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Revue de presse kylia semaine 19

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Revue de presse kylia semaine 19

  1. 1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 30 au 4 avril 2012 Immobilier : le scénario d'une baisse des prix se renforce Le 30/04/2012 Un retour au rapport de long terme entre le prix de l'immobilier et le revenu des ménages implique une chute des prix de 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans. Les prévisions d'une baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient. Pour l'heure, si la baisse des prix dans l'ancien a commencé en province, elle reste modeste en Ile-de- France. Sur la base des promesses de vente, les notaires prévoient ainsi pour Paris -le marché le plus tendu -un prix du mètre carré ramené à 8.100 euros en juin contre 8.300 euros à fin février. Autant dire un prix qui reste stratosphérique : il représente plus de 12 fois le revenu annuel disponible moyen d'un ménage. Dans la France entière, le prix actuel de l'immobilier est en moyenne de 4,8 fois le revenu des ménages contre un ratio de long terme (depuis 1984) de 3,2, rappelle l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Qui plus est, les prix sont aujourd'hui inférieurs à leur pic d'avant 2008 partout en Europe sauf en France. Cette situation dure depuis des années, mais les annonces préélectorales de suppression d'aides fiscales comme le Scellier et le tour de vis sur le crédit immobilier changent la donne. Fin mars, le magazine « The Economist » a ouvert le bal en calculant que le marché français était surévalué de 47 % (comparé à 22 % pour le Royaume-Uni) vu les revenus des ménages et le niveau des loyers. « Les prix de l'immobilier résidentiel français pourraient chuter de 15 % d'ici à la fin 2013 et revenir à leur niveau de début 2009 », a renchéri, mi-avril, l'agence de notation Standard & Poor's. « Un simple retour à la moyenne de long terme du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans », a embrayé le cabinet de recherche PrimeView dans une étude publiée vendredi. Les professionnels de l'immobilier arguent qu'il ne peut pas exister de bulle spéculative puisque l'offre est inférieure aux besoins en logements. Mais le Royaume-Uni est dans le même cas, pourtant les prix y ont baissé, rétorque Standard & Poor's. Par ailleurs, nombre d'économistes rappellent que la faible hausse des loyers français depuis le milieu des années 1980 prouve que la flambée des prix à l'achat ne résulte pas d'une pénurie d'offre. Bulle liée au crédit Enfin, calcule PrimeView, depuis 1998, les prix de l'immobilier ancien se sont envolés de 161 % (+ 110 % retraités de l'inflation), se déconnectant des revenus et du coût de la construction... mais restant parfaitement corrélés à la capacité d'emprunt bancaire, ce qui accrédite la thèse d'une bulle liée au crédit. La baisse des taux d'intérêt et l'augmentation de la durée des prêts (passés de 14 à plus de 20 ans) ont permis une hausse de 92 % de la capacité d'emprunt, tandis que les aides fiscales expliquent le solde de la flambée, selon le cabinet d'études. 1
  2. 2. La dégradation de la solvabilité de l'Etat, une fiscalité moins favorable et les futures réglementations bancaires de Bâle III durcissant les conditions de crédit vont dégonfler la bulle. La légère baisse actuelle ne devrait être que le début d'un mouvement de fonds. Qui plus est, il sera alimenté dans la durée par la démographie. Les ménages devenant vendeurs nets d'immobilier à partir de 58 ans, le vieillissement de la population ces vingt-cinq prochaines années « devrait avoir un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre à moyen et long terme », souligne PrimeView pour qui, toutefois, « la baisse des prix devrait être progressive, car il n'y a pas de crise de solvabilité, contrairement aux Etats-Unis ». Source : LesEchos.fr 2
  3. 3. L'État vend ses terrains pour construire plu Le 1/5/2012 Les anciennes prisons Saint-Paul et Saint-Joseph, situées en centre-ville de Lyon, accueilleront 150 logements, une résidence universitaire et le nouveau campus de la Catho de Lyon. Face à la crise du logement, une piste consiste à bâtir sur du foncier libéré par le secteur public. Voilà au moins un domaine dans lequel Nicolas Sarkozy et François Hollande font le même constat. Pour construire plus et bâtir moins cher, l'État, qui est le premier propriétaire foncier en France, doit accélérer la vente de ses terrains. Il y a urgence: selon la Fondation Abbé-Pierre, il manque 900.000 logements dans l'Hexagone. Pour en finir avec cette pénurie, il faudrait en construire 500.000 par an. Or en 2011, qui n'était pas un mauvais cru, on en a bâti seulement 360.000. Évidemment, libérer des terrains appartenant à l'État et aux