1.
B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O
Đ I H C ĐÀ N NG
LÊ TH KIM THƯ
PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T
NH HƯ NG Đ N
C U TRÚC V N C A CÁC CÔNG TY C PH N
NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T TRÊN
S
GIAO D CH CH NG KHOÁN TP H
CHÍ MINH
Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng
Mã s : 60.34.20
TÓM T T LU N VĂN TH C SĨ QU N TR KINH DOANH
Đà N ng- Năm 2012

2.
Công trình ñư c hoàn thành t i
Đ I H C ĐÀ N NG
Ngư i hư ng d n khoa h c: PGS.TS.Nguy n M nh Toàn
Ph n bi n 1: TS. H H u Ti n
Ph n bi n 2: PGS.TS. Nguy n Ng c Vũ
Lu n văn ñã ñư c b o v t i H i ñ ng ch m Lu n văn t t
nghi p Th c sĩ Qu n tr kinh doanh h p t i Đ i h c Đà
N ng vào ngày 25 tháng 11 năm 2012.
Có th tìm hi u lu n văn t i:
Trung tâm Thông tin - H c li u, Đ i h c Đà N ng
Thư vi n trư ng Đ i h c Kinh t , Đ i h c Đà N ng

3.
1
M
Đ U
1. Tính c p thi t c a ñ tài
Trong ti n trình h i nh p kinh t qu c t ngày càng sâu r ng
hi n nay v n ñ ch ñ ng l a ch n m t cơ c u tài tr h p lý gi a v n
ch s h u và v n vay nh m m c tiêu t i ña hóa giá tr doanh nghi p
càng tr nên c p thi t. Song song v i v n ñ ñó thì vi c tìm ra nh ng
nhân t nào tác ñ ng ñ n c u trúc v n c a các doanh nghi p và m c
ñ nh hư ng c a t ng nhân t ra sao cũng là m t v n ñ r t ñư c
quan tâm.
M i ngành ñ u có nh ng ñ c thù riêng, c u trúc v n ñ c trưng
riêng. Vì v y, nghiên c u các nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n
c a m t ngành c th là th t s c n thi t.
Th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam cũng ñã có nh ng bư c
phát tri n ñáng ghi nh n. Tuy nhiên, s phát tri n c a th trư ng này
còn nhi u b t c p và khó khăn, nh t là nhu c u v v n. V i ñ c ñi m
là m t ngành ñòi h i v n l n và ph thu c r t nhi u vào ngu n v n
vay, trong khi tín d ng thì ngày càng b th t ch t và m t b ng lãi su t
cho vay l i cao, các công ty c ph n ngành B t ñ ng s n c n tìm ra
m t c u trúc v n sao cho t i ña hóa ñư c l i nhu n và gia tăng giá tr
doanh nghi p.
V i nh ng lí do ñó, tôi ch n nghiên c u ñ tài: “Phân tích các
nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n c a các công ty c ph n
ngành b t ñ ng s n niêm y t trên S giao d ch ch ng khoán Tp
H Chí Minh”.
2. M c tiêu nghiên c u
- H th ng hóa các v n ñ lý lu n cơ b n v c u trúc v n và
các nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n;
- Phân tích và ñánh giá th c tr ng c u trúc v n c a các công ty;
- L a ch n và phân tích các nhân t có tác ñ ng ñ n c u trúc
v n c a các công ty nghiên c u;

4.
2
- Ki m ñ nh tác ñ ng c a các nhân t ñ n c u trúc v n và rút
ra các k t lu n.
3. Đ i tư ng và ph m vi nghiên c u
- Đ i tư ng nghiên c u: C u trúc v n c a các công ty ngành B t
ñ ng s n niêm y t trên S GDCK TP.HCM
- Ph m vi nghiên c u:
+ Ph m vi v th i gian
Báo cáo tài chính c a các công ty ngành B t ñ ng s n niêm y t
trên S GDCK TP.HCM trong 05 năm 2007, 2008, 2009, 2010 và
2011.
+ Ph m vi v n i dung
Nghiên c u v th c tr ng c u trúc v n và xác ñ nh các nhân t
nh hư ng ñ n c u trúc v n c a các công ty ngành B t ñ ng s n
niêm y t trên S GDCK TP.HCM.
+ Ph m vi v không gian
Lu n văn nghiên c u ñ i v i 13 công ty ngành B t ñ ng s n
niêm y t trên S GDCK TP.HCM có ñ y ñ d li u ñư c nêu trong
các báo cáo tài chính.
4. Phương pháp nghiên c u
- Phương pháp ñ nh tính: Qua vi c thu th p thông tin, dùng
phương pháp th ng kê mô t , so sánh ñ phân tích, ñánh giá th c
tr ng cơ c u v n c a các công ty ngành B t ñ ng s n.
- Phương pháp ñ nh lư ng: S d ng ph n m m SPSS16.0 ñ
xác ñ nh h s h i qui, trên cơ s ñó xây d ng phương trình các nhân
t tác ñ ng ñ n c u trúc v n. T ñó, ki m ñ nh s tác ñ ng c a các
nhân t ñ n c u trúc v n c a các công ty trên. Khi quá trình ki m
ñ nh hoàn t t, ñ tài ti n hành phân tích k t qu và ñưa ra m t s
ki n ngh phù h p v i hi n tr ng c a ngành B t ñ ng s n.
- Tài li u s d ng trong lu n văn g m ngu n tài li u th c p
thu th p t báo cáo tài chính c a 13 công ty ngành B t ñ ng s n
niêm y t trên S GDCK TP.HCM; ngu n tài li u sơ c p ñư c thu
th p qua các giáo trình và các nghiên c u ñã ñư c công b .

