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S10 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 mars 2020

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 2 au 8 mars 2020
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La revue de Presse KYLIA
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La revue de Presse KYLIA
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S10 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 mars 2020

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 2 au 8 mars 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : Paris pourrait atteindre les 11.000 euros le mètre carré cet été Le 02/03/2020 Le fort rebond des prix de l'immobilier est très sensible dans les dix plus grandes villes françaises. Lyon, Lille, Paris et Rennes ont enregistré une hausse de plus de 1 % au cours du mois de février, selon l'indice des prix immobiliers (IPI) Meilleurs Agents-« Les Echos ». Les prix de la capitale ont littéralement explosé en un an (+10,2 %) et la barre des 11.000 euros au mètre carré sont en vue. (Bertrand Guay/Afp)
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Le mois de février aura été euphorique en matière d'immobilier, alors que le marché traverse traditionnellement une accalmie au coeur de l'hiver. Moins de sept mois après avoir franchi la barre des 10.000 euros le mètre carré, les prix parisiens dépassent désormais celle des 10.500 euros, selon les derniers chiffres de Meilleurs Agents. Les prix de la capitale ont littéralement explosé en un an (+10,2 %). Et cette hausse concerne aussi bien les petites surfaces (+10,3 % en un an pour les studios et deux pièces), que les grandes (+10 % au-delà de 3 pièces). Cette progression tend même à s'accélérer au fil des mois avec une augmentation des prix de 2,3 % depuis le début de l'année. « Si rien ne vient enrayer le rythme actuel, Paris devrait atteindre les 11.000 euros le mètre carré dès cet été. Il manque aujourd'hui 4.7 % pour les atteindre. C'est exactement la tendance de Paris sur les sept derniers mois », constate Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleurs Agents. 5 arrondissements à moins de 10.000 euros le m² Conséquence de cette flambée des prix, la capitale ne compte aujourd'hui plus que cinq arrondissements à moins de 10.000 euros le mètre carré (les XIIe, XIIIe, XVIIIe, XIXe et XXe), contre 7 en janvier. Mais cela ne devrait pas durer. Car si le XIXe (8.501 euros/m²) et le XXe (8.880 €/m²) affichent encore des prix inférieurs à 9.000 euros le mètre carré, les XIIe, XIIIe et XVIIIe ont quant à eux déjà passé ce seuil. « Ce sont précisément ces arrondissements en transition qui connaissent à l'heure actuelle les plus fortes hausses de prix, mus par un phénomène de rattrapage », indique Thomas Lefebvre. Ainsi, alors qu'en un an, le VIe (14.638 euros/m²) et le VIIe (14.119 euros/m²) ont pris seulement 2,8 % et 3,5 %, le XXe a pour sa part grimpé de 11,6 %. Quant au XIIIe et au XIXe, ils ont progressé de 10,5 % et 9,3 %. Lyon, Lille et Rennes : les prix explosent Le fort rebond des prix de l'immobilier est également très sensible dans d'autres grandes villes françaises . Les 10 plus grandes (hors Paris) ont vu leurs prix grimper de 0,7 % en un mois, alors que leur progression mensuelle habituellement constatée excède rarement les 0,5 %. Plus extraordinaire encore : quatre des principales métropoles françaises ont enregistré une hausse de plus de 1 % au cours du mois (+1,3 % à Lyon, Lille , Paris et Rennes). Et une cinquième en était
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 toute proche (+0,9 % à Nantes). Tandis que Marseille et Montpellier (+ 0,5 %) ainsi que Toulouse (+0,4 %) connaissent également des augmentations notables. Pour l'instant, le resserrement des conditions de crédit, suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ne semble donc pas ralentir le marché immobilier. « La demande est telle que les restrictions autour de l'accès au crédit n'ont pour le moment aucun impact sur la dynamique du marché de l'immobilier », indique Thomas Lefebvre. Il semble lointain le temps où était évoqué un possible retournement du marché immobilier en 2020… Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Baisse des frais de notaire : ce qui change réellement pour les ventes immobilières Le 02/03/2020 Le 1er mars, un décret a fixé à la baisse les nouveaux tarifs réglementés des notaires. Dans les faits, les acheteurs de biens immobiliers doivent s’attendre à des économies... limitées. Explications. C’est officiel : vous payerez un peu moins cher votre transaction chez le notaire. Par un décret publié le 1er mars, les tarifs des actes ont en effet été revus. Moins 1,9% en moyenne sur l’ensemble des honoraires, a calculé le Conseil supérieur du notariat (CSN). Demande de cadastre, extrait d’actes divers, procès-verbaux, etc... Les réductions concernent aussi le barème des ventes immobilières. Ces nouveaux tarifs entreront en vigueur après le 1er mai. Dans le détail… revenons d’abord sur les changements apportés au barème. Celui-ci découpe la rémunération du notaire en quatre tranches. Une premier taux s’applique entre 0 à 6.500 euros de transaction. Puis, un deuxième taux entre 6.500 à 17.000. Puis, un troisième de 17.000 à 60.000 euros. Enfin, un dernier pourcentage s’applique au-delà de 60.000 euros. L’addition des quatre tranches définit ce que le notaire gagne au total sur la vente d’un bien immobilier.