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• Les contraintes qui pèsent sur les opérateurs, les investissements requis pour financer l’évolution de leurs activités, et les réflexions autour du développement durable et du « mix énergétique » de demain…
• …Qui se traduisent par un double défi immobilier : accompagner la croissance, tout en maîtrisant les coûts.
• Demain : des enjeux de croissance durable qui s’accentueront, et pourront inciter les plus ambitieux à adopter le « smart-building » afin de réconcilier rationalisation et exemplarité.

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Le secteur de l'energie

  1. 1. Le Secteur de l’énergie en 2013 : Anticiper afin de mieux répondre aux enjeux de croissance et de refonte des activités A la recherche d’un nouveau business model… Un secteur d’activité sous contraintes Compte tenu de sa place stratégique dans l'économie et dans les revenus de l'État, l’énergie est un secteur d’activité au sein duquel les pouvoirs publics s’investissent beaucoup. En France, cette implication est d’autant plus forte que les réserves énergétiques nationales sont limitées, tandis que l’économie française se distingue comme le 7e plus gros consommateur d’énergie au monde. La sécurité d’approvisionnement a de ce fait toujours figuré au rang de priorité dans l’Hexagone et le fonctionnement du secteur est particulièrement règlementé : la production, le transport et la distribution d’énergie sont considérés comme des missions de service public, dont les objectifs et les modalités de mise en œuvre font l’objet de contrats conclus avec l’État. Au cadre législatif français s’ajoute la dynamique européenne. L’Union Européenne s’est engagée, dès 1996, dans la voie de la libéralisation du marché de l’électricité et du gaz naturel. Les directives en vigueur s’appliquent dans tous les Etats-membres. Sécurité d’approvisionnement, interconnexion des marchés nationaux, libre-concurrence, tarifs abordables pour tous et protection de l’environnement en sont les principaux piliers. En France, l’ouverture à la concurrence des activités de production et de commercialisation a profondément modifié l’organisation et les métiers des « opérateurs historiques». Aux côtés des acteurs « traditionnels », de nouveaux intervenants apparaissent, en lien avec le déploiement des énergies renouvelables et la politique d’efficacité énergétique promue par les autorités. L’environnement devient particulièrement complexe, en proie à une réglementation de plus en plus contraignante et à la multiplication du nombre de fournisseurs. Les opérateurs doivent donc adapter leurs stratégies de développement, et de commercialisation, leurs relations clients et leurs modes de travail. D’importants investissements requis pour soutenir l’évolution du secteur Le secteur se heurte de plus en plus à la raréfaction des ressources : les efforts déployés pour atteindre, transporter et distribuer de nouvelles sources de pétrole, de charbon et de gaz ne cessent de croître. En outre, la qualité de la matière première est parfois moins bonne et impose des traitements coûteux. Par ailleurs, les enjeux environnementaux et l’état actuel des réseaux rendent indispensables des investissements massifs pour renouveler et remettre à niveau les infrastructures vieillissantes. Une entreprise ardue dans le contexte d’austérité actuel, qui impose à chacun de surveiller ses niveaux de rentabilité… La décennie à venir devrait donc faire de la maîtrise des coûts et de l'accès à de nouvelles sources de financement une priorité pour l’ensemble des opérateurs. La recherche d’un nouveau « mix énergétique » L’énergie fait actuellement l’objet d’un vaste débat, alimenté par la prise de conscience, dans l’opinion publique, de la finitude des ressources naturelles et primaires. De récentes crises ont mis en exergue les risques d’une trop grande dépendance de nos économies vis-à-vis de certaines sources d’énergie ou zones géographiques du monde. Les démarches en faveur du développement durable trouvent par ailleurs de plus en plus d’écho, posant la question de l’impact des activités humaines sur l’environnement - comme dans le cas de l’exploitation intensive de gisements de plus en plus difficiles à atteindre. Le secteur est donc confronté à un important défi pour les années à venir : continuer à soutenir la croissance, tout en en réinventant un mix énergétique diversifié, moins gourmand en énergies fossiles et peu émetteur de CO2. De nombreux opérateurs travaillent ainsi au développement de nouvelles sources d’énergie plus respectueuses de l’environnement : l’hydraulique, l’éolien, le photovoltaïque, la biomasse... Ils voient dans la R&D un investissement indispensable pour assurer une croissance de long terme, à travers l’exploitation de technologies émergentes telles que