5.
3
5. B c c ñ tài
Chương 1: Cơ s lý lu n v c u trúc v n và các nhân t nh
hư ng ñ n c u trúc v n c a doanh nghi p
Chương 2: Th c tr ng v c u trúc v n các nhân t nh hư ng
ñ n c u trúc v n c a các công ty ngành B t ñ ng s n niêm y t trên
S giao d ch ch ng khoán Thành ph H Chí Minh
Chương 3: Phương pháp nghiên c u và k t qu th c nghi m
s nh hư ng c a các nhân t ñ n c u trúc v n c a các công ty
ngành B t ñ ng s n niêm y t trên S giao d ch ch ng khoán Thành
ph H Chí Minh và m t s ki n ngh
6. T ng quan tài li u nghiên c u
CHƯƠNG 1
CƠ S LÝ LU N V C U TRÚC V N
NH HƯ NG Đ N
VÀ CÁC NHÂN T
C U TRÚC V N C A DOANH NGHI P
1.1. T NG QUAN V C U TRÚC V N DOANH NGHI P
1.1.1. Khái ni m và thành ph n c a c u trúc v n
a. Khái ni m
Tác gi s nghiên c u c u trúc v n theo quan ñi m: C u trúc
v n c a doanh nghi p là quan h t l gi a toàn b n ph i tr và
v n ch s h u ñư c tính t b ng cân ñ i k toán c a doanh nghi p.
b. Các thành ph n trong c u trúc v n
1.1.2. Các ch tiêu ph n ánh c u trúc v n c a doanh nghi p
Ch tiêu ñư c s d ng ph bi n ñ nghiên c u c u trúc v n là
ch tiêu t su t n và t su t n trên v n ch s h u.
N ph i tr
T su t n =
* 100%
T ng tài s n
Ch tiêu này cho bi t m c ñ tài tr tài s n c a doanh nghi p
b ng các kho n n , nghĩa là cho bi t bao nhiêu ph n trăm tài s n c a

6.
4
doanh nghi p ñư c hình thành b ng n ph i tr . Khi t su t n càng
cao thì m c ñ ph thu c c a doanh nghi p vào ch n càng l n tính
t ch c a doanh nghi p càng th p.
N ph i tr
* 100%
T su t n trên v n ch s h u =
V n ch s h u
Ch tiêu t su t n trên v n ch s h u hay còn g i là ñòn cân
n th hi n m c ñ ñ m b o n b i v n ch s h u, ph n ánh tính t
ch tài chính, năng l c tài chính, kh năng ch ñ ng c a doanh
nghi p v ngu n v n kinh doanh.
1.1.3. Khái ni m c u trúc v n t i ưu
M t c u trúc v n ñư c coi là t i ưu khi chi phí s d ng v n
trung bình (WACC – Weighted Average Cost of Capital) th p nh t,
khi ñó, giá tr doanh nghi p ñ t ñư c là l n nh t.
1.1.4. M i quan h gi a c u trúc v n và giá tr doanh nghi p
1.2. TÓM LƯ C CÁC LÝ THUY T V C U TRÚC V N
DOANH NGHI P
1.2.1. Lý thuy t v c u trúc v n theo quan ñi m truy n th ng
Lý thuy t c u trúc v n t i ưu: C u trúc v n có tác ñ ng ñ n
chi phí s d ng v n và giá tr doanh nghi p hay nói cách khác có
m t ñi m t i ưu ñó chi phí s d ng v n trung bình c a doanh
nghi p là nh nh t và giá tr doanh nghi p cao nh t.
1.2.2. Lý thuy t v c u trúc v n theo quan ñi m hi n ñ i
a. Lý thuy t v c u trúc v n theo quan ñi m c a Modigliani
và Miller
Mô hình này nh m phân tích tác ñ ng c a thu và chi phí s
d ng v n lên s thay ñ i cơ c u v n c a DN.
Trư ng h p không có thu
Các gi ñ nh:
(1) Không có thu TNDN và thu TNCN
(2) Không có chi phí giao d ch
(3) Không có chi phí phá s n và chi phí kh n khó tài chính

7.
5
(4) Lãi su t ti n vay c a cá nhân và DN là như nhau
(5) Th trư ng v n là th trư ng hoàn h o
M nh ñ s 1: Trong ñi u ki n không có thu giá tr công ty có vay
n (VL) b ng giá tr c a công ty không vay n (VU), nghĩa là VL = VU.
M nh ñ s 2: L i nhu n yêu c u trên v n c ph n có quan h
cùng chi u v i m c ñ s d ng ñòn b y tài chính hay t s n .
D
k E = k 0 + (k 0 − k D )
E
Trong ñó:
kE : L i nhu n yêu c u hay l i nhu n kỳ v ng trên v n c ph n
kD : Lãi su t hay chi phí s d ng n
k0 : Chi phí s d ng v n khi công ty s d ng 100% v n c ph n
D : Giá tr n hay trái phi u c a công ty phát hành
E : Giá tr v n c ph n c a công ty
Khi m t doanh nghi p tăng s d ng n trong cơ c u v n thì r i
ro m t kh năng thanh toán mà doanh nghi p g p ph i cũng gia tăng.
Do ñó, l i nhu n trên v n c ph n cũng ph i tăng lên.
Như v y, trong trư ng h p không có thu thì c u trúc v n c a
doanh nghi p không nh hư ng ñ n giá tr doanh nghi p.
Trư ng h p có thu
M nh ñ s 1: Trong trư ng h p có thu thu nh p công ty, giá
tr công ty có vay n (VL) b ng giá tr công ty không vay n (VU)
c ng v i hi n giá c a lá ch n thu .
VL=VU+T.D
Trong ñó: VL : T ng giá tr c a doanh nghi p s d ng n
VU : T ng giá tr c a doanh nghi p không s d ng n
D : T ng s n s d ng
T : Thu su t thu thu nh p doanh nghi p
Khi công ty vay n thì ti t ki m ñư c thu do l i ích t m ch n
thu t lãi vay.

8.
6
Như v y, vi c s d ng n làm tăng giá tr doanh nghi p. S
d ng n càng nhi u thì giá tr doanh nghi p càng tăng và gia tăng
ñ n t i ña khi doanh nghi p ñư c tài tr 100% n .
M nh ñ s 2: Trong trư ng h p có thu , l i nhu n yêu c u
trên v n c ph n có quan h cùng chi u v i m c ñ s d ng ñòn b y
tài chính hay t s n , m i quan h này ñư c di n t b i công th c:
k E = k 0 + (k 0 − k D )(1 − T )
D
E
b. Lý thuy t cân ñ i (The trade – off Theory)
Khi t s n gia tăng làm phát sinh m t lo i chi phí, g i là chi
phí kh n khó tài chính, làm gi m ñi s gia tăng giá tr c a công ty có
vay n . Đ n m t ñi m nào ñó c a t s n , chi phí kh n khó tài
chính s vư t qua l i ích c a lá ch n thu , khi y giá tr công ty có
vay n b t ñ u gi m d n. Lý lu n tương t , chi phí s d ng v n
trung bình c a công ty b t ñ u tăng lên.
Theo Jensen và Meckling (1976), c u trúc v n t i ưu ñư c xác
ñ nh t i ñi m mà kho n l i t thu có ñư c do tài tr n cân b ng v i
chi phí do tài tr b ng n . Giá tr doanh nghi p lúc này là:
VL = VU + T.D - Chi phí kh n khó tài chính
C u trúc v n t i ưu trong trư ng h p này là c u trúc v n g m
m t ph n n và m t ph n v n ch s h u, khi l i ích t m t ñ ng n
tăng thêm v a ñ ñ bù tr s gia tăng c a chi phí kh n khó tài chính
d tính.
c. Lý thuy t thông tin b t ñ i x ng (The Asymmetric
Information Theory)
So v i các nhà ñ u tư bên ngoài các nhà qu n tr thư ng có
thông tin ñ y ñ hơn v tri n v ng tương lai. Hi n tư ng này g i là
s b t cân x ng v thông tin.
Lý thuy t phát tín hi u (Signaling Theory)
Theo lý thuy t tín hi u, vi c l a ch n cơ c u v n c a m t
doanh nghi p có th truy n nh ng d u hi u cho ngư i ñ u tư bên
ngoài v thông tin c a ngư i bên trong doanh nghi p.

