8 scénarios pour le bureau de 2030
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Executive Summary
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Le bureau de demain (par définition !) n’existe ...
Chiffres clés
2000 2009 : création du régime de
l’auto-entrepreneuriat
2015
19 millions de français rêvent de créer leur e...
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Scénario #1 : La cour des grands
Hypothèses Avènement du modèle freelance + Congestion renforcée + Haro sur la techno
Scénario #1 : La cour des grands
Une très forte proportion de la population active sont
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Pékin est l’une des villes les pl...
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Scénario #2 : Le paradis chez soi
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Le modèle salarié a reculé pour laisser place au
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Hypothèses Avènement du modèle freelance + Transports fluides + Haro sur la techno
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Scénario #3 : L’avènement du coworking sectoriel
Anticipations et impacts immobiliers
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Scénario #3 : Le coworking sectoriel sectoriel
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Hypothèses Avènement du modèle freelance + Transports fluides + Fusion réel / virtuel
Scénario #4 : Le Meworking
Scénario #4 : Le Meworking
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Scénario #4 : Le Meworking
La désormais très célèbre startup WeWork insiste
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Hypothèses Résistance du salariat + Congestion renforcée + Haro sur la techno
Scénario #5 : Les implantations satellitaires
Scénario #5 : Les implantations satellitaires
Le salariat continue d’être la norme. La congestion des villes
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Scénario #5 : Les implantations satellitaires
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Hypothèses Résistance du salariat + Congestion renforcée + Fusion réel / virtuel
Scénario #6 : Le télétravail concentré
Scénario #6 : Télétravail concentré
Face à un congestion forte, et grâce à l’intégration des
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Scénario #6 : le télétravail concentré
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En raison de la congestion ...
Hypothèses Résistance du salariat + Transports fluides + Haro sur la techno
Scénario #7 : Le campus périurbain
Scénario #7 : Le campus périurbain
Le développement des transports permet de relier rapidement
les zones périurbaines. Le ...
Scénario #7 : Le campus périurbain
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Prémices et illustration
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Hypothèses Résistance du salariat + Transports fluides + Fusion réel / virtuel
Scénario #8 : Le siège loisir
Scénario #8 : Le Siège Loisir
La collaboration virtuelle fonctionne formidablement, et les
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8 scénarios pour le bureau de 2030

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Une étude des grandes tendances socio-démographiques et leurs impacts sur le bureau de 2030 (produit, services, schémas de propriété).

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8 scénarios pour le bureau de 2030

  1. 1. 8 scénarios pour le bureau de 2030 BUSINESS INTELLIGENCE Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés
  2. 2. Executive Summary Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Le bureau de demain (par définition !) n’existe pas encore, et s’y préparer est complexe. Construire ou investir dans un immeuble, c’est se projeter à un horizon de 20 à 30 ans. Toutefois, la vitesse des mutations de nos économies est telle que cet horizon semble dépasser les capacités raisonnables d’anticipation. Et pourtant, il faut bien produire, investir et donc… anticiper les besoins. Notre démarche n’a pas comme objectif de prédire l’avenir, mais plutôt de prendre en compte les grandes variables dont les évolutions, selon nous, détermineront la forme des bureaux à long terme. Parmi celles-ci : •  Verra-t-on l’essor des travailleurs indépendants ? •  Atteindrons-nous une fluidité dans les transports ? •  L’avancée des technologies de communication rencontrera-t-elle des limites ? En fonction de ces trois variables, nous proposons huit scénarios d’évolutions cohérents et possibles pour les bureaux de demain. Ces scénarios ne sont pas exclusifs les uns des autres : ils pourront se développer en parallèle, se combiner ou être en concurrence d’une ville à l’autre. BUSINESS INTELLIGENCE
