La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 27 avril au 3 mai 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDEN...
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commissions des Finances. Il s'agit, selon Bercy, de faire preuve de pédagogie en annonçant le ...
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Trop cher, l’immobilier neuf ne redécolle pas
Le 28/04/2015
La construction de logements ne red...
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des consommateurs qui, s’ils anticipent des moins-values, n’investissent pas. » Selon ce cherch...
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Le promoteur Alila, devenu, en quelques années, le premier de son secteur en Rhône-Alpes, a, lu...
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Immobilier : vers une reprise du marché
francilien ?
Le 29/04/2015
Le nombre de transactions im...
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La Seine-Saint -Denis, seul département en hausse
Cette tendance est la plus marquée dans le Va...
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L'appétit des Français pour la propriété est-il
intact ?
Le 01/05/2015
Entre 2006 et 2013, le t...
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Ainsi, il se dit que le fait de devenir propriétaire est un marqueur social et de réussite. Une...
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Un potentiel pour plus de propriétaires ?
En outre, la France se situe en dessous de la moyenn...
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Le secteur du bâtiment traque le travail illégal
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L’obligation de la carte profes...
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Depuis janvier, 25 unités régionales dévolues à la lutte contre le travail illégal, pilotées p...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Baux commerciaux : une réforme après 60 ans
de cafouilla...
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Déséquilibre des droits
Elles sont notamment liées à la révision du bail, aux problématiques d...
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deux ans pour toutes les actions engagées –d’un côté comme de l’autre- en vertu du dahir de 19...
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Coopératives commerciales, pharmacies et laboratoires pharmaceutiques concernés par la
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Restauration : les 8 secrets de la réussite
Le 28/04/2015
Quand on veut ouvrir un restaurant, ...
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2. Payer le juste prix
Ne pas surpayer l'emplacement est tout aussi important. Le droit au bai...
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On constate souvent que les restaurateurs démarrent avec une équipe trop lourde, qu'ils réduis...
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Plus de la moitié des villes du 94 prêtes à
racheter des fonds de commerce
Le 03/05/2015
Champ...
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Pourquoi les villes votent ce droit mais ne l’utilisent quasiment pas ?
Selon la CMA94, 26 vil...
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Droit de préemption : ce que votre ville a choisi
Si au moins trois communes ont déjà utilisé ...
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KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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La revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015

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La revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 27 avril au 3 mai 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Bercy : économies en vue sur les aides au logement? Le 27/04/2015 Le secrétariat d'Etat au Budget a listé 14 postes d'économies possibles, dont l'hébergement d'urgence et les aides au logement. La France a enregistré en 2014 un déficit public un peu moins élevé que prévu NICOLAS MESSYASZ/SIPA Dans le cadre de la limitation de la hausse de la dépense publique pour 2016, le secrétariat d'Etat au Budget a dressé une liste de 14 gisements d'économies possibles, parmi lesquels l'hébergement d'urgence ou les frais de justice. Ces 14 "revues de dépenses" sont censées donner lieu à des rapports spécifiques réalisés par les inspections des différents ministères. Elles ont été annoncées en début d'année aux parlementaires, dans un courrier notamment adressé aux présidents de
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 commissions des Finances. Il s'agit, selon Bercy, de faire preuve de pédagogie en annonçant le plus en amont possible là où des économies pourraient être faites en 2016. Pour le moment, il n'existe pas de chiffrage ni de la somme totale ni des sommes spécifiques selon chaque dépenses. La liste mentionne les dépenses de l'assurance maladie au titre des dispositifs médicaux (attèles, chaises roulantes, etc.), le patrimoine immobilier des caisses de sécurité sociale, l'hébergement d'urgence, les aides personnelles au logement, la réduction du coût des normes applicables aux collectivités territoriales, les universités, les aides à l'innovation (hors crédit d'impôt recherche), les écoles publiques d'ingénieur, la formation initiale des fonctionnaires, les frais de