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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 14 au 20 mai 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : la hausse des prix est générale en
Europe
Si les prix parisiens sont une exception, les marchés immobiliers évoluent de concert en Europe.
Seuls les villes de Prague et Stockholm sont orientées à la baisse.
Le 14/05/2018
La hausse des prix observée en France n’est pas une exception en Europe, montre une étude
réalisée par ERA. Créé en 1971 aux Etats-Unis, ce réseau compte 2 300 agences dans 35 pays,
dont 14 en Europe.
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Le climat reste favorable à l’immobilier résidentiel en Europe, estiment les auteurs de l’étude, qui ont
ausculté onze pays du Vieux Continent, sous l’angle des prix du mètre carré, des taux d’intérêt des
emprunts immobiliers, du pourcentage de propriétaires dans la population, etc.
Premier constat, la flambée des prix dans les capitales européennes n’est pas terminée. Les prix
demeurent orientés à la hausse dans 8 des 11 villes étudiées (Paris, Berlin, Lisbonne, Vienne,
Bruxelles, Sofia, Luxembourg et Amsterdam). Seules Prague (République tchèque) et Stockholm
(Suède) baissent, tandis que Bern (Suisse) stagne. A noter : Londres, Rome et Madrid ne figurent pas
dans l’étude.
« Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception
française »
En hausse de 8,4 % sur un an, à 8 716 euros à la fin de 2017, le prix moyen du mètre carré observé à
Paris par ERA atteint des hauteurs que seule Stockholm connaît (8 378 euros). La situation de la
capitale française est donc une exception à l’échelle européenne. En revanche, dès que l’on
s’intéresse aux prix au mètre carré au niveau national, la France rentre dans le rang. A 2 550 euros le
mètre carré, elle est devancée par le Luxembourg (4 800 euros) et la Suède (3 280 euros).
Le prix moyen d’achat au niveau national entre 2016 et 2017 a augmenté dans tous les pays étudiés
sans exception. « Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas
une exception française. Il résulte de politiques gouvernementales assez identiques, en matière
économique, budgétaire et monétaire. Du coup, partout, il se crée un climat favorable au marché
résidentiel », écrivent les auteurs de l’étude.
Toutefois, la notion de taux bas peut varier d’un pays à l’autre. En Bulgarie, il se traduit par un taux
moyen de 4,1 % sur une durée de vingt à vingt-cinq ans. Comme la France, la Belgique et la
République tchèque anticipent une remontée progressive du taux des crédits immobiliers en 2018. En
revanche, les taux devraient rester stables en Autriche, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Suisse.
Source : www.lemonde.fr
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Résidences secondaires : les propriétaires
parisiens encore très lourdement taxés cette
année
Le 14/05/2018
Les propriétaires de résidences secondaires vont, cette année encore, être taxés au prix fort
dans la capitale.
Rebelote ! Pour la seconde année consécutive, le Conseil de Paris a voté la majoration de 60% du
taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Il faut dire que ce super impôt, qui permet aux communes situées en zones touristiques d’augmenter
la fiscalité sur les résidences laissées vides - en majorant les taux d’imposition de 5 à 60% -, permet
d’engranger des recettes non négligeables. D’après les chiffres que nous a communiqué le cabinet
d’Anne Hidalgo, la surtaxe d’habitation a rapporté l’an passé pas moins de 63,8 millions d’euros à
Paris.
Alors que cette surtaxe est amenée à disparaître avec la suppression de la taxe d’habitation sur
laquelle elle est adossée, la mairie de Paris pousse d’ailleurs pour son maintien sous une autre forme.
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Le gouvernement pourrait lui donner raison. Comme nous l’expliquions dans un récent article, le
scénario d’une transformation de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires en une
surtaxe foncière semble se dessiner…
En attendant, les propriétaires et locataires de résidences principales à Paris continuent, eux, à être
particulièrement choyés par la mairie de Paris. Cette année encore, le Conseil de Paris a choisi de ne
pas relever les taux de la taxe d’habitation (13,38%) et de la taxe foncière (13,5% part départementale
inclus).
Source : www.capital.fr
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Suppression de la taxe d’habitation : un
rapport préconise la majoration de la taxe
foncière
Le 17/05/2018
Suppression de la taxe d’habitation : un rapport préconise la majoration de la taxe foncière
Afin de compenser financièrement la suppression de la taxe d’habitation, un rapport propose
notamment de majorer la taxe foncière pour les résidences secondaires.
Promesse de campagne du candidat Macron, la suppression de la taxe d’habitation, qui devait
initialement concerner 80 % des Français, sera finalement étendue à l’ensemble des ménages.
Devant entrer en vigueur en 2020, cette suppression va avoir pour principale conséquence de réduire
les ressources financières des collectivités territoriales, et plus particulièrement celles des communes.
« Un manque à gagner » qui devrait représenter environ 26,3 milliards d’euros. Et la mise en place de
la réforme coûterait à l’État pas moins de 10 milliards d’euros. Pour compenser cette perte, un rapport
du sénateur Alain Richard et du préfet honoraire Dominique Bur, remis dernièrement au Premier
ministre, propose plusieurs pistes de réflexion.
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Première piste, il s’agirait de transférer aux communes la taxe foncière sur les propriétés bâties
perçue par les départements. Inconvénient, les pertes des départements résultant de ce transfert
devraient, elles aussi, être compensées. Une autre solution serait de compenser la suppression de la
taxe d’habitation par le transfert d’une partie d’un impôt national comme la TVA, la CSG ou la taxe sur
les carburants. Mais si ce scénario était privilégié, les communes n’auraient plus « la main » pour
décider une hausse ou une baisse des impôts en faisant varier le taux.
La deuxième piste, qui toucherait directement les contribuables, consisterait à revoir les modalités de
la taxe foncière. Concrètement, les valeurs locatives des locaux d’habitation seraient révisées afin de
les aligner sur la réalité du marché locatif (les valeurs actuelles datent de 1970 !). Ce qui aurait pour
incidence d’augmenter globalement les recettes fiscales. En outre, pour les résidences secondaires et
les logements vacants (occupés moins de 6 mois par an), le rapport suggère de créer une surtaxe
foncière qui correspondrait, peu ou prou, au même montant que la majoration de taxe d’habitation sur
les résidences secondaires qui s’applique déjà. Cette dernière aurait vocation à disparaître puisqu’elle
est adossée à la taxe d’habitation. Étant précisé que les communes pourraient décider d’appliquer
une majoration à cette surtaxe foncière pour les logements situés dans des zones dites « tendues ».
Source : www.lesechos.fr
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Les jeunes veulent devenir propriétaires
Plus d’un acheteur sur deux dispose d’un budget inférieur à 200 000 euros. Et seulement un sur dix
d’une enveloppe dépassant 350 000 euros.
Le 17/05/2018
Devenir propriétaire de sa résidence principale est une priorité pour les jeunes générations,
montre une enquête publiée mercredi 16 mai par OptimHome un réseau immobilier présent en
France, au Portugal et en Allemagne. Dans ce sondage réalisé par l’Ifop auprès d’un
échantillon de 1 504 personnes représentatif de la population française âgée de 25 à 65 ans,
30 % des millennials (18- 34 ans) expriment leur désir de devenir propriétaires dans les 24
prochains mois, contre 22 % des xennials (35-41 ans) et 13 % de la génération X (42-52 ans).
Seulement 10 % des millennials, 6 % des xennials et 9 % de la génération X souhaitent réaliser un
investissement locatif. L’acquisition d’une maison secondaire est encore plus rarement envisagée :
2 % des millennials, 4 % des Xennials et de la Génération X.
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Achat à crédit
La majorité (57 %) des Français qui ont acheté un logement au cours des trois dernières années ont
alloué à leur projet un budget inférieur à 200 000 euros. A noter : seulement 10 % disposaient d’un
budget supérieur à 350 000 euros. Pour investir dans l’immobilier les Français ont très largement
recours au crédit : 82 % des personnes ayant acheté au cours des trois dernières années ont
contracté un emprunt immobilier. Dans 63 % des cas, sa durée était supérieure à 16 ans. Elle était
inférieure à 15 ans dans 37 % des cas.
Autre constat : 54 % des acquéreurs avaient l’intention de faire du logement acheté leur résidence
principale, 26 % de le louer à l’année, 8 % d’en faire leur résidence secondaire et 5 % de le louer en
meublé de façon régulière, notamment sur Airbnb.