  3. 3. Chiffres clés 2000 2009 : création du régime de l’auto-entrepreneuriat 2015 19 millions de français rêvent de créer leur entreprise •  Plus d’1 million d’entreprises créées en auto-entrepreneuriat depuis 2009 •  27% des dirigeants ont déjà fait appel à des auto-entrepreneurs Sources : INSEE, Observatoire de l’Union des Auto-Entrepreneurs Nombre de créations d’entreprises par mois Auto-entrepreneurs Sociétés Sociétés individuelles La croissance du freelancing est globale Source : European Forum of Independent Professionals Manifesto, 2014 Les loyers réels baissent depuis 12 ans Sources : ImmoStat, INSEE •  Les indépendants représentent 9 million de travailleurs en Europe •  La croissance sur les 10 dernières années en France est estimée à 85% BUSINESS INTELLIGENCE •  Les loyers retraités de l’inflation diminuent en moyenne de 0,8% par an •  Dans les même temps, la qualité des immeubles s’est améliorée Loyers moyens Ile-de-France Loyers déflatés (base 2003) 2003 2007 2015 10 nouveaux centres de coworking par jour Sources : Deskmag, Carsten Foertsch - Hypothèse d’ouverture sur base de jours ouvrés •  8 000 centres ouverts dans le monde, accueillant près de 500 000 membres •  La France se positionne à la 6ème place du classement mondial Nombre de centres de coworking dans le monde Progression du nombre d’indépendants de 2004 à 2013 E/m2/an -10,3%
  4. 4. Segmentation du service « bureau » Sédentaires<>Mobiles Indépendants < > Salariés Table de café Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Postes fixes Postes nomades Coworkings indépendants Bibliothèques Tiers-lieux informels Les offres flexibles actuelles structurées sont différenciées selon le statut plutôt que par la mobilité Postes pour consultants Postes fixes Postes non attribués Hotdesks Bureau traditionnel Postes pour consultants Postes fixes Business Lounge Nouveaux centres d’affaires Télécentres CorpoWorking Postes de télétravail CasualWorking BUSINESS INTELLIGENCE
  5. 5. Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Les nouveaux bailleurs Les expérimentateurs Les acteurs non immobiliers qui testent le bureau de demainLes gestionnaires établis Les occupants qui inventent leur bureau de demain Ecosystème des nouveaux bureaux Les opérateurs de services connexes, nouveaux entrants Les plateformes d’intermédiation Les coordinateurs de services et conseils BUSINESS INTELLIGENCE
  6. 6. Méthodologie de prospective Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Notre conviction est que l’offre de bureaux connaitra un avenir pluriel. Plutôt que répertorier les initiatives existantes, nous proposons d’identifier trois variables qui structurent l’urbanisme des bureaux : Le modèle social L’essor du travail indépendant, et du haut-tertiaire alternatif au salariat (autoentrepreneur, microentreprise…) représente une part très importante de la population active dans certains pays (Hollande, Israël, et dans une moindre mesure Etats-Unis). Cela demeure un phénomène moins développé pour l’instant en France (moins de 15% de la population active). Y-aura-t-il une exception française ? La mobilité La congestion de nos agglomérations rend coûteux les déplacements domicile-travail, et limite les possibilités de collaborations. Se déplacer est pour beaucoup une contrainte du quotidien. Certains promettent que le partage des mobilités et la voiture autonome nous libèreront à horizon 15 ans, d’autres en doutent. Qu’en sera-t-il ? Les technologies Rien ne remplace une discussion directe. Malgré le téléphone et les outils de conférence téléphonique, cet adage reste vrai aujourd’hui, mais cela pourrait ne plus être le cas. Les outils de téléprésences ou de réalité immersive vont nous offrir de nouvelles façons de collaborer. Ces nouveaux outils seront-ils abordables pour le plus grand nombre ? Seront-ils aussi satisfaisants que le contact de visu ? Les réponses à ces trois questions impliquent des formes de bureau différentes et pourront varier selon les villes. BUSINESS INTELLIGENCE
  7. 7. Méthodologie de prospective Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Nos scénarios prospectifs sont construits en fonction de trois variables : Avènement du modèle free-lance Plus de 50% de la population active est indépendante ; on distingue toutefois une hiérarchie entre des indépendants intégrés et des précaires Maintien d’un haut niveau de salariat Le modèle free-lance convaint peu, et le modèle peine à se répandre au-delà des 20% de la population active ; le salariat reste la norme Congestion renforcée Les besoins en infrastructure sont toujours forts, mais les investissements publics n’ont pas permis de moderniser les moyens de transport ; la mobilité est de plus en plus subie Retour à la fluidité Le développement des infrastructures, l’essor des nouvelles mobilités et l’arrivée progressive des véhicules autonomes allègent le trafic routier ; la vitesse moyenne des trajets de proximité augmente de 50% #1 - Modèle social #2 - Mobilité Réalité et virtuel fusionnent Les outils de travail collaboratif à distance se sont démocratisés ; le web 3D et la télé-présence permet d’échanger, pour un coût modique, avec une expérience comparable à celle d’une rencontre réelle Haro sur la techno Malgré le perfectionnement des technologies, les relations directes dans un même lieu sont aussi, si ce n’est plus, nécessaires qu’aujourd’hui. #3 - Technologies 8 scénarios BUSINESS INTELLIGENCE
