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S22 revue de presse kylia

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 25 au 31 mai 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 25 au 31 mai 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Logement: les locataires aussi, ont envie de plus d’espace Le 25/05/2020 Depuis le déconfinement, les locataires s’intéressent de plus en plus aux 3-pièces. Après deux mois de confinement, les Français ont envie de plus d’espace. Les locataires n’échappent pas à cette règle. D’ordinaire, ce sont les studios et les deux-pièces qui sont les plus prisés. Depuis le déconfinement, Homepilot, une start-up spécialisée dans la gestion locative, a constaté une forte tension sur les T2 mais aussi les T3. Ainsi, entre les 11 et 17 mai, le nombre de visites quotidiennes par logement s’est envolé de 52% pour les deux-pièces et de...65% pour les trois-pièces. La hausse est plus modérée (+27%) pour les
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 studios. «Avec la fermeture des lieux de vie, le logement a pris plus d’importance qu’avant le confinement, analyse Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot. Les locataires sont nombreux à rechercher des logements plus grands et plus confortables.» Alors que le marché des transactions immobilières repart progressivement, Homepilot a enregistré une demande locative record pour le premier jour du déconfinement: 18 demandes de visites par logement. Soit une hausse de 50% par rapport à la moyenne d’avant confinement pour des logements comparables. «La forte hausse de la demande traduit un effet de rattrapage des projets locatifs qui étaient suspendus pendant le confinement. L’effet devrait s’estomper pour atteindre un niveau normal d’ici quelques semaines», explique Gilles Bourcy. Aujourd’hui, la moyenne tourne plutôt autour de 15 demandes de visites par logement. «En région parisienne, les locataires attendent généralement d’avoir trouvé un nouveau logement avant de poser leur préavis de départ. Ainsi, l’offre locative a toujours plusieurs semaines de retard sur la demande», décrypte Gilles Bourcy. Autre signe de tension locative: la hausse du nombre de dossiers déposés par logement. Il a grimpé de 27% par rapport à la moyenne d’avant confinement. «Cette augmentation montre à quel point les locataires sont pressés de faire aboutir leur projet», souligne Gilles Bourcy. À l’instar des acquéreurs, les locataires salariés souhaitent être installés pour la rentrée, avant de partir en vacances. Quant aux
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 étudiants qui sont à la recherche d’un logement avant la rentrée 2020, il semble, aux dires du cofondateur d’Homepilot, qu’ils n’aient pas encore fait leur apparition sur le marché. Ces derniers comme les autres candidats à la location seront certainement rassurés d’apprendre que les déménagements sont désormais inclus dans les motifs de déplacements à plus de 100 kilomètres. Une mesure qui devrait sans doute accélérer encore un peu plus les demandes de visites. Source : www.lefigaro.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Terrasses et balcons font flamber les prix des appartements Le 27/05/2020 Ils étaient déjà des atouts pour la vente d’un appartement. Avec le confinement, les espaces extérieurs leur donnent d’autant plus de valeur. Terrasses et balcons font flamber les prix des appartements | Crédits photo : Shutterstock Après deux mois de confinement, les Français ont envie d’air ! Et cette envie s’en ressent déjà sur les prix des logements dotés d’un extérieur. Déjeuner, travailler, jardiner, lire au soleil… Le balcon, la terrasse ou le jardinet sont devenus un luxe. Selon la dernière étude de MeilleursAgents, ils font même grimper les prix des appartements de 8,8% en moyenne dans les grandes villes ! Cet impact diffère toutefois en fonction de plusieurs critères et du lieu où se situe le bien. Impact de la ville, de la surface et de l’étage Tout d’abord, l’ensoleillement de la ville influe fortement sur la valeur de l’espace extérieur. « Une terrasse à Marseille fait grimper deux fois plus le prix d’un appartement que si elle était située à Paris : +15,9% à Marseille contre +8,4% à Paris. A l’opposé, une terrasse à Lille n’a qu’un faible impact sur le prix de l’appartement : +3,6% », illustre MeilleursAgents.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 En dehors de la situation géographique, les caractéristiques en elles-mêmes de la terrasse sont aussi très importantes. Sans surprise, plus sa surface est grande, plus le prix grimpe, allant jusqu’à +30% pour les extérieurs de plus de 50 m². Les balcons et terrasses de moins de 10 m2, en revanche, n’ont qu’un faible impact sur les prix des appartements (+4,4%). L'influence de l'etage | Crédits photo : MeilleursAgents L’étage influence également les prix ! « Contre toute attente, l’extérieur en rez-de-chaussée fait grimper les prix du logement de 12,5% car il s’agit bien souvent d’un rez-de-jardin, note MeilleursAgents. Par ailleurs, une terrasse est moins valorisée en étage peu élevé (1er au 3e étage) car elle peut pâtir d’un vis-à-vis important ou surplomber une rue bruyante ». Le graal reste la terrasse du dernier étage, dont l’impact est presque deux fois plus élevé au tout dernier étage (+14,1%) que dans les autres étages de l’immeuble. Source : www.lesechos.