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S33 revue de presse kylia - semaine du 8 au 14 août 2016

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 8 au 14 aout 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
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La revue de Presse KYLIA
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La revue de Presse KYLIA
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S33 revue de presse kylia - semaine du 8 au 14 août 2016

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 8 au 14 aout 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Placement immobilier: les conseils âge par âge Le 09/08/2016 Seul placement qui permette de se constituer un capital avec effet de levier, l’immobilier est omniprésent dans le patrimoine des Français. Nos conseils pour bien doser son investissement. Les conseils âge par âge pour les placements immobiliers THOMAS SAMSON / AFP Du jamais-vu: il est aujourd’hui possible de s’endetter sur vingt ans à 1,51%! Dans ces conditions exceptionnelles, plus que jamais, les Français affectionnent l’immobilier: à la fin mars, les volumes de transactions sur un an sont ainsi en hausse de 17,2% par rapport à l’année précédente. La pierre, les Français aiment tellement ça qu’ils en ont souvent… trop, et qu’ils oublient ses mauvais côtés. Eh oui, comme les autres placements, il peut dévisser, et plus encore que les autres placements, il est soumis à l’impôt. "Il faut prendre les biens immobiliers comme une classe d’actifs
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 classique: en avoir, c’est bien, en avoir trop, c’est mauvais", met en garde Christophe Chaillet, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Age par âge, Challenges vous donne le bon dosage. A 30 ANS, ON ACHÈTE "Le seul moyen d’avoir un patrimoine conséquent à terme, c’est l’immobilier, car c’est le seul qui permet de faire jouer l’effet de levier", avertit Christophe Chaillet. Le crédit permet d’acheter avec très peu d’apport. "Aujourd’hui, il suffit d’avoir de quoi payer les frais de notaire et les banques financent jusqu’à 100% de l’opération", confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Ce n’est pas une raison pour se lancer bille en tête, car certaines copropriétés font face à de lourds travaux. Avoir trop d’immobilier, à 30 ans, cela signifie racler tous les fonds de tiroirs pour un apport et s’endetter au maximum de ses capacités, même pour une résidence principale. "Il est important de conserver une poche de liquidités", met en garde Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. A défaut, ceux qui n’ont plus de liquidités doivent se garder une petite capacité d’endettement, pour pouvoir emprunter en cas de travaux lourds. Si la résidence principale est trop chère, il faut investir dans du locatif. "C’est même parfois plus rationnel, affirme Christophe Chaillet. Car le poids des travaux allège la fiscalité, ce qui n’est pas le cas pour les propriétaires occupants. Et si on revend pour acheter sa résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value", rappelle-t-il. A 40 ANS, ON RENFORCE C’est le moment de saturer, ou presque, sa capacité d’endettement. Il est toujours possible de regagner des marges de manœuvre en renégociant son prêt. Avec un petit budget, l’achat de SCPI (sociétés collectives de placements immobiliers) à crédit est accessible dès 70.000 euros d’emprunt. "Attention, même si on peut se créer un patrimoine immobilier ex nihilo, il faut être très vigilant, met en garde Pascale Pellarin, responsable de l’ingénierie patrimoniale à la Banque Palatine. Si le locataire fait défaut, s’il y a un retournement de conjoncture, on peut en effet se retrouver en grande difficulté. Il faut donc être très sélectif et faire attention au poids de la contrainte locative." L’idéal est de pouvoir assumer cet emprunt avec ou sans locataire. Pour éviter les désagréments, les SCPI gèrent à la place des investisseurs. Mais elles entraînent les mêmes frais d’achat, la même fiscalité qu’un studio et sont parfois plus complexes à liquider.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 A éviter: utiliser sa capacité d’endettement pour une résidence secondaire avant d’acheter sa résidence principale ou un bien locatif. Elle coûte souvent beaucoup plus cher en entretien et ne rapporte presque rien. Même les locations saisonnières couvriront péniblement les frais d’entretien. A 50 ANS, ON DÉFISCALISE A cet âge, les revenus sont installés, les enfants sont partis, et les impôts grimpent en flèche. Avoir trop d’immobilier, c’est crouler sous le poids de la fiscalité! Pour peu qu’on ait déjà des biens locatifs, ils seront taxés, en plus des impôts locaux, à la tranche marginale d’imposition et à 15,5% de prélèvements sociaux. "Si l’on y ajoute l’ISF, la fiscalité de l’immobilier peut devenir confiscatoire! Alerte Pascale Pellarin. Il faut donc envisager des solutions faiblement fiscalisées. "Plutôt que d’opter pour un investissement en loi Pinel, qui entre dans le plafonnement des niches fiscales, il vaut mieux se tourner vers la location meublée", conseille Christophe Chaillet. Celle-ci offre la possibilité de déduire de ses revenus locatifs tous les frais (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…), mais aussi d’amortir le bien, en général à hauteur de 70% de son prix (seul le bâti s’amortit, pas le terrain). Sur quarante ans, l’amortissement peut ainsi atteindre 3.500 euros par an pour un bien à 200.000 euros. Autre solution pour ne pas faire flamber ses revenus locatifs, et donc ses impôts: loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Les revenus restent enfermés dans le contrat et ne sont pas distribués. Et quand le contrat atteint ses huit ans, les rachats effectués ne supportent que les prélèvements sociaux. Au-delà de 4.600 euros d’intérêts par an, la fiscalité est de 7,5%. Rien à voir, donc, avec les 41% ou 30% de la plupart des contribuables bailleurs.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 A 60 ANS, ON ALLÈGE "L’immobilier, les épargnants en ont toujours trop au moment où ils meurent!" ironise Jonathan Dhiver. En effet, les immeubles subissent de plein fouet les droits de succession, alors que dans le même temps, les liquidités transmises par l’assurance-vie sont exonérées à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire. Il faut donc commencer à liquider petit à petit son immobilier au profit de l’assurance-vie. "Cette stratégie est particulièrement recommandée à ceux qui n’ont pas d’enfants, car hors assurance-vie, leur patrimoine sera lourdement taxé à la succession", prévient Christophe Chaillet. Les autres doivent prévoir, en plus de l’immobilier, de céder des liquidités pour payer les droits. Et avoir plusieurs petits biens, plutôt qu’un gros impossible à diviser. Source : challenges.fr