  8. 8. Les 8 scénarios prospectifs
  9. 9. Matrice des résultats Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Sédentaires<>Mobiles Indépendants < > Salariés Le coworking sectoriel Le Meworking La cour des grands Le campus péri-urbain Implantations satellitaires Haro sur la techno Fusion réel / virtuel Le paradis chez soi Le siège loisir Le télétravail concentré BUSINESS INTELLIGENCE
  10. 10. Scénario #1 : La cour des grands Hypothèses Avènement du modèle freelance + Congestion renforcée + Haro sur la techno
  11. 11. Scénario #1 : La cour des grands Une très forte proportion de la population active sont indépendants. Les contraintes de mobilité sont fortes, le lieu de production s’installe donc à proximité directe des domiciles, voire le réintègre. Dans les villes denses, le coliving se développe et s’installe dans les immeubles existants : les pieds d’immeuble captent une clientèle d’ultra-proximité. Les free-lances se sont hiérarchisés en plusieurs échelons selon leurs influences respectives. Des personnalités charismatiques se distinguent pour chaque métier ; organisés à la manière des guildes, ils intègrent des fonctions supports dédiées, et bien évidemment outsourcées. Les leaders attirent une cour autour d’eux, composée d’autres freelance qui viennent les solliciter (et donc sont contraint à de coûteux et pénibles déplacements). Les bureaux deviennent diffus, peu de grands ensembles sont utilisés. Les immeubles de Paris sont reconvertis en usage mixte pour les influenceurs, qui apprécient de grands appartements susceptibles de recevoir leurs prestataires. Impacts sur les immeubles •  Des bureaux reconvertis en usages mixtes •  Des habitations pour les plus fortunés en hypercentre, plus grandes pour accueillir la réception de prestataires ; le différentiel entre les prix entre les zones s’accroît. •  Des centres de télétravail en pied d’immeuble, de petites tailles, ultra-diffus pour la majorité des travailleurs indépendants Impacts sur les services aux occupants •  Les conciergeries personnelles et les gestions des immeubles tertiaires se rapprochent •  L’enjeu des opérateurs est de disposer d’un réseau de techniciens ultra-local, pour intervenir rapidement au domicile/travail. Cela tombe bien avec tous ces indépendants ! Impacts sur les propriétaires •  Rapprochement des activités résidentielles et tertiaires •  Augmentation du coût lié à la gestion d’un grand nombre de lignes •  Augmentation des investissements en copropriété Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESS INTELLIGENCE
  12. 12. Scénario #1 : La cour des grands Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Pékin est l’une des villes les plus congestionnées au monde. Malgré un réseau de métro étendu (un des tous premiers au monde en terme de kilomètres desservis), les transports quotidiens sont difficiles. Localiser son activité au plus près de ses clients et fournisseurs est essentiel pour gagner en productivité. Le Tech Temple propose un coworking tourné vers les jeunes urbains hyper- connectés, dans le quartier de Sanlitun (quartier branché du centre-ville), au plus près des zones d’habitation des populations ciblées par le fond de venture capital qui finance le lieu. Le Tech Temple n’est donc pas un incubateur : il s’adresse quasi exclusivement à des travailleurs indépendants. Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE
  13. 13. Hypothèses Avènement du modèle freelance + Congestion renforcée + Fusion réel / virtuel Scénario #2 : Le paradis chez soi
  14. 14. Scénario #2 : Le paradis chez soi Le modèle salarié a reculé pour laisser place au développement du travailleur indépendant. Cette indépendance est plébiscitée par les professionnels les plus courtisés, et subie par d’autres, en situation plus précaires. Les villes sont devenues (ou restées) très difficiles d’accès. Les transports collectifs et les voiries sont saturés, rendant pénibles les trajets domicile-travail. Dans le même temps, tous les dispositifs facilitant la communication à distance (outils collaboratifs, téléprésence, réalité virtuelle) rendent possible de travailler dans des conditions satisfaisantes sans interactions directes quotidiennes. En conséquence, le travail chez soi est facilité, et les logements s’adaptent. La périurbanisation s’accentue et les campagnes accueillent de nouveaux rurbains. Des télécentres, nombreux et parfois très petits se développent. La localisation du logement n’est plus un enjeu professionnel central ; les critères de confort deviennent prépondérants dans le choix d’espace. Toutefois, les contacts directs occasionnels ne disparaissent pas, mais se transforment. Ils ne sont plus quotidiens, mais l’importance de se retrouver entre freelance dans le cadre d’événements plus longs et intenses (séminaires, congrès, voyages, etc.) est renforcée. Impacts sur les immeubles •  Les logements deviennent plus grands pour accueillir les activités de télétravail •  Les villes s’étendent à de nouvelles zones rurales plus loin de l’hyper-centre, et l’attrait des villes petites et moyennes offrant une qualité de vie supérieure s’accroît Impacts sur les services aux occupants •  L’offre combinée professionnelle et résidentielle se renforce •  L’enjeu crucial pour les indépendants devient la qualité des services de communication disponibles dans le logement. Impacts sur les propriétaires •  Les propriétaires centrent leur offre sur des bâtiments tout intégrés, et mettent à disposition des occupants connectivité du logement et services administratifs adaptés à l’activité des indépendants (comptabilité, assistance fiscale, coaching, etc.) Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESS INTELLIGENCE
