S36 revue de presse kylia - semaine du 28 août au 3 septembre 2017

La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 28 août au 3 septembre 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : la hausse, jusqu'à quand ?
Le 28/08/2017
Nice Getty Images
Presque partout, le rebond des prix se confirme. Et il pourrait se poursuivre, pour peu que les
taux d'intérêt ne bougent plus. Retrouvez notre analyse du marché. Et pour plus de détails,
découvrez tous les prix, ville par ville, détaillés dans le numéro spécial immobilier de Capital
actuellement en kiosque.
Un nouveau record a-t-il été battu ? Le débat agite depuis peu les professionnels de l'immobilier. Pour
les uns, la réponse est positive. Avec un volume annuel cumulé de 907.000 transactions en mai
dernier, l'activité sur le marché de l'ancien aurait ainsi nettement dépassé les niveaux enregistrés lors
du dernier pic, en 2006, à 837.000 ventes. Pour d'autres, du chemin reste à faire. Car, depuis 2006, le
parc immobilier s'est lui-même accru, au rythme de 1% par an environ. Si bien que le taux de rotation,
c'est-à-dire le nombre de biens vendus rapporté au nombre total de logements d'ores et déjà

2
construits, n'est toujours pas au plus haut. Pour inscrire un nouveau record, il faudrait dès lors que
930.000 transactions annuelles soient enregistrées...
Peu importe en déffinitive la réponse, car le millésime 2017 est bien parti pour devenir historique.
"Contrairement aux précédentes années d'élection présidentielle, le contexte politique n'a pas du tout
pesé sur l'activité", note ainsi Philippe Buyens, directeur général de Capifrance, un réseau national de
mandataires immobiliers. "Dès début 2017, la clientèle française aisée, capable de débourser de
500.000 à 700.000 euros, a fait son retour, cherchant à se loger mieux et plus grand", assure de son
côté Alexander Kraft, P-DG de Sotheby's International Realty France et Monaco, une enseigne dédiée
à la pierre de prestige. Résultat : alors que, dans ce réseau, la clientèle hexagonale représente en
temps normal 10% de l'activité, elle fait aujourd'hui jeu égal avec celle venue des Etats-Unis, du
Royaume-Uni ou du Moyen-Orient. Bref, un peu partout, c'est le même scénario qui s'est joué : la
baisse des taux d'intérêt a provoqué l'afflux d'acquéreurs aux reins financiers solides, ce qui a permis
aux stocks de biens constitués durant les années de crise d'enfin se résorber.
L'ISF va être recentré sur les seuls biens immobiliers
Et dans votre quartier, la frénésie a-t-elle été aussi intense ? Pour le savoir, consultez la nouvelle
édition de notre dossier exclusif en kiosque jusqu'au 27 septembre, pour les besoins duquel, entre mai
et juillet derniers, une équipe d'une douzaine de journalistes a enquêté auprès d'agents immobiliers,
de notaires et de promoteurs. Et ce, dans presque 175 villes, dont Paris et une cinquantaine de
communes de proche banlieue. Le résultat est ce guide complet et actualisé des prix où, comme l'an
passé, vous trouverez à la fois la cote des appartements, mais aussi celle des maisons ou, à Paris et
en première couronne, des grandes surfaces. Si bien que les investisseurs attirés par la pierre, à
l'instar des familles en quête d'un nouveau toit, pourront se faire une idée des budgets à prévoir. Ils
sont, comme vous vous en doutez, assez nettement orientés à la hausse, dans toutes les régions et
dans une grande majorité de villes. Vous y découvrirez ainsi que depuis un an les prix ont augmenté
de 5% à Biarritz ou de 2% Dunkerque... De même, à Clermont-Ferrand certaines ventes se dénouent
à nouveau au-delà de 350.000 euros. Et il faut désormais compter 250.000 euros à Menton pour
acquérir un trois-pièces en centre-ville.
Et pour les prochains mois, à quelles tendances faut-il s'attendre ? On peut parier que le principal
moteur du marché, la faiblesse des taux d'intérêt, devrait continuer à fonctionner, au moins jusqu'à mi
2018 . Enclenché fin 2016, leur léger rebond a en effet déjà été stoppé, et les banques se disputent
toujours les meilleurs profils. Conséquence : dans les marchés de pénurie (Paris, mais aussi les
grandes villes comme Bordeaux, Rennes, Lyon, ou encore les cités balnéaires huppées telles
qu'Arcachon et Deauville), les vendeurs vont pouvoir se permettre d'augmenter encore leurs

3
prétentions. Les acheteurs, qui perdent la main, devront, eux, se résoudre à avoir à la fois moins de
choix et moins de marge de négociation. Le nouveau gouvernement n'y pourra d'ailleurs pas grand-
chose, malgré la politique de logement qu'il ambitionne de mettre en place. Surtout basée sur un
"choc d'offres", celle-ci visera sans doute à libérer des terrains constructibles et à concentrer les
avantages fiscaux de type Pinel dans les zones où les besoins sont les plus criants. Or de telles
initiatives n'ont jamais d'effet immédiat. Seule l'instauration probable d'un impôt sur la fortune
immobilière (IFI), à la place du traditionnel ISF, pourrait inciter, à la marge, quelques riches
propriétaires à céder leurs biens, et donc à accroître ponctuellement l'offre. Inutile enfin de s'attarder
sur la situation parisienne, où certaines agences signalent que des financiers chassés de la City par le
Brexit auraient déjà commencé à prospecter les plus belles adresses... Bref, dans ces zones, la
surchauffe des prix a de fortes chances de se poursuivre. Au point que les économistes du Crédit
agricole estiment désormais que l'inflation, à taux d'intérêt inchangés, pourrait s'accélérer, pour
atteindre alors de 6 à 7% sur un an au niveau national.
Ce tableau est toutefois à nuancer, car, dans les villes de taille moyenne, où l'offre de logements est
encore étoffée, de nombreux acheteurs ont déjà atteint la limite de leur pouvoir d'achat. Alors que les
loyers se replient, la clientèle de primo-accédants pourrait désormais préférer rester locataire. De quoi
pousser la cote à se stabiliser dans ces secteurs, et ralentir la progression des transactions. Au point
de manquer un nouveau record? Rendez-vous l'année prochaine pour le savoir !
Ce numéro de Capital comporte, pour sa partie consacrée à l'immobilier, sept éditions régionales.
Pour nos lecteurs désireux l'immobilier, sept éditions régionales. Pour nos lecteurs désireux de
connaître les dernières tendances sur l'ensemble du marché français, nous publions une huitième
édition, qui les réunit toutes, et retrace donc l'évolution de la cote dans presque 175 villes. Les milliers
de données ici compilées ont été recueillies par une équipe de journalistes, entre mai et juillet
derniers, auprès des meilleurs experts du secteur (agents immobiliers, notaires et promoteurs). Nous
les remercions, cette année encore, pour leur précieuse collaboration.
Source : www.capital.fr