  2. 2. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 2 les bioénergies, la pile à combustible, la captation et le stockage souterrain du CO2, le nucléaire de 4e génération… Une opportunité : le Développement Durable Le secteur de l’énergie tel qu’il fonctionne aujourd’hui est confronté à une contradiction de taille : d’un côté, il tarifie ses activités en fonction des volumes distribués ; de l’autre, les injonctions du Développement Durable lui imposent de sensibiliser les consommateurs aux bonnes pratiques en matière d’économies d’énergie. Il devient donc indispensable de repenser le modèle économique, afin de passer de la logique de production d’hier à la logique de gestion de la consommation demain. Une réflexion confortée par les ambitions des autorités européennes et nationales. En témoignent les engagements récemment réaffirmés, dans le cadre de la loi « Grenelle II », en matière de division des émissions de gaz à effet de serre, de réduction de l’intensité énergétique, de taux de couverture des besoins énergétiques grâce aux énergies renouvelables… Résultat : le Développement Durable est au cœur de l’actualité et la position des entreprises en la matière relève de plus en plus d’une approche proactive. Aux côtés du déploiement des énergies nouvelles, elles œuvrent en faveur de l’efficacité énergétique – par ailleurs « encouragée » par le dispositif gouvernemental des Certificats d’Economie d’Energie (CEE), qui impose la mise en place d’actions visant à réduire la consommation énergétique de leur clientèle. Les démarches durables bouleversent donc indéniablement la donne et se posent comme un puissant levier de refonte du secteur. Une tendance à surveiller de près. L’interview de Frédéric Gonand, Professeur d’économie associé à Paris-Dauphine « Les enjeux macro-économiques qui pèsent sur les acteurs du secteur diffèrent grandement selon le marché sur lequel ils opèrent. La question du financement, en revanche, est un point crucial pour tous. Et les politiques en faveur d’une hausse des gains d’efficacité énergétique sont de nature à peser sur l’activité du secteur. » Etat des lieux en 2013. Quels défis les groupes d’énergie doivent-ils relever aujourd’hui? F.G. : Pour comprendre les enjeux qui pèsent sur ces entreprises, il est important de distinguer les énergies dont les coûts de transports sont élevés (comme c’est le cas pour l’électricité), de celles aux coûts faibles (le pétrole). Le pétrole pouvant être transporté à moindres frais sur de grandes distances, son marché est mondial. A l’inverse, compte tenu de la déperdition d’énergie et des coûts attachés au transport de l’électricité, les opérateurs s’adressent à un marché essentiellement national. Le gaz occupe quant à lui une situation intermédiaire, avec un coût de transport moyen, permettant à ses opérateurs de bâtir une offre dédiée à un marché régional (Europe, Amérique ou Asie). Cette distinction permet de comprendre le niveau de risque macro-économique auquel les opérateurs de l’énergie sont aujourd’hui confrontés. On comprend en effet qu’un producteur d’électricité qui opère en France subit de plein fouet la crise française. En comparaison, le pétrolier jouit d’une situation un peu plus confortable, puisqu’il a la possibilité de compenser les effets de la morosité européenne en se concentrant sur les économies les plus dynamiques du globe. Les questions d’efficacité énergétique sont elles aussi d’une grande importance. Pour les opérateurs du secteur, quoiqu’on en dise, elles constituent un manque à gagner non négligeable, en réduisant chaque année la taille du marché national de la production d’énergie – de l’ordre de 0,8% par an actuellement, mais avec un objectif des pouvoirs publics plus proche des 2% annuels. Pour l’ensemble de l’économie, c’est un progrès – une croissance moins gourmande en énergie. Pour les acteurs du secteur, c’est un défi à long terme. Enfin, l’ensemble des acteurs sont aujourd’hui confrontés à la question du financement de leurs projets. Car même si la concentration du secteur rend possible des effets d’échelle importants, les investissements requis pour entretenir les infrastructures d’extraction et d’acheminement sont colossaux, d’autant que la capacité de prêts des banques est bridée par les conséquences de la crise et les nouvelles réglementations, et qu’il y a parfois un retard d’investissements en infrastructures d’énergie à rattraper. Que penser de l’émergence des nouveaux acteurs suite à l’ouverture à la concurrence ? Sont-ils en capacité de « déstabiliser » les opérateurs historiques ? F.G. : Je ne le pense pas. Il faut, en la matière, distinguer la production d’énergie des services associés à sa consommation. La production d’énergie requiert des investissements importants, elle favorise les gros acteurs. Les intervenants de taille plus modeste ont davantage de chance dans le secteur des services associés à l’énergie, où les effets d’échelle sont moins importants.
