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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 7 au 13 octobre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : le prix du bien-être :
Le 08/10/2019
Les petites et moyennes agglomérations vont-elles prendre leur revanche ? Délaissés ces dernières
années, les prix de l'immobilier y restent très abordables et la qualité de vie est supérieure à celle
observée dans les grandes villes.
La « fracture territoriale », nouveau vocable pour désigner les inégalités de dynamisme entre
agglomérations et périphéries, plus nuancée qu'en réalité ? En matière de logement du moins, les
résultats d'une étude menée sur près de 5.000 personnes selon le type de territoire habité (communes
rurales, villes moyennes, métropoles et agglomération parisienne) démontrent que la qualité de vie se
dégrade à mesure que la taille de la ville augmente .
La revue de Presse KYLIA
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Le 3e baromètre Qualitel réalisé par Ipsos pourrait se résumer ainsi : plus on habite dans une petite
commune, plus on est satisfait de la qualité de son logement.
Avec le « Qualiscore », l'organisme qui regroupe syndicats professionnels, fédérations et associations
de consommateurs autour de la question du logement, cherche à évaluer la perception des Français
sur leur habitat à travers 17 critères de satisfaction. La moyenne nationale se situe à 6,8/10 mais chute
à 6,4/10 pour l'agglomération parisienne et atteint 7/10 pour les communes rurales.
Immobilier ancien : le moteur tourne toujours à plein régime
Surface idéale
Premier motif de satisfaction pour les plus petites communes : la surface du logement. Dans les
communes rurales, la surface jugée idéale pour un logement est de 134 m², soit quasiment identique à
la surface réelle, 135 m². Dans une ville moyenne, elle est de 114 m², là encore assez proche de la
superficie réelle, 107 m².
A contrario, les habitants des grandes villes sont frustrés de vivre dans un espace moins important que
celui rêvé : 94 m² réels contre 109 m² souhaités dans les métropoles, et 82 m² réels contre 105 m² en
agglomération parisienne.
Une superficie tributaire d'un marché immobilier français à deux vitesses. Alors que la pierre a explosé
de 57,6 % en 10 ans à Paris et de 27,8 % dans les 10 plus grandes villes de France, les prix n'ont
progressé « que » de 11,1 % dans les 50 plus grandes villes et même reculé de 4,4 % dans les zones
rurales, selon l'Indice IPI Meilleurs Agents- Les Echos. Résultat : pour le même prix on peut s'offrir un
50 m² à Paris contre un 250 m² dans une ville comme Reims.
Avantage compétitif
L'autre « avantage compétitif » des villes plus petites est la qualité intrinsèque du logement. Confort
thermique, installations sanitaires, qualité des matériaux, isolation acoustique, aération : les logements
des communes rurales et moyennes devancent systématiquement ceux des grandes villes.
Logement : les prix peuvent-ils encore monter ?
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L'isolation acoustique satisfait ainsi jusqu'à 75 % des habitants de communes rurales contre 57 % des
Franciliens. Ils regrettent notamment la densité urbaine alors que les villes plus petites offrent une plus
grande proximité de la végétation et moins de nuisance.
Déficits de services
Ce mieux vivre des villes plus petites permet à ses habitants de relativiser le manque de services et
d'infrastructures tant décrié. 55 % des ruraux et 33 % des habitants de ville moyenne sont par exemple
insatisfaits de l'accès aux transports, contre 14 et 11 % en métropole et en agglomération parisienne.
S'ils avaient le choix, ils préféreraient d'ailleurs habiter une commune rurale ou une ville moyenne plutôt
qu'une grande ville (respectivement 91 et 90 %) ! En revanche, la majorité des résidents de métropoles
(78 %) et de l'agglomération parisienne (59 %) se verraient bien déménager dans une petite ville, voire
à la campagne.
Source : www.lesechos.fr
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Les logements vacants bientôt surtaxés
comme les résidences secondaires ?
