Un environnement économiqueexigeant et instableLa révolution technologique : à la fois défi et opportunitéDepuis quelques ...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 2A la recherche de nouveaux leviers de cr...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 3inouïe, avec une concurrence qui se joue...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 421%24%1%39%7%7%LocalisationParis Quartie...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 5Année Entreprise SurfaceLocation vs.Acqu...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 621%15%12%9%9%6%6%3%3%9%3%3%LocalisationV...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 7Année Entreprise SurfaceLocationvs. Acqu...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 833%40%23%4% Loyer / m²En nb de transacti...
Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 9Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40...
Prochain SlideShare
Chargement dans…5
×

Immobilier d'entreprise : Le secteur des médias et de la communication

752 vues

Publié le

Un environnement économique exigeant et instable
La révolution technologique : à la fois défi et opportunité
Un environnement toutefois très instable, qui exige une maîtrise accrue des risques et de la rentabilité

Publié dans : Immobilier
0 commentaire
0 j’aime
Statistiques
Remarques
  • Soyez le premier à commenter

  • Soyez le premier à aimer ceci

Aucun téléchargement
Vues
Nombre de vues
752
Sur SlideShare
0
Issues des intégrations
0
Intégrations
2
Actions
Partages
0
Téléchargements
3
Commentaires
0
J’aime
0
Intégrations 0
Aucune incorporation

