Ce diaporama a bien été signalé.
Nous utilisons votre profil LinkedIn et vos données d’activité pour vous proposer des publicités personnalisées et pertinentes. Vous pouvez changer vos préférences de publicités à tout moment.

שמאי מקרקעין - מיסוי מקרקעין שרון משיח

7 611 vues

Publié le

קורס מיסוי מקרקעין שמאי מקרקעין

להורדת הסיכום חפשו בגוגל
"שמאי מקרקעין"

באתר שמאי מקרקעין תוכלו למצוא ולהוריד את הסיכום וסיכומים רבים אחרים

http://www.shamy-nadlan.co.il/

Publié dans : Immobilier
  • Sex in your area is here: ❶❶❶ http://bit.ly/2ZDZFYj ❶❶❶
       Répondre 
    Voulez-vous vraiment ?  Oui  Non
    Votre message apparaîtra ici
  • Follow the link, new dating source: ❤❤❤ http://bit.ly/2ZDZFYj ❤❤❤
       Répondre 
    Voulez-vous vraiment ?  Oui  Non
    Votre message apparaîtra ici

שמאי מקרקעין - מיסוי מקרקעין שרון משיח

  1. 1. ‫מיסוי מקרקעין- גיל אשכנזי/דודו מזרחי (16 שיעורים, שיעור אחרון 5.2)‬ ‫שיעור 6‬ ‫*** יש להביא לכל שיעור את הקובץ חקיקה (אסור לרשום בפנים, נכנס לבחינה , מותר למרקר). חדר 202.‬ ‫המבחן הוא שעתיים וחצי עם חומר עזר , 22 שאלות אמריקאיות (4 נקודות לשאלה).‬ ‫מס- תשלום חובה המוטל ע"י רשות שלטונית . 2 רשויות שלטוניות המטילות מס :ממשלת ישראל (משרד‬ ‫האוצר) ורשויות מקומיות (ארנונה המפורסם מבניהם). מס, בניגוד לתשלומים אחרים (אגרה למשל), הוא‬ ‫תשלום כללי ולא כנגד שירות (אי אפשר שלא לשלם בטענה שלא ניתן שירות, ביטחון למשל).‬ ‫מטרות המיסים :‬ ‫1. צדק חברתי - דנו בזה הרבה בוועדת טרכטנברג שחלק כדול ממסקנותיה שייכות למיסים. אחת ממטרות המס‬‫זה להשיג צדק חברתי , לחלק את ההכנסות בצורה שוויונית (רואים את זה במס הכנסה – ככול שמרוויחים יותר‬ ‫המס השולי גבוה יותר באחוזים).‬ ‫2. מימון תקציב המדינה (התקציבים הגדולים הם לביטחון, חינוך, תחבורה...).‬ ‫3. קידום מדיניות כלכלית כלשהיא. המדינה רוצה לעודד תחום/נושא/אזור מסוים , ועל מנת לעודד אנשים למשל‬ ‫לעבור לפריפריה נותנים הטבות מס .‬ ‫5 סוגי מיסים:‬‫1. מס ישיר - מס שמוטל על תוצאה של פעולה כלכלית עסקית . 2 סוגים : מס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה , מס‬ ‫רווח הון (ביניהם מס שבח מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין ומס רווח הון פקודת מס הכנסה). המס הישיר‬ ‫הוא על עבודה, על עסקים, על רווחים.‬ ‫2. מס עקיף- בישראל המס העקיף הוא בין הגבוהים בעולם (הישיר ממוצע). מס עקיף מוגדר כמס שמוטל על‬ ‫צריכ ה בלי קשר לתוצאה העסקית (יתכן שקניתי מוצר ולא קשור לעסקיי/לא הרווחתי עליו). זה סוג שיותר קל‬ ‫למדינה לגבות מאחר ולא צריך לבחון רווח/הפסד. סוגי מס עקיף- מס רכישה, מע"מ, מס רכוש, מס בלו (על‬ ‫קניית דלק( . אנחנו נתמקד במס רכישה ובמע"מ. מס רכוש היה קיים בעבר, כל מי שהחזיק נדל"ן מסוג מסוים‬ ‫נאלץ לשלם מס שנתי של %2.2 עבור ההחזקה( בלי קשר למכירה). מע"מ- מס ערך מוסף שהולך לקופת‬ ‫המדינה, כיום %11, על כל מוצר שקונים למעט בודדים - ירקות, יהלומים, אילת ועוד. מס רכישה - מס שקשור‬ ‫לעסקאות נדל"ן, מוטל על אדם שרוכש מקרקעין (בלי קשר לרווח/הפסד, כשימכור, אם ימכור ברווח ישלם מס‬ ‫רווח הון ).‬ ‫מס ישיר‬ ‫חלוקה ל2 הכנסות עליהם משלמים מס:‬ ‫1. הכנסה פירותית - מס הכנסה (פקודת מס הכנסה). הכנסה פירותית זו הכנסה שיש לה מקור שמפיק הכנסה‬ ‫(= פירות). כלומר, עסק שיש לו אמצעי ייצור ומייצר פירות, הפירות ימוסו כמס פירותי.‬ ‫2. הכנסה הונית- 2 סוגים : מס שבח ( חוק מיסוי מקרקעין ) ומס רווח הון (פקודת מס הכנסה). זו הכנסה כאשר‬ ‫נוצר רווח ממכירת מקור הפירות (מכירת העץ , מכירת המכונות במפעל ).‬ ‫מערכת המיסוי הישראלית מבוססת על חוקי הבריטים בשל המנדט הבריטי ששלט פה. לא היה להם מס על‬ ‫הכנסה הונית , אלא רק על פירותית. בישראל על שניהם משלמים מס. המיסוי שונה בשעורים שלו (בפרותית‬ ‫המס גבוה יותר משמעותית עד פי 2 בהשוואה להונית ).‬ ‫דוגמאות : אדם קנה בניין משרדים , הפירות שמניב העסק זה שכר דירה . שכר הדירה זו הכנסה פירותית,‬ ‫שימכור את הבניין ברווח זו תהיה הכנסה הונית. דוגמא נוספת : באיזה מצב מכירה של נדל"ן (דירות/משרדים)‬ ‫תחשב הכנסה פירותית ? קבלן, הוא בונה בניינים ומוכר ולכן זה הפירות שלו , העץ/המקור שלו זה העסק,‬ ‫המוניטין, המכונות שיש לו. דוגמא נוספת : סנדלר (הכנסה פירותית = התיקון, ההו נית :המכונות), קנה דירה‬ ‫שנייה ומכר אותה – זו מכירה הונית. אין לו עסק .‬ ‫1‬
  2. 2. ‫אם הוא פתח רשת של סנדלריות והוא צבר 22 דירות שרכש והוא משכיר אותם (הכנסות משכירות= הכנסה‬ ‫פירותית ) , והוא מתחיל למכור אותם . הוא יטען שזה הוני כי אין לו עסק של דירות (ויש פטורים במקרים‬ ‫מסוימים ), רשות המיסים יטענו להכנסה פירותית כי השיעור הרבה יותר גבוה . איך קובעים אם ההכנסה‬ ‫פירותית או הונית ?‬‫אין חוק בעניין זה, אבל בפסיקה נקבעו 8 מבחנים לקביעה האם ההכנסה הונית או פירותית (אף מבחן אינו‬ ‫הכרחי ואינו מספיק):‬ ‫מבחן טיב הנכס (נכס מניב מול לא מושבח)- אם אדם רוכש נכס מניב זה יהיה הוני, אם הוא רוכש נכס לא‬ ‫1.‬ ‫מושבח (קרקע חקלאית למשל), זה מושך לכיוון עסק ואז פירותי.‬ ‫מבחן המומחיות/בקיאות- פה שואלים על הנישום, כמה הקונה מבין בתחום (אם שמאי זה מושך לפירותי).‬ ‫2.‬ ‫מבחן ההיקף הכספי של העסקה- מה הסכום שקנה את הנכס (נמוך מושך להוני, מראה שאין עסק).‬ ‫3.‬ ‫מבחן סוג המימון של העסקה - אם מהלוואה זה פירותי (עסק לוקח הלוואות) אם מהון עצמי- הוני.‬ ‫4.‬ ‫מבחן תקופת ההחזקה- התקופה בין הקניה למכירה, ככול שקצר מושך לפירותי.‬ ‫2.‬‫מבחן תדירות עסקאות- אחד המבחנים החשובים והקלים לבחינה ע"י רשות המיסים. ככול שהתדירות גבוהה זה‬ ‫1.‬ ‫לכיוון עסק ואז פירותי.‬ ‫מבחן פיתוח והשבחת הנכס - ככול שמשביחים ומפתחים זה מעיד על עסק ואז זה לכיוון פירותי‬ ‫7.‬‫מבחן ארגון ושיווק הנכס- איך מוכרים אותו? אם בעיתון מודעה פרסומית זה מושך לכיוון פירותי, אם סתם באתר‬ ‫8.‬ ‫אז כנראה שלא עסק וזה הוני.‬ ‫הכנסה הונית- הבחנה בין מס שבח למס רווח הון‬ ‫מס רווח הון - סעיף 88 לפקודת מס הכנסה (עמוד 185) עוסק בהגדרת המילה "נכס" , מאחר ולפי חלק ה‬ ‫כאשר אדם מוכר נכס והמכירה היא הונית, הוא ישלם מס רווח הון , זה חשוב לנו .אם לא נכס אז לא מס רווח‬ ‫הון. נכס= כל רכו ש, בין מקרקעין ובין מטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכול בין שהם‬ ‫בישראל ובין שהם מחוץ לישראל , למעט (מקרים בהם מכרתי נכס ולא יכול מס רווח הון ):‬ ‫מיטלטלין של יחיד המוחזקים על ידיו לשימושו האישי או לשימושם האישי של בני משפחתו או של בני אדם‬ ‫1.‬ ‫התלויים בהם. הדוגמא הברורה ביותר היא רכב. במקרה זו ההכנסה פטורה.‬‫מלאי עסקי – זה למעשה הפירות של הנכס, ואם מכרתי נכס שהוא בכלל פירות זה לא מס רווח הון אלא פירותי.‬ ‫2.‬ ‫זו למעשה הבחנה בין הוני לפירותי החריג הזה. על מלאי עסקי יכול מס הכנסה.‬ ‫זכות חזקה במקרקעין-בין שבדין ובין שביושר- המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או ריווח. מדובר‬ ‫3.‬ ‫בעסקה בדמי מפתח של דיירים מוגנים שמוכרים לא כעסק (מכירת הזכות לדייר מוגן, דמי מפתח). הכנסה זו‬ ‫פטורה למטרת צדק חברתי.‬ ‫זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד כמשמעותם בחוק מס שבח מקרקעין שעל מכירתם מוטל מס שבח או שהיה‬ ‫4.‬ ‫עשוי להיות מוטל אילולא הפטור לפי החוק. אם חל חוק מיסוי מקרקעין יחול מס שבח.‬ ‫לסיכום : 3 מיסים – מס הכנסה, מס רווח הון ומס שבח. אם יש התנגשויות, אם בעסקה מסוימת צריכים לחול‬ ‫שני סוגי מיסים, מה גובר?‬ ‫א. אם יש תחרות בין מס הכנסה למס רווח הון (יכול להיות גם הוני וגם פירותי) גובר מס הכנסה לפי סעיף 88 ג‬ ‫בפקודה, המס הכנסה גובר כי הוא פירותי והוא פי 2.‬ ‫ב. אם יש תחרות בין מס הכנסה למס שבח לפי סעיף 02 לחוק מיסוי מקרקעין, במקרה כזה יחול מס הכנסה ,‬ ‫שוב כי זה שיעור גבוה יותר.‬ ‫ג. אם יש תחרות בין מס רווח הון למס שבח- אין תחרות זה או מס שבח הון או מס רווח , לא תתכן תחרות. אם‬ ‫לא חל מס שבח זה מס רווח הון.‬ ‫2‬