9.
7
Lý thuy t tr t t phân h ng (The Pecking – order Theory)
Lý thuy t tr t t phân h ng, lý gi i các quy t ñ nh tài tr c a
doanh nghi p d a trên cơ s thông tin b t cân x ng.
Các ông cho r ng có m t tr t t ưu tiên khi tài tr các kho n
ñ u tư: ñ u tiên là vi c s d ng các ngu n v n hi n có bên trong
doanh nghi p (l i nhu n gi l i), ti p theo là các kho n vay n và
cu i cùng là huy ñ ng v n c ph n m i.
d. Lý thuy t chi phí ñ i di n (The Agency Theory)
Lý thuy t này cho r ng, ho t ñ ng tài chính c a doanh nghi p
liên quan ñ n các gi i h u quan khác nhau. Ch y u là c ñông, nhà
qu n lý và các trung gian tài chính. Gi a h có s khác nhau v l i
ích và cách ti p c n n . Vì th , có th xu t hi n các mâu thu n và ñ
gi i quy t các mâu thu n này s xu t hi n chi phí ñ i di n.
VL = VU + T.D - Các chi phí phát sinh liên quan
Các chi phí phát sinh liên quan g m chi phí kh n khó tài chính
và chi phí ñ i di n.
1.3. CÁC NHÂN T
NH HƯ NG Đ N C U TRÚC V N
C A DOANH NGHI P
1.3.1. Quy mô doanh nghi p
Quy mô ñư c xem là d u hi u ñ u tiên ñ các nhà ñ u tư bên
ngoài bi t ñ n doanh nghi p. M t doanh nghi p có quy mô l n s là
l i th trong n n kinh t th trư ng c nh tranh như hi n nay. Do ñó,
h u h t các doanh nghi p ñ u hư ng t i vi c m r ng quy mô ñ t n
d ng l i th quy mô l n. Nh ng doanh nghi p ñ t ñư c quy mô l n
là k t qu c a m t quá trình phát tri n lâu dài, do ñó ñư c bi t ñ n
nhi u và t o ñư c uy tín trên th trư ng; m t khác, m t quy mô l n
tương ng v i m t ti m l c tài chính v ng m nh, doanh nghi p càng
có ñi u ki n ti p c n th trư ng tài chính và các t ch c tài chính tín
d ng hơn các doanh nghi p có quy mô nh . Vì v y, doanh nghi p s
d dàng hơn trong vi c tìm ki m các ngu n tài tr .

10.
8
1.3.2. C u trúc tài s n
Trong m t th gi i không ch c ch n v i thông tin b t ñ i x ng
thì c u trúc tài s n c a doanh nghi p s có tác ñ ng tr c ti p lên c u
trúc v n c a nó càng l n. C u trúc tài s n có th ñư c chia thành tài
s n c ñ nh và tài s n lưu ñ ng. V m t lý thuy t, khi t l tài s n c
ñ nh chi m t tr ng l n, doanh nghi p có cơ h i th ch p các tài s n
này ñ ti p c n các ngu n v n bên ngoài.
1.3.3. Hi u qu ho t ñ ng
Hi u qu kinh doanh ño lư ng kh năng sinh l i t ho t ñ ng
kinh doanh c a doanh nghi p thông qua các ch tiêu như kh năng
sinh l i tài s n (Return on Assets - ROA), kh năng sinh l i v n ch
s h u (Return on Equity - ROE).
Theo lý thuy t M&M các doanh nghi p có kh năng sinh l i l n
thư ng s d ng n như là m t rào ch n thu thu nh p doanh nghi p.
1.3.4. R i ro kinh doanh
R i ro kinh doanh là nh ng r i ro liên quan ñ n nh ng ho t
ñ ng c a doanh nghi p trong tương lai.
Khi r i ro kinh doanh càng l n, ni m tin c a các nhà ñ u tư
vào doanh nghi p không cao, vì v y kh năng ti p c n các ngu n v n
t bên ngoài th p.
1.3.5. S tăng trư ng c a doanh nghi p
Lý thuy t chi phí ñ i di n, t c ñ tăng trư ng cao g i ý k t qu
kinh doanh kh quan, chính vì th các c ñông s không mu n chia
s ưu th này v i các ch n .
Lý thuy t tr t t phân h ng (Myers, 1984), doanh nghi p có
t c ñ tăng trư ng cao thư ng có nhu c u v n nhi u hơn trong khi
ngu n l i nhu n gi l i không ñ , v n vay s ñư c s d ng ñ n.
1.3.6. Đ c ñi m riêng c a tài s n doanh nghi p
Đ c ñi m riêng c a tài s n có th ño lư ng b ng t l giá v n
hàng bán/t ng doanh thu thu n ho c t l chi phí R&D/t ng doanh
thu. Các công ty có các s n ph m ñ c ñáo thư ng có ñòn b y tài

11.
9
chính th p b i vì n u công ty b phá s n, th trư ng th c p có tính
c nh tranh cho hàng t n kho và các thi t b s n xu t c a công ty có
th không có. Nghiên c u c a Titman và Wessels năm 1988 cũng
cho k t qu m i tương quan âm gi a t l ñòn b y tài chính và ñ c
ñi m riêng c a s n ph m d ch v cung c p c a doanh nghi p.
1.3.7. Hình th c s h u c a doanh nghi p
S khác bi t v hình th c s h u trong các lo i hình doanh
nghi p s b ràng bu c b i nh ng quy ñ nh có tính pháp lý v tư cách
pháp nhân, ñi u ki n ho t ñ ng, cơ ch v n hành và m c tiêu ho t
ñ ng. Do v y, m c ñích, ñi u ki n và kh năng ti p c n các ngu n
tài chính c a m i doanh nghi p có hình th c s h u khác nhau là
khác nhau.
1.3.8. Thu
Các doanh nghi p ch u thu su t biên cao hơn s có xu hư ng
s d ng nhi u n hơn nh m hư ng l i t t m ch n thu .
1.3.9. M t s nhân t vĩ mô nh hư ng ñ n c u trúc v n c a
doanh nghi p
TÓM T T CHƯƠNG 1
CHƯƠNG 2
TH C TR NG V C U TRÚC V N VÀ CÁC NHÂN T
NH HƯ NG Đ N C U TRÚC V N C A CÁC
CÔNG TY NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T
TRÊN S GDCK TP. H CHÍ MINH
2.1. KHÁI QUÁT V TH TRƯ NG B T Đ NG S N VÀ Đ C
ĐI M C A NGÀNH B T Đ NG S N
2.1.1. Th trư ng B t ñ ng s n
a. Ho t ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n t 2007 ñ n 2011
b. Đ c trưng c a th trư ng tín d ng B t ñ ng s n

