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S42 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 octobre 2020

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La revue de Presse KYLIA
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 12 au 18 octobre 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Propriétaires, ce que vous allez gagner avec le nouveau Coup de pouce rénovation globale Le 13/10/2020 Retrouvez ce contenu plus tard en appuyant sur ce bouton Dans le cadre du Plan de relance économique, le gouvernement avait annoncé la prochaine création d’une nouvelle aide “Coup de pouce” pour les rénovations globales et performantes,
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 en complément de MaPrimeRénov’. Les textes réglementaires entérinant sa création viennent de paraître au Journal officiel. Chose promise, chose due. Dans le cadre du Plan de relance, le gouvernement avait annoncé qu’il voulait rompre avec la logique d’aide aux travaux de rénovation énergétique par gestes simples (remplacement de chaudière ou isolation des parois, par exemple), au profit de rénovations plus globales, sommes de plusieurs gestes. Ce qui devait rapidement se traduire par la bonification de différentes aides, notamment les primes adossées aux certificats d’économies d’énergie (CEE), pour ces travaux. Ces annonces viennent de se concrétiser, puisqu’une salve de textes réglementaires vient d’être publiée au Journal officiel, entérinant la création d’une nouvelle prime “Coup de pouce”, pour des opérations de rénovation globale - entendez par là un bouquet de gros travaux incluant plusieurs gestes - en maisons individuelles et en logements collectifs. Les professionnels peuvent donc d’ores et déjà distribuer ces nouvelles aides. Ce nouveau Coup de pouce, cumulable avec MaPrimeRénov - dont on connaît désormais les nouveaux barèmes et nouvelles conditions précises -, fixe des exigences élevées, puisque les travaux engagés doivent permettre une baisse d’au moins 55% de la consommation énergétique annuelle en maisons individuelles et d’au moins 35% en logements collectifs. La bonification est quant à elle progressive : elle est plus importante à mesure que les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude ont davantage recours aux énergies renouvelables. Elle récompense ensuite chaque mégawattheure (MWh) d’énergie économisée. Coup de pouce rénovation globale en logements collectifs Pour les immeubles collectifs tout d’abord, il s’agit simplement d’une extension du Coup de pouce créé en avril dernier, qui visait en premier lieu à éradiquer l’utilisation des énergies fossiles pour le chauffage, dans le cadre d’une rénovation globale. Mais cette fois, exit la condition de changement des chaudières au fioul. Désormais, toutes les copros qui engagent de gros bouquets de travaux pourront bénéficier de cette aide. Même si, dans les faits, le changement du système de chauffage sera toujours nécessaire pour atteindre 35% d’économie d’énergie. Attention en revanche, il ne faudra pas traîner pour lancer les travaux : seules seront concernées les opérations engagées avant le 31 décembre 2021 et achevées au plus tard le 31 décembre 2024. Côté montants, l’aide suit un barème établi en fonction du volume d’économies d’énergie réalisé et des travaux qu’il a été possible de réaliser. La prime reste la même pour tous, quels que soient les revenus des copropriétaires ou des occupants, et elle dépendra en premier lieu du type d’équipement
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 de chauffage et/ou de production d’eau chaude remplacé. Dans le cas du remplacement d’un système fonctionnant au fioul ou au charbon, l’aide à laquelle vous pouvez prétendre s’élève à :  au moins 500 euros par MWh d’énergie finale économisée par an (celle que vous consommez et qui vous est facturée), dès lors que l’équipement de remplacement utilise au moins 40% d’énergie renouvelable ;  au moins 300 euros par MWh d’énergie finale économisée par an, dès lors que l’équipement de remplacement utilise moins de 40% d’énergie renouvelable. Si le système de chauffage ou de production d’eau chaude remplacé au cours de travaux ne fonctionne pas au fioul ou au charbon, en revanche, la prime s’élève à :  au moins 400 euros par MWh d’énergie finale économisée par an, dès lors que l’équipement de remplacement utilise au moins 40% d’énergie renouvelable ;  au moins 250 euros par MWh d’énergie finale économisée par an, lorsque le système de remplacement utilise moins de 40% d’énergie renouvelable. Coup de pouce rénovation globale en maisons individuelles Pour les maisons individuelles ensuite, il s’agit bien d’un nouveau dispositif. Et, contrairement au Coup de pouce attribué en logements collectifs, celui-ci dépendra du niveau de revenus des ménages. Les publics modestes et très modestes (au sens de la définition de l'Agence nationale de l’habitat) bénéficieront donc de primes plus importantes. Le délai pour réaliser les travaux est en revanche plus court qu’en logements collectifs, puisque seules les opérations engagées en 2020 et 2021 et achevées au plus tard le 31 décembre 2022 seront éligibles aux aides. Pour en bénéficier, l’ensemble des travaux devront, cette fois, permettre d’atteindre une baisse de la consommation d’énergie d’au moins 55%. Le montant d’aide sera proportionnel aux économies d’énergie réalisées et en fonction de la situation initiale du logement. Si les travaux incluent le remplacement d’un système fonctionnant au fioul ou au charbon, l’incitation financière s’élève aux montants suivants :  au moins 500 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les ménages modestes et très modestes et au moins 400 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les autres, dès lors que l’équipement de remplacement utilise au moins 40% d’énergie renouvelable ;  au moins 300 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les ménages modestes et très modestes et au moins 200 euros par MWh d’énergie finale économisée par
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 an pour les autres, lorsque l’équipement de remplacement utilise moins de 40% d’énergie renouvelable. Si les travaux concernent le remplacement d’un autre système de chauffage ou de production d’eau chaude (hors fioul et charbon, comme une installation fonctionnant au gaz), l’incitation financière s’élève à :  au moins à 400 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les ménages modestes et très modestes et au moins 300 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les autres, dès lors que l’équipement de remplacement utilise au moins 40% d’énergie renouvelable  au moins 250 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les ménages modestes et très modestes et au moins 150 euros par MWh d’énergie finale économisée par an pour les autres, dès lors que l’équipement de remplacement utilise moins de 40% d’énergie renouvelable Une bonification 3 à 5 fois supérieure à l’aide actuel Pour les particuliers, ces nouveaux barèmes, certes un peu barbares à décrypter, sont loin d’être anodins : ils correspondent à “une bonification de 3 à 5 fois supérieure au montant d’aide actuel pour les ménages modestes et de 2 à 4 fois supérieure pour les autres ménages”, fait état le rapport fait au Conseil supérieur de l’énergie. Afin de bien mesurer l’impact de ce dispositif, prenons l’exemple d’une maison de 90 mètres carrés qui consomme initialement 400 kWh par mètre carré et par an et qui a bénéficié d’une rénovation globale avec 40% d’économie d’énergie (soit un gain de 160 kWh par an et par mètre carré). Avec l’actuel dispositif, les primes CEE donnent aujourd’hui droit à une aide de 1.440 euros. Avec ce nouveau Coup de pouce, cette même maison, rénovée au bénéfice de ménages modestes et très modestes, avec une réduction de la consommation de 55% et incluant le changement d’une chaudière fioul pour un équipement de chauffage utilisant moins de 40% d’énergie renouvelable, pourra faire l’objet d’une aide à hauteur de 3.960 euros. Montants auxquels pourra s’ajouter MaPrimeRénov’. Notez bien, d’ailleurs, que ces montants d’aides sont des valeurs planchers. Les entreprises délivrant des primes énergie pourront tout à fait aller au-delà. Interrogé, le groupe Effy, l’un des leaders de l’accompagnement des ménages dans leurs travaux d’économies d’énergie, nous a fourni quelques simulations, illustrant les montants d’aide qu’il pourrait bientôt distribuer.