

        Hôpitaux / Lyon 8°            5 330           55%          19 494       6,9%                185                 126

         Lyon 7° / Gerland            14 805           4%          27 360       4,9%                215                 129

         Total Intramuros             84 845          -24%         150 625      4,1%                270                 154

          Grand Lyon Est              18 309          -6%          40 247       8,7%                155                 125

      Grand Lyon Sud Ouest            4 053           220%          5 463       3,3%                150                 120

      Grand Lyon Nord Ouest           9 280           -53%         48 663       7,9%                175                 111

          Autres secteurs             10 092          50%          23 748       5,0%                170                 116

         Total Périphérie             41 734          -12%         118 121      6,5%                175                 118

     Total Région Lyonnaise          126 579          -20%         268 746      4,9%                270                 143




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Le marché tertiaire en région lyonnaise – Octobre 2012


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Le marché tertiaire en région lyonnaise - Octobre 2012

  • 1. Le marché tertiaire en région lyonnaise - Octobre 2012 - La location de 11 300 m² de bureaux neufs en clé en Lyon: un marché impacté main par Véolia sur le secteur du carré de Soie à par le manque de grandes Villeurbanne transactions - La location de 3 277 m² de bureaux neufs par Alstom Grid dans l’immeuble Les Allées du Parc à St Priest - La location de 3 085 m² de bureaux anciens par Segula Technologies à Bron Entre attentisme et nouveaux besoins - L’achat de 2 897 m² de bureaux neufs par la CPAM, sur Dans un contexte économique difficile, le marché tertiaire Greenopolis dans le 9ème arrondissement lyonnais subit l’impact du manque de transactions sur le segment des grandes surfaces. Avec un peu plus de 125 000 m² placés - L’achat de 2 510 m² de bureaux neufs par Fiduciaire au 30 septembre, le marché enregistre une baisse de 20% par Centrex, Avenue Félix Faure dans le 7ème arrondissement rapport à la même période l’année dernière. - La location de 2 263 m² de bureaux anciens par Adetel Group dans l’immeuble Val d’Ecully 24 transactions de plus de 1 000 m² ont été enregistrées cette année et représentent 46% du total des surfaces consommées. Notons qu’en période de crise, le segment « mid-market » Forte érosion de l’offre locative (surfaces entre 1 000 et 3 000 m²) a un poids plus important sur L’offre locative a diminué de 20% sur les douze dernier mois . Le le marché. 2009 a été l’année la moins performante de ces 5 taux de vacance est désormais passé sous la barre des 5%. dernières années, et alors que la part du « mid-market » oscille Notons que l’offre immédiate de seconde main baisse de 15% entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près de 30% alors que l’offre immédiate neuve diminue de près de 28%. Dans cette année-là. L’année 2012 suit le même chemin en affichant à le même temps, les pré-commercialisations continuent d’être la fin du 3ème trimestre 29% des volumes transactés sur ce type importantes : près de 40% des surfaces aujourd’hui en chantier de surface. ont d’ores et déjà trouvé preneur et les négociations en cours Le marché doit également faire face à une importante pénurie devraient confirmer cette tendance. d’offres neuves et de grandes surfaces sur les secteurs les plus Cependant la situation demeure contrastée d’un secteur à l’autre prisés. Le manque de grandes transactions résulte finalement bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve en-dessous plus d’un manque d’offre adapté que d’une absence de de la moyenne régionale. Certains secteurs du centre de Lyon se demande. trouvent d’ores et déjà en situation de pénurie comme la Part- En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les secteurs Dieu, Presqu’Ile Confluence et le 6e arrondissement, où le taux les plus recherchés du centre de Lyon, les grands utilisateurs de vacance immédiat est nettement en-deçà des 4%. Sur ces sont toujours présents et ont été actifs. D’autres grandes trois secteurs l’offre neuve est également réduite. A contrario, les transactions sont attendues d’ici quelques semaines et devraient secteurs de Villeurbanne ou de la périphérie ont encore des venir soutenir les résultats en toute fin d’année. disponibilités importantes, y compris dans le neuf. Transactions : activité soutenue sur le segment du « mid- market » Loyers : les écarts se creusent Parmi les principales transactions de référence, on peut Le loyer prime de la Part-Dieu reste stable à 270€ HT/m²/an, bien notamment retenir : que certaines opérations ponctuelles se traitent à plus de