12.
10
2.1.2. Ngành B t ñ ng s n
a. Tiêu chí x p các công ty vào ngành B t ñ ng s n
S GDCK TP.HCM ti n hành phân ngành cho m t công ty
niêm y t t i S vào m t ngành c p 3 duy nh t trong H th ng ngành
kinh t Vi t Nam (VSIC 2007) d a trên ho t ñ ng kinh doanh chính
c a công ty ñó. Các công ty ñ tài ñang nghiên c u ña s ñ u ho t
ñ ng ña ngành ngh nhưng ho t ñ ng kinh doanh chính v n là ho t
ñ ng kinh doanh b t ñ ng s n nên ñư c x p vào ngành B t ñ ng s n.
b. Đ c ñi m c a ngành B t ñ ng s n
c. Nh ng thách th c ñ i v i ngành B t ñ ng s n năm 2011
2.1.3. Đ c ñi m c a m u nghiên c u
2.2. TH C TR NG V C U TRÚC V N C A CÁC CÔNG
TY NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T TRÊN S GDCK
TP.HCM
Ph n này ñ tài s phân tích các ch tiêu t su t n , t su t n
trên v n ch s h u và cơ c u n c a các công ty qua 5 năm t 2007
- 2011. N ph i tr s d ng trong ñ tài này là bao g m c n ng n
h n và n trung và dài h n.
2.2.1. T su t n
Qua b ng s li u 2.1 ta th y, t l n bình quân c a các công
ty ngành B t ñ ng s n là 54.93% nghĩa là có 54.93% tài s n c a các
công ty này ñư c hình thành t n . Đi u ñó cho th y, ña s các công
ty c ph n ngành B t ñ ng s n ñang có cơ c u tài chính nhi u r i ro
v i t s n khá cao n u so sánh v i t s n bình quân 41,6% trong
m t nghiên c u v “Các nhân t tác ñ ng ñ n cơ c u v n c a công ty
niêm y t trên TTCK Vi t Nam” c a Tr n Hùng Sơn (2008). V i n n
kinh t ñang trong môi trư ng l m phát và lãi su t cao như hi n nay
thì chi phí tr lãi c a các công ty này là m t áp l c không h nh .
Tuy nhiên, xét v ñ c ñi m kinh t k thu t c a ngành và so sánh v i
t su t n c a các công ty ngành B t ñ ng s n Trung Qu c (xem ph

13.
11
l c 6) - nơi mà các ñi u ki n v s phát tri n c a th trư ng v n,
năng l c huy ñ ng n c a các doanh nghi p có ưu th hơn Vi t Nam
thì t su t n này có th ch p nh n ñư c.
Khi t su t n cao công ty d lâm vào tình tr ng ki t qu tài
chính n u n n kinh t g p ph i suy thoái, nhưng t t c các công ty ñ u
ch u r i ro ñ n m t m c ñ nào ñó và không ph i c ít r i ro thì t t
hơn. Do ñó, không có m t t su t n t t cho m i công ty vì nó s thay
ñ i phù h p v i t ng giai ño n kinh doanh. T su t n qua các năm
c a các công ty cũng khác nhau do nh ng năm qua th trư ng B t
ñ ng s n ñang trong giai ño n khó khăn, ch u nh hư ng c a kh ng
ho ng kinh t , c a các chính sách tín d ng nên vi c s d ng v n vay
nh m tài tr cho ho t ñ ng s n xu t kinh doanh c a các công ty ngành
B t ñ ng s n qua m i năm thì có s ñi u ch nh linh ho t ñ phù h p
v i tình hình chung c a n n kinh t .
2.2.2. T su t n trên v n ch s h u
N u xét theo khía c nh t ch tài chính thì t su t n trên
VCSH bình quân c a các công ty ngành B t ñ ng s n t 2007 ñ n
2011 (b ng 2.2) là 167.79% có nghĩa là tài s n c a các công ty ñư c
tài tr ch y u b i các kho n n . Đáng chú ý là t su t n trên
VCSH c a SC5, HDC, UIC, VIC trên 200% ñây là nh ng công ty có
t su t n cao và cũng là các công ty có quy mô l n và có b dày l ch
s . V i s li u này cho th y, kh năng t ch tài chính c a các công
ty trong ngành v n còn th p, ho t ñ ng ch y u d a trên v n vay, ñ
r i ro cao.
Phân tích 2 ch tiêu trên cho th y, c u trúc v n c a các công ty
ngành B t ñ ng s n niêm y t trên S GDCK TP.HCM nghiêng v n
vay v i t su t n trên t ng tài s n là 54.93% và t su t n trên v n
ch s h u là 167.79%, ñi u này là hoàn toàn phù h p v i ñ c ñi m
kinh t - k thu t c a ngành.ñ ñ m b o cho ho t ñ ng s n xu t kinh