Le 09/10/2019
Un amendement au projet de loi de finances (PLF) 2020, adopté ce mercredi en commission des
finances de l’Assemblée, propose d’aligner la taxation des logements vacants sur l’imposition des
résidences secondaires, afin d’éviter les effets d’aubaines...
Résidences secondaires et logements vacants seront-ils bientôt logés à la même enseigne ? C’est ce
que suggère un amendement au projet de loi de finances pour 2020, co-signé par la députée
Christine Pires Beaune et les membres du groupe Socialiste et apparentés, pour éviter certains effets
d’aubaines entraînant une baisse de recettes pour les collectivités. Proposition adoptée ce
mercredi 9 octobre par la commission des finances de l’Assemblée, qui se penche actuellement sur la
première partie du projet de Budget.
En zone tendue, les logements sous-occupés sont soumis à deux régimes d’imposition distincts : la
“surtaxe” d’habitation sur les résidences secondaires - qui ne bénéficient pas, au passage, de la réforme
de la taxe d’habitation - et la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), pour les logements nus
et inoccupés depuis au moins un an. D’un côté, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est
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une surtaxe de la part communale de taxe d’habitation, dont le taux est voté par la commune, dans une
fourchette comprise entre 5 et 60%. Taux qui majore donc directement la cotisation de taxe payée par
le contribuable. De l’autre côté, la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique à la valeur locative
du bien, pour un taux d’imposition égal à 12,5% la première année et à 25% les années suivantes.
. @cpiresbeaune (PS) propose de taxer les logements vacants au même niveau que les résidences
secondaires. Aujourd'hui, "il est plus rentable de laisser son logement vacant plutôt que de l'occuper,
même provisoirement", affirme-t-elle. Amendement adopté. #PLF2020 #DirectAN
Problème : ces deux dispositifs s’appliquent sur les mêmes zones géographiques et, de fait, les taux
d’imposition de la TLV sont souvent bien inférieurs aux taux de la surtaxe d’habitation. Si bien que,
comme le relevait mercredi la députée Pires Beaune devant ses collègues de la commission des
finances, “on aboutit dans certains cas à une situation dans laquelle il est plus rentable de laisser son
logement vacant, plutôt que de l’occuper, même à titre provisoire”. Un effet d’aubaine qui aurait été
vérifié dans certaines grandes villes, où la part de logements vacants augmentait de manière
significative, concomitamment à une diminution du nombre de résidences secondaires, l’année suivant
celle de l’instauration de la surtaxe ou de la majoration de son taux.
Effet d’aubaine qui constitue donc une nouvelle perte de recettes pour les collectivités concernées, le
produit de la TLV ne leur étant pas versé, à l’inverse du produit de la surtaxe sur les résidences
secondaires. L’amendement propose donc d’aligner la fiscalité des logements vacants sur celle des
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résidences secondaires. Adopté ce jour, il doit encore être examiné dans l’hémicycle, lors des séances
publiques qui s’ouvriront la semaine prochaine.
Source : www.capital.fr
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Comment est calculée la taxe foncière ?
Le 10/10/2019
Il arrive que la taxe foncière augmente sans pour autant que le taux d'imposition applicable ait bougé.
L'évolution de la valeur locative à laquelle s'applique le taux voté par les collectivités locales peut
expliquer ces hausses.
La taxe foncière ne concerne que les propriétaires et est assise sur la valeur locative du
A la différence de la taxe d'habitation, la taxe foncière ne concerne que les propriétaires , qu'ils
occupent le logement ou le mettent en location. Elle est établie d'après la situation au 1er janvier et
assise sur la valeur locative du logement. Cette valeur définie par les services fiscaux en fonction des
caractéristiques du logement est censée refléter le loyer du logement, s'il était loué au prix du marché.
Dans les faits, les valeurs locatives sont aujourd'hui très éloignées du marché locatif puisqu'elles ont
été établies en 1970, puis réactualisées une fois en 1980. Cette valeur est ensuite multipliée par les
taux d'imposition votés par les communes, leurs regroupements et les départements.