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Pour une maison de 100 mètres carrés, qui consomme initialement 460 kWh (étiquette G de DPE), une rénovation globale au bénéfice d’un ménage modeste ou très modeste, avec un minimum de 55% d’économie d’énergie incluant le remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur utilisant des énergies renouvelables pourrait, avec le nouveau barème, faire l’objet d’une aide CEE à hauteur de 12.650 euros. Montant qui évoluera à la hausse, si les économies d’énergie sont supérieures :  13.800 euros de prime pour 60% d’économies d’énergie (étiquette D atteinte) ;  16.100 euros de prime pour 70% d’économies d’énergie (étiquette C) ;  18.400 euros de prime pour 80% d’économies d’énergie (étiquette C). Autre simulation fournie par Effy, pour une maison de 120 mètres carrés cette fois, consommant initialement 340 kWh par mètre carré et par an (classe F). La rénovation au bénéficie d’un ménage modeste ou très modeste, avec un minimum de 55% d’économies d’énergie incluant le passage d’une chaudière fioul à une chaudière gaz (donc sans énergie renouvelable) pourra faire l’objet d’une prime CEE à hauteur de 6.732 euros. Aide qui pourra atteindre 7.344 euros pour 60% d’économies d’énergie (classe C atteinte), 8.568 euros pour 70% d’économies d’énergie et 9.792 euros pour 80% d'économies d’énergie. Attention toutefois, notez bien que ces montants d’aides, très élevés, sont à pondérer avec le montant global des travaux. Car, pour atteindre une baisse de 55% de la consommation de votre logement, le simple remplacement du système de chauffage ne suffira évidemment pas. Vous devrez au moins le coupler avec l’isolation des combles, des murs et des planchers. “Avec le seul Coup de pouce CEE, le reste à charge est conséquent pour les ménages, avertit Audrey Zermati, directrice stratégie du groupe Effy. On reste donc sur un dispositif qui doit être complété par MaPrimeRénov’.” Le forfait accordé par MaPrimeRénov’ pour les rénovations globales a d'ailleurs été aligné sur ces critères, puisqu'il est conditionné à un gain énergétique de 55%. Source : www.capital.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Plus-value immobilière : l’abattement exceptionnel pourrait être étendu au-delà des grandes villes Le 14/10/2020 L’abattement exceptionnel sur les plus-values issues de ventes de résidences secondaires, d’investissements locatifs ou de terrains situés dans les très grandes villes devrait être étendu aux communes de tailles moyennes. Des amendements en ce sens ont été adoptés dans le Budget pour 2021 en commission des finances. Comment fludifier le marché immobilier en zone tendue ? L’une des réponses possibles passe par des incitations fiscales à destination des vendeurs. Une stratégie que souhaitent visiblement amplifier les parlementaires de la commission des finances qui ont voté, le 6 octobre, une série d’amendements en ce sens au projet de loi de finances 2021. Ces mesures prévoient d’étendre le bénéfice du mécanisme d’abattement exceptionnel aux plus-values de ventes de biens immobiliers (résidences secondaires, investissements locatifs, terrains à bâtir) situés dans des métropoles et villes moyennes en zone B1 (Arles, Dijon, Bordeaux...) ainsi qu’en zone B2 (Gap, Angoulême, Brive-La- Gaillarde…). Vous pouvez consulter l’ensemble des villes concernées dans cet arrêté. L’objectif de cette mesure est de “créer un choc d’offre foncière nécessaire à la reprise du secteur du logement”, comme le détaille la députée radicale de gauche Sylvia Pinel. Cet avantage fiscal existe déjà en zones très tendues. Il permet actuellement aux propriétaires d’obtenir un abattement exceptionnel de 70% sur les plus-values immobilières réalisées sur les ventes situées en zone A et Abis (Paris, Lyon, la banlieue parisienne…) à condition de céder votre bien à un promoteur qui s’engage à réaliser “un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous condition de densification, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition”, rappelle le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). L’avantage fiscal est même poussé à 85% si le promoteur s’engage à “réaliser et à achever majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires”. Les biens éligibles à l’abattement peuvent être des terrains à bâtir, des maisons, des immeubles d’appartements détenus par un unique propriétaire mais aussi - c’est plus rare - des appartements situés dans un immeuble pour lequel le promoteur contacte un par un les propriétaires afin d’acquérir l’ensemble du bâtiment. Sur les immeubles bâtis, l’abattement est accordé lorsqu’ils sont achetés en vue d’une démolition précédant une reconstruction.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Calcul de l’abattement et économie associée Mais comment s’applique, concrètement, cet abattement ? Pour déterminer l’avantage fiscal du mécanisme, il convient en premier lieu d’appliquer les abattements pour durée de détention prévus dans le cadre d’une opération classique. Pour rappel, lors d’une plus-value immobilière, vous êtes taxé au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention se monte à 6% par an à compter de la 6ème année de détention pour une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’avantage atteint 1,65% à partir de la 6ème année et grimpe à 9% entre la 23ème et la 30ème année pour une exonération totale au-delà. Une fois ces abattements pris en compte pour déterminer l’assiette taxable, cette dernière est diminuée par une exonération qui correspond au prorata des logements sociaux que l’acquéreur s'engage à construire, avant application de l’abattement de 70% ou 85%. A noter que pour le calcul de la plus-value avant abattement et dans le cadre de la vente d’un bien bâti, le prix d’acquisition peut être relevé du montant des travaux réalisés, le cas échéant, pour leur coût réel ou forfaitaire (15% du prix d’acquisition).
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Mais un exemple est plus parlant. Prenons celui d’un particulier cédant sa maison achetée il y a 10 ans pour 150.000 euros, et revendue 230.000 euros à un promoteur qui s’engage à construire 30% de logements sociaux et 30% de logements intermédiaires, le solde étant réparti entre 30% de logements libres et 10% de locaux professionnels. L’opération est donc éligible à l’abattement. S’il n’a pas réalisé de travaux, la plus-value brute se monte à 80.000 euros (230.000 - 150.000). Etape 1 : abattement pour durée de détention Il bénéficie tout d’abord d’un abattement pour durée de détention de 30% (6% x 5), soit 24.000 euros (30% x 80.000), au titre de l’impôt sur le revenu et de 8,25% (1,65% x 5), soit 6.600 euros (8,25% x 80.000), pour les prélèvements sociaux. La plus-value nette imposable après ces abattements se monte ainsi à 56.000 euros (80.000 - 24.000) pour l’impôt sur le revenu et à 73.400 euros (80.000 - 6.600) pour les prélèvements sociaux. Etape 2 : exonération au prorata de la construction de logements sociaux Sur ces montants s’applique une exonération de 30% correspondant à la fraction du programme réservée à la construction de logements sociaux, soit de 16.800 euros (30% x 56.000 euros) pour l’impôt sur le revenu et 22.020 euros (30% x 73.400 euros) pour les prélèvements sociaux. La plus- value nette taxable retombe alors respectivement à 39.200 euros (56.000 - 16.800) pour l’impôt sur le revenu et 51.380 euros (73.400 - 22.020) pour les prélèvements sociaux. Etape 3 : application de l’abattement exceptionnel C’est sur ces montants que l’abattement exceptionnel de 85% s’applique, à hauteur donc de 33.320 euros (85% x 39.200) au titre de l’impôt sur le revenu et de 43.673 euros (85% x 51.380). La plus- value nette une fois l’ensemble des avantages fiscaux pris en compte se limite ainsi à 5.880 euros (39.200 - 33.320) pour l’impôt sur le revenu et 7.707 euros (51.380 - 43.673) pour les prélèvements sociaux. Etape 4 : calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux Finalement, l’impôt forfaitaire au taux de 19% se limite ainsi à 1.117,2 euros (19% x 5.880), les prélèvements sociaux se montant à 1.325,6 euros (17,2% x 7.707), pour un total de seulement 2.442,8 euros. Sans l’abattement exceptionnel, et en prenant uniquement en compte les abattements pour durée de détention, l’impôt sur le revenu se serait fixé à 10.640 euros (56.000 x 19%) et les prélèvements sociaux auraient grimpé à 12.624,8 euros (73.400 x 17,2%), pour un total de 23.264,8