14.
12
doanh thư ng xuyên c a các công ty, ñánh d u m t th trư ng B t
ñ ng s n ñang ph c h i c n nhi u v n ñ ñ u tư phát tri n.
2.2.3. Cơ c u các kho n n
Qua ñ th 2.1 cho th y, giá tr các kho n vay ng n h n cao hơn
v n vay dài h n. Trong khi t l vay dài h n bình quân là 35.03% thì
t l vay ng n h n bình quân là 64.97% x p x g n g p 2 l n vay dài
h n. Nhìn vào t l n bình quân qua các năm c a các công ty ta th y,
có s d ch chuy n d n t s d ng n ng n h n qua dài h n nhưng s
d ch chuy n này r t ch m. Đi u này ch ng t các công ty ch y u ho t
ñ ng b ng n ng n h n, trong khi ñó ngành B t ñ ng s n có ñ c thù là
ñ u tư B t ñ ng s n, xây d ng kéo dài, bi u hi n c a s m t cân ñ i
trong cơ c u ñ u tư và cơ c u v n.
Tóm l i, qua phân tích c u trúc v n c a 13 công ty ngành B t
ñ ng s n cho th y các công ty có c u trúc v n ch y u là n vay.
Như v y, có th kh ng ñ nh, ph n l n các công ty ngành B t ñ ng
s n niêm y t trên S GDCK TP.HCM ph thu c quá nhi u vào n
ng n h n và ñang ti m n r i ro v kh năng thanh toán.
2.3. CÁC NHÂN T
NH HƯ NG Đ N C U TRÚC V N
C A CÁC CÔNG TY NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T
TRÊN S GDCK TP.HCM
2.3.1. Cơ s l a ch n các nhân t nh hư ng
- D a vào nh ng lý thuy t v c u trúc v n c a các nhà kinh t
h c trên th gi i và các nghiên c u th c nghi m trong và ngoài nư c
ñã ñư c công b .
- K t h p v i th c tr ng s phát tri n cũng như ñ c ñi m c a
th trư ng ch ng khoán Vi t Nam và c a các công ty ngành B t ñ ng
s n niêm y t trên th trư ng ch ng khoán Vi t Nam.
- K ñ n, ñ tài ñã l a ch n và phân tích m t s nhân t g n
li n v i ñ c ñi m ngành.
Đ tài t p trung nghiên c u 7 nhân t nh hư ng ñ n c u
trúc v n c a các công ty ngành B t ñ ng s n niêm y t trên S
GDCK TP.HCM g m: Quy mô doanh nghi p, C u trúc tài s n, Hi u

15.
13
qu ho t ñ ng, R i ro kinh doanh, S tăng trư ng c a DN, Đ c ñi m
riêng c a tài s n doanh nghi p, Hình th c s h u c a DN.
2.3.2. Gi thi t v m i tương quan gi a c u trúc v n và các
nhân t nh hư ng và ño lư ng các nhân t nh hư ng ñ n c u
trúc v n
a. Quy mô doanh nghi p
Gi thi t quy mô doanh nghi p quan h cùng chi u v i t su t n .
Đ tài s d ng ch tiêu doanh thu và v n ch s h u ñ ñánh
giá quy mô doanh nghi p.
b. C u trúc tài s n
Gi thi t t i các doanh nghi p ngành B t ñ ng s n c u trúc tài
s n có quan h cùng chi u v i t su t n .
Đ tài s d ng ch tiêu t tr ng c a tài s n c ñ nh trên t ng tài
s n ñ th hi n c u trúc tài s n c a doanh nghi p.
c. Hi u qu ho t ñ ng
Gi thi t hi u qu ho t ñ ng có th quan h cùng chi u cũng
có th quan h ngh ch chi u v i t su t n .
Ch tiêu ñánh giá: T su t sinh l i trên tài s n (ROA)
T su t sinh l i trên v n ch s h u (ROE)
d. R i ro kinh doanh
Gi thi t nhân t r i ro kinh doanh và t su t n có quan h
ngư c chi u.
S d ng h s bi n thiên ñ ñánh giá r i ro kinh doanh. Doanh
nghi p nào có r i ro kinh doanh càng nh thì càng ít r i ro hơn, lúc
ñó ñòn cân n tr nên h p d n hơn.
e. S tăng trư ng c a doanh nghi p
Gi thi t nhân t s tăng trư ng c a doanh nghi p s quan h
cùng chi u v i t su t n .
S d ng t c ñ tăng trư ng tài s n qua các năm ñ ñánh giá
m i quan h gi a s tăng trư ng và c u trúc v n c a công ty.
f. Đ c ñi m riêng c a tài s n doanh nghi p
Gi thi t c a ñ tài là ñ c ñi m riêng c a tài s n doanh nghi p
và t su t n có tương quan âm.

16.
14
Tác gi s d ng t l giá v n hàng bán/t ng doanh thu thu n
ñ ph n ánh ñ c ñi m riêng c a tài s n doanh nghi p. T l giá v n
hàng bán càng nh ch ng t vi c qu n lý các kho n chi phí trong giá
v n hàng bán càng t t.
g. Hình th c s h u c a doanh nghi p
Đư c ño lư ng b ng t l s h u nhà nư c. Qua s li u th ng
kê b ng 2.3 cho th y, các công ty không có v n góp nhà nư c ít
quan tâm ñ n vay n , còn các công ty có s b o h c a nhà nư c l i
tranh th t n d ng l i th c a vi c vay n .
B ng 2.4: Gi thi t nghiên c u c a ñ tài
Bi n và ño lư ng
Nhân t
Quy mô
Doanh thu (DTHU) = Doanh thu thu n
doanh nghi p
Gi thi t
V n ch s h u (VCSH) = V n ch s h u bq
C u trúc tài s n
T tr ng tài s n c ñ nh (TT.TSCĐ) = TSCĐ/ T ng
(+)
(+)
tài s n bình quân
T su t sinh l i tài s n (ROA) = L i nhu n trư c
Hi u qu
thu /T ng tài s n bình quân
ho t ñ ng
T su t sinh l i v n ch s h u (ROE) = L i nhu n
(+/-)
sau thu / V n ch s h u bình quân
R i ro
H s bi n thiên ROA (BT.ROA) = Đ l ch chu n
kinh doanh
ROA/ Giá tr trung bình ROA
S tăng trư ng
T c ñ tăng trư ng tài s n (TgT.TS) = [(T ng tài s n
c a DN
năm n+1) - (T ng tài s n năm n)]/T ng tài s n năm n
Đ c ñi m riêng
T l giá v n hàng bán (GVHB) = Giá v n hàng
c a tài s n DN
bán/T ng doanh thu thu n
Hình th c s
h u c a DN
(-)
(+)
(-)
T l s h u nhà nư c (HTSH)
1: Có s h u nhà nư c
(C)
0: Không có s h u nhà nư c
Trong ñó: (+) Cùng chi u; (-) Ngư c chi u; (C) Có nh hư ng