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Le logement en France attend les premiers chiffres sur l’ampleur de la crise Le 28/05/2020 En plein essor depuis plusieurs années, le marché français du logement ancien est tombé à l'arrêt avec la crise du coronavirus Photo JOEL SAGET. AFP  Le logement en France attend les premiers chiffres sur l’ampleur de la crise En plein essor depuis plusieurs années, le marché français du logement ancien est tombé à l’arrêt avec la crise du coronavirus. De premiers chiffres officiels donneront ce jeudi une idée de la chute des transactions au début du confinement. Les notaires et l’Insee publieront à 08H45 leurs chiffres trimestriels sur l’immobilier ancien. Ils détailleront combien de ventes ont été effectuées entre janvier et mars et comment les prix ont évolué en moyenne.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Cet indicateur est toujours très attendu, mais prend cette fois une importance particulière car il couvre le début de la crise sanitaire et économique du coronavirus, en particulier la mise en place en France d’un strict confinement à la mi-mars. Par la suite, il a été impossible pendant presque deux mois de visiter un logement et très difficile d’achever une transaction, même si le gouvernement a facilité les signatures virtuelles auprès des notaires. Où en était le marché avant ce brusque coup d’arrêt? Il était florissant: les transactions plafonnaient à un niveau jamais vu, à plus d’un million par an, et les prix ne cessaient d’augmenter chaque année, passant même les 10.000 euros le mètre carré à Paris. Désormais, «très vraisemblablement, nous n’atteindrons pas ou tout juste le chiffre de 900.000 dans le courant de l’année 2020», prévenait la semaine dernière Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat (CSN), sur la radio Franceinfo. «Donc, en volume, cela représentera une baisse d’au moins 10%», précisait-il. Et les prix? Il sera difficile de tirer quelque conclusion que ce soit des chiffres de ce jeudi, qui ont été arrêtés alors que la crise n’en était que dans ses premières semaines. - Les banques surveillées - Certes, les notaires d’Île-de-France, qui présenteront les chiffres nationaux lors d’une conférence de presse, donneront leurs propres estimations sur l’évolution récente des prix en région parisienne, sur la base de contrats préliminaires entre acheteurs et vendeurs. Mais, même avec des données plus actuelles, il sera encore trop tôt pour dresser une tendance de fond sur les prix, alors que le déconfinement début mai n’a pas mis fin à une crise économique qui s’annonce historique. «Les scénarios les plus pessimistes, on ne va pas s’en apercevoir tout de suite», a prévenu auprès de l’AFP Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site MeilleursAgents, qui rassemble des données recueillies auprès d’une bonne partie des agents français. L’attitude des banques en particulier s’annonce cruciale. A quel point limiteront-elles les prêts immobiliers alors que ces derniers étaient en plein essor depuis des années, contribuant à soutenir la demande et faire monter les prix?
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 «Les derniers moments où les prix immobiliers ont baissé, c’est quand les banque resserraient le robinet de crédit», a souligné M. Lefebvre. A court terme, il note un autre facteur susceptible de peser sur les prix. Les dernières données recueillies par son site montre que les acquéreurs potentiels tendent désormais à évaluer les biens immobiliers de manière nettement moins chère que les vendeurs. «Avec cette divergence d’estimation des prix, on attend des négociations plus longues et plus dures, ce qui va sûrement entraîner des baisses modérées des prix sur l’ensemble du territoire», a-t-il avancé, sans croire pour autant que le rapport de forces va s’inverser dans des zones tendues comme Paris. Source : www.liberation.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 A Paris, les prix de l’immobilier devraient résister, selon les notaires Le 28/05/2020 Après deux mois de paralysie du marché immobilier, le secteur donne des signes de reprise d’activité. Effet de rattrapage ou relance pérenne ? S’il est encore difficile de mesurer l’impact de la crise sur les transactions, voici quelques indicateurs. A Paris, les prix de l’immobilier devraient résister, selon les notaires Sommaire 1. La carte des prix au T1 dans les arrondissements 2. Les plus fortes hausses de prix sur 5 ans 3. Pas de bulle immobilière à l’horizon
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Pour Maître Thierry Delesalle, porte-parole de la Chambre des notaires de Paris, il est encore trop tôt pour se prononcer sur les conséquences du confinement qui a paralysé le marché immobilier durant deux mois. « Cela fait 15 jours que nous sommes déconfinés, nous n’avons pas encore de chiffres mais plutôt des impressions recueillies auprès des confrères et des professionnels. Parmi elles, la reprise de l’activité avec de très nombreuses visites. Certes, il y a aussi un effet de rattrapage mais il y a des signatures, des biens remis en vente... L’immobilier est l’un des premiers secteurs où l’on constate une dynamique de reprise » souligne-t-il. A ce stade, il y a bien sûr des incertitudes légitimes sur l’évolution du marché et l’impact de la crise sanitaire. « Dans ce contexte et si les mesures économiques du gouvernement sont suivies d’effet et en dehors d’un scénario à plusieurs millions de chômeurs supplémentaires, le marché immobilier résistera et le prix du bien parisien, déjà rare, ne baissera pas. Il va résister de manière très forte ! Par contre, il faut que les banques jouent le jeu » ajoute Maître Delesalle, faisant référence à la plus grande sélectivité des établissements financiers dans l’octroi des crédits immobiliers. La carte des prix au T1 dans les arrondissements
