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S34 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 août 2017

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 14 au 20 août 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL...
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« Ce qui justifie aussi une réforme, c’est que le coût de fonctionnement des APL est de 600 mil...
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S34 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 août 2017

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 août 2017 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Logement : le gouvernement envisage une « réforme globale » des aides à l’automne Le 25/07/2017 Le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, a annoncé vouloir mettre fin à « un système pervers », selon lui responsable d’une hausse des loyers. La polémique sur la baisse des aides au logement ne va pas retomber. Mardi 25 juillet, le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, a promis une « réforme globale des aides personnelles au logement » à l’automne, pour mettre fin à un « système pervers », selon lui responsable d’une inflation des loyers. « Nous avons un budget d’APL [aides personnalisées au logement] de 19 milliards d’euros, un budget [global] d’aides au logement de 30 milliards d’euros, ce qui est le record en Europe, avec en corollaire : pas suffisamment de logements et des loyers trop importants. Il y a donc un problème. » « Quand on met 1 euro de plus sur l’APL, ça fait 78 centimes de hausse des loyers il faudra bien sortir de ce système qui est pervers », a poursuivi le ministre sur RTL, défendant la baisse très critiquée, à partir d’octobre, de 5 euros mensuels des APL annoncée par le gouvernement. Interrogé pour savoir si cette baisse s’appliquerait au-delà des trois derniers mois de l’année 2017, Jacques Mézard a répondu : « En l’état, nous sommes sur le budget 2017, ce budget, il faut le boucler, a-t-il dit. Nous devons engager une réforme globale des APL. » « C’est quelque chose qui est tout à fait indispensable parce que c’est comme un camion fou, un bateau ivre, nous sommes avec des montants qu’il faut arriver à maîtriser mais surtout avec des réformes structurelles à mettre en place », a poursuivi le ministre.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 « Ce qui justifie aussi une réforme, c’est que le coût de fonctionnement des APL est de 600 millions d’euros, a affirmé le ministre. Nous travaillons sur un projet de loi logement (…) qui sera prêt à l’automne. » Inquiétude des bailleurs sociaux Les annonces de Jacques Mézard ne sont pas de nature à rassurer les bailleurs sociaux. « Dans le monde HLM où les loyers sont réglementés, ces aides profitent intégralement à leurs trois millions de bénéficiaires », rappelle Frédéric Paul, directeur général de l’Union sociale de l’habitat (USH, 640 bailleurs sociaux), pour qui le discours du ministre est « extrêmement dramatisant et stigmatisant pour les personnes les plus modestes ». « 55 % des 19 milliards d’euros d’aides au logement sont versés par l’Etat aux locataires du parc privé, des sommes captées par les propriétaires bailleurs. (…) C’est dans le privé que la politique du logement alimente la hausse des prix. » Très critique, François Pupponi, maire PS de Sarcelles et ex-président de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), estime que « l’équation, c’est de dire aux bailleurs et aux constructeurs : combien vous faut-il d’aides à la pierre pour avoir un prix de sortie du loyer acceptable pour les Français ? Or personne n’accepte de faire le calcul. » « L’idée de baisser de façon aveugle et inique de 5 euros les APL pour tout le monde n’a pas été envisagée, et surtout pas mise en œuvre » par le gouvernement précédent, a assuré de son côté le député PS des Landes Boris Vallaud, en réponse à une déclaration du porte-parole du gouvernement, Christophe Castaner, lundi, qui estimait que la mesure avait été décidée sous le gouvernement précédent. M. Vallaud dit attendre d’en savoir plus sur le contenu de la réforme envisagée par M. Mézard. « S’il s’agit de baisser de 45 euros les APL pour financer l’împôt de solidarité sur la fortune ce serait une très mauvaise nouvelle, juge-t-il. S’il s’agit de (…) savoir comment rendre ces APL moins inflationnistes sur le prix des loyers, ça c’est un sujet intéressant. » « Coup de rabot » pour les plus modestes Plus vindicatif, Jean-Claude Mailly, secrétaire général de Force ouvrière (FO), a fustigé la réduction des APL, parlant de « coup de rabot », qui « va percuter les étudiants et les personnes modestes ».