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Imaginons une transaction réalisée sur une maison ancienne, à Nantes. Avec le nouveau barème, le notaire facturera 2.395 euros (TVA comprise) à l’acquéreur. Auparavant, l’acheteur lui versait 2.440 euros d’émoluments. Soit une quarantaine d’euros de différence. “Quelle économie ! Grâce à cette baisse, le client pourra fêter sa transaction au restaurant” ironise un notaire contacté par nos soins. Si l’on se fie aux simulations de Meilleurtaux, l’acheteur économisera donc quelques dizaines d’euros sur environ 15.580 euros de “frais de notaire” total... Le gros des “frais de notaires”... ne bouge pas Car en réalité, les “frais de notaires” correspondent pour environ 80% à des taxes et des droits. En clair, cet argent “part au Trésor Public”, et non dans la poche des adjudicateurs, prend soin de recadrer Maître Barbara Thomas-David, notaire à Paris. C’est simple : les différentes collectivités locales et l’Etat ponctionnent la plus grosse part du gâteau payé dans son bureau. Le nouveau décret, lui, ne touche qu’à la rémunération des notaires. Soit le plus petit poste de dépense du particulier… laissant de côté toute la fiscalité. “Si l’on voulait vraiment défendre le pouvoir d’achat des ménages, il aurait fallu baisser cette fiscalité”, commente sobrement Jean-François Humbert, le président du CSN. Des ristournes possibles… dès 100.000 euros de transaction Autre nouveauté : les notaires pourront (s’ils le souhaitent) pratiquer des remises sur une partie de leurs honoraires “sur la base du volontariat”, tempère Jean-François Humbert. La remise ne sera possible qu’au-delà de 100.000 euros de transaction. Pour une maison vendue 150.000 euros : la ristourne ne touchera que les frais appliqués à l’assiette supérieure de 50.000 euros. Sur cette tranche, les notaires pourront réduire de 20% leurs honoraires. “Sur une vente à 200.000 euros, le notaire pourra consentir à une diminution de 150 euros”, éclaire Jean-François Humbert. Le système de remise existait déjà avant le décret. Mais il ne concernait que les transactions au-delà de 150.000 euros, et ne permettait que 10% de rabais.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Des “déshypothèques” moins chères Dernière nouveauté du décret : la mainlevée coûtera moins cher. Cette formalité, qui permet de libérer un bien d’une hypothèque, coûtera 150 euros à partir du 1er mai. Jusqu’ici, son montant était calculé proportionnellement au bien placé en hypothèque. Un peu comme au Monopoly. Pour un bien de 150.000 euros, “la mainlevée coûtait environ 200 euros”, estime le président de la CSN. Ce sera donc 50 euros de moins à partir du 1er mai : il n’y a pas de petites économies. Source : www.capital.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Copropriété : le plan obligatoire de travaux sur dix ans tente un retour Le 03/03/2020 Retoquée l'an dernier, l'obligation pour les copropriétés de faire un plan pluriannuel de travaux sur dix ans et de cotiser sur cette base à un fonds travaux pourrait resurgir. Les professionnels de l'immobilier n'y ont pas renoncé et comptent pour cela sur les parlementaires. La France compte 9,7 millions de logements en copropriété, qui pourraient devoir faire un diagnostic technique global de leurs biens et sur cette base, élaborer un plan de travaux sur dix ans pour contrer la dégradation des immeubles. (Mats Silvan/Getty Images) Le projet d'imposer aux copropriétés d'élaborer un « plan pluri-annuel de travaux » prévoyant les travaux de la copropriété sur dix ans pourrait refaire surface. Face à la dégradation des copropriétés, trop souvent enclines à ne pas faire les gros travaux d'entretien nécessaires, l'an dernier, les professionnels de l'immobilier tels la Fnaim et l'Union des Syndicats de l'Immobilier (Unis) avaient poussé l'idée qu'un tel plan devienne obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans. Afin d'aider à le financer, les copropriétaires auraient versé à un « fonds travaux » une cotisation annuelle obligatoire de 2,5 % du montant du plan. L'idée étant aussi soutenue par des associations de
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 consommateurs, le gouvernement avait embrayé, avant d'opérer une marche arrière de dernière minute. A la surprise générale, l'ordonnance du 30 octobre 2019 réformant les copropriétés était finalement parue sans cette mesure-phare. Article mal rédigé Problème de constitutionnalité, comme l'aurait dit Matignon aux intéressés à l'époque ? « Non, l'article était mal rédigé mais un tel plan pluriannuel de travaux n'est pas illégal en tant que tel, assure un professionnel de l'immobilier. La crainte du gouvernement était surtout liée au pouvoir d'achat des Français et à l'approche des élections municipales. Mais désormais la balle est dans le camp des parlementaires ». Les professionnels estiment que la messe n'est pas dite. « Il existe un projet d'amendement pour réintroduire le plan pluriannuel de travaux dans le paysage, certains sénateurs et députés y sont favorables vu de la dégradation des immeubles », indique un professionnel de l'immobilier. Engorgement du Parlement La mesure que porteraient ces parlementaires créerait deux obligations pour les copropriétés : faire réaliser dans un délai de trois ans un diagnostic technique global (DTG) de l'immeuble déterminant les travaux nécessaires à horizon de dix ans. A partir de la date de ce diagnostic, la copropriété aurait un autre délai de trois ans pour élaborer un plan pluriannuel de travaux, qui constituerait l'assiette d'une cotisation annuelle au fonds travaux. Mais une telle mesure, si un parlementaire l'introduit dans le débat des deux chambres (que ce soit sous la forme d'un dépôt d'amendement sur un texte ou d'une proposition de loi), aurait-elle une chance d'être votée ? Le contexte n'a guère changé depuis l'an dernier, l'effet « gilets jaunes » reste réel, la crainte politique aussi. Il s'y ajoute maintenant l'effet dépressif du Covid-19 sur l'économie et, pour compliquer les choses, le dossier de la réforme des retraites a envoyé dans le décor le calendrier de travail du Sénat et de l'Assemblée. Ainsi, l'ordonnance du 30 octobre 2019 sur la réforme des copropriétés doit entrer en vigueur le premier juin 2020 