établissements publics (SNCF, La Poste, RFF…) ne suffira pas à résoudre le problème. Là aussi, le président sortant et son opposant avancent les mêmes chiffres: cet engagement permettra de construire 100.000 logements sur le quinquennat. En revanche, les deux candidats diffèrent sur la mise en œuvre de cette politique. «Nous vendrons ces terrains au prix du marché, car nous ne voulons pas grever le budget de l'État, affirme Benoist Apparu, le ministre du Logement. Cela rapportera 2 milliards. Et nous construirons aussi bien des logements sociaux que des logements en accession à la propriété.» «Nous donnerons ces fonciers pour in fine faire baisser les prix des appartements, rétorque le sénateur Thierry Repentin, en charge du logement dans l'équipe Hollande. Et nous y bâtirons exclusivement des logements sociaux.» L'idée de vendre des terrains des ministères à grande échelle pour remédier à la pénurie de logements n'est pas nouvelle. Nicolas Sarkozy l'a déjà mise en musique entre 2008 et 2012. Avec, à la clé, 55.000 logements. Auparavant, Dominique de Villepin, alors premier ministre, l'avait testée dès 3
  4. 4. 2006. Résultat, aujourd'hui, de nombreux programmes immobiliers sont développés sur d'anciens terrains publics. Délais incompressibles Ainsi, à Dijon, 450 logements sont en train de sortir de terre à la place de l'hôpital militaire Hyacinthe- Vincent, désaffecté. À Paris, 3500 appartements, dont les premiers à livrer dans deux ans, seront construits aux Batignolles sur des terrains cédés par la SNCF et RFF. Des opérations de reconversion urbaine qui présentent un inconvénient majeur: elles prennent beaucoup trop de temps. Il aura fallu quinze ans pour que les premiers immeubles soient construits au fort d'Issy-les-Moulineaux qui abritait la Direction générale de l'armement (DGA). «Ce sont des délais à rallonge, car il y a beaucoup d'étapes incompressibles: la négociation du prix de vente, la modification du plan local d'urbanisme (PLU), la démolition, l'obtention du permis de construire, l'éventuelle dépollution des terrains…», souligne Jean-Claude Florence, l'adjoint du service en charge des cessions immobilières au ministère de la Défense. Autre point noir: les opérateurs publics vendent les terrains sans aucun discount, au prix du marché. Et comme le foncier se renchérit d'année en année, ils contribuent aussi à faire grimper les prix de l'immobilier neuf. Source : LeFigaro.fr 4
  5. 5. Obtenir un crédit au meilleur taux Le 3/5/2012 Depuis janvier, la guerre des taux fait rage sur le marché du crédit immobilier. Selon le baromètre d'avril du courtier Meilleurtaux, les banques ont baissé le taux de leurs crédits immobiliers sur vingt ans, un dossier "moyen" se situant actuellement à 4,10 %. Une baisse des taux, certes, mais, parallèlement, les banques se montrent de plus en plus sélectives dans l'octroi de crédit. Sous l'effet de la crise et des nouvelles contraintes réglementaires de liquidités, les établissements financiers cherchent à renforcer leurs fonds propres. C'est pourquoi les particuliers en quête d'un crédit immobilier doivent absolument présenter leur dossier sous l'angle le plus favorable. Le niveau de l'apport personnel est l'une des clés. Au minimum, il faut prendre en charge les frais de notaire, soit un apport personnel d'au moins 10 % du prix d'acquisition. Dans la pratique, les banques exigent souvent un apport compris entre 10 % et 20 %. Pour les primo-accédants, rassembler un tel montant est souvent impossible. En revanche, ceux qui sont capables de réunir un apport d'au moins 20 % peuvent obtenir des taux beaucoup plus compétitifs. "Ils doivent faire jouer la concurrence au maximum", conseille Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com. Pour négocier un bon taux, vous pouvez proposer à votre banquier de rapatrier chez lui vos revenus, si ce n'est déjà fait. "Et si vous souscrivez à l'assurance habitation et à l'assurance emprunteur que propose votre banquier, le taux peut baisser de 0,20 % à 0,40 %", ajoute Mme Allonier. Depuis la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur est en effet libre de contracter une assurance de prêt auprès de l'établissement de son choix. Un autre critère pris en compte par le banquier est la stabilité professionnelle de l'emprunteur. "Si vous êtes en période d'essai ou en CDD, oubliez le crédit immobilier", résume Joël Boumendil, PDG d'ACE Crédit. Si vous venez de changer de travail, mieux vaut laisser passer quelques mois après la période d'essai avant de solliciter votre banquier. Si vous êtes entrepreneur, pigiste ou intermittent, vous pourrez obtenir un crédit, mais à condition de présenter des revenus réguliers durant les quatre dernières années. Même chose pour les professions libérales. 5