  5. 5. Jeunes salariés, avez locative publique Le 09/08/2016 Action logement se portera garant pour vous auprès du propriétaire de l'appartement convoité et prendra, si besoin, en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des 3 premières années du bail. (Crédits : REUTERS/Gonzalo Fuentes) Le dispos 2016, est (pour l'instant) réservé à une minorité de locataires. Voici les critères à remplir pour bénéficier de cette caution locative. Louer un appartement si vous n'êtes pas en CDI peut vite relever du chemin de croi vient souvent des garanties demandées par les propriétaires. En effet, la plupart d'entre eux exigent un certain niveau de salaire ou de deuxième paramètre que la garantie d intervient. Ce dispositif public a été introduit en loyers (GUL), article mort-né de la Loi Duflot. Le gouvernement vient d'annoncer Visale à tous les locataires de moins de 30 ans, salariés ou non, d'ici au 30 septembre. C'est l'occasion de faire le point sur les conditions d'obtention de ce dispositif. La revue de Presse KYLIA Jeunes salariés, avez-vous droit à la caution locative publique ? Action logement se portera garant pour vous auprès du propriétaire de l'appartement convoité et prendra, si besoin, en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des 3 premières années du bail. (Crédits : REUTERS/Gonzalo Fuentes) Le dispositif Visale, lancé en début d'année 2016, est (pour l'instant) réservé à une minorité de locataires. Voici les critères à remplir pour bénéficier de cette caution locative. Louer un appartement si vous n'êtes pas en CDI peut vite relever du chemin de croi vient souvent des garanties demandées par les propriétaires. En effet, la plupart d'entre eux exigent un certain niveau de salaire ou de sécurité de l'emploi pour accorder un bail locatif. C'est pour ce deuxième paramètre que la garantie des risques locatifs Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) Ce dispositif public a été introduit en février 2016, en remplacement de la garantie universelle des né de la Loi Duflot. Le gouvernement vient d'annoncer Visale à tous les locataires de moins de 30 ans, salariés ou non, d'ici au 30 septembre. C'est l'occasion de faire le point sur les conditions d'obtention de ce dispositif. 5 vous droit à la caution Action logement se portera garant pour vous auprès du propriétaire de l'appartement convoité et prendra, si besoin, en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des 3 premières itif Visale, lancé en début d'année 2016, est (pour l'instant) réservé à une minorité de locataires. Voici les critères à remplir pour Louer un appartement si vous n'êtes pas en CDI peut vite relever du chemin de croix... Le problème vient souvent des garanties demandées par les propriétaires. En effet, la plupart d'entre eux exigent sécurité de l'emploi pour accorder un bail locatif. C'est pour ce es risques locatifs Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) février 2016, en remplacement de la garantie universelle des né de la Loi Duflot. Le gouvernement vient d'annoncer l'élargissement de Visale à tous les locataires de moins de 30 ans, salariés ou non, d'ici au 30 septembre. C'est
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 En effet, à la différence de la GUL, Le Visa pour le Logement et l'Emploi n'est pas destiné à concerner l'intégralité des locataires. Il permet de couvrir les impayés de loyers d'une partie des salariés du secteur privé : ceux qui débutent un contrat et qui désirent s'installer dans un nouveau logement. Une garantie réservée aux salariés du privé Si vous êtes un salarié du privé, que vous avez plus de 30 ans et que vous entrez dans votre logement dans les 3 mois suivant le début de votre contrat de travail, le Visa pourra vous être accordé... A une exception, de taille, près : vous êtes en CDI et vous avez déjà passé la période d'essai. De plus, le loyer ne devra pas représenter plus de la moitié des revenus de votre ménage, c'est ce qu'on appelle le taux d'effort. Si vous avez moins de 30 ans, vous avez droit au Visa pour tout bail débuté dans les douze mois suivant le début de votre nouvelle période d'activité. Le dispositif sera étendu, le 30 septembre au plus tard, à tous les locataires de moins de 30 ans. Ainsi, les jeunes étudiants, chômeurs ou en CDI pourront en bénéficier également. Seuls les étudiants non boursiers étant toujours rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne pourront pas en bénéficier. Le taux d'effort pour les moins de 30 ans devra forcément être situé entre 30 et 50%. Vous l'avez compris, si vous avez plus de 30 ans mais que vous êtes en CDI et que votre période d'essai est passée, vous n'avez pas le droit au dispositif. Même sanction si vous êtes employé de la fonction publique ou du secteur agricole. Ce qui est encore plus surprenant, c'est que Visale exclut les chômeurs de plus de 30 ans de son spectre, même s'il est prévu que ces derniers soient intégrés au dispositif dès janvier 2017. A partir du 30 septembre (au plus tard), Conditions pour le bail et le logement en lui-même Pour être éligible au dispositif Visale, le logement loué doit respecter un certain nombre de critères. Il devra être votre résidence principale, être situé sur le territoire français, ne pas être un logement attribué sur critères sociaux et, surtout, ne pas dépasser un certain montant de loyer : 1.500 euros pour Paris, 1.300 euros pour tout le reste du pays. Le bail ne pourra pas être "conclu entre membres d'une même famille", précise le site d'Action Logement, organisme public en charge de l'application de Visale. En cas de colocation, un bail par personne devra être signé pour ouvrir droit au dispositif. Autre critère à ne pas négliger concernant le bail locatif, celui devra contenir "une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties".
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Des garanties solides pour les deux parties Si vous avez rempli tous ces critères, Action logement se portera donc garant pour vous auprès du propriétaire de l'appartement convoité et prendra, si besoin, en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des 3 premières années du bail. Cela permet donc de couvrir les bénéficiaires en cas de coup dur tout en garantissant les revenus locatifs des bailleurs privés. De plus, le dispositif est entièrement gratuit pour chacune de ces deux parties. Le bailleur devra toutefois respecter certains engagements. Il ne pourra pas réclamer qu'une autre personne, physique ou morale, se porte caution pour le locataire car le dispositif s'y substitue. De plus, s'il a déjà souscrit auprès de son assureur une garantie des risques locatifs ou une protection contre les loyers impayés, le mécanisme Visale ne peut pas s'appliquer. Source : La Tribune.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 L'immobilier neuf repart à la hausse en Europe Le 09/08/2016 Les chiffres récents de la construction de logements en Europe restent malgré tout inférieurs à leur niveau d'avant crise. (Crédits : © Francois Lenoir / Reuters) Dans les quatre coins de l'Europe, le secteur de la construction de logements se redresse depuis 2014. Cependant, et notamment dans les pays du sud, on est encore loin de retrouver les niveaux d'avant crise. Il n'y a pas qu'en France où le marché de la construction de logements neufs se porte mieux. Aux quatre coins de l'Europe, le nombre d'autorisations délivrées pour construire des logements est en forte augmentation. « Depuis deux ans, le nombre de permis de construire est reparti à la hausse dans l'Union européenne (+10 %) cumulés en 2014 et 2015 », confirme le Crédit foncier dans une étude. En France notamment, les derniers chiffres montrent que « sur un an, les permis de logements délivrés s'établissent à 405.700 unités, confirmant le maintien dans la durée de la hausse de l'activité (+8,9 % par rapport à l'année précédente) », indique le ministère du Logement. Certains marchés d'Europe du nord et de l'ouest se montrent même particulièrement dynamiques à l'image des Pays- Bas (+104 % de permis de construire accordés en deux ans), du Danemark (+92 %) de l'Irlande (+81 %) ou encore de la Suède (+51 %).