Enfin, Bordeaux est considérée comme la ville la plus attractive pour investir dans l’immobilier, devant
Paris, Nantes, Lyon et Toulouse. A noter, les millennials se distinguent en plaçant Paris en tête, à
égalité avec Bordeaux.
Source : www.lemonde.fr
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9
Banlieues : Macron enterre le rapport Borloo
Alors que des mesures seront annoncées mardi prochain, l'Élysée explique que « l'enjeu n'est
pas de réinventer de grands dispositifs [...] d'en haut ».
Le 18/05/2018
L'entourage présidentiel fait savoir qu'Emmanuel Macron « va rappeler sa vision et insister sur le fait
que toute la politique du gouvernement concourt à l'amélioration de la vie dans les banlieues ».
Il s'était déclaré convaincu qu'Emmanuel Macron, souvent dépeint en « président des riches »,
pouvait devenir « celui des banlieues » et des « oubliés de la République ». Las ! Jean-Louis Borloo
voit pourtant son rapport enterré par l'Élysée.
Le chef de l'État annoncera mardi des mesures concrètes pour améliorer la vie dans les quartiers
difficiles sans pour autant annoncer un grand plan pour les banlieues à la suite du rapport de Jean-
Louis Borloo, a indiqué vendredi l'Élysée. Devant plusieurs centaines de personnes, dont des élus,
des entrepreneurs, des acteurs de terrain, Emmanuel Macron « va rappeler sa vision et insister sur le
fait que toute la politique du gouvernement concourt à l'amélioration de la vie dans les banlieues »,
explique son entourage, qui a souligné que « l'enjeu n'est pas de réinventer de grands dispositifs » qui
« viennent d'en haut ».
En listant 19 programmes pour les quartiers dits « sensibles », l'ancien ministre de Nicolas Sarkozy
comptait sur un effet « blast ». Il a fait pschitt. Sèchement, l'entourage présidentiel souligne que « le
La revue de Presse KYLIA
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gouvernement n'a pas attendu le rapport Borloo pour agir. De nombreuses actions qu'il propose sont
en train d'être mises en œuvre ». Il rappelle la mise en place depuis la rentrée 2017 du dédoublement
des classes de CP, le développement des emplois francs, l'introduction de la police de sécurité du
quotidien. Le gouvernement a également pris l'engagement de doubler les fonds consacrés à la
rénovation urbaine, gérés par l'agence Anru, de cinq à dix milliards d'euros.
Source : www.lepoint.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Le sort du cautionnement en cas de cession du
bail commercial.
Le 14/05/2018
Caution d’un bail commercial : attention à la rédaction de l’acte de cautionnement, si vous ne voulez
pas demeurer garant en cas de cession du bail.
Le caractère intuitu personae du cautionnement semble libérer la caution en cas de cession du
bail commercial.
L’acte de cautionnement, sûreté personnelle, a un caractère intuitu personae : la caution s’engage en
raison de la personne du débiteur. C’est pourquoi, au regard du caractère intuitu personae du
cautionnement, ce dernier s’éteint en cas de changement de débiteur.
Alors pourquoi s’interroger sur le sort de cautionnement en cas de changement de locataire ?
Tout simplement car l’ancien locataire peut rester débiteur du Bailleur.
Attention à l’existence d’une clause de garantie solidaire dans le bail.
En effet, l’ancien locataire cédant peut rester débiteur d’une obligation de garantie envers le bailleur si
le bail contient une clause de garantie solidaire.
La clause de garantie solidaire est une clause par laquelle un locataire s’engage envers le bailleur à
se porter garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions
du bail.
La loi Pinel du 20 juin 2014 est venue limiter la faculté du bailleur à se prévaloir de la clause de
solidarité, à une durée de trois ans à compter de la cession du bail.
Ainsi, si le bail contient une clause de garantie solidaire, l’ancien locataire cédant reste débiteur d’une
obligation à l’égard du bailleur.
La prudence est de mise dans la rédaction de l’acte de cautionnement.
La revue de Presse KYLIA
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En conséquence, selon la manière dont est rédigé l’acte de cautionnement, la caution peut être
garante de l’obligation de garantie solidaire de l’ancien locataire cédant.
Par exemple, si dans l’acte de cautionnement, la caution s’engage à garantir l’ensemble des actes du
locataire, la garantie solidaire du locataire sera incluse dans cet ensemble d’actes garanti par la
caution et la caution demeurera garante de l’engagement de l’ancien locataire de garantir lui-même le
paiement des loyers par l’acquéreur (Ex : Cass 3ème civ. 11 mai 1995 n°93-11410).
Cependant, la jurisprudence plus récente semble exiger que l’acte de cautionnement mentionne
l’engagement expresse de la caution de garantir l’engagement personnel et solidaire de l’ancien
locataire cédant envers tout cessionnaire du droit au bail (Cass 1ère civ., 16 octobre 2013 n°12-
15904, CA Metz 3e ch. 7 nov. 2017 n°16/01365).
En tout état de cause, par sécurité, il est préférable, en fonction que l’on se place du côté du
bailleur ou de la caution, d’indiquer clairement dans l’acte de cautionnement que la garantie
exclut ou inclut l’engagement personnel et solidaire du locataire en cas de cession du bail.
Source : www.village-justice.com
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Achat revente de titres de société : quelle
imposition ?
Le 15/05/2018
Un dirigeant achète des titres de société qu’il revend le même jour. Considérant que le gain réalisé
suite à cette opération est constitutif d’une plus-value, il le déclare comme tel pour le calcul de son
impôt sur le revenu. Mais pas pour l’administration pour qui le dirigeant a agi en tant qu’intermédiaire
dans l’opération d’achat-revente : le gain est donc à déclarer dans la catégorie des bénéfices non
commerciaux. Qui a raison ?
Achat revente de titres de société : plus-value ou bénéfice non commercial ?
Un dirigeant, qui détient près de la moitié des titres d’une société, décide d’acquérir l’autre moitié
auprès de son associé. Le même jour, il cède les titres fraîchement acquis à une autre société et
réalise, à cette occasion, un gain.
Considérant que ce gain est une plus-value, il le déclare comme tel pour le calcul de son impôt sur le
revenu. Retenez que depuis le 1er janvier 2018, les plus-values de cession de titres réalisées par un
particulier sont soumises à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi
appelé « flat tax », au taux unique de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de
17,2 % (soit un taux global de 30 %).
A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration remet en cause cette qualification de « plus-value »,
considérant que le gain réalisé est à déclarer (et doit donc être taxé) comme un bénéfice non
commercial (BNC), c’est-à-dire qu’il doit être soumis non pas au taux forfaitaire de 30 %, mais bien au
barème progressif de l’impôt sur le revenu (tout dépendra donc du taux marginal d’imposition).
Pour elle, en effet, le dirigeant n’a pas réellement acquis pour lui-même, puis revendu les titres de
société : il a en réalité agi en qualité d’intermédiaire entre l’associé vendeur et le nouvel associé.
En conséquence de quoi, le gain réalisé par le dirigeant à l’occasion de cette opération correspond à
une commission d’intermédiaire qui ne peut être imposée que dans la catégorie des BNC.
Mais pas pour le juge, qui donne raison au dirigeant : le gain réalisé à l’occasion de l’opération d’achat
revente est bien une plus-value et pas une commission d’intermédiaire. Les circonstances invoquées
La revue de Presse KYLIA
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par l’administration (utilisation d’un compte séquestre, clauses du protocole d’accord conclu au
moment de l’achat des titres, etc.) étant sans incidences, le redressement fiscal est annulé.
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 2 mai 2018, n°408187
Source : www.bar-brasserie.fr
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La révision du loyer au cours du bail
commercial.
Le 17/05/2018
Si le loyer initial est librement négocié et fixé entre les parties lors de la conclusion du bail commercial,
la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée. Si aucune clause de révision n’est
prévue dans le bail commercial, le bailleur comme le locataire ont le droit de demander la révision du
loyer tous les 3 ans, il s’agit de la révision légale, appelée encore révision triennale. Il est également
possible que le bail prévoie une clause d’indexation, appelée clause d’échelle mobile, qui s’applique
automatiquement. Dans ce cas, les règles de la révision triennale ne s’appliquent pas.