  6. 6. FOURMI PLUTÔT QUE CIGALE Pour optimiser ses chances, il faut raisonner comme son banquier. Traduction : se comporter en fourmi plutôt qu'en cigale. "Ce qui compte, c'est la régularité dans l'épargne. Par exemple, créditer cinquante ou cent euros tous les mois sur un Livret A est un point positif pour votre dossier", note Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis. Si vous avez d'autres crédits en cours, mieux vaut les rembourser avant de solliciter votre banquier. Dernier point, ne tablez pas sur une durée d'emprunt très longue, trente ans par exemple. Si la durée moyenne des crédits s'est considérablement allongée au cours de la dernière décennie, les banques cherchent actuellement à la réduire. Dans la plupart des établissements, la durée maximum tourne autour de vingt-cinq ans. Quoi qu'il en soit, la règle reste de faire jouer au maximum la concurrence, car la politique des banques est loin d'être homogène. "Certaines recherchent une clientèle haut de gamme, d'autres, une clientèle plus patrimoniale. La politique commerciale est très différente d'un établissement bancaire à un autre, voire d'un quartier à un autre au sein d'une même enseigne", note Nicolas Tarnaud, titulaire de la chaire immobilier et société à Reims Management School. Source : LeMonde.fr 6
  7. 7. Les banques face à la contraction de l'immobilier en France Le 4/5/2012 Déjà confrontées à un environnement économique déprimé, les banques françaises doivent désormais affronter un marché immobilier en pleine contraction, marqué par un ralentissement brutal du crédit immobilier en France au cours du premier trimestre. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement-CSA, la production de prêts immobiliers a chuté de 26,1% au cours du premier trimestre, avec un plongeon de 35% sur le seul mois de janvier 2012. Entre début janvier et fin mars, le recul est plus marqué, en baisse de 30,8%. "L'embellie observée à l'automne 2011, contrecoup des anticipations de la demande de la fin 2011, n'a pas suffi à inverser la tendance récessive du marché et a lourdement pesé sur le mois de janvier 2012", notent les analystes de l'Observatoire dans leur étude trimestrielle publiée jeudi. "Le repli du marché constitue désormais une vraie réalité", poursuivent-ils. Les résultats trimestriels des banques françaises, publiées jeudi et vendredi, confirment la tendance. Ces dernières années, la hausse des crédits immobiliers avait permis de gonfler le volume des prêts accordés à l'économie, notamment pendant la crise financière après la faillite de Lehman Brothers en 2008. "Pendant la période de crise 2009, 2010 et 2011, le crédit à l'habitat a été un moteur de croissance pour la banque de détail en France", souligne Christophe Nijdam, analyste chez Alphavalue. "C'était le moteur et il a été le bienvenu parce que d'autres activités, comme la banque de détail à l'international, ont été très, très décevants." "Mais pour cette année, au lieu d'avoir un PNB (produit net bancaire, NDLR) avec des taux de croissances de 3% à 5%, on pourrait avoir un PNB soit à croissance nulle soit en décroissance", poursuit-il. IMPACT SUR LES MARGES La Société générale, qui a annoncé jeudi un bénéfice net en repli de 20% au premier trimestre, a fait état d'une repli de 26,2% de la production de prêts immobiliers en France entre janvier et mars. Au Crédit agricole d'Ile de France, qui a aussi publié ses résultats, les crédits à l'habitat ont reculé de 16,6% au cours du premier trimestre. De son côté, BNP Paribas parle de la "poursuite de la décélération des crédits immobiliers", sans pour autant donner de chiffres précis de production de prêts immobiliers en France. L'agence de notation Standard & Poor's s'attend à une contraction de l'ordre de 20% à 30% du flux de nouveaux crédits immobiliers en France cette année. Elle anticipe aussi un repli de 15% des prix de l'immobilier en 2012 et 2013. "Les banques françaises ne devraient pas être significativement affectées par la baisse des prix du marché immobilier que nous anticipons dans nos prévisions économiques", souligne S&P. 7
  8. 8. Selon l'agence, la contraction du flux de nouveau crédit cette année "pourrait peser sur la marge d'intérêt des banques, même si cet effet volume négatif serait en partie compensé par une augmentation des taux sur ces nouveaux crédits." Source : LeNouvelObs.com 8
  9. 9. A propos de KYLIA KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction. Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes : • La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières traditionnelles. • L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients. • La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun : La croissance ! Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39 9

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