mais pour cela, elle doit être ratifiée par un projet de loi et ce dernier n'est toujours pas à l'ordre du jour. Qu'importe, les professionnels ne sont pas prêts à renoncer au plan pluriannuel de travaux. Source : www.lesechos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les banques accordent moins de prêts immobiliers et réclament plus d’apport Le 04/03/02020 Bien que les taux d’emprunt restent bas, le resserrement du crédit se confirme en chiffres, pour tous les profils. Du côté des taux de crédit immobilier, rien de nouveau sous le soleil! Ils sont toujours aussi bas: 1,13% en moyenne, toutes durées confondues, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA. Mais cela ne veut pas dire qu’obtenir un prêt est toujours aussi facile. Bien au contraire. Le resserrement du crédit se confirme. Deux statistiques en attestent. La première: l’apport réclamé par les banques a grimpé de plus de 11% sur les deux premiers mois de l’année (en glissement annuel) après avoir reculé de plus de 5% en 2019, selon Crédit Logement/CSA. «Les banques veulent obliger les emprunteurs à mobiliser plus leur épargne», explique Philippe Taboret, directeur adjoint de Cafpi, courtier en crédit immobilier. Encore faut-il qu’ils disposent de liquidités. Ce qui n’est pas le cas de tous les emprunteurs, notamment les jeunes primo- accédants. Par ailleurs, dans un contexte de taux bas, il est plus judicieux d’emprunter que de solliciter son épargne.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 1% des prêts sur plus de 25 ans Le second enseignement: le recul de la demande. Le nombre de prêts accordés a ainsi chuté de 13% en février (en glissement trimestriel). Idem pour la production de crédit qui a baissé de 4%. «Dès décembre, la plupart des établissements de crédit ont commencé à ajuster leurs offres aux futures recommandations du Haut Conseil (de stabilité financière, NDLR) et le ralentissement de l’activité s’est poursuivi depuis», explique Crédit Logement. Dit autrement: les banques ont cessé d’octroyer des prêts si le taux d’endettement est supérieur à 33%. Idem si la durée d’emprunt est supérieure à 25 ans. Des dossiers qui, actuellement, ne représentent que 1% de l’ensemble des crédits immobiliers, contre 1,7% en 2019. Preuve que tous les profils sont impactés par ces restrictions, ce sont les meilleurs qui ont subi la plus «forte» remontée des taux. Ainsi, sur 25 ans, ils peuvent obtenir 1,1% en moyenne contre 1,04% en novembre dernier. Sur 20 ans, le taux s’élève désormais à 0,84% (+0,05 point) et à 0,7% sur 15 ans (+0,07 point). Les écarts varient entre + 0,02 et +0,04 point pour les moins bons profils. «Le nombre d’investisseurs refusés a ainsi augmenté de 13% sur un an alors qu’ils affichent des revenus très élevés et des reste-à-vivre confortables», souligne Sandrine Allonier, de Vousfinancer. Source : www.lefigaro.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Révocation du gérant : pour quel motif ? Le 02/03/2020 Parce qu’il a licencié abusivement une salariée enceinte, le gérant d’une société est révoqué de ses fonctions. Ce qu’il conteste : l’ex-salariée n’a pas saisi le juge pour demander des dommages et intérêt. Et à défaut de préjudice financier pour la société, sa révocation n’est, d’après lui, pas justifiée… Licenciement abusif d’une salariée enceinte = révocation Le gérant d’une société est révoqué de ses fonctions. Motif ? Il a, entre autres, licencié une salariée enceinte, sans justifier d’une faute grave à son encontre, ce qui constitue un licenciement abusif.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 « Et alors ? » réplique le gérant : l’ex salariée n’ayant pas saisi le juge pour demander des dommages et intérêts, la société n’a pas subi de préjudice financier. Et sans préjudice financier, estime-t-il, sa révocation n’est pas justifiée, et doit donner lieu à une indemnisation. « Faux » répond le juge : le fait d’avoir licencié abusivement une femme enceinte constitue, à lui seul, un motif valable pour révoquer le gérant d’une société. Et peu importe que l’ancienne salariée n’ait pas réclamé de dommages et intérêts… Le gérant, valablement révoqué, n’a donc pas droit à une quelconque indemnisation ! Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 15 janvier 2020, n° 18-12009 Source : www.bar-brasserie.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Rachat d’un fonds de commerce à la barre du tribunal : comment déposer une offre ? Le 02/03/2020 « Cession à la barre du tribunal » : derrière ce terme générique se cache en réalité deux procédures distinctes, le rachat d’une entreprise en difficulté pouvant avoir lieu différemment :  En redressement judiciaire : le Code de commerce organise un régime spécifique de cession d’entreprise en redressement ;  En liquidation judiciaire : le Code de commerce dispose alors des conditions dans lesquelles les actifs du débiteur peuvent être cédés aux enchères publiques, ou de gré à gré, sur proposition de candidats repreneurs. Tour d’horizon sur ces différents régimes et leurs spécificités. I. Procédure de cession d’entreprise en redressement judiciaire. La matière est régie par les Articles L642-1 et R641-1 et suivants du Code de commerce. Ce dispositif s’applique en cas de cession en redressement judiciaire, sous le contrôle d’un administrateur judiciaire. Un administrateur peut également être désigné à cette fin lorsque le tribunal autorise, à titre exceptionnel, une poursuite temporaire de l’activité dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Publicité préalable des offres. Sauf exception, tout projet de cession doit donner lieu à une publicité préalable, comme rappelé par l’Article L642-22 du Code de commerce. La publicité est le plus souvent réalisée par l’administrateur judiciaire grâce à des sites spécialisés, tels que par exemple :  CNAJMJ,  ASPAJ,  Maydaymag. Certaines offres figurent également dans des journaux papier, tels que :