  15. 15. Scénario #2 : Le paradis chez soi Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés UpWork est la plus grande market place mondiale de freelance, qui se rémunère via une commission sur chaque prestation. En 2015, plus d’un milliard de dollars de revenus a transité par sa plateforme. Créée en 2014, UpWork est issue de la fusion de deux acteurs du secteur préexistants : Elance et oDesk. L’ensemble a levé 74m USD depuis 2006, en cinq levées de fond successives. Sa valorisation n’est pas publique. UpWork développe des produits pour faciliter le travail à domicile des freelance. En particulier, UpWork a une approche globale des compétences, en rendant aisée la mise en relation avec des freelance travaillant depuis des pays où les rémunérations sont plus basses que celles dans les marchés développés. UpWork est implanté dans près de 180 pays. Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE
  16. 16. Hypothèses Avènement du modèle freelance + Transports fluides + Haro sur la techno Scénario #3 : L’avènement du coworking sectoriel
  17. 17. Scénario #3 : L’avènement du coworking sectoriel Anticipations et impacts immobiliers Les voitures autonomes, les transports doux, le covoiturage ont bouleversé nos vies, et les transport domicile-travail épuisants et improductifs sont un lointain souvenir. Les villes continuent à s’étendre, mais aucune technologie ne remplace de façon satisfaisante les discussions. Le travail free- lance s’est développé, mais travailler de chez soi, c’est passer à côté de l’émulation et des opportunités professionnelles que l’on trouve dans les centres de coworkings dédiés à son secteur d’activité. L’attrait des villes moyennes décroît, car plus le secteur d’activité est une niche, plus les indépendants doivent se regrouper dans un même lieu, qui sera souvent dans la plus proche ville-monde. Les immeubles se hiérarchisent en fonction de la prospérité des freelances qui l’occupent, et du secteur auquel il est dédié (certains secteurs d’activité rencontrent des difficultés à susciter l’apparition de tels lieux sans le sponsoring d’un mécène ou d’un acteur public). Dans le même temps, la hiérarchie des secteurs urbains tend à se réduire car une mobilité facilitée rend plus importante la qualité du bâtiment que la localisation. Impacts sur les immeubles •  Les immeubles se spécialisent selon les types d’indépendants qui sont hébergés •  Au modèle de bureaux tous standards avec des trames identiques, fait place des bâtiments plus spécifiques, combinant notamment espace tertiaire et production industrielle (fablab, confection, etc.) sur un même lieu Impacts sur les services aux occupants •  Les freelances sont à la recherche des services qui sont les plus adaptés à leur secteur d’activité •  Le propriétaire acquiert une connaissance fine des besoins de ses clients en se spécialisant par secteur, en proposant des outil adapté et spécifique, et en favorisant la collaboration et la création Impacts sur les propriétaires •  La fonction d’asset manager, centrée sur l’immeuble, est remplacée par celle de client manager, voire d’industry expert •  L’enjeu est d’attirer dans son immeuble les indépendants les plus prospères, en prouvant le bénéfice professionnel qu’ils peuvent tirer de l’animation du lieu, et de leur expertise •  La relation client devient comparable à du B2C Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés BUSINESS INTELLIGENCE
  18. 18. Scénario #3 : Le coworking sectoriel sectoriel Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE Le FabLab Berlin est l’un des principaux centres de conception industrielle alternatif de Berlin, dans le quartier Prenzlauer Berg. Le FabLab met à disposition de ses abonnés des machines de conception et de fabrication industrielle, notamment des équipements d’impression 3D. La qualité de ses installations permet d’attirer une clientèle à l’échelle de l’agglomération. Dans son usage professionnel, le FabLab Berlin s’adresse en priorité aux professionnel du design, et propose aussi des espaces de coworking. En complément de cette activité, le FabLab Berlin donne aux amateurs, débutants ou confirmés, des cours et formation DIY (« Do It Yourself »), en vue de démocratiser l’usage des nouveaux outils et équipements.
