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- +19% : l’activité transactionnelle rebondit significativement au 1er trimestre 2014
- Cette hausse ne doit toutefois pas être sur-interprétée : elle constitue avant tout un rattrapage par rapport au mauvais début d’année 2013
- L’activité transactionnelle retrouve des niveaux comparables à ceux observés en 2010 et 2012 et vient crédibiliser nos anticipations d’une demande placée supérieure à 2 millions de m² au terme de l’année ...

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Le marché locatif en Ile-de-France au 1er trimestre 2014

  1. 1. LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2014 ILE-DE-FRANCE Demande placée 506 900 m² Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) ŠŠ +19% : l’activité transactionnelle rebondit significativement au 1er trimestre 2014 ŠŠ Cette hausse ne doit toutefois pas être sur- interprétée : elle constitue avant tout un rattrapage par rapport au mauvais début d’année 2013 ŠŠ L’activité transactionnelle retrouve des niveaux comparables à ceux observés en 2010 et 2012 et vient crédibiliser nos anticipations d’une demande placée supérieure à 2 millions de m² au terme de l’année ŠŠ La volatilité est une des marques de fabrique du marché locatif parisien, en raison de sa dépendance à l’activité transactionnelle générée par les grands et très grands utilisateurs ŠŠ Ce segment, qui avait marqué le pas en 2013, s’est animé de nouveau depuis le début 2014 ŠŠ Les entreprises à forte valeur ajoutée, qui peuvent se positionner sur les marchés les plus chers, ont été très dynamiques sur le marché locatif, comme en témoignent les résultats du QCA (+89%) ŠŠ L’activité a été particulièrement atone sur La Défense, qui pourrait toutefois être à la veille d’un brusque redémarrage 505 300 637 000 517 400 427 400 506 900 589 700 550 800 507 500 480 700 529 400 752 900 823 500 443 900 529 600 523 700 610 600 527 600 2010 2011 2012 2013 2014 2 459 000 1 879 700 2 154 000 2 464 400 T1 T2 T3 T4 Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) 25% 25% 22% 25% 21% 39% 34% 33% 39% 32% 27% 19% 23% 21% 25% 9% 22% 22% 15% 22% 2010 2011 2012 2013 1T2014 Très grandes surfaces (≥ 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
  2. 2. 2 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014 Exemples de transactions Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l’immeuble Transactions significatives de plus de 5 000 m²  (Source : Knight Frank) Klésia Strato - Paris 17ème Janv. 2014 10 400 m² Vente Utilisateur Neuf Aldebaran Nouvel Air - Issy-les-Moulineaux Fév. 2014 12 000 m² 370 € Restructuré Banque Populaire-BRED Urban Green - Joinville-le-Pont Fév. 2014 17 700 m² Vente Utilisateur Neuf SAFRAN Ex site Nortel - Magny-les-Hameaux Fév. 2014 45 300 m² Vente Utilisateur Etat d’usage Veolia Environnement Tranche 2 Parc du Millénaire - Aubervilliers Mars 2014 45 000 m² NC Neuf Soletanche Freyssinet Eko - Rueil-Malmaison Mars 2014 12 700 m² 195 € Rénové Ministère de l’Intérieur 106 rue des Trois Fontanot - Nanterre Mars 2014 8 300 m² NC Rénové Covea Le Tivoli - Paris 9ème Mars 2014 22 250 m² 580 € Restructuré L’Oréal Le Nuovo - Clichy Mars 2014 13 500 m² 330 € Neuf Clifford Chance 1 rue d’Astorg - Paris 8ème Mars 2014 9 800 m² 750 € Rénové Répartition des grands utilisateurs par secteurs d’activité (Source : Knight Frank) 24% 19% 25% 7% 22% 1% 9% 3% 9% 13% 18% 12% 26% 15% 31% 32% 32% 46% 31% 24% 18% 21% 12% 17% 3% 3% 5% 4% 7% 2% 4% 4% 3% 2009 2010 2011 2012 2013 Grands utilisateurs (> 5 000 m²) 47%de l’activité transactionnelle ŠŠ Le segment des grands utilisateurs joue un rôle essentiel sur le marché locatif parisien. La contreperformance de 2013 doit beaucoup à son essoufflement ŠŠ L’année 2013 s’était tout particulièrement singularisée par le brusque ralentissement de l’activité des grands groupes de l’industrie, sans doute sous le double effet des incertitudes de l’environnement économique et des insuffisances des solutions immobilières proposées ŠŠ Les résultats du 1er trimestre 2014 sont à ce titre encourageants, avec les prises à bail de groupes tels que Safran et Veolia ŠŠ L’activité transactionnelle issue du secteur public et para-public reste par contre faible : l’immobilier étant appelé à jouer un rôle important dans les mesures de maîtrise budgétaire du gouvernement, ce secteur reste toutefois susceptible de connaître un rebond à l’avenir Industrie TMT Luxe/Mode Autres Public/Para-public/Organisations professionnelles et internationalesActivités juridiques/Audit/ConseilBanque/Finance/Assurance