justice, l'organisation des élections, les frais d'affranchissement de la direction général des finances publique, les dispositifs sectoriels d'exonération de cotisations sociales et enfin l'audit du plan stratégique de l'assemblée permanente des chambres d'agriculture. Le secrétaire d'Etat au Budget, Christian Eckert, qui doit commencer à rencontrer les ministres en tête à tête au mois de juin, doit trouver l'année prochaine 14,5 milliards d'économies en tendance sur la dépense répartis sur l'Etat, la protection sociale et les collectivités territoriales. A cela s'ajoute désormais 5 milliards supplémentaires censés compenser le manque à gagner des mesures d'économies prévues en lien avec l'inflation. En 2013, En 2013, le montant des aides au logement avait atteint 17,4 milliards d'euros, versés par l'Etat à 6,5 millions de ménages en France, selon la Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques (Drees). Source: L’Obs.com
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Trop cher, l’immobilier neuf ne redécolle pas Le 28/04/2015 La construction de logements ne redémarre toujours pas, selon les chiffres publiés, ce mardi 28 avril, par les services statistiques du ministère du logement. Au premier trimestre 2015, le nombre de permis de construire accordés diminue de 1,3 % par rapport au trimestre précédent. Celui des mises en chantier fléchit de 1,4 %, pas loin, cependant, d’une stabilisation. En cumul sur douze mois, depuis avril 2014, ce sont 363 300 permis de construire qui ont été délivrés, soit 6,9 % de moins que sur les douze mois antérieurs. La baisse est plus prononcée (– 8,9 %) pour les logements mis en chantier dans la même période, au nombre de 351 400. La purge de la construction n’est donc pas achevée. « Objectifs inconciliables » « Ce marasme est très inquiétant pour la croissance économique en France : il a, à lui seul, coûté 0,6 point d’activité au 1,2 point de croissance globale, depuis 2012. Il pénalise d’abord l’emploi de ce secteur qui compte 1,5 million de salariés : la crise des années 1990 avait ainsi fait disparaître 20 % des effectifs », rappelle Thomas Grjebine, économiste au Cepii, le centre de recherche et d’expertise français sur l’économie mondiale. « Mais cela pèse aussi sur la consommation et l’investissement des ménages, estime-t-il. Le marché immobilier, neuf comme ancien, est très sensible à la psychologie
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 des consommateurs qui, s’ils anticipent des moins-values, n’investissent pas. » Selon ce chercheur, en cherchant à faire baisser les prix, grâce à la loi ALUR et à l’encadrement des loyers, et à relancer la construction, le gouvernement « poursuit des objectifs inconciliables ». En dépit de taux de crédit très favorables, la demande des acheteurs est freinée par les prix décidément trop élevés − et hors de portée pour 80 % de la population – des logements neufs. Alors que le revenu annuel des ménages a baissé selon les chiffres de l’Insee, entre 2011 et 2015, de 1 750 euros, passant de 49 200 à 47 450 euros, le prix des logements neufs est resté quasi stable. Les promoteurs justifient leurs tarifs par des coûts de revient eux aussi incompressibles, en raison de la multiplication des exigences et des normes : nouvelle réglementation thermique, isolation acoustique, pose de fibre optique, prises électriques dans les garages, parking à vélos, normes d’accès pour personnes à mobilité réduite… La commission Mandon, chargée de la réforme de l’Etat et de la simplification, a bien repéré trente- cinq mesures qui pourraient alléger les coûts de construction, mais elles tardent à être mises en application . Les règles d’implantation des locaux pour vélos, par exemple, sont simplifiées, et l’exigence d’une place de parking voiture par logement a été levée dans les immeubles situés à moins de 500 mètres d’un réseau de transport en commun « ce qui représente une économie significative, de 250 à 280 euros le mètre carré, mais les élus en retardent la transposition dans leurs plans locaux d’urbanisme », déplore François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Pour lui, « la machine à produire des normes est relancée, avec, à l’horizon 2018, une nouvelle réglementation thermique alors que celle de 2012 n’est pas encore digérée. » Exigences des élus « Tout se passe dans le bureau du maire, juge Hervé Puybouffat, président du promoteur toulousain Tagerim, où l’on se voit réclamer des toitures végétalisées, une isolation par l’extérieur plus coûteuse que les autres, des cages d’escalier en plus, des logements à double exposition… Autant d’exigences qui renchérissent les coûts. » Avec son concept Easydom, Tagerim tente pourtant de ramener le prix du mètre carré construit de 3 100 à 2 600 euros, en simplifiant, il est vrai, l’architecture. « Les élus ne réalisent pas que la somme de leurs demandes, un étage de moins, des espaces publics un peu plus vastes, renchérit le logement et que, chaque fois que son prix global augmente de 10 000 à 20 000 euros, ce sont 10 % de clients potentiels en moins », rappelle Laurent Escobar, directeur du bureau d’études Adéquation. « Il faut aussi explorer les possibilités de montage juridique qui dissocient terrain, resté propriété de la collectivité, et bâtiment, privatisé », propose-t-il.