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 « En même temps, on dit qu’on va simplifier l’ISF ! C’est deux poids deux mesures et cela est perçu par la population, pointe M. Mailly (…). Il ne manquerait plus que demain ils suppriment les contrats aidés et diminuent les minima sociaux et la boucle sera bouclée. Je pense que le gouvernement et le président commencent à être confrontés à la réalité des problèmes. » « L’ennemi public numéro un de la France ce n’est pas le retraité ou l’étudiant, a fait valoir de son côté Eric Woerth, député (Les Républicains) de l’Oise et président de la commission des finances de l’Assemblée nationale. Il faut réformer le pays, il faut limiter la dépense publique de façon considérable, mais par des réformes de fond (…), mais pas de la pire manière. Et la pire manière c’est le coup de rabot, sans en parler à personne, au cœur de l’été. » L’aide au logement en chiffres – 6,5 millions de bénéficiaires dont 3 millions dans le parc social. – 95 % de locataires. – 53 % sont des personnes isolées. – 60 % vivent sous le seuil de pauvreté. – 18 milliards d’euros : coût pour l’Etat en 2016. – 18,5 milliards d’euros : coût prévu en 2017. – 2,8 millions d’allocataires : nombre de personnes allocataires de l’aide personnalisée au logement (APL), dont 800 000 étudiants (montant moyen : 250 euros). – 1,3 million de familles : ayants droit à l’allocation locative familiale (ALF) (montant moyen : 321 euros). – 2,4 millions de ménages locataires : personnes qui reçoivent l’allocation de logement à caractère social (ALS) (montant moyen : 195 euros). Source : www.lemonde.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Logement neuf: les mises en chantier en hausse de 8,7% Le 28/07/2017 Les mises en chantier de logements neufs ont progressé de 8,7% au deuxième trimestre en France, comparé aux trois mêmes mois de 2016, à 101.300 unités, a annoncé aujourd'hui le ministère de la Cohésion des territoires. De leur côté, les permis de construire ont augmenté de 10,4% à la même période, à 118.800, toujours sur un an, précise dans un communiqué le ministère, chargé notamment du logement. Par type de logement, les mises en chantier de logements ordinaires affichent une progression de 9,5% à 94.900, d'avril à juin. Quant aux logements en résidence (pour séniors, étudiants), un segment de niche plus instable, ils ont reculé de 2% à 6.400, sur la même période. Sur les douze mois écoulés à fin juin, le nombre de logements neufs commencés a progressé de 14,4% à 397.700 unités. Sur ces mêmes douze mois, les permis de construire ont vu leur nombre augmenter de 13,2% à 474.100, selon les chiffres rendus publics par le ministère en charge du Logement. Source : www.lefigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 La stabilisation des taux des prêts immobiliers se confirme Le 03/08/2017 Conséquence de la remontée des taux, les renégociations ne représentaient plus que 33 % des crédits nouveaux en juin. - SIPA Le taux moyen des crédits immobiliers s’élève à 1,55 % en juillet, en légère baisse, selon le baromètre Crédit Logement/CSA. Pas de surchauffe estivale en matière de taux de crédits immobilier. Au contraire, au mois de juillet, ceux-ci ont atteint 1,55 % en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés) selon l'étude Crédit Logement/CSA. Le coût d'un emprunt immobilier est donc en très légère baisse d'un point de base (0,01 %) sur un mois, confirmant la tendance constatée au deuxième trimestre. « A partir d'avril, la hausse à cédé la place à une lente augmentation des taux (1 point de base par mois), exprimant plus la déformation de la production qu'une véritable progression », explique le rapport de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Autrement dit, la hausse ne concernait déjà pas toutes les durées de prêts mais seulement les plus courtes. Cette fois, l'inflexion est générale : les taux à 15 ans sont en baisse de deux points de base (1,39 % contre 1,41 % en juin dernier), et ceux sur 25 ans sont plus bas d'un point (1,87 % contre 1,88 %). Les taux à 20 ans, eux, restent stables à 1,60 %. Mais les prêts de longue durée, plus onéreux, se démarquent sur l'année. « Si en moyenne les taux sont de 3 points au-dessus de leur niveau de juillet 2016, les taux des prêts à 25 ans sont plus bas de 3 points », souligne l'institut. Ces emprunts bénéficient aux ménages primo- accédants, qui n'ont pas ou peu d'apport et étalent donc leurs remboursements dans le temps. « Les durées s'établissent donc à un niveau élevé: elles se sont d'ailleurs encore allongées depuis la fin de l'année 2016 », note l'Observatoire, qui établit une durée des prêts de 217 mois en moyenne en juillet. Les prix restent un frein pour les primo-accédants Si les conditions de prêt sont favorables aux primo-accédants, le marché ne l'est pas autant. « Le niveau des prix reste aujourd'hui un frein, notamment dans les grandes villes », explique Sandrine Allonier, directrice des relations avec les banques pour Vousfinance. Il faut dire que la prise de
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 conscience collective de la fin de la baisse des taux, pousse l'ensemble des consommateurs à accélérer leurs projets immobiliers. Ce mouvement est confirmé par l'accélération de la production de crédits à l'habitat que constate le dernier bilan sur les crédits aux particuliers publié mercredi par la Banque de France : en juin la croissance de l'encours des crédits à l'habitat atteint 6,0% sur les douze derniers mois, soit un rythme supérieur de 0,3 point à celui constaté fin mai et le plus élevé constaté depuis mars 2012. Sur le seul mois de juin, la production de nouveaux crédits recule revenant à son niveau d'il y a un an : le flux mensuel représente 20,7 milliards d'euros contre 24,9 milliards d'euros en mai. Mais ce reflux est relatif : « hors renégociations, le flux de crédits nouveaux à l'habitat progresse entre mai et juin », souligne le rapport de la Banque de France. Les renégociations s'essoufflent Conséquence de la remontée des taux, la part des renégociations ne représentent en effet plus que 33 % des crédits nouveaux en juin, contre 42 % en mai... et 62 % en janvier. « Le mouvement s'essouffle, car les prêts qui pouvaient être renégociés l'ont déjà été », souligne Sandrine Allonier. Seuls les crédits souscrits au début de l'année 2016 sont encore potentiellement concernés, en raison d'un écart de taux suffisant pour être avantageux, précise-t-elle. L'accalmie des taux devrait se poursuivre dans les prochains mois. « Beaucoup de banques ont aujourd'hui atteint leurs objectifs de production de crédits. Elles ne devraient pas fermer le robinet sur la fin de l'année, mais seront plus sélectives et attentives à la rentabilité », souligne Sandrine Allonier. Source : www.lesechos.