  3. 3. 3 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014 Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles 22% Ile-de-France (Source : Knight Frank) Neuf ou restructuréSeconde main Neuf ou restructuréSeconde main Offre disponible Offre Grade A 7,3% Taux de vacance 22%de surfaces neuves Evolution du taux de vacance en % (Source : Knight Frank) 12,7% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2010 2011 2012 2013 2014 Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest 5,4% 7,3% ŠŠ Le taux de vacance est resté stable, à 7,3% au terme du 1er trimestre 2014. Le mouvement de lente et faible augmentation des disponibilités, observé à l’échelle de l’Ile-de-France au cours de l’année 2013, connait donc un coup d’arrêt ŠŠ La région parisienne demeure un des marchés les moins offreurs d’Europe, se situant à un niveau comparable à celui de Londres ŠŠ De fortes disparités internes à la région existent toutefois en termes de vacance ŠŠ Au-delà des fluctuations trimestrielles, la résilience du marché parisien est démontrée puisque la baisse de l’activité transactionnelle en 2013 et la hausse concomitante des livraisons de surfaces neuves ou restructurées ne se sont pas traduites par une envolée de la vacance ŠŠ Cette situation est révélatrice d’une inadaptation de l’offre par rapport à la demande : la baisse de l’activité est avant tout due à une moindre rotation des utilisateurs au sein du parc, ceux-ci privilégiant les renégociations de baux ŠŠ Si l’offre est quantitativement faible, elle est surtout qualitativement déficiente : les surfaces neuves ou restructurées ne représentent que 22% de l’offre disponible ŠŠ Ce ratio est insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 80% des surfaces de plus de 5 000 m² louées sur la région parisienne en 2013 correspondaient au Grade A (70% en 2012) ŠŠ La carence d’offre de Grade A et, plus globalement, l’inadéquation offre/demande est l’ un des blocages majeurs susceptibles d’entraver un rebond significatif du marché locatif ŠŠ Le manque est presque absolu sur certains secteurs, tels que Paris intra-muros (9% de l’offre sur le QCA)
  4. 4. 4 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014 Rapport taille/loyer 5 000 m² 10 000 m² 15 000 m² 20 000 m² 25 000 m² 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € Surface louée Loyer de prise à bail (€/m²/an HT HC) Coeur de cible "prix" des grands utilisateurs en 2013 Desserement de la contrainte "prix" au 1er trimestre 2014 314 € : loyer moyen au 1T 2014 750 € : loyer haut de gamme au 1T 2014 Rapport taille/loyer des transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank) Les loyers 750 € HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en € HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 € T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2010 2011 2012 2013 2014 Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France 750 € 512 € 314 € ŠŠ Après qu’un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans) ait été acté en 2012 et 2013 sur le loyer haut de gamme du QCA, il s’est stabilisé à 750 € ŠŠ La configuration économique actuelle n’est toujours pas propice à des valeurs d’affichage trop importantes, en dépit de l’amélioration qui se dessine ŠŠ Une telle baisse ne s’est pas vérifiée sur toute l’Ile‑de-France : elle est paradoxalement plus difficile sur les marchés les plus exposés à la concurrence, les prix affichés ne réservant souvent qu’une faible marge d’adaptation ŠŠ Les mesures d’accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses. Elles se situent autour de 20% sur Paris et peuvent monter entre 25 et 30% en périphérie ŠŠ Cette baisse "masquée" sur certains marchés ne permet pas de restaurer leur attractivité en comparaison du QCA ŠŠ Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l’offre
