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24 Le journal du Médecin | 14 décembre 2018 | N° 2567
Gestion
L
e précompte immobilier est
l’impôt le plus connu sur
la propriété immobilière. Il
est calculé sur la base du
revenu cadastral indexé et doit être
payé chaque année par les proprié-
taires de biens immobiliers situés en
Belgique.
Le calcul de cet impôt désormais
régionalisé est relativement complexe
puisqu’il est réparti entre plusieurs
entités de l’État et fait intervenir des
notions de centimes additionnels par-
fois difficiles à saisir. Les régions se
réservent un pourcentage du revenu
cadastral indexé et les communes, pro-
vinces et agglomérations empochent
ensuite des centimes additionnels (soit
un nombre de centièmes d’euros) qui
constituent l’essentiel de l’impôt.
Illustrons ce calcul complexe par
l’exemple d’un immeuble dont le
revenu cadastral a été fixé à 1.000
euros avant indexation. En 2018, le
coefficient de revalorisation du revenu
cadastral est de 1,7863 et le taux du
précompte immobilier est de 1.25%
pour la Région de Bruxelles Capitale.
L’agglomération peut prélever 989
(9,89%) centimes additionnels et la
commune d’Ixelles, par exemple, 2.760
(27,6%) centimes additionnels.
Il existe de nombreuses possibilités
de réduire le montant du précompte
immobilier, la plus connue étant la
réduction accordée aux parents d’en-
fants en âge de recevoir les allocations
familiales, mais il existe aussi des
réductions pour les propriétaires de
logements modestes (dont le montant
du revenu cadastral n’excède pas 745
euros), pour les biens qui sont classés
ou encore, à Bruxelles, pour les per-
sonnes qui sont effectivement domici-
liées dans le bien dont ils sont les
propriétaires.
La taxation à l’impôt des
personnes physiques
La propriété peut également générer
une taxation à l’impôt des personnes
physiques au même taux progressif
que celui qui s’applique aux revenus et
en supplément de ceux-ci. Cette taxa-
tion varie selon le type de bien, son
affectation et le lieu où il est situé.
La propriété de biens immobiliers
bâtis situés en Belgique qui ne sont pas
donnés en location bénéficie d’une
taxation particulièrement favorable
puisque les propriétaires sont imposés
uniquement sur la base du revenu
cadastral indexé majoré de 40% selon
l’article 11 du Code des impôts sur les
revenus.
Cette taxation est souvent neutrali-
sée par l’article 12, §3 du Code des
impôts sur les revenus qui prévoit que
l’habitation qu’occupe un propriétaire
est exonérée d’impôt. Il n’y a donc pas
d’impôt sur les revenus lorsque vous
êtes le propriétaire d’une seule habita-
tion que vous occupez. Si vous possé-
dez plusieurs habitations (une rési-
dence principale et une résidence
secondaire, par exemple), vous avez le
choix de soumettre à l’exonération le
bien de votre choix. Bien entendu, le
précompte immobilier doit quand
même être payé.
La taxation d’un bien immobilier
bâti donné en location varie selon que
le bien est occupé par un particulier ou
par quelqu’un qui l’affecte à l’exercice
d’une activité professionnelle.
Le bien donné en location à une per-
sonne physique qui ne l’affecte ni tota-
lement, ni partiellement à l’exercice
d’une activité professionnelle subit le
même sort fiscal que les immeubles qui
ne sont pas donnés en location, ils sont
imposés sur la base du seul revenu
cadastral indexé de l’immeuble majoré
de 40%.
Taxes et immobilier: comment ça marche?
La propriété d’un bien immobilier est soumise à une taxation relativement
avantageuse en Belgique. Cette fiscalité est nettement moins favorable lorsque
l’immeuble est situé à l’étranger. Il y a déjà quelques années, la Cour de justice de
l’Union européenne a décidé que le traitement qui visait à prévoir une fiscalité
différenciée au sein de l’Union européenne était discriminatoire. Depuis, la Belgique se
conforme lentement à cette décision. Une première circulaire en 2016 avait mis fin à
cette problématique pour le cas de la France et puis des Pays-Bas dont les taux viennent
d’être réactualisés. Quelques mots d’explication à propos de cette fiscalité pas toujours
bien comprise.
IMMOBILIER
La France applique un système similaire à la Belgique et l’administration française détermine elle aussi la valeur des biens immobiliers.
©BelgaImage

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25Le journal du Médecin | 14 décembre 2018 | N° 2567
Gestion
Les biens affectés à une activité pro-
fessionnelle subissent quant à eux, une
taxation différente puisqu’ils sont
taxés sur la base des loyers bruts
réduits de 40% de frais forfaitaires.
La taxation est donc nettement
moins avantageuse pour les commerces
que pour les habitations privées
puisque le revenu cadastral est
presque toujours inférieur au revenu
locatif d’un immeuble qui est loué à
des fins professionnelles.