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Loin des niveaux d'avant crise Mais comme pour bon nombre d'indicateurs économiques, les chiffres des permis de construire en Europe, s'ils se redressent, restent encore bien inférieurs à leur niveau d'avant crise. Il faut dire que la crise a durement affecté le secteur de la construction. Entre 2006 et 2013, point bas historique dans de nombreux pays, le nombre de permis de construire accordés pour des logements a été réduit d'un tiers en Europe ! Evidemment, certains marchés européens ont été bien touchés que d'autres : en Europe du sud notamment, le nombre de permis de construire a été sur cette même période divisé par dix, notamment du fait de la crise immobilière en Espagne (- 96 % de permis de construire entre 2006 et 2013), où la bulle a explosé à partir de 2007. Décrochage plus tardif à l'ouest Ainsi, si l'on prend en compte les pays d'Europe du sud ( Espagne, Portugal, Italie, Grèce, Malte et Chypre), on constate certes, un (léger) redressement depuis 2014 des autorisations de construire, mais leur niveau reste encore de 90 % inférieur à celui de 2006. Et même en Europe de l'est ( les onze pays issus de l'ancien bloc soviétique) ou en Europe du Nord ( Royaume-Uni, Irlande, Danemark, Suède et Finlande), le nombre de permis de construire reste inférieur de respectivement 38 % et 31 % en moyenne à leur niveau de 2006. Seuls les pays d'Europe du centre-ouest (France, Allemagne, Autriche, Belgique, Luxembourg et Pays-Bas) ont pu redresser la barre (baisse de 10 % des permis de construire entre 2006 et 2013), grâce d'une part à un décrochage plus tardif de leurs marchés immobiliers, et d'autre part, à la moindre gravité de leurs crises immobilières respectives en comparaison à celles connues par leurs voisins européens. Redressement des prix et vigilance Cette reprise globale dans le neuf est aussi en grande partie responsable du redressement des prix de l'immobilier résidentiel (ancien + neuf) en Europe, qui ont pour leur part retrouvé globalement le niveau qui était le leur avant la crise. En effet, ces deux dernières années, l'évolution des prix fut positive dans 23 des 28 pays encore membres de l'Europe, avec évidemment des ampleurs différentes. De fortes hausses ont notamment été constatées dans des pays où les prix avaient fortement chuté comme l'Irlande, et des pays de l'est (la Hongrie, l'Estonie, la Lituanie et la Slovaquie). Mais c'est aussi le cas pour la Suède et le Royaume-Uni où les prix de l'immobilier ont augmenté alors qu'ils étaient déjà très élevés, ce qui attise une nouvelle fois les craintes d'une surchauffe de l'immobilier. Preuve que la prudence doit rester de mise, même en période de reprise. Source : La Tribune.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Airbnb : la justice allemande ouvre une brèche dans l’interdiction des locations temporaires à Berlin Le 09/08/2016 La justice allemande a admis une exception, mardi 9 août, dans l’interdiction des locations temporaires à Berlin via des plateformes comme Airbnb. Très attendue, cette décision du tribunal administratif de Berlin intervient alors que la jurisprudence reste à établir sur ce règlement local entré en vigueur le 1 er mai, qui expose chaque contrevenant à une amende de 100 000 euros. Les magistrats berlinois, qui avaient validé début juin la constitutionnalité du texte, ont cette fois été saisis par trois requérants qui résident principalement à Rostock (nord), au Danemark et en Italie, et possèdent un pied-à-terre à Berlin. Le tribunal leur a accordé une dérogation pour louer à des
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 touristes en leur absence, alors que le règlement berlinois interdit en principe toute location de son appartement via des portails spécialisés à moins de se limiter à une seule pièce. Dans ce cas précis, « les intérêts privés l’emportent sur l’intérêt public » à conserver cet espace vacant, a expliqué le tribunal, estimant qu’il ne s’agit pas d’un « détournement d’usage » combattu par la loi. Réduire la hausse des loyers La ville de Berlin, où les prix de l’immobilier ont fortement grimpé ces dernières années, estime en effet que le développement d’Airbnb et d’autres plateformes a conduit à retirer du marché locatif des logements qui sont proposés à la place aux touristes, dopant la hausse des loyers. Le texte fait appel au « sens civique » des habitants, invités à se connecter à une page Internet de la ville pour dénoncer anonymement tout appartement suspect. Mais des courriers émanant des autorités berlinoises et reçus par certains propriétaires montrent qu’elles attendent une décision fixant la jurisprudence pour commencer à sévir. Source : LeMonde.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Immobilier : à Paris les prix reprennent leur hausse effrénée Le 11/08/2016, Les prix de l'immobilier ne connaissent pas de baisse significative à Paris. (Crédits : REUTERS/Mal Langsdon). Comme souvent, à chaque fois que le marché immobilier reprend des couleurs, Paris voit ses prix augmenter rapidement. Ils pourraient retrouver un niveau très élevé en septembre, proche des points hauts de début 2012. L'immobilier parisien retrouve la forme. Dans un contexte national où la reprise s'est généralisée dans l'immobilier ancien et dans l'immobilier neuf, le marché parisien tire, comme souvent, son épingle du jeu. Selon les derniers chiffres des notaires, les volumes de ventes de logements anciens à Paris sont en hausse de 12 % de mars à mai 2016 par rapport à la même période en 2015. Et comme souvent dans la capitale, les prix ont rapidement suivi la hausse des transactions: ils grimpent de 2,3 % sur un an à 8.060 euros du mètre carré en mai. Surtout, ils devraient, selon les projections des notaires, atteindre en moyenne 8.240 euros du mètre carré en septembre (+2,8 % sur un an) ... soit un niveau qui se rapproche du point haut de début 2012 où les prix de l'immobilier à Paris avaient atteint 8.460 euros du mètre carré.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Peu de correction à Paris Au final, la correction des prix de l'immobilier à Paris n'aura donc été que très légère entre début 2012 et la fin 2014, le point bas atteint ayant été légèrement inférieur à 8.000 euros du mètre carré. Les prix avaient pourtant été multipliés par près de 2,5 lors des quinze années précédentes. De quoi, en théorie, provoquer un effet de correction significatif. Mais il n'en a rien été et l'achat immobilier dans la capitale reste clairement inabordable pour tout un pan de la population française. Dès qu'un sursaut apparaît sur le marché de l'immobilier français, Paris reste aux premières loges pour bénéficier de ce rebond malgré des prix plus élevés qu'ailleurs en France par rapport aux revenus. L'écart entre une demande quasiment infinie et une offre désormais limitée - Paris est la grande ville occidentale la plus dense au monde - ne cesse en effet d'alimenter le phénomène de hausse des prix lorsque le marché rebondit. Paris, un marché à part Ainsi, les investisseurs immobiliers voit «toujours dans la pierre parisienne un investissement rassurant et de long terme », indiquait récemment à l'AFP Serge Bussat, un agent immobilier Guy Hoquet à Paris. Et même concernant l'investissement locatif, « il s'agit d'un marché tendu et dynamique, marqué par une forte demande et un manque d'offre, qui assure aux investisseurs de louer leur bien », ajoute-il. Autre preuve que le marché parisien occupe une position à part : en Île-de-France, le nombre de transactions immobilières a également rebondi (+13 % dans l'ancien), mais le marché étant globalement moins tendu, la hausse des prix n'a pas suivi. En effet, les prix des logements anciens affichent une petite augmentation de 0,9 % en Île-de-France (+1,1 % pour les appartements et +0,5 % pour les maisons), fortement influencée par Paris, dont le parc de logements représente à lui seul près d'un quart du parc francilien. Hausses modérées en petite couronne Les hausses de prix s'avèrent en fait beaucoup plus modérées dans les Hauts-de-Seine (+0,8 %) et dans le Val-de-Marne (+0,5 %). En Grande Couronne, les prix des appartements sont même encore orientés à la baisse (-0,7 % en un an). Et si « les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires franciliens confirment une tendance davantage orientée à la hausse durant l'été 2016, ce qui est d'ailleurs assez habituel à cette période de l'année, la variation annuelle des prix resterait encore assez limitée en septembre 2016, avec une hausse annuelle attendue de 1,4 % pour les appartements en Île-de-France », expliquent les notaires.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Une hausse toujours tirée par la capitale, dont on ne voit pas très bien, sauf cataclysme financier, comment les prix des logements pourraient connaître une baisse significative à terme. Source : LaTribune.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Reconversion professionnelle : leurs premiers pas dans la restauration 12/08/2016 Paris (75) - Ils ont tiré un trait sur leur vie d'avant pour se lancer dans la cuisine. Ils racontent leurs premiers coups de feu, leurs doutes, leurs réussites. © DR Avant de créer César & Paul, Nadège Fadel était chef de projet dans une filiale d'IBM. "J'avais envie de changer de vie." Après trente années passées dans l'informatique, Xavier Cazes s'est orienté vers la cuisine. "Je me suis toujours intéressé à la nourriture, au local, au fait maison", confie-t-il. Encouragé par ses proches, son premier réflexe a été de se former. Même scénario pour Nadège Fadel, qui a ouvert "une cantine du midi" à Paris, baptisée César & Paul. Après "une