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Deux nouveautés pour l'encadrement des loyers à Paris au 1er août 2017 Le 03/08/2017 Les loyers parisiens sont soumis depuis le 1er août 2017 à de nouveaux plafonds. (Crédits : Reuters) Comme chaque année depuis 2015, les loyers de référence servant de base à l'encadrement des loyers ont été révisés dans la capitale. Cette actualisation s'accompagne d'un nouvel outil pour savoir si le loyer de son logement est conforme à la réglementation. En tant que locataire d'un appartement à Paris, il est peut-être temps de vérifier si votre loyer est bien conforme au dispositif d'encadrement des loyers. En effet, depuis le 1er août 2017, de nouveaux loyers de référence sont applicables dans la capitale après la publication d'un arrêté préfectoral. Ils devront être respectés pour tout logement dont le bail est signé ou renouvelé après cette date. Le système de l'encadrement des loyers repose sur trois niveaux :  un loyer de référence;  le loyer maximal autorisé, supérieur de 20% au premier;  le loyer minoré, qui correspond au loyer de référence diminué de 30%. L'encadrement des loyers, issu de la loi Alur, a été mis en place le 1er août 2015 à Paris et ces loyers de référence sont réévalués chaque année. Ainsi, les nouveaux loyers entrés en vigueur resteront
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 valables jusqu'au 31 juillet 2018. Pour déterminer ces différents niveaux de prix, l'administration se fonde sur le loyer médian calculé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Une carte interactive pour mieux estimer son loyer de référence Si vous souhaitez vérifier que votre loyer, en tant que locataire comme en tant que propriétaire, est bien conforme à la réglementation, le ministère du Logement, devenu depuis ministère de la Cohésion des territoires, a lancé depuis un an (le 1er août 2016), une plateforme dédiée. Celle-ci indique le loyer de référence et le loyer médian en fonction de la taille de votre logement, du nombre de pièces, de l'année de construction de l'immeuble et de la date de signature du bail. Et comme chaque année apporte sa nouveauté, la plateforme est dotée, depuis le 1er août 2017, d'une carte interactive qui permet de calculer avec encore plus de précision les différents niveaux de loyers encadrés car l'estimation se base désormais sur l'adresse précise et non plus sur le secteur. Source : www.latribune.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les cinq pièges à éviter quand on vend son logement Le 09/08/2017 FOCUS - Vous êtes sans doute sur le point de mettre en vente votre logement. Voici quelques précautions à prendre et autres recommandations pour que votre transaction ne se transforme pas en cauchemar. • Surestimer le prix C’est le réflexe classique qu’on a, lorsqu’on vend son appartement ou sa maison. Dans un premier temps, les vendeurs ont tendance à surestimer leur bien, «de 5% à 10%», selon Meilleursagents. «C’est normal, je ne connais pas beaucoup de vendeurs qui accepteraient de perdre de l’argent dans une transaction immobilière», explique Sébastien de Lafond, fondateur de Meilleursagents. Mais l’erreur à ne pas faire serait de maintenir votre prix alors que votre bien suscite peu d’intérêt. Autrement dit, l’erreur serait de ne pas prendre en compte la situation du marché immobilier. Votre bien risque de se déprécier et vous vous retrouveriez en position de fragilité vis-à-vis de l’acheteur qui négociera à fond le prix de vente. Dès lors, vous avez tout intérêt à très rapidement revoir à la baisse votre prix pour limiter la casse.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Dans un marché où la demande est forte, le vendeur sait, au bout de deux à trois semaines, si son prix se situe dans une fourchette acceptable. «Si vous ne recevez aucun appel, votre prix est surestimé de 20%, de 10% à 20%, si vous recevez des appels mais aucune proposition et d’environ 10% si vous avez des visites mais aucune offre», déclare Sébastien de Lafond. • Privilégier les mandats simples «Trop d’agences tue l’agence». Vous avez l’habitude de faire jouer la concurrence entre banques, assureurs ou entrepreneurs, vous avez raison. En revanche, faire appel à plusieurs agences pour vendre votre bien n’est pas toujours efficace. Certes, vous allez toucher un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels mais les éventuels acquéreurs pourraient penser que le bien, visible dans plusieurs vitrines, a du mal à se vendre. «Les agences ne font pas les efforts nécessaires pour bien vous conseiller car elles savent qu’à tout moment l’une ou l’autre peut réaliser la transaction», argumente Sébastien de Lafond. Avec les mandats exclusifs, les logements sont vendus plsu rapidement, en général moins de trois mois, contre plus du double avec un mandat simple. Aujourd’hui, les mandats exclusifs représentent 30% des transactions immobilières, contre 15%, il y a dix ans. «Si vous recevez une offre inférieure à la valeur du bien, une agence, avec un mandat simple, sera tentée de vous la faire accepter pour ne pas risquer de perdre l’affaire. En revanche, avec un mandat exclusif, l’agence prendra le temps d’étudier avec vous l’offre, quitte à vous conseiller de la refuser». • Cacher les défauts L’appartement que vous vendez est un rez-de-chaussée. Surtout, ne cherchez pas à le cacher. Précisez-le dans l’annonce mais ne le mettez pas forcément en avant. Idem pour l’humidité, lorsque vous faites visiter votre appartement ou votre maison. Ne cherchez pas à dissimuler des traces sur les murs. Le cacher serait une faute grave. «Il faut accepter les défauts de votre bien, souligne Sébastien de Lafond. Nier l’évidence, c’est contre-productif». Tous les logements ont un défaut. Sans mentir, vous devez trouver la manière de faire ressortir les atours de votre bien. En revanche, il ne vous sera jamais reproché de ne pas préciser, dans votre annonce, que voisins sont bruyants. C’est à l’acheteur de s’en rendre compte par lui-même. • Choisir un ami comme agent immobilier Pour estimer correctement votre bien, privilégiez un professionnel dont l’agence est située dans votre quartier. Évitez les soi-disant «amis» qui ne connaissent pas le quartier et vous proposeront un prix