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Le promoteur Alila, devenu, en quelques années, le premier de son secteur en Rhône-Alpes, a, lui, décidé de s’adresser aux primo-accédants et de tailler dans les coûts de commercialisation « très élevés, de l’ordre de 10 % à 20 %, voire plus si le promoteur fait appel à des réseaux de gestionnaires de patrimoine », détaille Hervé Legros, le jeune PDG. « Je vends beaucoup aux bailleurs sociaux, une clientèle exigeante, ce qui évite tout frais de vente, et à des prix inférieurs à 3 000 euros le mètre carré. J’ai aussi mis fin au rétrécissement des surfaces, en livrant, par exemple, des trois-pièces de 65, voire 70 mètres carrés, au lieu des 55 mètres carrés des confrères. Ces surfaces supplémentaires ne coûtent pas cher et vont même dans le sens de la réglementation sur l’accessibilité », se réjouit M. Legros, qui limite sa marge à 5 % et n’a aucun actionnaire pour le lui reprocher. Dans le même esprit, pour contenir les prix, Marc Vaissié a lancé Logementdirect.fr, un site de vente de logements neufs en direct, promettant une économie de 6 % : « C’est une première expérience dont l’offre n’est pas encore suffisamment étendue, reconnaît M. Vaissié. Les promoteurs n’aiment pas sortir de leurs habitudes, mais je vais relancer le site à l’automne », promet-il. Source : leMonde.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier : vers une reprise du marché francilien ? Le 29/04/2015 Le nombre de transactions immobilières a reculé de 12% à Paris en 2014. (Crédits : MonFinancier.com) latribune.fr | 29/04/2015, 14:35 - 342 mots Si les volumes de transactions immobilières ont baissé en 2014 en Île-de-France, les agents immobiliers perçoivent des signes avant-coureurs de reprise. Le marché immobilier francilien entrevoit des signes de reprise en ce début d'année, après une baisse des volumes de transactions de 12% à Paris intramuros en 2014, et de 13% sur toute l'Ile-de-France. Ainsi, depuis le début de l'année 2015, les agents immobiliers remarquent que les stocks de logements à la vente diminuent, principalement en première couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint- Denis et Val-de-Marne). Preuve d'une meilleure adéquation en l'offre et la demande. En conséquence, les prix de l'immobilier sont en légère baisse depuis le début de l'année sur l'ensemble de l'Île-de-France à l'exception de la Seine-Saint-Denis, dans une tendance qui contribue à renforcer le pouvoir d'achat des ménages, estime la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Globalement, en région parisienne, les prix se contractent de 1%, selon l'Observatoire des prix du logement en Île-de-France de la Fnaim.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 La Seine-Saint -Denis, seul département en hausse Cette tendance est la plus marquée dans le Val d'Oise (-1,2%) et le Val-de-Marne (-1,1%). l'Essonne (-1%), les Hauts-de-Seine (-1%) et les Yvelines (-0,7%) connaissent un repli moins sensible, tandis que les prix sont à la hausse en Seine-Saint-Denis (+0,8%). A Paris, l'immobilier recule de 0,9% avec, comme en 2014, de fortes disparités selon les types de biens vendus. Ainsi, un nombre important de grandes surfaces (5 pièces et plus), particulièrement dans les 6e, 7e, 8e et 16e arrondissements, connaît des baisses pouvant aller jusqu'à 10% alors que les prix restent stables pour les studios, 2 et 3 pièces. Le pouvoir d'achat des ménages augmente La Fnaim relève que cette baisse relative, cumulée à la chute continue des taux d'intérêt, contribue à accroître le pouvoir d'achat des ménages, lequel a augmenté de 2% depuis janvier, ce qui continue de stimuler la demande sur le marché parisien, notamment sur les 2 et 3 pièces de moins de 500.000 euros. La Fnaim dit ainsi percevoir les "signes avant-coureurs d'une reprise", avec un retour des acheteurs, qui s'illustre donc par la diminution des stocks de biens en vente en 2015 par rapport à la fin d'année 2014. Source. La Tribune.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 L'appétit des Français pour la propriété est-il intact ? Le 01/05/2015 Entre 2006 et 2013, le taux de ménages propriétaires en France n'a progressé que de 57,2 % à 57,9 % selon la dernière étude sur le Logement de l'Insee. (Crédits : Reuters) Mathias Thepot | Le taux de propriétaires immobiliers plafonne en France depuis 2006, d'après une étude de l'Insee. Un taux plafond a-t-il été atteint ? Il faudra attendre la prochaine reprise économique pour le savoir. Les Français perdraient-ils leur appétit pour la propriété ? Entre 2006 et 2013, le taux de ménages propriétaires en France n'a en effet progressé que de 57,2 % à 57,9 % selon la dernière étude sur le Logement de l'Insee. Le début du 21e siècle n'est d'ailleurs pas propice à l'accession à la propriété pour les ménages français puisque la part de propriétaires en 2001 était déjà de 56%. Cette faible évolution est, à première vue, étrange car on entend souvent les acteurs de l'immobilier répéter à qui veut l'entendre que les Français ont "une brique dans le ventre". Une façon, certes, d'acculturer la population à la nécessité d'acheter ou de vendre un bien immobilier, leur cœur de métier.