4
En attendant la nouvelle loi sur le logement, la
construction cale
Le 29/08/2017
Les ventes de logements neufs ont baissé de 9,4 % au cours des trois derniers mois. Les
acheteurs attendent d’en savoir plus sur les réformes annoncées.
Cause ou conséquence ? A la veille de l'annonce d'un nouveau projet de loi sur le logement, les
chiffres de la construction neuve, communiqués par le ministère de la Cohésion des territoires, calent,
après des mois d'une accélération de bon augure.
Une croissance annuelle encore positive
La croissance annuelle est toujours positive, avec 402.500 logements autorisés, en hausse de
14,5 %, mais elle ralentit. Le nombre de permis de construire délivrés était encore en hausse de mai à
juillet, de 2,7 % de plus qu'au cours du trimestre précédent, mais c'est la suite du processus de
construction qui coince : de nouveaux programmes ne sont pas lancés. Les mises en chantier ont
diminué de près de 5 % entre mai et juillet 2017, par rapport aux trois mois précédents. Pas étonnant
que les promoteurs attendent, puisque leurs clients ont quelque peu ralenti leurs emplettes : les mises
en vente du second trimestre ont baissé de 17 % par rapport à la même période de l'année
précédente et les ventes de 9,4 % (de 12,2 % dans les secteurs les plus tendus, jusqu'à 35 % dans
les villes moyennes).
Des signaux inquiétants
Même si la progression annuelle de la construction reste positive, ces signes sont inquiétants pour la
profession, alors même que l'objectif annoncé par Emmanuel Macron est un « choc d'offre » de nature
à accélérer la construction dans les zones où la demande est la plus forte. « Nous commencions tout
juste à voir se redresser les emplois dans le BTP, affirme Alexandra François-Cuxac, la présidente de
la Fédération des promoteurs immobiliers, FPI. Ce ralentissement tient aux incertitudes politiques
auxquelles le marché est confronté ». Pas seulement car les prix en hausse de 5 % au début de
l'année 2017 ont écorné un peu plus le pouvoir d'achat immobilier des ménages, malgré le maintien
des taux d'intérêt très bas.

5
Les annonces quelque peu désordonnées du gouvernement ont sans doute ajouté aux hésitations
des futurs acquéreurs et investisseurs : un projet de loi annoncé dès le mois de juin - alors que
l'éphémère ministre Richard Ferrand avait promis qu'il n'alourdirait pas l'arsenal législatif -, suivi d'un
discours encore incertain, mais tenace, sur la transformation de l'ISF rebaptisé « IFI », « Impôt sur la
fortune immobilière ».
Des décisions très attendues
Fin juillet, l'annonce de la baisse de 5 euros par mois des aides au logement a suscité une vague de
critiques ... Le flou règne sur la prorogation du prêt à taux zéro et du dispositif de défiscalisation Pinel

6
censés prendre fin au 31 décembre. Enfin, le ministre Jacques Mézard a ouvert, en plein mois d'août,
une boîte à idées à remplir avant le 10 septembre alors que le projet de loi est inscrit au menu du
conseil des ministres du 13. « Nous intégrons les propositions intéressantes au fur et à mesure que
nous les recevons », dit-on rue de Varenne.
Pour les professionnels, la concertation a déjà eu lieu, la FPI, comme la Fédération française du
bâtiment ont depuis longtemps mis leurs idées sur la table, et il est temps d'agir : « Si des décisions
sont prises, il faut qu'elles soient annoncées avant la fin du mois de septembre, nous ne pouvons
travailler dans un contexte réglementaire aussi flou », assure Alexandra François-Cuxac, qui écoutera
attentivement le ministre, présent mercredi aux universités d'été du Medef.
Source : www.lesechos.fr

7
ISF: faut-il vendre son immobilier et investir en
Bourse?
Le 30/08/2017
A partir de 2018, l'impôt sur la fortune ne devrait prendre en compte que l'immobilier. Pour y
échapper, certains épargnants songent à se débarrasser de leurs biens locatifs, et à investir
sur les marchés. Un choix plus complexe qu'il n'y paraît.
Avec la réforme de l'ISF voulue par Emmanuel Macron, certains épargnants songent à se débarrasser
de leurs biens locatifs, et à investir sur les marchés.
C'est un pan du programme fiscal qui plonge les gros patrimoines dans des réflexions lourdes: l'année
prochaine, adieu l'ISF, bonjour l'IFI. L'impôt de solidarité sur la fortune devrait être remplacé par

8
l'impôt sur la fortune immobilière. En clair, si l'on en croit les déclarations de campagne, seuls les
biens immobiliers vont rester dans le champ du patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune. Le reste,
liquidités, comptes sur livrets, épargne réglementée, contrats d'assurance-vie, comptes titres et PEA,
bref, toute l'épargne financière des contribuables, ne sera plus soumis à l'impôt sur la fortune.
En excluant du patrimoine taxable toutes cette épargne liquide, le gouvernement fait baisser l'assiette
taxable d'un grand nombre de contribuables. Mécaniquement, leur impôt baissera aussi, car
Emmanuel Macron a annoncé qu'il ne toucherait ni aux seuils, ni aux taux actuels. " La sortie des
liquidités profite à tous: même ceux qui détiennent essentiellement de l'immobilier ont un peu
d'épargne financière ", note Maître Jérôme Barré, avocat fiscaliste associé au cabinet Franklin. Chez
certains, l'impôt sur la fortune nouvelle vague sera plus " soft ". Pour d'autres, il sera carrément
supprimé: en soustrayant leurs liquidités du calcul, ils passeront sous la barre des 1,3 million au-delà
de laquelle on est redevable.
Bref, sur les quelques 350.000 foyers fiscaux concernés aujourd'hui par l'ISF, tous seront gagnants.
Reste que ceux dont le patrimoine est essentiellement composé d'immobilier seront, par rapport aux
autres, pénalisés.
Deux profils identiques, avant et après la réforme
Ainsi, Challenges a fait le calcul de l'ISF, avant et après réforme, pour deux profils aux patrimoines
équivalents, mais plus ou moins " chargés " en immobilier. Nos deux profils déclarent 100.000 euros
d'assurance-vie et de comptes sur livrets et 900.000 euros d'immobilier de jouissance (maison de
campagne et logement). Avant de déclarer ce chiffre ils ont tous deux déduit le même abattement de
30% sur le montant de leur résidence principale. Ils présentent donc deux situations identiques.
En outre, le profil A détient 800.000 euros d'immobilier locatif. Il y applique un abattement de 20% (cet
abattement est admis car il est difficile de revendre au prix fort des biens occupés par un locataire). Il
affiche ainsi un patrimoine taxable de 1,64 million d'euros et doit 4.880 euros d'ISF.
Le profil B, lui, détient 800.000 euros de valeurs mobilières cotées, nettement plus liquides. Ces
800.000 euros ne bénéficient d'aucun abattement, il déclare donc 1,8 million de patrimoine taxable et
doit 6.000 euros d'ISF.
Si demain, les avoirs financiers sortent de l'impôt sur la fortune, seuls 900.000 euros seront taxables:
le profil B passe sous la barre des 1,3 million, et ne paie plus aucun impôt sur la fortune. Pendant ce
temps-là, le profil A, lui, qui n'a " que " 100.000 euros de liquidités, voit son patrimoine taxable passer