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 inadapté au profil de votre logement. Il est d’autant plus indispensable que ces informations soient crédibles que les acheteurs sont de plus en plus exigeants. Avant de choisir votre agent, renseignez- vous sur son profil: a-t-il de bonnes recommandations? Les avis des clients sont-ils positifs? Sa compétence sur le marché local est-elle prouvée? • Se tromper de saison Pour vendre, la saison idéale est le printemps. Privilégiez plutôt le deuxième ou le troisième trimestre, au moment où le marché est le plus actif, pour espérer en tirer un meilleur prix. La plupart des familles avec des enfants souhaitent changer de logement pendant les grandes vacances scolaires. Ceci afin de déménager avant septembre et préparer la rentrée dans les meilleures conditions. Pour les maisons au bord de l’eau, la période idéale se situe entre mars et septembre. Si vous loupez le coche, ne tardez pas trop après. «Pas plus de trois mois dans le cas d’un marché liquide et de six mois pour un marché non liquide», précise Sébastien de Lafond. C’est rarement bon de garder trop longtemps un bien sûr le marché. Source : www.lefigaro.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Droits de terrasse : onze restaurateurs parisiens obtiennent gain de cause Le 24/07/2017 En raison du manque de précision, le tribunal administratif décharge ces professionnels du paiement des sommes réclamées au titre du chauffage et de la terrasse hors tiers. Cela va devenir une habitude. Sept restaurateurs de la place du Tertre à Montmartre (Paris, XVIIIe) se sont à nouveau retrouvés devant le tribunal administratif pour contester les montants réclamés par la mairie de Paris au titre des terrasses dont ils bénéficient. Cette fois, c'est le montant demandé au titre des dispositifs de chauffages et pour la terrasse hors tiers (au-delà du tiers de la terrasse autorisée, le montant est majoré) qu'ils contestent. Conformément à l'article 24 du décret du 7 novembre 2012, un titre exécutoire doit indiquer la base de liquidation. Mais ni l'avis des sommes à payer ni les annexes ne précisent les éléments de calcul sur lesquels celui-ci se fonde. À défaut des mentions des bases de liquidation, le titre exécutoire est privé de fondement et doit donc être annulé. Les professionnels ont donc été déchargés du paiement de ces sommes. Le tribunal administratif de Paris a joint quatre dossiers de restaurateurs parisiens ayant effectué la même demande et défendus par le même avocat, Philippe Meilhac. Les onze établissements ont donc obtenu gain de cause, le défaut de mention des bases de liquidation ayant été reconnu. La Ville de Paris a été condamnée à payer 1 000 € à chacun des exploitants au titre des frais de procédure. Pour Philippe Meilhac, "Ce jugement est une reconnaissance de l'opacité et du manque total de transparence de la municipalité dans la manière dont elle réclame les redevances. Elle a toujours été opaque, mais au vue des sommes demandées aujourd'hui, le système n'est plus tenable." Les professionnels viennent de recevoir les droits à payer pour 2017, avec la même absence de précision mais avec une légère augmentation. Source : www.lhôtellerie-restauration.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Ruine du fonds de commerce et faute du liquidateur du locataire gérant. Le 26/07/2017 En cas de liquidation judiciaire du locataire gérant, le liquidateur peut-il transférer les salariés au bailleur, et ce, alors même que dans le cadre de sa mission de liquidateur celui-ci a réalisé l’ensemble des actifs composant le fonds ? Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles en mars 2017 qui vient aborder la question spécifique du sort des salariés lorsque le locataire gérant fait l’objet d’une liquidation judiciaire, et que le mandataire liquidateur croit bon transférer lesdits salariés au propriétaire du bail commercial au titre de la solidarité légale. En effet, dès lors que le locataire gérant est en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire a l’obligation de licencier les salariés ce qu’il fait en général dès le prononcé de la liquidation judiciaire, comme la loi lui impose de le faire. Dans cette affaire, le 2 décembre 2003, le tribunal de commerce de Nanterre a arrêté un plan de continuation au profit de deux sociétés pour une durée de 10 ans suite à l’ouverture de procédures collectives intervenues respectivement les 25 mars et 1er avril 2003. Dans ce cadre, la société D avait repris les deux sociétés en redressement judiciaire, en mars 2006. Pour autant en juin 2007, la société D avait procédé à la location gérance de son fonds de commerce d’étalonnage numérique et d’effets spéciaux au profit d’une autre société, la société B. Les contrats de travail des salariés attachés à ces activités, en ce compris le contrat de travail de Monsieur C ont donc été transférés au sein de la société B, en application de l’article L.1224-1 du Code du travail. Les contrats étaient repris aux mêmes conditions de travail, de rémunération et d’ancienneté mais étaient désormais régis par la convention collective des entreprises techniques au service de la création et événements.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Or, par jugement du 1er décembre 2011, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société B, mettant ainsi fin au plan de continuation établi le 2 décembre 2003 et a fixé la date de cessation des paiements au 29 novembre 2011. Ce même jugement de liquidation judiciaire prévoyait cependant le maintien de l’activité pour une durée d’un mois afin d’envisager une cession de l’entreprise. A défaut de solution de reprise, la fermeture définitive de l’établissement est intervenue le 20 décembre 2011. Par courrier du 22 décembre 2011, la société D, propriétaire du fonds, a informé le mandataire liquidateur, qu’elle résiliait, à compter du 31 décembre 2011, la location gérance qu’elle avait consentie à la société. Or, par courrier du 2 janvier 2012, le mandataire liquidateur de la société B, a informé Monsieur C du transfert de son contrat de travail à la société D à compter du 30 décembre 2011. Pour autant, c’était également sans compter les difficultés économiques de la société D qui se retrouvant sans rentes et sans revenus locatifs issus du contrat de location gérance. Ainsi, et par jugement du 12 janvier 2012, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société D sur résolution du plan de redressement établi le 2 décembre 2003 et fixé la date de cessation des paiements au 5 décembre 2011. Il a autorisé la poursuite, pour une durée d’un mois, soit jusqu’au 31 janvier 2012, de l’activité de la société afin d’envisager une cession de l’entreprise. In fine, la cession de l’entreprise a eu lieu et par jugement du 3 février 2012, le tribunal de commerce à :  ordonné la cession des actifs,  ordonné, conformément aux dispositions de l’article 1224-1 du Code du travail, le transfert de 12 contrats de travail des salariés rattachés au service de l’étalonnage numérique,   autorisé le licenciement de 11 autres salariés, dont le poste occupé par Monsieur C. C’est dans ces circonstances que le liquidateur judiciaire, a notifié le 28 février 2012 aux salariés dont Monsieur C leur licenciement pour motif économique.