La taxation des biens
immobiliers à l’étranger
La taxation d’un bien immobilier
situé à l’étranger est réglée par l’article 7
du Code des impôts sur les revenus qui
prévoit que c’est la valeur locative brute
de l’immeuble diminuée de 40% qui
doit être déclarée. Il s’agit d’une for-
mule inédite puisqu’elle se base sur
une valeur de marché et non sur une
valeur fictive comme c’est le cas pour
les biens immobiliers loués à des parti-
culiers en Belgique ou sur un rende-
ment locatif pour les biens loués en
Belgique à des professionnels.
Une brève réflexion amènera le lecteur
attentif à constater rapidement qu’il s’agit
d’une différenciation de traitement. Une
telle différence n’est pas permise en droit
européen lorsqu’elle est discriminatoire.
C’est le constat qu’en a fait la Cour de
Justice de l’Union, saisie d’une question
préjudicielle posée par la Cour d’appel
d’Anverssurlalégalitédecetterègle,quia
jugé qu’un tel régime était discriminatoire
dansunarrêtdu11septembre2014.
Bien entendu, cette discrimination
ne peut être interdite par cette juridic-
tion que pour le territoire de l’Union
européenne. Les propriétaires d’im-
meubles situés en dehors de ce terri-
toire devront se résigner à continuer à
appliquer la formule décrite ci-avant.
Dans un premier temps, l’adminis-
tration s’est montrée très réticente à
appliquer cette décision de justice et a
continué à appliquer la disposition illé-
gale du Code des impôts sur les reve-
nus. Les contribuables qui n’avaient
d’autre choix que d’introduire de nou-
velles procédures judiciaires.
Il est vrai qu’il est difficile pour les
propriétaires belges de biens à l’étran-
ger de connaître avec précision le mon-
tant devant être déclaré puisque la
taxation belge repose sur la notion de
revenu cadastral qui est un concept qui
n’existe qu’en Belgique.
Depuis quelques années l’adminis-
tration s’est néanmoins résignée à
publier quelques circulaires pour
guider ces propriétaires. Elle s’est inté-
ressée d’abord à la France dans une cir-
culaire du 29 juin 2016 dans
laquelle l’administration
propose de s’en référer à la
« valeur locative brute »
reprise sur l’avis d’imposi-
tion français. La France
applique un système simi-
laire à la Belgique et l’admi-
nistration française détermine elle
aussi la valeur des biens immobiliers.
La circulaire prévoit une formule pour
obtenir le montant à déclarer en
Belgique.
L’administration fiscale belge a éga-
lement réglé le sort des biens immobi-
liers situés aux Pays-Bas pour lesquels
elle applique désormais une formule
assise sur la valeur de vente fixée par
l’administration fiscale néerlandaise
« WOZ » (waardering onroerende zaken)
dont les taux viennent d’être revus en
2018.
Les propriétaires de biens situés dans
d’autres pays ne sont toujours pas fixés
sur leur sort. Une chose est cependant
certaine, il faut refuser l’application de
la déclaration de la valeur locative
brute du bien immobilier lorsque
celui-ci se trouve sur le territoire de
l’UE.
Impact limité sur l’impôt sur
les revenus
La fiscalité internationale est large-
ment réglée par les conventions pré-
ventives de la double imposition que la
Belgique a conclues avec de nombreux
pays dans le monde. Ces conventions
prévoient de manière quasi-systéma-
tique que les revenus des biens immo-
biliers sont taxés dans le pays dans
lequel est situé le bien, « sous réserve de
progressivité en Belgique ».
En pratique, les revenus des biens
immobiliers ne sont pas taxés en
Belgique, mais ils sont ajoutés à vos
revenus pour déterminer le taux qui
leur est applicable. Les biens immobi-
liers situés à l’étranger ne sont donc
pas taxés en Belgique, mais le taux
auquel vos revenus de source belge
seront taxés sera plus élevé si vous
avez des biens à l’étranger que si vous
n’en possédez pas.
La Belgique taxera en revanche en
Belgique les biens immobiliers situés
dans des pays avec lesquels elle n’a pas
signé de convention, même si les reve-
nus de ces biens ont déjà été taxés dans
le pays en cause, mais elle réduira la
base imposable de 50%. Ces situations
sont toutefois extrêmement rares
puisque la Belgique a signé près de 100
conventions.
Conclusion
La fiscalité des locations immobi-
lières est assez complexe puisqu’elle
prévoit une formule de taxation diffé-
renciée pour chaque type de location.
Nous ne sommes pas entrés dans les
détails des locations du type
« AirBnB » qui posent de nouvelles
questions depuis quelques
années.
Il est entendu que les
propriétaires de biens
immobiliers vérifieront la
destination des biens qu’ils
mettent en location avant
de signer le contrat de bail.
Les propriétaires de biens à l’étranger
seront quant à eux attentifs au fait que
certaines règles ont changé et qu’il est
possible de réaliser quelques écono-
mies d’impôts.
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