  3. 3. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 3 Enfin, pouvez-vous nous dire un mot sur les enjeux de transition énergétique et de développement des énergies nouvelles ? Quelle réalité ces questions très médiatisées ont-elle aujourd’hui chez les opérateurs? F.G. : Bien sûr, tous les acteurs du secteur sont conscients du fait que leurs activités dépendent de ressources fossiles finies et qu’il deviendra, tôt ou tard – c’est d’ailleurs là la question : quand ? - de plus en plus coûteux de les exploiter. Pour autant, je pense que si la transition énergétique se prépare longtemps en avance, la question centrale est celle de la vitesse avec laquelle elle doit être conduite. Si les prix des ressources fossiles continuent à augmenter, une transition trop lente fera perdre des opportunités d’économies de facture énergétique. Mais il est aussi possible d’aller un peu trop vite, en investissant massivement dans des technologies d’énergie encore non mûres - et donc onéreuses. Tout est une question de curseur. En termes immobiliers, un double défi : accompagner la croissance, tout en maîtrisant les coûts Les enjeux macro-économiques auxquels sont confrontés les opérateurs de l’énergie ont une grande influence sur leurs choix immobiliers. Les déménagements recensés au cours des 3 dernières années pour le secteur en Ile-de-France, où est réunie la quasi-totalité des sièges et des centres nationaux d’expertise, en fournissent un bon exemple. A noter que les tendances détaillées ci-après sont fortement influencées par la stratégie immobilière d’EDF : l’opérateur est particulièrement actif sur le plan immobilier ; il représente 25% des transactions recensées, culminant à 50% au sein du « top 10 » (des proportions vraies en Régions également). La preuve, s’il en fallait, que l’immobilier peut être un formidable outil au service de la stratégie et du management. Les logiques de regroupement et de consolidation constituent le premier motif de déménagement, témoignant tout à la fois des contraintes de financement, d’organisation et d’image qui pèsent sur le secteur : - La consolidation immobilière est d’abord un levier d’économies d’échelle et de maîtrise des coûts ; elle répond aux enjeux de bonne gestion imposés par les investissements requis pour l’entretien de l’infrastructure actuelle et pour l’invention de celle de demain. - Le regroupement sur site unique favorise la refonte des métiers et le développement de nouvelles activités. - Enfin, il est l’occasion de gagner en visibilité : afin d’être « lu » comme un acteur de poids sur la scène nationale et sur les marchés internationaux. Areva, qui a fait le choix, début 2013, de déménager ses équipes de la rue Lafayette (dont notamment les membres de son Directoire et de sa Direction Générale) pour les réunir dans sa tour à La Défense, illustre parfaitement cette logique. Le groupe voit dans le regroupement « un choix managérial important », visant à « améliorer la performance, en rapprochant les fonctions supports des unités opérationnelles, en facilitant les synergies et en fluidifiant la circulation de l’information ». Il inscrit également sa décision immobilière dans « une démarche de bonne gestion, permettant au groupe d’économiser 20 millions d’euros par an sur ses frais de fonctionnement ». En matière de localisation, les impératifs de rationalisation, conjugués aux importants besoins en surfaces des acteurs (34% des mouvements se portent sur des bureaux supérieurs à 2.000 m²), les conduisent à privilégier des implantations hors de Paris : 83% des mouvements recensés en Ile-de-France depuis 2010 ont lieu dans des bureaux implantés en 1e et 2e Couronnes, dans le Croissant Ouest en particulier. En parallèle de ces stratégies d’optimisation, les choix immobiliers du secteur traduisent également un dynamisme certain : une grande part des mouvements sont motivés par des enjeux de croissance d’effectifs, et/ou par la volonté d’offrir un environnement plus qualitatif aux collaborateurs, plus adapté aux nouveaux modes de travail. 