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14  Les Échos (chaque vendredi) ;  L’auvergnat de Paris (chaque jeudi). Contenu de l’offre. Pour présenter une offre de reprise, le candidat doit garder à l’esprit les objectifs poursuivis par le Code de commerce, à savoir : le maintien de l’activité, le maintien des emplois qui y sont attachés, et l’apurement du passif. L’offre de reprise doit ainsi mettre en évidence ces objectifs. Le contenu de l’offre doit par ailleurs comprendre l’ensemble des indications prévues par l’Article L642-2 du Code de commerce, et notamment : « 1°La désignation précise des biens, des droits et des contrats inclus dans l’offre ; 2° Des prévisions d’activité et de financement ; 3° Du prix offert, des modalités de règlement, de la qualité des apporteurs de capitaux et, le cas échéant, de leurs garants. Si l’offre propose un recours à l’emprunt, elle doit en préciser les conditions, en particulier de durée ; 4° De la date de réalisation de la cession ; 5° Du niveau et des perspectives d’emploi justifiés par l’activité considérée ; 6° Des garanties souscrites en vue d’assurer l’exécution de l’offre ; 7° Des prévisions de cession d’actifs au cours des deux années suivant la cession ; 8° De la durée de chacun des engagements pris par l’auteur de l’offre ». L’offre doit obligatoirement être assortie d’une garantie bancaire, que le repreneur se propose de payer comptant ou, par exception, avec modalités de règlement dans le temps. L’auteur de l’offre doit également y annexer :  Une attestation qu’il ne tombe pas sous le coup d’une interdiction de présenter une offre ;  Les comptes annuels des 3 derniers exercices et ses comptes prévisionnels, lorsqu’il est tenu de les établir.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Délai de remise et audience de désignation du candidat repreneur. Le délai de remise des offres est fixé par l’administrateur judiciaire. Les offres déposées après la date butoir sont irrecevables. Le liquidateur dépose l’offre de reprise au greffe où tout intéressé peut en prendre connaissance. L’offre ne peut être ni modifiée ni retirée. Elle peut en revanche être améliorée. Elle lie son auteur jusqu’à la décision du tribunal arrêtant le plan. Aucune modification ne peut être apportée moins de deux jours ouvrés avant l’audience d’examen des offres. À noter toutefois qu’en cas de renvoi de l’affaire à une audience ultérieure, le tribunal peut fixer un nouveau délai pour la présentation de nouvelles offres ou l’amélioration des offres préalablement déposées. Lorsqu’il statue, le tribunal arrête le plan de cession en retenant l’offre qui permet dans les meilleures conditions d’assurer le plus durablement l’emploi attaché à l’entreprise, le paiement des créanciers et qui présente les meilleures garanties d’exécution. L’administrateur lorsqu’il en a été désigné un, passe ensuite tous les actes nécessaires à la réalisation de la cession. Dans l’attente de la régularisation des actes, le repreneur demandera en général au tribunal d’assurer, sous sa responsabilité, la gestion de l’entreprise cédée. Points particuliers à vérifier. Attention : outre les engagements souscrits, le tribunal peut valablement imposer au repreneur :  une clause d’inaliénabilité, pour une durée qu’il fixe, de tout ou partie des biens qui ont été cédés ;  la transmission de la charge d’une sûreté qui garantit le paiement d’un crédit ayant servi à financer le bien sur lequel elle porte et qui a été cédé. Le repreneur retenu par le tribunal devra donc payer au créancier les échéances convenues, à compter du transfert de la propriété, ou de la jouissance du bien en cas de location-gérance. Le tribunal peut également imposer aux cocontractants la cession des contrats de crédit-bail, de location et fournitures de biens ou de services nécessaires au maintien de l’activité. Ces contrats
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 doivent alors être exécuter aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, malgré toute clause contraire. II. Cession d’un bien dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire. La matière est régie par les Articles L642-19 et suivants et R642-38 et suivants du Code de commerce. Chronologiquement, une fois la liquidation prononcée, un inventaire des actifs de l’entreprise est réalisé. Le liquidateur se trouve alors en position de recevoir ou de susciter des offres d’acquisition pour le matériel, mobilier, véhicules, immeubles, fonds de commerce, etc. dont le débiteur est propriétaire. La même règle de publicité qu’en matière de cession d’entreprise s’applique. La publication est généralement assurée sur les mêmes sites que ceux vus ci-dessus. Alternative : vente de gré à gré ou vente aux enchères. Pour chaque bien, la loi permet d’organiser une vente de gré à gré si des offres se présentent, ou une vente aux enchères La cession peut s’opérer soit « à la découpe », les actifs du débiteur étant vendus un à un, de manière éparse, soit « en bloc », ce qui revient à céder le fonds de commerce dans sa globalité, avec l’ensemble des éléments qui le composent. Si une ou plusieurs offres se présentent, le liquidateur (en principe) présente une requête au Juge- commissaire, qui va le convoquer avec le débiteur, à une audience à l’issue de laquelle il prendra sa décision de retenir l’offre de son choix et éventuellement de rejeter les offres et d’ordonner la vente aux enchères. Dépôt des offres sous pli cacheté et traitement par le Juge-commissaire. En principe, les candidats n’ont pas accès aux offres des autres candidats, les offres étant normalement présentées sous pli cacheté et ouverte à l’audience du Juge-Commissaire. Les candidats n’ont pas non plus la possibilité d’améliorer leur offre : ce point constitue une différence majeure avec la cession d’entreprise en redressement judiciaire, procédure au cours de laquelle les candidats peuvent consulter les autres offres déposées au greffe par l’administrateur, afin de pouvoir améliorer la leur le cas échéant.