  19. 19. Hypothèses Avènement du modèle freelance + Transports fluides + Fusion réel / virtuel Scénario #4 : Le Meworking
  20. 20. Scénario #4 : Le Meworking Mode de travail, transports, technologies : les travailleurs n’ont plus de contraintes d’implantation, aussi bien pour leur domicile que leur travail. Les relations avec clients et prestataires fonctionnent sans effort, quelque soit la distance. Le lieu de production devient le miroir de son style de vie (le Meworking). On y rencontre des personnes avec lesquelles on partage des passions ou des sujets d’intérêt extra- professionnels, susceptibles de rentrer dans la sphère amicale. Les bureaux accueillent l’intime, sont entièrement personnalisables. Ces espaces ne disposent pas ou peu de postes nomades ; venir sur un lieu dont on est pas résident est vu comme une intrusion dans la sphère privée. Les communautés se replient sur des relations entre pairs. Les espaces de coworking surfent sur les tendances : l’espace « travail et bien-être » propose un spa, le réseau « travail et sport » intègre une salle de fitness dans chacun de ses centres et il y a même quelques centres spécialisés cobrandés (« travail et PSG ») ou structurés autour d’une communauté religieuse ou nationale. Certains espaces accueillent les freelances qui subissent leur absence de statut, et organisent l’aide à apporter aux personnes les plus précaires. Toutefois, rencontrer ses relations de travail continue à être un moment très important, mais ces rencontres ont lieu à l’occasion d’un moment court et convivial, souvent autour d’un événement de loisir. Impacts sur les immeubles •  Les immeubles de bureaux accentuent leur différenciation ; la frontière entre espace de production et de loisirs devient plus ténue •  Les espaces sont très fortement investis et personnalisés par les communautés •  Le logement est moins chargé d’une symbolique sociale, en comparaison des espaces où l’on travaille •  D’autres lieux sont dédiés à des rencontres extérieures à la communauté, pour offrir une convivialité professionnelle qui ne peut être atteint par les outils de communication (restaurants, théâtre, activités sportives, etc.) Impacts sur les services aux occupants •  Les freelance sont à la recherche d’un foisonnement de services •  Certains sont plus tournés vers la production (outil d’impression 3D sur place), d’autres moins (espace immersif vidéo, cuisines partagées, etc.) Impacts sur les propriétaires •  L’objectif du propriétaire des espaces de coworking n’est pas de connaître le secteur professionnel des occupants, mais plutôt les marqueurs sociaux de la communauté, et d’en jouer pour retenir les influenceurs; l’asset manager est un community manager •  Le métier de propriétaire immobilier se rapproche de plus en plus des métiers de la communication et de l’événementiel Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESINTELLIGENCE
  21. 21. Scénario #4 : Le Meworking La désormais très célèbre startup WeWork insiste dans son développement non pas sur une approche sectorielle des professionnels visés, mais sur la communauté d’utilisateurs qu’elle parvient à fédérer ; les responsables de sites se présentent d’ailleurs comme des community managers. Le slogan de l’entreprise « Creat your life’s work » joue sur les liens qui se créent entre un style de vie et une manière de travailler. Parmi les offres de services proposées par l’enseigne, certaines sont tournées vers le monde professionnel (service de messagerie, comptabilité, etc.), d’autres vers la sphères privées (organisation de week-end, réduction dans des clubs de sport, etc.) WeWork insiste sur la force d’appartenir à un réseau de lieux : l’enseigne est particulièrement développée aux Etats-Unis, mais aussi dans de nombreux autres pays. WeWork donne la garantie d’une prestation immobilière de qualité homogène sur l’intégralité de son réseau, accessible par abonnement. Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE
  22. 22. Hypothèses Résistance du salariat + Congestion renforcée + Haro sur la techno Scénario #5 : Les implantations satellitaires
  23. 23. Scénario #5 : Les implantations satellitaires Le salariat continue d’être la norme. La congestion des villes rend toujours plus difficile le transport domicile-travail. Les outils de communication permettent mal d’atteindre la même productivité que par le contact direct, et des déplacements fréquents, hebdomadaires, sont nécessaires. Cette situation est source d’une grande pénibilité (ce scénario présente des caractéristiques proches de la situation que connaît un nombre important de mégapoles, dont Paris). Pour limiter les déplacements jugés inutiles, mais également pour réduire le coût des sièges plutôt situés dans le centre des villes, les entreprises cherchent à offrir des solutions de travail dans des implantations satellitaires au plus près des logements de leurs