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 euros ! L’avantage obtenu grâce à l’abattement de 85% représente donc une économie de 20.822 euros. Un mécanisme qui pourrait prendre fin cette année L’avantage issu de ce dispositif est donc indéniable. Mais attention de faire vite car vous pourriez ne pas en profiter. Car si l’amendement étend le dispositif aux villes moyennes, il ne prévoit pas pour autant de le prolonger dans le temps. En effet, pour en bénéficier, il faut que la promesse de vente soit réalisée avant le 31 décembre 2020 et que la cession du bien intervienne avant le 31 décembre 2022. Un amendement déposé par le gouvernement au Budget envisage toutefois de proroger cet avantage pour les "cessions précédées d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023", la cession du bien pouvant alors intervenir jusqu'au 31 décembre 2025. Cette prolongation deviendra seulement effective en cas d'adoption de la mesure au Parlement lors de l'examen du texte en séance publique. Source : www.capital.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Covid-19 : 3 solutions si vous ne pouvez plus payer votre crédit immobilier La crise sanitaire a entraîné pour de nombreux propriétaires une baisse des revenus rendant difficile le remboursement de leur prêt immobilier. Voici trois solutions pour l'aménager en attendant une amélioration de la situation. Le moindre changement a une répercussion directe sur le coût total du prêt en raison de l'allongement de la durée du remboursement. (iStock) 31 % des Français remboursent actuellement un crédit immobilier selon un récent sondage OpinionWay pour Vousfinancer. Or, les conséquences économiques de la crise sanitaire actuelle - telles que la perte d'un emploi ou le chômage partiel de longue durée - pèsent sur le budget alloué par les ménages à ce prêt. Au point parfois de ne plus réussir à le rembourser. Plusieurs solutions existent pour passer la période difficile. En voici trois, plus rapides que la renégociation du contrat de prêt, laquelle est en outre surtout avantageuse pour les ménages les plus solvables. Avant tout de chose, il est essentiel de relire son offre de prêt. Toutes les banques n'autorisent pas le report partiel ou total ou la réduction des mensualités en cas de difficultés financières. Si le contrat
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 prévoit au moins l'une de ces possibilités, il faut alors se pencher sur les conditions : une ou plusieurs fois par an, ancienneté du contrat de prêt etc. Quelle que soit la solution finalement adoptée, il est dans tous les cas vivement conseillé de demander une simulation à son conseiller bancaire. Le moindre changement a une répercussion directe sur le coût total du prêt en raison de l'allongement de la durée du remboursement . Les autorités gardent le crédit immobilier sous surveillance 1. Reporter ses échéances Le premier moyen pour aménager son crédit immobilier consiste à suspendre le paiement des échéances, c'est-à-dire obtenir leur report partiel ou total pendant une certaine période. Dans le premier cas, le remboursement du capital est suspendu pour une période définie avec le conseiller bancaire, mais les intérêts doivent continuer d'être payés. Le versement mensuel de l'assurance du prêt est aussi maintenu.Si le report est total, seule l'assurance doit toujours être remboursée chaque mois. Les mensualités sont à payer à la fin du crédit et le remboursement mensuel du prêt reprend à la fin de la période définie. Le paiement des mensualités peut être suspendu pour une durée entre un à douze mois, en une ou plusieurs fois. Mais attention, cette solution peut avoir un coût élevé (voir encadré) , car la durée de remboursement est allongée et génère des intérêts supplémentaires. « Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros souscrit il y a 2 ans à 1,5 % sur 20 ans, suspendre ses mensualités de 965 euros hors assurance pendant trois mois, rallonge la durée totale du prêt de quatre mois et engendre un surcoût de 885 euros », précise le courtier Vousfinancer. Report : combien ça coûte ? Le report de 3 mois d'un crédit de 200 000 euros souscrit en 2018 à 1,5% sur 20 ans (965 euros de mensualité) entraînerait un surcoût de 885 euros et un allongement d'une durée de 4 mois. Pour un report de 6 mois de ce même crédit, il faudra compter 1 774 euros de surcoût et un allongement de 11 mois. Le report de 12 mois de ce crédit coûterait 3 565, 40 euros de plus et l'allongerait de 16 mois. Source : Vousfinancer (hors assurance)
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 2. Moduler ses échéances Autre option : la modulation des échéances de prêt. Son application est détaillée dans l'offre de prêt. L'idée est de négocier une baisse des mensualités initialement définies , en les augmentant ou les diminuant dans la limite de 10 % à 30 % du montant initial. A chaque demande de changement d'échéance - autorisé généralement qu'une fois par an par l'établissement concerné - la banque calcule un nouveau tableau d'amortissement. Pour en bénéficier, le contrat doit disposer d'une clause de modularité. Celle-ci peut être activée en cas de perte d'emploi, de baisse de revenus ou d'accident de la vie. Cependant, cette clause ne peut être utilisée qu'au bout de 12 à 24 mois de remboursement du prêt. « Si vous avez jusque-là honoré tous vos remboursements, la banque n'a pas de raisons de vous le refuser. Pouvoir verser chaque mois quelques centaines d'euros de moins peut être un vrai coup de pouce pour traverser la période actuelle, avec un coût limité, reporté en outre en fin de prêt », considère Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Modulation : combien ça coûte ? La modulation de 6 mois d'un crédit de 200 000 euro souscrit en 2018 à 1,5% sur 20 ans entraîne un surcoût de 524,70 euros et l'allongement de 3 mois. La modulation de 12 mois de ce même crédit coûterait 1038,90 euros de plus et un allongement de 5 mois. Source : Vousfinancer (hors assurance) 3 Regrouper ses crédits Pour les ménages disposant de plusieurs crédits , une autre solution peut être envisagée : la consolidation de dettes. Ce regroupement consiste à fusionner ses différents crédits - immobilier, à la consommation, découverts bancaires, etc. - en un seul. « Tous les prêts en cours sont rachetés et remboursés par anticipation par une banque spécialisée. L'emprunteur ne verse alors plus qu'une seule mensualité plus faible sur une durée d'endettement plus longue, et une enveloppe de trésorerie peut même parfois être ajoutée pour faire face aux difficultés financières passagères », indique Julie Bachet. Le montant des mensualités est alors plus ajusté en fonction de la capacité de remboursement de créditeur. Source : www.lesechos.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Transmission familiale et pacte Dutreil, ou comment alléger la note fiscale Le 12/10/2020 Passé la cinquantaine, s'il a des enfants, le restaurateur ou l'hôtelier sera amené à s'interroger progressivement sur l'organisation et le coût de la succession de son patrimoine professionnel. Dans ce contexte, le dispositif Dutreil est attractif car il permet de réduire la note fiscale d'une donation de droits sociaux à ses enfants. Explications avec Marie-Pierre Weiss, avocat of counsel au sein du cabinet Degroux Brugère. © GettyImages
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 L’Hôtellerie Restauration : Qu’est-ce que signifie concrètement signer un Pacte Dutreil ? Marie-Pierre Weiss : Signer un Pacte Dutreil signifie, pour le donateur et un autre actionnaire, de s’engager collectivement à conserver leurs titres de la société pendant une durée minimale de 2 ans. Concrètement, il s’agit pour les actionnaires - dont le futur donateur - de signer un document écrit qui formalise cet engagement de conservation de titres. Ce document d’une ou deux pages doit ensuite être enregistré aux impôts dans les 30 jours pour obtenir une date certaine et devenir opposable à l’administration fiscale. L’enregistrement est très important car c’est lui qui fera courir le délai de 2 ans. Pour les sociétés non cotées, l’engagement de conservation doit couvrir au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote de la société. Cet engagement de conservation collectif précède-t-il l’acte de donation ? En effet, l’engagement de conservation des titres par le chef d’entreprise-donateur est un préalable à la donation. La donation doit intervenir pendant la durée de l’engagement collectif. Cela peut être le lendemain de sa signature ou la veille de son terme, peu importe, dès lors qu’elle a lieu pendant le délai de 2 ans. Dans l’acte de donation, le donataire prendra l’engagement individuel de conserver des titres donnés. Cet engagement individuel est de 4 ans à compter de la fin de l’engagement collectif, ce qui porte la durée minimale globale de conservation des titres dans la famille à 6 ans minimum (2 ans minimum + 4 ans). Les sociétés commerciales de type SARL et SA sont éligibles au dispositif. Qu’en est-il des SASU et EURL au sein desquelles l’engagement de conservation du donateur ne peut pas être collectif ? Depuis le 1er janvier 2019, les dirigeants d’entreprise unipersonnelle de SASU et EURL sont devenus éligibles au dispositif Dutreil. À noter que l’entrepreneur individuel est également éligible au régime Dutreil. Par quel mécanisme le pacte Dutreil permet-il de réduire la note fiscale ? Le principal avantage fiscal réside dans la déduction d’un abattement de 75 % sur la valeur des droits sociaux donnés. Autre avantage, lorsque la donation est consentie en pleine propriété avant les 70 ans du donateur, une réduction de droits de 50 % s’applique en plus de l’abattement de 75 % appliqué sur la valeur des titres. Ces avantages Dutreil s’ajoutent à l'abattement en ligne directe de droit commun de 100 000 € par parent et par enfant. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 La tacite prolongation du bail commercial au- delà de douze années. Par Jonathan Durand, Avocat. Le 13/10/2020 Lorsque le bail commercial initial arrive à sa date contractuelle d’expiration (en l’absence de congé ou de demande de renouvellement), le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. S’agissant d’une durée indéterminée, ce contrat de bail commercial pourra prendre fin à tout moment, par une demande de renouvellement du locataire ou par un congé donné par le bailleur (ou le locataire). Par ailleurs, le preneur risque un déplafonnement du loyer qui devra toutefois être justifié par un changement notable des éléments constitutifs de la valeur locative. 1 - Application de la loi dans le temps en ce qui concerne le bail commercial tacitement prolongé. En principe, les modifications législatives qui interviennent pendant la période de tacite prolongation n’affectent pas le bail, sauf si la loi en dispose autrement . Cependant, la jurisprudence semble appliquer les dispositions d’ordre public immédiatement aux baux en cours (arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 février 2017, n°16-10.350). Par conséquent, les dispositions spécifiques au déplafonnement de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (ci-après, la « loi Pinel ») ne s’appliquent pas aux baux en cours puisqu’elles ne sont pas d’ordre public. En effet, l’article L145-34 du Code de commerce ne s’applique qu’aux seuls contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (il ne s’agit pas d’une disposition d’ordre public pour la jurisprudence et ce texte n’est pas listé au sein de l’article L145-15 du Code de commerce).
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Un bail commercial conclu ou renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel exposera donc le preneur à un risque de déplafonnement. 2 - Nature et durée du bail tacitement prolongé. Lorsque le bail commercial arrive à sa date contractuelle d’expiration, son terme, en l’absence de congé délivré par le bailleur au moins six mois avant ou en l’absence de demande de renouvellement à l’initiative du preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, pour une durée indéterminée. 3 - Déplafonnement du bail commercial tacitement prolongé. Si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans, en excédant une durée de douze (12) ans, le plafonnement du loyer du bail est exclu de plein droit (sauf si le bail a été conclu ou renouvelé à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel). Ce déplafonnement permettra au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement. Toutefois, la réévaluation devra être justifiée et la preuve d’une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative doit être rapportée. 4 - La fin du bail tacitement prolongé. Le bail commercial tacitement prolongé, devenu contrat à durée indéterminée, peut prendre fin à tout moment par (i) une demande de renouvellement du locataire ou (ii) par congé du bailleur ou locataire. 5 - Bail tacitement prolongé et cession du fonds de commerce. Dans le cas d’un bail tacitement prolongé, l’acquéreur du fonds, puisqu’il cherchera nécessairement à se maintenir dans les locaux, sollicitera le renouvellement anticipé du bail ou la conclusion d’un nouveau bail à son profit, concomitamment à la signature de l’acte de cession de fonds de commerce. Si le fonds est cédé en l’absence de nouveau bail ou de renouvellement, l’acquéreur, certes avec le bénéfice d’une indemnité d’éviction, prendra le risque que le bailleur mette fin au bail par congé à tout moment. Source : www.village-justice.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Acquérir un hôtel : jamais sans une bonne garantie de passif Le 14/10/2020 Avec la garantie d'actif et de passif, l'acquéreur se constitue une garantie conventionnelle qui lui permet de s'assurer de la conformité du prix à la valeur de la société cédée. Redressement fiscal postérieur à la vente, recours prud'homal en faveur du salarié…. La garantie couvre les litiges antérieurs à la vente si ceux-ci n'ont pas été déclarés ou insuffisamment provisionnés. © GettyImages Après la vente, si les déclarations et garanties du vendeur sont inexactes ou s'il survient un événement lié à une cause antérieure à la vente, l'acquéreur pourra engager une action en dommages-intérêts. La crise que traverse le secteur hôtelier conduit aujourd’hui les investisseurs hôteliers à adopter une démarche prudente, qui passe par la négociation accentuée :  d’un audit d’acquisition pour identifier les facteurs de risque ;  et d’une garantie d’actif et de passif (GAP). ► La GAP est essentielle à la détermination du prix de vente d’une cession de contrôle Si les parties excluent toute GAP de leur acte de la cession de l’hôtel, le prix de vente en sera d’autant diminué.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Avec la GAP, l’acquéreur se constitue une garantie conventionnelle qui lui permet de s’assurer de la conformité du prix à la valeur de la société cédée. L’acquéreur négocie avec le vendeur son engagement sur la valeur et la réalité des actifs et du passif qui doivent être conformes aux déclarations du vendeur sur la société, sur l’immeuble d’exploitation, sur le respect des normes et sur les comptes communiqués. Après la vente, si les déclarations et garanties du vendeur sont inexactes ou s’il survient un événement lié à une cause antérieure à la vente, l’acquéreur pourra engager une action en dommages-intérêts et réclamer une réduction du prix du bien ou une indemnisation. Redressement fiscal postérieur à la vente, recours prud’homal en faveur du salarié…. La garantie couvre les litiges antérieurs à la vente si ceux-ci n’ont pas été déclarés ou insuffisamment provisionnés, peu importe que le risque soit connu ou non par l’acquéreur avant la vente (Cass.com.3- 5-2018 n° 16-23.817 F-D, G.C/Sté Mulberry). ► Quelles conséquences à l’absence ou à la limitation de la GAP ? Dans les opérations significatives de cession par un fonds d’investissement, il est fréquent qu’il n’y ait pas de GAP car le fonds vendeur ne veut pas avoir à suivre des engagements qui pourraient grever sa performance future. Les parties sont également libres de limiter la GAP en excluant le passif non-inscrit au bilan ou non, ou insuffisamment provisionné, mais dont l’acquéreur a néanmoins eu connaissance. Ainsi, dans un dossier de vente d’un petit hôtel parisien du VIIIe arrondissement, l’acte de vente excluait le bénéfice de la GAP si un contrôle fiscal était engagé après la vente et s’il était constaté à cette occasion que le nouveau représentant de la société, ses employés, mandataires ou représentants s’étaient livrés au proxénétisme ou à d'autres trafics interdits, directement ou indirectement. Quand une GAP est prévue, ses clauses doivent être examinées à la loupe et négociées dans le détail.