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Des taux stables
Or qu'il s'agisse des départements ou des villes de plus de 100.000 habitants, les taux
d'imposition n'ont pratiquement pas bougé cette année, selon la dernière étude publiée par le
cabinet d'étude Finances et Stratégies locales (FSL). Deux départements seulement ont
augmenté leur taux en 2019 (les Ardennes et les Landes) tandis que les grandes villes et leurs
groupements ont choisi, en cette année préélectorale, de diminuer la pression fiscale sur les
ménages. Globalement, l'évolution du taux de taxe foncière en 2019 s'établit à -0,1 % comme en
2018 pour les départements et à -0,3 % pour les grandes villes, d'après le cabinet.
Et pourtant, la contribution des ménages augmente dans la plupart des grandes villes, la médiane étant
de +,2,2 %. En cause ? La réévaluation des valeurs locatives. Ces valeurs sont réévaluées, chaque
année, à l'aide d'un coefficient de revalorisation forfaitaire. Jusqu'à présent, ce coefficient était adopté
et publié dans le cadre de la loi de finances, en fonction du taux d'inflation prévisionnel. Depuis 2018,
cette revalorisation est désormais liée au dernier taux d'inflation constaté - celui du mois de novembre.
Soit une hausse de 2,2 % en 2019 après 1,2 % en 2018 (alors que l'augmentation n'était que de 0,4 %
en 2017, 0,1 % en 2016).
Des bases réévaluées
En plus de cette réévaluation forfaitaire, les valeurs locatives sont en principe réévaluées chaque
année afin d'intégrer les changements ayant affecté les logements, qu'il s'agisse de modifications
portant sur leur environnement (création d'espace vert, rénovation urbaine…) ou sur les logements eux-
mêmes. Certains changements doivent faire l'objet d'une déclaration de la part du contribuable : il s'agit
notamment de ceux qui ont un impact sur la surface habitable (agrandissement, surélévation, création
d'une piscine…). Les propriétaires sont tenus de déposer une déclaration dans les 90 jours suivant
l'achèvement de la construction ou des travaux. Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe
foncière est d'ailleurs subordonné au dépôt de cette déclaration.
En revanche, les contribuables n'ont pas à déclarer les travaux d'amélioration ou d'installation
d'équipements nouveaux (chauffage central, salle de bains…) ni les changements d'environnement. Ils
ne sont répercutés par l'administration fiscale sur la valeur locative de leur logement que si celle-ci en
a eu connaissance par un autre biais ; par exemple, au vu de la déclaration de revenus faisant état d'un
crédit d'impôt pour dépenses engagées dans la résidence principale ou d'importantes dépenses
d'amélioration pour un bien donné en location.
La revue de Presse KYLIA
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« Ces opérations de revalorisation des bases locatives ont abouti à̀ revoir l'évaluation d'environ
134.000 locaux en 2017, tout comme en 2018, et de près de 149.000 locaux en 2016.Sur les six
premiers mois de l'année 2019, le nombre de revalorisations s'élève à 67.500 », a précisé Olivier
Dussopt, secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'Action et des Comptes publics. Les contribuables
concernés sont informés de la mise à jour de la valeur locative de leur bien et des répercussions sur
leur taxe foncière par un courrier préalable à l'envoi de l'avis de taxe foncière. « Ils ont ensuite la
possibilité de déposer une réclamation en cas de désaccord sur la situation fiscale de leurs biens »,
conclut le communiqué.
Dates de limites de paiement :
15 octobre pour la taxe foncière
15 novembre pour la taxe d'habitation
(16 décembre dans certains cas)
Comment contester ?
Vous avez reçu un avis d'imposition pour un logement que vous avez quitté fin 2018 ? On vous a
appliqué à tort la surtaxe résidence secondaire alors qu'il s'agit de votre résidence principale ? Si vous
n'êtes pas d'accord avec le montant de la taxe d'habitation ou de la taxe foncière mis à votre charge,
vous pouvez faire une réclamation par écrit auprès du service des impôts dont l'adresse figure sur votre
avis d'imposition. Mais il possible de faire cette démarche en ligne via le service de messagerie sécurisé,
accessible depuis votre espace personnel sur le site Impots.gouv.fr.