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Ainsi, il se dit que le fait de devenir propriétaire est un marqueur social et de réussite. Une situation que les professionnels du secteur s'attèlent à préserver au maximum, puisqu'elle est la condition sine qua non de la pérennité de leurs profits. Un taux plafond atteint ? Pourtant, la baisse tendancielle des taux d'intérêts de crédits immobiliers, ainsi que l'instauration de dispositifs de soutien à l'accession, comme le prêt à taux zéro (PTZ), n'ont pas permis de dépasser le taux de 60% de propriétaires en 2013. De fait, on peut se demander si l'accession à la propriété n'a pas atteint un plafond. N'y aurait-il pas un taux structurel approchant les 40% de locataires et les 60 % de propriétaires en France ? Jean-Claude Driant, professeur à l'Institut d'urbanisme de Paris, n'en est pas convaincu: "Je ne crois pas que nous soyons arrivés à un taux plafond en matière d'accession à la propriété. Déjà, parce que ce n'est pas la première fois que l'on se pose ce genre de questions. Et qu'il a suffi, par le passé, d'une reprise économique et/ou d'un plan d'aides publiques visant les accédants pour que l'accession à la propriété reparte à la hausse." La folle augmentation des prix Il faut aussi dire que les 15 dernières années ont été marquées par une folle augmentation des prix de l'immobilier, qui ont plus que doublé en France, alors que les revenus n'ont crû que d'environ 30% sur cette même période. Ce qui a mécaniquement exclu un grand nombre de jeunes du marché de l'accession. Ces derniers veulent-ils réellement acheter, plutôt que louer ? Oui, selon un sondage CSA / Guy Hoquet immobilier. Leur enquête rapporte que 88% des moins de 40 ans souhaitent devenir propriétaire, par souci de fierté. Le niveau des prix élevés et la conjoncture économique difficile ont, en fait, provoqué de la retenue chez un certain nombre de ménages souhaitant accéder à la propriété. Ils sont dans une position d'attente. Et "lorsque la conjoncture économique repartira, il est possible qu'il se produise une explosion des demandes à l'achat", pense Jean-Claude Driant. "L'accession à la propriété est un engagement sur vingt ans et suppose de la stabilité et de la sécurité financière", ajoute-t-il.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Un potentiel pour plus de propriétaires ? En outre, la France se situe en dessous de la moyenne européenne (65%) de ménages propriétaires. Des pays voisins comme l'Espagne (plus de 80%) ou le Royaume-Uni (environ 70%) ont une part plus grande de propriétaires qu'en France. Dans l'absolu, il existe donc un potentiel de hausse. En fait, seuls les pays germaniques (Allemagne, Autriche, Pays-Bas, Suisse), qui ont un faible appétit pour la propriété immobilière, ont une proportion plus élevée de locataires qu'en France. "Mais on a quand même l'impression que les Français sont encore majoritairement dans l'envie de devenir propriétaire", concède Jean-Claude Driant. Reste désormais à attendre une reprise économique dans l'Hexagone pour avoir une réponse limpide à ce mystère Source : La Tribune.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Le secteur du bâtiment traque le travail illégal Le 02/05/2015 L’obligation de la carte professionnelle pour tous les intervenants d’un chantier viendra-t-elle à bout de la fraude aux travailleurs détachés ? C’est ce à quoi s’accrochent les acteurs du bâtiment. La loi Macron, en cours d’examen, prévoit de généraliser ce dispositif auprès de tous les salariés, quel que soit leur statut, y compris pour les intérimaires et les travailleurs détachés. Soit environ 1,6 million de personnes concernées. Une solution simple réclamée par le secteur qui emploie cette carte depuis 2006 mais sans valeur juridique. « A ce jour, 2 millions environ de cartes circulent dans nos entreprises », estime Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Pour la crédibiliser, la carte sera rendue non falsifiable via un hologramme sécurisé et un flashcode qui permettra une mise à jour immédiate des données. « Nous donnons à la profession l’outil juridique, mais c’est elle qui financera cette carte à travers la caisse des congés payés et intempéries du BTP », explique Denys Robiliard, député PS du Loir-et-Cher, qui a porté le volet droit du travail dans le projet de loi Macron. 230.000 travailleurs détachés en 2014 La carte est une des pierres angulaires d’un arsenal législatif qui est en train de se renforcer pour - lutter contre le travail illégal. Car la situation est de plus en plus critique. Le 13 mars, Bouygues TP était condamné à 150.000 euros d’amende pour le recours à des entreprises ayant fait travailler