Le loyer fixé initialement peut-il être modifié et donc révisé au cours du bail commercial ?
Le loyer initial peut être révisé tous les 3 ans, en l’absence de clause de révision prévue dans le bail. Il
s’agit de la révision légale triennale. A contrario, si les parties au bail ont prévu une clause
d’indexation lors de la conclusion de leur bail commercial, appelée clause d’échelle mobile, celle-ci
s’applique automatiquement selon la périodicité déterminée et fait échec à la mise en oeuvre de la
révision triennale.
I. La révision triennale du loyer.
1.1 Conditions préalables à la révision triennale.
La révision légale s’applique lorsqu’aucune autre clause de révision n’est prévue dans le bail.
1.1.1) La révision du loyer du bail commercial doit être demandée par une des parties.
La révision triennale n’est pas automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire
(C.com L.145-37), bien qu’en pratique elle émane le plus souvent du bailleur, dans la mesure où elle
aboutit souvent à une augmentation du loyer. Ce régime légal s’applique par défaut à l’ensemble des
baux commerciaux, sauf clause particulière à savoir :
 aux baux prévoyant une clause d’échelle mobile, bien que les parties peuvent par la suite y
renoncer et préférer pouvant appliquer les règles de révision légale ;
La revue de Presse KYLIA
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 aux baux prévoyant une clause-recettes, c’est à dire, lorsque le loyer est fixé selon un loyer
minimum fixe et un loyer variable constitué par un pourcentage sur le chiffre d’affaires du
locataire. Cette clause est souvent employée pour les boutiques situées dans les centres
commerciaux.
La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par LRAR, et doit impérativement comporter,
à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert, à condition qu’il se soit écoulé au moins 3
ans depuis la date de prise d’effet du bail ou du bail renouvelé.
Après l’expiration de la période triennale, la révision peut être demandée à n’importe quel moment et
sans limite de temps, mais elle ne prendra effet qu’à compter du jour de la demande (soit la date de
l’expédition de la LRAR), qui est aussi le point de départ du délai de 3 ans à l’expiration duquel une
demande de révision pourra être effectuée. Elle n’a pas d’effet rétroactif, elle ne joue que pour
l’avenir.
Une fois la demande de révision du loyer du bail commercial effectuée, le locataire peut :
 soit l’accepter soit par écrit soit tacitement en s’acquittant du paiement du nouveau loyer. La
seule notification de la demande ne suffit pas à appliquer le nouveau loyer ;
 soit la refuser. Le bailleur doit alors saisir le juge des loyers dans un délai de 2 ans, seul
compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé.
1.1.2) Un délai de 3 ans à respecter entre chaque révision du loyer du bail commercial.
Une demande de révision ne peut être formée a minima que tous les trois ans et un jour à compter du
jour où le nouveau prix du loyer est applicable (C. com L. 145-38).
Pour la première demande de révision, le point de départ du délai de 3 ans est la date indiquée de
prise d’effet du bail, même si celui-ci a été signé avant. Toute demande de révision qui intervient
avant sera nulle. En revanche elle peut intervenir n’importe quand après l’expiration du délai de 3 ans
et un jour. Toutefois, le bailleur a intérêt à notifier sa demande au plus vite car elle n’est pas
rétroactive.
1.2 La révision triennale et la fixation du loyer révisé.
1.2.1) Le principe : le plafonnement du loyer révisé.
La revue de Presse KYLIA
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En principe, le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, la loi a instauré
une exception au principe « le plafonnement du loyer révisé », en vertu duquel le montant du loyer
révisé, qu’il soit à la hausse ou à la baisse, ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de
référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Cependant, s’il n’y a pas de modification ayant entrainé une variation de plus de 10 %, le loyer révisé
doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant
de la variation de l’indice.
Les indices étant :
 soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou
artisanales,
 soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités ;
 l’indice du coût de la construction (ICC) a été supprimé comme indice de référence pour les
contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014 par la loi Pinel du 18 juin 2014.
1.2.2) L’exception : le déplafonnement du loyer révisé.
Il existe néanmoins une exception à la règle du « plafonnement du loyer révisé » permettant son
déplafonnement dans deux hypothèses :
 en cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire ;
 ou en cas d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné
une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse.
Dans ce cas, le loyer révisé doit correspondre à la nouvelle valeur locative. A défaut d’accord amiable
entre les parties, celui-ci sera fixé par le juge des loyers selon les critères suivants (C. Com Art. L.
145-33) :
 les caractéristiques du local,
 la destination des lieux,
 les obligations respectives des parties,
 les facteurs locaux de commercialité,
 et les prix pratiqués dans le voisinage.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité le déplafonnement en instituant la règle dite du « plafonnement du
déplafonnement » : lorsqu’est rapportée la preuve d’une modification des facteurs locaux de
La revue de Presse KYLIA
18
commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative : la variation de loyer
en découlant ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer payé
au cours de l’année précédente. L’augmentation résultant du déplafonnement sera étalée sur la durée
du bail par palier de 10%.
Par exemple, pour un loyer annuel actuel de 40.000 € pour une valeur locative de 80.000 €. Le bail
renouvelé évoluerait comme suit : Année 1 : 40.000 + 10 % = 44.000 € / Année 2 : 44.000 + 10 % =
48.400 € / Année 3 : 48.400 + 10 % = 53.240 € …
II. La révision conventionnelle du loyer en cours : la clause d’échelle mobile.
2.1 L’indexation automatique du loyer du bail commercial.
Les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile qui doit figurer dans le bail, permettant de
voir le loyer automatiquement révisé, selon une certaine périodicité (généralement annuelle) et selon
un indice de référence mentionnés dans le bail commercial.
L’intérêt de cette clause d’échelle mobile est que le bailleur n’a pas besoin de faire de demande
auprès de son locataire pour pouvoir indexer son loyer, et qu’elle a un effet rétroactif, de sorte que
l’une des deux parties peut réclamer à l’autre un trop-perçu de loyer ou un remboursement du trop-
perçu selon le cas, sur les 5 dernières années.
Concernant l’indice de référence, les parties peuvent convenir de l’ILC, l’ILAT, ou de l’ICC
(contrairement à la révision triennale légale).
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation de loyer qui découle de l’indexation ne peut conduire à
une augmentation sur une année supérieure à 10 % du loyer précédemment acquitté.
2.2 L’exception au principe : le déplafonnement du loyer indexé.
Si le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de la clause d’échelle mobile, de plus d’un quart,
soit 25 %, par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du
loyer, l’une des deux parties pourra demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative
(C.com L. 145-39).
Cette demande se fera par LRAR ou acte d’huissier et devra mentionner le montant du loyer sollicité.
En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux sera compétent pour connaître de la fixation du
loyer révisé.
La revue de Presse KYLIA
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Tempérament : La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des
augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année
précédente. Cette augmentation doit s’appliquer progressivement par pallier de 10 % par an.
Si les parties ont renoncé expressément invoquer la révision consécutive à une indexation, ces
derniers pourront toujours solliciter la révision triennale légale (art. L. 145-38 précité).
III. La procédure judiciaire de révision du loyer commercial en cours de bail.
En cas de désaccord sur le montant du loyer du bail révisé, une procédure spécifique en vue de sa
fixation par devant le juge des loyers est instaurée aux articles R. 145-23 à R. 145-33 du Code de
commerce. Cette action judiciaire doit être impérativement intentée dans un délai de deux ans (L.145-
60 du C. com) à l’initiative de l’une des parties et doit respecter un formalisme strict dont notre Cabinet
est coutumier, à savoir :
1. Notification d’un mémoire en lettre RAR à la partie adverse et éventuellement mémoire en réplique
adverse,
2. Assignation devant le Juge des loyers commerciaux pour une date d’audience minimum un mois
après suivant la réception par l’adversaire du premier mémoire établi,
3. Jugement fixant directement le loyer ou ordonnant le cas échéant une expertise judiciaire,
4. Si une expertise judiciaire ordonnée : nouvel échange de Mémoires après dépôt du rapport
d’expertise,
5. Jugement du Juge des loyers commerciaux fixant le loyer du bail commercial révisé avec effet
rétroactif à la date d’effet de la demande en révision.