  3. 3. ‫מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין- שבח ורכישה 1166 (עמודים 506-1)‬ ‫זה הוא מס ישיר על הכנסה הונית שלא חל עליה מס רווח הונית מחויבת במס שבח, כאשר הנכס הנמכר הוא‬ ‫נכס נדל"ן, נכס מקרקעין (בודקים אם היה רווח=שבח, אם היה שבח – ימוסה).‬ ‫הנישום (מי חייב בתשלום מס שבח)- בשאלה זו עוסק סעיף 15 (עמוד 85) :החובה חלה על המוכר‬ ‫6.‬ ‫(מס רכישה מוטל על הרוכש, על הקונה, מס עקיף). אם בהסכם המכר נרשם שמס השבח יטול על הרוכש‬ ‫(מחיר עסקה נמוך יותר), כלומר כך סיכמו בחוזה, לפי הדין מי שחייב במס זה תמיד המוכר ואין תוקף להסכם‬ ‫בין הצדדים בנושא העברת המס אל הרוכש. זה רלוונטי כשרוכש פשט את הרגל וברח. אם קבלן עשה עסקה‬‫ואמר שישלם את המס ופשט את הרגל וברח, לפי החוק אין לזה תוקף, המוכר יקבל את החיוב בלי קשר לרשום‬ ‫בחוזה בין הצדדים.‬ ‫התחולה גיאוגרפית- ישנם 2 סוגים של תחולה גיאוגרפית של מס. תחולה גיאוגרפית- מהם הגבולות‬ ‫5.‬ ‫בהם חל המס . הסוג הראשון הוא מיסוי פרסונאלי והשני הוא מיסוי טריטוריאלי. מיסוי פרסונלי- לפיו המס יחול‬ ‫על אדם בשל שאלת התושבות שלו בהתעלם באיפה העסקה נעשתה/ איפה הנכס (לפי הפרסונה).בישראל שני‬‫מיסים הם פרסונליים- מס הכנסה (תושב ישראל ישלם מס הכנסה על הכנסותיו, בלי קשר לאיפה העסק או איפה‬ ‫עבד), ומס רווח הון ("בין שבישראל ובין מחוץ לישראל" לפי סעיף 88) . מיסוי טריטוריאלי- מס שחל על‬ ‫עסקאות שחלות בגבולות מדינת ישראל- בהתעלם משאלת האזרחות/תושבות הנישום. מס שבח הוא מס‬ ‫טריטוריאלי. זה נקבע בסעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף הגדרות, עמוד 7, "קרקע בישראל"). בישראל זה‬ ‫בעייתי מאחר ולישראל אין גבולות ברורים , מי שמוכר בשטחים יכול לטעון שלא בישראל. ישנו תיקון לחוק ,‬ ‫סעיף 15א עמוד 02 , קבעו כי אזרח ישראלי המוכר זכות למקרקעין באזור ( השטחים שבשליטת ישראל ) יחויב‬‫במס שבח. בסעיף זה יש גם מצויים תנאים מיהו אזרח ישראלי. מס שבח הוא טריטוריאלי בישראל ובאזור הוא‬ ‫גם פרסונלי. לפי סעיף 2 בפקודת מס הכנסה, מס הכנסה הוא פרסונאלי ("על הכנסה של אדם שהוא תושב‬ ‫ישראל, עבור הכנסה שהופקה בישראל או מחוץ לישראל).‬ ‫1. אירוע המס - הנסיבות בהן חובה לשלם מס שבח, אם הנסיבות מתקיימות מתקיים אירוע מס . במכירת‬ ‫מקרקעין בישראל, אם זה אירוע מס יתכן תשלום מס שבח או פטור ממס שבח. אם אין אירוע מס אז אין תשלום‬ ‫של מס. ההבדל בין אירוע מס פטור לבין אין אירוע מס - עיקר הרלוונטיות זה לעניין הדיווח, כשיש אירוע צריך‬‫לדווח. סעיף 1 קובע את אירוע המס הראשון (עמוד 21) וסעיף 7 קובע את המקרה השני. בשני המקרים, אם אין‬ ‫פטור צריך לשלם את המס. לפי סעיף 1 (א) המס ישולם אם יש רווח בתנאי שקרו 2 תנאים מצטברים –‬ ‫התבצעה מכירה , והמכירה צריכה להיות של זכות במקרקעין. זכות במקרקעין= העסקאות הנחשבות כזכות‬ ‫מקרקעין כוללות את כל המכירות של הזכויות הבאות :‬ ‫א. מכירה של זכות הבעלות בין שבדין (טאבו) ובין שביושר .‬ ‫ב. חכירה של מעל ל25 שנים – זה נחשב כאירוע מס, כמו מכירת הנכס, כי זה קרוב לבעלות . "חכירה‬ ‫לתקופה" כוללת בטוחה את האופציה, לעיתים בהסכם השכירות זה כולל את זמן השכירות + אופציה , כאילו‬ ‫האופציה מומשה. הסעיף כולל גם הסכם שיש לקרוב משפחה. לפני כמה חודשים נעשתה פסיקה הנוגעת‬ ‫בשאלה מה קורה אם אדם שוכר לפחות מ22 אבל אם אופציה כך שיוצא יותר מ22 שנה, והוא לא מממש את‬ ‫האופציה. לפי פס"ד ערעור אזרחי 10/14801 בזק שכרה נכס לפחות מ22 שנה עם אופציה לעוד איקס זמן‬‫וביום המכירה שילמה מס רווח. היא ל א ממשה את הרווח וביקשה החזר מס רכישה. לפי בהמ"ש העליון אופציה‬ ‫שלא מומשה לא תספר לצורך אירוע מס, יתקבל החזר מס רכישה + ריבית.‬‫(סעיף 88 עמוד 00 – סעיף העסקאות המלאכותיות – עוסק בתוצאה האזרחית, לפיו בהם יתגלה שאדם עשה‬‫דבר על מנת להימנע או להפחית מס, הוא ימוסה לפי החוק. השאלות הנ"ל במס שבח יכולות לגרום לאדם לבצע‬ ‫תכנון מס- לתפור עסקה על מנת להימנע או למזער את המס. הגבול בין החוקי ללא חוקי פה הוא לא חד‬ ‫משמעי. פיצול של עסקה ל2 עסקאות זה מלאכותי ולא חוקי. ישנם סעיפים אנטי תכנוניים שבאים למנוע‬‫עסקאות מלאכותיות .למשל סעיף 11 ב – אם חוכרים לקרובים בתקופה לא רצופה אבל ההפסקה היא פחות מ1‬ ‫חודשים, זה יחשב כחוכר אחד והתקופה תחשב כאחת שלמה . )‬ ‫ג. בר רשות במנהל (הרשאה להשתמש במקרקעין) – סעיף אנטי תכנוני. במושב , המושבניקים כביכול קיבלו‬ ‫רשות לשבת על הקרקע הם לא שוכרים ולא הבעלים. בעבר אדם מחר נחלה ומחר אותה ברווח אדיר ומאחר‬ ‫3‬
  4. 4. ‫שזו לא בעלות טענו שזה לא אירוע מס ולכן לא חל מס שבח. לפי סעיף זה בישראל כל מי שמוכר מקרקעין בו‬ ‫הוא בר רשות והיא למעשה מתחדשת (המנהל מחדשת כל הזמן, כל 3 שנים) זה כאילו מוכרים את הבעלות .‬ ‫ד .זכויות בניה - מקורו בפס"ד של בית המשפט העליון , לא מופיע בחוק. זכויות בנייה קובעות את שווי‬ ‫המקרקעין. בפס"ד 30/4837 בעניין ר.א.ה .ד חברת בנייה, החברה היא חברה קבלנית שבונה באזור עם 2‬ ‫חל קות והם היו הבעלים של חלקה אחת והם רצו למכור את הזכויות בניה של החלקה השנייה (אם בכל אחד‬ ‫מותר 4 בניינים אז שימכרו בניין כביכול, שיעשו 3 והם יעשו בשלהם 2, מה שנקרא ניוד זכויות). החברה טענה‬‫שחל על זה מס רווח הון ולא מס שבח, כי זו לא בעלות או חכירה אלא מכירה של זכויות. לפי לשון החוק , זה לא‬ ‫כולל זכויות בניה. המוכר עדיף לשאלה אם מס שבח או הון כי בכל אופן שיעור המס זהה. בפס"ד זה עלתה‬‫השאלה האם מכירת זכויות בניה נחשבות לטובת תשלום מס שבח, והחליטו שכן , שהרי זו מהות השווי. הקונה‬ ‫ישלם מס רכישה ומי שמוכר ישלם מס שבח. עסקה של מכירת זכות בנייה כמוה עסקה של זכות בעלות‬ ‫במקרקעין.‬ ‫המקרים בהם לא מתקיים אירוע מס (לא מצויים בסעיף 6 ), זכויות במקרקעין שאינן נחשבות לזכויות‬ ‫לצורך תשלום מס שבח :‬ ‫משכנתא‬ ‫1.‬ ‫זיקת הנאה - נתינת זכות לעבור בחלקה שלי, גם אם טובת כסף. ישולם מס רווח הון עבור התשלום הזה של‬ ‫2.‬ ‫מכירת זכות המעבר.‬‫זכות קדימה – מכירת זכות ראשונים שניתנת לרוכש פוטנציאלי באם בעל הנכס ירצה למכור. ישולם מס רווח הון‬ ‫3.