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 500 étrangers non déclarés sur le chantier du réacteur EPR de Flamanville. « Une sanction ridicule », persifle Patrick Liébus, à la tête de la Capeb (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment), qui représente les petites structures, celles qui sont les plus pénalisées par cette concurrence illégale. La profession demande à cor et à cri un encadrement plus stricte. Aujourd’hui, embaucher un travailleur détaché, c’est-à-dire venant d’un pays de l’Union européenne, est légal. Mais sous certaines conditions. Les cotisations sociales doivent être payées au montant du pays d’origine dans celui-ci, tandis que le salaire et les conditions de travail doivent suivre les règles françaises. Le phénomène est en forte hausse : les travailleurs détachés étaient 230.000 en 2014 contre 212.600 en 2013, d’après la Commission nationale de lutte contre le travail illégal. Un fléau pour le BTP Mais, dans les faits, de nombreuses entreprises ne déclarent pas ces travailleurs, jusqu’à 30 % moins chers qu’un employé français. Un rapport du Sénat d’avril 2013 estime entre 220.000 et 300.000 le nombre de travailleurs détachés illégalement en France. Un fléau que ne cessent de dénoncer les acteurs du bâtiment, déjà plombés par les pertes d’emplois – 25.000 en 2013. Le BTP, qui concentre plus de 40 % des travailleurs détachés, est la première victime de la fraude. Sous la pression du secteur, plusieurs mesures ont été mises en place. Les premiers décrets d’application de la loi Savary du 10 juillet 2014, spécifiquement centrée sur le travail détaché, sont enfin parus le 31 mars. Ils intègrent des outils permettant d’établir la responsabilité des maîtres d’ouvrage et des donneurs d’ordre vis-à-vis de leurs sous-traitants et cocontractants. En cas d’illégalité, des sanctions administratives sont prévues, allant de l’amende, de 150.000 euros au maximum, à l’arrêt du chantier. La loi Macron entend durcir ce volet financier en portant le plafond de l’amende à 500.000 euros. Reste la création de la liste noire, prévue dans la loi Savary, où doivent être inscrites pendant deux ans les entreprises qui ont fraudé. Au mieux, après le feu vert de la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés), le décret devrait paraître avant l’été. Unités régionales contre le travail illégal Si les professionnels du bâtiment se félicitent de cet arsenal, ils réclament des garanties sur les contrôles. « Tout cela ne servira à rien si les contrôles ne sont pas renforcés. Il faut qu’ils aient lieu le week-end, les jours de fête, la nuit », insiste Patrick Liébus. L’exécutif cherche à rassurer.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Depuis janvier, 25 unités régionales dévolues à la lutte contre le travail illégal, pilotées par les inspecteurs du travail, doivent se déployer sur tout le territoire. Le gouvernement a annoncé le - contrôle cette année des 500 plus gros chantiers en France et la montée à 30.000 opérations conjointes (police, gendarmerie, douanes). De quoi apaiser, pour un temps du moins, la colère des petits patrons. Source : Les Echos.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Baux commerciaux : une réforme après 60 ans de cafouillage ! Le 27/04/2015 Le caractère obsolète du dahir de 1955 a débouché sur de véritables drames commerciaux. Plusieurs conflits s’éternisent du fait de la lourdeur de la procédure judiciaire. Alors que l’incitation à l’investissement, l’amélioration du climat des affaires et l’encouragement de l’auto-entrepreneuriat figurent parmi les priorités du gouvernement sur le plan économique, une problématique de taille demeure aujourd’hui plus que jamais vivace : le traitement des conflits découlant des baux commerciaux. Régi par un Dahir jugé obsolète par la majorité des praticiens, le contrat de location à usage commercial est en passe d’être enfin dépoussiéré. La proposition de loi de l’USFP, autrefois projet de loi lorsque le parti était dans la majorité, a été adoptée par la première Chambre. Et cette réforme est loin d’être un luxe. Car pendant près de 60 ans, les insuffisances de la loi ont donné lieu à de véritables drames. En témoignent «les locaux commerciaux vides et abandonnés dans des endroits aussi stratégiques que le Bd Mohammed V ou l’avenue Prince Moulay Abdellah», comme l’explique Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca. Lorsque le bail commercial prend effet, beaucoup de questions peuvent considérablement détériorer la relation bailleur/locataire.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Déséquilibre des droits Elles sont notamment liées à la révision du bail, aux problématiques d’occupation du local (paiement des loyers, travaux d’entretiens et ravalement, sinistres divers, etc.) et même au succès du locataire dans son activité commerciale… «En effet, si le locataire ne prospère pas dans son commerce, le paiement des loyers s’avère difficile et le bail commercial perd de sa valeur. Mais ces difficultés ne sont rien par rapport à celles qui naissent lorsqu’arrive la période du renouvellement du bail», explique la notaire Ibtissam Boutabsil. Cette procédure est complexe car il faut l’anticiper en régularisant un ou plusieurs actes extrajudiciaires (avis de revalorisation, mises en demeure, etc.) dans des délais très précis afin d’avertir l’autre partie quant à son intention de renouveler ou non le bail. «Bien évidemment, ces courriers ont tendance à s’égarer dans la nature, les délais fixés ne sont jamais respectés, et du coup les magistrats rejettent toutes les demandes pour vices de forme. Et c’est un cercle vicieux sans fin», explique Me Boucetta. A défaut de respecter ces obligations strictes, la situation se trouve bloquée dans une incertitude juridique préjudiciable tant pour le bailleur que pour le locataire. En effet, à tout le moins, si l’on considère le renouvellement acquis, il y a alors incertitude quant au nouveau prix du loyer (en l’absence de référentiel). Et en cas de désaccord sur le prix du loyer, il