IV. La révision du contrat pour imprévision et le nouvel article 1195 du Code civil.
L’Ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, a instauré, au
moyen du nouvel article 1195 du Code civil, un régime général de révision du contrat qui s’applique
automatiquement à tous les nouveaux baux et les renouvellements conclus ou ayant pris effet depuis
le 1er octobre 2016, à moins d’une renonciation expresse des parties.
Ce nouvel article confère au juge les pouvoirs les plus étendus pour réviser l’ensemble d’un bail si
« un changement de circonstances » « était imprévisible lors de la conclusion du contrat » et « rend
l’exécution » du bail « excessivement onéreuse » pour l’une des parties.
La revue de Presse KYLIA
20
L’immixtion du juge dans la relation contractuelle est naturellement très dangereuse pour les bailleurs
qui peuvent voir leur bail complètement révisé en cas d’imprévu, tels que les attentats de novembre
2016.
Source : www.village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
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Restauration 2017 : la dépense moyenne repart
à la hausse
Le 17/05/2018
L'étude Restauration 2017 de Gira Conseil confirme les prévisions des années précédentes avec des
chiffres toujours à la hausse.
Près de 90 milliards d'euros ont été dépensés sur l'ensemble des circuits de la Consommation
Alimentaire Hors Domicile et la France passe pour la première fois la barre symbolique des 10
milliards de repas hors domicile.
Pour la première fois depuis les années 2000, l'économie présente un alignement de facteurs
favorables qui boostent la confiance des ménages français, et donc la consommation, qui se
répercute sur les dépenses en restauration. La dépense moyenne reprend donc de la croissance à
+0,55%, ce qui n'était pas arrivé depuis 10 ans.
Le secteur se redéfinit, avec le Service à Table qui poursuit sa perte de parts de marché contre une
Vente au Comptoir qui continue sa diversification et sa montée en gamme à des niveaux inespérés.
Les chaînes de restauration à surfaces non comparables ont des chiffres d'affaires en forte
croissance, alors qu'elles ont ouvert un nombre d'unités record. A propos des chaînes, Gira Conseil
observe une démultiplication des petits réseaux émergents et une certaine difficulté des gros réseaux
à poursuivre leur développement.
La revue de Presse KYLIA
22
Une nouvelle famille de concepts à fort potentiel de croissance vient dynamiser le secteur de la
restauration : les concepts ethniques, la restauration rapide premium, la bistronomie et le snacking de
boulangerie.
Il est clair qu'une nouvelle manière de faire de la restauration est en train de se mettre en place et va
s'accélérer avec les habitudes de consommation des Millennials. Les consommateurs d'aujourd'hui
sont à la recherche de l'expérience totale, composée de l'assiette et du service, mais toujours tiraillés
entre plaisir et raison, bien que la restauration constitue toujours une dépense plaisir chez les
français.
"La restauration en France reprend très nettement le chemin de la croissance emmenée par des
acteurs innovants, des concepts séduisants et des produits de plus en plus qualitatifs. Hier, le
consommateur allait au restaurant pour y choisir un produit, aujourd'hui il cherche d'abord un produit
puis l'établissement qui lui offrira le meilleur rapport qualité-quantité-produit", note Bernard Boutboul,
directeur général de Gira Conseil.
Avec tous les facteurs socio-économiques qui sont au vert et une croissance historique de 5,45% pour
les indépendants, le secteur offre de belles perspectives pour les années futures. Il faut donc
s'attendre à une nouvelle croissance qui devrait atteindre deux chiffres d'ici à 2019.
L'étude complète est en vente sur le site de Gira Conseil.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
23
Quel devenir pour un contrat passé avec un
client en liquidation, redressement ou
sauvegarde ?
Le 18/05/2018
Lorsqu’une entreprise est placée en liquidation judiciaire, redressement judiciaire ou sauvegarde, ses
créanciers, qui souffrent des impayés, cherchent, de manière générale, à se délier de cette dernière.
Ainsi, dès après avoir déclaré leur créance en cas d’impayés antérieurs au jugement
d’ouverture de la procédure collective, les créanciers souhaitent rompre tout lien avec le client
devenu débiteur qui connaît des difficultés financières, et ce, afin d’éviter de voir les impayés
augmenter.
Or, souvent, tel le bailleur du débiteur, ils sont pris dans les filets de la notion de contrat en cours,
notion qui permet à l’administrateur judiciaire ou, à défaut, au débiteur, d’opter pour la continuation de
ce contrat ou bien de mettre un terme à ce contrat.
Tout récemment, une société créancière qui fournissait une pharmacie, placée en sauvegarde, a tenté
de faire valoir que le contrat cadre d’approvisionnement n’était pas un contrat en cours.
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 20 septembre 2017, rejette cet argument, considérant que les
effets du contrat ne sont pas épuisés au jour du jugement ouvrant de la procédure collective
de sauvegarde : la pharmacie à l’obligation de se fournir auprès du fournisseur en sauvegarde, lequel
a l’obligation de la livrer en retour, le tout jusqu’au terme déterminé au contrat cadre
d’approvisionnement, terme non encore survenu le jour du jugement d’ouverture.
La Cour de Cassation affirme donc sa volonté d’apprécier de manière étendue la notion de contrat en
cours et donc l’opportunité pour le débiteur, en l’espèce la pharmacie, de choisir de conserver, ou
non, des partenaires économiques qui n’ont, de leur côté, d’autre choix que de se plier à la
décision du débiteur.
Ce choix du débiteur est toutefois conditionné au fait qu’il est tenu de régler les factures
émises après l’ouverture de la procédure collective.
La revue de Presse KYLIA
24
S’agissant des paiements post-jugement d’ouverture de la procédure collective, l’arrêt confirme
également que, faute de délais de paiement éventuellement accordés après le jugement
d’ouverture, les délais accordés avant ce dernier par le créancier sont caduques, et les
paiements doivent être réalisés au comptant.
A noter que cette position, rendue sous l’empire de l’ancienne législation (antérieure à la l’ordonnance
du 12 mars 2014) ne concerne, désormais, que la liquidation judiciaire et le redressement judiciaire, la
sauvegarde n’exigeant plus le paiement au comptant et admettant, en conséquence, que les
délais négociés avant le jugement d’ouverture soient maintenus.
Cette différence de traitement se justifie par le fait que le débiteur en sauvegarde n’est pas encore en
état de cessation des paiements, à l’inverse de la liquidation et du redressement qui concernent des
sociétés en plus grande difficulté financière puisqu’elles n’ont plus suffisamment d’actif disponible
pour faire face à leur passif exigible.
Une prime à l’entreprise diligente, qui se tourne vers le Tribunal avant que sa situation ne soit trop
compromise, est donc entérinée par la loi sous l’article L 622-13 du Code de Commerce.
Ainsi, cet arrêt illustre parfaitement certains des effets extraordinaires attachés à l’ouverture
d’une procédure collective :
 Le maintien des contrats en cours, si le débiteur en difficulté le souhaite ;
 La suppression des facilités de paiement négociées avant l’ouverture de la procédure de
redressement ou de liquidation, seule la procédure de sauvegarde permettant de conserver
ces facilités ;
Le point d’équilibre entre la protection des intérêts des créanciers et la survie du débiteur en
difficulté demeure la question centrale de la procédure collective.
Source : www.village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
25
Vente d’immeuble par un propriétaire bailleur :
exonérée d’impôt ?
Le 18/05/2018
Le propriétaire d’un immeuble placé en location décide de le vendre et réalise, à cette occasion, un
gain substantiel, pour lequel il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu applicable
aux professionnels dont le chiffre d’affaires n’excède pas 90 000 €. Sauf que cette exonération est
réservée aux loueurs en meublé, rappelle l’administration…
Vente d’immeuble par un propriétaire bailleur : êtes-vous un loueur en meublé ?
Le propriétaire d’un immeuble placé en location se déclare, au titre de l’impôt sur le revenu, en tant
que loueur en meublé. Concrètement, il déclare les loyers perçus dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC).
Suite à la vente de cet immeuble, il réalise un gain substantiel pour lequel il demande à bénéficier de
l’exonération d’impôt propre aux loueurs en meublé professionnels dont le chiffre d’affaires annuel
n’excède pas 90 000 €.