‬ ‫במקרה זה.‬ ‫דירות מוגנות - לפי הפסיקה זה לא אירוע מס, וגם לא מס רווח הון אם זה למגורים. מדובר במכירת זכות‬ ‫4.‬ ‫במקרקעין .‬ ‫לפי סעיף 1 ,מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין . דיברנו על מהן הזכויות. מבחינת‬ ‫מכירה , קיימת הגדרה בסעיף 1 (סעיפים אנטי תכנוניים)= בין בתמורה ובין ללא תמורה (גם מתנה זה אירוע‬ ‫מס).ויש פירוט :‬ ‫הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה (אם ויתור, מחשבים לפי שווי שוק).‬ ‫1.‬ ‫הענקתה של זכות לקבל במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות‬ ‫2.‬‫כאמור. למשל העברה של דירה על הנייר. זו למעשה הענקה של זכות לקבל זכות, אופציה. זה במקרים מסוימים‬ ‫פטור, אבל בכול אופן אירוע מס. דוגמא: אני רוצה לרכוש דירה שעולה 2 מיליון ₪ , לא תוכל לרכוש בלי אישור‬ ‫( ביום החתימה זה אירוע מס).‬ ‫מהבנק לקבל משכנתא, לכן אני מבקש אופציה תוך שבוע לממש אותה‬ ‫(הרשמה למעשה). יש מקרים פטורים אבל בכל אופן זה אירוע מס.‬ ‫הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין,‬ ‫3.‬ ‫וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה. מכירת זכות להורות לו למי למכור , כמו‬ ‫בלעדיות בתיווך אבל שם אי אפשר להכריח למכור, לעומת פה שאפשר לכפות עליו למכור למישהו מסוים,‬ ‫במחיר שנקבע מראש. יש פה פעמיים מס רכישה למעשה.‬‫פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוס מקרקעין מסוימים של האיגוד בו‬ ‫4.‬ ‫מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים.‬ ‫פעולה באיגוד קשורה לאירוע המס שבסעיף 7 וילמד בהמשך .‬ ‫4‬
  5. 5. ‫שיעור 5‬ ‫המשך סעיף 1 – מכירה של זכות במקרקעין - מהי מכירה- פעילויות כלכליות/אירועי מכירה‬ ‫כלכליים (האם נחשבים מכירה כי אם כן יש אירוע מס) :‬ ‫חוזה עם תנאי מתלה- אם לא התקיים התנאי אין עסקה. (למשל אדם רוצה לקנות שטח אם תנאי‬ ‫1.‬ ‫מתלה לשינוי יעוד קרקע עוד איקס זמן ).סעיף 81 3א בא להקל עם יזמים עם עסקאות של השבחה‬ ‫מסוג עסקאות קומבינציה (בה המוכר מקבל זכויות בבנייה העתידית ולא כסף). זה לא מתאים לכל‬ ‫העסקאות, החריג הזה לא חל בעסקאות במזומן. יש פה אפשרות לדחות ב3 שנים את המס. יום‬ ‫המכירה=אירוע המס יהיה ביום שהתב"ע אושרה.‬‫עסקאות עם רשות/מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י/ממ"י)- המנהל מחכיר ל84 +84 וזה אירוע מס אבל‬ ‫5.‬ ‫המנהל אף פעם לא מחכיר מיד, הוא מתחיל ב3 שנים להיתר פיתוח (כדי שיבנו) , זה ב3 שנים‬ ‫הראשונות הסכם פיתוח אבל רשום שם שאוטומטית אם בנית תקבל את החכירה. לפי סעיף 1(1)‬ ‫המנהל העניק לי זכות לפתח ולכן זו מכירה וזה אירוע מס.‬ ‫מתן ייפוי כוח – מצב בו הבעלים מייפה את כוחו של אדם כלשהו לבצע פעולות כמו מכירה במקרקעין‬ ‫1.‬ ‫שלו . 2 סוגי ייפוי כוח : אם נותנים לעו"ד שימכור לו כי הוא למשל בחו"ל – זה לא אירוע מס. אבל מה‬ ‫אם ניתן ייפוי כוח לאדם מסוים (לא עו"ד/מנהל עסקים/מתווך ) ללא הסכם מסירה, נותן לו ייפוי כוח –‬‫זה גם נופל בהגדרה של מכירה לפי סעיף 1(2)- זכות לקבל זכות . 4 מקרים שאם ייפוי הכוח כלול בהם‬ ‫יש אירוע מס פטור- סעיף 32 – ילמד בהמשך.‬ ‫אופציה- האם הפעולה העסקית הזו היא אירוע מס או לא ? הסכם בין מוכר לקונה פוטנציאלי בו רשום‬ ‫4.‬ ‫שלקונה הפוטנציאלי אופציה מוגבלת בזמן לקנות את הבעלות למקרקעין במחיר ידוע מראש . יום‬ ‫חתימת האופציה הוא אירוע מס מאחר וזו הענקה של זכות לקבל זכות לפי 1(2). לפי סעיף 84 י יש‬‫תנאים מצטברים שאם מתקיימים אז יש פטור. רוצים להקל עם הנישומים על מנת שיהיה יותר עסקאות‬ ‫והמחיר ירד.‬ ‫שינוי יעוד תכנוני- אם בעלים של מקרקעין יש לו רצון להשביח , הוא מעביר תב"ע (מגרש שמיועד‬ ‫2.‬ ‫לבניין למסחר ל2 קומות ושינה יעוד ל02 קומות מגורים )- ביום שהתוכנית אושרה זה לא אירוע מס כי‬ ‫הוא לא מכר . שינוי יעוד תכנוני סעיף 2 ב אם עברה תב"ע זה לא אירוע.‬ ‫מכירה רעיונית/שינוי יעוד רעיוני – שינוי הסטטוס החשבונאי- האדם נשאר בעלים של אותו נכס אבל‬ ‫1.‬‫אם פקיד שומה רואה שאדם העביר זכות במקרקעין לעסקו כמלאי עסקי (ולא רכוש קבוע) באופן רעיוני‬ ‫, וזה הופך מנכס הוני לנכס עסקי – זה אירוע מס. הוא כאילו מכר לעצמו, וקשה להוכיח את זה, למשל‬ ‫השכרת המשרדים בחברה או החניון.‬ ‫תוספת בנייה בנכס ממ"י- דמי היתר – תשלום לממ"י עבור הסכמתו לתוספת בנייה – לפי הפסיקה‬ ‫7.‬ ‫(אין לזה חוק) – התקבלה זכות נוספת ולכן זה אירוע מס נוסף התוספת הזאת.‬ ‫2‬
  6. 6. ‫קבוצות נוספת של מקרים מיוחדים:‬ ‫6. מכירה לא רצונית –‬‫א. בהוצאה לפועל עקב עיקולים/מימוש משכנתא סעיף 2 - מכירה של נדלן במסגרת הוצאה לפועל זו‬ ‫מכירה ולכן אירוע מס.‬ ‫ב. הפקעה- רכישה שנכפית על המוכר לצורכי ציבור (למשל לכביש /שטחי ציבור ועוד) . 3 סוגים : ללא‬‫פיצוי, עם פיצוי כספי בלבד, עם פיצוי שהוא קרקע חלופית . לפי סעיף 2 משתמע שאם אין פיצוי זה לא‬ ‫אירוע מס. בהפקעה עם פיצוי כספי לפי סעיף 2 יש אירוע מס ואין פטור להפקעה עם פיצוי כספי אבל‬ ‫יש הנחה של %02. מבחינת פיצוי שהוא קרקע חלופית , זה לפי סעיף 2 תמורה ולכן אירוע מס, אבל‬ ‫לפי סעיף 41 פיצוי שהוא רק קרקע חלופית זה אירוע פטור ממס. אם זה פיצוי משולב – כסף +קרקע‬ ‫חלופית- יהיה תשלום מס על הכול, כי הפטור הוא רק למי שניתן לו רק קרקע חלופית.‬ ‫פעולות שהם אינן אירוע מס‬ ‫5.‬ ‫סעיף 8 א –גירושין – העברה ("מכירה") של נכסי נדל"ן הנעשית עקב גירושין בין בני הזוג או לילדים‬ ‫א.‬ ‫(לא בעקבות מריבה אלא עקב גירושין ) הוא לא אירוע מס (על מנת לא להעמיס על בני הזוג )‬‫סעיף 8 – ירושה- העברת נכסים לפי צוואה או לפי חוק לאחר פטירה . הורשה היא לא אירוע מס. אבל‬ ‫ב.‬ ‫לפי סעיף 2 ג (1 ), מכירה של נכסי העיזבון (ע"י היורשים) היא כמובן כן אירוע מס. לפי סעיף 2 ג (4)‬ ‫חלוקה פנימית בין היורש ים לבין עצמם לא תחשב מכירה בתנאי שלא הוכנס כסף לעסקה, אחרת זה‬ ‫כבר לפי ג(1) כן אירוע מס, כן מכירה.‬ ‫קנייה בנאמנות ע"י נאמן והעברה לנהנה – אנשי עסקים עשרים/גופים עסקיים גדולים , לא מוסרים‬ ‫1.‬ ‫את זהותם בקניית נכס מחשש לעליית מחירים , ולכן נעזרים מנאמן. נאמן- אדם שרוכש נכס עבור‬ ‫מישהו אחר לטובת מישהו אחר מהכספים של מישהו אחר , כשהמישהו האחר הזה נקרא נהנה. יש‬ ‫את המוכר, הקונה (נהנה) ואת הנאמן . זה מותר לפי החוק להחזיק בנאמנות ולהחזיק בנכסים כנאמן.‬ ‫לפי הסכם הנאמנות הנכס יהיה רשום על שם הנאמן אבל בפועל יהיה שייך לנהנה, המוכר לאו דווקא‬‫יודע שהוא מוכר לנאמן. יש פה 2 עסקאות : עסקת רכישה שנאמן קונה ממוכר- זו מכירה ולכן זה אירוע‬ ‫מס, ועסקה בין הנאמן לנהנה, המכירה כביכול ,ההעברה של הנכס ביניהם. מס שבח לא יהיה פה כי‬ ‫אין רווח, אבל זה אירוע מס לפי סעיף 1 – מי שמוכר משלם. אבל יש סעיף פטור – סעיף 81. אם‬ ‫הנאמן מוכר לנהנה זה פטור. לפי סעיף 47 יש מגבלה- המדינה תדע אם אדם קנה בנאמנות כי‬ ‫כשיעביר לנהנה יבקש פטור לפי סעיף 81 – אם באמת האדם הוא נאמן הוא צריך תוך 03 יום להודיע‬ ‫שהוא נאמן. זה נותן איזושהי פרצה, לעשות הסכם ואח"כ למצוא נהנה פקטיבי, במקום לקנות ולמכור,‬ ‫קונים ומוכרים בפטור, פרצה לרמאות. לפי פס"ד נתבך לנדל"ן נגד מנהל מס שבח 80/1118 בנק‬ ‫די סקונט רצה לרכוש מגרש על מנת לבנות בניין משרדים ולא היה מעוניין לחשוף את זהותו ושלח את‬ ‫הקבלן המבצע אורי דורי . הם דיווחו על הנאמנות על מנת להשתמש ב81 לפטור, אבל דיווחו אחרי‬ ‫שהוא רכש, הם סגרו בעל פה וחתמו על הנאמנות מספר ימים לאחר הרכישה- לכן בית המשפט קבע‬ ‫שאין פטור וזה 2 עסקאות נפרדות. הרמאות נעשית כשרושמים על הסכם הנאמנות תאריך של לפני‬ ‫הרכישה.‬ ‫1‬