17.
15
2.4. PHÂN TÍCH CÁC Y U T MÔI TRƯ NG KINH T VĨ
MÔ NH HƯ NG Đ N C U TRÚC V N C A CÁC CÔNG
TY NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T TRÊN S GDCK
TP.HCM
2.4.1. T c ñ tăng trư ng GDP
2.4.2. Trình ñ phát tri n c a th trư ng ch ng khoán
2.4.3. Chính sách ti n t
2.4.4. Tình hình l m phát
TÓM T T CHƯƠNG 2
CHƯƠNG 3
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U VÀ K T QU TH C NGHI M
S
NH HƯ NG C A CÁC NHÂN T Đ N C U TRÚC V N
C A CÁC CÔNG TY NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T
TRÊN S GDCK TP.HCM VÀ M T S KI N NGH
3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U CÁC NHÂN T Đ N C U
TRÚC V N C A CÁC CÔNG TY NGÀNH B T Đ NG S N
3.1.1. Mô hình nghiên c u
Tác gi l a ch n mô hình h i quy tuy n tính b i d a trên
nguyên t c bình phương nh nh t v i s h tr c a ph n m m phân
tích d li u SPSS 16.0 ñ nghiên c u các nhân t nh hư ng ñ n c u
trúc v n c a các công ty c ph n ngành B t ñ ng s n niêm y t trên
S GDCK TP.HCM.
Mô hình h i quy t ng th có d ng:
Y = β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + ... + β n X n + ε
Trong ñó: X 1 , X 2 ,..., X n : Bi n ñ c l p c a mô hình
Y : Bi n ph thu c
β 0 : H s t do
β1 , β 2 ,..., β n : Các tham s chưa bi t c a mô hình
ε : Sai s c a mô hình

18.
16
3.1.2. Quy trình nghiên c u
Bư c 1: L a ch n các nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n các
công ty ngành B t ñ ng s n niêm y t trên S GDCK TP.HCM
Đ tài s d ng ch tiêu t su t n ñ ñ i di n cho c u trúc v n
c a các công ty ngành B t ñ ng s n.
Đ tài ch n ra 7 nhân t ñ phân tích m i quan h gi a chúng
v i chính sách vay n c a các công ty ñang nghiên c u, ñó là: Quy
mô doanh nghi p, c u trúc tài s n, hi u qu ho t ñ ng, r i ro kinh
doanh, s tăng trư ng c a doanh nghi p, ñ c ñi m riêng c a tài s n
doanh nghi p, hình th c s h u c a doanh nghi p
Bư c 2: Thu th p d li u
Bư c 3: Mã hóa bi n
Nhân t
Bi n mã hóa
Doanh thu
X1
V n ch s h u
X2
T tr ng tài s n c ñ nh
X3
T su t sinh l i tài s n
X4
T su t sinh l i VCSH
X5
R i ro kinh doanh
H s bi n thiên ROA
X6
S tăng trư ng c a DN
T c ñ tăng trư ng tài s n
X7
Đ c ñi m riêng c a tài s n DN
T l giá v n hàng bán
X8
Hình th c s h u c a DN
T l s h u nhà nư c
D
C u trúc v n
T su t n
Y
Quy mô doanh nghi p
C u trúc tài s n
Hi u qu ho t ñ ng
Bi n ñ c l p
Bi n ph thu c
Bư c 4: Ki m tra d li u trư c khi phân tích h i quy
Bư c 5: Xác ñ nh m i quan h tương quan gi a các bi n b ng
cách tính h s tương quan r (Pearson Correlation Coefficient)
M c ñích: Xác ñ nh m c ñ tương quan gi a các bi n ñ l a
ch n các bi n ñ c l p có quan h tuy n tính v i bi n ph thu c và
lo i b hi n tư ng ña c ng tuy n gi a các bi n ñ c l p v i nhau

19.
17
Bư c 6: Xác ñ nh các nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n c a
các doanh nghi p – ñư c bi u hi n qua ch tiêu t su t n b ng cách
phân tích h i quy tuy n tính ñơn, h i quy tuy n tính b i và sau ñó
xây d ng mô hình h i quy.
Bư c 7: Ki m ñ nh s vi ph m các gi ñ nh c a mô hình và
ñưa ra k t qu nghiên c u c a ñ tài.
3.2. K T QU XÁC Đ NH CÁC NHÂN T
NH HƯ NG
Đ N C U TRÚC V N C A CÁC CÔNG TY NGÀNH B T
Đ NG S N NIÊM Y T TRÊN S GDCK TP.HCM
3.2.1. Phân tích h s tương quan t ng ph n r
Khi xem xét h s tương quan gi a bi n ph thu c và các bi n
ñ c l p qua b ng 3.2, có th xác ñ nh ñư c m t bi n có m i quan h
ch t ch và có ý nghĩa v i t su t n ( r >0.5) là bi n quy mô v n
ch s h u (X2), các bi n còn l i (tr bi n quy mô doanh thu (X1) và
t c ñ tăng trư ng tài s n (X7) ít có quan h ( r ≈ 0)) thì h u như ñ u
có quan h nhưng m c ñ ch t ch chưa cao ( r <0.5).
3.2.2. Phân tích h i quy tuy n tính ñơn gi a t su t n và các
nhân t nh hư ng
K t qu
b ng 3.3 v h s xác ñ nh ñ phù h p R2 c a mô
hình h i quy ñơn cho th y r ng, t su t n c a các công ty này không
ch u s tác ñ ng c a m t nhân t ñ c l p mà ch u s tác ñ ng ñ ng
th i c a nhi u nhân t .
3.2.3. Phân tích h i quy tuy n tính b i gi a t su t n và các
nhân t nh hư ng
a. L a ch n bi n ñưa vào mô hình h i quy b i
Mô hình h i quy:
Y = β0 + β2 X 2 + β3 X 3 + β 4 X 4 + β6 X 6 + β7 X 7 + β8 X 8 + D
Trong ñó:
Bi n ph thu c: Y : T su t n (TSNO)
Bi n ñ c l p: X 2 : Quy mô v n ch s h u (VCSH)
X 3 : T tr ng TSCĐ (TT.TSCD)

20.
18
X4
X6
X7
X8
: T su t sinh l i tài s n (ROA)
: H s bi n thiên ROA (BT.ROA)
: T c ñ tăng trư ng tài s n (TTg.TS)
: T l giá v n hàng bán (GVHB)
D : Hình th c s h u (HTSH)
b. Phân tích h i quy b i gi a t su t n v i các nhân t nh hư ng
Đánh giá ñ phù h p c a mô hình
Mô hình ñư c xác ñ nh bư c 4. H s R2 ñi u ch nh tăng d n
và bư c 4 là 0.709 cao hơn bư c ñ u tiên có ñ y ñ các bi n
(0.691) ñi u này có nghĩa mô hình có th gi i thích ñư c 70.9% th c
t s thay ñ i c a t su t n c a các công ty ngành B t ñ ng s n
niêm y t trên S GDCK TP.HCM và các bi n b lo i b là nh ng
bi n ít có m i quan h v i bi n ph thu c, do ñó, s lư ng bi n gi m
ñi là c n thi t. Đi u ñó s làm cho ñ phù h p c a mô hình càng cao.
Ki m ñ nh ñ phù h p c a mô hình
Tr th ng kê F l n m c 8.324 v i m c ý nghĩa Sig.<0.05. Vì
v y, s an toàn khi bác b gi thi t H0 cho r ng t t c các h s h i
quy ñ u b ng 0. Bư c ñ u cho th y mô hình tuy n tính b i phù h p
v i t p d li u và có th s d ng ñư c.
Các thông s th ng kê trong mô hình
B ng 3.6: Các tham s th ng kê trong mô hình
Coefficientsa
Unstandardized
Model
Standardized
Collinearity
Coefficients
Coefficients
Statistics
B
4 (Constant)
Std. Error
t
Beta
Sig. Tolerance VIF
276.413
60.418
4.575 .002
Log_VCSH
-39.469
9.848
-1.448 -4.008 .004
.186 5.387
Log_ROA
-31.257
10.874
-.481 -2.875 .021
.864 1.157
40.170
11.807
-.275
.128
Log_TgT.TS
GVHB
.647
3.402 .009
.669 1.495
-.728 -2.148 .064
.211 4.748