  • 2. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Octobre 2012 2 285€/m². Le prime sur le secteur Presqu’Ile est de 260€ Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la qualité HT/m²/an et de 240€ HT/m²/an pour le 6e arrondissement. des offres et des prestations. Les bâtiments énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) devient Notons également une poussée des loyers « top décile » se une évidence en s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des rapprochant nettement des loyers prime sur la plupart des charges. secteurs établis. Le loyer « top décile » correspond à la moyenne des 10% des valeurs locatives les plus élevées sur les Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de transactions supérieures à 100 m². Les transactions les plus seconde main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’hui hautes se font en moyenne autour de 238€ HT /m²/an sur l’intra- on s’aperçoit que les grandes entreprises qui se réorganisent sur muros et 174€ HT /m²/an en périphérie. de très grandes surfaces, pouvant atteindre 15 ou 20 000 m², ont Les valeurs des actifs de seconde main stagnent et l’obligation d’avoir un service associé de restauration pour traiter s’échelonnent autour 120€ HT/m²/an en périphérie et l’aspect social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit 154€.HT/m²/an en intra-muros (moyenne des loyers sur les 12 être pris en compte dans la définition des futurs projets. derniers mois). Nous observons également une grande disparité selon les secteurs. L’écart se creuse entre les secteurs De par le déficit d’offres sur les principaux secteurs, les pré recherchés et les secteurs secondaires. commercialisations devraient encore s’accélérer et les surfaces mises en chantier trouver rapidement preneurs. La réhabilitation d’immeubles obsolètes devient un enjeu important sur le marché Notre vision pour demain lyonnais et de nouveaux projets de ce type sont déjà programmées. L’année 2012 va subir les effets conjugués de la pénurie d’offres neuves de grandes surfaces et l’attentisme des grands Les valeurs locatives devraient rester stables sur l’ensemble des utilisateurs. Dans un contexte économique incertain, le volume secteurs géographiques sur le second semestre. global de la demande placée sur l’année devrait être en nette diminution par rapport à la très bonne année 2011. Cependant, L’animation du marché lyonnais est venu du « mid-market », à une transaction supérieure à 20.000 m² est attendue d’ici la fin savoir les surfaces entre 1 000 et 3 000 m². Cette tendance d’année, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le retard observée depuis le début de l’année, continue de se confirmer. pris par le marché. Compte tenu des résultats enregistrés à ce Les fondamentaux solides du marché lyonnais (diversité de jour, nous prévoyons une contraction de la demande placée sur l’offre, qualité des opérations, secteurs alternatifs…) permettent l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160 000 et 180 000 de faire face au contexte actuel. Le marché lyonnais s’organise m² placés sur l’agglomération lyonnaise. pour répondre et anticiper les évolutions du comportements des utilisateurs. Cela ne signifie pas pour autant que les grands utilisateurs ont déserté le marché lyonnais. Les besoins existent mais dans un contexte économique défavorable, les entreprises se donnent le temps de la réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur projet immobilier. Cela entraine des reports de décisions et parfois des changements de stratégie. La diversité du tissu économique lyonnais permet de faire face à ce type de conjoncture. En effet, certains secteurs moins impactés par la crise soutiennent l’activité sur la marché tertiaire lyonnais. Nous restons sereins sur la commercialisation d’immeubles neufs et de qualité. Le taux de vacance devrait diminuer sur cette catégorie d’actifs et la hausse des loyers sur les actifs prime est d’ores et déjà actée sur les secteurs recherchés.
  • 3. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Octobre 2012 3 Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 30 septembre 2012 Demande Evol. demande Loyer moy. Offre Taux de Loyer "top placée au 30 placéee de 2nde Secteur CECIM immédiate vacance prime" septembre (3T main (m²) immédiat (€/m²/an) 2012 (m²) 2012/3T2011) (€/m²/an) Presqu'île 4 536 2% 7 315 3,1% 260 179 Confluence 2 895 -15% 5 396 2,9% 255 182 Vaise / Fourvière 10 433 -25% 17 306 3,7% 205 135 Lyon 6° / Préfecture 4 207 -49% 15 822 3,5% 240 197 Tonkin / Saint Clair 5 440 -43% 11 673 5,2% 185 140 Villeurbanne / Carré de Soie 13 303 178% 23 082 12,4% 185 144 Part Dieu 23 896 -52% 23 177 2,2% 270 167 Hôpitaux / Lyon 8° 5 330 55% 19 494 6,9% 185 126 Lyon 7° / Gerland 14 805 4% 27 360 4,9% 215 129 Total Intramuros 84 845 -24% 150 625 4,1% 270 154 Grand Lyon Est 18 309 -6% 40 247 8,7% 155 125 Grand Lyon Sud Ouest 4 053 220% 5 463 3,3% 150 120 Grand Lyon Nord Ouest 9 280 -53% 48 663 7,9% 175 111 Autres secteurs 10 092 50% 23 748 5,0% 170 116 Total Périphérie 41 734 -12% 118 121 6,5% 175 118 Total Région Lyonnaise 126 579 -20% 268 746 4,9% 270 143 .
  • 4. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Tétris - Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Magali Pousson Laurent Vallas Stéphane Jullien Consultante Géomarketing Directeur Agence Responsable département Bureaux Etudes et Recherche Lyon Jones Lang LaSalle Lyon Jones Lang LaSalle lyon +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 magali.pousson@eu.jll.com laurent.vallas@eu.jll.com Stephane.jullien@eu.jll.com Le marché tertiaire en région lyonnaise – Octobre 2012 www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l'article L.122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l'usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nous ont été fournis et dont nous pensons qu'ils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantir l'absence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin d'apporter les corrections nécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.