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Une grande partie des indemnités ont alors été prises en charge par les AGS. Pour autant, contestant son licenciement et estimant ne pas avoir été rempli de ses droits, monsieur C a saisi le Conseil de Prud’hommes, pour voir déclarer illicite le transfert de son contrat de travail de la société B vers la société D, et ce, nonobstant le fait qu’in fine les deux entreprises ont toutes les deux fait l’objet d’une liquidation judiciaire, Dès lors la question posée à la cour d’appel était de savoir si oui ou non, le transfert du contrat de travail était valable. Cette validité du transfert du contrat de travail était notamment contesté par la société D, propriétaire du fonds, qui considérait que le mandataire judiciaire avait non seulement manqué à ses obligations mais avait également et surtout provoqué la ruine du fonds. Il convient de rappeler que tout changement d’employeur suppose pour le salarié la rupture du contrat de travail qui le liait au premier employeur et la conclusion d’un contrat distinct avec la nouvelle entreprise. Néanmoins, au terme de l’article L1224-1 du Code du travail : « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise. » Pour qu’il y ait transfert des contrats de travail, l’entreprise doit donc passer d’une personne juridique à une autre, peu important la forme de l’opération, l’entreprise devant simplement se poursuivre sous une direction nouvelle et constituer une entité économique autonome. L’entité économique transférée doit conserver son identité et poursuivre son activité, celle-ci se définissant comme un ensemble organisé de personnes et d’éléments corporels ou incorporels permettant l’exercice d’une activité économique qui poursuit un objectif propre. Ces règles s’appliquent également lorsqu’un fonds de commerce fait l’objet d’une location-gérance et lorsque, en fin de location-gérance, le fonds retourne à son propriétaire, quelle que soit le motif de la modification de la situation juridique de l’employeur dès lors que la situation visée correspondait à un transfert d’une entité économique autonome conservant son identité et dont l’activité est poursuivie ou reprise.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 La règle du transfert des contrats de travail ne porte pas atteinte au droit de licenciement dont dispose le nouvel employeur après la modification, sauf collusion frauduleuse entre les deux employeurs. Ainsi, le propriétaire-bailleur du fonds est tenu de reprendre les contrats de travail alors même qu’il a été lui même mis en redressement judiciaire postérieurement à la mise en location-gérance. Ce qui est d’ailleurs le cas d’espèce puisque dans cette affaire, la société D avait également été placée en liquidation judiciaire. Néanmoins, le retour du fonds dans le patrimoine de l’entreprise cédante n’est valable que s’il y a transfert d’une entité économique autonome conservant son identité et si le fonds de commerce était encore exploitable, peu important que cette dernière ait ensuite cessé son activité. Le seul motif de l’existence d’une procédure collective et même le prononcé de la liquidation judiciaire à l’encontre du locataire-gérant ne suffit pas à faire présumer que le bailleur ne peut pas en poursuivre l’exploitation, et il appartient aux salariés qui invoquent l’illégalité du transfert de leur contrat de travail de démontrer que le fonds à cette date était ruiné. Lorsque l’activité est inexploitable ou en ruine lors de la résiliation du contrat de location-gérance, les dispositions de l’article L.1224-1 du Code du travail ne trouvent pas à s’appliquer et le transfert chez le propriétaire du fonds des contrats de travail des salariés attachés à l’activité en cause ne peut se faire sans leur accord express préalable. Monsieur C estimait que le transfert de son contrat de travail de la société B vers la société D à la suite de la résiliation de la location gérance était illicite au motif qu’il n’y avait pas eu de transfert d’une entité économique autonome conservant son identité et dont l’activité aurait été poursuivie chez le repreneur. Il indiquait qu’il n’y a pas eu de reprise, par la société D, de moyens corporels ou incorporels significatifs et nécessaires à l’exploitation. Ce que soutenait d’ailleurs aussi la société D. Dès lors, faute de justifier d’un transfert légal du contrat de travail ou de son accord pour accepter un changement d’employeur, l’application des dispositions de l’article L1224-1 du Code du travail est illicite. De ce fait, son contrat de travail ne pouvant pas être rompu par la société D mais par la société B, son licenciement est sans cause réelle et sérieuse et son indemnisation doit être mise à la charge de la société B.