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Le prix moyen d’un appartement parisien s’établit aujourd’hui à 10 460 €/m2 en moyenne ( + 8 % sur un an). Selon les projections des avant-contrat de juillet 2020, il s’affichera à 10 690 €/m2 (+ 7, 1%). Plus que 5 arrondissements sont à moins de 10 000 €/m2 et un seul, le 20ème à moins de 9000 €/m2. Le quartier le plus cher est Odéon (6ème) à 16 880 €/m2 en moyenne et le plus abordable : Pont de Flandres (19ème) à 7950 €/m2. Il faudra attendre les mois de septembre et octobre pour avoir davantage de recul sur le réel impact du confinement sur les prix et les volumes de ventes. Les plus fortes hausses de prix sur 5 ans A titre indicatif, depuis 5 ans, les prix des appartements ont progressé de 23 % en Ile-de-France. A Paris, la hausse a atteint + 32, 2% sur la même période. Parmi les quartiers qui ont connu les plus fortes progressions : La Chapelle (18ème) + 43, 3 % et Saint-Fargeau (20ème) + 32, 6 %. En banlieue, les records de hausse des valeurs sont enregistrés à Saint-Ouen (93) + 51, 3 % et à Saint- Cyr-L’Ecole (78) + 45 %. Du côté des maisons, les prix ont connu une progression de + 11 % en 5 ans. Les plus fortes hausses : Le Perreux-sur-Marne + 40 %, Fontenay-sous-Bois + 27 % et Saint- Maur-des Fossés.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Pas de bulle immobilière à l’horizon Après une année 2019 record en terme d’activité (plus d’un million de transactions), la baisse du volume de ventes est inévitable. Au niveau national, les notaires estiment qu’avec deux mois de paralysie du marché, « ce sont 150.000 ventes qui ne seront pas réalisées en France. Mais c’est logique et c’est le confinement qui en est responsable. La baisse est conjoncturelle, pas structurelle. A Paris, nous sommes sur un marché d’utilisateurs à 80 %, pas un marché spéculatif. Il n’y a donc pas de crainte de bulle immobilière » affirme le porte-parole de la Chambre des notaires de Paris. Ici, la projection d’un tableau sur l’historique du volume de ventes et des prix dans la capitale, depuis 1991.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 S’il faudra attendre la rentrée pour avoir davantage de recul sur le réel impact du confinement , les notaires restent prudents sur l’attitude des banques pour l’octroi des prêts et la situation économique. « Il est aussi trop tôt pour mesurer les conséquences plus profondes sur le marché de cette crise sanitaire mondiale. Elle va impacter le contexte financier et psychologique et peut-être transformer des modes de vie ou des façons de travailler qui peuvent se répercuter sur le marché immobilier. » En attendant, ils privilégient un scénario optimiste avec le succès des mesures de soutien et l’appétence des Français pour l’immobilier. « Le confinement a confirmé l’importance d’être bien logé. Parce qu’elle protège l’épargne des ménages, parce que les autres actifs ont été bousculés. Plus encore qu’avant donc, la pierre devrait continuer de rassurer et de rester un projet de vie. » indiquent-ils en conclusion. Source : www.lefigaro.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 La tentation du dernier étage: des appartements au goût de maison en ville Le 30/05/2020 EN IMAGES - Si certains ont été poussés par le confinement à vouloir s’installer dans une maison, d’autres optent pour un appartement en dernier étage. Un choix qui reste coûteux. Après deux mois confinés dans un petit appartement sans autre horizon que la façade des voisins, nombre de Français ont eu envie de maison et de verdure. D’autres ne souhaitent pas quitter la ville ou s’éloigner et choisissent de prendre de la hauteur en optant pour un appartement en dernier étage. Une tendance qui ne devrait cependant pas être massive car si la grande maison à la campagne est moins chère qu’un appartement étriqué en ville, les derniers étages se monnaient au prix fort. Une récente étude du site d’évaluation Meilleurs Agents montre d’ailleurs que si le fait de disposer d’une terrasse ou d’un balcon fait grimper (en moyenne, à travers la France) le prix d’un appartement de 8,8%, ce chiffre s’envole à +14,1% quand on se trouve au dernier étage. «Certains de nos clients
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 ont mal vécu le confinement dans leur logement avec de multiples nuisances, explique Julien Haussy, dirigeant fondateur du réseau Espaces atypiques. Ils sont en demande de charme, de caractère et de beaucoup de lumière. Et comme en ville, l’enfer, c’est souvent les autres, le dernier étage répond souvent à toutes ces attentes.» Une envie d’espaces extérieurs «Le dernier étage apporte une lumière, des perspectives, des vues et un espace dégagé que l’on ne trouve pas ailleurs, confirme Murielle Bruneau Hofstein, directrice commerciale de l’agence spécialisée parisienne Dernier étage. Depuis le confinement, la demande sur ce type de bien se concentre sur ceux offrant des espaces extérieurs.» C’est ainsi qu’elle note actuellement un intérêt renouvelé, pour un appartement situé