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 ► L’acquéreur doit être vigilant sur les déclarations de la GAP hôtelière Une GAP comporte généralement deux parties principales, avec une partie déclaration et une partie garantie-indemnisation. Elles doivent être étudiées avec attention, tant les enjeux sont significatifs dans les transactions hôtelières. - Les déclarations relatives à l’exploitation de l’hôtel. La GAP précisera si l’exploitation de l’hôtel se fait avec toutes les autorisations requises (occupation du domaine public, comme une terrasse ou une plage, licence de débit de boissons…), en conformité avec la réglementation applicable en matière d’hygiène, de sécurité, d’ERP, d’accès des personnes à mobilité réduite, de salubrité et de classification hôtelière, etc. Le vendeur déclarera que l’hôtel n’est pas menacé de faire l’objet d’un arrêté de fermeture et qu’il n’a subi aucune procédure de déclassement, ni n’a fait l’objet d’une quelconque enquête susceptible d’aboutir à un déclassement. L’acquéreur s’assurera que l’ensemble des travaux requis ou préconisés par la commission de sécurité ont été effectués ou sont en cours de réalisation et, en tout état de cause, ont été payés ou seront suffisamment provisionnés dans les comptes de référence visés dans la GAP. - Les déclarations spécifiques sur la propriété intellectuelle et le RGPD. Le garant devra déclarer que la société d’exploitation est pleinement et valablement titulaire des droits de propriété intellectuelle, marque, noms de domaines et tous autres droits susceptibles de bénéficier d’une protection légale par la société. Enfin, le garant prendra tous les engagements liés au respect des normes RGPD en vigueur, impératif en matière hôtelière, qui peuvent s’avérer très couteuses et faire l’objet d’une garantie spécifique. ► Les négociations de l’acquéreur La durée de la GAP se négocie le plus souvent sur les prescriptions en droit du travail, en matière fiscale, douanière ou en matière de contentieux avec la Sécurité sociale. Attention en cas de déficit, notamment si l’économie fiscale future a été valorisée. Le garant prend soin toujours de plafonner la garantie en fonction d’un montant chiffré ou du pourcentage du prix de cession. Une dégressivité du montant de la garantie dans le temps est souvent négociée avec insistance par le garant. Les parties prévoient enfin généralement une franchise avant le déclenchement de la garantie.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Lorsque la société propriétaire du fonds de commerce hôtelier est détenue par les membres d’une même famille, ou en cas de pluralité de vendeurs, la question se pose de savoir qui fournit la GAP et si les vendeurs agissent ou non avec une solidarité entre eux sur ce point. ► Dernier volet de négociation : la garantie de la garantie Afin de s’assurer du paiement des sommes dues en cas de mise en jeu de la garantie, le bénéficiaire de la GAP exige généralement de la part du vendeur des engagements supplémentaires : - une garantie à première demande, pour éviter les risques de discussion, un cautionnement bancaire ou consenti par la société-mère du vendeur, ou la mise sous séquestre sur un compte Carpa (caisse des règlements pécuniaires des avocats) d’une partie du prix de cession (le plus fréquent en pratique) ; - un cautionnement réel du garant : le garant peut affecter à titre de nantissement en faveur de l’acquéreur soit une partie du prix perçu au titre de la cession, soit une hypothèque ou un nantissement en faveur de l’acquéreur (pratique moins fréquente) ; - le report de paiement d’une partie du prix de cession des titres, ou le maintien de sommes laissées en compte courant d’associé (les deux étant des pratiques rares dont se méfie le vendeur). Cette âpre négociation est l’uns des moments les plus tendus des pourparlers, faute pour le candidat acquéreur de prouver son risque encouru et l’étendue de la garantie qu’il veut imposer à son vendeur. ► En résumé En principe, le montant de la GAP doit être négocié et fixé de la manière la plus objective possible. Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte le risque encouru par l’acquéreur, qui recherche la sécurité, et le souhait du vendeur de percevoir la totalité du prix de cession et de ne plus se préoccuper du bien cédé. Par expérience, on note, à partir des nombreux dossiers hôteliers traités, que la moyenne des plafonds de garantie se situe autour de 10 % du prix de cession. L’acquéreur exige également souvent que le paiement de la GAP soit garanti par le vendeur. Le montant de cette garantie de la GAP peut se négocier autour de 5 à 10 % du prix de cession. Les exceptions sont cependant fréquentes et sont liées aux circonstances du dossier hôtelier, du tempérament et de la personnalité des parties et de l’expérience de leurs conseils. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Covid-19 et fermeture d’établissements : comment distinguer les bars des restaurants ? Par Pierre Reine, Avocat. Le 14/10/2020 Pour freiner la progression de la Covid-19 dans les zones d’alerte maximale, l’Etat a décidé de fermer les bars, alors que les restaurants peuvent rester ouverts. Cette distinction entre les bars et les restaurants est toutefois juridiquement fragile et s’avère un casse-tête en cas de contrôle d’établissements ayant une activité mixte. Afin de ralentir la circulation de la Covid-19 dans les zones d’alerte maximale, les préfectures ont pris des arrêtés de fermeture des bars, alors que les restaurants peuvent rester ouverts dès lors qu’ils se conforment aux protocoles sanitaires. Les établissements qui ne respectent pas ces arrêtés font l’objet de procédures pouvant conduire à des amendes et une fermeture administrative. Toutefois, comme l’a admis la préfecture de police de Paris dans sa communication à destination des maires d’arrondissement de la capitale, « il faut être conscient du fait que la ligne de partage entre bars et restaurants, en droit, est complexe... La France est d’ailleurs le seul pays d’Europe, avec la Belgique, à effectuer une telle distinction. En effet, le droit des débits de boissons distingue mal les restaurants des bars : les licences attachées à l’établissement ou les codes APE ou NAF constituent une cote mal taillée (1). Pour y remédier, les préfectures, notamment la préfecture de police de Paris, retiennent que c’est « la vente de repas à titre principal » qui doit être prise en compte pour qualifier un restaurant. En pratique, ce critère est également fragile et peut s’avérer un casse-tête en cas de contrôle (2). 1. Le contrôle des licences ou du code NAF n’est pas pertinent. On rappellera qu’en application du Code de la santé publique, on distingue les licences de « débits de boissons à consommer sur place » (licences III et IV) de celle des « restaurants » (PR et GR). Dans son communiqué de presse du 25 septembre, la préfecture de police de Paris avait évoqué ce
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 critère en indiquant que la mesure de restriction d’horaires « ne concerne pas les restaurants ayant une licence de grande restauration ». Toutefois, ce critère est très peu pertinent en pratique : une grande partie des restaurants dispose actuellement d’une licence de débits de boissons à consommer sur place (licence III ou IV), et non d’une licence restaurant, pour vendre de l’alcool à leurs clients. En effet, la licence IV est une « licence de plein exercice » (d’ailleurs parfois appelée licence « royale ») et elle est largement utilisée par les restaurants, même ceux n’ayant pas d’activité de bar. Le Code de la santé publique leur laisse d’ailleurs le choix en précisant que « les restaurants qui ne sont pas titulaires d’une licence de débit de boissons à consommer sur place doivent, pour vendre des boissons alcooliques, être pourvus de l’une des deux catégories de licence [restaurant] ». C’est en particulier le cas des établissements qui ont une activité mixte (bar et restaurant), qui ont donc nécessairement au moins une licence de débits de boissons à consommer sur place. Or, la préfecture de police de Paris autorise les établissements qui exercent à la fois une activité de bar et de restaurant à continuer à exercer l’activité de restauration toujours dans le strict respect du protocole sanitaire . Enfin, comme les licences, le code INSEE NAF (ou APE) de l’établissement est également inopérant pour décrire la réalité de l’activité de l’établissement. Le ministère de la Santé s’est emparé de ce critère en considérant que les restaurants dits traditionnels (code NAF 56.10 A), les cafétérias et autres établissements libre-service (code NAF 56.10 B) ainsi que la restauration rapide (code NAF 56 .10 C) peuvent rester ouverts. En revanche, les débits de boisson (code NAF 56.30 Z) doivent fermer. Toutefois, un établissement enregistré comme bar peut très bien proposer de la restauration… D’ailleurs, le Ministère l’admet en précisant que, parmi les établissements enregistrés seulement comme débits de boissons, « ceux proposant de la vente de boisson à titre accessoire de la restauration pourront rester ouverts ». 2. Le critère de « la vente de repas à titre principal » est parfois difficilement contrôlable. Pour pallier l’impossibilité d’utiliser des catégories existantes, les préfectures se sont attelées à en créer de nouvelles.