9
de 1.64 à 1.54 million. Son impôt sur la fortune passera de 4.880 à 4.180 euros. Il sera donc loin
d'avoir disparu.
A patrimoine équivalent, les deux profils seront taxés de façon radicalement différente. Ce qui pourrait
donner des idées à quelques gros contribuables… Les conseillers en gestion de patrimoine ont tous
déjà eu droit à la question à plusieurs reprises: "faut-il, pour éviter le futur impôt sur la fortune
immobilière, vendre son immobilier pour acheter des actions?"
Eh oui. Les épargnants n'apprennent pas toujours de leur passé: ils étaient nombreux à investir fin
1999, juste avant l'éclatement de la fameuse " bulle technologique ". Le nombre d'actionnaires
individuels était passé de 7.6 millions fin 2008 à 3 millions en 2016, mais ils sont revenus en masse
depuis un an: ils sont 700.000 de plus, soit une progression de 23%! Cela, alors même que le Cac 40
est autour des 5.000 points, seuil qui, en dehors de quelques semaines au printemps 2015, n'avait
pas été atteint depuis... mai 2008. Un point d'entrée relativement élevé, donc.
Deux questions à se poser impérativement
Cette question soulève en réalité deux autres interrogations tout aussi basiques: premièrement, est-ce
le moment de vendre son immobilier, deuxièmement, est-ce le moment d'entrer sur les marchés ?
A la première question, la réponse n'est pas totalement évidente. Dans beaucoup de villes moyennes,
l'immobilier n'a pas beaucoup progressé, mais il est de plus en plus difficile à vendre car il ne trouve
pas d'occupants. Dans d'autres villes comme Paris, Bordeaux ou Nantes, le marché immobilier est
haut. Si l'on se réfère au prix moyen du mètre carré à Paris publié chaque trimestre par les notaires,
un bien acheté début 2000 a vu sa valeur progresser de plus de 200%. Il vaut aujourd'hui trois fois le
prix payé au début du millénaire.
Pour ceux qui ont investi à ce moment-là sur des marchés aussi porteurs, c'est donc peut-être le
moment de se séparer d'un bien immobilier locatif. Mais il va falloir composer avec une autre donnée:
l'impôt sur la plus-value immobilière, qui peut s'avérer totalement dissuasif selon la date d'achat du
bien. S'il est vendu pendant les cinq premières années de détention, la plus-value est imposée à 19%,
et subit aussi 15,5% de prélèvements sociaux. La plus-value taxable, et donc l'impôt, diminue
progressivement au fil des années de détention, mais il faut trente ans pour en être totalement
exonéré. En outre, au-delà de 50.000 euros, la plus-value est aussi amputée d'une taxe sur les plus-
values immobilières élevées, qui s'échelonne entre 2 et 6% de la plus-value, selon son montant.
Prenons l'exemple d'un bien parisien acheté 137.000 euros début 2000 et revendu 422.500 euros fin
2017 (cette hausse a été calculée avec les indices des notaires parisiens). La plus-value brute est de

10
285.500 euros, la plus-value taxable est de 254.675 euros, et l'impôt sur la plus-value, prélèvements
sociaux compris, est de 46.634 euros. Dix-sept ans après l'acquisition du bien. Le même bien acheté
en 1995 au même prix (entre 1995 et 2000 les prix ont baissé puis se sont redressés) supporte
encore 28.400 euros d'impôt sur la plus-value, vingt-deux ans après son achat.
Dans le cas de l'appartement acquis en 2000, le propriétaire peut s'interroger: certes, s'il vend son
bien, il le fera sortir de l'assiette taxable à l'IFI, et il réalisera sa plus-value. Mais dans le même temps,
pour économiser quelques milliers d'euros par an, il devra acquitter en une seule fois plusieurs
dizaines de milliers d'euros.
S'il fait ce choix, il lui restera tout de même, une fois l'impôt sur la plus-value acquitté, la somme non
négligeable de 375.000 euros à investir. Il écartera probablement d'office l'assurance-vie en euros, car
aujourd'hui cette dernière rapporte moins de 2% par an, et la faible rémunération risque de durer, car
les taux d'intérêts servis par les obligations d'Etat à dix ans, dans lesquels les fonds en euros sont
massivement investis, sont actuellement autour de 0,7% par an.
Avant de songer au marché des actions, il doit se préoccuper de leur prix: le terme de bulle revient
souvent dans les conversations… Avant l'accalmie de cet été, le Cac 40 avait progressé de 8,5%
entre janvier et fin avril (il est aujourd'hui en hausse de 3.84% depuis le premier janvier). Le SBF 120
est en hausse de 5.5%. Aux Etats-Unis, le S&P500 a grimpé de près de 9% depuis le début de
l'année, et c'est une hausse de plus de 10% pour l'indice Dow Jones, qui a crevé des plafonds
historiques début août à plus de 22.000 points.
Il peut avoir envie d'entrer sur les marchés actions, mais les marchés se sont précisément envolés
ces derniers mois et malgré l'accalmie ces dernières semaines, le terme de " bulle " revient
fréquemment. Les entreprises américaines de l'indice MSCI US se paient 19 fois leurs bénéfices en
moyenne (elles se payaient entre 11 et 18 fois les bénéfices, grand maximum, entre 2001 et 2016). " Il
n'y a pas de bulle, mais les marchés sont chers, surtout aux Etats-Unis ", nuance Frédéric Rollin,
conseiller en stratégie d'investissement chez Pictet Asset management. " Nous sommes donc
prudents, mais les PE (cours sur bénéfice par action, NDLR) n'atteignent pas les niveaux de 1999, au
plus fort de la bulle ils étaient à 26 ", rappelle-t-il.
En Europe, les actions se paient cher aussi: 14.5 fois les bénéfices pour l'Eurostoxx 50, alors que la
moyenne historique se situe davantage autour de 13 fois les profits. " Le niveau de prix actuel des
actions s'explique aussi par leur forte rentabilité, reprend Frédéric Rollin. Dans un contexte de taux
bas, les obligations ne rapportent que peu ". A peine 2% par an pour les bons du trésor, moins de
0,7% pour les OAT françaises et 0.3% pour le Bund allemand… Les investisseurs préfèrent donc