21.
19
K t qu cho th y, mô hình th 4 c b n bi n ñ u th c s có
ý nghĩa v m t th ng kê thông qua vi c xem xét h s t, m c ý nghĩa
quan sát Sig. cùng v i h s h i quy chu n hóa Beta. Các h s
chu n hóa Beta c a bi n quy mô v n ch s h u (X2), t su t sinh l i
tài s n (X4) và t l giá v n hàng bán (X8) mang d u âm ch ng t hai
bi n này có quan h ngư c chi u v i t su t n . Riêng t c ñ tăng
trư ng tài s n (X7) có h s Beta dương hay có tác ñ ng dương ñ n
t su t n .
V i k t qu này, mô hình 4 s ñư c ch n làm mô hình th hi n
m i quan h tương quan gi a t su t n v i các nhân t nh hư ng là
quy mô v n ch s h u (X2), t su t sinh l i tài s n (X4), t c ñ tăng
trư ng tài s n (X7) và t l giá v n hàng bán (X8). Vì các bi n ñ c l p
trong mô hình 4 ñư c ño lư ng b i các ñơn v khác nhau nên các h s
Beta s d ng là h s ñã ñư c chu n hoá. Mô hình t su t n ñư c
bi u di n như sau:
Y = 276.413 − 39.469 X 2 − 31.257 X 4 + 40.17 X 7 − 0.275 X 8
Hay
TSNO = 276.413 − 39.469VCSH − 31.257 ROA + 40.17TgT .TS − 0.275GVHB
Dò tìm s vi ph m các gi ñ nh c n thi t
- Ki m ñ nh gi ñ nh liên h tuy n tính
- Ki m ñ nh gi ñ nh phương sai c a sai s không ñ i
- Ki m ñ nh gi ñ nh v phân ph i chu n c a ph n dư
- Ki m ñ nh gi ñ nh v tính ñ c l p c a sai s
- Đo lư ng ña c ng tuy n
Mô hình h i quy b i th a các ñi u ki n ñánh giá và ki m
ñ nh ñ phù h p cho vi c rút ra các k t lu n nghiên c u.
c. K t qu xác ñ nh các nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n
c a các công ty ngành B t ñ ng s n niêm y t trên S GDCK
TP.HCM

22.
20
B ng 3.7: Gi thi t và k t qu phân tích th c nghi m s nh hư ng
c a các nhân t trong mô hình ñ n c u trúc v n
Gi
Nhân t
K t qu
thi t
STT
nghiên c u
Bi n
1
Quy mô doanh nghi p
Quy mô v n ch s h u
(+)
(-)
2
C u trúc tài s n
T tr ng TSCĐ
(+)
(K)
3
Hi u qu ho t ñ ng
T su t sinh l i tài s n
(+/-)
(-)
4
R i ro kinh doanh
(-)
(K)
(+)
(+)
T l giá v n hàng bán
(-)
(-)
T l s h u nhà nư c
(C)
(K)
Ph n trăm thay ñ i trong
thu nh p
S tăng trư ng c a
T c ñ tăng trư ng tài
doanh nghi p
s n
5
Đ c ñi m riêng c a
6
tài s n doanh nghi p
Hình th c s h u
7
doanh nghi p
Trong ñó: (+) Cùng chi u; (-) Ngư c chi u; (C) Có nh hư ng; (K)
Không nh hư ng
3.3. ĐÁNH GIÁ K T QU NGHIÊN C U C U TRÚC V N
VÀ CÁC NHÂN T
NH HƯ NG Đ N C U TRÚC V N
C A CÁC CÔNG TY NGÀNH B T Đ NG S N NIÊM Y T
T I S GDCK TP.HCM
Các công ty ngành B t ñ ng s n th c hi n chính sách vay n
khá cao, ph n ánh m t c u trúc v n không ñ m b o tính t ch và
ti m n r i ro cao th hi n t su t n bình quân c a các công ty là
54.93% và t su t n trên VCSH là 167.79% l n hơn 1 trong ñó có
s khác bi t khá l n gi a các công ty.
Trong cơ c u n c a các công ty ngành B t ñ ng s n, t su t
n ng n h n khá l n 64.97% g p g n 2 l n n dài h n. Đi u này cho

23.
21
th y hình th c tài tr cho các ho t ñ ng kinh doanh ch y u d a vào
ngu n v n ng n h n ñ b sung nhu c u v n dài h n.
K t qu nghiên c u các nhân t nh hư ng ñ n c u trúc v n
c a các công ty ngành B t ñ ng s n niêm y t t i S GDCK
TP.HCM, c th là t su t n , cho th y ch có 4 y u t nh hư ng
ñ n t su t n c a công ty là quy mô v n ch s h u, t c ñ tăng
trư ng tài s n, t su t sinh l i tài s n và t l giá v n hàng bán. Đi u
này ch ng t , chính sách vay n c a các công ty ngành B t ñ ng s n
ph thu c khá nhi u vào quy mô doanh nghi p, s tăng trư ng c a
doanh nghi p, hi u qu ho t ñ ng kinh doanh cũng như ñ c ñi m
riêng c a tài s n c a doanh nghi p trong ñó quy mô doanh nghi p,
hi u qu kinh doanh và ñ c ñi m riêng c a tài s n doanh nghi p
quan h ngư c chi u v i t su t n còn s tăng trư ng c a doanh
nghi p quan h cùng chi u v i t su t n .
3.4. M T S KI N NGH HOÀN THI N C U TRÚC V N
C A CÁC CÔNG TY NGÀNH B T Đ NG S N
3.4.1. M c tiêu xây d ng c u trúc v n
- Xây d ng c u trúc v n ñ t ñư c ngu n v n n ñ nh, ñ m b o
kh năng thanh toán
- Xây d ng c u trúc v n ñ t ñư c chi phí s d ng v n bình
quân th p nh t
- Xây d ng c u trúc v n h p lý nh m gia tăng giá tr
3.4.2 M t s ki n ngh ñ i v i doanh nghi p
a. Qu n lý t t chi phí
b. Đi u ti t t tr ng n ng n h n, n dài h n và VCSH
c. Khai thác các kênh huy ñ ng v n
d. Nâng cao năng l c qu n lý tài chính
3.4.3. Các ki n ngh khác
TÓM T T CHƯƠNG 3