Aucune remarque pour cette diapositive

Immobilier d'entreprise : Le secteur des médias et de la communication

  1. 1. Un environnement économiqueexigeant et instableLa révolution technologique : à la fois défi et opportunitéDepuis quelques années déjà, le rythme soutenu desavancées technologiques impacte le secteur en profondeur :les outils numériques et mobiles dictent de nouveauxusages, de nouvelles façons de « consommer » l’informationet les contenus publicitaires. Aux médias de relever le défi,en repensant leurs supports traditionnels, voire en inventantde nouveaux formats, plus en phase avec les attentesactuelles. D’abord, pour attirer des consommateurs à l’affutde nouveautés et ayant désormais accès aux médias desquatre coins du monde. Ensuite, pour satisfaire desannonceurs de plus en plus exigeants quant à la qualité et àla rentabilité de leurs investissements publicitaires.Complexité et mutation sont ainsi devenues le quotidien detous les acteurs. En revanche, pour ceux ayant bien« négocié » le virage numérique, la croissance est aurendez-vous. En témoigne la santé financière des géants dusecteur, suite à leurs investissements dans le digital. A titredexemple, Publicis, qui a investi 2 milliards deuros dans cetype d’expertises depuis 2006, réalise un tiers de son revenudans le numérique… et en vise la moitié à terme.Un environnement toutefois très instable, qui exige unemaîtrise accrue des risques et de la rentabilitéSi le digital constitue un formidable levier de croissance, lesecteur médias et communication reste très dépendant de laconjoncture économique : les investissements publicitairesfont partie des premières coupes budgétaires auxquels serésolvent les annonceurs en période d’agitation boursière etde santé financière dégradée.2008 et 2009 sont des années sinistrées, qui ont affecté tousles moyens de communication, et notamment les médias :ceux-ci accusent une chute des recettes publicitaires de12,6% sur l’année, une dégradation sans équivalenthistorique ( - 4,8% en 2001 avec la « bulle internet» ; - 5%en 1993 avec la « loi Sapin », d’après l’Institut deRecherches et d’Etudes Publicitaires).En 2010, c’est le rebond, permis notamment par laprogression du Web et des connexions mobiles…… Mais la croissance se tasse déjà en 2011 et ne permetpas de retrouver les niveaux de revenus d’avant 2008. Enoutre, la reprise ne bénéficie pas de la même façon à tousles supports: seuls la télévision, linternet display et le cinémaretrouvent leurs niveaux d’avant crise ; la presse – qui seheurte de plein fouet à la concurrence des publicationsgratuites - et les annuaires restent, eux, dans le rouge, et voitla disparition de certaines éditions papier historiques (LaTribune, France Soir…).En 2012, le contexte reste globalement très tendu et souffrede visibilité ; un nouveau « coup de froid » affecte le secteur :les grands événements de l’année (JO de Londres, électionsaméricaines) n’ont finalement pas réussi à contrebalancerl’effet de la crise, alimentée par les faillites en zone-euro, lestensions au Moyen-Orient, le ralentissement économiquechinois, les difficultés budgétaires américaines…En proie à ces fluctuations, le secteur fait aujourd’hui face àune exigence de rentabilité, qui impose aux entreprises derationaliser leurs coûts de structure, tout en s’attelant à laredéfinition de leurs modèles économiques.Aussi le secteur de la communication a-t-il récemment ététraversé par des mouvements de concentration et derestructuration sans précédent : industrialisation desprocessus de création et de diffusion, plans d’économies,cessions d’activités déficitaires ont été le lot de nombreuxacteurs. Une question de survie pour les structuresabsorbées ; un acte stratégique pour l’entrepriseacquéreuse, qui voit là l’occasion d’intégrer rapidement denouvelles compétences techniques (ex : référencement,création de site web, marketing interactif, etc.) et de bâtirune offre de communication holistique, à même d’attirer lesplus gros annonceurs.Le Secteur des Médias & de la Communication en 2013 :De l’importance de conjuguer visibilité et rentabilité
  2. 2. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 2A la recherche de nouveaux leviers de croissance…Plus que tout, l’heure est à l’identification de nouveaux relaisde croissance. D’abord, à travers un investissement avisédans le digital et le numérique, afin de partir à l’assaut denouveaux marchés tels ceux de la publicité sur mobile, lapublicité vidéo en ligne, la publicité sur les réseaux sociaux,etc. Ou encore en développant de nouveaux supports enligne (déclinaisons web des parutions papier traditionnelles,e-books…). Voire, parfois, en se diversifiant à travers denouveaux produits dérivés - à l’image du Figaro, qui alancé fin 2010 un site de courtage en assurance, proposéaux internautes dans ses rubriques « Patrimoine ». Enfin, enattaquant de nouveaux