11
prendre un peu plus de risque, mais être mieux rémunérés. " Mécaniquement, une partie des liquidités
se reporte vers les actions ", poursuit-il.
Correction cet été sur les marchés financiers
Et pourtant, au cours de l'été, les valeurs boursières des grandes entreprises ont connu une
correction. Tous les grands indices ont légèrement chuté.
" Les actions européennes ont baissé depuis le printemps en raison de deux phénomènes, explique
Jean-Jacques Friedman, directeur des investissements chez Vega IM. D'abord, dans la hausse des
résultats annoncés pour le deuxième trimestre, une grande partie était imputable à un effet de base
très favorable (le deuxième trimestre 2016 a été désastreux, notamment pour le secteur bancaire et
pour les valeurs pétrolières). La croissance fondamentale, elle, est restée faible. Ensuite,
l'appréciation de l'euro par rapport aux autres devises a fait souffrir les valeurs exportatrices ",
poursuit-il.
Faut-il pour autant s'inquiéter, et voir dans cette baisse de l'été le début d'un long déclin?
Non, car selon les deux stratégistes interrogés, si les Etats-unis sont probablement en fin de cycle,
les valeurs européennes, elles, vont continuer à progresser. Tous deux soulignent une croissance à
la hausse, et une absence d'inflation, deux données plutôt favorables au climat boursier.
" A court terme, les cours des sociétés européennes sont un peu pénalisés à cause de la hausse de
l'euro, explique Jean-Jacques Friedman. Mais le cycle économique européen devrait durer encore
plusieurs trimestres, nous ne sommes qu'au début de l'amélioration des résultats! ". " La croissance
en Europe est relativement nouvelle, reprend Frédéric Rolin. Nous pensons que les marchés n'en ont
pas encore pris toute la mesure et qu'il reste un potentiel d'appréciation ".
Les conseils des spécialistes
Pour autant, un épargnant jusqu'ici peu investi dans les actions et qui souhaiterait entrer sur les
marchés aujourd'hui doit faire preuve de prudence, car il aura déjà raté une grande partie de la
hausse. Il lui faut être sélectif. " Quelqu'un qui veut entrer sur les marchés doit le faire maintenant
plutôt que demain, et sur les marchés européens plutôt que sur les marchés américains ", suggère
Jean-Jacques Friedman. " Pour ceux qui n'ont pas bénéficié de la hausse, conseille Frédéric Rollin, il
est intéressant de miser sur du très long terme et se focaliser en priorité sur des secteurs porteurs.
Nous aimons, chez Pictet, toutes les sociétés jouant sur l'innovation et la robotique, et nous sommes
très attentifs aux sociétés liées à l'eau, denrée qui se raréfie alors que la demande augmente ".

12
Dans tous les cas, les contribuables qui songent à vendre une partie de leur immobilier pour investir
en Bourse doivent méditer les sempiternels conseils ressassés par les spécialistes du patrimoine.
En premier lieu, ce n'est pas l'impôt qui doit guider l'investissement: un placement défiscalisé peut être
mauvais (la liste est longue), un autre, lourdement fiscalisé, peut s'avérer nettement plus rentable sur
le long terme. Il est possible, par exemple, d'éviter des solutions définitives en faisant sortir
provisoirement un bien immobilier de son patrimoine taxable, en cédant temporairement son usufruit à
un enfant ou à une fondation.
Ensuite, la règle d'or est d'éviter les virages à 180 degrés, d'investir au fil de l'eau, et d'avoir un
patrimoine diversifié. L'immobilier est cher, les actions le sont tout autant. Doser les proportions, c'est
cher, mais c'est plus sage. Tout immobilier ou tout boursier, c'est cher et c'est risqué.
Source : www.Challenges.fr

13
APL : Emmanuel Macron confirme que la
baisse de 5 euros n'est qu'un début
Le 31/08/2017
Emmanuel Macron, le 28 août à l'Elysée. (Ludovic MARIN / AFP)
Après avoir suscité une levée de boucliers en juillet sur la baisse de 5 euros des APL,
Emmanuel Macron persiste et signe.
Sur le sujet brûlant des aides au logement, Emmanuel Macron n'a pu que constater les dégâts dans
l'opinion de l'annonce en catimini, le 22 juillet, de la baisse de 5 euros des APL, ALF et ALS. Le
gouvernement a semblé regretter la communication autour de cette mesure et en avait rejeté la
responsabilité sur le gouvernement précédent : "Evidemment que ce n'est pas intelligent", avait même
déclaré Edouard Philippe. Il n'a cependant pas reculé. Trois jours plus tard, le ministre de la Cohésion
des territoires Jacques Mézard promettait même une "réforme globale des aides personnelles au
logement" à l'automne, jugeant nécessaire de mettre fin à un "système pervers" responsable selon lui
de l'inflation des loyers.
Ce jeudi 31 août dans son entretien au "Point", le président de la République confirme : il veut aller
plus loin. Lorsqu'on lui demande s'il envisage d'aller au-delà de la baisse de 5 euros, il répond : "Oui,
mais seulement dans le cadre d'une transformation profonde qui doit faire baisser les loyers et dans le
cadre d'une politique plus globale."

14
Alors que les APL alimentent selon lui la hausse des loyers, le chef de l'Etat préconise "un choc
d'offre", que doit permettre un projet de loi "présenté à l'automne".
"Trop de gens vivent sur une rente"
"Il faut libérer le droit de l'urbanisme, les procédures, réduire les coûts, les normes, libérer le foncier
public et parapublic plus fortement en permettant de vendre à bas prix, simplifier ces règles en ciblant
en particulier les zones tendues, c'est-à-dire le Grand Paris, Lyon et la frontière suisse, ainsi qu'Aix-
Marseille", explique-t-il, évoquant un "système d'exception" pour réduire les coûts dans les zones
citées.
Emmanuel Macron décrit ensuite le cercle vicieux à l'œuvre selon lui dans le secteur du logement :
"Aujourd'hui, parce qu'on produit trop peu, trop d'acteurs de l'immobilier vivent sur une rente.
Qui est la victime finale ? Le jeune, le peu qualifié, celui qui n'a pas accès au logement libre."
Baisser les APL "de 1, 3 ou 5 euros" n'est pas le sujet, martèle le chef de l'Etat, qui rappelle les
mesures décidées en contrepartie pour soulager les finances des étudiants : gel des coûts des
inscriptions, des logements et de la restauration universitaire, réforme des mutuelles étudiantes et du
logement étudiant pour en réduire les prix.
Source : www.lobs.com

15
Réforme de l’ISF : l’immobilier neuf et locatif
resteront bien taxés
Le 31/08/2017
Hamilton / REA
Contacté par Capital, le cabinet de Bruno Le Maire précise que les règles ne changeront pas
concernant la taxation de l'immobilier. Et que seul l’immobilier professionnel restera donc exonéré.
On commence à y voir un peu plus clair au sujet de la grande réforme de l’ISF, qui rappelons-le, doit
être recentrée sur le seul patrimoine immobilier. Mercredi, le ministre Gérald Darmanin a pourtant
semé le doute déclarant devant le Medef que “l’immobilier productif” serait exonéré. “Immobilier
productif” ? Est-ce à dire que l’immobilier locatif ou que les investissements dans l’immobilier neuf
seraient épargnés par l’impôt sur la fortune, comme le réclament depuis plusieurs mois les lobbies du
secteur ?
Las. Contacté par Capital, le cabinet de Bruno Le Maire rectifie le tir précisant que plutôt que le terme
imprécis d’”immobilier productif”, il fallait comprendre “immobilier professionnel”.... et qu’en l’état rien
ne changera concernant la taxation de l’immobilier. En d’autres termes, l’immobilier professionnel (une
entreprise qui détient ses bureaux via une SCI par exemple) qui était déjà exonérée d’ISF restera
exonérée au nouvel impôt sur la fortune immobilière. En outre, l’immobilier locatif, tout comme les
investissements dans le neuf resteront bien, quant à eux, soumis à l’impôt sur la fortune.