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 La décision du Juge-commissaire. Une fois rendue, la décision du Juge-commissaire est déposée au greffe, ouvrant un délai de recours de 10 jours. À l’expiration de ce délai, le liquidateur met en place la vente dans les conditions de droit commun. Si aucune offre n’est retenue ou s’il n’en existe pas, le Juge-commissaire, selon le même processus, ordonne la vente aux enchères : pour les meubles ce sont les commissaires priseurs qui en seront chargés ; sauf décision particulière du Juge-commissaire, ils organisent les lots, les mises à prix et le calendrier de la vente comme ils le souhaitent. Pour les immeubles, le Juge-commissaire fixe les conditions de la vente (mise à prix notamment) la vente étant faite aux enchères devant le Juge de l’exécution dans les formes de la saisie immobilière, ou devant notaire par adjudication amiable. Critère de sélection des offres. Contrairement aux idées reçues, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur n’ont pas de pouvoir discrétionnaire pour désigner les repreneurs. C’est au tribunal, ou le cas échéant au Juge- Commissaire qu’il appartient de se prononcer sur les offres reçues et de désigner le candidat repreneur. En outre, l’objectif poursuivi en liquidation est le paiement des créanciers : ainsi, à priori, le Juge- commissaire se détermine purement et simplement en faveur du plus offrant. C’est une autre différence majeure avec la cession d’entreprise en redressement, procédure ayant également pour objectif d’assurer le maintien de l’emploi. Si bien que le candidat retenu en cas de cession en redressement n’est pas forcément le plus offrant en termes de prix, mais peut être celui proposant le meilleur projet, assurant un maintien dans le temps de l’entreprise et des emplois. Points d’attention particuliers. En matière de reprise dans le cadre d’une liquidation, le repreneur n’a pas à assumer le transfert des sûretés : le prix proposé est ainsi net vendeur, sans supplément autre que les frais d’acte et le cas échéant les droits fiscaux. Deux tempérances doivent toutefois être apportées, et le repreneur doit être vigilant :  Aux clauses de solidarité inversée, s’il en existe dans le bail ;
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Ces clauses prévoient que le cessionnaire est garant du cédant au titre des arriérés de loyers impayés. Or ce type de clause est admis en liquidation en cas de cession d’actif du débiteur, si bien que le repreneur du fonds de commerce (ou du droit au bail) d’une entreprise en liquidation peut être tenu de payer les arriérés de loyer du cédant. Depuis la loi Pacte en revanche, les clauses de solidarité inversée ne trouvent pas à s’appliquer en cas de cession d’une entreprise en redressement judiciaire.  Priorité de réembauchage des salariés licenciés En effet, en application des dispositions des Articles L1233-43 et L1233-45 du Code du travail, les salariés licenciés dans le cadre d’une liquidation judiciaire bénéficient d’une priorité de réembauchage dans les conditions prescrites auxdits Articles. L’Article 1224-1 du Code du travail prévoit ainsi que pour les salariés licenciés dans le cadre de la procédure de liquidation, la cession d’un fonds de commerce ou d’un élément du fonds de commerce entraîne juridiquement, de plein droit le transfert d’une entité économique autonome et par voie de conséquence la possibilité pour le salarié licencié de solliciter la poursuite de son contrat de travail auprès du repreneur, le licenciement pouvant être déclaré privé d’effet. Le repreneur devra donc être attentif aux risques de reprise des salariés licenciés, et anticiper éventuellement le coût de cette masse salariale. Source : www.village-justice.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Révocation du gérant : pour quel motif ? Le 02/03/2020 Parce qu’il a licencié abusivement une salariée enceinte, le gérant d’une société est révoqué de ses fonctions. Ce qu’il conteste : l’ex-salariée n’a pas saisi le juge pour demander des dommages et intérêt. Et à défaut de préjudice financier pour la société, sa révocation n’est, d’après lui, pas justifiée… Licenciement abusif d’une salariée enceinte = révocation Le gérant d’une société est révoqué de ses fonctions. Motif ? Il a, entre autres, licencié une salariée enceinte, sans justifier d’une faute grave à son encontre, ce qui constitue un licenciement abusif. « Et alors ? » réplique le gérant : l’ex salariée n’ayant pas saisi le juge pour demander des dommages et intérêts, la société n’a pas subi de préjudice financier. Et sans préjudice financier, estime-t-il, sa révocation n’est pas justifiée, et doit donner lieu à une indemnisation. « Faux » répond le juge : le fait d’avoir licencié abusivement une femme enceinte constitue, à lui seul, un motif valable pour révoquer le gérant d’une société. Et peu importe que l’ancienne salariée n’ait