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 La préfecture de police de Paris a imposé la fermeture des « débits de boissons ayant pour activité principale la vente de boissons alcoolisées », à l’exception des « restaurants ». Ces derniers sont définis comme des « établissements qui pratiquent la vente de repas à titre principal, l’alcool ne pouvant être servi qu’en accompagnement d’un repas ». Ainsi, c’est bien « la vente de repas à titre principal » qui doit être prise en compte pour qualifier un restaurant, ce qui peut transformer un contrôle en véritable casse-tête. En effet, en droit des débits de boissons, la notion de repas a évolué ces dernières années et est désormais entendue de manière souple. Une réponse ministérielle de 2012 a admis que le service de boissons alcooliques « en accompagnement d’un sandwich » doit être aujourd’hui regardé comme une activité de restauration. En revanche, la quantité de nourriture servie dans l’assiette du client doit être suffisante et l’établissement doit disposer d’un stock relativement important en cuisine. C’est la position de la Cour d’appel de Rennes qui a considéré qu’un établissement proposant « des sandwiches ou œufs durs ou autres hot dogs, pour lesquels il avait un petit stock » et « au vu des faibles quantités de nourriture de repas légers ou en-cas ou casse-croûte », ne servait pas des repas au sens de l’article L3331-2 du Code de la santé publique. En ce sens, il est aussi intéressant de noter que le ministère de l’Intérieur admet qu’un « bar à tapas » relève d’une activité de restauration, dès lors que les tapas sont « servis dans les conditions d’un restaurant classique », c’est-à-dire en quantité suffisante. Le contrôle est rendu encore plus ardu par le fait qu’un établissement ayant la qualité de restaurant n’est pas tenu de servir les boissons alcooliques en même temps et à la même table que le repas. Les boissons peuvent être servies immédiatement avant (apéritif) ou aussitôt après (digestif) le repas, et au comptoir du restaurant ou dans sa dépendance. Dans ce cas, l’exploitant doit néanmoins au moins pouvoir justifier de l’existence d’une commande de repas. Enfin, signalons que l’arrêté du 5 octobre 2020 de la préfecture de police de Paris interdit aux bars d’accueillir du public, « sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter ». Ainsi, même les établissements ne proposant pas de repas à titre principal peuvent encore justifier leur ouverture par la vente d’alcool à emporter, aux horaires où elle est autorisée. En conclusion, on regrettera le manque de lisibilité de la règlementation, alors même que son application est décisive pour la survie de beaucoup d’établissements.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Outre les arrêtés préfectoraux, les instructions reçues par les agents de police seront également déterminantes. Il est à craindre que les contrôles s’opèrent au cas par cas à partir d’un faisceau d’indices choisis à la discrétion des agents (part de la vente de nourriture dans le chiffre d’affaire, existence d’une cuisine, affichages, etc.), contribuant ainsi à renforcer l’imbroglio actuel dans l’attente d’éclaircissements des préfectures ou des juridictions. Source : www.village-justice.com
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 La crise liée à la covid-19 ne dispense pas de payer le loyer du bail commercial. Le 16/10/2020 En date du 10 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a rendu une décision importante de par son sujet, à savoir le paiement du loyer d’un bail commercial durant la période d’urgence sanitaire. Cependant, les moyens soulevés par le défendeur, locataire, n’ont pas permis d’apporter la réponse à la question principale : les loyers sont-ils exigibles pendant la période d’urgence sanitaire ? Les faits. En l’espèce, en pleine période post-confinement, un preneur à bail commercial exerce une activité de pub, salon de thé et musique d’ambiance. Le bailleur des lieux loués offre le renouvellement du bail à compter du 1er août 2014 moyennant un certain loyer annuel. Acceptant le principe du renouvellement mais refusant le loyer proposé par son bailleur, le locataire conteste le loyer renouvelé. L’affaire est portée devant le juge des loyers commerciaux et l’arrêt d’une cour d’appel fixe, en 2020, le prix du bail renouvelé à un loyer deux fois moindre que celui proposé par le bailleur. Cela fait alors naître une créance de restitution au profit du locataire de près de deux ans de loyers (en raison de ce qu’il a déjà versé pendant la procédure en fixation du loyer renouvelé). Nous sommes en janvier 2020 lorsque la cour d’appel rend sa décision et, quelques semaines passent, la pandémie de covid-19 conduit le Gouvernement à prendre des mesures de fermeture des bars et des restaurants. Le locataire est touché par cette mesure. Bailleur et preneur se rapprochent alors pour négocier un report ou une suppression de leurs obligations respectives, mais aucun accord n’est trouvé.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Le propriétaire saisit alors le juge, en lui demandant de fixer sa dette de restitution à un montant moindre après compensation avec les loyers dus par le locataire pour le 2ème trimestre 2020 (période de fermeture administrative). Le fait que des créances se compensent en justice n’est pas nouveau. Le Tribunal judiciaire de Paris, avoir rappelé la possibilité d’ordonner judiciairement deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles , ordonne cette compensation. Les différentes interventions médiatiques et les ordonnances successives ont traité indirectement la question des loyers échus pendant la période de confinement. De nombreuses personnes ont pensé que les loyers étaient annulés, suspendus voire non-exigibles pendant cette période. En réalité, seule était interdite la voie d’exécution forcée et de sanction pour non-paiement des loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Cependant, ces dispositions prises pendant la période d’urgence sanitaire et visées par l’ordonnance n° 2020-306 du 25-3-2020, en son article 4, si elles interdisent bien l’exercice par le créancier de certaines voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ne suspendent pas l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial, qui peut donc être payé par compensation. En outre, rappelle le jugement du 10 juillet 2020, les parties doivent exécuter leurs contrats de bonne foi. Aussi, les parties se doivent, face à des circonstances exceptionnelles, vérifier si lesdites circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. En l’espèce, il ne peut être reproché au bailleur de n’avoir pas tenté un rapprochement puisque celui- ci n’avait pas immédiatement demandé le paiement du loyer, dans les conditions du bail commercial, mais avait proposé un échéancier. De son côté, le preneur n’avait jamais demandé formellement et expressément une remise totale ou partielle de sa dette ni demandé d’aménagement du paiement de sa dette. Le Tribunal a dès lors apprécié que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations contractuelles, au vu, notamment, des circonstances dans lesquelles étaient placées les parties.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 D’une certaine façon, cette décision, certes non prises par une cour d’appel ou la Cour de cassation mais tout de même par le Tribunal judiciaire de Paris, répond à la question de l’exigibilité des loyers échus pendant cette période. Ce jugement rappelle que les ordonnances du 25 mars 2020, n° 306 et 316 peuvent être invoquées par le preneur face aux difficultés qu’il rencontre, en neutralisant toutes les sanctions à son encontre, et, notamment, la mise en œuvre des clauses résolutoires. Le rappel des champs d’application des ordonnances 306 et 316 du 25 mars 2020 et leur absence d’impact sur l’exigibilité sur les loyers. Ce jugement énonce clairement que ces dispositions qui visent les sanctions elles-mêmes, n’ont aucun impact sur l’exigibilité des loyers, dont le bailleur peut poursuivre le recouvrement forcé. Et, en l’espèce, aucun texte n’empêche le paiement desdits loyers par compensation avec la créance réciproque du preneur, si les conditions de la compensation sont réunies. Ces deux ordonnances font état de champs d’application différents. Leur protection est différente et couvre des périodes juridiquement protégées à distinguer : L’ordonnance 2020-306 est relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période : Elle est applicable à tous les contrats et contractants et elle prive temporairement d’effet les clauses résolutoires pendant une période juridiquement protégée qui court du 12 mars au 23 juin 2020 inclus. L’ordonnance 2020-316 est, quant à elle, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 : Elle interdit l’application de pénalités ou d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges locatives dont l’échéance intervient au cours d’une période protégée allant du 12 mars au 11 septembre 2020 ; Elle ne peut cependant être invoquée que par certains locataires (personnes physiques et personnes morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité).