  7. 7. ‫סעיף 0 – פעולה באיגוד מקרקעין‬‫מ84 עד 31 הייתה אפשרות לעשות מכירה ע"י חברה – חברת גוש חלקה – לכל חברה יש גוש וחלקה‬‫הכניסו בעל מניות חדש מתוך החברה, הקצו לו מניות ואת המניות הנותרות לבעלים המקוריים הופכים‬ ‫לחסרי משמעות , הפכו את השליטה. במקום למכור בניין עשו את אותה פעולה עסקית, הפכו את‬ ‫הקונה לבעלי החברה והשאירו את הנכס כביכול בחברה. זה תרגיל של הקצאה והדחה. לפי החוק‬‫שחוקק ב3181 זהו אירוע מס. 5 תנאים מצטברים לכך שיחשב אירוע מס – שזו תהיה פעולה ושזה‬ ‫יהיה באיגוד מקרקעין. לפי סעיף 17 כדאי לפרק חברה כזו, חברת גוש חלקה. התוצאה של פעולה‬ ‫באיגוד מקרקעין של סעיף 7 זה מיסוי על בעלי המניות (לא ממסים את התאגיד אלא את בעלי‬ ‫המניות). איגוד מקרקעין לפי סעיף ההגדרות, סעיף 1- 2 תנאים מצטברים : חברה/אגודה‬‫שיתופית/שותפות רשומה שכל נכסיה הן זכויות במקרקעין, כאשר נכסים שלא משמשים לייצור הכנסה‬ ‫או שטפלים לא יחשבו (כדי שלא סתם יקנו משהו על מנת שכאילו זה לא יהיה כל נכסיה מקרקעין).‬ ‫לפי סעיף 1 מוגדרת פעולה באיגוד – הענקת זכות באיגוד, הסבה של זכות, העברה או ויתור, עם או‬ ‫בלי תמורה , למעט הקצאה – פע ולה שפטורה ממס , הנפקה של מניות חדשות שהתמורה עליהן‬ ‫שולמה לחברה עצמה ולא לבעלי המניות (הכנסת משקיע). הקצאה היא לא אירוע מס כי זה הכנסת‬ ‫משקיע, כל השאר זה כן פעולה ואירוע מס.‬‫סעיף 8- רישום שמניות שהנפיק איגוד: אם איגוד מקרקעין פרטי הופך לציבורי (עושה הנפקה) זה לא‬ ‫אירוע מס.‬ ‫סעיף 0 א – חישוב המס על השווי של העסקה בפעולה באיגוד מקרקעין‬ ‫לאחר רכישת מניות, האם אשלם לפי כמה שעלו לי המניות או לפי כמה ששווה לי הנכס שהמניות‬‫למעשה משקפות את השליטה בו. לפי סעיף 7, לצורך מס שבח שווי העסקה יהיה לפי שווי המניות ולא‬ ‫לפי שווי הנכס, המקרקעין. המוכר ישלם מס שבח לפי שווי המניות והרוכש לפי שווי הנדל"ן שהמניות‬ ‫מייצגות את השליטה עליו.‬ ‫7‬
  8. 8. ‫שיעור 1 – חישוב סכום המס‬ ‫קודם דיברנו על השאלה האם אירוע מסוים הוא בכלל אירוע מס, אם אכן יש אירוע מס, נבחן איך‬ ‫מחשבים את סכום מס השבח (ומס רכישה בצד השני).‬‫סעיף 1 (ב) מלמד אותנו איך מחשבים את השבח=רווח : הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי‬ ‫הרכישה. חשוב למוכר לדעת זאת על מנת לדעת כמה יישאר לו נטו אחרי תשלום המס. זה גם חשוב‬‫לקונה לעסקה הנוכחית כמה מס שבח ישלם המוכר , כי כשקונים ונרשמים בטאבו אם המוכר לא ישלם‬ ‫את המס לפי חוק מיסוי מקרקעין העסקה לא תירשם בטאבו- לפי סעיף 11 . כלומר, הקונה לא ייהפך‬ ‫לבעלים אם המוכר לא ישלם מס.‬ ‫נוסחת חישוב מס שבח מקרקעין:‬ ‫שווי מכירה (כמה מכרתי) – יתרת שווי הרכישה(=שווי הרכישה + ניכויים/הוצאות מותרים -פחת)‬ ‫=שבח(או הפסד) *שיעור המס= סכום מס שבח לתשלום .‬ ‫הסבר על המרכיבים של הנוסחה:‬ ‫שווי המכירה= התמורה בעסקה, מה קיבל עבור המכירה.‬ ‫יתרת שווי הרכישה = כמה עלה למוכר . מורכב מ:‬ ‫א. שווי רכישה – בכמה קניתי‬ ‫ב. ניכויים/הוצאות- עו"ד ,היטל השבחה עוד.‬ ‫ג. פחת- ההוצאה המוכרת שהנישום קיבל לצורך מס הכנסה, פחת של המבנים של הנדל"ן.‬ ‫המוכר ירצה להגדיל ולנפח את ב ו-ג על מנת להקטין את יתרת שווי המכירה.‬ ‫שיעור המס – אחוז מתוך השבח אותו משלמים כמס שבח.‬ ‫שווי מכירה – סעיפים 05-06‬ ‫71 (א) - שווי מכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקייה‬ ‫משעבוד/משכנתא/זכות אחרת.‬ ‫לפי סעיף 1 "שווי" (עמוד 8) – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ע"י מוכר מרצון לקונה‬ ‫מרצון.‬‫זהו למעשה שווי שוק, הוא אובייקטיבי- "שיש לצפות" . גם בנק שמעריך נכס מעריך לפי שמאי ולפי זה‬ ‫נותנים מימון .‬‫איך משפיע המימון של רכישת הנכס ע"י המוכר על השווי? זכות נקייה – לא מתחשבים במשכנתאות‬‫,בעיקולים, במימון של המוכר. אם הדירה עולה 3 מיליון ויש לו 2 מיליון הלוואות, זה לא משנה, השווי‬‫מכירה יהיה 3 מיליון ₪. גם אם היה הפסד על המכירה זה לא משנה, שווי המכירה הוא שווי השוק של‬ ‫הדירה.‬ ‫8‬
  9. 9. ‫חריגים (להגדרת "שווי" עמוד 8) :‬ ‫(1) המחיר החוזי – המחיר שמופיע בחוזה המכירה, התמורה הנקובה בהסכם. לפי סעיף זה אם ההסכם‬ ‫נעשה בכתב והסכום נקבע בתום לב (לא רימו) ואין יחסים מיוחדים בין הצדדים, יקבלו את המחיר‬‫החוזי. זה נרשם משום ש 2 הצדדים ירוויחו אם יורידו מחיר- מס שבח נמוך יותר ומס רכישה נמוך יותר‬ ‫– תמורה חוזית שקרית. אם יש סטייה של 21-01 אחוז אל מול מחיר השוק (לפי עסקאות קודמות)‬ ‫יקבלו את החוזים, אם הסטייה גדולה ילכו לפי שווי שוק.‬ ‫(2) מפרט סעיפים שקובעים שווי אחר (לא שווי שוק). לפי סעיף 71 יש חריגים נוספים :‬ ‫06 (ב) שווי הפקעה- הקומה הוא מרצון המוכר כפוי- שווי המכירה במקרה כזה הם שווי הפיצויים‬ ‫שהתקבלו.‬ ‫06 (ג) מכירות כפויות – הוצאה לפועל (עיקול/מימוש משכנתא) – התמורה שהתקבלה היא שווי‬ ‫המכירה , הולכים לטובת הנישום כי לעיתים מוכרים מעל למחיר השוק.‬ ‫06 (ד) גילום מלא – עסקת נטו : עסקה בה הקונה לוקח על עצמו לשלם את מס השבח שמוטל על‬ ‫המוכר (לפי סעיף 21 הנישום הוא המוכר ). עסקה זו מאפיינת מוכרים שלא מעוניינים להסתבך עם‬ ‫רשות המיסים , והם רוצים שיתחייבו להם על סכום נטו- סכום שיישאר בידי המוכר בלי קשר למס‬ ‫שבח. הקונה מסכים כי אולי יוכל להקטין את המס, בד"כ מדובר בקונים שמנצלים תמימות של קונים‬ ‫לא מתוחכמים.‬ ‫אם לדוגמא נעשתה עסקת נטו בה שווי הנכס 01 מיליון והקונה משלם למוכר בהסכמה 8 מיליון ולקח‬ ‫על עצמו את מס השבח. מה שווי המכירה ? לפי 71 (ד) לשווי המכירה נוסיף לא רק את המס ששולם‬‫אלא עוד סכום לגילום .כלומר 3 מרכיבים : הסכום נטו (8 מיליון) + סכום המס ששולם (2 מיליון) + עוד‬ ‫סכום המשקף את הברוטו שאחרי מיסים היה נשאר לו 021 מיליון נטו לשלם . עסקת גילום מלא לא‬ ‫כדאית לשני הצדדים כי מגדילה את השווי למכירה ואת מס שבח למוכר ומס רכישה לקונה.‬ ‫יום המכירה (סעיף 66 ) : מהו היום בו בודקים את השווי ? לפי סעיף 81 יום המכירה הוא יום ביצוע‬ ‫המכירה, יום החוזה. היום הזה חשוב לנו לצורך ספירת המועד לדיווח ותשלום המס- צריך לדווח תוך‬ ‫04 יום מיום המכירה . זה חשוב גם לצורך השומה- היום בו בוחנים את שווי השוק, כמו כן אם העסקה‬‫נקובה במ ט"ח חשוב לדעת מה השער היציג לטובת תשלום המס (תשלום המס בכל אופן בשקלים). יש‬ ‫מספר חריגים ליום המכירה(בהם יום המכירה הוא לא יום חתימת החוזה) :66(6)- מכירה בהוצאה‬‫לפועל- היום בו הושלמה העסקה ואושרה ע"י בהמ"ש או הוצל"פ הוא יום המכירה ( זה לטובת הנישום,‬ ‫דוחים לו את תשלום המס).66(5) – בהפקעה- יום המכירה יהיה יום פס"ד הסופי. אם לא הולכים‬ ‫לבהמ"ש אז זה יום קבלת הפיצויים.66 (1)- עסקאות ממ"י - כשהעסקה אושרה ע"י הנהלת המנהל‬ ‫(יכול להיות שייקח זמן מיום אישור העסקה ועד לקבלת החוזה). 66(1א)- עסקת קומבינציה-סעיף‬ ‫שתוקן לאחרונה, על מנת לעודד עסקאות ולהוריד את מחירי הנדל"ן בישראל. עסקת קומבינציה- בה‬ ‫המוכר של הקרקע לא מקבל כסף אלא דירות. עד התיקון הזה יום המכירה = יום חתימת החוזה,‬ ‫כאשר בד"כ לקח לפחות 4 שנים עד שהכסף התקבל (היתר ובנייה) . בהעדר החריג הזה היה צריך‬ ‫לשלם מס 04 יום מיום חתימת החוזה או אח"כ עם ריבית והצמדה (דחיית תשלום ולא דחיית יום‬ ‫המכירה). לפי סעיף זה יש תנאים מצטברים שדוחים את יום המכירה ליום אישור התוכנית, התב"ע‬ ‫(41 יום אחרי פרסום אישור התב"ע היא נכנסת לתוקף):‬ ‫1. עסקת מכר מסוג קומבינציה ("ואינה בכסף")‬ ‫2. המוכר מקבל רק דירות/חנויות ולא כסף ("כולה")‬ ‫3. שבהסכם יש תנאי מתלה לפיו העסקה תהיה רק אם תאושר תב"ע –תכנית משביחה לפיו יוגדלו‬ ‫הזכויות. אם התכנית לא עוברת אין מכירה.‬ ‫8‬
