4. בדיקה תכנונית בועדות התכנון
בעת הערכת שווי קרקע חקלאית יש לבדוק מידע תכנוני החל על
הקרקע החקלאית הספקולטיבית, באופן הבא:
1. בועדה המקומית לתכנון ובניה.
2. באתרי האינטרנט המציגים מידע תכנוני.
ראשית יש לזהות את מיקום החלקה על גבי מפות גושים וחלקות
ובאמצעות תצלום אויר ביחס לאזורים הבנויים בסביבה.
ניתן לעשות זאת באמצעות אתר הפורטל הגיאוגרפי באינטרנט.
5. - זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית מתאר ארצית תמ"א 53 – תמ"א
משולבת לבניה, לפיתוח ושימור. מסווגת את הקרקעות בארץ לפי מס'
יעודים: )מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שימור ארצי, מרקם שימור
משולב ומרקם חופי(.
- זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית מתאר מחוזית )תמ"מ( – מסווגת -
את הקרקעות במחוז לפי מס' יעודים:
)פיתוח כפרי-עירוני. חקלאי נוף כפרי פתוח, יער ושמורות טבע וכו'( -
- זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית בנין עיר שבתוקף. -
מסווגת את הקרקעות בעיר / ישוב לפי מס' יעודים: -
)מגורים, תעשיה, חקלאי וכ'ו( -
בתמ"א ובתמ"מ יש לבדוק מעבר של פסי רכבת, קו מתח חשמל גבוה, קו -
צנרת גז טבעי, מחלפים תחבורתיים וכו'
7. מיקום החלקה על גבי תשריט תמ"א 53
)החלקה ביעוד מרקם שימור משולב מחוץ לתחום המטרופוליני(
מיקום
החלקה
8. מרקם שימור משולב:
מטרתו לאחד ברצף ערכי טבע, חקלאות,
נוף, התיישבות ומורשת.
יצירת שדרה מצפון לדרום וחיצים פתוחים
לאורך ערוצי נחלים ראשיים במרכז.
המרקם מיועד להשיג פיתוח מוגבל במרכז
הארץ ופיתוח זהיר באזורי הפריפריה.
9. מיקום החלקה על גבי תשריט תוכנית מתאר מחוזית )תמ"מ 6(
)החלקה ביעוד נוף כפרי פתוח(
מיקום
החלקה
10. שטח חקלאי - נוף כפרי פתוח
שימושים מותרים
חקלאות, שמורות טבע ונוף, גנים לאומים יער
וחורש.
שטחים פתוחים טבעיים ושטח פתוח מוגן
שירותי נופש בחיק הטבע.
שירותי תיירות בסמוך לאתר ביקור.
הרחבת בית עלמין קיים או הקמת בתי עלמין
אזוריים משותפים חדשים.
תשתית הנדסה אזורית או מקומית עפ"י סעיף 2.5
ובלבד שיותאמו נופית וסביבתית.
11. תוכנית בנין עיר )תב"ע(:
בהתאם לתכנית ש/1, תכנית מתאר של פרדס חנה, אשר פורסמה
למתן תוקף בילקוט פרסומים 4231 מיום 66.21.22, סווגה החלקה
שבנדון כאזור חקלאי.
רשימת תכליות
מתקנים להספקת מים וחשמל, מתקני ביוב, וכו' מתקנים
הקשורים להכשרת הקרקע לחקלאות אכסטנסיבית באישור
הועדה המחוזית, מחצבות ומתקני מחצבות באישור הועדה
המחוזית, כבשני סיד במרחק 002 מ' לפחות משטח בנוי באישור
הועדה המחוזית.
18. תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ 6
החלקה שבנדון מסומנת כאזור פיתוח כפרי-עירוני.
יעדים:
צפיפות הפיתוח ועקרונות העיצוב העירוני.
מטרות תעסוקה, שירותי ציבור ומוסדות, תיירות, נופש,
תחבורה,מתקנים הנדסיים ותשתיות.
תהליך של התחדשות עירונית וניצול של שטחים מבונים
קיימים, תוך שמירה על איכות החיים בהם.
לתחום את האזור להרחבת השטח הבנוי העירוני.
בינוי חדש בצמידות לבינוי קיים תוך שמירה על משאבי טבע
ונוף ועל רציפות השטחים הפתוחים.
19. שימושים מותרים:
באזור פיתוח עירוני יותרו השימושים להלן:
מגורים, תעסוקה, מוסדות ובנייני ציבור, אכסון
מלונאי ושרותי תיירות נלווים, מרכזי תחבורה,
וכן כל שימוש אחר הדרוש ליישוב עירוני
ולסביבתו.
20. תכנית בניין עיר חדשה
הוגשה תכנית לשינוי יעוד מקרקע חקלאית
לבניה צמודת קרקע, אשר הומלצה ע"י הוועדה
המקומית להפקדה בוועדה המחוזית אך טרם
אושרה.
התוכנית מחלקת את החלקה למגרשים צמודי
קרקע בשטח של 052 מ"ר ובשטח של 004 מ"ר,
שצ"פ, דרכים וכיוב'.
21. התפתחות ערכי שווי של קרקע חקלאית
עם התקדמות תהליך שינוי ייעוד למגורים
הערות שווי בש"ח למ"ר שלב תאריך
רכישה מקדמית מהיזם ע"י קבוצת
רוכשים לאחר הכנת תוכנית ראשונית
003 וחלוקה למגרשים. 7002
עבור 614 מ"ר
ברוטו שהם 052 התקדמות לקראת אישור תכנית
מ"ר נטו 054 בועדה המקומית 8002
הפקדה בועדה המחוזית לאחר
035 המלצה של הועדה המקומית. 9002
007 דיון בהתנגדויות בועדה המקומית 0102
22. מושעא – חלקים בלתי מסויימים
כאשר יש מספר שותפים בקרקע עם בבעלות בלתי מסויימת
בקרקע.