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 En tout état de cause, cette solution n’est pas surprenante. Elle ressortait de la rédaction même des textes. La neutralisation de la sanction n’impliquant pas la disparition de l’infraction. Elle invite d’autant plus les parties à se rapprocher l’une de l’autre pour trouver un accord en pareilles circonstances. Source : www.village-justice.com
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Organiser la vente de son fonds de commerce Le 16/10/2020 La cession du fonds de commerce d'un hôtel, d'un bar, d'une brasserie, d'un café, d'un restaurant ou d'une discothèque est un acte juridique important, qui nécessite l'intervention d'un professionnel du droit. Il est essentiel pour l'acquéreur qui souhaite sécuriser son opération de posséder toutes les informations nécessaires concernant la consistance du fonds de commerce cédé. © GettyImages Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées. La cession d’un fonds de commerce d’un hôtel, d’un bar, d’une brasserie, d’un café, d’un restaurant ou d’une discothèque implique la vente de plusieurs éléments : - les éléments incorporels, qui sont constitués notamment de la clientèle, l’enseigne, du nom commercial, du droit au bail, des contrats de travail, d’assurance et d’édition, droits de propriété littéraire, artistique et industrielle, nom de domaine, marchés en cours ;
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 - les éléments corporels, notamment le matériel, le mobilier, l’outillage, et les marchandises et le stock. ► Les mentions dans l'acte de cession Avant la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir des mentions obligatoires : le nom de l’acquéreur, du vendeur et la désignation du fonds de commerce, le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition, les marchandises et le matériel, l’état des privilèges et nantissements, le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés durant les trois derniers exercices, et les éléments du bail ( date, durée, nom et adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu). L’omission de l’un de ces éléments pouvait, sur la demande de l’acquéreur formée dans un délai d’un an, entraîner la nullité de l’acte (article L141-1 du code de commerce). À défaut, la demande était prescrite. Le délai était essentiel, la cour d'appel de Caen a encore récemment déclaré une demande irrecevable, puisque “l'acquéreur devait demander la nullité de l'acte dans l'année de sa signature” (CA Caen, 23 avril 2019, n° 16/03673). Si l’acquéreur laissait passer le délai d’un an à compter de la signature de l’acte, il ne pouvait plus invoquer la nullité pour omission d’une des mentions obligatoires, et ce dans une action ou en défense. Dorénavant, la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, dite Soilihi, du 19 juillet 2019 (entrée en vigueur le 21 juillet 2019, date de sa publication au Journal officiel) abroge l’article L141-1 du code de commerce, supprimant des mentions légales obligatoires à porter sur l’acte de cession d’un fonds de commerce et, de fait, à la suppression de la prescription d’un an au titre de l’action en nullité. La responsabilité du cédant pourra cependant être engagée au titre de son obligation précontractuelle d’information dans le cadre du droit commun (article 1112-1 du code civil). L’action en nullité restera néanmoins possible sur le fondement du droit commun des contrats, c’est-à-dire l’erreur, le dol ou la violence comme indiqué ci-dessous (article 1130 du code civil). Cette action pourra être exercée pendant 5 ans. Ainsi, en pratique, il est toujours conseillé de maintenir ces mentions obligatoires lors de la rédaction de l’acte de vente du fonds de commerce, pour sécuriser juridiquement l’opération : - dans l’intérêt du cédant : il aura prouvé avoir rempli son obligation d’information sur des éléments essentiels du contrat, et donc être de bonne foi ;
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 - dans l’intérêt du cessionnaire : il sera sécurisé lors de la reprise de l’affaire, sinon il prend un très gros risque. En pratique, il est également conseillé d’indiquer les horaires d’ouverture et de fermeture du fonds de commerce dans l’acte de cession, ainsi que l’énonciation de tous les contrats liant le cédant (bière, fournitures, contrats de travail…). Généralement, il est inséré une clause sur l’existence ou non d’un crédit, et si son obtention est l’une des conditions suspensives de la vente. Il est conseillé au cessionnaire de se faire accompagner par un avocat spécialiste depuis plusieurs années des CHR avant et lors de la mise en œuvre de l’opération car fort de son expérience pratique, celui-ci va sécuriser au maximum l’opération. À défaut, il peut y avoir des conséquences financières, fiscales et sociales désastreuses. ► Vérification des éléments composant le fonds En pratique, il est essentiel pour l'acquéreur qui souhaite sécuriser son opération de posséder toutes les informations nécessaires concernant la consistance du fonds de commerce cédé. Son avocat spécialisé en CHR l’aidera dans cette démarche.  S’assurer de la réalité, de la cohérence et de la valeur des éléments composant le fonds de commerce L’enjeu pour le futur cessionnaire est de procéder à un audit juridique, social et financier de chacun des éléments composant le fonds de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de la situation saine du fonds pour éviter les mauvaises surprises : contrats de travail et salaires fictifs ou non déclarés, stock non-réel de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…), immobilisations… Le risque est que le fonds de commerce ne soit pas correctement évalué avec toutes les conséquences juridiques, financières et fiscales que cette mauvaise évaluation implique.  Les principales précautions à prendre quant au bail Le droit au bail est en principe, cédé avec le fonds. - La nature du bail est importante car c’est elle qui fera que le preneur sera protégé par un bail commercial ou ne le sera pas. Par exemple, un bail intitulé bail commercial ne préjuge pas automatiquement de sa nature commerciale et il faut analyser son contenu pour savoir si le preneur
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 entre ou pas dans le cadre de la législation protectrice des baux commerciaux. De nombreux contentieux existent à ce sujet. - Il faut aussi vérifier la durée du bail restant à courir dans l’intérêt tant de l’acquéreur que du vendeur. Les parties ont souvent intérêt à faire renouveler le bail au moment de la cession : le vendeur pour éviter la solidarité dans le paiement des loyers, et l’acquéreur pour avoir un bail neuf avec un loyer fixé au moins pour 3 ans (sauf clause particulière). Cependant, cela dépend des situations, et le renouvellement du bail peut très bien ne pas être conseillé au moment de la vente du CHR. Il faut ensuite faire attention aux autres clauses du bail (montant du loyer, révision...). Il faut enfin solliciter l’agrément du bailleur lorsque ce dernier est requis. Dans le cadre où il convient de solliciter le bailleur pour qu’il donne son agrément à la cession, celui-ci est tenu de répondre de manière loyale et dans un délai raisonnable à ces demandes. S’il ne le fait pas et que cette absence de réponse empêche le preneur de céder son bail à titre onéreux, ou encore de faire d’autres recherches de repreneur ou de discuter un tel refus, alors le bailleur sera tenu de réparer le préjudice causé à son locataire commercial. (CA Bordeaux 20-2-2019 n° 18/04897, Selas Egide c/ SCI PMP). Cette indemnité est égale au préjudice causé par le preneur, qui a même argué en l’espèce, d’une perte de chance qui peut être équivalente à l’offre de reprise proposée par la repreneuse avant que la locataire soit placée en liquidation judiciaire. - Enfin, la créance d'indemnité d'éviction due au cédant est transmise à l’acquéreur ainsi que le droit au maintien dans les lieux, même si la cession est postérieure au congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Le cessionnaire d'un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction (CA Aix-en-Provence, 20 septembre 2018, n° 17/01877).  De même, lors d’une cession de fonds de commerce ordonnée dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, la Cour de cassation a rappelé que le contrat d’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, à charge pour lui d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenues en vertu de ce contrat. En l’espèce, le gérant d’une résidence hôtelière avait souscrit une police d’assurance multirisque hôtel-restaurant. Dans le cadre d’un redressement judiciaire, la cession du fonds de commerce est ordonnée le 13 juillet 2011. Dans la nuit du 2 au 3 septembre 2011, un incendie cause la fermeture de l’établissement pendant plusieurs mois, et en octobre 2011 un acte de cession d’entreprise est conclu avec l’administrateur judiciaire. L’assurance refuse de verser à l’acquéreur l’indemnisation des pertes