16
Ces précisions faites, quelques zones d’ombres doivent toutefois encore être éclaircies. Des régimes
d’exceptions seront-ils créés pour l’imposition des Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)
ou des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ? Affaire à suivre…
Source : www.capital.fr

17
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Vente de l’entreprise : une exonération d’impôt
réservée à l’exploitant
Le 28/08/2017
Un jeune homme participe au développement d’une entreprise pendant sa minorité et en assume
l’exploitation une fois devenu majeur. Suite à la vente de l’entreprise, il demande à bénéficier d’une
exonération d’impôt sur le gain réalisé. Refus de l’administration qui considère que la participation
d’un mineur non émancipé au développement de l’entreprise ne vaut pas exploitation personnelle…

18
Vente de l’entreprise : et si l’exploitant est mineur ?
Un jeune homme mineur développe un site internet d’actualités et de classement musicaux. La
gestion de ce site nécessitant un minimum d’organisation, notamment en termes de gestion, une
entreprise individuelle est créée. Le jeune homme qui, rappelons-le, est mineur et non émancipé, n’a
pas d’autre choix que de confier l’exploitation de cette entreprise à sa mère : cette dernière est donc
officiellement déclarée comme telle auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS).
2 ans plus tard, à la majorité du jeune homme, l’entreprise est radiée du RCS. Consécutivement, une
autre entreprise est créée permettant au jeune homme de rependre personnellement l’exploitation de
son site internet. 4 ans plus tard, il décide de céder son fonds de commerce et demande à bénéficier
d’une exonération d’impôt sur le gain réalisé, ce que l’administration lui refuse.
Elle rappelle que le bénéfice de l’avantage fiscal est réservé aux exploitants individuels qui exercent
l’activité à titre professionnel pendant les 5 ans qui précèdent la vente : ici, le jeune homme n’a
exploité personnellement l’activité que pendant 4 ans, estime l’administration.
L’exploitant conteste en indiquant que si, pendant sa minorité, sa mère a assuré l’exploitation effective
de l’entreprise, il n’en a pas moins participé au développement constant du site dont il est le créateur.
Certes, répond le juge qui indique que, si la participation du jeune homme au développement de
l’entreprise n’est pas contestée, il n’avait pas pour autant la qualité d’exploitant pendant sa minorité. Il
n’est devenu exploitant qu’à compter de sa majorité, soit 4 ans avant la vente de l’entreprise. En
conséquence, le bénéfice de l’avantage fiscal est refusé, la condition d’exploitation personnelle
pendant les 5 ans précédant la vente n’étant pas satisfaite.
Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 17 juillet 2017, n°15BX02108
Source : www.bar-brasserie.fr

19
Sort du prêt bancaire et nullité de la vente
immobilière.
Le 29/08/2017
Entre intérêts échus et intérêts à échoir d’un prêt bancaire accessoire à une vente immobilière
annulée, qu’en est-il du sort de ce prêt bancaire accessoire, pour l’acquéreur lésé, le vendeur, le
notaire, et, in fine, l’établissement bancaire ?
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu en ce début d’été 2017 qui aborde la question spécifique
du sort du prêt immobilier accessoire à un contrat de vente immobilière et pour lequel un contentieux
est engagé aux fins de nullité de la vente.
La Cour de cassation considère qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un
contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et
à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.
Cette jurisprudence est intéressante à plusieurs égards car il n’est pas rare de voir dans le cadre d’un
compromis de vente, apparaitre des incidents entre acquéreurs et vendeurs qui font que la réitération
de la vente ne se réalise finalement pas, dès lors qu’il y a un désaccord entre eux à titres divers :
informations cachées, fosse septique, problématique de voisinage, règles d’urbanisme, carence du
notaire, etc.
Dans pareil cas l’acquéreur peut se sentir malaisé de confirmer ou d’annuler la vente alors même que
ce dernier a obtenu son prêt bancaire et que la banque a d’ores et déjà reversé les fonds entre les
mains du notaire pour assurer la réitération de la vente par acte authentique qui, finalement, ne se
réalise pas.
Dans cette affaire, par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par Maître X notaire, la société PCC a
vendu à Monsieur et Madame Y. deux lots de copropriété d’un immeuble devant être réhabilité.
Pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un emprunt auprès d’un
établissement bancaire.
Or les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après
expertise, assigné la société PCC, depuis lors en liquidation judiciaire et son mandataire judiciaire,
Maître X (notaire) et la banque en annulation de l’acte de vente et en dommages-intérêts.

20
Cet arrêt est intéressant à plus d’un titre car il vient déterminer les droits et prétentions que peut avoir
un établissement bancaire dans le cadre d’une vente qui ne se fait pas dans la mesure où les
conditions suspensives ne sont pas levées.
Le temps que l’annulation de la vente se fasse sur le terrain judiciaire, la banque qui a versé le
montant du prêt entre les mains du notaire, serait bien fondé à prélever intérêts, échéances ainsi que
primes d’assurance.
Pour autant, il est bien évident que la procédure de nullité de la vente a vocation à générer un
préjudice puisque la banque se retrouve à financer un achat immobilier remis en question et devant
être annulé judiciairement.
Cela crée également un préjudice à l’acheteur qui se trouve à la fois pris dans un contentieux en
nullité de la vente avec un vendeur qui a manqué à ses obligations tout en devant faire face à des
obligations bancaires.
Cet arrêt vient également caractériser la responsabilité du notaire qui a manqué à ses obligations et
qui vient créer un préjudice tant à l’acheteur qu’à l’établissement bancaire qui a financé l’opération.
Cette responsabilité du notaire vient à point nommé dans la mesure où le vendeur est en liquidation
judiciaire.
Le notaire s’en défend et fait grief à l’arrêt de dire qu’il sera tenu solidairement avec la société PCC
(en liquidation judiciaire) à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation
de la vente et de le condamner solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes.
Pour autant, la Cour de cassation ne s’y trompe pas.
Elle rappelle qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et
les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la
convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état
futur d’achèvement. La Haute juridiction retient souverainement que Maître X, notaire, n’avait pas
assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus
mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération.
Dès lors, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire
qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur, fut-il en liquidation judiciaire, le
préjudice des acheteurs mais aussi de l’établissement bancaire.