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 pas réclamé de dommages et intérêts… Le gérant, valablement révoqué, n’a donc pas droit à une quelconque indemnisation ! Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 15 janvier 2020, n° 18-12009 Source : www.bar-brasserie.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Le bail commercial à l’épreuve des procédures collectives. Le 05/03/2020 Les règles régissant le sort du bail commercial en cas de procédure collective sont issues de la loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005 (loi no 2005-845, du 26 juillet 2005). Ce dispositif consacre un régime spécifique à la résiliation des baux des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise (et donc des baux commerciaux) plus protecteurs que celui applicable, d’une manière générale, aux contrats en cours. I. Le principe : la continuation des contrats en cours, en particulier du bail commercial. La règle de principe en cas d’ouverture d’une procédure collective est celle de la continuation des contrats en cours .Il s’agit d’une règle d’ordre public, aucune clause contractuelle ne pouvant y faire échec. Le statut des baux commerciaux dispose en particulier que « le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ». Le contrat de bail commercial est ainsi continué de plein droit malgré l’ouverture d’une procédure collective (qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire) et ce, même si des loyers antérieurs n’ont pas été payés. La Cour de cassation a ainsi jugé qu’un bail commercial était en cours tant que le jeu de la clause résolutoire n’avait pas été constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée. L’existence d’un appel sur l’ordonnance de référé en cours lors de l’ouverture de la procédure suffit pour juger que la clause résolutoire n’est pas définitivement admise. L’incidence des délais de grâce accordés au débiteur.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Il est fréquent que le président du tribunal judiciaire statuant en la forme des référés, constate l’acquisition de la clause résolutoire, tout en octroyant des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. En général, il est spécifié dans l’ordonnance qu’à défaut de respecter ces délais, la clause résolutoire sera acquise. Lorsque cette ordonnance est définitive et a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture, si le preneur a respecté les délais de grâce, le contrat de bail sera considéré comme un contrat en cours. En revanche, lorsque le preneur n’a pas respecté les délais de grâce octroyés, le bail est définitivement résilié avant l’ouverture de la procédure collective. Cette solution pose une difficulté lorsque l’étalement du paiement des délais de grâce se poursuit après le jugement d’ouverture ; en effet, s’agissant d’une créance antérieure, la règle de l’interdiction des paiements fait en principe obstacle au paiement des arriérés de loyers. Cependant, le non-respect d’une décision de justice passée en force de chose jugée semble pouvoir être considéré comme de nature à justifier l’acquisition de la clause résolutoire. Plusieurs décisions de la Cour de cassation tendent ainsi à considérer que le non-respect des délais accordés au preneur, s’agissant d’une décision définitive rendue antérieurement à l’ouverture d’une procédure collective, justifie l’acquisition de la clause résolutoire, même postérieurement à l’ouverture de la procédure collective. Il a par exemple été jugé : “en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé si le preneur avait ou non respecté les dispositions de l’ordonnance de référé du 23 septembre 1994 et si la clause résolutoire n’avait pas été acquise avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Responsabilité de l’administrateur et du liquidateur. L’administrateur ou le liquidateur qui exigent la poursuite du contrat de bail commercial doivent s’assurer qu’ils disposent des fonds nécessaires, au vu des documents prévisionnels dont ils disposent, pour payer les loyers. Leur responsabilité personnelle peut être engagée si les loyers postérieurs ne sont pas payés alors qu’ils ont choisi de continuer le contrat, en cas de retard dans la restitution des lieux loués après
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 résiliation, ou encore, en cas de dégradation des lieux loués, à condition de démontrer que les dégradations ont été commises pendant la gestion de ce mandataire. II. Les causes de résiliation qui découlent du déroulement de la procédure collective. Le bail commercial pourra toutefois être résilié postérieurement à l’ouverture de la procédure collective dans trois hypothèses, que ce soit à l’initiative des organes de la procédure ou bien du bailleur. 1. Cause de résiliation du bail à l’initiative des organes de la procédure collective. L’administrateur judiciaire ou le liquidateur peuvent décider de résilier le bail, notamment s’il ne pense pas opportun de continuer à payer le loyer parce que le fonds de commerce est difficilement cessible (les tentatives préalables de cession ont échoué, le bail est trop spécialisé, l’emplacement est mauvais, les loyers sont trop élevés, etc.). Dans ce cas, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur notifie au bailleur sa décision de résiliation du bail. Concernant la liquidation judiciaire, c’est l’article L641-12 du Code de commerce qui réglemente la possibilité pour le liquidateur de décider de ne pas poursuivre le bail. Un texte identique existe en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire. L’article L622-14 du Code de commerce est en revanche silencieux sur la forme de la résiliation du bail commercial à l’initiative de l’administrateur ou du débiteur, aucune disposition particulière n’étant prévue. Une simple lettre recommandée avec accusé de réception devrait donc suffire. Il n’est pas davantage prévu de notification aux créanciers inscrits (ce qui ne signifie pas qu’il ne faille pas procéder à cette notification). Les dommages et intérêts consécutifs à la résiliation. La résiliation, à l’initiative de l’administrateur judiciaire ou du débiteur, peut ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit du bailleur. Cette créance de dommages et intérêts doit être déclarée dans le délai d’un mois à compter de la réception par le bailleur de la notification de la décision de résiliation du bail. Le bailleur doit alors déclarer au passif le montant estimé des dommages et intérêts (ce préjudice résultera le plus souvent de la perte du loyer jusqu’à l’expiration du bail ou de la période triennale).