שווי הקרקע חקלאית מושפע לרעה כאשר יש מספר בעלים
במושעא. רצוי להכין הסכם שיתוף בין הבעלים.
הסיבות להשפעה לרעה על השווי:
1. ריבוי שותפים ריבוי דעות – חייבים לפעול במשותף.
2. הליך של פירוק מושע אורך זמן.
23. קרקע חקלאית בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל
להימנע ככל האפשר מרכישת קרקע חקלאית ספקולטיבית
בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.
יש לבדוק את חוזה החכירה, מטרות החכירה, ומה קורה עם
הקרקע בעת שינוי ייעוד.
24. ועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים
הועדה הוקמה במסגרת התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה.
הועדה מונה חמישה עשר חברים ותפקידה בחוק הוא לדון בתוכניות
המוגשות לה, על מנת לבחון האם התוכנית עומדת בקריטריונים
תכנוניים, שמטרתם שמירה על הקרקע החקלאית והשטחים
הפתוחים.
יש לקחת בחשבון שהחלקות החקלאיות מוכרזות כקרקע חקלאית
ע"י הועדה לשמירה על קרקע חקלאית.
כל קרקע חקלאית מוכרזת בולקחש"פ.
יש להסיר הכרזה זו במהלך שינוי יעוד )מאד מורכב(.
25. סיכום פרק תכנוני
לאחר שהתקבלה החלטה להשקיע בקרקע חקלאית ספקולטיבית,
יש לפעול כדלקמן;
יש לבקש חוו"ד דעת משמאי מקרקעין. מומלץ לא לחסוך בעלות.
זיהוי יעוד הקרקע עפ"י תוכניות מתאר ארצית, מחוזית ומקומית.
קרקע ביעוד - חקלאי נוף כפרי פתוח )עפ"י התמ"מ( - משמעותו -
צפי שינוי יעוד מעל 03 שנים, אם בכלל.
לבדוק בועדה התכנון המקומית האם יש מגמות תכנון לשינוי יעוד
הקרקע ולאזור שבה היא נמצאת.
- האם יש גורמים בעיר שמעוניינים לשנות יעוד ואו לא התנגדו
לשנות את יעוד לקרקע.
26. המשך -
- כיצד תתייחס הועדה המחוזית לשינוי יעוד קרקע? האם היא
אופטימית לגבי הישוב בו ממוקמת הקרקע, האם יש חוסר ביחידות
דיור או קיים עודף שלא מומש כפי שקיים בחדרה.
- לבדוק האם היו בעבר ניסיונות לשינוי יעוד בקרקעות סמוכות? אם
כן, מה היתה התייחסות הועדה המקומית והמחוזית.
- להימנע מרכישת קרקע חקלאית בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.
27. המשך -
- שווי קרקע חקלאית ספקולטיבית מושפעת, בין היתר, משווי
המוצר המוגמר, בניכוי עלות פיתוח והיטל השבחה צפוי, ובהכפלה
במקדם דחיה }פונקציה של מספר השנים הצפוי לשינוי יעוד
ובשיעור היוון של 6 אחוז )המקובל בשוק({. יש לתרגם שווי מוצר
סופי נטו )005 מ"ר - חצי דונם למגורים( לשטח ברוטו )000,1 מ"ר
– דונם חקלאי( כפונקציה של אחוז ההפקעה )מקובל %05(.
- להימנע מרכישת קרקע במושעא עם הרבה שותפים ללא הסכם
שיתוף.
28. חלק 2 - מימון בנקאי לרכישת קרקע חקלאית
הערכה לבטוחה של קרקע חקלאית היא בעייתית. הבנקים לא ששים
לתת מימון לרכישת קרקעות חקלאיות וזאת בלשון המעטה.
הבנק דורש מהשמאים להעריך את שווי הקרקע בשמרנות רבה ומצפים
מאיתנו לא להתייחס לספקולציות שנעשות ע"י יזמים / קבוצות אשר
מקפיצים את שווי החלקים בחלקה.
לדוגמא, קרקע באזור השרון ביעוד של נוף כפרי פתוח )בתמ"מ(, נרכשה
ע"י רוכשים רבים במסגרת קבוצת רכישה, אשר שילמו כ"א כ- 082 אלף
₪ ל-005 מ"ר ברוטו המשקף שווי של 065 אלף ₪ לדונם.
סקר מחירים בסביבה מראה כי קרקעות ביעוד דומה נמכר סביב
000,071 ₪ לדונם.
29. המשך
בעת הערכת שומה למטרת רכישת קרקע חקלאית באמצעות
מימון בנקאי, עלינו השמאים להתעלם מספקולציות ותוכניות
ספציפיות, שמתכננים לבצע בקרקע, והשווי לבטוחה יהיה
000,071 ₪ לדונם.
הגישה המועדפת היא גישת ההשוואה לקרקעות חקלאיות ולא
גישת החילוץ.
נספח בטחונות –בכל הבנקים, למעט בבנק לאומי, אנו נדרשים
לבצע הפחתה נוספת משווי קרקע חקלאית ספקולטיבית,
בשיעור של %02.
מסקנה - יש להיוועץ עם שמאי של בנק מסחרי, בטרם רוכשים
קרקע חקלאית שמימון רכישתה מתוכנן להיות באמצעות בנק.
מסחרי.
30. .
תודה רבה על ההקשבה
ניתן לראות את המצגת באתר
האינטרנט של המשרד,
שכתובתו
WWW.ISRJAC.CO.IL