21
En effet, l’opération consistait bien en une vente en état de futur achèvement pour laquelle le vendeur
devait se doter d’une garantie financière d’achèvement répondant à une obligation des articles L 231-
1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation afin de garantir à l’acquéreur que
l’achèvement de l’immeuble serait réalisé.
Or, la convention de vente en question ne portait aucune des mentions légales imposées de telle
sorte que celle-ci n’était même pas conforme aux dispositions des articles L 261-11 à L 261-14 du
Code de la construction et de l’habitation,
La vente n’avait pas les qualités requises pour une vente en état de futur achèvement ce qui justifie
en soi la nullité de la vente.
Dans pareil cas, le vendeur n’est pas seul à exposer sa responsabilité. En effet, le notaire, quant à
lui, se devait d’assurer l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait. Ce qu’il n’a pas fait.
C’est donc à juste titre que la cour d’appel a retenu que son attention aurait dû être d’autant plus
mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération passant plusieurs ventes sur le
même programme immobilier.
La Cour de Cassation considère que l’étendue de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il
instrumente incombant au notaire dépend de ce qu’il sait ou doit savoir. Qu’en déduisant la faute du
notaire de ce que l’acte instrumenté aurait dû être soumis au régime de la vente en l’état futur
d’achèvement, sans établir que l’officier ministériel aurait eu connaissance de la collusion frauduleuse
entre la venderesse et l’entreprise chargée des travaux et de tout autre élément de nature à établir
que le notaire aurait pu suspecter que, malgré les termes de l’acte qui ne comportait aucune
obligation de réaliser des travaux incombant à la venderesse, ce qui excluait la qualification de vente
en l’état futur d’achèvement, la cession correspondait à une telle opération, la Cour d’appel ne pouvait
qu’engager la responsabilité du notaire et prononcer la nullité de la vente.
Certes la motivation semble fastidieuse. Pour autant, l’essentiel est dit.
En premier lieu, l’arrêt vient considérer que le notaire a vocation à subir les conséquences de la
liquidation judiciaire du vendeur puisque la cour d’appel précise que si la restitution du prix, par suite
de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le
notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs
puisque ces derniers sont justement en liquidation judiciaire.

22
Concernant les acheteurs lésés, immanquablement le notaire est responsable et a vocation a être
condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société PCC, placée en
liquidation judiciaire.
Mais surtout la Cour de cassation considère que le vendeur doit faire face aux conséquences et au
préjudice découlant de l’annulation de la vente.
Ainsi que le notaire par ricochet.
En effet, la Cour souligne qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de
vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus.
Mais bien plus, la banque demeure aussi fondée à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les
intérêts à échoir. La Cour de cassation fonde sa décision au visa de l’article 1382, devenu 1240, du
Code civil. Elle considère que pour rejeter la demande de l’établissement bancaire de condamnation
du notaire à lui payer le remboursement des frais de l’emprunt, l’arrêt retient à tort que la nullité du
contrat principal de vente s’étendant au contrat accessoire de prêt, elle ne saurait invoquer un
préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu’à son terme pour solliciter des
sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l’acte annulé, même de la part du
notaire. Qu’en statuant ainsi, alors qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un
contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais, la cour
d’appel a violé le texte susvisé. La haute juridiction considère que lorsque la nullité d’un contrat de
vente a pour conséquence la nullité d’un prêt accordé par un établissement de crédit, cet
établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du
contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de la perte des intérêts conventionnels
auxquels il avait droit. Elle rappelle encore que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour
conséquence la nullité d’un prêt accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a
droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la
réparation du préjudice résultant de son obligation de restituer à l’emprunteur les frais du contrat de
prêt annulé.
Si la Cour de cassation vient une fois de plus protéger l’établissement bancaire, elle ne le fait cette
fois-ci non pas au détriment de l’acheteur lésé qui vient engager une action en nullité de la vente mais
à l’encontre du vendeur qui n’a pas réalisé les travaux dans la cadre d’une vente en l’état de futur
achèvement. Elle vient également sanctionner le notaire qui a manqué à ses obligations.
Source : www.village-justice.com

23
Bien organiser la cession d’un fonds de
commerce d’un point de vue juridique et fiscal.
Le 30/08/2017
Ces deux dernières années ont été riches en réformes. Celles-ci ont inexorablement affecté le régime
en matière de cession de fonds de commerce. Ces nouvelles dispositions sont l’occasion parfaite pour
faire un point sur le régime de cette opération particulière.
Partons de deux définitions acquises qui sont nécessaires pour comprendre ce régime.
Le fonds de commerce se compose d’une série d’éléments qui, assemblés, constituent une unité
économique dont l’objet est de nature commerciale, comprenant des éléments corporels et des
éléments incorporels.
Le fonds de commerce est un « meuble incorporel » au sens juridique du terme. Il manque néanmoins
d’une réelle définition légale. Celui-ci peut être cédé à titre gratuit, notamment dans le cadre d’une
transmission, ou à titre onéreux.
La cession d’un fonds de commerce n’est pas libre. Elle l’est d’ailleurs encore moins qu’une vente
immobilière. Celle-ci est encadrée par une procédure strictement déterminée (II) bien qu’il soit
paradoxal de constater que le contenu d’un fonds de commerce n’est pas fixé légalement (I).
Enfin, une attention toute particulière doit être apportée à cette opération spécifique qu’il est
nécessaire de distinguer d’autres cessions (III).
I. Ce que l’on peut inclure dans une cession de fonds de commerce
A. Les éléments inclus dans la cession
1. Les éléments corporels :
Il faut tout d’abord aller au plus évident, c’est-à-dire la composante physique du fonds de commerce, à
savoir ce qui peut être intégré à la cession. Cela renvoie essentiellement à la marchandise, qui
désigne tout simplement les biens destinés à la vente ou location ainsi qu’au matériel qui représente
le mobilier commercial servant à l’exploitation du fonds de commerce.
2. Les éléments incorporels :

24
a. La clientèle C’est surement l’élément principal du fonds de commerce puisqu’il ne saurait exister
sans lui. A tel point que certains les confondent. Il est la pierre angulaire du fonds en ce que tous les
autres composants ne servent qu’à assurer le maintien de sa clientèle. Une distinction
supplémentaire doit être faite entre :
 La clientèle fixe, celle qui entretient une relation de confiance et d’habitude avec le
commerçant ;
 De la clientèle ponctuelle dite « achalandage » qui s’explique par des facteurs objectifs de
lieu, une situation.
b. Droit au bail Ce droit au bail d’un fonds de commerce attribue une propriété commerciale à son
preneur ce qui ouvre droit à un renouvellement du bail. En tant que propriété, et dans un cas de refus
du renouvellement de ce bail, le donneur à bail doit payer une indemnité.
c. Signes distinctifs Cela correspond aux signes utilisés par le commerçant afin d’attirer la clientèle.
C’est le moyen de « se faire connaître », ce qui englobe le nom commercial, l’enseigne, la marque,
voire désormais, le nom de domaine.
d. Créances et dettes Le principe est que les créances et dettes ne font pas partie du fonds de
commerce et sont donc exclues de la cession. Il demeure néanmoins des dérogations légales
(contrats de bail, contrats de travail, contrats d’édition, impôts, clauses de non-rétablissement du
précédent commerçant…).
e. Créations intellectuelles Des droits sont attribués aux inventeurs sur leurs œuvres, via des brevets,
dessins et modèles, droits d’auteurs..). Ces biens sont susceptibles d’être incorporés au sein du fonds
de commerce. Il faudra néanmoins porter attention aux différents régimes car ils diffèrent selon les
titres de propriétés industrielles.
B. Les éléments exclus de la cession
Certains éléments sont de facto exclus d’une cession d’un fonds de commerce :
 Les immeubles dont le commerçant est le propriétaire ne sont pas une composante du fonds
de commerce et ils ne peuvent donc pas figurer dans l’acte de cession. C’est une
jurisprudence acquise et fixe (Cass. Com. 31 mars 2009 n°08-14.180).
 La majorité des contrats à l’exception du contrat de bail, des contrats de travail en cours, des
contrats d’assurance et des contrats d’édition…
 Les actions en justice du cédant relatives à la clientèle transmise.