La revue de Presse KYLIA
26
Sauf qu’il ne peut pas prétendre à la qualité de loueur en meublé professionnel constate
l’administration. Pour preuves :
 les baux établis par le propriétaire de l’immeuble sont tous des contrats de location de locaux
nus ;
 le propriétaire n’a fourni qu’un seul état des lieux qui ne fait état de la présence d’aucun
meuble ;
 les factures produites par le propriétaire ne justifient de l’acquisition d’aucun meuble ;
 à la demande de l’administration, un locataire a attesté que la location était consentie nue.
Puisque le propriétaire n’a jamais été un loueur en meublé professionnel, ni même un loueur en
meublé tout court, le gain réalisé à l’occasion de la vente doit être traité comme une plus-value
immobilière réalisée par un particulier.
Concrètement, sous réserve du bénéfice d’un abattement pour durée de détention, la plus-value est
imposable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements
sociaux (au taux de 17,2 %).
Argumentaire suffisant pour convaincre le juge, qui valide le redressement fiscal.
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 25 janvier 2018, n°16MA03094
Source : www.bar-brasserie.fr
La revue de Presse KYLIA
27
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 mai 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : la hausse des prix est générale en Europe Si les prix parisiens sont une exception, les marchés immobiliers évoluent de concert en Europe. Seuls les villes de Prague et Stockholm sont orientées à la baisse. Le 14/05/2018 La hausse des prix observée en France n’est pas une exception en Europe, montre une étude réalisée par ERA. Créé en 1971 aux Etats-Unis, ce réseau compte 2 300 agences dans 35 pays, dont 14 en Europe.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Le climat reste favorable à l’immobilier résidentiel en Europe, estiment les auteurs de l’étude, qui ont ausculté onze pays du Vieux Continent, sous l’angle des prix du mètre carré, des taux d’intérêt des emprunts immobiliers, du pourcentage de propriétaires dans la population, etc. Premier constat, la flambée des prix dans les capitales européennes n’est pas terminée. Les prix demeurent orientés à la hausse dans 8 des 11 villes étudiées (Paris, Berlin, Lisbonne, Vienne, Bruxelles, Sofia, Luxembourg et Amsterdam). Seules Prague (République tchèque) et Stockholm (Suède) baissent, tandis que Bern (Suisse) stagne. A noter : Londres, Rome et Madrid ne figurent pas dans l’étude. « Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception française » En hausse de 8,4 % sur un an, à 8 716 euros à la fin de 2017, le prix moyen du mètre carré observé à Paris par ERA atteint des hauteurs que seule Stockholm connaît (8 378 euros). La situation de la capitale française est donc une exception à l’échelle européenne. En revanche, dès que l’on s’intéresse aux prix au mètre carré au niveau national, la France rentre dans le rang. A 2 550 euros le mètre carré, elle est devancée par le Luxembourg (4 800 euros) et la Suède (3 280 euros). Le prix moyen d’achat au niveau national entre 2016 et 2017 a augmenté dans tous les pays étudiés sans exception. « Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception française. Il résulte de politiques gouvernementales assez identiques, en matière économique, budgétaire et monétaire. Du coup, partout, il se crée un climat favorable au marché résidentiel », écrivent les auteurs de l’étude. Toutefois, la notion de taux bas peut varier d’un pays à l’autre. En Bulgarie, il se traduit par un taux moyen de 4,1 % sur une durée de vingt à vingt-cinq ans. Comme la France, la Belgique et la République tchèque anticipent une remontée progressive du taux des crédits immobiliers en 2018. En revanche, les taux devraient rester stables en Autriche, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Suisse. Source : www.lemonde.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Résidences secondaires : les propriétaires parisiens encore très lourdement taxés cette année Le 14/05/2018 Les propriétaires de résidences secondaires vont, cette année encore, être taxés au prix fort dans la capitale. Rebelote ! Pour la seconde année consécutive, le Conseil de Paris a voté la majoration de 60% du taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Il faut dire que ce super impôt, qui permet aux communes situées en zones touristiques d’augmenter la fiscalité sur les résidences laissées vides - en majorant les taux d’imposition de 5 à 60% -, permet d’engranger des recettes non négligeables. D’après les chiffres que nous a communiqué le cabinet d’Anne Hidalgo, la surtaxe d’habitation a rapporté l’an passé pas moins de 63,8 millions d’euros à Paris. Alors que cette surtaxe est amenée à disparaître avec la suppression de la taxe d’habitation sur laquelle elle est adossée, la mairie de Paris pousse d’ailleurs pour son maintien sous une autre forme.
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Le gouvernement pourrait lui donner raison. Comme nous l’expliquions dans un récent article, le scénario d’une transformation de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires en une surtaxe foncière semble se dessiner… En attendant, les propriétaires et locataires de résidences principales à Paris continuent, eux, à être particulièrement choyés par la mairie de Paris. Cette année encore, le Conseil de Paris a choisi de ne pas relever les taux de la taxe d’habitation (13,38%) et de la taxe foncière (13,5% part départementale inclus). Source : www.capital.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Suppression de la taxe d’habitation : un rapport préconise la majoration de la taxe foncière Le 17/05/2018 Suppression de la taxe d’habitation : un rapport préconise la majoration de la taxe foncière Afin de compenser financièrement la suppression de la taxe d’habitation, un rapport propose notamment de majorer la taxe foncière pour les résidences secondaires. Promesse de campagne du candidat Macron, la suppression de la taxe d’habitation, qui devait initialement concerner 80 % des Français, sera finalement étendue à l’ensemble des ménages. Devant entrer en vigueur en 2020, cette suppression va avoir pour principale conséquence de réduire les ressources financières des collectivités territoriales, et plus particulièrement celles des communes. « Un manque à gagner » qui devrait représenter environ 26,3 milliards d’euros. Et la mise en place de la réforme coûterait à l’État pas moins de 10 milliards d’euros. Pour compenser cette perte, un rapport du sénateur Alain Richard et du préfet honoraire Dominique Bur, remis dernièrement au Premier ministre, propose plusieurs pistes de réflexion.
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Première piste, il s’agirait de transférer aux communes la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue par les départements. Inconvénient, les pertes des départements résultant de ce transfert devraient, elles aussi, être compensées. Une autre solution serait de compenser la suppression de la taxe d’habitation par le transfert d’une partie d’un impôt national comme la TVA, la CSG ou la taxe sur les carburants. Mais si ce scénario était privilégié, les communes n’auraient plus « la main » pour décider une hausse ou une baisse des impôts en faisant varier le taux. La deuxième piste, qui toucherait directement les contribuables, consisterait à revoir les modalités de la taxe foncière. Concrètement, les valeurs locatives des locaux d’habitation seraient révisées afin de les aligner sur la réalité du marché locatif (les valeurs actuelles datent de 1970 !). Ce qui aurait pour incidence d’augmenter globalement les recettes fiscales. En outre, pour les résidences secondaires et les logements vacants (occupés moins de 6 mois par an), le rapport suggère de créer une surtaxe foncière qui correspondrait, peu ou prou, au même montant que la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires qui s’applique déjà. Cette dernière aurait vocation à disparaître puisqu’elle est adossée à la taxe d’habitation. Étant précisé que les communes pourraient décider d’appliquer une majoration à cette surtaxe foncière pour les logements situés dans des zones dites « tendues ». Source : www.lesechos.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Les jeunes veulent devenir propriétaires Plus d’un acheteur sur deux dispose d’un budget inférieur à 200 000 euros. Et seulement un sur dix d’une enveloppe dépassant 350 000 euros. Le 17/05/2018 Devenir propriétaire de sa résidence principale est une priorité pour les jeunes générations, montre une enquête publiée mercredi 16 mai par OptimHome un réseau immobilier présent en France, au Portugal et en Allemagne. Dans ce sondage réalisé par l’Ifop auprès d’un échantillon de 1 504 personnes représentatif de la population française âgée de 25 à 65 ans, 30 % des millennials (18- 34 ans) expriment leur désir de devenir propriétaires dans les 24 prochains mois, contre 22 % des xennials (35-41 ans) et 13 % de la génération X (42-52 ans). Seulement 10 % des millennials, 6 % des xennials et 9 % de la génération X souhaitent réaliser un investissement locatif. L’acquisition d’une maison secondaire est encore plus rarement envisagée : 2 % des millennials, 4 % des Xennials et de la Génération X.