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Le mandataire judiciaire de la société B quant à lui ne partage pas cet avis et considère que le transfert du contrat de travail avait eu lieu conformément aux dispositions légales. Pour autant l’arrêt mérite une attention particulière quant aux raisons qui auraient empêché le transfert du contrat de travail. Le salarié considérait que le transfert des contrats de travail à la suite de la résiliation d’une location gérance nécessitait le transfert des matériels indispensables à la poursuite de l’activité chez le nouvel employeur. Or, selon lui, tel n’était pas le cas. Les pièces versées aux débats par Monsieur C permettent de constater que, dans le cadre de la procédure de liquidation de la société B, certains matériels attachés à l’activité avaient été mis en vente à la demande du mandataire liquidateur dans le cadre de sa mission de réalisation des actifs, à l’instar de plusieurs machines. Or, la particularité de cette argumentation était de considérer que non seulement il y avait ruine du fonds mais que surtout que celle-ci avait été générée par les diligences propres du mandataire liquidateur dans le cadre des opérations de réalisation des actifs propres à toute liquidation judiciaire. Cette argumentation est retenue par la juridiction du deuxième degré. En effet, la cour d’appel de Versailles relève à juste titre que le mandataire liquidateur a participé à la ruine du fonds et c’est en cela que la jurisprudence est intéressante. En effet, non seulement il est clairement acquis que la ruine du fonds est caractérisée mais surtout qu’in fine, c’est le mandataire liquidateur qui en est à l’origine et qui expose par là même sa responsabilité. La cour retient que si, comme le souligne le mandataire liquidateur, le jugement du tribunal de commerce du 12 janvier 2012 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société D a autorisé la poursuite d’activité jusqu’au 31 janvier 2012, cela ne signifie pas qu’elle ait été réellement poursuivie, les éléments précédemment rappelés démontrant le contraire. D’ailleurs, le jugement rendu le 3 février 2012 par le tribunal de commerce de Nanterre, autorisant la cession des actifs de la société D à une société tierce, ne fait pas mention du rachat des matériels
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 spécifiquement liés à l’activité en question, la reprise d’éléments corporels et incorporels pour 90.000,00 euros apparaissant liée à l’activité étalonnage pour laquelle 8 salariés étaient repris. Alors que la proposition de reprise de la société tierce pour l’activité étalonnage mentionne l’existence d’une annexe comportant une liste des actifs repris, établie par un commissaire priseur. Or non seulement le mandataire liquidateur ne verse pas au débat ce document. Mais surtout il ne saurait nier que les moyens corporels et/ou incorporels nécessaires à la poursuite de l’exploitation de l’activité en question, n’ont pas été transférés à la société D. Et pour cause, c’est lui qui, en qualité de mandataire liquidateur de la société B a procédé à la réalisation des actifs mobiliers en saisissant le juge commissaire à cette fin et en faisant désigner un huissier de justice ou un commissaire priseur afin de procéder à la vente aux enchères publiques de l’ensemble des actifs. C’est encore sans compter les diligences propres au mandataire liquidateur consistant à résilier l’ensemble des contrats de location. Cette jurisprudence est intéressante car elle démontre bien que dans la mesure où le mandataire liquidateur procède au transfert des contrats de travail suite à la résiliation d’une location gérance, il importe surtout que le transfert du matériel indispensable à la poursuite de l’activité du nouvel employeur soit effectué. Cette jurisprudence est très claire. Dans la mesure où le mandataire liquidateur a procédé à la vente des actifs, non seulement, le transfert du fonds n’est pas caractérisé clairement mais surtout tout laisse à penser que le fonds est en ruine et ce de par le fait du mandataire liquidateur. Toutefois, une problématique se pose, car s’il y a tout lieu d’imaginer que le transfert du fonds n’a pas été réalisé convenablement ce serait au mandataire liquidateur de prouver qu’il a fourni l’ensemble des actifs et éléments attachés au fonds de commerce. Or, dans le cas d’espèce, il ne fournit aucun inventaire ni aucun justificatif. Dès lors, tout laisserait à penser que la ruine du fonds est caractérisée. Pour autant, c’est au propriétaire du fonds de commerce ruiné de rapporter la preuve de cette ruine.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Il est bien évident que cela constitue une véritable difficulté sur le terrain probatoire car si le mandataire judiciaire se refuse à communiquer les éléments de transfert, le bailleur ruiné sera d’autant plus en peine de démontrer que la ruine est caractérisée. Pour autant, immanquablement cette jurisprudence est intéressante et salutaire car elle démontre bien que dans la mesure où le mandataire liquidateur procède au transfert des contrats de travail suite à la résiliation du contrat de location gérance, il importe surtout que le transfert de l’ensemble des éléments corporels et incorporels indispensables à la poursuite de l’activité du bailleur soit correctement effectué sans quoi la ruine du fonds est non seulement caractérisée mais semble incontestablement causée par le mandataire liquidateur. A ce que ce dernier engage sa responsabilité personnelle et professionnelle, il n’y a à mon sens qu’un pas à franchir que le bailleur ou le salarié ne doit pas écarter et que la jurisprudence ne manquera pas de développer. Source : www.village-justice.com
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Quelles ont été les grandes évolutions de la franchise depuis…1930 ? Le 31/07/2017 Historiquement, c’en 1890 qu’apparaissent les premières franchises aux USA : Singer, première franchise de distribution et Coca-Cola, première franchise industrielle. Mais les grandes évolutions se dessineront plus tard, dans les années 30, avec Alfred P. Sloan, véritable inventeur des principaux mécanismes économiques, financiers et managériaux des systèmes de Franchise d’excellence. La franchise, le fondement de tout système de commerce indépendant organisé Ainsi, Alfred P. Sloan, se révèle le père du “franchising moderne” dès les années 30, système grâce auquel, il propulse Général Motors n°1 des ventes industrielles devant Ford, la plus grande et la plus profitable entreprise industrielle dans le monde, position pérenne maintenue jusqu’à la fin du XXe siècle. Il déclara pour l’avoir prouvé : “le système de franchise est l’outil de levier financier le plus attractif qui soit”. Depuis, 1952 ses méthodes sont enseignées à la “Alfred P. Sloan School of Management”, une des meilleures “business schools” mondiales actuelles. Nombre de facteurs essentiels de la réussite des systèmes de franchise y sont encore enseignés à ce jour, tels que le marketing de niche, les techniques de management de réseaux d’indépendants, les politiques de marges et tarifaires, les outils de pilotage d’entreprise comme les statistiques financières. Les leviers financiers des systèmes de franchise – correspondent au savoir calculer des redevances équilibrées pour les parties, savoir les affecter et savoir les utiliser – seront étudiés et découvert en 1969, dans la même business School par le Professeur de Finances le Dr.Porterfield dans le cadre d’une recherche opérationnelle qui a utilisé les paramètres financiers des 50 plus grandes franchises américaines.