au sommet d’une tour de 28 étages, dans le quartier Marx Dormoy (18e), à Paris. Jusqu’à présent, la clientèle tiquait sur la grande hauteur et sur la localisation alors que dorénavant, elle retient surtout les terrasses et la vue imprenable. Pourtant ces derniers étages, outre leur prix parfois dissuasif, peuvent aussi avoir de vrais inconvénients. Il y a bien sûr l’absence d’ascenseur qui détourne la plupart du temps les familles de ce type de biens dans les vieux immeubles. Et puis il y a la chaleur l’été... «C’est vrai les Français n’ont pas l’habitude de la clim’, qui n’est pas écologique et que bon nombre de copropriétés refusent encore, admet Julien Haussy. Moi-même, je vis en dernier étage sous les toits et durant la canicule, la température pouvait y monter à 36°.» Reste une dernière nuisance potentielle, des «bombes à retardement», comme les décrit Julien Haussy. Sur certains de ces biens atypiques, s’il s’agit d’un rassemblement de chambres de service, il faut s’assurer que tout a été fait dans les règles auprès de la copropriété, notamment sur le rachat en bonne et due forme de parties communes. Même chose pour le percement de fenêtres ou les terrasses tropéziennes, ces espaces gagnés sur les combles perdus. Malgré ces points de vigilance, ces biens d’exceptions devraient continuer à attirer. «Ce sont des biens à forte valeur émotionnelle très recherchés, explique Murielle Bruneau Hofstein. La seule chose qui pourrait casser cette dynamique, ce serait une hausse des prix. S’ils continuent à grimper, nous risquerions d’atteindre le plafond de verre où les acheteurs ne peuvent plus suivre.» Mais nous n’en sommes pas là pour l’instant, loin de là. Alors que certains envisagent une correction des prix à la baisse sur l’ensemble du marché, les biens d’exception tentent de se maintenir à un niveau constant. Source : www.lefigaro.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Reprendre un fonds de commerce en redressement judiciaire : mode d'emploi Le 28/05/2020 La reprise d'un fonds de commerce en redressement judiciaire intervient lorsque son dirigeant est dans l'impossibilité d'en assurer lui-même le redressement et qu'un plan de cession apparaît être la seule alternative pour poursuivre l'activité et maintenir les emplois. Tiphaine Beausseron avec Baptiste Robelin, avocat au sein du cabinet DJ. © Conseil National des Administrateurs Judiciaires et Mandataires Judiciaires Reprise dans le cadre d'un redressement judiciaire avec plan de cession.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 © GettyImages Le candidat à la reprise s'engage à reprendre l'activité en l'état, dans les conditions détaillées dans son offre de reprise, sans possibilité de soumettre la reprise à une condition d'obtention du crédit ou de négocier après coup le prix à la baisse. ► Comment connaître les affaires en redressement judiciare à vendre ? Ces ventes font l’objet d’une publicité obligatoire imposée par le code de commerce. Vous pouvez retrouver ces annonces en ligne via des sites spécialisés tels que CNAJMJ, ASPAJ, mais également dans la presse écrite. Les agents spécialisés en transaction de fonds de commerce peuvent aussi être une bonne source car ils connaissent bien le marché. Certains d’entre eux, comme Century 21 Horeca Paris, Point de vente ou encore CHR Home, disposent d’agents spécialisés dans la reprise en procédure collective. ► Qui sont les acteurs de la cession en redressement judiciaire ? • L’administrateur judiciaire est un interlocuteur incontournable. C’est lui qui fixe la date limite de remise des offres de reprise, qui vous transmettra toutes les informations utiles à votre stratégie de reprise (bilans, l’état des nantissements et privilèges, l’inventaire du matériel, le bail commercial ) et à la rédaction de votre offre, et c’est à lui que vous devrez remettre votre offre. • Vous serez peut-être également amené à travailler étroitement avec un agent immobilier spécialisé dans la cession de fonds en procédure collective, notamment pour vous aider à déterminer le juste prix.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 • Se faire accompagner par un avocat est également conseillé, notamment pour bien mesurer l’étendue de ses engagements juridiques (en particulier dans le cadre des contrats repris avec le fonds tels que crédit bancaire, contrats commerciaux, contrats de travail…), construire et circonscrire l’offre de reprise, respecter les délais et être représenté à l’audience (même si la représentation par avocat n’est pas obligatoire). • Le tribunal de commerce va recevoir et analyser les offres et écouter les repreneurs potentiels, pour finalement désigner le repreneur. ► Qui peut faire une offre de reprise ? Toute personne peut déposer une offre, sous réserve d’apparaître crédible vis-à-vis du tribunal. En revanche, afin de moraliser le processus, le dirigeant de l’entreprise en redressement n’est pas autorisé à déposer d’offre, tout comme les membres de sa famille - parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et soeurs et leurs alliés -, qu’ils agissent directement ou par personne interposée, sous peine d’encourir des peines d'emprisonnement et d'amende, la nullité de l'acquisition, et d’avoir à payer des dommages-intérêts. Le tribunal opère un contrôle et exige en conséquence une attestation selon laquelle le candidat ne tombe pas sous le coup de ces incapacités (article L642-3 du code