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Achat à crédit La majorité (57 %) des Français qui ont acheté un logement au cours des trois dernières années ont alloué à leur projet un budget inférieur à 200 000 euros. A noter : seulement 10 % disposaient d’un budget supérieur à 350 000 euros. Pour investir dans l’immobilier les Français ont très largement recours au crédit : 82 % des personnes ayant acheté au cours des trois dernières années ont contracté un emprunt immobilier. Dans 63 % des cas, sa durée était supérieure à 16 ans. Elle était inférieure à 15 ans dans 37 % des cas. Autre constat : 54 % des acquéreurs avaient l’intention de faire du logement acheté leur résidence principale, 26 % de le louer à l’année, 8 % d’en faire leur résidence secondaire et 5 % de le louer en meublé de façon régulière, notamment sur Airbnb. Enfin, Bordeaux est considérée comme la ville la plus attractive pour investir dans l’immobilier, devant Paris, Nantes, Lyon et Toulouse. A noter, les millennials se distinguent en plaçant Paris en tête, à égalité avec Bordeaux. Source : www.lemonde.fr
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Banlieues : Macron enterre le rapport Borloo Alors que des mesures seront annoncées mardi prochain, l'Élysée explique que « l'enjeu n'est pas de réinventer de grands dispositifs [...] d'en haut ». Le 18/05/2018 L'entourage présidentiel fait savoir qu'Emmanuel Macron « va rappeler sa vision et insister sur le fait que toute la politique du gouvernement concourt à l'amélioration de la vie dans les banlieues ». Il s'était déclaré convaincu qu'Emmanuel Macron, souvent dépeint en « président des riches », pouvait devenir « celui des banlieues » et des « oubliés de la République ». Las ! Jean-Louis Borloo voit pourtant son rapport enterré par l'Élysée. Le chef de l'État annoncera mardi des mesures concrètes pour améliorer la vie dans les quartiers difficiles sans pour autant annoncer un grand plan pour les banlieues à la suite du rapport de Jean- Louis Borloo, a indiqué vendredi l'Élysée. Devant plusieurs centaines de personnes, dont des élus, des entrepreneurs, des acteurs de terrain, Emmanuel Macron « va rappeler sa vision et insister sur le fait que toute la politique du gouvernement concourt à l'amélioration de la vie dans les banlieues », explique son entourage, qui a souligné que « l'enjeu n'est pas de réinventer de grands dispositifs » qui « viennent d'en haut ». En listant 19 programmes pour les quartiers dits « sensibles », l'ancien ministre de Nicolas Sarkozy comptait sur un effet « blast ». Il a fait pschitt. Sèchement, l'entourage présidentiel souligne que « le
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 gouvernement n'a pas attendu le rapport Borloo pour agir. De nombreuses actions qu'il propose sont en train d'être mises en œuvre ». Il rappelle la mise en place depuis la rentrée 2017 du dédoublement des classes de CP, le développement des emplois francs, l'introduction de la police de sécurité du quotidien. Le gouvernement a également pris l'engagement de doubler les fonds consacrés à la rénovation urbaine, gérés par l'agence Anru, de cinq à dix milliards d'euros. Source : www.lepoint.fr
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Le sort du cautionnement en cas de cession du bail commercial. Le 14/05/2018 Caution d’un bail commercial : attention à la rédaction de l’acte de cautionnement, si vous ne voulez pas demeurer garant en cas de cession du bail. Le caractère intuitu personae du cautionnement semble libérer la caution en cas de cession du bail commercial. L’acte de cautionnement, sûreté personnelle, a un caractère intuitu personae : la caution s’engage en raison de la personne du débiteur. C’est pourquoi, au regard du caractère intuitu personae du cautionnement, ce dernier s’éteint en cas de changement de débiteur. Alors pourquoi s’interroger sur le sort de cautionnement en cas de changement de locataire ? Tout simplement car l’ancien locataire peut rester débiteur du Bailleur. Attention à l’existence d’une clause de garantie solidaire dans le bail. En effet, l’ancien locataire cédant peut rester débiteur d’une obligation de garantie envers le bailleur si le bail contient une clause de garantie solidaire. La clause de garantie solidaire est une clause par laquelle un locataire s’engage envers le bailleur à se porter garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail. La loi Pinel du 20 juin 2014 est venue limiter la faculté du bailleur à se prévaloir de la clause de solidarité, à une durée de trois ans à compter de la cession du bail. Ainsi, si le bail contient une clause de garantie solidaire, l’ancien locataire cédant reste débiteur d’une obligation à l’égard du bailleur. La prudence est de mise dans la rédaction de l’acte de cautionnement.
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 En conséquence, selon la manière dont est rédigé l’acte de cautionnement, la caution peut être garante de l’obligation de garantie solidaire de l’ancien locataire cédant. Par exemple, si dans l’acte de cautionnement, la caution s’engage à garantir l’ensemble des actes du locataire, la garantie solidaire du locataire sera incluse dans cet ensemble d’actes garanti par la caution et la caution demeurera garante de l’engagement de l’ancien locataire de garantir lui-même le paiement des loyers par l’acquéreur (Ex : Cass 3ème civ. 11 mai 1995 n°93-11410). Cependant, la jurisprudence plus récente semble exiger que l’acte de cautionnement mentionne l’engagement expresse de la caution de garantir l’engagement personnel et solidaire de l’ancien locataire cédant envers tout cessionnaire du droit au bail (Cass 1ère civ., 16 octobre 2013 n°12- 15904, CA Metz 3e ch. 7 nov. 2017 n°16/01365). En tout état de cause, par sécurité, il est préférable, en fonction que l’on se place du côté du bailleur ou de la caution, d’indiquer clairement dans l’acte de cautionnement que la garantie exclut ou inclut l’engagement personnel et solidaire du locataire en cas de cession du bail. Source : www.village-justice.com
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 Achat revente de titres de société : quelle imposition ? Le 15/05/2018 Un dirigeant achète des titres de société qu’il revend le même jour. Considérant que le gain réalisé suite à cette opération est constitutif d’une plus-value, il le déclare comme tel pour le calcul de son impôt sur le revenu. Mais pas pour l’administration pour qui le dirigeant a agi en tant qu’intermédiaire dans l’opération d’achat-revente : le gain est donc à déclarer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Qui a raison ? Achat revente de titres de société : plus-value ou bénéfice non commercial ? Un dirigeant, qui détient près de la moitié des titres d’une société, décide d’acquérir l’autre moitié auprès de son associé. Le même jour, il cède les titres fraîchement acquis à une autre société et réalise, à cette occasion, un gain. Considérant que ce gain est une plus-value, il le déclare comme tel pour le calcul de son impôt sur le revenu. Retenez que depuis le 1er janvier 2018, les plus-values de cession de titres réalisées par un particulier sont soumises à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « flat tax », au taux unique de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (soit un taux global de 30 %). A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration remet en cause cette qualification de « plus-value », considérant que le gain réalisé est à déclarer (et doit donc être taxé) comme un bénéfice non commercial (BNC), c’est-à-dire qu’il doit être soumis non pas au taux forfaitaire de 30 %, mais bien au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tout dépendra donc du taux marginal d’imposition). Pour elle, en effet, le dirigeant n’a pas réellement acquis pour lui-même, puis revendu les titres de société : il a en réalité agi en qualité d’intermédiaire entre l’associé vendeur et le nouvel associé. En conséquence de quoi, le gain réalisé par le dirigeant à l’occasion de cette opération correspond à une commission d’intermédiaire qui ne peut être imposée que dans la catégorie des BNC. Mais pas pour le juge, qui donne raison au dirigeant : le gain réalisé à l’occasion de l’opération d’achat revente est bien une plus-value et pas une commission d’intermédiaire. Les circonstances invoquées
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 par l’administration (utilisation d’un compte séquestre, clauses du protocole d’accord conclu au moment de l’achat des titres, etc.) étant sans incidences, le redressement fiscal est annulé. Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 2 mai 2018, n°408187 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 La révision du loyer au cours du bail commercial. Le 17/05/2018 Si le loyer initial est librement négocié et fixé entre les parties lors de la conclusion du bail commercial, la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée. Si aucune clause de révision n’est prévue dans le bail commercial, le bailleur comme le locataire ont le droit de demander la révision du loyer tous les 3 ans, il s’agit de la révision légale, appelée encore révision triennale. Il est également possible que le bail prévoie une clause d’indexation, appelée clause d’échelle mobile, qui s’applique automatiquement. Dans ce cas, les règles de la révision triennale ne s’appliquent pas. Le loyer fixé initialement peut-il être modifié et donc révisé au cours du bail commercial ? Le loyer initial peut être révisé tous les 3 ans, en l’absence de clause de révision prévue dans le bail. Il s’agit de la révision légale triennale. A contrario, si les parties au bail ont prévu une clause d’indexation lors de la conclusion de leur bail commercial, appelée clause d’échelle mobile, celle-ci s’applique automatiquement selon la périodicité déterminée et fait échec à la mise en oeuvre de la révision triennale. I. La révision triennale du loyer. 1.1 Conditions préalables à la révision triennale. La révision légale s’applique lorsqu’aucune autre clause de révision n’est prévue dans le bail. 1.1.1) La révision du loyer du bail commercial doit être demandée par une des parties. La révision triennale n’est pas automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire (C.com L.145-37), bien qu’en pratique elle émane le plus souvent du bailleur, dans la mesure où elle aboutit souvent à une augmentation du loyer. Ce régime légal s’applique par défaut à l’ensemble des baux commerciaux, sauf clause particulière à savoir :  aux baux prévoyant une clause d’échelle mobile, bien que les parties peuvent par la suite y renoncer et préférer pouvant appliquer les règles de révision légale ;