marchés en croissance, commeceux des pays émergents, asiatiques (Chine, Inde) et sud-américains (Brésil, Mexique) – une stratégie déjà trèsinstallée auprès des leaders du secteur.La recherche de la taille critique reste toutefois un exercicedélicat. Les grands groupes en fort développementprivilégient de ce fait souvent la création de structures à taillehumaine, afin d’entretenir un contact plus souple et plusindividualisé avec leur clientèle. Les petites agencesconservent par ailleurs des atouts certains, tels laspécialisation dans un domaine particulier, l’expertise locale,les frais de structure réduits ...L’interview de Marc Baudriller,Chef de rubrique Médias aumagazine Challenges*« Les acteurs médias doivent aujourd’hui conduire desmutations d’une complexité jamais connue par le passé.Crise économique et publicitaire, concurrenceexacerbée, nouvelle donne technologique emplissentl’avenir d’inconnues qu’il va falloir résoudre… »JLL : Regard dans le rétroviseur. Quel bilan desdernières années tirez-vous pour le secteur ?M.B : La crise de 2008-2009 a été d’une gravité sansprécédent. Les recettes publicitaires n’ont jusqu’à ce jour pasretrouvé les niveaux d’avant-récession. Ce bouleversementprofond a conduit les acteurs médias à réviser leursstratégies, selon des orientations très différentes enfonction de leur taille, de leur positionnement ou encorede leur type d’actionnaire (taille et capacité à investir).Aussi l’impact de la crise est-il très variable d’un support àl’autre. Dans l’ensemble, les grands groupes – notammentles grandes chaînes de télévision - qui ont fait le parid’investir pour s’étendre, s’en sortent mieux. Ces stratégiesde fusions se traduisent très concrètement en termesimmobiliers, à travers des acquisitions de bureauxsuccessives autour du siège historique du média concerné.D’autres supports, comme la presse régionale ou encore lesquotidiens gratuits sont plus à la peine. Et on recense ladisparition de nombreux groupes…JLL : Etat des lieux en 2013. Quels défis les groupesmédias doivent-ils aujourd’hui relever ?M.B : Compte tenu de la conjoncture économique, 2013s’annonce comme une nouvelle année très difficile entermes de revenus. La tendance est donc à la réductiondes coûts et à la rationalisation. Les plans de départdevraient ainsi se multiplier auprès de toutes lescatégories d’acteurs. Les médias gratuits, qui reposentpresque exclusivement sur les recettes publicitaires, sontparticulièrement affectés.La révolution digitale constitue un autre défi d’ampleur.Elle soulève des questions technologiques complexes,tout en faisant l’objet d’investissements conséquents dela part de nombreux acteurs du secteur. Cependant, lesretombées économiques restent très incertaines.Personne ne peut prédire aujourd’hui les supports et lesformats qui fonctionneront demain ! Actuellement, tout lemonde investit dans la publicité en ligne, mais qu’est-ce quigarantit que ce sera encore pertinent dans 2 ou 3 ans ? Lesévolutions technologiques se font à un rythme effréné, qui necesse de changer la donne. Une fois encore, certainssupports s’en sortent mieux que d’autres. Les grandsgroupes TV bénéficient par exemple de vraies facilités en lamatière, compte tenu de l’essence même de leur métier – laproduction d’images. De la même façon, certains acteursInternet (ex : auféminin.com) semblent particulièrement bienpositionnés, détenant en propre des logiciels particulièrementperformants pour attirer l’audience en ligne. Mais cesinvestissements technologiques demeurent difficiles àpiloter et la visibilité reste particulièrement réduite. Lessupports de presse qui ont fait le pari d’un support 100% enligne en ont fait les frais, se retrouvant dans une véritableimpasse économique – avec des coûts de rédactionidentiques, pour un lectorat et des revenus publicitairesréduits. Hormis dans de rares niches (ex : Mediapart), lemodèle s’est révélé non viable.Un dernier enjeu de taille : l’audience. Aujourd’hui, tousles médias se livrent une bataille acharnée pour disposerde la plus grande part du temps dont les lecteurs /auditeurs disposent. Résultat : il n’y a pas de place pourtout le monde et l’environnement se révèle d’une violence* Cet entretien a été accordé à titre strictement gracieux