de commerce) ► Y a-t-il une date limite pour déposer son offre de reprise ? Oui, la date limite est fixée par l’administrateur judiciaire (art. R631-39 du code de commerce). Une fois les offres réceptionnées, l’administrateur judiciaire dépose son rapport auprès du greffe du tribunal qui fixe une date d’audience à J + 15 au plus tôt. En cas de renvoi à une audience ultérieure, la présentation de nouvelles offres ou l'amélioration des offres préalablement déposées est alors possible. ► A-t-on connaissance des offres concurrentes ? Oui, lorsque l’administrateur judiciaire a déposé les offres de reprise au greffe du tribunal de commerce, celles-ci deviennent publiques et les candidats découvrent le projet de reprise des autres repreneurs potentiels. Ils peuvent améliorer leur offre de reprise jusqu’à 2 jours ouvrés avant la date d’audience. C’est une différence majeure avec la procédure de reprise en cas de liquidation judiciaire où les offres sont en principe présentées sous pli cacheté, sans qu’il n’existe normalement de phase améliorative pour les candidats.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 ► Améliorer son offre signifie-t-il nécessairement augmenter le prix d’acquisition ? Non, en matière de redressement judiciaire, le tribunal rend un jugement d'homologation au mieux- disant, qui n'est pas forcément le plus offrant, le maintien des emplois étant au coeur du dispositif. Une offre peut donc théoriquement être considérée comme améliorée si le candidat repreneur indique par exemple reprendre davantage de salariés. ► Que doit contenir l’offre de reprise ? Elle doit comporter tous les éléments fixés par l'article L642-2 du code de commerce : la désignation précise des biens, des droits et contrats inclus, des prévisions d'activité, le prix offert et les modalités de règlement, les garanties souscrites en vue d’assurer son exécution… L’administrateur judiciaire peut être amené à demander des précisions en contactant parfois directement le repreneur. Le tribunal peut également demander des compléments d'information en chambre du conseil. Attention : le candidat à la reprise s’engage à reprendre l'activité en l’état, dans les conditions détaillées dans son offre de reprise, sans possibilité de soumettre la reprise à une condition d'obtention du crédit ou de négocier après coup le prix à la baisse. ► Reprend-on les contrats de travail ? Oui. Plus précisément, il est envisagé la reprise de postes de travail (et non la reprise de salariés nommément désignés) car l’objectif du plan de cession est la poursuite de l’activité et le maintien du maximum d’emplois. La loi prévoit ainsi le transfert automatique des contrats de travail choisis par le repreneur. Le repreneur peut toutefois décider de ne pas reprendre les postes non nécessaires à son projet de reprise. Si le tribunal adopte la proposition de cession, il précisera dans son jugement qu'il autorise le licenciement des salariés non repris. L’administrateur judiciaire procèdera alors au licenciement des salariés correspondant aux postes non repris, pour motif économique, conformément à l’ordre des licenciements prévu par la loi. ► Quel est le sort des contrats commerciaux ? L’ensemble des contrats nécessaires à l’activité suivent la cession (le bail commercial, les contrats de fourniture, d’approvisionnement, de crédit-bail, etc.). Le candidat repreneur doit indiquer dans son offre la liste des contrats qu’il estime nécessaires à la reprise (art. L642-2 du code de commerce). Le
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 tribunal, s’il est en accord avec cette liste, ordonnera le transfert de ces contrats et en dressera la liste sans que les cocontractants puissent s’y opposer. ► Le repreneur est-il solidaire des arrières locatifs ? Non, depuis la loi Pacte du 22 mai 2019, les clauses dites de ‘solidarité inversée’, qui en cas de redressement judiciaire permettent au bailleur d’être payé, par le repreneur du bail, des arriérés de loyer du débiteur en redressement, ne sont plus applicables (article L622-15). L’idée est de ne pas dissuader les candidats à la reprise d’une société en faisant peser sur eux le poids de l’impayé locatif en cas de redressement judiciaire. Cela se comprend dans un souci d’ordre public économique, puisque la reprise en cas de redressement judiciaire a essentiellement pour but le maintien de l’activité et des emplois afférents. ► Reprend-on également le crédit bancaire du précédent exploitant ? Oui, en principe, le repreneur reprend les échéances futures des crédits bancaires ayant servi soit à financer l’acquisition du fonds de commerce, soit à financer les travaux d’aménagement et d’amélioration dudit fonds, à condition toutefois que la banque bénéficie d’un nantissement ou d’une hypothèque (art. L642-12 du code de commerce). ► Quand doit-on verser le prix d’acquisition ? Le repreneur doit être en possession d’un chèque de banque ou à défaut d’une garantie bancaire de la totalité du prix le jour de l’audience. ► Le repreneur désigné par le tribunal peut-il se désengager après le jugement de cession ? Non. Le candidat repreneur ne peut plus ni retirer son offre une fois déposée (il peut uniquement l’améliorer à la hausse), ni se désengager de l’opération s’il est désigné repreneur par le tribunal dans le cadre du plan de cession. Il ne pourra pas non plus contester l’opération en invoquant l’existence de vices cachés ou tout autre vice du consentement. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Bail commercial et Covid-19 : quel impact sur le loyer ? Le 28/05/2020 Depuis le 16 mars 2020, les acteurs économiques sont confrontés soit à un arrêt total soit un net ralentissement de leur activité du fait de l’état d’urgence sanitaire déclaré pour faire face à l’épidémie de Covid-19. Dans un tel contexte, les loyers représentent plus que jamais un véritable enjeu. De nombreux commerçants réclament l’annulation des loyers correspondant à la période de « confinement » ainsi que la baisse de leur loyer pour les mois à venir afin de pouvoir continuer leur activité. Le droit positif des contrats offre en effet un certain nombre de fondements juridiques pouvant être envisagés, avec plus ou moins d’aléa, afin de négocier ou de solliciter en justice la suspension, l’annulation et la révision des loyers commerciaux. Toutefois, pour être pertinentes, les stratégies devront être élaborées au cas par cas selon notamment la date de signature et les dispositions du bail, les mesures gouvernementales applicables à l’activité exercée et l’impact de l’épidémie sur l’activité pendant le confinement mais aussi après la reprise … Compte tenu de la complexité et de l’urgence du sujet, le schéma récapitulatif ci-après permet d’éclairer utilement les acteurs économiques sur les mécanismes d’adaptation des loyers commerciaux pouvant être mis en œuvre.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Source : www.village-justice.com
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Baux commerciaux : sanction du défaut d’entretien des parties communes par le bailleur. Le 29/05/2020 Faute d’avoir « employé des efforts suffisants » pour assurer l’entretien des parties communes, ce qui avait engendré une dégradation de la commercialité du centre commercial, un bailleur peut se voir condamner à indemniser un locataire, à divers titres. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, non seulement de délivrer au preneur la chose louée, mais aussi d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, pendant toute la durée du bail. L’article 1720 du Code civil fait également obligation au bailleur de réaliser, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Bien que ces deux articles du Code civil soient supplétifs, on sait que la Cour de Cassation interprète de façon très restrictive les clauses ayant pour objet ou pour effet de libérer le bailleur de cette obligation de délivrance, en transférant sur le preneur l’obligation de réaliser les travaux d’entretien, de mise en conformité, ou de mise aux normes. Dans un centre commercial dont le bailleur est propriétaire, même sous le statut de la copropriété, on assiste depuis quelques années à une évolution de la jurisprudence de la Cour de Cassation vers une notion d’obligation « particulière » de délivrance du bailleur, et notamment s’agissant de l’obligation d’entretien des parties communes, qui sont considérées comme des "accessoires nécessaires" aux locaux loués. Après avoir dans un premier temps estimé que dans cette hypothèse le bailleur n’avait pas d’autre obligation de délivrance que celle d’un bailleur « ordinaire », elle a infléchi sensiblement sa jurisprudence pour finalement aboutir à reconnaître l’existence une obligation spécifique d’entretien des parties communes visant à « maintenir un environnement commercial favorable » au preneur.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Cette obligation particulière d’entretien des parties communes, qui est une obligation « de moyens » spécifique au bailleur dans un centre commercial, a de nouveau été consacrée par la Cour de Cassation, et précisée dans un arrêt en date du 23 janvier 2020. Etant constaté en l’espèce que le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien des locaux « en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des lieux », et ayant retenu que « le dépérissement du centre commercial et sa désertification, en relation avec ces manquements, était à l’origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux », la Cour de Cassation a jugé que la Cour d’appel de Versailles avait parfaitement justifié sa décision en condamnant le bailleur à indemniser la société locataire du préjudice subi, tenant notamment à la rupture d’un important contrat de distribution et à la perte de chance qu’un tel contrat lui soit consenti. Il était établi dans les faits que le bailleur n’avait pas « employé des efforts suffisants » pour assurer l’entretien des parties communes, et mettre fin à la fois : au dysfonctionnement du chauffage commun non seulement dans le local loué mais aussi dans les parties communes qui étaient des accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée ; aux infiltrations constatées dans le plafond du local et le parking commun ; au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial pendant plus de dix ans. Il est donc établi désormais que faute de mobiliser les moyens nécessaires pour remédier à la dégradation de la commercialité d’un centre commercial dont il est propriétaire (et même s’il n’est propriétaire que pour partie au sein d’une copropriété dotée d’un syndic), le bailleur peut se voir condamner à indemniser un locataire : non seulement de la perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée à un contrat rompu ; mais aussi de la perte de chance de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs. Arrêt du 23 janvier 2020, n°18-19051 - Cour de Cassation - 3ème Chambre civile. Source : www.village-justice.com