En principe, cette démarche ne vous dispense pas de payer ce qui vous est réclamé dans les délais.
En pratique, vous pouvez vous en dispenser en demandant un sursis de paiement. Il vous sera accordé
d'office si les sommes en jeu sont inférieures à 4.500 euros. Mais attention, si votre réclamation est
rejetée vous devrez payer en plus de l'impôt, une majoration de 10 % pour retard de paiement. Vous
avez jusqu'au 31 décembre 2020 pour effectuer cette démarche pour les impôts locaux mis en
recouvrement cette année.
De son côté, l'administration doit en principe statuer sur votre demande dans un délai de six mois à
compter de la date de présentation de votre demande. Si vous avez fait votre réclamation en ligne, vous
serez averti par mail des suites données à votre demande. A défaut, vous pouvez suivre l'état de
traitement de votre demande sur votre espace personnel.
Source : www.lesechos.fr
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Des sénateurs dénoncent des "effets
indésirables" de la création de l'Impôt sur la
fortune immobilière
Le 10/10/2019
Un rapport du Sénat publié mercredi 9 octobre dénonce les "effets indésirables" de la création de
l'Impôt sur la fortune immobilière (Ifi), en remplacement de l'ISF.
Mais selon ce rapport piloté par la commission des Finances du Sénat, l'Ifi n'a pas réussi
à combler toutes ces lacunes, même s'il "semblerait qu'il ait eu un impact positif sur le
nombre de départs" à l'étranger de contribuables, a noté Albéric de Montgolfier,
rapporteur général LR de la commission des Finances, lors d'une conférence de presse
AFP/ARCHIVES - LIONEL BONAVENTURE
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La création de l'Impôt sur la fortune immobilière (Ifi) en remplacement de l'ISF a engendré des "effets
indésirables" sans montrer d'impact positif à ce stade sur l'économie, estime un rapport du Sénat
publié mercredi, qui propose des mesures pour améliorer son efficacité.
Instauré en 2018, l'Ifi doit, selon le gouvernement, stimuler l'activité en encourageant les
contribuables les plus aisés à investir dans l'économie, alors que la fiscalité du capital en France est
une des plus élevées d'Europe.
Mis en place en remplacement de l'Impôt sur la fortune (ISF), il devait aussi en corriger certains biais,
comme l'exil fiscal ou une certaine iniquité, du fait de mesures permettant aux plus élevées parmi les
plus grandes fortunes de réduire le montant de leur impôt.
Mais selon ce rapport piloté par la commission des Finances du Sénat, l'Ifi n'a pas réussi à combler
toutes ces lacunes, même s'il "semblerait qu'il ait eu un impact positif sur le nombre de départs" à
l'étranger de contribuables, a noté Albéric de Montgolfier, rapporteur général LR de la commission
des Finances, lors d'une conférence de presse.
Syndrome du petit retraité
Ainsi, "il n'a pas permis de remédier à l'iniquité de l'ISF", en permettant aux plus importants
patrimoines financiers de ne pas être assujettis à l'Ifi, a ainsi relevé Vincent Eblé, président (PS) de
la commission des Finances.
Dix-huit pour cent des plus hauts patrimoines (ceux supérieurs à 10 millions d'euros) sont ainsi
exonérés de l'Ifi, alors qu'à l'inverse, 20% des redevables de l'Ifi ont un revenu inférieur à 60.000
euros, détaille le rapport. "On a toujours le syndrome du petit retraité propriétaire sur l'île de Ré", a
regretté M. Eblé.
Autre défaut: la baisse des dons effectués par les foyers touchés par la réforme, du fait d'une
réduction globale de l'impôt payé, et cela malgré l'existence d'une exonération dite "Ifi-dons".