  3. 3. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 3inouïe, avec une concurrence qui se joue à la fois entremédias, et au sein de chaque famille de médias.Le virage est donc très lourd à négocier. Certains groupess’en sortent bien (TF1, M6, NextRadioTV…) ; d’autresnaissent de rien et connaissent une croissanceexceptionnelle (aufeminin.com, seloger.com…) ; d’autresenfin s’effondrent. La crise accélère les mouvements naturelsde croissance et de décroissance et précipite la refonte desbusiness modèles.JLL : Quels seront, selon vous, les grands enjeux àrelever dans les années à venir ?M.B : Il s’agira pour les acteurs médias de dépasser cettepériode de transition. Lorsque la conjoncture seraredevenue plus favorable, ceux qui surnageront serontceux qui auront réussi à voir clair dans les défis dunumérique et à adapter leurs supports, tout enconservant leur qualité et leur savoir-faire.En termes immobiliers, uneéquation délicate : conjuguercentralité et rentabilitéLa région Ile-de-France réunit près de 50% des acteurs de lacommunication implantés sur le territoire français – uneconcentration à rattacher à la proximité de nombreux siègessociaux d’annonceurs. Lyon, Bordeaux et Lille sontégalement des pôles régionaux d’importance.Le lieu d’implantation géographique se révèle être unchoix hautement stratégique : l’adresse constitue unecarte de visite, tant en termes d’image que de santéfinancière. L’examen des mouvements immobiliers desdernières années en Ile-de-France est sur ce point sansappel : 85% d’entre eux s’opèrent vers des implantationssituées dans Paris intra-muros ou dans le Croissant Ouest,au sein d’un véritable « cluster » s’étendant d’Issy-les-Moulineaux à Neuilly-sur-Seine, en passant parBoulogne-Billancourt. Un ancrage géographique cher auxacteurs du secteur, comme en témoigne les 10 plus grosmouvements recensés, parmi lesquels 9 déménagements sesont fait à moins de 5 km de la localisation d’origine(mouvements que l’on peut qualifier d’« endogènes ».Toutefois, si la proximité avec le public et les annonceurs estune exigence de premier plan, elle doit être conciliée avecl’impératif de rentabilité qui pèse sur le secteur. En lamatière, les surfaces de bureaux et la qualité del’immeuble constituent deux leviers d’optimisationfinancière sur lesquels les acteurs de la communicationentendent jouer. La rationalisation des chargesimmobilières passe en effet bien souvent par le choix depetites surfaces à loyers modérés, comme en témoigne les73% de mouvements immobiliers franciliens recensés surdes bureaux inférieurs à 500 m² - qui reflètent trèscertainement le fourmillement de petites entités, mais aussil’exigence de rationalisation des surfaces qui s’impose à cesdernières. L’état de l’immeuble – dans 93% des cas, deseconde main ou rénové – constitue lui aussi une variabled’ajustement non négligeable. La localisation prime doncindéniablement sur la qualité du bâtiment… sauf dans le casdes très grandes opérations, qui peuvent se porter sur desbureaux de haute qualité (neufs, restructurés, bien souventHQE…) – une caractéristique à rattacher également àl’étendue des surfaces visées, qui impose de se positionneren amont dans la recherche de bureaux, et offre l’opportunité– voire exige - d’opter pour un immeuble neuf ou enconstruction, aux derniers standards du marché.Enfin, le déménagement et le rassemblement sur siteunique participent aussi de cette logique derationalisation. Pour les groupes en forte croissanced’abord, qui voient dans la consolidation immobilièrel’occasion de réunir leurs différentes filiales, afin de mieuxtirer profit des synergies offertes par le rapprochement. Avec,à la clé, une optimisation des coûts de structure, maiségalement le transfert de compétences et une collaborationplus efficace. Pour les groupes les plus à la peine également,au sein desquels les plans d’économies riment souvent avecrationalisation des surfaces et fermetures de sites.Demain ? On peut imaginer que le climat morose auraencore d’importantes répercussions sur le planimmobilier : la logique de rationalisation devrait sepoursuivre, dans la droite ligne des mouvements observésau cours des derniers mois.Dans ce contexte chahuté, d’intéressantes opportunitéspourraient se dessiner pour les acteurs médias les plusavisés. En région parisienne, leur secteur de prédilection (laBoucle Sud) propose aujourd’hui une offre de bureauxabondante et de qualité, dont les prix – et les conditions denégociation – ne cessent de s’améliorer. Par ailleurs, lesdisponibilités sont attractives dans de nouveaux secteurs aunord de Paris : notamment à Saint Denis, où un « cluster »émerge aujourd’hui autour de la cité du Cinéma de LucBesson et des métiers de la production d’images… Desconditions de marché particulièrement favorables, donc, quipourraient permettre aux acteurs médias de trouver desréponses à leurs besoins de rationalisation, tout enbénéficiant de bureaux hautement qualitatifs.
  4. 4. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 421%24%1%39%7%7%LocalisationParis Quartier Central des AffairesParis Intra Muros (hors QCA)La DéfenseCroissant Ouest (hors Défense)Les Portes de Paris (1e Couronne)Zones à bas coûts (2e Couronne)3% 5%8%11%73%Superficie occupéeEn nb de transactionsPlus de 5 000 m²De 2 000 à 4 999 m²De 1 000 à 1999 m²De 500 à 999 m²Moins de 500 m²95%5%Location vs.AcquisitionLocationAcquisition44%32%18%6%Loyer / m²En nb de transactions< 300 €300 ≤ … < 400 €400 ≤ … < 500 €≥ 500 €69%24%3%4%Etat des locauxEtat dusageRénovéNeuf / Non livréRestructuréMouvements immobiliers 2010-2013 en Ile-de-FranceTotal Parisintramuros: 45%Total 1e et 2ecouronnes : 15%Source : Jones Lang LaSalleLoyer moyen 315 €Loyer haut de gamme 810 €Total Défense /Croissant Ouest : 40%Moins de 500 m² : 73%