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Répartition des travaux dans un bail commercial : précisions de la Cour de cassation. Le 29/05/2020 Lors de la rédaction d’un contrat de bail commercial, la clause portant sur la répartition des travaux a toujours fait l’objet de débats interminables. Avant la loi Pinel, la Cour de cassation jugeait au cas par cas et faisait courir un risque constant d’insécurité juridique. La loi Pinel a apporté son lot de consolation avec la précision des travaux relevant de l’article 606 - à la charge du bailleur - et les menues réparations et l’entretien courant - à la charge du locataire. C’est pourtant à nouveau la Cour de cassation qui a dû préciser la question des travaux liés à la vétusté. Dans un fonds de commerce de restauration, la rupture d’une canalisation à raison de sa vétusté avait contraint le locataire commercial à assigner son bailleur en dommages et intérêts. Le bail contenait les clauses classiques prévues par la loi Pinel à savoir une répartition des charges avec, à la charge du bailleur, les travaux de gros œuvres. Car la grande distinction résidait - et réside toujours - dans les travaux d’amélioration et les travaux de gros œuvres ; les premiers étant à la charge du locataire des murs et les second à la charge du propriétaire. C’est dans cet esprit que le Code civil, a tout le moins, avait conçu le contrat de louage. La question se posait en effet de savoir si les travaux de vétusté relevaient de la responsabilité du bailleur ou du locataire. Il faut noter que la Cour de cassation s’est très largement inspirée de l’article 1755 du Code civil qui répute que les travaux de vétusté ne sont pas à la charge du locataire qu’elle a combiné avec une lecture stricte du contrat qui a force de loi au titre de l’article 1103 du Code civil. Ce sont ainsi deux théories purement civilistes qui ont permis de résoudre cette question tranchante de responsabilité des travaux de vétusté. Cela confirme un mouvement jurisprudentiel qui met à la charge des bailleurs des responsabilité de plus en plus lourdes en matière d’obligation de jouissance. Les rédacteurs d’acte sont constamment appelés à définir méticuleusement les travaux à la charge du locataire au regard de ce mouvement de jurisprudence. Il conviendra également d’éviter les clauses « balaies » même si elles concernent une
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 seule stipulation du bail (clause balaie concernant les travaux par exemple), car le Cour de cassation semble aller au-delà de la lecture générale. Elle pousse ainsi à une rédaction précise pour une appréciation très stricte de la loi contractuelle. Cela renforce tant le consentement des signataires que, également, la responsabilité du rédacteur d’acte chargé d’éclairer le consentement des parties. Ce mouvement de jurisprudence pousse également les Parties à négocier tous les différents travaux pouvant exister ce qui suppose, qu’avant la transmission du local commercial, des diagnostics techniques importants pour déterminer la conformité du local avec les obligations légales. Attention donc à ne pas s’attacher à des interprétations in extenso qui ne semblent pas avoir le vent en poupe auprès de la Cour régulatrice. Source : www.village-justice.fr
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 #Coronavirus : Axa peut-il refuser d'indemniser ses assurés pour perte d'exploitation ? Le 29/05/2020 Face au refus de l'assureur d'indemniser la perte d'exploitation liée à l'épidémie de Covid-19, quelle est la conduite à tenir ? Philippe Meilhac, avocat au barreau de Paris, livre des éléments de réponse. Philippe Meilhac : 'On ne demande pas une faveur à Axa, on lui demande d'appliquer le contrat signé avec ses assurés.' Vous êtes nombreux à être en conflit avec votre assureur, et plus particulièrement Axa (qui assure de nombreux professionnels du secteur), en raison de son refus de prendre en charge la garantie perte d’exploitation prévue dans votre contrat dans le cadre de l’épidémie de Covid-19. Stéphane Manigold, qui exploite quatre restaurants à Paris, a obtenu le 22 mai du tribunal de commerce de Paris, statuant en référé, la condamnation d’Axa à lui verser une provision au titre des pertes d’exploitation subies suite à la fermeture de son établissement ordonnée par un arrêté ministériel. Axa a fait appel de cette décision, mais dans le même temps, l’assureur propose aux professionnels qui auraient des contrats similaires de négocier une indemnité.