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 première vie" dans le secteur de la santé, puis "une deuxième" en tant que chef de projet dans une filiale d'IBM, elle ne voulait pas "arriver dans un restaurant sans quelques bases". Si Xavier Cazes a choisi la formule du CAP cuisine en cinq mois à Ferrandi, Nadège Fadel, elle, a opté pour le MBA cuisine et entrepreneuriat de l'ESG Executive Education, proposé en partenariat avec L'Atelier des chefs. Deux profils, deux parcours, mais la même pression, le même stress lors des premiers coups de feu. Dans le bar à tapas qui porte son nom, situé à deux pas des Abbesses à Paris (XVIIIe), Xavier Cazes a assuré seul, pendant six mois, la cuisine et le service, ce qui lui a valu une tendinite et des nuits très courtes. Quant à Nadège Fadel, elle a perdu 4 kilos la première semaine d'ouverture. "À l'ouverture, j'ai recruté trop de personnel" "Même après avoir fait six mois d'extras chez Livio, à Neuilly, puis être resté deux ans dans les cuisines du ministère de la Santé, quand j'ai créé mon restaurant à Puteaux, j'étais très angoissé. J'avais peur de ne pas être à la hauteur", raconte Raoul Coly. Ancien salarié dans le secteur des assurances, il a passé son CAP de cuisine en accéléré à Ferrandi et ouvert O Petit Club Africain en 2013. Aujourd'hui, cette table sénégalaise est passée de 25 à 75 couverts. Un succès que Raoul Coly explique, entre autres, par un bon emplacement et une masse salariale limitée. "Au départ, j'étais seul en cuisine et une personne assurait le service. Ce n'est que lorsque j'ai triplé ma superficie que l'équipe est passée à cinq personnes." "Ma principale erreur au moment de l'ouverture a été d'avoir recruté trop de personnel", reconnaît Xavier Cazes. Depuis, il a ajusté le tir : il n'ouvre plus que le soir, a confié ses fourneaux à une personne reconvertie comme lui, et il assure le service. Même partage des tâches chez César & Paul : "Je suis seule en cuisine et mon mari aide au service", détaille Nadège Fadel. "On fait déjà plusieurs métiers en un, être DRH en plus, c'est compliqué", ajoute Xavier Cazes. "On a trouvé notre local sur Le Bon Coin" "Une fois la formation terminée, nous proposons un accompagnement, car les personnes en reconversion appréhendent souvent la mise en pratique de ce qu'elles ont appris", souligne Pierre Chevallier, responsable de MBA à l'ESG et directeur général du cabinet conseil F.A.C.T. Le suivi et les conseils sont l'occasion d'aborder la problématique du business plan et de la recherche d'un emplacement bien situé. "On a trouvé notre local sur Le Bon Coin", raconte Nadège Fadel. Pas convaincue par les propositions des agents immobiliers, elle a trouvé sur internet un local de 38 m2 rue Bénard (XIVe), avec terrasse et vue sur une place arborée. "L'endroit où s'implanter est primordial", confirme Muriel Bacher, camarade de promo de Nadège Fadel à l'ESG. Actuellement en
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 CDI dans la crêperie en face de César & Paul, cette ancienne pro de la communication pour de grands groupes industriels ouvrira en octobre une crêperie "dans le centre historique de Caen". "J'ai abandonné un bon job et un salaire" "Il faut être passionné, sinon on ne tient pas le choc. Dans ma promo à Ferrandi, nous étions une vingtaine : la moitié est retournée à sa vie professionnelle d'avant." C'est Raphael Rego qui le dit. Brésilien, il a renoncé, au milieu des années 2000, à une carrière dans le marketing pour lui préférer la cuisine. Il quitte son pays natal pour rejoindre un Relais & Châteaux à Sydney. En 2008, il pose ses valises à Paris, intègre L'Atelier de Joël Robuchon, où il se hisse au poste de chef de partie. Autodidacte, il veut un diplôme. Il s'inscrit à Ferrandi - qu'il finance avec des extras - et passe son CAP de cuisine. "Comme les autres élèves qui venaient du marketing ou de la finance, j'avais tout abandonné : un bon job et un salaire." Une fois diplômé et après dix-huit mois chez Taillevent, il ouvre Oka ('ma maison') en 2014, devenu Maloka ('votre maison'), dans le IXe arrondissement de Paris : un restaurant de 35 m2 et dix-huit couverts. Aujourd'hui, il s'apprête à ouvrir une deuxième adresse "plus grande", rue Berthollet (Ve), toujours dédiée à la cuisine brésilienne, qui sera (re)baptisée… Oka. Pour lui, "l'essai est transformé". Source : L’Hôtellerie Restauration
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Indice Insee : les prix continuent d'augmenter en juillet dans les CHR Le 11/08/2016 En juillet, l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'Insee a baissé de 0,4 % sur un mois, après une hausse de 0,1 % en juin. Corrigé des variations saisonnières, il est stable, après une hausse de 0,1 % en juin. Sur un an, il augmente de 0,2 %, comme le mois précédent. Dans les restaurants et hôtels, les prix sont en hausse de + 2,4 % sur un mois (+ 0,9 % sur un an). Pour les services de restauration, l'augmentation sur un mois est faible (+ 0,1 %), et un peu plus marquée sur un an (+ 1,6 %). Comme chaque année, les prix des services d'hébergement augmentent au moment des vacances d'été (+ 10,3 % sur un mois). En revanche, ils sont en diminution sur un an (- 0,2 %). Source : Hôtellerie Restauration
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Comment augmenter ou diminuer le montant du loyer d’un bail commercial ? Le 8/07/2016 Un bref rappel historique : jusqu’au début du 20ème, le commerçant est à la fois propriétaire de son fonds de commerce et propriétaire de l’immeuble. Cependant petit à petit, une dissociation est effectuée et des baux sont mis en place. La législation commune étant insuffisante pour protéger le fonds de commerce, une législation spécifique appelée « propriété commerciale » jusqu’à l’abrogation du décret du 30 septembre 1953 est adoptée. Au moment de la conclusion du bail, le prix est fixé, très souvent à la valeur locative, librement par les parties et accepté par elles à condition qu’il soit réel et sérieux, mais les baux soumis au statut des baux commerciaux étant conclus généralement pour une longue durée (au moins 9 ans), des mécanismes de révision à la fois conventionnels (indexation à la hausse et à la baisse, clause recette, fixation à la valeur locative…) et légaux (révision triennale) sont prévus afin de permettre d’adapter ce prix en cas de variation trop importante. Enfin, tout récemment en 2014, le législateur est encore intervenu pour « plafonner le déplafonnement » à l’occasion d’une révision triennale du loyer ou lors du renouvellement du bail commercial. La révision légale du prix du loyer commercial (art L 145-38 du Code de commerce) En cours de bail et à chaque échéance triennale du bail, Il existe tout d’abord un mécanisme légal de révision du loyer commercial prévu par l’article L145-38 du Code de commerce qui dispose que la première demande de révision du loyer peut intervenir trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire. La loi Pinel de 2014 a permis d’alléger le formalisme rigoureux qui existait en la matière en admettant à côté de l’exploit d’huissier, la possibilité de faire cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception. De même, ce principe est d’ordre public comme l’a notamment affirmée la Cour de cassation dans un arrêt en date du 18 juin 2013 (n°12-20.241). Cette révision triennale est de plus très importante car la demande peut émaner à la fois du bailleur et du preneur. Les deux parties ont donc la possibilité d’obtenir une révision du prix sur ce fondement légal. L’article L145-33 prévoit, par principe, que le loyer révisé doit être égal à la valeur locative. Cependant, l’article L145-38 du Code de commerce, prévoit un plafond par dérogation à l’article L145-