  10. 10. ‫הסעיף הזה הולך לקראת היזמים, בעיקר כאלו שרוצים להשביח . דחיית אירוע המס לטובת הוספת‬ ‫זכויות בנייה (אם ניסו ולא הצליחו אז אין דחייה). בסעיף 81 (4) יש דחייה של אירוע המס לעסקאות‬ ‫קומבינציה בלי קשר להשבחה אך זה כבר לא תקף.‬ ‫יתרת שווי רכישה‬ ‫שווי רכישה+ הוצאות – פחת .‬ ‫שווי רכישה: כמה עלה לי הנכס , לפי סעיפים 01-65 . מה קורה אם זה לא עלה לי? המוכר לא יכול‬‫להגיד שילמתי ? במקרים של הורשה או מתנה , שפטורים ולא אירועי מס, או במקרה של הפקעה כנגד‬ ‫קרקע/דירה חלופית- החלופית ניתנה לי ולא עלתה לי. במקרים אלו אני לא יכול להעיד כמה עלה לי .‬ ‫את רשות המיסים מעניין עקרון רציפות המס, לפיו כשאדם מוכר נכס אנו נשאף למסות על כל השבח‬ ‫(רווח) שנצבר עד המועד הראשון שבו שולם מס. דוגמא:‬ ‫במקרה כזה הבן ישלם על כל השבח שנצבר מ0281.‬ ‫שווי רכישה לפי סעיף 65 (א)- בכפוף לחריגים שמופיעים בסעיפים 13-22 שווי הרכישה הוא השווי‬ ‫ביום הרכישה ע"י המוכר (השווי בו המוכר קנה , 0281 לפי הדוגמא ). החריגים :‬ ‫6. סעיף 55- מה קורה כשיש מכירה של חלק מהמקרקעין – במקרה זה שווי הרכישה הוא החלק היחסי‬ ‫(כאחוזים מהמקרקעין).מהו שווי החלק היחסי במקרה שיש פער בין החלק הפיזי הנמכר (בגודל)‬ ‫לעומת השווי של אותו חלק ? לדוגמא יש קרקע עם חלק מופשר וחלק לא לבנייה, והבעל מכר %02‬ ‫מהשטח שלו (%02 פיזי) , את השטח המופשר, אבל מבחינת השווי הוא למעשה מכר %08 מהשטח‬‫שלו ( את השטח שמופשר ששווה יותר) . המוכר יטען שיש לחשב לפי חלק יחסי בשווי הכספי, על מנת‬ ‫ששווי הרכישה יהיה %08 על מנת ששווי הרכישה ינופח( יהיה לו כביכול פחות רווח(שבח). זה מקרה‬ ‫שהיה והגיע לבהמ"ש העליון שדן בזה בפס"ד מירון 01/8883 ונקבע ששווי הרכישה הוא %02‬ ‫מהשטח שנמכר = הלכת מרון= שווי רכישה י חושב לפי החלק היחסי הפיזי שנמכר, כלומר‬ ‫מתעלמים מהשווי של השטח הנמכר.‬ ‫2. סעיף 85 – מכירת חכירה – כאשר העסקה היא לא עסקה של מכירה אלא של השכרה. אם למשל‬ ‫אדם רכש מגרש במיליון דולר והחכיר אותו ל03 שנה ( כלומר זה אירוע מס), איך יחושב שווי הרכישה‬ ‫? הרי הוא לא מכר. דוגמא לעסקת רכישה והחכירה באותו יום (באותו יום קנה והשכיר )- זה קורה‬ ‫הרבה, שהמוכר מוכר לי ונשאר עדיין בדירה ומשכיר. אדם רכש ב11.11.1 מקרקעין ב000,001 דולר‬ ‫ובאותו יום החכיר אותם ל12 תמורת 000,08 דולר. 00008= שווי המכירה. שווי הרכישה לא יהיה‬ ‫000,001 כי הוא לא מכר . לפי סעיף 42 הנוסחה היא :‬ ‫שווי המכירה‬ ‫שווי הבעלות, כלומר שווי המכירה של החכירה הוא ‪ 80K‬ושווי הבעלות ביום החכירה הוא‬ ‫שווי רכישה‬ ‫‪ , 100K‬כלומר שווי הרכישה = 8.0=%08 מ001 ‪ K‬כלומר 08‪ .K‬במקרה זה אין מס שבת כי קניתי‬ ‫ב001 והוא שווה סה"כ 08. דוגמא להשכרה מאוחרת :אדם קנה ב001 ואחרי מספר שנים החכיר‬ ‫ב08 ל12 שנה, אבל ביום ההחכרה המגרש כבר היה שווה 021 ולא 001. כלומר לפי הנוסחה הנ"ל‬ ‫01‬
  11. 11. ‫שווי המכירה יהיה 08 ושווי הבעלות הוא 021 ולכן שווי הרכישה שווה %01 מ001 (שווי רכישה) =01.‬ ‫כלומר גם פה אין שבח ולא ישולם מס.‬ ‫1. סעיף 25- שרשרת של חכירות – הפחתת הסכומים – שווי הרכישה יופחת כל פעם . אם בדוגמא‬ ‫הראשונה בתום ה12 שנים האחרונות הוא עושה שוב עסקת חכירה ל12 שנה ב00008 ועדיין השווי‬ ‫הוא 000001. ב00008 הוא כבר השתמש כלומר הוא נותר עם %01, והוא יכול מקסימום להוריד‬ ‫מהשווי %01 לחכירה הבאה. כלומר השווי רכישה יהיה %01 מ000,001 כלומר 000,01. אי אפשר‬ ‫להשתמש בשווי הרכישה (אותה עלות ) יותר מפעם אחת .‬ ‫4. סעיף 15- ירושה- שווי הרכישה כשמוכרים נכס שהתקבל בירושה – תלוי בשאלה מתי מת המוריש‬ ‫– לפני או אחרי 18.4.1 , אז בוטל מס עיזבון – מס על העיזבון של אדם שמת , %22-02 מהעיזבון ,‬ ‫כולל הנדל"ן. האם יש צדק ששווי הרכישה של היורש יהיה שווי הרכישה של המוריש ? יהיה כפל מס‬ ‫במקרה כזה . מכירת עזבון כאשר המוריש נפטר לפני 6866:‬ ‫יום הרכישה = יום פטירת המוריש , שווי הרכישה לפי השווי ביום הרכישה. שווי מכירה לפי מתי‬ ‫שהיורש מכר.‬ ‫מכירת עיזבון כאשר המוריש נפטר אחרי 6866‬ ‫ב2881זה לא אירוע מס לפי סעיף 4 (ירושה) , אז ב28 לא שולם מס - שווי הרכישה הוא 001‪.K‬‬‫אם יש רצף של העברת עזבונות :אם יש משפחה שכל הזמן יורשת מדור לדור ולא מוכרת, כשיש רצף‬ ‫של ירושות שחלק לפני וחלק אחרי 18, יום הרכישה= הפטירה שהכי קרובה אבל לפני 18.4.1, אם‬ ‫הוא מת אחרי אז זה לא רלוונטי כי אין מס עזבון. כשיש זוג נשוי שאחד נפטר לפני ואחד אחרי :‬ ‫גם הדוגמא הזו כמו הקודמת , בנויה על עקרון רציפות המס.‬ ‫מיליון זה שווי מכירה. שווי הרכישה = החלק של האם 000,02 ועוד של האב 000,27 = 000,221.‬ ‫11‬
  12. 12. ‫2. סעיף 05 – מתנה שנועדה להתחמק ממס עזבון – סעיף אנטי תכנוני שבא למנוע מצב שכשהיה מס‬ ‫עיזבון אנשים לא שילמו אותו באמצעות מתן מתנה בסמוך לפטירה ( לפני המוות נתן מתנה לילדים )‬ ‫ולכן לא שילמו מס עיזבון. חוקקו חוק לסגירת הפטירה- אם אדם נתן מתנה ומת תוך 2 שנים ממתן‬‫המתנה, יראו את המתנה כחלק מהעיזבון שלו לטובת חישוב מס עיזבון. לפי סעיף 72 , אם אדם מוכר‬ ‫נכס שקיבל במתנה אבל על המתנה הזו חל מס עזבון (מת אחרי פחות מ2 שנים), שווי הרכישה=‬ ‫השווי ביום מתן המתנה ששולם עליה מס עיזבון , שווי המס ישולם 2 שנים אחורה.‬ ‫שיעור רביעי‬ ‫המשך שווי רכישה‬ ‫1. מכירת נכס שהתקבל במתנה. מתנה= עסקה ללא תמורה. 2 סוגי מתנות :לא פטורה ופטורה ממס‬ ‫לפי סעיף 21 לחוק : פטור ממתנה הניתנת מקרוב משפחה (כי אז סביר להניח שמתנה אמתית ), זה‬‫אירוע מס שיש בו פטור "מיחיד לקרובו שאינו איגוד בשליטתו" (לא שיש להם שליטה באותה חברה ).‬ ‫לפי סעיף 1 קרוב= בן זוג/ הורה/צאצא/צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלו/ אח או אחת ובני‬‫זוגם/איגוד שהוא בשליטתו. אם נתנה מתנה למישהו שלא מהנ"ל , זה אירוע מס לא פטור ממס. דוגמא‬‫: שווי הרכישה- 000002 (אם היא הייתה קרוב משפחה ,שווי הרכישה היה 000001 , הולכים אחורה‬ ‫עד להתחלה.‬ ‫0. סעיף 51- שווי הרכישה של מקרקעין שהתקבלו כפיצוי בגין הפקעה‬ ‫בגלל שההפקעה תמורת קרקע בלבד, וזה פטור, שווי הרכישה יהיה 001‪.K‬‬ ‫8. סעיף 13- מה שווי הרכישה של מקרקעין שאני מוכר היום ובעבר הופקה בהם חלק ללא פיצוי.‬ ‫למעשה שווי הרכישה הוא 001 ‪ K‬למרות שבפועל חלק הופקע (זה לטובת האדם כי מקטין את המס,‬ ‫מכירים לו בכל ה%001 עלויות ) :‬ ‫21‬