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16  aux baux prévoyant une clause-recettes, c’est à dire, lorsque le loyer est fixé selon un loyer minimum fixe et un loyer variable constitué par un pourcentage sur le chiffre d’affaires du locataire. Cette clause est souvent employée pour les boutiques situées dans les centres commerciaux. La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par LRAR, et doit impérativement comporter, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert, à condition qu’il se soit écoulé au moins 3 ans depuis la date de prise d’effet du bail ou du bail renouvelé. Après l’expiration de la période triennale, la révision peut être demandée à n’importe quel moment et sans limite de temps, mais elle ne prendra effet qu’à compter du jour de la demande (soit la date de l’expédition de la LRAR), qui est aussi le point de départ du délai de 3 ans à l’expiration duquel une demande de révision pourra être effectuée. Elle n’a pas d’effet rétroactif, elle ne joue que pour l’avenir. Une fois la demande de révision du loyer du bail commercial effectuée, le locataire peut :  soit l’accepter soit par écrit soit tacitement en s’acquittant du paiement du nouveau loyer. La seule notification de la demande ne suffit pas à appliquer le nouveau loyer ;  soit la refuser. Le bailleur doit alors saisir le juge des loyers dans un délai de 2 ans, seul compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé. 1.1.2) Un délai de 3 ans à respecter entre chaque révision du loyer du bail commercial. Une demande de révision ne peut être formée a minima que tous les trois ans et un jour à compter du jour où le nouveau prix du loyer est applicable (C. com L. 145-38). Pour la première demande de révision, le point de départ du délai de 3 ans est la date indiquée de prise d’effet du bail, même si celui-ci a été signé avant. Toute demande de révision qui intervient avant sera nulle. En revanche elle peut intervenir n’importe quand après l’expiration du délai de 3 ans et un jour. Toutefois, le bailleur a intérêt à notifier sa demande au plus vite car elle n’est pas rétroactive. 1.2 La révision triennale et la fixation du loyer révisé. 1.2.1) Le principe : le plafonnement du loyer révisé.
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 En principe, le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, la loi a instauré une exception au principe « le plafonnement du loyer révisé », en vertu duquel le montant du loyer révisé, qu’il soit à la hausse ou à la baisse, ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Cependant, s’il n’y a pas de modification ayant entrainé une variation de plus de 10 %, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice. Les indices étant :  soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,  soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités ;  l’indice du coût de la construction (ICC) a été supprimé comme indice de référence pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014 par la loi Pinel du 18 juin 2014. 1.2.2) L’exception : le déplafonnement du loyer révisé. Il existe néanmoins une exception à la règle du « plafonnement du loyer révisé » permettant son déplafonnement dans deux hypothèses :  en cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire ;  ou en cas d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse. Dans ce cas, le loyer révisé doit correspondre à la nouvelle valeur locative. A défaut d’accord amiable entre les parties, celui-ci sera fixé par le juge des loyers selon les critères suivants (C. Com Art. L. 145-33) :  les caractéristiques du local,  la destination des lieux,  les obligations respectives des parties,  les facteurs locaux de commercialité,  et les prix pratiqués dans le voisinage. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité le déplafonnement en instituant la règle dite du « plafonnement du déplafonnement » : lorsqu’est rapportée la preuve d’une modification des facteurs locaux de
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative : la variation de loyer en découlant ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente. L’augmentation résultant du déplafonnement sera étalée sur la durée du bail par palier de 10%. Par exemple, pour un loyer annuel actuel de 40.000 € pour une valeur locative de 80.000 €. Le bail renouvelé évoluerait comme suit : Année 1 : 40.000 + 10 % = 44.000 € / Année 2 : 44.000 + 10 % = 48.400 € / Année 3 : 48.400 + 10 % = 53.240 € … II. La révision conventionnelle du loyer en cours : la clause d’échelle mobile. 2.1 L’indexation automatique du loyer du bail commercial. Les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile qui doit figurer dans le bail, permettant de voir le loyer automatiquement révisé, selon une certaine périodicité (généralement annuelle) et selon un indice de référence mentionnés dans le bail commercial. L’intérêt de cette clause d’échelle mobile est que le bailleur n’a pas besoin de faire de demande auprès de son locataire pour pouvoir indexer son loyer, et qu’elle a un effet rétroactif, de sorte que l’une des deux parties peut réclamer à l’autre un trop-perçu de loyer ou un remboursement du trop- perçu selon le cas, sur les 5 dernières années. Concernant l’indice de référence, les parties peuvent convenir de l’ILC, l’ILAT, ou de l’ICC (contrairement à la révision triennale légale). Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation de loyer qui découle de l’indexation ne peut conduire à une augmentation sur une année supérieure à 10 % du loyer précédemment acquitté. 2.2 L’exception au principe : le déplafonnement du loyer indexé. Si le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de la clause d’échelle mobile, de plus d’un quart, soit 25 %, par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du loyer, l’une des deux parties pourra demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative (C.com L. 145-39). Cette demande se fera par LRAR ou acte d’huissier et devra mentionner le montant du loyer sollicité. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux sera compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé.
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Tempérament : La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette augmentation doit s’appliquer progressivement par pallier de 10 % par an. Si les parties ont renoncé expressément invoquer la révision consécutive à une indexation, ces derniers pourront toujours solliciter la révision triennale légale (art. L. 145-38 précité). III. La procédure judiciaire de révision du loyer commercial en cours de bail. En cas de désaccord sur le montant du loyer du bail révisé, une procédure spécifique en vue de sa fixation par devant le juge des loyers est instaurée aux articles R. 145-23 à R. 145-33 du Code de commerce. Cette action judiciaire doit être impérativement intentée dans un délai de deux ans (L.145- 60 du C. com) à l’initiative de l’une des parties et doit respecter un formalisme strict dont notre Cabinet est coutumier, à savoir : 1. Notification d’un mémoire en lettre RAR à la partie adverse et éventuellement mémoire en réplique adverse, 2. Assignation devant le Juge des loyers commerciaux pour une date d’audience minimum un mois après suivant la réception par l’adversaire du premier mémoire établi, 3. Jugement fixant directement le loyer ou ordonnant le cas échéant une expertise judiciaire, 4. Si une expertise judiciaire ordonnée : nouvel échange de Mémoires après dépôt du rapport d’expertise, 5. Jugement du Juge des loyers commerciaux fixant le loyer du bail commercial révisé avec effet rétroactif à la date d’effet de la demande en révision. IV. La révision du contrat pour imprévision et le nouvel article 1195 du Code civil. L’Ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats, a instauré, au moyen du nouvel article 1195 du Code civil, un régime général de révision du contrat qui s’applique automatiquement à tous les nouveaux baux et les renouvellements conclus ou ayant pris effet depuis le 1er octobre 2016, à moins d’une renonciation expresse des parties. Ce nouvel article confère au juge les pouvoirs les plus étendus pour réviser l’ensemble d’un bail si « un changement de circonstances » « était imprévisible lors de la conclusion du contrat » et « rend l’exécution » du bail « excessivement onéreuse » pour l’une des parties.