24.
22
K T LU N
Xây d ng c u trúc v n h p lý v i m c tiêu ñ m b o ngu n v n
n ñ nh cho ho t ñ ng s n xu t và t i ưu hóa hi u qu s d ng v n ñó
là m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý tài chính công ty.
V i ñ tài “Phân tích các nhân t
nh hư ng ñ n c u trúc v n c a các
công ty c ph n ngành b t ñ ng s n niêm y t trên S giao d ch ch ng
khoán Tp H Chí Minh”, lu n văn ñã ñ t ñư c m t s k t qu nh t
ñ nh v m t lý thuy t và th c ti n cũng như còn t n t i m t s h n ch
như sau:
1. K t qu ñ t ñư c
- V nghiên c u lý thuy t
Xác ñ nh ñư c c u trúc v n doanh nghi p bao g m m i quan
h gi a VCSH và v n vay th hi n b ng ch tiêu t su t n , phát hi n
nh ng ưu ñi m cũng như h n ch khi l a ch n c u trúc v n tài chính
thiên v s d ng VCSH hay vay n , ñây chính là lý do hình thành
các quan ñi m khác nhau trong các lý thuy t c u trúc v n hi n ñ i.
Đ tài cũng ñã h th ng ñư c m t s lý thuy t v c u trúc v n,
nh ng nguyên t c xây d ng c u trúc v n ñ ng th i tìm hi u các nhân
t tác ñ ng ñ n c u trúc v n c a doanh nghi p v m t lý lu n.
Xây d ng thành công phương pháp xác ñ nh các nhân t
nh
hư ng ñ n c u trúc v n doanh nghi p b ng các công c th ng kê
toán và ph n m m SPSS, nâng cao tính thuy t ph c cho k t qu c a
ñ tài.
- V m t th c ti n
Ti p t c nghiên c u phân tích c u trúc v n trong th c ti n
b ng vi c phân tích ñ nh lư ng:

25.
23
Đ tài ñã khái quát ñư c ñ c ñi m kinh doanh c a ngành B t
ñ ng s n và th c tr ng c u trúc v n c a các công ty c ph n ngành
B t ñ ng s n niêm y t trên S GDCK TP.HCM trong giai ño n
2007-2011.
K t qu nghiên c u mô hình các nhân t
nh hư ng ñ n c u
trúc v n c a các công ty c ph n ngành B t ñ ng s n niêm y t trên
S GDCK TP.HCM b ng th t c BACKWARD cho th y có b n
nhân t
nh hư ng m nh ñ n c u trúc v n c a các công ty nghiên
c u, ñó là quy mô doanh nghi p (-), hi u qu ho t ñ ng kinh doanh
(-), s tăng trư ng c a doanh nghi p (+) và ñ c ñi m riêng c a tài
s n doanh nghi p (-). C b n nhân t này góp ph n gi i thích ñ n
70.9% ý nghĩa c a mô hình. Đi u ñó có th kh ng ñ nh, b n nhân t
trên ñóng vai trò quan tr ng trong quy t ñ nh c u trúc v n c a các
công ty. Đây s là cơ s khoa h c cho vi c ho ch ñ nh chính sách tài
tr m t cách h p lý góp ph n nâng cao hi u qu kinh doanh c a
doanh nghi p.
Đ tài cũng ñã ñ xu t m t s ki n ngh ñ hoàn thi n cơ c u
tài tr c a các công ty trong ngành ñ các nhà qu n tr doanh nghi p
xem xét khi xây d ng c u trúc v n.
2. Nh ng h n ch còn t n t i
Đ tài phân tích s li u trong 5 năm 2007-2011 nên ñ dài th i
gian chưa ñ l n ñ ñánh giá xu th phát tri n c a doanh nghi p d a
trên các ch tiêu phân tích. Bên c nh ñó, do m u nghiên c u ch h n
ch
13 công ty nên k t qu nghiên c u ch chính xác
m t ch ng
m c nh t ñ nh.
Đ tài không ñi sâu vào phân tích cơ c u ngu n v n n vay
nên trong ñ tài m c ñ nh t t c các kho n vay ñ u là vay n c a các
t ch c tín d ng.

26.
24
Do ñ c thù các công ty ngành b t ñ ng s n kinh doanh trong
nhi u lĩnh v c nên vi c tách s li u cho riêng lĩnh v c b t ñ ng s n
ñ phân tích là r t khó.
Đ tài này không th c hi n m t cu c kh o sát nh m tìm ra
nhi u nh t các nhân t tác ñ ng ñ n quy t ñ nh c u trúc v n c a các
công ty ngành B t ñ ng s n.
M t h n ch khác c a vi c thu th p và x lý d li u c a ñ tài
là vi c tính toán các s li u tài chính ñư c xây d ng hoàn toàn t báo
cáo tài chính c a các công ty, nghĩa là giá tr tài s n hay nghĩa v
n ,... ñ u ñư c tính toán theo giá tr s sách mà không xét ñ n giá tr
th trư ng c a chúng. Do nh ng gi i h n c a s phát tri n th trư ng
ch ng khoán Vi t Nam, nh ng quy ñ nh c a chu n m c k toán
trong vi c trình bày báo cáo tài chính c a doanh nghi p nên vi c s
d ng giá tr th trư ng là h t s c khó khăn.
Vi c ñưa ra m t c u trúc v n phù h p không ph i là ñi u ñơn
gi n nên ñ tài chưa ñưa ra m t gi i pháp c th ñ hoàn thi n c u
trúc v n c a các công ty c ph n ngành B t ñ ng s n mà ch m i ñưa
ra nh ng ki n ngh mang tính chung chung.
T nh ng k t qu và h n ch nêu trên, lu n văn có th là cơ s
ñ m ra hư ng nghiên c u sâu hơn, r ng hơn và toàn di n hơn, kh c
ph c ñư c nh ng h n ch ñ hoàn thi n hơn v n ñ nghiên c u trong
tương lai.