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 On peut supposer que le très court délai qui lui est consenti pour déclarer cette créance ne permettra pas au bailleur de chiffrer avec précision son montant. Il convient toutefois d’effectuer une déclaration chiffrée et non provisionnelle, étant précisé qu’il sera toujours possible de la diminuer, non de l’augmenter. Évidemment, le bailleur qui néglige de solliciter le paiement des loyers ou de demander la résiliation du bail est mal fondé à rechercher la responsabilité du liquidateur du preneur. Compensation de la créance de dommages et intérêts et le trop-perçu de loyers. L’article L622-14-1 du Code de commerce autorise le bailleur à différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur jusqu’à ce qu’il soit statué sur le montant des dommages et intérêts, ce qui permettra au bailleur d’invoquer la compensation entre la créance de dommages et intérêts, les loyers impayés et le dépôt de garantie. Le Juge commissaire sera compétent pour admettre la créance de dommages et intérêts, ainsi que la compensation en l’absence de contestation. Si la créance est contestée, la Cour de cassation considère que le juge commissaire n’est pas compétent pour statuer sur une créance de dommages et intérêts ; le juge commissaire devrait alors renvoyer devant le juge de droit commun, en l’occurrence le tribunal judiciaire et ordonner un sursis à statuer dans l’attente d’une décision de la juridiction compétente. 2. Résiliation du bail à l’initiative du bailleur : délai d’attente de 3 mois pour l’introduction de l’action. S’il est décidé, à l’ouverture de la procédure collective, de poursuivre le bail, le contrat doit être exécuté normalement, et les loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure doivent être payés. À défaut, le bailleur pourra demander la résiliation du bail, sous réserve de respecter un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective. Le principe est posé par l’article L622-14 pour la procédure de sauvegarde, pour la procédure de redressement judiciaire et pour la procédure de liquidation judiciaire , qui dispose : "Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement." La procédure de résiliation est dans ces cas régie par l’article R641-21 du Code de commerce : compétence du juge commissaire, requête, le greffier convoque le bailleur, le débiteur et l’administrateur ou le liquidateur. Le président du tribunal judiciaire reste néanmoins compétent. Rien n’empêche cependant le bailleur qui se prévaut d’une clause résolutoire insérée dans le bail d’utiliser la saisine de droit commun du Président du tribunal judiciaire statuant en référé. Dans ce cas, la procédure de droit commun devra être respectée (commandement préalable et notification de la demande aux créanciers nantis notamment ). En tout état de cause, le bailleur qui entend se prévaloir de la clause résolutoire, que ce soit devant le juge commissaire ou le Président du tribunal judiciaire, doit délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dans les conditions de droit commun (cette nécessité étant controversée par certaines cours d’appel lorsque c’est le juge commissaire qui est saisi). Notification aux créanciers inscrits antérieurement. Cette exigence résulte de l’’article L143-2 du code de commerce, lequel dispose expressément que : “Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus” La notification aux créanciers inscrits est un préalable obligatoire au succès de l’action (avec un délai d’un mois entre la notification et la décision) : le bailleur qui s’en serait exonéré s’expose à une tierce opposition du créancier inscrit.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 La résiliation en l’absence de clause résolutoire. Le principe de la résiliation posé par l’article L622-14 2 ne semble pas être dépendant de l’existence d’une clause particulière dans le bail ou de l’invocation de la clause résolutoire (qui impose un commandement) s’il en existe une. Dans ce cas, et dès lors que ce n’est pas sur le fondement de la clause résolutoire que le bail est résilié, le commandement n’a pas lieu d’être. Seul le juge commissaire est alors compétent pour statuer, la résiliation étant recherchée sur le fondement d’un texte spécifique du droit des procédures collectives. 3. Résiliation judiciaire ou constatation de la résiliation pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, non liées au paiement du loyer. Certaines causes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure peuvent fonder le bailleur à rechercher judiciairement ou à faire constater judiciairement la résiliation du bail (il ne peut le faire de sa propre initiative, sans intervention du juge compétent). C’est l’article L641-12 qui prévoit cette possibilité en son 2° : “Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire” A priori, même si ce texte n’est pas clair, ces « causes antérieures » ne semblent pouvoir résulter d’un défaut de paiement des loyers, dès lors que les causes financières sont frappées de suspension des poursuites en cas de procédure collective. D’autres causes devraient donc pouvoir être invoquées sur ce fondement pour justifier d’une résiliation du bail, tel qu’un défaut exploitation du preneur par exemple, un défaut s’assurance si le bail le prévoit, ou encore du non respect de toute autre clauses du bail dont l’importance justifierait une résiliation fautive aux torts du preneur.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Le bailleur devra alors engager l’action dans les 3 mois de la publicité au BODACC du jugement de liquidation judiciaire. Au-delà de ce délai la possibilité de résiliation est « purgée » de causes antérieures au jugement. Là encore, la procédure de résiliation est régie par l’article R641-21 du Code de commerce : compétence du juge commissaire, requête, le greffier convoque le bailleur, le débiteur et le liquidateur. III. La cession du bail dans le cadre d’une procédure collective. La cession du bail commercial peut intervenir soit dans le cadre de la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire, en cas de redressement judiciaire, soit de manière isolée, en cas de liquidation judiciaire. 