Deux mesures "à court terme"
Pour corriger ces biais, le rapport préconise deux mesures "à court terme", par exemple dans le cadre
du projet de Budget 2020 dont l'examen a commencé au Parlement: indexer sur l'inflation le seuil
d'entrée dans l'Ifi pour contrer la hausse des prix de l'immobilier et renforcer l'exonération "Ifi-dons".
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Publié une semaine après un rapport sur le même sujet de France Stratégies, organisme dépendant
de Matignon, le rapport des sénateurs estime lui aussi qu'il est trop tôt pour évaluer les effets de la
réforme fiscale sur l'investissement en faveur de l'économie française.
Les sénateurs se sont aussi penchés sur la création en 2018 du prélèvement forfaitaire unique (PFU
ou "flat tax") sur les revenus du capital. S'ils soutiennent cette disposition, ils souhaitent des mesures
pour mieux diriger l'épargne vers le financement des entreprises.
Ils militent aussi pour un dispositif "anti-abus" afin d'éviter le transfert des rémunérations en
dividendes (non taxés via l'Ifi et dont l'imposition est limitée par le PFU) plutôt qu'en salaires.
Source : www.challenges.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'Umih refuse que les maires puissent
ordonner des Fermetures administratives
Le 08/10/2019
L'Umih s'insurge contre l''article 13 du projet de loi Engagement dans la vie locale et proximité
de l'action actuellement discutée au Parlement et qui étendrait les pouvoirs du maires en matière
de fermeture administrative
Le « droit à un procès équitable ne s’applique pas aux fermetures administratives » et l’idée de renforcer
les pouvoirs de police des maires en leur donnant la possibilité de demander des fermetures
administratives « nous met hors de nous » indique Laurent Lutse président de l’Umih Cafés,
Brasseries, Etablissements de Nuit. L’article 13 du projet de loi Engagement dans la vie locale et
proximité de l’action publique prévoit en effet ce transfert des prérogatives. « Nous avons œuvré à la
réforme du Code de la Santé publique dès 2006, dans lequel a été intégré le code des débits de
boissons, et nous avons mis en place une obligation de formation pour les exploitants de débits de
La revue de Presse KYLIA
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boissons. Sur le terrain, dans les départements, nous savons parfaitement que les maires ne sont pas
au fait de la réglementation des débits de boissons. Nous avons d’ailleurs mis en place une formation
dédiée aux secrétaires administratifs des mairies sur cette thématique, tant les interrogations sont
multiples. On ne peut pas donner un pouvoir de ce niveau à quelqu’un qui n’en maîtrise pas la
réglementation » dénonce le dirigeant syndical. Thierry Fontaine, vice-président Nuit de l’Umih et Julie
Besse, directrice du service juridique des affaires réglementaires et européennes de l’Umih soulignent
dans le livre blanc des professionnels européens de la nuit l’iniquité d’un dispositif qui échappe « à tout
contrôle juridictionnel à priori ». La fermeture administrative « à peine émise, doit être exécutée avant
d’être contestée ». La différence de traitement face au droit est « inacceptable » pour Laurent Lutse
réclame la généralisation des commissions des débits de boissons en France « qui permettent un tour
de table objectif des parties concernées ». L’Umih rappelle que la fermeture administrative est avant
tout le « fait du prince », qui « met en péril l’entreprise » et qui « dans 8 cas sur 10 » sont retoquées
devant le tribunal administratif, mais trop tard.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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La procédure de transfert hôtelier
Le 09/10/2019
La procédure de transfert hôtelier est beaucoup plus souple que celle du droit commun. Elle
permet de transférer une licence de débit de boisson dans un hôtel de tourisme sans aucune
limitation de distance et sans avoir à respecter les contraintes de la réglementation des zones
protégées, qui interdit l'installation d'une licence de débit de boissons à proximité de certains
établissements comme des écoles ou des hôpitaux.