  5. 5. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 5Année Entreprise SurfaceLocation vs.AcquisitionEtat des locaux Localisation Provenance2011 HAVAS 23 000 m² Acquisition Etat d’usage Puteaux Suresnes2011AEF - AudiovisuelExtérieur de la France14 536 m² Location Rénové Issy-les-Moulineaux Issy-les-Moulineaux2010 MONDADORI 14 038 m² Location Neuf Montrouge Issy-les-Moulineaux2012 CANAL + 10 448 m² LocationRénové+ HQE / LEEDBoulogne Billancourt Boulogne Billancourt2010 OGILVY & MATHER 7 500 m² Location Rénové Paris 8e Paris 8e2012 ENDEMOL 7 000 m² Location Neuf + HQE Aubervilliers Paris 17e2013LAGARDEREENTERTAINMENT6 591 m² Location Restructuré + HQE Boulogne Billancourt Boulogne Billancourt2012 REED MIDEM 5 428 m² Location Restructuré + HQE Boulogne Billancourt Issy-les-Moulineaux2012 MEDIAPOST 4 552 m² Location Restructuré + HQE Paris 15e Montrouge2011 HAVAS 4 337 m² Location Restructuré + HQE Puteaux SuresnesZoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-FranceParis intra-murosCroissant Ouestdont Paris Centre OuestBois de Boulogne / Vincennes1eCouronneSource : Jones Lang LaSalle
  6. 6. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 621%15%12%9%9%6%6%3%3%9%3%3%LocalisationVaise / FourvièrePresquîleVilleurbanne / Carré de SoieConfluenceLyon 7° / GerlandLyon 6° / PréfecturePart DieuHôpitaux / Lyon 8°Tonkin / Saint ClairGrand Lyon EstGrand Lyon Nord OuestExtérieurs SUD18%18%48%15%Superficie occupéeEn nb de transactionsPlus de 500 m²De 250 à 499 m²De 100 à 249 m²Moins de 100 m² 85%15%Location vs.AcquisitionLocationAcquisition25%29%36%11%Loyer / m²En nb de transactions100 ≤ … < 120 €120 ≤ … < 150 €150 ≤ … < 200 €200 ≤ … < 250 € 70%30% Etat des locauxEtat dusageNeufTotal LyonIntramuros :85%Total Périphérie :15%Loyer moyen 148 €Loyer haut de gamme 230 €Mouvements immobiliers 2010-2013 en Région LyonnaiseMoins de 500 m² : 82%Source : Jones Lang LaSalle
  7. 7. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 7Année Entreprise SurfaceLocationvs. AcquisitionLocalisationEtat deslocaux2010 GL EVENTS 8500 m² Acquisition ConfluenceNeuf(Clé-en-main)2011 EURONEWS 7355 m² Location ConfluenceNeuf(Clé-en-main)2011 FRANCE TELEVISIONS 1156 m² Location Vaise / Fourvière Neuf2010 TELE LYON METROPOLE 1142 m² Location Part Dieu Etat dusage2010 PARU VENDU 959 m² LocationVilleurbanne/ Carré de SoieEtat dusageZoom sur les plus grands mouvements en Région LyonnaiseLyon intra-murosGrand LyonSource : Jones Lang LaSalle
  8. 8. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 833%40%23%4% Loyer / m²En nb de transactions< 120€120€ ≤ … < 150€150€ ≤ … < 200€> 200€80%17%3%Etat des locauxEtat dusageNeufRénové20%26%42%12%Superficie occupéeEn nb de transactionsPlus de 500 m²250 à 499 m²100 à 249 m²Moins de 100 m² 83%17%Location vs.AcquisitionLocationAcquisitionMouvements immobiliers 2010-2013 en Régions(hors Ile-de-France et Lyon)Source : Jones Lang LaSalleLoyer moyen 127 €Loyer haut de gamme 190 €Source : Jones Lang LaSalleAnnée Entreprise SurfaceLocataire vs.PropriétaireLocalisationEtat deslocaux2012 ETO 2500 m² Location La Madeleine (59) Etat dusage2011 SOCIETE DES EDITIONS EN DIRECT 1527 m² Location Aix-en-Provence (13) Etat dusage2012 ALTAVIA SAINT ETIENNE 1517 m² Location Saint-Etienne (42) Etat dusage2010 GROUPE PROGRES SA 1450 m² Acquisition Saint-Etienne (42) Neuf2011 NICE MATIN 1288 m² Location Toulon (83) Etat dusageNAXEO NAXELINK NAXETRIS 1000 m² Acquisition Roubaix (59) Rénové2011SOCIETE NOUVELLE DETUDESDEDITIONS ET DE PUBLICITE830 m² Acquisition Nantes (44) Etat dusage2011SOCIETE DEDITION DE LA RESISTANCEET DE LA PRESSE DE LOUEST770 m² Location Nantes (44) Etat dusage2011 X PRIME GROUPE 722 m² Location Toulouse (31) Neuf2010 BERGONZO 600 m² Location Vitrolles (13) Etat dusageZoom sur les 10 plus grands mouvements en RégionsMoins de 500 m² : 80%
  9. 9. Pulse • Le secteur des Médias et de la Communication • Jones Lang LaSalle • Page 9Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsContactswww.joneslanglasalle.frJoël de LafondDirecteurCorporate SolutionsParis+33 (0)1 40 55 15 57joel.de-lafond@eu.jll.comVirginie HouzéDirecteurEtudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 15 94virginie.houze@eu.jll.comJacques BaggeDirecteurDépartement AgenceParis+33 (0)1 40 55 15 40jacques.bagge@eu.jll.comFlore SaulnierResponsableRecherche CorporateParis+33 (0)1 40 55 85 72flore.saulnier@eu.jll.comCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.Laurent VallasDirecteur AgenceLyon+33 (0)4 78 89 26 26laurent.vallas@eu.jll.comMagali PoussonConsultanteEtudes et RechercheLyon+33 (0)4 78 89 26 26magali.pousson@eu.jll.com

×