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 33 du Code de commerce : le loyer révisé ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Pendant très longtemps, à côté de cet indice, celui du coût de la construction était souvent retenu, cependant, la loi Pinel du 18 juin 2014 a fait disparaitre la prise en compte de ce dernier, bien qu’il existe encore des exceptions permettant de le faire appliquer. Le loyer sera alors fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le loyer résultant de l’application de l’indice. De plus, la procédure de révision triennale est applicable à tous les baux soumis au statut des baux commerciaux et ce même s’ils contiennent une clause d’échelle mobile comme l’a affirmé la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 22 févier 1960. Cependant, il est possible qu’il y ait un déplafonnement et que le loyer soit fixé au-delà de son montant par le jeu de l’indice. En effet, s’il y a une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant elle-même entrainée une variation de plus de 10% de la valeur locative du local, le plafond est alors écarté. Lorsque le loyer est déplafonné on en revient à la valeur locative. Une autre condition est que le local doit être affecté par la modification des facteurs locaux de commercialité : elle doit présenter un intérêt pour le commerce considéré. Ce point étant à l’appréciation des juges, un rapport d’expert argumenté et illustré est indispensable au soutien des demandes faites dans ce sens. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’augmentation est désormais progressive pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Quelques exemples de facteurs de commercialité pouvant justifier une baisse du prix du loyer commercial : • Bureaux vacants à proximité du local ; • Baisse significative du nombre d’habitants ou de salariés exerçants aux alentours ; • Baisse du trafic des transports publics ; • Fermeture des commerces avoisinants ; Quelques exemples de facteurs locaux de commercialité pouvant justifier une augmentation du prix du loyer commercial : • Augmentation de la clientèle du commerce par construction d’immeuble avoisinant ; • Rénovation du quartier ;
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 • Création d’un nouvel arrêt d’autobus ; • Création d’un quartier piéton ; La révision du prix du loyer par une clause contractuelle (à la hausse comme à la baisse) Le bail commercial étant une convention, si les parties sont d’accord, il est possible de modifier le prix en cours d’exécution du bail. Cependant, il est aussi possible d’inclure une clause dans le contrat au moment de la conclusion du bail pour faciliter les débats futurs. • La clause d’échelle mobile : La clause d’échelle mobile appelée couramment clause d’indexation est une clause insérée dans un contrat qui prévoit que le loyer va évoluer automatiquement à la hausse ou à la baisse en fonction de l’augmentation ou de la diminution d’un indice déterminé. L’article 145-39 vient encadrer cette pratique et prévoit que la révision peut être demandée chaque fois que le prix du loyer d’origine ou antérieur se trouve augmenté ou diminué d’un quart (25%) par rapport au prix antérieurement fixé. Cette solution aussi confirmée par la Cour de cassation qui par exemple, dans un arrêt en date du 9 juillet 2014 (2014-016168) est venue affirmer que « par dérogation à l’article L. 145-38 du code de commerce, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Trois conditions doivent être réunies donc : une clause d’indexation, une variation de plus de 25% du loyer en application de cette clause et une valeur locative en baisse (appréciée sur le rapport d’un expert en la matière guidé par un avocat) ! Votre demande devra être faite par exploit d’huissier en indiquant la valeur de loyer réclamé. Cette clause d’échelle mobile est valable dans les conditions de droit commun, cependant, depuis la loi Pinel de 2014, la variation ne peut dorénavant pas conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Deux conditions sont à respecter pour sa validité : la stipulation d’un indice valable (différent selon la nature des locaux) et la périodicité annuelle. De plus, lorsqu’une clause d’échelle mobile est prévue uniquement lorsqu’une augmentation de loyer est nécessaire ou à la hausse, le preneur peut contester cette clause d’indexation.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 • La clause recette : Cette clause a pour objectif de faire varier le loyer du bail commercial en fonction du chiffre d’affaires dégagé par l’activité. Cette clause est très souvent insérée dans les baux commerciaux se situant dans des centres commerciaux, et permet au locataire, en principe, de démarrer son activité avec un loyer assez faible, mais qui assure au bailleur une augmentation du loyer en cas de croissance de l’activité. Les règles de révisions du prix en application de cette clause des parties au bail sont généralement communes pour le bailleur et le preneur puisqu’elles permettent à la fois la diminution et l’augmentation du prix du loyer. Cependant, certaines règles sont spécifiques à chaque cocontractant. • Mécanisme permettant au bailleur d’augmenter le prix du bail commercial En dehors des règles précédemment étudiées certains mécanismes permettent au bailleur de procéder à une augmentation du loyer. Cela concerne notamment la déspécialisation du bail. Celle-ci peut être totale ou partielle. Par déspécialisation partielle, il faut entendre la faculté pour le locataire d’étendre son activité à des activités connexes ou complémentaires comme le prévoit l’article L145-47 du Code de commerce. Cette déspécialisation est d’ordre public. Cependant, lors de la révision triennale, le bailleur peut tenir compte de cette activité connexe pour fixer un nouveau loyer. La déspécialisation totale quant à elle consiste à un changement d’activité ou à l’adjonction à l’activité principale d’une activité différente, dès lors, si le bailleur accepte cette déspécialisation, il peut en contrepartie augmenter le loyer et ce sans limitation par un montant plafond. De même, si la surface des locaux a augmenté dans des proportions notables le propriétaire peut augmenter le loyer dans les mêmes conditions que vues précédemment. Enfin, si le propriétaire effectue des travaux qui améliorent le bien, il peut demander au preneur une augmentation du prix à condition, que cette amélioration soit notable. • Mécanisme permettant au locataire de diminuer le prix du bail commercial La Cour de cassation dans un arrêt en date du 5 novembre 2014 a rappelé que le locataire peut obtenir une baisse du loyer, si le loyer est plafonné, lorsque celui-ci est supérieur à la valeur locative des locaux occupés après la révision suivant l’indice contractuel. De plus, si cela est autorisé dans le contrat de bail, le locataire peut trouver des sous-locataires peut pour réduire le cout du loyer, ce qui est la meilleure solution lorsque le propriétaire est inflexible, étant précisé qu’il faut veiller à la validité de la sous location et au prix du sous loyer demandé afin de ne pas s’exposer à des contremesures du bailleur qui annihileraient tout effet à la sous location du local.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Vous l’aurez compris les moyens de faire baisser ou augmenter le loyer d’un bail commercial sont nombreux et ceux cités ci avant ne sont pas exhaustifs. Cependant toute action dans un sens ou dans l’autre, que l’on soit locataire ou bailleur, doit être bien réfléchie et ne peut se passer de professionnels en la matière (cabinet d’avocat, expert immobilier…). Source : www.village-justice.com