  5. 5. 5 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014 Synthèse Ile-de-France 1T 2014 Ile-de-France 1T 2013 Ile-de-France Evolution annuelle Parc 53 820 289 m² 52 709 989 m² +2,1% Demande placée 506 856 m² 427 403 m² +19,0% Offre immédiate 3 925 000 m² 3 581 000 m² +9,0% Taux de vacance 7,30% 6,80% +5,0 pb Loyer moyen 314 €/m²/an 319 €/m²/an -1,6% Loyer haut de gamme 750 €/m²/an 800 €/m²/an -6,3% Taux prime 4,00 - 4,25% 4,50 - 4,70% -5,0 pb Volume investi 3 040 000 000 € 1 758 000 000 € +73,0% (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) Livraisons futures 55%taux de précommercialisation d’ici à fin 2017 Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France (Source : Knight Frank) 1 258 900 664 800 757 900 752 000 1 142 800 967 200 519 400 293 400 158 100 421 200 504 100 368 800 309 600 200 000 m² 400 000 m² 600 000 m² 800 000 m² 1 000 000 m² 1 200 000 m² 1 400 000 m² 1 600 000 m² 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1 023 500 1 388 400 662 200 467 700 Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles ŠŠ Le manque d’offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de la moitié des surfaces attendues avant fin 2017 ne sont plus disponibles ŠŠ Au vu de la configuration de l’offre (en taille, en qualité et en prix), les programmes clés en main se généralisent en grandes surfaces et expliquent aussi cette tendance ŠŠ Les précommercialisations sont traditionnellement l’apanage des secteurs géographiques offrant la plus forte attractivité prix. Le phénomène semble toutefois en passe de faire son apparition sur un marché tel que le QCA ŠŠ La hausse des volumes livrés depuis la fin 2012 et livrables à l’avenir ne se répercute donc que très partiellement sur le volume de l’offre et sur l’importance des disponibilités en Grade A ŠŠ Les surfaces de qualité resteront relativement rares au cours des années à venir ŠŠ La géographie de ces livraisons pourrait encourager une "réallocation" de l’offre au sein de la région parisienne
  6. 6. 6 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1T 2014 Cartographie Vanves Malakoff Montrouge Arcueil Cachan Gentilly Villejuif Ivry-sur-SeineLe Kremlin Bicêtre Bagneux Châtillon 15ème 16ème 16ème 17ème 9ème 10ème 11ème 12ème 20ème 19ème 18ème 4ème 5ème 6ème 3ème 2ème 2ème 1er 1er 9ème 17ème 8ème 7ème 14ème 13ème Issy-les-Moulineaux Meudon Sèvres Saint-Cloud Boulogne- Billancourt Bois de Boulogne Neuilly-sur- Seine Levallois- Perret Clichy Saint-Ouen Saint-Denis Aubervillers Pantin Les Lilas Bobigny Le Pré-St- Gervais Bagnolet Montreuil Fontenay-sous-Bois Vincennes St- Mandé Bois de Vincennes Nogent-sur-Marne Joinville- Le-Pont Charenton Saint-Maurice Rueil-Malmaison Nanterre Suresnes Puteaux Courbevoie La Défense Colombes La Garenne- Colombes Asnières-sur- Seine Bois- Colombes Gennevilliers Villeneuve- La-Garenne Paris QCA Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 3/4/10/11 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly/Levallois Péri-Défense Boucle Sud 1ère Couronne Nord 1ère Couronne Est 1ère Couronne Sud
  7. 7. RESEARCH Amérique Canada Caraïbes Etats-Unis Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Hongrie Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Ukraine Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Macau Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Thaïlande Viêtnam Moyen-Orient Bahreïn Emirats Arabes Unis © Knight Frank SNC 2014 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE, le GIE Immostat, ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d’en indiquer la source. Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Département Etudes & Recherche +33 (0)1 43 16 55 96 cyril.robert@fr.knightfrank.com Nadège Pieczynski Analyste +33 (0)1 43 16 88 84 nadege.pieczynski@fr.knightfrank.com Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 86 philippe.perello@fr.knightfrank.com Julien Bonnefoy Département Investissement Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 89 julien.bonnefoy@fr.knightfrank.com Aymeric Sevestre Département Bureaux Paris +33 (0)1 43 16 88 92 aymeric.sevestre@fr.knightfrank.com Patrick Caillaud Département Bureaux Ile-de-France +33 (0)1 43 16 55 88 patrick.caillaud@fr.knightfrank.com Laurence Karsenti Département Commerce +33 (0)1 43 16 88 77 laurence.karsenti@fr.knightfrank.com Guylène Brossart Département Gestion Locative +33 (0)1 43 16 88 91 guylene.brossart@fr.knightfrank.com Aron Shadbolt Knight Frank Expertises +33 (0)1 43 16 88 96 aron.shadbolt@fr.knightfrank.com Arnaud Cosny L’Atelier Knight Frank +33 (0)1 43 16 56 00 arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d’analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu’ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr

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