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Philippe Meilhac, avocat au barreau de Paris, a ainsi été saisi par une centaine de restaurateurs qui sont en conflit avec leur assureur. Il rappelle tout d’abord que chaque contrat d’assurance est différent. Il convient donc de bien examiner les conditions générales et particulières de votre contrat, qui peuvent être elles-mêmes complétées par une convention spéciale sur des événements particuliers. Dans les conditions générales, la perte d’exploitation est souvent limitée aux conséquences de dommages aux biens liés à un fait matériel : incendie, dégâts des eaux, tempête…. Ce sont les conditions particulières qui vont définir la prise en charge en cas de fermeture administrative de l’établissement. Des conditions particulières à étudier avec précision Les conditions particulières dérogent aux conditions générales et peuvent aussi prévoir des exclusions. Ce qui est le cas de la clause suivante, proposée dans les contrats Axa conclus avec un agent en assurance : “La garantie est étendue aux pertes d’exploitation consécutives à la fermeture provisoire totale ou partielle (...) aux deux conditions suivantes : 1- La décision de fermeture a été prise par une autorité administrative compétente et extérieure à vous-même ; 2- La décision de fermeture est la conséquence d’une maladie contagieuse, d’un meurtre, d’un suicide, d’une épidémie ou d’une intoxication. Sont exclues : les pertes d’exploitation, lorsque, à la date de décision de fermeture, au moins un autre établissement, (...) fait l’objet sur le même territoire d’une fermeture administrative pour une cause identique.” Cette clause pose le principe d’une indemnisation de la perte d’exploitation pour une fermeture de l’établissement par l’autorité administrative suite notamment à une épidémie. Mais à la ligne suivante, elle exclut cette prise en charge si plusieurs établissements sont fermés pour la même cause. En résumé, ce contrat vous accorde d’une main une garantie, qu’elle vous retire de l’autre. “Sur le plan juridique, il y a énormément de contentieux sur les clauses d’exclusion”, précise Philippe Meilhac. Selon une jurisprudence abondante, pour être valable, la clause d’exclusion doit être mentionnée en caractères apparents et ne doit pas conduire à vider la garantie de sa substance. C’est le cas dans cette clause, car on voit mal comment une épidémie ne pourrait concerner qu’un seul établissement. En pratique, un juge qui constate ce type d’exclusion l’écarte pour appliquer l’extension
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 de garantie. “On ne demande pas une faveur à Axa, on lui demande d’appliquer le contrat signé avec ses assurés”, rappelle Philippe Meilhac. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 Réouverture : les bonnes et les mauvaises nouvelles Le 29/05/2020 L'expert en marketing Bernard Boutboul réagit suite aux annonces du Gouvernement sur la réouvertures des bars et restaurants en France. Si les nouvelles sont plutôt bonnes selon lui, du négatif persiste pour l'Île-de-France, puisque seules les terrasses sont autorisées pour le moment. © GettyImages L'Île-de-France est en zone orange et seules les terrasses des bars et restaurants pourront y rouvrir le 2 juin. "Il y a des bonnes nouvelles et des très mauvaises nouvelles". C'est la première réaction de Bernard Boutboul, auteur de SOS Experts et directeur de Gira, suite à l'allocution du Premier ministre, le 28 mai. Pour l'expert, évidemment, le passage de la France en zone verte est une très bonne nouvelle. Néanmoins, l'Île-de-France est en zone orange, et le Gouvernement a indiqué que seules les terrasses des bars et restaurants pourraient y rouvrir.
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 "En France, il y a 180 000 restaurants sur l'ensemble du territoire Français, dont 23 000, soit 13 % du parc, juste en Île-de-France. Et sur ceux-là, seulement 20 %, soit 1 sur 5, ont une terrasse. Ce qui signifie qu'il y a 18 400 restaurants qui ne vont pas pouvoir réouvrir. Coïncidence incroyable avec la météo, a priori, il va faire mauvais toute la prochaine semaine en ïle-de-France. Donc même les terrasses ne pourront peut être pas réouvrir", détaille l'expert. Autre mauvaise nouvelle indirecte : le maintien du télétravail. "C'est une mauvaise nouvelle car on s'est apperçu que la restauration le midi n'a pas décollé. Beaucoup de gens sont retournés au travail en utilisant ce qu'on appelle la gamelle. La restauration du midi ne sera pas beaucoup mieux à partir du 2 juin", alerte Bernard Boutboul. Les fournisseurs vont aussi connaîtres des difficultés. "Ils n'arriveront pas à suivre, ils vont être pris d'assaut par tous les restaurateurs et ne pourront donc pas fournir tout le monde d'ici le 2 juin. Donc beaucoup vont devoir ouvrir avec une carte minimaliste", selon Bernard Boutboul. “Les Français ont un affect particulier pour leurs restaurants” Du côté des bonnes nouvelles, on note la réouverture des parcs et jardins le 2 juin, mais l'expert prévient : "Les gens vont s'y ruer pour consommer des pique-niques. Les restaurateurs, et en particulier ceux d'Île-de-France, doivent organiser leur click and collect pour ne pas louper cette clientèle !” Autre bonne nouvelle, "La fin de la restriction des déplacements à plus de 100 km va remplir les hôtels et restaurants un peu partout en France.” Enfin, "le Gouvernement a été très minimaliste sur le côté sanitaire de la chose" : port du masque obligatoire en service en salle, au contact des clients et en cuisine. Port du masque obligatoire pour le consommateur si toutefois il n'est pas à table, "Donc quid du comptoir ?” Pour la distance d'un mètre à respecter, "la majorité les ont déjà", affirme l'expert. "Dix personnes maximum à une table, là encore, rien de dramatique, rassure Bernard Boutboul, plutôt optimiste : Le secteur va repartir dans quelques jours, les Français ont un affect particulier pour leurs restaurants. Beaucoup de restaurateurs avaient déjà des réservations pour le 2 juin avant même les annonces. Il va juste falloir être patient pour l'Île- de-France." Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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