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Le lexique juridique de l’agent commercial. Le 14/07/2016 Agent Commercial : Est agent commercial celui qui exerce une activité répondant à la définition légale : « Article L 134-1 du Code de commerce : L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. » Mandataire, l’agent représente son commettant commerçant, industriel, producteur ou agent commercial lui-même. Indépendant, il se différencie en cela du salarié de droit commun ou VRP, subordonnés à leur employeur. La permanence de sa mission le distingue du courtier qui intervient ponctuellement. La mission de négocier au nom et pour le compte du mandant des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services caractérise le mandat d’agent commercial. Commissions : « Article L 134-5, 1er alinéa, du Code de commerce : Tout élément de la rémunération variant avec le nombre ou la valeur des affaires constitue une commission au sens du présent chapitre. Les articles L. 134-6 à L. 134-9 s’appliquent lorsque l’agent est rémunéré en tout ou partie à la commission ainsi définie. Dans le silence du contrat, l’agent commercial a droit à une rémunération conforme aux usages pratiqués, dans le secteur d’activité couvert par son mandat, là où il exerce son activité. En l’absence d’usages, l’agent commercial a droit à une rémunération raisonnable qui tient compte de tous les éléments qui ont trait à l’opération. » L’agent commercial à la vente est le plus fréquemment rémunéré sous forme d’un pourcentage appliqué sur le chiffre d’affaires traité pour le compte du mandant : c’est la commission. ...). Rien n’interdit toutefois de prévoir une rémunération en tout ou partie fixe. Pour éviter les difficultés, il est souhaitable que le contrat définisse le ou les taux applicables, l’assiette commissionnable, la périodicité de la facturation, le délai de règlement.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 L’agent a droit à la commission : • sur les affaires obtenues pendant le contrat : « Article L 134-6 du Code de commerce : Pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre. Lorsqu’il est chargé d’un secteur géographique ou d’un groupe de personnes déterminé, l’agent commercial a également droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat d’agence avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe. » • et sur celles conclues dans un délai raisonnable après la cessation du contrat si elles sont principalement dues à son activité au cours du contrat. « Article L 134-7 du Code de commerce : Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence. » L’agent a le droit d’exiger de son mandant la communication des extraits comptables lui permettant d’établir ou vérifier son droit à commissions. « Article R 134-3 du Code de commerce : Le mandant remet à l’agent commercial un relevé des commissions dues, au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre au cours duquel elles sont acquises. Ce relevé mentionne tous les éléments sur la base desquels le montant des commissions a été calculé. L’agent commercial a le droit d’exiger de son mandant qu’il lui fournisse toutes les informations, en particulier un extrait des documents comptables nécessaires pour vérifier le montant des commissions qui lui sont dues. »
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 En cas d’impayé, l’agent doit réagir rapidement. Contrat : Un contrat écrit n’est pas obligatoire. Le mandat d’agent commercial peut être purement verbal. Cependant, l’écrit est particulièrement utile et la loi donne à chaque partie le droit d’obtenir de l’autre, en cours de mandat, un écrit signé mentionnant le contenu de leurs accords. « Article L 134-2 du Code de commerce : Chaque partie a le droit, sur sa demande, d’obtenir de l’autre partie un écrit signé mentionnant le contenu du contrat d’agence, y compris celui de ses avenants. » Un contrat écrit permet de définir de façon précise le périmètre de la mission confiée à l’agent et sécuriser ainsi les droits et les obligations de chaque partie (qualification juridique du contrat, identification précise des parties, mission de négociation, produits confiés, territoire géographique couvert, clientèle démarchée, bénéfice d’exclusivité, modalités de rémunération, durée et préavis ...). Il est pertinent de disposer d’un projet de contrat bien rédigé et adapté à votre activité que vous pourrez soumettre aux mandants avec lesquels vous envisagez de travailler. Disposer d’un contrat écrit devient indispensable si l’agent projette de céder son mandat à un successeur, car l’agent cessionnaire voudra s’assurer de l’objet du mandat qu’il envisage d’acquérir. Exclusivité : L’exclusivité nécessite d’être stipulée au contrat. Si elle est prévue au bénéfice de l’agent, elle lui garantit qu’il sera le seul représentant des produits et services du mandant dans le territoire confié. C’est une sécurité pour l’agent mais aussi un facteur de sa motivation en faveur du mandant. L’absence d’exclusivité l’expose en revanche à la concurrence des autres commerciaux du mandant ce qui peut être mal perçu par les clients désireux d’un interlocuteur unique. Si elle est stipulée au bénéfice du mandant, elle interdit à l’agent d’avoir quelqu’autre commettant que ce soit. C’est un facteur de déséquilibre pour l’agent contraire à son indépendance, qui prive également le mandant de la synergie qu’un agent ayant plusieurs représentations peut lui apporter.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Faute grave : La faute grave est définie par la Cour de cassation comme celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun caractéristique du mandat d’agent commercial, rendant impossible le maintien des relations entre les parties. Il appartient aux seules juridictions d’apprécier l’existence d’une faute grave, de sorte que les clauses contractuelles prétendant qualifier à l’avance certains comportements comme constitutifs de faute grave sont réputées non écrites. C’est au mandant qu’il incombe d’apporter la preuve d’une faute grave de l’agent. La preuve d’une faute grave prive l’agent de l’indemnité de cessation de contrat, prévue en droit français à l’article L 134-12 du Code de commerce. Indemnité de cessation de contrat : « Article L 134-12 du Code de commerce : En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits. Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent. » En cas de cessation de ses relations avec le mandant (qu’il s’agisse de la résiliation d’un contrat à durée indéterminée ou du terme d’un contrat à durée déterminée), l’agent a droit, sauf faute grave de sa part, à une indemnité compensatrice du préjudice patrimonial subi par lui du fait de la perte du mandat. Ce droit, prévu par l’article L 134-12 du Code de commerce en droit français, est d’ordre public, ce qui signifie que le contrat ne peut y déroger. Les clauses contractuelles prétendant supprimer le droit à indemnité, en limiter le montant ou en encadrer le calcul, sont donc réputées non écrites. Il n’y a pas de distinction à faire pour le calcul de l’indemnité entre clientèle créée et clientèle préexistante, ni entre les rémunérations de différentes natures. Les usages professionnels et la jurisprudence appliquant le droit français apprécient le plus fréquemment le montant de l’indemnité à la valeur de deux années de commissions brutes hors taxe,
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 sur base de l’ensemble des rémunérations perçues au cours des deux dernières années d’exercice du mandat ou de la moyenne des trois dernières années. International : C’est souvent à l’égard des mandants désireux d’implanter leurs produits et services dans des marchés étrangers que les agents commerciaux font le mieux reconnaître leur compétence et trouvent les carrières les plus fructueuses. L’exercice international de l’activité d’agent commercial suppose une bonne connaissance des langues et cultures de vos interlocuteurs. Sur le plan juridique, il pose la question spécifique du droit applicable au contrat et de la juridiction compétente en cas de conflit. Dans l’Union européenne, une directive du 18 décembre 1986 a permis, sous réserve des différences résultant des options laissées aux États membres pour la transposition de cette directive dans leur droit national, de constituer un socle harmonisé de protection des agents exerçant dans l’Union. La nécessité d’un contrat bien adapté se fait particulièrement ressentir dans les relations internationales. Mandat, Mandataire, Mandant : Le contrat d’agent commercial confère à l’agent une mission de représentation des produits et services qui lui sont confiés. Le contrat est donc un mandat, ce qui fait que l’activité de l’agent est de nature civile. L’agent est le mandataire. Le commettant qui lui confère cette mission est le mandant. Négocier : La mission de négocier est le cœur de l’activité de l’agent commercial. « Article L 134-1, 1er alinéa, du Code de commerce : L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale. »