  13. 13. ‫8. סעיף 01 - שווי מקרקעין שנמכר היום אבל המוכר הוא איגוד (חברה ) שקיבלה את המקרקעין‬ ‫בפטור מבעל מניות שלה (מכוח סעיף 00). סעיף 07 עוסק במקרה בו אדם מעביר מקרקעין‬ ‫שבבעלותו לבעלות חברה/איגוד, שגם היא בבעלותו. לפי סעיף 00 , המכירה הזו תהיה פטורה רק‬‫אם התמורה היא מניות (הקצאה ), ואז אין שינוי מהותי במצב כלכלי (במקום להיות בעל מקרקעין אני‬ ‫בעל מניות ) . יש 2 תנאים מצטברים שאם מפרים אחד מהם- לא יהיה פטור. אם החברה מוכרת את‬ ‫מקרקעין שהתקבלו בחברה ע"י בעל מניות שהעביר אותם בפטור לפי סעיף 07, שווי הרכישה יהיה‬ ‫היום בו בעל המניות רכש את המקרקעין לפני שהוא העביר לחברה , היות ויום העברת הנכס לחברה‬ ‫הוא אירוע פטור ממס (עקרון רציפות המס).‬ ‫01. סעיף 61- עוסק בשאלת מה שווי הרכישה כאשר אדם מוכר נכס שקיבל אותו בפטור ממס בעת‬ ‫פירוק חברה , שבה היה בעל מניות. זה למעשה הפוך מסעיף 03, זה פטור מכוח סעיף 60 : סעיף‬‫פירוק איגודים- דרך לפרק/לבטל חברות גוש/חלקה שהוקמו על מנת להימנע ממס (אחרי שמיגרו את‬ ‫תופעת ההקצאה והדחה, ניתן להם כרגע את האפשרות לפרק ללא תשלום מס) . אם החברה מפרקת‬ ‫את הנדל"ן לבעלי המניות שלה לפי אחוז השליטה בה , זה פטור. מדובר על פירוק מרצון (לא נושים),‬ ‫צריך הסכמה של הרוב המכריע של בעלי המניות . סעיף 13 עוסק בשאלת השווי של מקרקעין שאדם‬ ‫מוכר היום ושקיבל אותם מאיגוד שהתפרק והעברה הזו הייתה פטורה ממס לפי סעיף 17. שווי‬ ‫הרכישה= השווי כאילו מכרה אותה החברה שהתפרקה (מאחר וההעברה פטורה הולכים אחורה‬ ‫למתי שהחברה רכשה את המקרקעין). שוב לפי עקרון רציפות מס.‬ ‫11. סעיף 65 ב - נכס שהתקבל ע"י שיכלוף פטור (נלמד בהמשך ).‬ ‫ניכויים והוצאות מוכרות (לעסק) – סעיף 61‬ ‫הנישום (המוכר) רוצה שהחלק הזה יהיה כמה שיותר גדול ץ נרצה לדווח שעלה כמה שיותר ושמכרנו‬ ‫בכמה שפחות ושהיו מלא הוצאות מוכרות . סעיף 83 – הוצאות של המוכר והן מתווספות לשווי‬ ‫הרכישה שלו (מגדילות את שווי הרכישה ) ומקטינות את השבח (ואת המס שבח). למשל אדם קנה‬ ‫מגרש במיליון ומכר אותו ב001 מיליון , בין לבין הוא בנה במגרש. השבח שלו זה 001 מיליון פחות‬‫מיליון פחות הוצאות הבנייה. סעיף 83 מגדיר מהן ההוצאות המוכרות והוא קובע כלל ודוגמאות. הכלל:‬ ‫מותר לנכות כל הוצאה שעונה על 5 תנאים מצטברים :‬ ‫6. ההוצאה רלוונטית לרכישה/להשבחה/למכירה‬ ‫2. ההוצאה אינה מותרת כהוצאה לפי פקודת מס הכנסה ( אי אפשר להנות מניכוי אותה הוצאה‬ ‫פעמיים, אם ההוצאה מוכרת לצורך מס הכנסה לא ניתן להנות ממנה פעמיים – פחת למשל, תשלום‬ ‫לעו"ד וכו , כל מה שנוכה כהוצאה מוכרת / שיכול היה להיות מוכר).‬ ‫ניכויים והוצאות מוכרות :‬‫הוצאות בהשבחה-לאו דווקא פיזית ( כמו שיפוץ/הוספת קומה ), גם הוצאות של אדריכל ובעלי עסק הן‬ ‫1.‬ ‫הוצאות השבחה (הוצאות הוניות ולא פירותיות ).‬ ‫הוצאה לצורך פינוי פולש /תפיסת חזקה – תשלום כסף לפולש או תשלום לדייר מוגן (שאי אפשר‬ ‫2.‬ ‫לפנות אותו אלא אם קונים).‬ ‫הוצאה על מקרקעין אחרים ליד המקרקעין שנמכר- כמו הוצאות השבחה, אם מביאים תשתיות קרוב‬ ‫3.‬ ‫יותר לחלקה השווי של החלקה עולה. זה בתנאי שההוצאה על א השביחה את ב (תשתיות/ תב"ע –‬ ‫שינוי יעוד).‬ ‫מס רכישה (אגרת רכישה)- רק מס עקיף הוא הוצאה מותרת פטורה ממס , מס ישיר (כמו מס הכנסה‬ ‫4.‬ ‫או מס שבח) לא יכול להיות הוצאה מוכרת.‬ ‫דמי תיווך (רכישה)- דמי תיווך עד %2 מוכרים למס (גם אם בפועל שלמת יותר , רק %2 יוכר). יש‬ ‫2.‬ ‫קושי לעקוב אחרי זה לכן מגבילים.‬ ‫דמי תיווך (מכירה)- דמי תיווך ללא תקרה , ללא הגבלה.‬ ‫1.‬ ‫31‬
  14. 14. ‫7. שכר טרחת עו"ד- לא מוגבל בתקרה. עד לפני שנתיים לא אישרו יותר מאחוזים בודדים %7-2 , עד‬ ‫שהגיע לבהמ"ש תיק של %02 (פס"ד גבריאלי) והוא קבע שלא ניתן להגביל את אחוז שכר טרחת‬ ‫עו"ד. סעיף 0 א – שמאי מקרקעין ומודד , סעיף 0 ב- הוצאות שהוצאו להוכחת הזכות (בוויכוחים‬ ‫משפטיים על מי הבעלים, חוקר /פשרה ועוד).‬ ‫8. מס רכוש- בעבר הוטל על קרקעות לבנייה שלא נבנו על מנת לעודד יזמים לבנות (ולהוריד מחירים)‬ ‫ובוטל בשנת 0002, אך כל המס ששולם עד 0002 – הוצאה מוכרת. (היה %2.2 שנתי , על עצם‬ ‫האחזקה ).‬ ‫8. דמי היוון/דמי חכירה למנהל – מנהל מקרקעי ישראל לא מוכר אלא מחכיר לתקופה ארוכה 84 שנים‬ ‫פלוס אופציה לעוד 84 שנים , עד לפני כ01 שנים המנהל נתן 2 אופציות לתשלום : דמי חכירה שנתיים‬ ‫(כל שנה כמו שכ"ד על מרכיב הקרקע), או תשלום אחד חד פעמי- דמי היוון. מי ששילם את הכול‬ ‫מראש זו הוצאה מוכרת רק כשימכור, מי שמשלם החכירה זו הוצאה מוכרת למס הכנסה (הוצאה‬ ‫פירותית ). דמי הסכמה- תשלום למנהל בעת המכירה (לא בכל העסקאות)– הוצאה מוכרת. דמי‬ ‫הסכמה הם שליש מעליית ערך המקרקעין.‬ ‫01. לא רלוונטי‬ ‫11. היטל השבחה – מס עקיף, מי שמוכר מקרקעין משלם %02 מעליית הערך של המקרקעין לעירייה ,‬ ‫כאשר העלייה היא עקב תב"ע.‬ ‫66א – הוצאות לרו"ח /עו"ד שקשורים לתשלום המס‬ ‫21. הוצאות שהוציאו בעלים קודמים אבל המוכר נכנס בנעליו . כמו לדוגמא ברכישה , אם אני מוכר אנהי‬ ‫נכנס לנעלי המוריש לא רק בכמה זה עלה לו אלא גם בהוצאות שלו.‬ ‫31. סעיף 61 (א)- הוצאות מימון : המחיר של הכסף , תשלום ריבית ע"י המוכר עבור הלוואה לרכישת‬ ‫הנכס. זו הוצאה שלא הייתה מוכרת עד 2002, ואז בעקבות פס"ד שונה החוק . לפי סעיף זה מותר‬ ‫לנכות ריבית כהוצאה מוכרת בתנאי שההלוואה שבגינה שולמה הריבית נועדה לרכישת הנכס אותו אני‬ ‫מוכר (שעבוד/משכנתא). מכירים רק את המרכיב של הריבית הריאלית (לא כוללת את הקרן ואת‬ ‫ההצמדה למדד). סעיף זה כולל גם אנשים רגילים (לא רק עסקים) אבל הוצאה זו ל1 2לוונטית לאזרח‬‫הרגיל אדם רגיל כי לא משלם מס שבח, אין ניכוי הוצאה ולכן זה לא רלוונטי. בסעיף זה יש המון תנאים‬ ‫מצטברים. כשמוכרים נהנים מההכרה בהוצאה הזו.‬ ‫פחת‬ ‫פחת- הוצאה של נכס הוני , הוצאה שלמעשה מורידה את השבח/רווח ובד"כ זה %2 לשנה משווי‬ ‫הרכישה. שווי הרכישה כולל בתוכו את שווי הקרקע, לו אין פחת. הפחת יחושב רק על מרכיב המבנה.‬‫בשמאות מקרקעין עושים חישוב של השווי , מחלקים את השווי לשווי הקרקע ושווי המבנה. הכלל בגדול‬ ‫הוא ששליש הוא מרכיב הקרקע ושני שליש זה המבנה . הפחת מחושב עם כך על השני שליש מהשווי.‬‫הפחת על נכס הוני הוא לא הוצאה מוכרת לאדם הפרטי , אולם עמדת רשות המיסים היא שכאשר אדם‬ ‫מוכר דירה שהושכרה (הוא הבעלים אבל לא גר בא) הוא יכול לנכות את הפחת מההכנסות שלו מדמי‬ ‫השכירות – %2 מהשנה מערך המבנה ללא הקרקע. אם משכירים מתחת לתקרה של 0814 ₪‬ ‫לחודש- פטורים ממס. אם אדם מכר דירה כזו אחרי שהייתה מושכרת , אין פטור ממס שבח, מורידים‬ ‫%2 משווי הדירה כפול מספר השנים שהושכרה, מאחר וזו הוצאה שהייתה יכולה להיות מנוכה, אבל‬ ‫בחרו במסלול של הפטור. זה מקטין את השווי לרכישה ומגדיל את השבח.‬ ‫1 מסלולי מיסוי השכרה של דירת מגורים מיחיד ליחיד (לבחירת המשכיר)(לפי פקודת מס הכנסה‬ ‫סעיפים 221,121 ובחוק מס הכנסה (פטור מס ל הכנסה מהשכרת דירת מגורים)) :‬ ‫1. מסלול 0- פטור מלא- פחות 0814 ₪ לחודש פטור מתשלום מס הכנסה.‬ ‫2. מסלול %06 מהברוטו הכנסת השכ"ד- מסלול מס מופחת- הכנסות של מעל 0814 ₪ , לא ניתן‬ ‫לנכות הוצאות במסלול זה. מרוויח מס נמוך ולא צריך להגיש חשבוניות על הוצאות.‬‫3. מס הכנסה רגיל – עד %24 לפי מדרגות מס על הכנסות בניכוי הוצאות (כולל פחת). מסלול שטוב‬ ‫למי שיש לו הרבה הוצאות.‬ ‫41‬