y a une impossibilité pour le locataire de céder son fonds de commerce et pour le propriétaire de vendre le local commercial. La problématique prend un tour encore plus sensible lorsqu’il s’agit de fixer l’indemnité d’éviction si le propriétaire refuse le renouvellement. Du côté de la commission législation du Parlement, la motivation principale de la proposition de loi de l’USFP est «le déséquilibre chronique entre les droits du bailleurs et ceux du locataire». En effet, alors que le bailleur n’est tenu d’aucun délai ou période pour demander une revalorisation, le locataire est considéré comme occupant illégalement le local juste parce qu’il n’a pas respecté le délai de 30 jours (période de conciliation) à partir de la réception de l’avis de revalorisation envoyé par son bailleur. Même en cas de respect du délai et que le bailleur refuse de prolonger le bail, le locataire est tenu d’engager une action en justice dans un délai de 30 jours, sans quoi, il est également considéré comme occupant illégalement le local. «Une situation qui pousse souvent le locataire à s’aligner sur la revalorisation fixée par le bailleur, même si celle-ci n’est pas fondée sur des critères strictes», explique le rapport de la commission. Ce déséquilibre est également perceptible dans l’article 11 de la loi qui octroie le droit au bailleur de refuser le renouvellement du contrat de bail sans être tenu de payer une indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. A titre d’exemple, le fait d’effectuer des travaux importants sans un accord préalable du propriétaire bailleur est considéré comme un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du contrat de bail, même si ces travaux étaient indispensables à l’exploitation du fonds de commerce. L’article 33 établit un régime de prescription de
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 deux ans pour toutes les actions engagées –d’un côté comme de l’autre- en vertu du dahir de 1955. Mais cette disposition relève du code des obligations et contrats, et par conséquent la prescription de 2 ans ne peut être invoquée pour contester l’action en expulsion. A titre de comparaison, la législation française ne considère pas les travaux effectués par nécessité comme étant un «motif légitime» justifiant le refus de reconduction du bail. La procédure de cession des murs sera plus claire Les bailleurs pâtissent également de cette législation obsolète. «La crise économique aidant, les locataires défaillants sont légion, mais demander leur expulsion est plus facile à envisager qu’à réussir. Les procédures prévues par le Dahir de 1955 sont lourdes et obsolètes», explique Me Boucetta. Aucune expulsion n’est ordonnée si la procédure de 1955 n’est pas suivie à la virgule près. A cela s’ajoute le silence de loi quant à la transmission du droit au bail, ce qui ouvre la voie à des interprétations différentes de la part des juges, car si certains considèrent que la notification au locataire est obligatoire, d’autres libèrent le bailleur de cette obligation. La principale disposition de la proposition de loi de l’USFP est que les revalorisations des loyers ne pourront plus dépasser les 10% du bail mensuel. Si le contrat ne prévoit pas cette augmentation, le juge n’aura plus à soumettre l’affaire à une expertise et se référera directement à ce taux. Dans le cas où le bailleur souhaite vendre son bien ou le reconstruire, l’indemnité d’éviction devra être proportionnelle aux frais engagés par celui-ci au titre du changement de domiciliation de son fonds de commerce. Le texte institue également un droit de préférence au profit du locataire commercial lorsque le bailleur décide de vendre les murs. Le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si le locataire ne se porte pas acquéreur, le propriétaire peut vendre à qui il veut sous réserve de ne pas consentir des conditions ou un prix plus avantageux. Dans ce cas, il devrait à nouveau faire une offre au locataire dans les mêmes conditions.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Coopératives commerciales, pharmacies et laboratoires pharmaceutiques concernés par la proposition de loi Le bail à usage commercial est régi par le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Cependant, les dispositions de ce Dahir sont applicables aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un artisan. Cela veut dire que le caractère commercial de la location ne dépend ni de l’usage des locaux ni de l’activité exercée. Le caractère commercial du bail ne peut résulter que du bail lui-même. Les dispositions du Dahir en question s’appliquent en outre aux baux d’immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds, à la condition qu’ils soient indispensables à l’exploitation de ce dernier et, dans le cas où ils appartiennent à un propriétaire différent, à la condition que les locaux accessoires aient été loués en vue de l’utilisation conjointe que leur destinait le preneur et que cette destination ait été connue du bailleur desdits locaux au moment de la location. Le dahir s’applique également aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal, à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire et dans la limite indispensable à cette exploitation. La réforme a étendu le champ d’application de la loi sur le bail aux coopératives exerçant une activité commerciale ainsi que les pharmacies et laboratoires pharmaceutiques. Source : lavieeco.com