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 C’est le travail de démarchage, de discussion et de conviction que l’agent déploie en tentant que l’offre du mandant rencontre une acceptation du client (sous la forme d’une commande pour l’agent à la vente). Ce terme peut opportunément figurer dans le contrat d’agent commercial et dans les échanges entre agent et mandant au cours du contrat. Non-concurrence : • En cours de contrat : Le caractère de mandat d’intérêt commun du contrat d’agent commercial postule la non-concurrence pendant l’exécution du contrat, sauf accord du mandant. « Article L 134-3 du Code de commerce : L’agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d’une entreprise concurrente de celle de l’un de ses mandants sans accord de ce dernier. » La représentation par un agent d’une entreprise concurrente, sans l’accord du mandant, est susceptible de constituer une faute grave pouvant conduire à la rupture du mandat sans indemnité. Il est recommandé d’indiquer au contrat d’agence les représentations déjà exercées par l’agent et d’informer vos mandants lorsque vous envisagez une nouvelle représentation. • Après la fin du contrat : Si le contrat d’agence ne contient pas de clause de non-concurrence post-contractuelle, l’agent est libre, après la fin de son mandat, d’accepter la représentation d’un concurrent de son précédent mandant (à condition que cette concurrence soit loyale). Si, en revanche, le contrat contient une clause de non-concurrence post-contractuelle, elle doit, pour être valable, répondre aux conditions posées par l’article L 134-14 du Code de commerce : « Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat. »
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 A la différence des salariés, la clause de non-concurrence post-contractuelle appliquée à un agent commercial n’a pas à être rémunérée pour être valable. Cette clause peut être particulièrement handicapante pour l’agent qui serait contraint, pendant une période souvent longue, de réorienter son activité vers des produits ou un secteur géographique dont il n’est pas familier. Ordre public : Conformément à l’article L 134-16 du Code de commerce, nombre des articles qui forment le statut légal des agents commerciaux sont d’ordre public, c’est-à-dire que, dans leurs accords, le mandant et l’agent ne peuvent déroger à ces règles impératives. Sont ainsi réputées non écrites, et par conséquent inapplicables, les clauses contraires : • au droit de chaque partie « d’obtenir de l’autre partie un écrit signé mentionnant le contenant du contrat d’agence, y compris celui de ses avenants » (article L 134-2), • au caractère d’« intérêt commun » du mandat d’agent commercial, à l’obligation des parties « de loyauté » et au « devoir réciproque d’information », à l’obligation de l’agent d’« exécuter son mandat en bon professionnel » et au devoir du mandant de « mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat » (articles L 134-4 et R 134-1 et -2), • à la durée minimale du préavis « d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l’absence de convention contraire, la fin du préavis coïncide avec la fin d’un mois civil » (article L 134-11, 3ème alinéa), • à l’interdiction d’exclure contractuellement l’application du statut des agents commerciaux, sauf si « l’activité d’agent commercial est exercée en exécution d’un contrat écrit passé entre les parties à titre principal pour un autre objet » (article L 134-15), ou qui dérogent au détriment de l’agent : • à son droit à commission « au plus tard lorsque le tiers [le client] a exécuté sa part de l’opération ou devrait l’avoir exécutée si le mandant avait exécuté sa propre part. Elle est payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle est acquise » (article L 134-9, 2ème alinéa, voir également article L 134-10, 1er alinéa), • au droit de l’agent et de ses ayants droit à l’indemnité de cessation de contrat prévue par les articles L 134-12 et L 134-13 ainsi qu’à son droit de céder son mandat à un successeur.
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 « Article L 134-12 du Code de commerce : En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits. Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent. » « Article L 134-13 du Code de commerce : La réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants : 1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ; 2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ; 3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence. » • à la durée maximale de deux années de la clause de non-concurrence post-contractuelle (voir ci-dessus l’article L 134-14), • au droit de l’agent commercial « d’exiger de son mandant qu’il lui fournisse toutes les informations, en particulier un extrait des documents comptables nécessaires pour vérifier le montant des commissions qui lui sont dues » (article R 134-3). Patrimonialité : Le mandat d’agent commercial est pour l’agent un élément d’actif incorporel de son entreprise. C’est une valeur patrimoniale. La loi exprime bien ce caractère patrimonial du contrat d’agent commercial : L’article L. 134-12, dernier alinéa, du Code de commerce prévoit que lorsque le contrat prend fin par le décès de l’agent commercial personne physique, le droit à indemnité se transfert à ses héritiers comme tout élément d’actif successoral : « Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent. »
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 L’article L. 134-13, 3°, du même Code dispose que l’agent commercial peut céder son contrat à un successeur : « Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence. » Ces deux articles sont d’ordre public et il ne peut donc y être dérogé par contrat. La Cour de cassation a jugé également, notamment dans un arrêt de la chambre commerciale du 23 juin 1998 (Rossignol / Debono), que l’agent commercial est « titulaire d’un droit ayant une valeur patrimoniale et, par suite, susceptible de cession ». C’est ce caractère patrimonial du mandat d’agent commercial qui fonde le droit pour l’agent commercial à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi en cas de cessation de ses relations avec le mandant. Préavis : L’article L. 134-11, alinéa 2, du Code de commerce prévoit que : « Lorsque le contrat d’agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis... » Le 3ème alinéa de ce même article fixe la durée minimale du préavis en fonction de la durée des relations : « La durée du préavis est d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes... » Le contrat peut stipuler une durée de préavis plus longue à condition que le délai de préavis que doit respecter le mandant ne soit pas inférieure à celle que doit respecter l’agent. Sauf stipulation contractuelle contraire, la durée du préavis coïncide avec la fin d’un mois civil. Le droit à préavis disparaît en cas de faute grave ou de force majeure. Registre spécial des agents commerciaux (RSAC) : Tout agent commercial personne physique ou société d’agence commerciale a l’obligation de s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux tenu par le greffe du tribunal de commerce de son domicile professionnel (ou greffe du tribunal d’instance dans les départements du Haut-Rhin, Bas- Rhin et de Moselle). Depuis un décret du 2 novembre 2010, l’inscription n’a plus à être renouvelée tous les cinq ans. Cette obligation est en principe assortie de sanctions pénales, non appliquées en pratique. L’absence d’inscription est en revanche sans conséquence dans les relations entre agent et
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 mandant, et notamment n’empêche pas l’existence du mandat d’agent commercial et l’application du statut légal. L’inscription au registre spécial revêt de nombreux intérêts. Elle conforte la qualité d’agent commercial. Elle permet de satisfaire aux formalités relatives au conjoint qui collabore effectivement à l’activité professionnelle de l’agent car il faut en faire la déclaration au registre spécial. Par ailleurs, les mesures de protection du patrimoine, comme la déclaration d’insaisissabilité des biens fonciers bâtis ou non de l’agent personne physique ou le choix du statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée doivent faire l’objet d’une publication au registre spécial. Y être inscrit est donc une condition pour bénéficier de ces mesures de protection. Sous agent commercial : Le terme de sous-agent commercial ne figure pas dans la loi. Ce vocable n’est qu’une facilité de langage pour exprimer la situation dans laquelle un agent ayant reçu mandat confie une partie de sa mission à un autre agent qu’il se substitue. L’article L. 134-1 du Code de commerce parle de « l’agent commercial » agissant « pour d’autres agents commerciaux ». Ceci montre bien que le sous-agent est un agent commercial à part entière sans aucune différence de statut. Le sous-agent commercial a donc, à l’égard de l’agent commercial qui le mandate, les mêmes droits et obligations que tout agent commercial à l’égard de son mandant. Le sous-agent est missionné par l’agent ; l’agent est, lui, missionné par le mandant. Chacun ne doit donc connaître que son partenaire et par conséquent le sous-agent et le mandant ne doivent pas établir entre eux de liens opérationnels directs. Ce serait une faute de la part du mandant ou du sous-agent de vouloir créer entre eux un lien écartant l’agent commercial. Cependant, en cas de conflit, il est possible au mandant d’agir à la fois contre son agent commercial mais également directement contre le sous-agent commercial lorsqu’une affaire n’a pas été traitée conformément aux directives du mandant. Réciproquement, le sous-agent peut actionner directement le mandant par exemple lorsque, sans faute grave de l’agent commercial, il a mis fin au contrat de l’agent entraînant la cessation de la sous- agence. Textes légaux : Le droit français de l’agence commerciale est contenu dans le Code de commerce aux articles : L. 134-1 à L. 134-17 - R. 134-1 à R. 134-17 - A. 134-1 à A. 134-5