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 1970, découverte et lancement de la franchise en Europe En 1970, Charles Géraud Seroude, pionnier de la Franchise en Europe, revient en France, diplômé d’un Master SF de la fameuse “Alfred P. Sloan School of Management” pour créer la première société dévouée au lancement du « franchising » en Europe, à l’instigation du doyen de cette prestigieuse Business School californienne. Une conférence fut alors organisée avec une quarantaine de chefs d’entreprise de la distribution et de l’industrie, c’est le déclic inattendu du lancement de la franchise en France et en Europe. Trois chefs d’entreprises demandèrent alors au pionnier un entretien et devinrent ses premiers clients.  Yoplait, qui devint grâce à sa franchise industrielle, le 1 er fabricant français avec quelques 50 usines franchisées créées dans le monde  DMC, n°1 du fil à coudre, créa le premier réseau de boutiques franchisées “Imagine” et exporta sa franchise au Canada.  La Redoute, qui lui proposa d’auditer deux projets qui furent abandonnés pour des raisons de faisabilité. La franchise en France et en Europe était lancée. Charles G. Seroude participa ces 40 dernières années au succès de plus de 250 enseignes et de leurs quelques 20 000 franchisés. A ce jour, la franchise se porte bien en France avec près de 2000 réseaux pour environ 70 000 franchisés, même s’il reste encore du chemin pour démocratiser l’ensemble des savoir-faire d’excellence du métier de franchiseur. Ce texte est publié sous la responsabilité de son auteur. Son contenu n’engage en aucun cas la rédaction des Echos Solutions. Source : www.lesechos.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Récupération de la TVA sur les dépenses : comment ça marche ? Le 06/08/2017 Une entreprise assujettie à la TVA encaisse au nom de l’Etat des taxes facturées directement à ses clients. Les taxes collectées doivent être reversées à l’Etat, déduction faite des taxes payées sur les achats professionnels : c’est la récupération de la TVA sur les dépenses. Explications. La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est perçue par le professionnel ou l'entreprise qui réalise des ventes et des prestations de service. Cette taxe est payée par le client selon des taux variables en fonction de la nature du produit ou du service vendu (20% en taux normal, 10% ou 5,5% en taux réduits). La taxe collectée sur les factures clients doit être reversée aux services des impôts, déduction faite des taxes sur les achats professionnels. Cette déduction, communément appelée « récupération de la TVA sur les dépenses » est encadrée et soumise à conditions. De façon logique, les professionnels qui bénéficient de la franchise en base de TVA (auto- entrepreneurs ou micro-entreprises notamment) sont dispensés de facturer la TVA sur leurs prestations ou leurs ventes effectuées hors taxe et ne peuvent donc pas récupérer la TVA sur leurs achats professionnels. Déduction de la TVA sur les achats professionnels ? En contrepartie de l'obligation des professionnels de collecter la TVA, ils peuvent déduire la TVA payée sur les achats et les importations réalisés dans le cadre de leur activité professionnelle. La récupération s’exerce donc par déduction : l'entreprise reverse aux services des impôts la différence entre la TVA collectée sur ses ventes ou services et la TVA déductible. Pour bénéficier de cette déduction, le professionnel doit respecter plusieurs conditions :  la TVA à déduire doit figurer sur un document justificatif, en général une facture, sur lequel figure la TVA à déduire  la TVA ne peut être déduite qu'à partir du moment où elle est devenue exigible auprès du fournisseur, c’est-à-dire que la TVA ne peut être déduite qu’au titre du mois au cours duquel est intervenu soit l’acquisition pour les biens, soit le paiement pour les services
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23  les biens ou les services achetés doivent être nécessaires à l'exploitation et ne pas faire l'objet d'une utilisation à des fins étrangères à l'entreprise (utilisation privative, mise à disposition à titre gratuit...) supérieure à 90% Quelle TVA est déductible ? La taxe déductible relative à chaque bien ou service est déterminée en proportion de son « coefficient de déduction ». Ce coefficient tient compte à la fois du degré d'utilisation de l’achat pour des opérations ouvrant droit à déduction et des restrictions éventuelles prévues par la loi ou le règlement. Les produits ou services exclus du dispositif de déduction sont notamment :  Les dépenses de logement faites au bénéfice des dirigeants ou des salariés de l’entreprise  Les véhicules conçus pour le transport de personnes qui sont inscrits à l’actif de l’entreprise (sauf pour les entreprises de transport de voyageurs ou les auto-écoles)  Les biens cédés gratuitement ou à un prix inférieur à leur valeur normale (cadeaux), sauf quand il s'agit de biens de très faible valeur (valeur unitaire de 65 € TTC, par objet et par an pour un même bénéficiaire)  Certains produits pétroliers comme l'essence  Les services liés à des biens exclus du dispositif Véhicule d’entreprise : La TVA est déductible à 100% sur l’achat d’un utilitaire neuf ou d’occasion (mention « VU » pour véhicule utilitaire sur la carte grise), dès lors que le véhicule est vendu par un vendeur assujetti à la TVA. Si le vendeur n’est pas assujetti, la TVA n’est pas récupérable. De même, la TVA n’est récupérable que sur les véhicules dits « de société », c’est-à-dire, ne comprenant que 2 places, sans possibilité d’ajout de banquette à l’arrière, les véhicules de tourisme ne bénéficient donc pas de la TVA récupérable. Si elle est déductible, la taxe est récupérable intégralement l’année de l’acquisition. Si l’achat est réalisé via un crédit-bail ou une LLD (location longue durée), la TVA sur le prix des loyers est également entièrement déductible. Les factures d’entretien du véhicule utilitaire ou de société, sont également soumises à récupération intégrale de TVA, par contre, la TVA pesant sur les frais engagés pour un véhicule conçu pour le transport de personnes (véhicule particulier) et les véhicules mixtes ne peut pas être déduite par l’entreprise. Carburants : Si le véhicule consomme du gazole ou du super-éthanol E 85, la déduction est intégrale s’il s’agit d’un véhicule utilitaire ou de société, et est limitée à 80% lorsque ces carburants sont utilisés