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 L’immixtion du juge dans la relation contractuelle est naturellement très dangereuse pour les bailleurs qui peuvent voir leur bail complètement révisé en cas d’imprévu, tels que les attentats de novembre 2016. Source : www.village-justice.com
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Restauration 2017 : la dépense moyenne repart à la hausse Le 17/05/2018 L'étude Restauration 2017 de Gira Conseil confirme les prévisions des années précédentes avec des chiffres toujours à la hausse. Près de 90 milliards d'euros ont été dépensés sur l'ensemble des circuits de la Consommation Alimentaire Hors Domicile et la France passe pour la première fois la barre symbolique des 10 milliards de repas hors domicile. Pour la première fois depuis les années 2000, l'économie présente un alignement de facteurs favorables qui boostent la confiance des ménages français, et donc la consommation, qui se répercute sur les dépenses en restauration. La dépense moyenne reprend donc de la croissance à +0,55%, ce qui n'était pas arrivé depuis 10 ans. Le secteur se redéfinit, avec le Service à Table qui poursuit sa perte de parts de marché contre une Vente au Comptoir qui continue sa diversification et sa montée en gamme à des niveaux inespérés. Les chaînes de restauration à surfaces non comparables ont des chiffres d'affaires en forte croissance, alors qu'elles ont ouvert un nombre d'unités record. A propos des chaînes, Gira Conseil observe une démultiplication des petits réseaux émergents et une certaine difficulté des gros réseaux à poursuivre leur développement.
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Une nouvelle famille de concepts à fort potentiel de croissance vient dynamiser le secteur de la restauration : les concepts ethniques, la restauration rapide premium, la bistronomie et le snacking de boulangerie. Il est clair qu'une nouvelle manière de faire de la restauration est en train de se mettre en place et va s'accélérer avec les habitudes de consommation des Millennials. Les consommateurs d'aujourd'hui sont à la recherche de l'expérience totale, composée de l'assiette et du service, mais toujours tiraillés entre plaisir et raison, bien que la restauration constitue toujours une dépense plaisir chez les français. "La restauration en France reprend très nettement le chemin de la croissance emmenée par des acteurs innovants, des concepts séduisants et des produits de plus en plus qualitatifs. Hier, le consommateur allait au restaurant pour y choisir un produit, aujourd'hui il cherche d'abord un produit puis l'établissement qui lui offrira le meilleur rapport qualité-quantité-produit", note Bernard Boutboul, directeur général de Gira Conseil. Avec tous les facteurs socio-économiques qui sont au vert et une croissance historique de 5,45% pour les indépendants, le secteur offre de belles perspectives pour les années futures. Il faut donc s'attendre à une nouvelle croissance qui devrait atteindre deux chiffres d'ici à 2019. L'étude complète est en vente sur le site de Gira Conseil. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 Quel devenir pour un contrat passé avec un client en liquidation, redressement ou sauvegarde ? Le 18/05/2018 Lorsqu’une entreprise est placée en liquidation judiciaire, redressement judiciaire ou sauvegarde, ses créanciers, qui souffrent des impayés, cherchent, de manière générale, à se délier de cette dernière. Ainsi, dès après avoir déclaré leur créance en cas d’impayés antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, les créanciers souhaitent rompre tout lien avec le client devenu débiteur qui connaît des difficultés financières, et ce, afin d’éviter de voir les impayés augmenter. Or, souvent, tel le bailleur du débiteur, ils sont pris dans les filets de la notion de contrat en cours, notion qui permet à l’administrateur judiciaire ou, à défaut, au débiteur, d’opter pour la continuation de ce contrat ou bien de mettre un terme à ce contrat. Tout récemment, une société créancière qui fournissait une pharmacie, placée en sauvegarde, a tenté de faire valoir que le contrat cadre d’approvisionnement n’était pas un contrat en cours. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 20 septembre 2017, rejette cet argument, considérant que les effets du contrat ne sont pas épuisés au jour du jugement ouvrant de la procédure collective de sauvegarde : la pharmacie à l’obligation de se fournir auprès du fournisseur en sauvegarde, lequel a l’obligation de la livrer en retour, le tout jusqu’au terme déterminé au contrat cadre d’approvisionnement, terme non encore survenu le jour du jugement d’ouverture. La Cour de Cassation affirme donc sa volonté d’apprécier de manière étendue la notion de contrat en cours et donc l’opportunité pour le débiteur, en l’espèce la pharmacie, de choisir de conserver, ou non, des partenaires économiques qui n’ont, de leur côté, d’autre choix que de se plier à la décision du débiteur. Ce choix du débiteur est toutefois conditionné au fait qu’il est tenu de régler les factures émises après l’ouverture de la procédure collective.
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 S’agissant des paiements post-jugement d’ouverture de la procédure collective, l’arrêt confirme également que, faute de délais de paiement éventuellement accordés après le jugement d’ouverture, les délais accordés avant ce dernier par le créancier sont caduques, et les paiements doivent être réalisés au comptant. A noter que cette position, rendue sous l’empire de l’ancienne législation (antérieure à la l’ordonnance du 12 mars 2014) ne concerne, désormais, que la liquidation judiciaire et le redressement judiciaire, la sauvegarde n’exigeant plus le paiement au comptant et admettant, en conséquence, que les délais négociés avant le jugement d’ouverture soient maintenus. Cette différence de traitement se justifie par le fait que le débiteur en sauvegarde n’est pas encore en état de cessation des paiements, à l’inverse de la liquidation et du redressement qui concernent des sociétés en plus grande difficulté financière puisqu’elles n’ont plus suffisamment d’actif disponible pour faire face à leur passif exigible. Une prime à l’entreprise diligente, qui se tourne vers le Tribunal avant que sa situation ne soit trop compromise, est donc entérinée par la loi sous l’article L 622-13 du Code de Commerce. Ainsi, cet arrêt illustre parfaitement certains des effets extraordinaires attachés à l’ouverture d’une procédure collective :  Le maintien des contrats en cours, si le débiteur en difficulté le souhaite ;  La suppression des facilités de paiement négociées avant l’ouverture de la procédure de redressement ou de liquidation, seule la procédure de sauvegarde permettant de conserver ces facilités ; Le point d’équilibre entre la protection des intérêts des créanciers et la survie du débiteur en difficulté demeure la question centrale de la procédure collective. Source : www.village-justice.com
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 Vente d’immeuble par un propriétaire bailleur : exonérée d’impôt ? Le 18/05/2018 Le propriétaire d’un immeuble placé en location décide de le vendre et réalise, à cette occasion, un gain substantiel, pour lequel il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu applicable aux professionnels dont le chiffre d’affaires n’excède pas 90 000 €. Sauf que cette exonération est réservée aux loueurs en meublé, rappelle l’administration… Vente d’immeuble par un propriétaire bailleur : êtes-vous un loueur en meublé ? Le propriétaire d’un immeuble placé en location se déclare, au titre de l’impôt sur le revenu, en tant que loueur en meublé. Concrètement, il déclare les loyers perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Suite à la vente de cet immeuble, il réalise un gain substantiel pour lequel il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt propre aux loueurs en meublé professionnels dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 90 000 €.
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 Sauf qu’il ne peut pas prétendre à la qualité de loueur en meublé professionnel constate l’administration. Pour preuves :  les baux établis par le propriétaire de l’immeuble sont tous des contrats de location de locaux nus ;  le propriétaire n’a fourni qu’un seul état des lieux qui ne fait état de la présence d’aucun meuble ;  les factures produites par le propriétaire ne justifient de l’acquisition d’aucun meuble ;  à la demande de l’administration, un locataire a attesté que la location était consentie nue. Puisque le propriétaire n’a jamais été un loueur en meublé professionnel, ni même un loueur en meublé tout court, le gain réalisé à l’occasion de la vente doit être traité comme une plus-value immobilière réalisée par un particulier. Concrètement, sous réserve du bénéfice d’un abattement pour durée de détention, la plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). Argumentaire suffisant pour convaincre le juge, qui valide le redressement fiscal. Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 25 janvier 2018, n°16MA03094 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18