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 Transmission du contrat d’agent commercial : En raison du caractère patrimonial du mandat d’agent commercial, l’article L. 134-13, 3°, du Code de commerce prévoit que l’agent peut céder son contrat à un successeur : « Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence. » Ce droit de transmission du mandat est d’ordre public, c’est-à-dire que les clauses contractuelles dites d’intuitu personae prétendant interdire la cession du mandat par l’agent à un successeur sont réputées non écrites. La cession du mandat exige le respect d’un certain nombre d’étapes : • la rédaction d’une convention de cession de mandat sous condition suspensive de l’agrément du mandant, • ensuite la présentation du successeur pressenti au mandant, • puis l’obtention de l’agrément du mandant qui ne peut être refusé que pour des raisons professionnelles objectives. Le refus par le mandant sans motif légitime est constitutif d’une rupture de mandat par le mandant donnant lieu à indemnisation pour l’agent. Le contrat d’agent commercial ne peut être modifié à l’occasion de la cession. C’est l’ensemble des droits et obligations résultant du contrat qui doivent être transmis à l’identique. Usages Professionnels : Ils ont été longtemps, avec l’appui de la jurisprudence, la seule source du droit spécial des agents commerciaux. Ils ont été consacrés dans la législation française par l’arrêté du 5 novembre 1946 annulé en 1948, puis par le décret du 23 décembre 1958, et ont inspiré une part importante de la Directive européenne du 18 décembre 1986 transposée en droit français par la loi du 25 juin 1991, désormais codifiée aux articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce. Ils fondent encore aujourd’hui la coutume jurisprudentielle appréciant l’indemnité de cessation de contrat à la valeur de deux années de commissions. Source : www.village-justice.com
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Les incidences de la réforme du droit des contrats sur le statut des baux commerciaux. Le 29/07/2016 Si l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ne vise pas directement les baux commerciaux, certains de ses apports nous amènent à s’intéresser à son incidence sur ces derniers. Rappelons, à titre liminaire, les dispositions de l’article 1105 nouveau du Code civil, lequel énonce que les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales. Celles- ci s’appliquent sous réserve des règles particulières propres à certains contrats, et établies dans les dispositions relatives à chacun d’eux. Dans le cadre de cette étude, nous nous intéresserons principalement à deux articles : 1171, relatif aux déséquilibres significatifs (1), et 1195, qui concerne l’imprévision contractuelle (2). 1. Les déséquilibres significatifs L’article 1171 nouveau du Code civil dispose que « dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. » Cet article introduit au sein du régime du droit commun des contrats, la sanction des clauses abusives, laquelle n’était alors prévue que par le droit de la consommation. L’adoption des dispositions en matière de clauses abusives a été houleuse et de nombreuses voix se sont élevées contre celles-ci lors des travaux parlementaires. Les praticiens y voyaient à juste titre un risque d’insécurité juridique. À la suite de nombreux débats, l’article en question a été reformulé de sorte à cantonner la sanction de ces clauses aux seuls contrats d’adhésion. Opposé au contrat de gré à gré, le contrat d’adhésion visé à l’article 1110 nouveau Code civil est « celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties ».
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 Se pose alors légitimement la question de savoir si le contrat de bail commercial peut être qualifié de contrat d’adhésion. En effet, il est fréquent que les contrats de baux commerciaux soient pré-rédigés et ne requièrent plus qu’une validation puis une signature du preneur ; la chose s’observe notamment en matière de baux se trouvant au sein de centres commerciaux. De même, il est loisible de penser que les conditions générales de baux n’ayant jamais été négociées peuvent conduire à la qualification de contrat d’adhésion. Le cas échéant, les clauses portant un déséquilibre significatif seraient alors réputées non écrites. Cette problématique trouvera de réponse dans la pratique, et elle devrait alimenter les prochains contentieux jurisprudentiels en matière de baux commerciaux. 2. L’imprévision contractuelle Une autre disposition mérite notre attention, il s’agit de l’article 1195 nouveau de la réforme, relatif à l’imprévision contractuelle. Que nous dit cet article ? « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. » L’imprévision est donc vue par le législateur comme « un changement de circonstances imprévisible ». Les conditions de la révision sont posées, il faut 1°) un changement de circonstances imprévisibles, 2°) lesquelles doivent rendre l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour la partie, 3°) et cette dernière ne doit pas avoir accepté d’en assumer le risque. Dans ces conditions, la renégociation peut être demandée au cocontractant tout en veillant à poursuivre l’exécution de ses prestations durant ladite renégociation. En cas d’échec, poursuit l’alinéa 2, la rupture du contrat peut être demandée judiciairement. L’imprévisibilité du changement de condition peut déséquilibrer les obligations réciproques et apporter une forme d’insécurité juridique. L’imprévision contractuelle quant à elle agit comme un garde-fou pour le preneur, afin de pouvoir se sortir d’une évolution imprévisible des circonstances économiques du contrat.
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 Oui, mais son application fait débat. Aussi, l’outil posé par l’article 1195 suffira-t-il, par exemple, à s’opposer à une hausse de l’indice qui ne remplirait pas les conditions posées par l’article L. 145-39 du Code de commerce ? Pour mémoire, cet article dispose, que « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Ainsi, cette exigence pourrait endiguer l’action intentée sur le fondement de l’article 1195 nouveau du Code civil si le seuil de 25% n’est pas atteint. En outre, les parties seront libres de déroger à cet article, aux termes dudit bail afin d’éviter l’intervention du juge dans leurs relations contractuelles. En effet, l’article 1195 présente un caractère supplétif et peut ainsi être aménagé (ce qui offre, notamment, aux parties au contrat la possibilité de recourir à un tiers en lieu et place du juge, pour pallier aux déséquilibres liés à l’imprévision) voire complètement écarté. Pour ces diverses raisons, l’article 1195 – disposition phare de la réforme – nous laisse encore circonspects quant à son efficacité en pratique. Cet article s’appliquera aux baux conclus à partir du 1er octobre 2016. La question de l’application de l’ordonnance de 2016 dans le domaine des baux commerciaux se pose pour d’autres articles du Code civil, qui nécessitera alors un examen plus approfondi. Pensons notamment à l’article 1222 nouveau du Code civil visant l’exécution forcée en nature (l’incidence en matière d’exécution de travaux n’est pas à exclure), les articles 1216 et suivants qui concernent la cession de contrat – et qui trouveront à s’appliquer en matière de cession de bail. Source : www.village justice.com
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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