2 déménagements sur 3 concernent des bureaux rénovés, neufs ou restructurés. 1 sur 4 se produit dans des locaux bénéficiant du label HQE - une tendance à rattacher sans doute également à la nécessaire exemplarité des opérateurs en matière de développement durable, compte tenu de leur implication dans ces sujets. Ces logiques sont plus ancrées encore lorsque l’on analyse le top 10 des transactions du secteur : 9 choix sur 10 se portant sur des immeubles neufs ou rénovés, et presque toujours labellisés. Demain ? Les enjeux de croissance durable iront s’accentuant. Alors que l’ensemble des opérateurs réfléchit déjà à la « smart-city » du futur, on peut penser que, de même que le HQE s’impose aujourd’hui comme une « bonne pratique » incontournable pour la crédibilité des intervenants du secteur, le « smart-building » sera à son tour l’apanage des plus ambitieux. L’occasion de prouver à tous, et notamment à leurs clients potentiels, la supériorité de ces immeubles de nouvelle génération - issus du travail conjoint des architectes, des constructeurs et des promoteurs - dont la consommation énergétique, le niveau de charges et l’offre de services n’auront plus rien à voir avec les standards actuels.
  4. 4. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 4 Mouvements immobiliers 2010-2013 en Ile-de-France Localisation 11% 7% 26% Paris Quartier Central des Affaires Paris Intra Muros (hors QCA) 20% 12% La Défense Total Défense / Croissant Ouest : 45% Croissant Ouest (hors Défense) Les Portes de Paris (1e Couronne) 25% Total Paris intramuros: 17% Zones à bas coûts (2e Couronne) Total 1e et 2e couronnes : 38% Superficie occupée En nb de transactions 18% 7% Location vs. Acquisition Plus de 5 000 m² 28% De 2 000 à 4 999 m² 16% De 1 000 à 1999 m² Location De 500 à 999 m² Acquisition Moins de 500 m² 16% 93% 22% Plus de 2 000 m² : 34% Loyer / m² En nb de transactions 13% < 300 € 17% 3% Etat des locaux 39% 300 ≤ … < 400 € 53% 17% 17% Etat d'usage Rénové 400 ≤ … < 500 € Neuf / Non livré ≥ 500 € 41% Restructuré Loyer moyen 307 € Loyer haut de gamme 625 € Source : Jones Lang LaSalle
  5. 5. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 5 Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France EDF ENERGIES NOUVELLES Paris intra-muros dont Paris Centre Ouest e 1 Couronne e 2 Couronne Bois de Boulogne / Vincennes Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition Etat des locaux Localisation Provenance 2012 EDF 32 965 m² Acquisition Non livré + HQE Palaiseau Clamart 2010 EDF CNEN (Centre National d'Equipement Nucléaire) 22 000 m² Location Non livré + HQE Montrouge Montrouge 2012 RTE (Réseau de Transport d'Electricité) 14 400 m² Location Rénové + HQE Courbevoie La Défense 2012 EDF Energies Nouvelles 12 806 m² Location Neuf Montevrain Marne-La-Vallée 2011 ERDF 11 200 m² Location Rénové + HQE Nanterre Nanterre 2010 EDF 8 553 m² Location Rénové Levallois-Perret Paris 8e 2012 EDF-SOFINEL 8 000 m² Location Non livré + HQE Malakoff Montrouge 2013 AIR LIQUIDE 7 128 m² Location Neuf + HQE Bagneux Le Plessis Robinson 2010 ERDF 6 950 m² Location Rénové + HQE Noisy-le-Grand Marne-La-Vallée 2011 EDF Energies Nouvelles 6 600 m² Location Etat d'usage + HQE Courbevoie La Défense Source : Jones Lang LaSalle