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Restauration : les 8 secrets de la réussite Le 28/04/2015 Quand on veut ouvrir un restaurant, rapide ou traditionnel, il est essentiel de maîtriser les spécificités du métier et de connaître les clés de la rentabilité et de la réussite de ce secteur difficile. Pour se lancer dans la restauration, il est fortement conseillé d'avoir une première expérience. Les créateurs d'entreprise pensent parfois qu'ouvrir un commerce, notamment en restauration rapide, ne doit pas être si difficile... Or les contraintes sont lourdes, et pour éviter les pièges, mieux vaut être aguerri. 1. Donner la priorité à l'emplacement Le choix du bon emplacement est primordial. A quelques dizaines de mètres près, un restaurant peut attirer de la clientèle.... ou pas. Il faut également veiller à la cohérence entre la clientèle potentielle du quartier d'installation et le type de plats proposés. Prenons pour exemple ce restaurateur dont le restaurant de tapas "de luxe" dans un quartier populaire le conduisait droit à l'échec. Après avoir réouvert dans un quartier d'affaires, son chiffre d'affaires s'est rapidement rétabli. Bien évidemment, la réputation de l'établissement ou la notoriété de la franchise sont également essentielles.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 2. Payer le juste prix Ne pas surpayer l'emplacement est tout aussi important. Le droit au bail peut varier énormément. En revanche, le restaurateur sera maître du calcul de rentabilité de cet investissement. 3. Valoriser son expérience auprès des banquiers Pour obtenir un financement, les restaurateurs devront leur fournir un business plan solide et réaliste. Il faut savoir que les banquiers seront davantage à l'écoute des entrepreneurs disposant déjà d'une expérience significative du métier. Et comment ne pas leur donner raison ? Tout le monde n'est pas simultanément performant dans la qualité de la cuisine, les achats, le personnel, l'équipe... L'organisation du service nécessite un véritable savoir-faire, qui ne supporte aucun grain de sable, aucun dérapage. 4. Garder l'œil rivé sur ses achats Le choix du chef est fondamental. C'est lui le véritable secret de la réussite ou de l'échec d'un restaurant, qu'il soit traditionnel ou rapide. Un bon chef ne doit seulement savoir cuisiner, il doit également bien acheter. La marge brute dans la restauration - prix des repas moins les achats de matières premières - se situe autour de 67 % dans la restauration traditionnelle et 70 % dans la restauration rapide. Même un restaurant bien placé avec une nourriture de qualité ne gagnera pas d'argent si les achats sont mal maîtrisés et le loyer trop cher. 5. Maîtriser les investissements de départ Les investissements de départ sont lourds, entre autres pour le matériel de cuisine. Si l'on ajoute la réglementation pour assurer l'hygiène et la sécurité et les contraintes d'agencement lorsque le restaurant a choisi la franchise, le total des investissements peut être très difficile à rentabiliser. 6. Être un bon manager La gestion des ressources humaines est toujours délicate. C'est encore plus vrai dans la restauration, où les contraintes horaires et la difficulté du métier entraînent une instabilité des équipes. Les contrats saisonniers sont nombreux. Or la relation d'équipe est importante pour assurer un service de qualité, et surtout rapide à l'heure du déjeuner.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 On constate souvent que les restaurateurs démarrent avec une équipe trop lourde, qu'ils réduisent assez rapidement au minimum pour pouvoir assurer leur rentabilité. 7. Ne pas sous-estimer les contraintes au lancement Un restaurateur, même s'il a de l'expérience, aura tendance à sous-estimer les délais imposés avant l'ouverture de son restaurant : formation obligatoire, obtention des licences (alcools...), sécurités incendie, ouvertures de porte, etc. Sans compter les contraintes non identifiées avant la signature du bail et qui peuvent conduire au dépôt de bilan. Prenons pour exemple ce dirigeant d'un restaurant rapide dans un centre commercial, qui avait ouvert son centre côté galerie, et côté "extérieur". Cet accès extérieur était obligatoire pour assurer sa rentabilité. Or le restaurateur a dû y renoncer car il était non conforme. Ajoutons à cela le fait que son restaurant étant ouvert tôt le matin et tard le soir, il a dû embaucher un agent de sécurité pour surveiller les jeunes d'une fréquentation discutable qui s'attardaient autour de son point de vente. Une autre dépense non prévue au démarrage. 8. Élaborer des tableaux de bord efficients Les restaurateurs doivent évidemment connaître et appliquer toutes les spécificités réglementaires, fiscales et sociales auxquels ils sont soumis : permis d'exploitation, licences, application des bons taux de TVA, justification des encaissements... Ils devront surtout s'organiser avec leurs conseils, et notamment avec leur expert-comptable, pour créer un tableau de bord mensuel avec les indicateurs spécifiques au métier : taux de marge, nombre de couverts par service, taux de fréquentation, productivité, montant du couvert moyen, montant des "offerts" (café, chocolat, apéritif...), pourcentage du chiffre d'affaires lié à la nourriture et celui lié aux boissons, etc. Dans certains cas, il s'agira de prendre en compte les coûts de la publicité dans les guides touristiques, sur les sites internet, des réservations à distance.... Ce tableau de bord sur-mesure permettra aux restaurateurs de contrôler leur taux de marge, le poids du personnel par rapport au chiffre d'affaires, et surtout, c'est le plus important, de rectifier le tir suffisamment tôt. Seule la maîtrise de l'ensemble de ces compétences et de ces savoir-faire assurera le succès d'un restaurant, rapide ou traditionnel. Source : www.chefdentreprise.com