  15. 15. ‫מי שבוחר ב2 המסלולים הראשונים ומוכר את הדירה ויש לו שבח, מכניסים לו את הפחת שמקטין את‬ ‫שווי הרכישה , מה שמגדיל את השבח (כי לא ניתן ליהנות מהמסלולים ושלא יכנס לחישוב הפחת).‬ ‫שיעור המס: סעיפים 84-74‬‫נע בין 24-0 אחוז בישראל (צפוי להשתנות לעד %84 ).מטריצה תלת ממדית , מושפע מכמה משתנים‬ ‫ויש גם כמה חריגים. המשתנים המשפיעים על שיעור המס:‬ ‫1. זהות הנישום- יחיד או חברה/תאגיד . בישראל שיעורי מס שונים ליחידים לעומת תאגידים ,‬ ‫שיעורי מס חברות בהכנסות גבוהות גבוה מזה של יחידים (לעודד מעסיקים ולא עובדים ). שיעור‬ ‫מס חברות כרגע – %42 (צפוי לעלות ל%22) כאשר יחיד יכול להגיע עד %24.‬ ‫2. יום הרכישה- היום שאליו הולכים לטובת חישוב יום הרכישה משפיע על שיעור המס.‬ ‫ה11.3.13 אז הסתיימה שנת המס של 0181, עד 4881 הייתה הפרדה בין שנה קלנדרית לשנת‬ ‫מס ומאז אחדו את הקלנדרית עם שנת המס. כל מי שיום הרכישה שלו חל לפני 61.1.61 - ישלם‬‫מס שבח מופחת , מאחר ולא רצו להטיל מס בדיעבד כשחוקקו את החוק (לא היה פעם מס שבח).‬ ‫מועד מטיב נוסף- מי שיום הרכישה שלו הוא אחרי 6005.66.0 זוכה לשיעור מס מופחת .‬ ‫בתאריך זה הייתה ועדה לטובת הקלת מס, וזה מיום הועדה והלאה (אין הקלות למי שרכש בטווח‬ ‫שבין 11 ל1002 ). (בימים אלו יש הציעה לקבוע תאריך שלישי לפי דוח טרכטנברג , לא ברור מה‬ ‫יהיה – כנראה ינואר 2102, שמי שיום הרכישה שלו מהתאריך הזה יוסיפו לו על שיעור המס %2‬ ‫ביחס לתקופה של בין 1002 ל2102 (ואז יהיו 4 תקופות)). אם אדם קנה ב0781 ומוכר ב4102 –‬ ‫יהיו לו 3 שיעורי מס שונים .‬ ‫3. שבח ריאלי מול שבח אינפלציוני- השפעת האינפלציה . כאשר מוכרים נכס בשבח(רווח) לא כולו‬ ‫רווח אמיתי, כולל גם את עליית יוקר המחיה (אינפלציה), לכן על פניו הגיוני שעל אותו חלק לא‬ ‫נשלם מס. כשמחשבים שבח מפצלים ל2 מרכיבים: שבח שנובע מאינפלציה ושבח ריאלי‬ ‫.מורידים מהשבח את עליית המדד ומה שנותר זה השבח האמיתי. יש בישראל מס על השבח‬ ‫האינפ לציוני (על עליית המחירים עקב האינפלציה) אבל הוא מופחת, ההוראה הזו נפסקה‬ ‫ב3881 . כל השבח האינפלציוני שנוצר עד סוף 1666 משלמים מס מופחת , מי שקנה אחרי‬ ‫8666 אין מס על המרכיב האינפציוני. יש אינטראקציה בין המשתנים . בקרקע היסטורית‬‫שנרכשה לפי 1181 יחושב המס על כל השבח- הריאלי והאינפלציוני, ללא הפחתה של האינפלציוני‬‫(אבל שיעור מס מופחת ). מאחר ויתכן וההטבה על הקרקע ההיסטורית תצא בעצם לרעת הנישום,‬ ‫נתנה האפשרות לותר על ההטבה.‬ ‫אלו שלושת המרכיבים העיקריים , יש הרבה מרכיבים ביניהם, תתי מרכיבים.‬ ‫21‬
  16. 16. ‫שיעור חמישי – שיעור המס‬ ‫שבח אינפלציוני וריאלי סעיף 84 א‬ ‫כאשר מוכרים נכס בשבח(רווח) לא כולו רווח אמיתי, כולל גם את עליית יוקר המחיה (אינפלציה), לכן‬ ‫על פניו הגיוני שעל אותו חלק לא נשלם מס. כשמחשבים שבח מפצלים ל2 מרכיבים: שבח שנובע‬ ‫מאינפלציה ושבח ריאלי .מורידים מהשבח את עליית המדד ומה שנותר זה השבח האמיתי. דוגמא‬ ‫מספרית : נניח שנכס נרכש בעבר 001 ₪ (מחיר נומינאלי – הסכום ההיסטורי ללא התחשבות‬ ‫באינפלציה) ונמכר היום ב0022 ₪ . שבח=הרווח=0085 ₪. זהו שבח נומינאלי, לא כולו שבח ריאלי.‬‫האינפלציה, מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה עד יום המכירה עלה פי 2 = %002 . יש לחשב ראשית‬ ‫את השבח האינפלציוני . שבח אינפלציוני = שווי רכישה מתואם פחות שווי רכישה נומינאלי . שווי‬ ‫רכישה נומינאלי- 006 ₪, שווי רכישה מתואם – 002 ₪ (פי 2). מכאן שהשבח האינפלציוני שווה‬ ‫004 ₪ . הרווח/שבח הנומינאלי מתחלק ל004 ₪ שבח אינפלציוני , ו0002 ₪ שבח ריאלי. על ה0002‬ ‫₪ , שבח ריאלי, משלמים מס שבח, ועל השבח האינפלציוני משלמים מס אינפלציוני בשיעור %06‬ ‫על שבח שנצבר עד 1666.56.61. כלומר, מי שקנה החל מה86.6.6 לא משלם על המס‬ ‫האינפלציוני.‬ ‫קרקע היסטורית סעיף 84 (ד)- מס על שבח נומינאלי‬ ‫כל מי שיום הרכישה שלו חל לפני 61.1.61 - ישלם מס שבח מופחת (קרקע היסטורית ), מי שיום‬ ‫הרכישה שלו הוא אחרי 6005.66.0 זוכה לשיעור מס מופחת. 2 סוגי נישומים בקרקע היסטורית :‬ ‫1. חברה שהכנסתה מעסק (חברות מסחריות): כאמור בסעיף 84א(ד)(1) ישלמו %56 בתוספת‬ ‫%6 כל שנה משנת 2005 כולל על השבח הנומינאלי כולו (כך שבסופו של דבר מגיעים למס‬ ‫שבח רגיל ולא מובטח). כשמשלמים שיעור מס מופחת על קרקע היסטורית, מדובר על שיעור‬‫מס על כל השבח, הנומינאלי, שזה הריאלי בתוספת האינפלציוני (אין כפל הנחות).שיעורי המס:‬ ‫84 (ד)(1) לפני הביטול ההדרגתי :מי שקנה עד שנת המס 8866 (עד סוף מרץ 6866) ישלם‬ ‫%56 מס . כל שנה עד 6166 מוסיפים אחוז. כלומר מי שקנה ב0281- ישלם %41.‬ ‫דוגמא - חברה שהכנסתה מעסק מוכרת בשנת המס 1102 קרקע היסטורית שנרכשה בשנת‬ ‫מס 2281 , מה יהיה שיעור המס ? 2281=%21+ 7 שנים(22,42,32,22,12,02,84)= %81‬‫(לפני הביטול ההדרגתי). מ2002 עברו 7 שנים כלומר מוסיפים עוד %7 , סה"כ %12. לפעמים‬‫הביטול ההדרגתי גורם לכך שמשלמים יותר מס אלמלא ההטבה של קרקע היסטורית , ולכן‬ ‫יש לנישום לוותר על ההטבה הניתנת לקרקע היסטורית .צריך לחשב אם ובלי ההטבה‬ ‫ולראות מה יוצא פחות אחוזים.‬ ‫2. כל נישום שהוא לא חברה שהכנסתה מעסק (יחיד, עמותות, מוסדות חינוך..) לפי סעיף‬ ‫84א(3) – שיעור המס כאמור ב84א3(1) – %56 בתוספת %6 או %5 החל מ6605: בשנת‬ ‫המס 1102- %1,בשנת המס 2102- %1 נוסף, 3102 והילך- %2 נוסף. לדוגמא: ב2281‬ ‫נרכשה קרקע ונמכרה היום. הוא ישלם %31 (%21 + %1).‬ ‫את הפיצול הזה עשו בתחילת שנות ה0002 על מנת לבטל בצורה הדרגתית את הטבות המס לקרקע‬ ‫היסטורית.‬ ‫11‬