salariés. Par nature, ces implantations satellitaires doivent être très flexibles pour s’adapter à la réalité des implantations des salariés, le cas échéant partagées entre entreprises. Au sein des entreprises, des Chief Decentralisation Officers sont les garants de la reproduction à plus petite échelle de l’image d’ensemble, tout en ayant à optimiser les déplacements de chacun ; les implantations de télécentres présentent des tailles critiques minimum de l’ordre de 50 salariés. Les sièges se rapprochent des lieux de résidences des collaborateurs les plus employables (haut-diplômés, profils internationaux, managers), au détriment des autres salariés qui souffrent de temps de transport importants. Impacts sur les immeubles •  Les implantations satellitaires se doivent d’être modulables rapidement et à bas coût pour rendre rentable la flexibilité •  Un enjeu architectural fort est de garantir la confidentialité du travail, tout en permettant à différentes entreprises d’exploiter le même espace •  Les sièges deviennent avant tout un lieu de rencontre, et seuls les fonctions les plus stratégiques y demeurent Impacts sur les services aux occupants •  Plus l’entreprise est importante, plus elle peut bénéficier d’un maillage d’implantations satellites dense •  L’enjeu devient de parvenir à créer des synergies positives entre les satellites, pour notamment limiter les déplacements inutiles Impacts sur les propriétaires •  La localisation des immeubles reste centrale, et la compétition se porte sur les prix plus que sur le confort •  Les propriétaires rivalisent de stratégie pour parvenir à augmenter la durée d’exploitation des implantations satellites, qui rapidement sont en compétition dans des zones avec de grandes disponibilités foncières avec des immeubles neufs •  Les sièges restent, comme aujourd’hui, la vitrine de l’entreprise, en interne comme en externe Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESS INTELLIGENCE
  24. 24. Scénario #5 : Les implantations satellitaires Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Les Pays-Bas ont développé un réseau d’une centaine de Smart Work Centers. Le maillage qu’ils constituent permet de limiter les mouvements pendulaires. Une des particularités du centre Bright City est de louer une salle de téléprésence immersive : TPEX (Telepresence Public Experience). Cet équipement recrée les conditions présentielles d’une réunion, quelque soit la distance. Ecrans HD, traitement acoustique, luminosité : tout est fait pour donner l’impression à l’utilisateur que son interlocuteur se trouve bien autour de la table, en taille réelle, dans la même pièce. A noter : Parmi les opérateurs de Smart Work Centers, on retrouve Spaces, qui a fait l’objet d’un rachat par Regus au Q2 2015. Cisco est aussi présent en tant que partenaire technologique, à l’instar d’Orange dans le partenariat Regus / Caisse des Dépôts pour le réseau Stop&Work en France. Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE
  25. 25. Hypothèses Résistance du salariat + Congestion renforcée + Fusion réel / virtuel Scénario #6 : Le télétravail concentré
  26. 26. Scénario #6 : Télétravail concentré Face à un congestion forte, et grâce à l’intégration des technologies, les salariés plébiscitent une organisation avec une majorité de télétravail. Le besoin de se regrouper entre salarié d’une même entreprise est moins fort qu’auparavant, et un réseau de télécentres de quartier se développe. Les critères de choix sont avant tout la proximité avec le domicile et la qualité des moyens de communication proposés ; en conséquence les liens que l’on tisse avec les coworkers est secondaire. Beaucoup choisissent d’adhérer à un réseau de télécentres, qui facilite le nomadisme (les papiers-peints intelligents, permettant de recréer le même environnement quelque soit le lieu, sont particulièrement appréciés). Les salariés se rendent peu au siège, car les moyens de communications sont suffisamment efficaces pour les en dispenser, et le siège perd de son importance. En revanche, la nécessité de se retrouver régulièrement sur plusieurs jours pour nouer des liens plus forts devient crucial pour les entreprises, qui multiplient séminaires, voyages et autres événements de team-building. Impacts sur les immeubles •  Les télécentres se développent dans tous les quartiers résidentiels, ce qui permet d’utiliser plus efficacement les pieds d’immeubles •  Les sièges tendent à se réduire en taille, et se limitent souvent à offrir des infrastructures d’événementiels Impacts sur les services aux occupants •  La qualité du maillage des télécentres, et la capacité à changer de localisation tout en restant dans un environnement familier (tant en terme bureautique, que de mobilier ou d’architecture) deviennent primordiale. Impacts sur les propriétaires •  Les propriétaires cherchent à compenser la perte de valeur liée à l’accroissement de la flexibilité par des services liés au nomadisme •  Les effets de réseaux rendent possible l’apparition de grands acteurs, pouvant bénéficier de positions monopolistiques, et le marché de l’immobilier se concentre sur un nombre plus réduit d’acteurs. Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESS INTELLIGENCE