  6. 6. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 6 Mouvements immobiliers 2008-2013 en Région Lyonnaise Localisation 3% 3% 3% 3% 3% 6% Part Dieu 3% 6% Lyon 7° / Gerland Tonkin / Saint Clair 42% Total Lyon Intramuros :81% Hôpitaux / Lyon 8° Lyon 6° / Préfecture Confluence Vaise / Fourvière 6% 10% Grand Lyon Est 10% Grand Lyon Nord Ouest Total Périphérie : 19% Grand Lyon Sud Est Plateau Nord Val de Saône 6% Superficie occupée 16% 3% En nb de transactions Location vs. Acquisition Plus de 2 000 m² 19% 42% De 1 000 à 1 999 m² De 500 à 999 m² Location De 100 à 499 m² 16% Acquisition 97% Moins de 100 m² Plus de 1 000 m² : 35% Loyer / m² 3% 28% En nb de transactions 3% Etat des locaux 100 ≤ … < 150 € 150 ≤ … < 200 € 48% 200 ≤ … < 250 € 21% Plus de 250 € 42% Etat d'usage 55% Neuf Restructuré Loyer moyen 181 € Loyer haut de gamme 270 € Source : Jones Lang LaSalle
  7. 7. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 7 Zoom sur les plus grands mouvements en Région Lyonnaise Total EDF CNR EDF EDF (4 implantations) GDF-SUEZ Agip Eni Lyon intra-muros Grand Lyon Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition Localisation Etat des locaux 2011 EDF 15217 m² Location Part Dieu Neuf 2009 GDF SUEZ 8339 m² Location Confluence Neuf 2008 EDF 2581 m² Location Part Dieu Neuf 2010 + 2011 EDF 2296 + 1350 m² Location Part Dieu Etat d'usage 2008 Total 2173 m² Location Lyon 6° / Préfecture Neuf 2008 Compagnie Nationale du Rhône (CNR) 1945 m² location Plateau Nord Neuf 2011 EDF 1881 m² Location Tonkin / Saint Clair Etat d'usage 2011 EDF 1816 m² Location Part Dieu Neuf 2008 EDF 1100 m² Location Hôpitaux / Lyon 8° Etat d'usage 2012 Agip Eni France 1041 m² Location Lyon 7° / Gerland Neuf
  8. 8. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 8 Mouvements immobiliers 2008-2013 en Régions (hors Ile-de-France et Lyon) Superficie occupée 18% 18% 2% En nb de transactions Location vs. Acquisition Plus de 2 000 m² 12% Location De 500 à 999 m² Acquisition De 100 à 499 m² 12% 39% De 1 000 à 1 999 m² Moins de 100 m² 98% Plus de 1000 m² : 31% 9% 4% Loyer / m² 23% Etat des locaux En nb de transactions 33% 75 ≤ … < 120 € 120 ≤ … < 150 € 63% Plus de 150 € 69% Etat d'usage Neuf Rénové Loyer moyen 129 € Loyer haut de gamme 165 € Source : Jones Lang LaSalle Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions Année Entreprise Surface Locataire vs. Propriétaire Localisation Etat des locaux 2009 EDF 11630 Location Toulouse (31) Neuf 2012 RTE (Réseau de Transport d'Electricité) 8715 Location Toulouse (31) Ancien 2008 EDF 4200 Location Pau (64) Rénové 2009 RTE (Réseau de Transport d'Electricité) 3664 Location Villers-lès-Nancy (54) Ancien 2011 EDF 2855 Location Toulouse (31) Neuf 2010 LA COMPAGNIE DU VENT 2766 Location Montpellier (34) Ancien 2013 EDF 2632 Location 2009 GDF SUEZ 2380 Location Dijon (21) Rénové 2011 ERDF (Electricité Réseau Distribution France) 2292 Location Saint-Herblain (44) Neuf 2013 EDF 1400 Location Grenoble (38) Ancien Cesson-Sévigné :(35) Lang LaSalle Neuf Source Jones
  9. 9. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 9 Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Flore Pradère-Saulnier Responsable Recherche Entreprises Paris Contacts +33 (0)1 40 55 85 72 flore.pradere@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Magali Pousson Consultante Etudes et Recherche Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 magali.pousson@eu.jll.com Laurent Vallas Directeur Agence Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 laurent.vallas@eu.jll.com Joël de Lafond Directeur Corporate Solutions Paris +33 (0)1 40 55 15 57 joel.de-lafond@eu.jll.com Jacques Bagge Directeur Département Agence Paris +33 (0)1 40 55 15 40 jacques.bagge@eu.jll.com www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

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