25
 En principe, toutes les dettes et créances avec des exceptions dans le cas où l’acheteur ne
respecte pas certaines conditions et également dans le cadre de la solidarité fiscale.
 Bien que le cessionnaire doive pouvoir avoir accès aux trois derniers exercices comptables
durant trois ans à compter de la cession, les documents comptables ne sont pas transmis au
sein de la cession.
II. Les formalités à accomplir pour céder son fonds de commerce
A. Les formalités préalables à la cession de fonds de commerce
1. Les formalités déclaratives à respecter
a. L’information aux salariés d’entreprise de moins de 250 salariés Pour les entreprises composées
de moins de 250 salariés, ces derniers doivent être obligatoirement informés du projet de cession du
fonds de commerce et ce, dans un délai de deux mois avant la conclusion du contrat de vente. Cette
nécessaire notification a pour but de permettre aux salariés de proposer une offre d’achat du fonds.
A noter que si le vendeur ne respecte pas cette condition préalable, une amende civile peut être
prononcée représentant jusqu’ à 2 % du montant de la vente.
b. La déclaration préalable à la marie Si le fonds cédé est localisé dans un espace de sauvegarde
des commerces et de l’artisanat de proximité, la vente peut être soumise à un droit de préemption au
bénéfice de la commune. Autrement dit, cette dernière doit avoir un droit d’achat prioritaire sur les
tiers.
Cette notification préalable est adressée au maire qui dispose d’un délai de 2 mois pour exercer
éventuellement le droit de préemption au profit de la commune.
2. Les conditions propres à l’acte de cession
Ces mentions sont d’ordre public et si l’une d’elles vient à manquer, l’acheteur pourra invoquer la
nullité de la vente. Ainsi, l’acte de vente d’un fonds de commerce doit comporter :
 Le prix de vente du fonds,
 Le nom du précédent vendeur avec date et nature de son acquisition ainsi que le prix et les
éventuels privilèges et nantissements,
 L’état des actuels privilèges et nantissements,
 Les marchandises et le matériel,
 Les chiffres d’affaires sur le mois entre la clôture du dernier exercice et le mois qui précède la
vente,

26
 Les éléments du bail (date, durée, nom et adresse du bailleur et du cédant).
NB : En cas de promesse de vente et de compromis de vente, l’acte devra faire figurer ces mentions
pour être valable.
B. Les diligences à respecter post-signature de l’acte de cession
1. Les publications et enregistrements à effectuer à la suite de la signature de l’acte de cession
a. Les publications dans les journaux légaux Cette publication doit se faire dans les 15 jours de la
cession par l’acquéreur au journal d’annonces légales. D’autre part, et dans ce même délai, le
cessionnaire doit également publier la vente au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
b. L’enregistrement de l’acte de cession Une fois signé, l’acquéreur doit également tenir informer
l’autorité compétente sur la situation du fonds. Pour cela, il doit enregistrer l’acte auprès du Bureau de
l’enregistrement du service des impôts. Cet enregistrement engage des frais, qui sont à la charge de
l’acquéreur (sauf disposition contraire).
c. L’enregistrement auprès du service d’impôt Une déclaration doit en effet être adressée à
destination du SIE (Service des Impôts) pour les informer de la mutation du fonds de commerce dans
le mois qui suit la cession.
Cette déclaration permet le versement par l’acheteur des droits d’enregistrement et taxes
additionnelles calculés sur la base du prix de cession préalablement fixé entre les parties.
d. L’enregistrement auprès du CFE compétent L’acquéreur du fonds de commerce a deux possibilités
puisqu’il peut soit créer une nouvelle société ou plutôt, s’il exerçait déjà une activité, déclarer un
établissement secondaire. Pour cela, il doit s’adresser à son CFE afin d’effectuer les démarches
nécessaires.
Pour éviter tout risque, l’acheteur peut demander la publication au BODACC de la vente laissant 10
jours, suivant la publication, aux éventuels créanciers du cédant pour se manifester.
2. Le séquestre du prix du fonds de commerce
Le prix du fonds de commerce de la cession sera retenu durant 5 mois, afin que toutes les formalités
vues précédemment soient respectées. Ainsi, un séquestre, au travers d’un avocat par exemple,
pourra être nommé afin de préserver l’objet de la vente et permettre de recevoir les oppositions des
potentiels créanciers.

27
III. Les particularités propres à cette opération
L’opération de cession de fonds de commerce présente des singularités qu’il est nécessaire
d’envisager puisque peu souvent connues par les parties au contrat.
A. Le délai de solidarité Par principe, l’acheteur d’un fonds de commerce demeure solidaire avec le
cédant du paiement des bénéfices réalisés par ce dernier. Le délai de base durant laquelle cours cette
solidarité est de 90 jours. Il commence à jouer à partir du jour du dépôt de la déclaration de résultats
ou du dernier jour laissé pour le faire en cas de non réalisation de ce dépôt.
Néanmoins, depuis une loi rectificative pour 2016 du 29 décembre 2016, il est possible de réduire le
nombre de jours si certaines conditions sont remplies. Pour cela, elle impose une série de condition :
 Si l’avis de cession du fonds de commerce a été adressé à l’administration fiscale dans les 45
jours suivant la publication de la vente dans un journal d’annonces légales ;
 Si la déclaration de résultats a été déposée dans les temps, c’est-à-dire dans les 60 jours
suivant la publication de la vente dans un journal d’annonces légales ;
 Si au dernier jour du mois qui précède la vente, le vendeur est à jour de ses obligations
fiscales déclaratives et de paiement.
B. Distinguer cession de fonds de commerce et cession de droit au bail
Le droit au bail désigne le montant que le cessionnaire verse ou doit au locataire précédent, afin de
bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux.
Il obéit à ses règles propres. De ce fait, ce droit au bail est une composante du fonds de commerce, il
peut ainsi être un élément de la cession et le donneur à bail ne peut s’opposer à la cession. Cette
absence d’opposition est originale car céder un droit au bail sans le fonds de commerce est bien plus
difficile et ne peut pas se faire souvent, sans l’accord du bailleur.
Cela reste assez logique puisque le cessionnaire reprendra la même activité commerciale et même
clientèle que son prédécesseur.
C. Les conséquences fiscales pour le cédant
Ces conséquences sont surtout pour le cédant étant donné que celles pour le cessionnaire
correspondent essentiellement aux formalités d’enregistrement et à la solidarité fiscale.