1. Cession du bail avec le fonds de commerce : plan de cession d’entreprise des articles L642- 1 et R641-1 et suivants du Code de commerce. La cession d’entreprise dans le cadre d’un redressement judiciaire est en principe précédée d’une procédure de publicité préalable. Pour présenter une offre de reprise, le candidat doit garder à l’esprit les objectifs poursuivis par le Code de commerce, à savoir : le maintien de l’activité, le maintien des emplois qui y sont attachés, et l’apurement du passif. Le contenu de l’offre doit par ailleurs comprendre l’ensemble des indications prévues par l’article L642-2 du Code de commerce et des garanties de paiement (chèque de banque ou garantie à première demande sans condition). L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre. Dans la mesure où la cession du fonds de commerce n’implique pas nécessairement celle du bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité, celle-ci doit être décidée expressément dans le plan et le tribunal vérifie le caractère nécessaire du bail au maintien de l’activité. Le bailleur doit être convoqué à l’audience lors de laquelle le tribunal statuera sur la cession du bail au moins 15 jours avant. Attention, l’agrément du bailleur n’est pas nécessaire, et ce même si le bail contient une clause stipulant le contraire. Toutes les clauses du bail sont applicables au repreneur, à l’exception de celles qui sont restrictives à la cession qui seront privées d’effet, à savoir : l’accord écrit du bailleur à la cession, le droit de
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 préférence ou de préemption du bailleur, les exigences de formes (acte authentique), la clause de solidarité entre le cédant et le repreneur, mais également le droit de préemption de la commune. Le jugement qui arrête le plan emporte cession du bail s’il a été jugé nécessaire par le tribunal au maintien de l’activité.Toutefois, le transfert des droits et obligations du bail ne prendront effet qu’à la date :  de la conclusion des actes de cession ou de la prise de possession par le repreneur ;  de la prise de possession par le repreneur en vertu du jugement ;  de l’autorisation de l’administrateur lorsqu’elle intervient antérieurement à ces actes. Le repreneur ne sera tenu de payer les loyers prévus au bail qu’à compter du transfert de propriété, sauf à ce qu’il se soit engagé, dans le cadre de son offre, à régler des arriérés de loyers. Dans certains cas, le tribunal pourra autoriser le cessionnaire à ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il s’agit du mécanisme de dit de « cession-despécialisation » prévu par l’article L642-7 du Code de commerce : « Le tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l’activité de l’entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le plan le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur". 2. La cession isolée du bail. La cession d’un bail commercial, en dehors du plan de cession, peut intervenir en cas de liquidation judiciaire. Le juge-commissaire soit ordonnera la cession du bail aux enchères publiques, soit autorisera, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession. Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) peut céder le bail dans le respect des clauses qu’il renferme. Les clauses relatives au droit de préférence du bailleur ou à un tiers, à l’agrément du bailleur, ou encore du droit de préemption de la commune doivent ainsi être respectées si elles y sont insérées (ce qui continue une différence majeure avec le plan de cession dans le cadre d’un redressement judiciaire).La cession du droit au bail autorisée par le juge-commissaire et acceptée par le bailleur se fait aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective. Le bailleur peut exiger le respect de la destination de l’activité prévue au bail, sauf indemnisation.
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Si le bailleur ne peut pas se prévaloir de la clause imposant la solidarité du cédant avec le cessionnaire, étant réputée non écrite. il peut en revanche invoquer celle de la garantie solidaire du cessionnaire vis-à-vis de son cédant pour les sommes dues à la date de la cession. Source : www.village-justice.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 Abandon de marque = perte de valeur du fonds de commerce ? Le 04/03/2020 Après le rachat d’un concurrent, une société abandonne la commercialisation de produits sous la marque qu’il avait développée. Estimant que cet abandon diminue la valeur de son fonds de commerce, la société constitue une provision pour « dépréciation de fonds » qu’elle déduit de son résultat imposable, ce que conteste l’administration. Pourquoi ? Abandon de marque ≠ perte de valeur du fonds de commerce Une société A absorbe une société B qui était spécialisée dans la fabrication de connecteurs de charpente, commercialisés sous sa propre marque. A l’issue de cette opération de restructuration, la société A décide de ne plus vendre de produits sous la marque développée par la société B.
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 Estimant que l’abandon de cette marque fait perdre de la valeur à son fonds de commerce, la société A constitue une provision pour « dépréciation de fonds » qu’elle déduit de son résultat imposable. Ce que conteste l’administration, qui constate :  qu’en absorbant la société B, la société A a racheté sa clientèle ;  que cette clientèle s’est majoritairement reportée sur les marques commercialisées par la société A, comme en témoigne l’augmentation de 54 % de son chiffre d’affaires. Puisque la fin de l’utilisation de la marque développée par la société B n’a pas entraîné de dépréciation du fonds de commerce de la société A, la provision constituée par elle n’est pas déductible et doit être réintégrée pour le calcul de son résultat imposable. Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement fiscal. Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 13 février 2020, n°18NT01327 Source : www.bar-brasserie.fr
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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