  27. 27. Scénario #6 : le télétravail concentré Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés En raison de la congestion des transports en Ile de France, la SNCF souhaite promouvoir des télécentres en première et seconde couronne parisienne, afin d’inciter les professionnels à limiter leur usage des transports. L’objectif serait que cette « mobilité évitée » représente 5% à 10% des déplacements actuels. Dans le projet du Grand Paris « Gares Partagées », des coworking seront aménagés à proximité des nouvelles gares. L’ouverture des premiers lieux est prévue dès 2016. Le coworking Sceaux Smart est représentatif de cette tendance à localiser des coworkings sur des sites très proches des habitations de ses clients, s’adressant à une clientèle très diversifiée, avec le soutien d’organismes publics (en l’occurrence le Département, la Ville, la Région entre autres). Positionnées à 15€/j/poste, l’offre est plus économique que les coworking de Paris intramuros. Sceaux Smart vise moins la clientèle sédentaire, que la clientèle occasionnel mais régulière, occupant les locaux quelques jours par semaine. Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE
  28. 28. Hypothèses Résistance du salariat + Transports fluides + Haro sur la techno Scénario #7 : Le campus périurbain
  29. 29. Scénario #7 : Le campus périurbain Le développement des transports permet de relier rapidement les zones périurbaines. Le bénéfice d’un bureau au centre-ville est réduit, et les entreprises plébiscitent les sièges plus grands et plus confortables, offrant notamment un cadre naturel plus riche que dans l’hyper-centre. Les technologies de communication se sont développées, mais le contact direct reste plus productif, ce qui accentue l’intérêt de centraliser la rencontre des salariés au sein d’un même lieu. Par conséquent, les hypercentres se détertiarisent et l’usage résidentiel s’étend. Dans le même temps, l’importance de la péréquation dans le financement des zones périurbaines décroît grâce à l’implantation d’entreprises dans ces zones. Toutefois, la faible pression foncière dans les zones périurbaines rend plus attractifs les nouveaux bâtiments, que les bâtiments plus anciens, posant le problèmes de la réhabilitation des friches de bureaux des bâtiments de la fin du XXème siècle-début XXIème siècle dans ces zones. Les bâtiments les plus modernes sont conçus pour être détruits ou réhabilités au terme d’une utilisation assez brève, et la question du coût de construction et du recyclage des matériaux devient centrale. Impacts sur les immeubles •  Les entreprises plébiscitent les bâtiments neufs sur la localisation, et en conséquence, le recyclage des immeubles obsolètes devient un enjeu urbanistique important •  Le confort de travail, notamment par le soin apporté aux espaces verts, est un enjeu de productivité essentiel Impacts sur les services aux occupants •  Les effectifs sont regroupés dans leur siège même, ils ont donc souvent la taille critique pour amortir des fonctions support importantes et des services dédiés aux occupants •  Un rôle primordial des professionnels de l’Immobilier est de rendre flexible leur offre immobilière, de maintenir la qualité des prestations sur des immeubles vieillissants Impacts sur les propriétaires •  L’augmentation de la rotation des immeubles est une évolution de marché positive pour les marchés de la construction et de la promotion •  Les propriétaires luttent pour trouver un business model qui permet de soutenir la rentabilité des immeubles de bureau : proportionnellement la part des amortissements augmentent (d’une part la part du terrain dans la valeur des immeubles baissent, et d’autre part la durée d’utilisation baisse) •  Si l’éloignement périurbain tend à rendre plus économique les loyers, les rendements augmentent Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESS INTELLIGENCE
  30. 30. Scénario #7 : Le campus périurbain Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE En 1990, Nike a installé son siège mondial à Beaverton, dans l’Oregon. Beaverton est une banlieue de Portland, une ville moyenne des Etats-Unis avec un système de transport routier non saturé. Nike vient d’annoncer le quasi doublement de la surface occupée à Beaverton, et livrera en 2019 près de 300.000 m² supplémentaires. La stratégie de Nike est souvent d’implanter ses sièges régionaux en grande périphérie des métropoles. A titre d’exemple, Nike vient de livrer son siège chinois de Yangpu à près de 20km au Nord du centre de Shanghai, afin de bénéficier d’une disponibilité foncière abondante.