  17. 17. ‫קרקע לא היסטורית- שנרכשה אחרי שנת מס 01- 61.1.61- המס תמיד יהיה על השבח הריאלי‬ ‫פיצול לפי זהות הנישום (מוכר):‬‫מפצלים כי המדינה רוצה לעודד חברות לעשות עסקים בארץ , לכן מס לחברות תמיד קטן יותר מיחיד.‬ ‫1. חברה/תאגיד (אישיות משפטית לא טבעית)- לפי 84א(א) חברה תהיה מחויבת במס שבח‬‫ריאלי בשיעור הקבוע בסעיף 121(א) בפקודת מס הכנסה- מס חברות הוא %85 (עמוד 122).‬‫הרווח מעסקים והרווח מהון ממוסה באותו השיעור. מס חברות משתנה כל שנה, ולכן התשובה‬‫הנכונה ביותר היא לומר שמס השבח הוא מס חברות (לא לציין %42 כי משתנה משנה לשנה).‬ ‫2. יחיד/יחידים (אישיות משפטית טבעית) - ב1002 כשנכסים לא נמכרו , החליטו להוריד בין‬ ‫היתר את שיעור המס ליחידים (רפורמת רבינוביץ) , מיום התחילה והלאה (מי שכבר רכש נכס‬ ‫ישלם 2 שיעורים שונים- עד יום התחילה ומיום התחילה). רשות המיסים לא מורידה‬ ‫רטרואקטיבית, היא מורידה מיום התחילה והלאה. לכן נעשית חלוקה ל5 תאריכים :‬ ‫א. על השבח שנצבר עד 60.66.0 (יום תחילה)- לפי סעיף 84א(ב )(1) מפנים לסעיף 121‬ ‫בפקודת מס הכנסה- הכנסות של יחיד מחויבות במס לפי שיעור מס פרוגרסיבי לפי הכנסה‬ ‫שנתית (עד %24, טרכטנברג רוצה לעלות עד %84)‬ ‫ב. על השבח שנצבר לאחר 60.66.0 (יום תחילה)- לפי 84א(ב) יחיד יהיה מחויב במס שבח‬ ‫ריאלי בשיעור של עד %05‬ ‫דוגמאות :‬ ‫1. אדם קנה קרקע ב0781 (לא היסטורית) ומכר אותה בשנת 0002. הוא מכר לפני יום התחילה‬ ‫לכן ישלם מס פרוגרסיבי של עד %24 על השבח הריאלי (%24 מסך ההכנסה שלו ).‬ ‫2. אדם רכש מקרקעין אחרי יום התחילה, בשנת 7002 , ומוכר היום- שיעור של עד %02 מס.‬ ‫1. אדם קנה ב1881.11.7 ומכר ב1102.11.7 – כלומר יש פה פיצול של 2 תקופות- לפני ואחרי‬ ‫יום התחילה. במקרה כזה עושים פיצול של שיעורי המס לפי החלק היחסי של זמן השבח לכל‬ ‫תקופה. עברו 02 שנה- 01 שנים לפני ו01 שנים אחרי יום התחולה (חצי חצי) , ולכן על חצי‬ ‫ישלם מס של עד %24 פרוגרסיבי, ועל חצי ישלם %02. הפיצול יעשה באופן יחסי ללא קשר‬ ‫למועד יצירת השבח- בהמשך פס"ד פוליטי.‬ ‫רפורמת רבינוביץ גרמה לאנשים לא למכור, כי כל שעובר החלק של %02 מס גדל.‬ ‫פס"ד פוליטי – פיצול ל5 תקופות: אחרי ולני יום התחולה : פוליטי היה אדם שקנה לפני 10.11.7 ,‬‫כלומר לפני רפורמת רבינוביץ, ופיצלו לו את התשלום לעד %24 על החלק היחסי ועוד %02 על החלק‬ ‫היחסי. פוליטי טען שהייתה לו תקופת השבחה ורוב השווי התווסף בשנה של ה%02. הגישה בעצם‬ ‫אומרת שכל שנה הנכס עולה בשיעור יחסי, והוא טען שהייתה שנה אחת שבה הייתה העלייה‬ ‫המשמעותית. בהמ"ש קבע שהשבח יראה כאילו נצבר בצורה ליניארית כל שנה ( מחלקים את‬ ‫השבח בצורה שווה לכל שנה).‬ ‫71‬
  18. 18. ‫לפני מס חודשים התקבל שינוי לחוק, הוראת שעה, עמוד 18 – חוק מיסוי מקרקעין הגדלת ההיצע של‬ ‫דירות מגורים-הוראת שעה. הוא חוקק בכנסת במטרה להוריד את מחירי הדירות . בחוק זה:‬ ‫שיעור המס‬ ‫1.‬ ‫מס רכישה דירות זולות‬ ‫2.‬ ‫מס רכישה דירות יקרות‬ ‫3.‬ ‫הגדלת מספר הדירות שניתן למכור בפטור בבת אחת‬ ‫4.‬ ‫בעמוד 18 סעיף 2 לחוק זה, עוסק ביחיד בקרקע לא היסטורית, ולפיו בעיה בחוק הקיים. האנשים‬ ‫שמחזיקים נכס בין יום ההיסטוריה ליום התחילה , איל נשכנעם למכור? (רוצים לחכות ואז החלק‬ ‫של ה%02 גדל) . פתחו חלון בתאריכים 66.56.61-06.66.26 שיחיד שימכור מקרקעין בתקופה‬ ‫זו (תקופת מכירה) קרקע שניתן לבנות עליה לפחות 8 דירות וסיום הבניה יהיה תוך 11‬ ‫חודשים ( מכירה ישר לקבלן לבניה) – שיעור המס יורד ל%05 (כמו מי שקנה אחרי יום‬ ‫התחילה) מס על השבח הריאלי.‬ ‫יחיד , קרקע לא היסטורית:‬ ‫הערות נוספות לחישוב שיעור המס:‬ ‫1. שיעור המס המיוחד להפקעות סעיף 88ג- הנחה של %02 על שיעור המס אם המכירה היא‬ ‫מכירה על דרך הפקעה, לא עושים את החישוב הרגיל . עושים חישוב לפי יחיד/חברה, לפני‬ ‫/אחרי תחילה- ומזה מורידים %02.‬‫5. קופון הנחה למי שרכש מקרקעין בין 60.66.0 ל- 10.56.61 סעיף 88א(ד6) עמוד 81- הנחה‬ ‫של %05. סעיף זה נועד לתת תמריץ/פיצוי בעקבות רפורמת רבינוביץ. השבח הוא %02 אבל‬ ‫רק למי שקנה אחרי יום התחילה 10.11.7 , נותן תמריץ למכור וגם לקנות. מי שקונה מיום‬ ‫התחילה ועד 30.21.13 יקבל כאשר בעתיד ימכור קופון הנחה של %02 מי שקנה ב 2002 ו‬ ‫%01 למי שקנה ב3002.‬ ‫1. פריסת מס - סעיף 88א(ה) עמוד 21‬ ‫מס הכנסה- משולם מידי שנה על ההכנסה שהייתה באותה שנה (מ4881 מחושבת שנת מס‬ ‫לפי לוח שנה קלנדרי). זה טוב לנישום שכל שנה מחשבים מחדש את ההכנסה כי המס הוא‬ ‫פרוגרסיבי , ואם מחשבים כל שנה זה לא סכום מצטבר (שהרי אז יעלה במדרגת המס).‬ ‫במס שבח לעומת זאת , רואים את השבח כולו כאילו נצבר בשנה אחת, שנת המכירה, למרות‬ ‫שהשבח נצבר מיום הקניה ועד יום המכירה.‬ ‫דוגמא : מזל מובטלת במשך 4 שנים ואין לה שום הכנסות, היא קיבלה נכס לא פטור (חנות‬ ‫למשל) בירושה ומכרה אותו היום לאחר 01 שנים ב000,002 ₪ שבח. היא בשיעור מס %03‬ ‫לכאורה לפי מדרגת המס (לפי פקודת מס הכנסה)- היא תשלם עד 1002 %03 ואחרי זה‬‫שיעור של %02. אם היינו לוקחים את ה000,002 ₪ ומחלקים אותם למשך כל התקופה באופן‬ ‫לינארי, המס שלה היה 0 בשל נקודות זיכוי (אישה עם ילדים עם שכר של עד 0024 ₪‬ ‫בחודש). סעיף 84א(ה) הולך לטובת הנישום – רק אם הוא מבקש זאת! המוכר רשאי לבקש‬ ‫שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה‬ ‫עולה על 8 שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס- הקצרה מבניהן, והמסתיימת בשנת‬ ‫81‬
  19. 19. ‫המס בה נבע השבח. לפי הדוגמא, מזל רשאית לפרוס את השבח ל4 שנים- 00002 לשנה‬ ‫ולכן פטורה (מתחת למדרגת המס הראשונה).‬ ‫דוגמא נוספת : קבלן המרוויח כל שנה 2 מיליון ₪ בעשור האחרון. ב1102 הוא מוכר נכס ברווח‬ ‫של 000,003 ₪ . האם כדאי לו לבקש פריסה? זה לא משנה, הוא גם ככה במדרגה העליונה.‬ ‫זה טוב למי שזה מוריד אותו למדרגת המס הראשונה.‬‫8. היחס הין השבח להכנסה החייבת במס הכנסה- עמוד 01סעיף 88ב (שואלים עליו הרבה) :‬ ‫סעיף זה קובע כלל+ חריגים. הכלל : השבח בעסקת נדל"ן יראה כתוספת /חלק מההכנסות/‬ ‫רווחים לצורך פקודת מס הכנסה בשנת המס בה נמכר הנכס . לדוגמא : מזכירה שמרוויחה‬‫000021 ₪ בשנה ובאותה שנה היה לה שבח בשל מכירה של עוד 000,001 ₪ - זה יחשב לפי‬‫הכנסה שנתית של 000,022 ₪ ועל לזה היא תשלם מס הכנסה לפי מדרגת המס של סכום זה.‬ ‫כל ומר, מוסיפים את השבח להכנסה החייבת ועל זה יחושב מס ההכנסה הפרוגרסיבי.‬ ‫אבל - מס שבח יש לשלם מידית , לעומת מס הכנסה שמשלמים אותו בחישוב הסופי במרץ של‬ ‫השנה שאחרי (ומקדמות משלמים כל חודש). לפי סעיף זה יש צורך לחשב מיד מס ואת‬ ‫החישוב הסופי עושים בסוף השנה ואחרי ואז רואים באיזה מדרגה באמת נמצאים. כשאדם‬ ‫מוכר לוקחים ממנו מיד %28 מהשבח על התקופה שלפני רבינוביץ- אח"כ מגישים דוח‬‫ואם הוא נמצא במדרגה נמוכה יותר הוא מקבל החזר. על התקופה שאחרי הוא ישלם %05.‬ ‫לוקחים לו %24 ולוקחים לו %02 אבל זה המקסימום, אח"כ שיחושבו כל הכנסותיו בשנת המס‬ ‫נדע באמת באיזה מדרגה הוא- ויתקבל החזר במידת הצורך ( אף פעם לא יצטרך להוסיף כי‬‫משלם את המקסימום מראש). ולפי סעיף 84ב(ב) – "ובלבד שהשבח הריאלי לא יעלה על %42‬ ‫לחברה ו%02 ליחיד" – הפיצול של רבינוביץ.‬ ‫מס שבח בניגוד למס הכנסה משולם יחסית מיד לאחר הרכישה, יחד עם זאת מס שבח‬ ‫ששולם מיידית הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה, רואים אותו כמקדמה – סעיף 88ב(6).‬ ‫רואים את זה כמקדמה כי בסוף שנת המס יוסיפו להכנסה החייבת, מה ששולם למס שבח יהיה‬ ‫כמקדמה.‬ ‫2. קיזוז הפסדים – לפי פקודת מס הכנסה- ניתן לקזז שבח בעסקאות נדל"ן בהפסד שנעשה‬ ‫באותה שנה , בין מעסק ובין מעסקת נדל"ן הונית אחרת. כלומר ניתן להקטין את השבח הזה‬ ‫עם הפסדים שהיו לי באותה שנה. שולמה מקדמה של %24 על השבח ואח"כ מראים בתחשיב‬‫הסופי שאין רווח – ואז מוחזר כל המס. הרבה אנשים קונים חברה עם הפסדים בשנה של שבח‬‫בשל כך. אם יש הפסד באותה שנה בנדל"ן ואין במה לקזז את זה, יש הפסד ואין הכנסות בשנה‬ ‫הזאת – בשנה שאחרי ניתן להעביר הפסדים בקיזוז לשנים הבאות אבל בפקודת מס‬ ‫הכנסה סעיף 85 זה תלוי בסוג ההכנסות.‬ ‫81‬

×