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Plus de la moitié des villes du 94 prêtes à racheter des fonds de commerce Le 03/05/2015 Champigny, le 24 avril. La librairie Honoré, en face de la place du marché, a ouvert ses portes en 2010. La ville avait usé de son droit de préemption pour racheter le magasin de vêtement qui s’y trouvait. (LP/E.M.) Pour que les rues de centre-ville ne soient pas qu’une enfilade d’agences bancaires ou immobilières, de restauration rapide en tous genres, les villes disposent d’une arme redoutable: le droit de préemption. Mais alors que 26 communes du département sur 47 ont décidé de pouvoir s’en servir, seule une poignée d’entre elles l’ont réellement utilisé. Qu’est-ce que la préemption ? Votée il y a dix ans, la loi Dutreil permet aux communes d’acquérir en priorité un fonds de commerce. Il faut pour cela qu’elles aient délimité un périmètre de sauvegarde. « Les critères peuvent être la présence de services froids (banques, agences immobilières) en trop grand nombre, des locaux vacants, des chefs d’entreprises prêts à partir à la retraite, énumère-t-on à la chambre des métiers et de l’artisanat du Val-de-Marne (CMA94). Avec le Grand Paris, des secteurs vont bouger avec les loyers qui augmenteront. »
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Pourquoi les villes votent ce droit mais ne l’utilisent quasiment pas ? Selon la CMA94, 26 villes ont établi des périmètres de sauvegarde et deux autres s’apprêtent à le faire. Attention, s’en doter ne veut pas dire s’en servir ! « Un grand nombre de communes n’ont pas forcément la volonté d’utiliser la préemption. Mais c’est un moyen d’avoir des informations sur le territoire. Un outil de veille. » Ainsi les communes ont un œil sur toutes les transactions qui se font. « Certaines l’utilisent pour dissuader d’éventuelles arrivées d’activités non désirées, en faisant pression sur le porteur de projet. » Pourquoi certaines vont-elles jusqu’au bout ? Selon la CMA, les préemptions arrivées à leur terme se comptent sur les doigts d’une main. Elle a recensé l’ouverture de trois magasins à Vincennes et d’une librairie à Champigny. La ville communiste a également préempté un magasin de vêtements mais peine à trouver un repreneur. « On cherche plutôt un cabinet médical ou des services à la personne mais ce n’est pas simple de faire venir des commerçants, précise-t-on à la mairie. Et il faut utiliser la préemption au compte-goutte, c’est compliqué à mettre en œuvre. » Même constat à Vincennes : « La procédure jusqu’à la rétrocession est technique, contraignante et longue », explique-t-on au cabinet du maire (UDI) Laurent Lafon. « Cela a un coût exorbitant qui n’est pas fléché dans les budgets », prévient la CMA94. Champigny a par exemple déboursé 130 000 € pour le local qui abrite la seule librairie de la ville. Ce droit fait-il l’unanimité au sein des municipalités ? Cet argument financier n’est pas le seul mis en avant par les détracteurs du droit de préemption. « Est-ce le métier des villes d’aller chercher un poissonnier ?, s’est interrogé l’élu d’opposition DVD de Saint-Maur Jacques Leroy lors du lancement de la procédure. C’est faire atteinte à la liberté d’entreprendre. » Il faut chercher « l’attractivité » lui a répondu le maire UMP Sylvain Berrios, évoquant « une charte d’ensemble pour les zones commerçantes. » « Si on ne fait rien, les commerces de bouche s’en vont au profit de banques ou autres… estime de son côté Stéphanie Daumin, maire PCF de Chevilly-Larue qui a utilisé deux fois la préemption. On voulait avoir un outil pour éviter de voir partir les commerces et pour pouvoir au moins s’assurer de qui les remplacerait. »Elsa Marnette avec A-L. A.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Droit de préemption : ce que votre ville a choisi Si au moins trois communes ont déjà utilisé le droit de préemption, voici, selon la Chambre des métiers et de l’artisanat du Val-de-Marne, la liste des 26 villes qui peuvent en théorie le faire : Ablon, Alfortville, Bonneuil, Cachan, Champigny, Charenton, Chevilly, Choisy, Fontenay, L’Haÿ, Ivry, Joinville, Le Kremlin-Bicêtre, Mandres, Nogent, Orly, Le Perreux, Le Plessis, Saint-Maurice, Saint- Mandé, Sucy, Thiais, Valenton, Villecresnes, Villeneuve-Saint-Georges et Vincennes. L’Haÿ-les- Roses devrait se doter prochainement du droit de préemption puisqu’elle a déjà réalisé un rapport sur la situation du commerce local. Et le conseil municipal de Saint-Maur a récemment lancé la procédure. Source : www.leparisien.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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