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 pour des véhicules n'ouvrant pas droit à déduction (véhicules particuliers & mixtes). Si le véhicule consomme du GPL ou du GNV, la TVA est déductible à 100% pour tous les véhicules (VU et VP). Pour ce qui concerne l’essence, actuellement, la TVA n’est pas récupérable, mais les choses changent. Une déductibilité partielle et progressive est en effet mise en place sur une période 2017- 2022 :  Pour les véhicules de transport de personnes ou les véhicules mixtes roulant à l'essence, la déduction de la TVA est fixée à 10% en 2017, 20% en 2018, 40% en 2019, 60% en 2020, 80% en 2021 et 2022  Pour les véhicules utilitaires roulant à l'essence, la déduction de la TVA est fixée à 0% en 2017, 20% en 2018, 40% en 2019, 60% en 2020, 80% en 2021 et 100% en 2022 Autres produits et services : Mise à part les quelques exceptions d’exclusion listées précédemment, tous les autres produits et services sont classiquement déductibles de TVA, dès lors qu’ils concourent à l'exploitation de l’entreprise et ne font pas l'objet d'une utilisation à des fins étrangères à l'entreprise (utilisation privative, mise à disposition à titre gratuit...) supérieure à 90%. Cela inclus notamment :  les équipements et matériels nécessaires à la production, ainsi que les contrats de maintenance associés  les équipements informatiques, les logiciels et les contrats de maintenance associés  les équipements d’aménagement des locaux  les achats de marchandises en vue de revente (stock)  les fournitures de bureau  les factures de téléphonie fixe et mobile, et certains frais d’envoi  certaines primes d’assurance  les frais de restaurant  les frais de logement ou d'hôtel engagés au profit de tiers à l'entreprise  les frais de déplacement (billets d'avion, de train, tickets d'autoroute, de parking, etc.)  les factures d’eau, d’électricité, de gaz, etc. Comment s’exerce la déduction ? Les déductions de TVA sont mentionnées sur les déclarations de TVA que l’entreprise dépose selon son régime d’imposition : déclaration mensuelle pour les entreprises au régime réel normal ou au
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 régime mini-réel, ou optionnellement chaque trimestre si la TVA due annuellement n’excède pas 4000 euros, ou déclaration annuelle (sur l’année civile ou l’exercice) pour les entreprises au régime réel simplifié. La déduction de la TVA doit être imputée en priorité sur la TVA dont l’entreprise est redevable (TVA brute ou collectée). Lorsque la taxe déductible est supérieure à la taxe collectée, l'excédent constitue un crédit de TVA. Ce crédit de TVA peut être :  soit imputé sur les prochaines déclarations  soit remboursé  soit imputé sur une échéance future pour payer un autre impôt professionnel encaissé par le réseau fiscal de la Direction Générale des Finances Publiques Source : www.toute-la-franchise.com
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Quelles sont les démarches à suivre pour ouvrir un commerce en 2017 ? Le 08/08/2017 Le guide pratique des démarches à suivre seul ou sous enseigne Vous souhaitez ouvrir un commerce ? Quelles sont les démarches à suivre ? Quelles sont les spécificités de l’ouverture d’un point de vente en franchise ? Avec quelles enseignes ? Le point sur les formalités à accomplir pour bien démarrer. Selon les derniers chiffres de l’Insee, en 2016, 99.300 entreprises commerciales, y compris artisanat commercial, ont été créées en France. Ces créations représentent 18% de celles de l’économie française. Autant dire que le commerce reste attractif pour les créateurs d’entreprise. Mais concrètement, comment ouvre-t-on un commerce ? Est-ce compliqué ? Y-a-t-il de grosses différences dans les démarches selon que l’on souhaite ouvrir un commerce en solo ou sous enseigne ? Quelles sont les enseignes à suivre en franchise pour ouvrir un commerce ? Autant de questions que se pose tout créateur en reconversion. Mais avant d’égrainer point par point les formalités à accomplir, arrêtons-nous tout d’abord un instant sur la définition d’un commerce.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Qu’est-ce qu’un commerce ? Selon l’Insee, « le commerce consiste à acheter des produits à des tiers pour la revente en état, sans transformation (ou après transformations mineures). L'activité des intermédiaires du commerce qui mettent en rapport les acheteurs et les vendeurs (ou bien exécutent des opérations commerciales pour le compte d'un tiers), sans être propriétaires des produits concernés, fait partie du commerce. » Sous cette définition très large se cache en fait de très nombreuses activités diverses qui vont du commerce ambulant sur les marchés au commerce de gros en direction des professionnels, en passant par le commerce alimentaire de détail, la vente d’automobiles, le commerce de jouets, de fournitures de bureau, de vêtements, de chaussures, de chocolats, etc., etc. Certains commerces englobent aussi un aspect services à la lisière de l’artisanat. Cela est notamment le cas dans un grand nombre de segments de l’habitat (portes et fenêtres, isolation, piscine, vente et réparation de stores, etc.), mais aussi dans l’automobile (vente de véhicule et réparation), les métiers de bouche (boulangeries, restaurants, etc.). La multiplicité des activités de commerce et des formats (grandes surfaces de vente, intermédiaires de vente, BtoC, BtoB, e-commerce, commerce de gros, commerce de détail...) implique, comme l’on peut s’en douter, de fortes variations dans les démarches à accomplir. Ainsi, entre la création d’une activité de vente de fenêtres en entrepôt sans accueil du public, et la création d’une boutique de chocolats accueillant du public et maniant des denrées alimentaires, il y aura un monde ! Ces précisions étant apportées, nous vous proposons de revenir en détail dans un premier temps sur les démarches à suivre pour ouvrir un commerce en 2017, de la préparation du projet aux premiers clients, en passant par la recherche du local, son aménagement, les formations à suivre, les documents à fournir, etc. Dans un deuxième volet, nous reviendrons sur les différences qu’il y a entre l’ouverture d’un commerce en solo et l’ouverture d’un commerce en franchise, pour finir sur quelques exemples d’enseignes à suivre en franchise sur des secteurs porteurs. Source : www.toute-la-franchise.com
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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