28
Ainsi, il faut distinguer deux aspects ici avec d’une part les conséquences en matière d’impôt sur le
revenu (1) et d’autre part celles concernant la TVA (2).
1. La cession de fonds de commerce et l’imposition immédiate des bénéfices
Le jour de la cession, l’opération provoque l’imposition des bénéfices hors taxes ce qui comprend :
 Les bénéfices d’exploitation réalisés depuis la fin du dernier exercice taxé
 Les bénéfices en sursis d’imposition, à commencer par les provisions précédemment
constituées qui deviennent ainsi sans objet du fait de la cession
 Les plus values de cession d’éléments d’actifs immobilisés dont la détermination et les
modalités d’imposition sont spécifiques
Selon l’article 201 du Code général des impôts, le cédant a alors deux obligations à charge :
Il doit d’une part informer l’administration de la cession et de sa date d’effet en précisant certaines
mentions obligatoires (nom, prénoms et adresse du cessionnaire).
Cette déclaration est adressée au CFE dans les 45 jours et ce délai commence à courir à partir de la
publication de la vente dans un journal d’annonces légales. A savoir que cette publication doit elle,
avoir lieu dans les 15 jours de la cession mais cette date d’entrée conditionnée à la prise en
jouissance par l’acquéreur peut être repoussée si elle est postérieure à celle de la publication.
D’autre part, il doit déclarer le bénéfice réel accompagné d’un résumé du compte de résultat à
destination du Service des impôts des entreprises (SIE) dans un délai de 45 jours également.
Les bénéfices seront imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, en fonction de la
situation de l’entreprise :
 Lorsque l’entreprise relève de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux, il convient de procéder au dépôt d’une déclaration 2031 ou à une déclaration
de revenu en ligne.
 Lorsque l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, il convient de procéder au dépôt
d’une déclaration 2065.
2. L’imposition de la plus-value
La cession du fonds peut entrainer une plus-value pour le cédant qui est généralement qualifiée de
plus-value professionnelle, elle-même décomposée en deux plus-values, une plus-value à court terme

29
et une plus-value à long terme. La première est imposée aux taux progressif de l’impôt sur le revenu
et aux prélèvements sociaux de 15,5%, tandis que la seconde est imposée à l’impôt sur le revenu au
taux de 16% et aux prélèvements sociaux à 15,5%. En pratique néanmoins, la plus-value réalisée est
souvent exonérée.
En effet :
 Sous certaines conditions, la plus-value liée à la vente du fonds de commerce peut être
exonérée d’impôt.
 La valeur vénale des biens cédés ou transmis ne doit pas dépasser 300.000 euros pour
bénéficier de l’exonération totale. Au-delà de ce plafond, l’exonération est dégressive.
Par ailleurs :
 L’activité doit avoir été exercée ou les parts détenues depuis au moins cinq ans.
 Le cédant ne doit pas détenir à titre personnel plus de 50% des droits de vote ou du capital de
la société acheteuse du fonds.
 Le cédant ne doit pas non plus exercer une fonction de direction dans la société acheteuse.
Des régimes d’exonération existent également en fonction des recettes de l’entreprise cédante
(exonération si activité exercée depuis au moins 5 ans et recettes inférieures à 250.000 euros en
BIC), mais également, dans certains cas, pour les dirigeants partant à la retraite.
En conclusion, il apparaît que la cession d’un fonds de commerce peut également être réalisée en
deux temps, via la signature d’une promesse (compromis de cession) qui permet de sceller
définitivement ou presque l’accord entre les parties. Cette opération juridique particulière peut avoir
des conséquences juridiques et fiscales préjudiciables pour chacune des parties en cas, notamment,
de rédaction hasardeuse de l’acte de cession, qui peut, dans certains cas, ne pas traduire la volonté
réelle des parties.
Source : www.village-justice.com

30
Vente de titres de société et départ à la retraite
: la fin d’un avantage fiscal ?
Le 31/08/2017
Un dirigeant prend sa retraite et décide, à cette occasion de céder les titres de la société dans laquelle
il exerce son activité professionnelle. Jusqu’à présent, le gain réalisé à l’occasion de cette vente
pouvait bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Ce ne sera (peut-être) bientôt plus le cas…
Vente de titres de société et départ à la retraite : à anticiper ?
A l’heure actuelle, si un dirigeant décide de vendre les titres de sa société dans l’hypothèse d’un
départ à la retraite, le gain réalisé sera imposé à l’impôt sur le revenu, toutes conditions remplies,
après application des abattements suivants : tout d’abord, un abattement fixe de 500 000 €, puis,
ensuite, un abattement pour durée de détention de :

31
 50 % si les titres sont détenus depuis plus d’1 an mais moins de 4 ans au moment de la vente
;
 65 % si les titres sont détenus depuis plus de 4 ans mais moins de 8 ans au moment de la
vente ;
 85 % si les titres sont détenus depuis plus de 8 ans au moment de la vente.t
Prenons l’exemple d’un dirigeant qui vend des titres de société qu’il détient depuis 3 ans et qui réalise
un gain de 600 000 €. Après application de l’abattement fixe (500 000 €) et de l’abattement pour durée
de détention (50 %), il devra soumettre à l’impôt sur le revenu la somme de 50 000 €.
Notez bien que les abattements mentionnés plus haut ne sont applicables que pour le calcul de
l’impôt sur le revenu, pas pour celui des prélèvements sociaux. Si nous reprenons notre exemple, les
prélèvements sociaux seront dus au taux global de 15,5 % sur la totalité du gain réalisé, soit 600 000
€.
Ces abattements spécifiques sont malheureusement amenés à disparaître : ils ne s’appliqueront plus
aux ventes de titres intervenant à partir du 1er janvier 2018, sauf à ce que la Loi de Finances à
paraître en décembre 2017 prévoit une prorogation.
Conséquence de cette disparition, seul l’abattement pour durée de détention de droit commun
resterait applicable pour les ventes de titres réalisées à partir du 1er janvier 2018, soit :
 50 % si les titres sont détenus depuis au moins 2 ans mais moins de 8 ans au moment de la
vente ;
 65 % si les titres sont détenus depuis plus de 8 ans au moment de la vente.
En l’absence de commentaires de l’administration à ce sujet, il paraît difficile d’anticiper les
conséquences d’une telle suppression. Néanmoins, si dans le cadre d’un départ prochain à la retraite
vous envisagiez de céder les titres de votre société, il peut être opportun d’anticiper un peu les choses
afin que la vente intervienne, dans la mesure du possible, au plus tard le 31 décembre 2017 !
Source : www.bar-brasserie.fr

33
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S36 revue de presse kylia - semaine du 28 août au 3 septembre 2017

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à S36 revue de presse kylia - semaine du 28 août au 3 septembre 2017

Similaire à S36 revue de presse kylia - semaine du 28 août au 3 septembre 2017 (20)

Plus de KYLIA France

Plus de KYLIA France (20)

S36 revue de presse kylia - semaine du 28 août au 3 septembre 2017