  31. 31. Hypothèses Résistance du salariat + Transports fluides + Fusion réel / virtuel Scénario #8 : Le siège loisir
  32. 32. Scénario #8 : Le Siège Loisir La collaboration virtuelle fonctionne formidablement, et les transports fluides facilitent la capacité de se rencontrer. C’est d’ailleurs l’objet principal du siège : il sert surtout à ce que l’on ne peut pas faire chez soi, c’est à dire tout sauf travailler ! Aller au siège est l’occasion de tisser des liens avec ses collègues, ses clients ou ses prestataires, que les réunions virtuelles ne permettent pas d’avoir. Le team building devient la principale raison d’être des sièges, qui internalisent en conséquence des activités de loisirs (culturelles ou sportives selon l’identité que veut forger l’entreprise). L’immobilier se rapproche du monde de l’événementiel. Les bâtiments classiques de bureau sont inadaptés au nouveaux besoins, qui demandent de plus grands espaces, et sont très consommateurs d’espaces extérieurs. Privilégier les zones périurbaines s’impose, et l’Immobilier doit réhabiliter les anciens immeubles tertiaires tant de l’hyper-centre que de la périphérie. Parallèlement, les logements s’adaptent pour accueillir les activités de travail à distance, et ces modifications sont facilitées par la disponibilité foncière loin des hypercentres (en conséquence de quoi le ratio des prix entre l’hypercentre et la périphérie tend à se réduire). Impacts sur les immeubles •  Les immeubles de bureau du XXème siècle sont difficiles à réhabiliter, et il est plus facile de construire en périphérie de nouveaux immeubles susceptibles d’accueillir aisément les activités de loisir Impacts sur les services aux occupants •  Les entreprises sont à la recherche de solutions pour attirer leurs collaborateurs dans leur siège, de façon à nouer des relations de travail plus étroites, et à fidéliser leurs meilleurs employés •  Les professionnels de l’Immobilier sont en concurrence pour développer des expériences d’événementiels et de loisir plus riches pour les entreprises Impacts sur les propriétaires •  La performance d’un immeuble bureau s’apprécie en fonction du nombre de jours que les collaborateurs acceptent de passer au siège. En conséquence, la qualité des services offerts au locataire est l’élément discriminant entre les promoteurs de nouveaux sièges •  La capacité d’attraction des salariés d’un immeuble devient le premier critère de sa valorisation Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Anticipations et impacts immobiliers BUSINESS INTELLIGENCE
  33. 33. Scénario #8 : Le Siège Loisir Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Google est l’une des entreprises qui a systématisé le rôle du jeu dans l’espace de travail, et des techniques de ludification. Parmi les services proposés : test des innovations Google (notamment la voiture autonome Google), cours de sports, salles de sieste, cuisines ouvertes 24h/24, etc. Prémices et illustration BUSINESS INTELLIGENCE
  34. 34. Matrice des scénarios Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Avènement du modèle free-lance Maintien d’un haut niveau de salariat Congestion renforcée Fluidité des transports Congestion renforcée Fluidité des transports HarosurlatechnoFusionréel/virtuel La cour des grands •  Rapprochement du résidentiel et du bureau •  Habitations plus grandes •  Gestion multilignes Le coworking sectoriel •  Concentrations d’indépendants par secteurs •  Bâtiments plus spécifiques •  Bailleur Industry Expert Implantations satellitaires •  Centres de télétravail plutôt tourné vers les salariés éloignés des sièges •  Immeubles flexibles à coûts réduits Le campus péri-urbain •  Campus à la campagne •  Bâtiments neufs •  Business model des propriétaires très contraint Le paradis chez soi •  Réintroduction du bureau dans l’habitat •  Diffusion des implantations en terrains ruraux •  Développement des centres de rencontre Le meworking •  Espaces personnalisables •  Regroupements par centres d’intérêts extra-professionnels •  Bailleur Community Manager Le télétravail concentré •  Centres de télétravail généralistes, offrant des outils de communication très performant Le siège loisir •  Installations événementielles au niveau du siège, ludification BUSINESS INTELLIGENCE
  35. 35. Stonup, premier conseil en innovation immobilière Stonup est le premier cabinet de conseil en stratégie spécialisé dans l’innovation immobilière. Stonup développe une approche originale, en croisant son expérience des marchés immobiliers et les tendances sociétales. Les associés de Stonup mettent leurs expertises transdisciplinaires au service de la vision de leurs clients. Business Intelligence Chaque trimestre, bénéficiez de la veille et de nos analyses : •  Etude approfondie d’une tendance immobilière •  Analyse des stratégies des leaders mondiaux de la nouvelle économie immobilière •  Revue exhaustive des initiatives françaises Conseil stratégique Une solution sur-mesure pour les enjeux de croissance de nos Clients. Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés BUSINESS INTELLIGENCE
  36. 36. Suivez stonup Document propriété de stonup SAS – Tous droits réservés Inscrivez-vous à notre newsletter sur www.stonup.com Suivez nous sur twitter @StonupParis Connectez-vous aux associés Jean-Marie Célérier Cyril Aulagnon BUSINESS INTELLIGENCE

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