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 d’exploitation postérieures à la cession du fonds. Toutefois, les juges estiment que cette indemnisation est due à l’acquéreur (Cass. 2e civ., 24 oct. 2019, n° 18-15994).  Certains contrats ne sont pas transmis avec le fonds de commerce, contrairement aux contrats de travail : par exemple, ceux de fourniture de bière ou de distribution (sauf accord tripartite). ► Les risques d’une vente de CHR non sécurisée Il existe des actions au bénéfice de l’acquéreur.  Il peut demander et obtenir la nullité de son acte de vente pour erreur sur les éléments essentiels du fonds ou plus souvent le dol, car le vendeur a pu occulter certaines informations déterminantes (articles 1130 et suivants du code civil). Par exemple, l’acquéreur peut se fonder sur l’absence de remise des livres comptables sur 3 ans pour obtenir la nullité de la cession, sauf s’il déclare les avoir eus et connaître les conditions d’exploitation du fonds de commerce (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555). La violence est aussi une cause d’annulation des contrats. L’intérêt est de pouvoir exercer son action dans les cinq ans. L’acquéreur va ainsi obtenir la restitution totale du prix en cas d’annulation de la vente. Il peut demander la restitution du prix mais aussi simplement une réduction de prix significative dans le cadre de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil), compte-tenu du préjudice subi. Cette action doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte par l’acquéreur de l’élément significatif caché par le vendeur. Cette action peut par exemple, porter sur la rentabilité du CHR (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555). La cour d'appel de Bordeaux a ainsi jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du vendeur, conformément à la jurisprudence traditionnelle. Le vendeur n’avait pas informé l'acquéreur du non-renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse qui représentait 20 % du chiffre d’affaires de l’établissement, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018, n° 16/05.048).  L’acquéreur peut demander et obtenir des dommages-intérêts. Le vendeur a une obligation précontractuelle d’information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre (article 1112-1 du code civil), ce qui fonde l’acquéreur à demander des dommages et intérêts en plus. Toutes les clauses et déclarations présentes dans l'acte de cession sont donc en pratique importantes et il y a une nécessité absolue d’avoir recours à un avocat spécialisé des CHR, tant du côté du vendeur que de l’acquéreur, d’autant que de
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 nombreux éléments susceptibles de fonder l’annulation ou la réduction du prix sont spécifiques aux CHR. Il convient d’être particulièrement attentif aux engagements existant dans le contrat de cession, notamment les obligations de non-concurrence, dont les juges assurent l'efficacité. Les gérants ne peuvent, au même titre que la société cédante, violer une obligation de non-rétablissement dans le même secteur stipulée dans l’acte, sous peine de dommages et intérêts équivalents à la perte de chiffre d’affaires engendrée (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526). Il faut donc de sécuriser au maximum la vente d’un CHR lors de la rédaction du compromis de vente afin d’éviter ces risques. ► Les démarches et formalités une fois le compromis signé Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées : l’information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 salariés, les déclarations à la mairie (renseignements et déclaration d’urbanisme, déclaration de la cession projetée aux fins d’exercice du droit de préemption de la mairie et déclaration aux fins de transfert de licence de débit de boissons), les publications dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL) et au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc), les déclarations fiscales, celles au centre des formalités des entreprises et le dépôt au greffe. Un décret précise la forme et le contenu des formalités de publicité légales applicables aux cessions de fonds de commerce réalisées à compter du 12 février 2020 (D. n° 2020-106, 10 févr. 2020). La vente doit être publiée sur SHAL (un journal d’annonces légales ou un support en ligne) dans le département dans lequel le fonds est exploité ainsi qu’au Bodacc dans un délai de quinze jours à compter de la signature de l’acte de vente. Ces publications doivent contenir certaines informations (date, volume et numéro de la perception et indication du bureau d’enregistrement, date de l’acte, ancien et nouveau propriétaire, nature et siège du fonds, prix, indication du délai de 10 jours pour les oppositions, une élection de domicile dans le ressort du tribunal). L’avis publié au Bodacc doit contenir le titre du SHAL dans lequel la première publication a été effectuée, ainsi que la date de celle-ci (article R123-211 du code de commerce). En outre, la publication de l’avis au Bodacc doit être requise du greffier par le nouveau propriétaire du fonds de commerce dans les trois jours de la première insertion dans un SHAL. À défaut de publicité, le délai d’opposition des créanciers (de 10 jours à compter de la dernière en date des publications) ne court pas et le cédant comme l’acquéreur du fonds ne sont pas libérés à l’égard des créanciers du cédant.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 ► Pas de transmission du passif du cédant La cession de fonds de commerce présente pour le cessionnaire un avantage certain dans la mesure où le passif du cédant ne lui est pas transmis. Une “simple cession de fonds de commerce n'implique pas pour autant une transmission du passif” tel que l’a rappelé la cour d’appel de Colmar (CA Colmar, 23 novembre 2018, n° 570/2018). En effet, le prix de vente sert à payer les dettes du cédant. Le prix séquestré pendant un certain délai, dit d’opposition, sert à purger les dettes. La situation est inversée dans le cas de la cession des titres d’une société : sans clause de garantie de passif, le cessionnaire court le risque de payer les dettes du cédant puisqu’il achète des titres d’une société qui reste existante et qui est débitrice d’un certain passif. ► Les exonérations de plus-values La cession peut générer une plus-value. Le cédant doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du cédant.  Si l’entreprise cédante est soumise au régime de l’IR, il faut distinguer la plus-value à court terme et celle à long terme, en fonction d’une durée de détention du fonds de commerce supérieure ou inférieure à deux ans. - En cas de plus-value à court terme, elle est en principe imposable dans le résultat de l’entreprise soumise à l’IR. Elle est donc imposable dans les conditions et taux progressif d’imposition de l’IR (article 39 quaterdecies du code général des impôts). - En cas de plus-value à long terme (CHR acquis ou détenu depuis plus de 2 ans), elle est imposable au taux de 30 % (Flat tax), aussi appelé prélèvement forfaitaire unique, qui regroupe un impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.  Si la société est soumise à l’IS, il n’y a dans ce cas pas de distinction de court ou long terme : la plus-value issue de la cession est comprise dans le résultat de l’exercice en cours. Ce résultat sera en principe imposé au taux ordinaire d’imposition auquel il est soumis : - 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices dans les conditions prévues par la loi de finances 2018.
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 €, de 28 % de 38 120 € jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables, 31 % au-delà de 500 000 €. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 26,5 % au- delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 25 % au- delà. - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est compris entre 763 000 € et 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable et ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour 2020, de 26, 5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022) qui s’applique dès le premier euro. - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est supérieur à 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable et ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 33,1/3 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour des bénéfices de 0 à 500 000 € et 31 % pour des bénéfices de plus de 500 000 € pour 2020, de 27,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022), qui s’appliquent dès le premier euro (pour ces deux derniers taux, le seuil de 27,5 et 25 % est applicable dès le premier euro). Dans certains cas, l’impôt sur les sociétés (IS) est majoré. Plusieurs exonérations de plus-value existent, notamment en fonction : - des recettes réalisées par l’entreprise dans les conditions de l’article 151 septies du code général des impôts : exonération totale en cas d’activité pendant cinq ans et recettes annuelles inférieures à 250 000 € ; exonération partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € ; - de la valeur du fonds de commerce cédé. Il y aura une exonération totale de la plus-value si la valeur du fonds est inférieure à 300 000 € dans les conditions de l’article 238 quindecies du code général des impôts ; - en cas de départ en retraite du dirigeant, il y aura une exonération totale dans les conditions de l’article 151 septies A du code général des impôts lorsque l’activité est exercée depuis au moins cinq
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 ans, que le contribuable exerce son activité professionnelle dans l’entreprise et que le cédant cesse toute activité dans l’entreprise et fait valoir ses droits à la retraite dans les deux ans. Il convient donc pour l’acquéreur comme pour le vendeur d’analyser avec leur avocat tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux préalablement à la signature d’un acte de vente, c’est-à-dire dès avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, afin de sécuriser au maximum l’opération. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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