La réglementation prévoit des règles plus souples pour que les hôtels se procurent une licence
de débits de boissons pour leur bar
Un hôtelier peut donc acheter une licence de débit de boissons de 3ème ou 4ème catégorie dans
n'importe quelle région et la transférer dans son établissement sans aucune limitation de distance.
Cependant, elle impose en contrepartie des contraintes à l'hôtelier, comme l'interdiction de faire de la
publicité afin de ne pas transformer le bar de l'hôtel en véritable débit de boissons ayant une activité
totalement autonome.
La procédure de transfert hôtelier d'une licence de débit de boisson est régie par l'article D.3332-10 du
code de la santé public qui prévoit : "Un débit de boissons à consommer sur place assorti d'une licence
de deuxième, troisième ou quatrième catégorie peut être transféré sans limitation de distance au sein
La revue de Presse KYLIA
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d'un hôtel classé au sens du chapitre 1er, titre Ier, livre III du code du tourisme ou d'un terrain de
camping et caravanage classé au sens du chapitre 2, titre III, livre III du code du tourisme, sous réserve
que les locaux dans lesquels le débit sera exploité n'ouvrent pas directement sur la voie publique et
qu'aucune publicité locale, relative audit débit, sous quelle que forme que ce soit, ne le signale.
Pour pouvoir vous procurer une licence de débits de boissons avec la procédure de transfert hôtelier,
vous devez donc respecter les conditions énoncées ci-dessous.
• Être un hôtel ou un terrain de camping classé selon les nouvelles normes de classement, c'est-à-dire
titulaire du panonceau rouge pour les hôtels ou bleu pour les terrains de camping.
• La pièce dans laquelle le débit de boissons est exploité ne doit pas avoir d'accès direct sur la voie
publique : il faut obligatoirement passer par l'hôtel pour pouvoir y accéder.
 Il est interdit d'effectuer de la publicité locale pour signaler l'existence de ce bar, sous quelle
que forme que ce soit. En revanche, cette dernière condition ne vous interdit pas de servir des
personnes extérieures à votre établissement.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr
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La vente du fonds de commerce
Le 10/10/2019
La cession du fonds de commerce d'un hôtel, d'un bar, d'une brasserie, d'un café, d'un restaurant ou
d'une discothèque est un acte juridique important, qui nécessite l'intervention d'un professionnel du
droit. Il est essentiel pour l'acquéreur qui souhaite sécuriser son opération de posséder toutes les
informations nécessaires concernant la consistance du fonds de commerce cédé.
© Thinkstock
Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées.
La cession d’un fonds de commerce d’un hôtel, d’un bar, d’une brasserie, d’un café, d’un restaurant ou
d’une discothèque implique la vente de plusieurs éléments :
- les éléments incorporels, qui sont constitués notamment de la clientèle, l’enseigne, du nom
commercial, du droit au bail, des contrats de travail, d’assurance et d’édition, droits de propriété littéraire,
artistique et industrielle, nom de domaine, marchés en cours ;
- les éléments corporels, à savoir notamment le matériel, le mobilier, l’outillage, et les marchandises et
le stock.
La revue de Presse KYLIA
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► Les mentions dans l'acte de cession
Avant la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir des
mentions obligatoires : le nom de l’acquéreur, du vendeur et la désignation du fonds de commerce, le
nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition,
les marchandises et le matériel, l’état des privilèges et nantissements, le chiffre d’affaires et les résultats
d’exploitation réalisés durant les trois derniers exercices, et les éléments du bail ( date, durée, nom et
adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu). L’omission de l’un de ces éléments pouvait, sur la
demande de l’acquéreur formée dans un délai d’un an, entraîner la nullité de l’acte (article L141-1 du
code de commerce). À défaut, la demande était prescrite.
Le délai était essentiel, la cour d'appel de Caen avait encore récemment déclaré une demande
irrecevable, puisque “l'acquéreur devait demander la nullité de l'acte dans l'année de sa signature” (CA
Caen, 23 avril 2019, n° 16/03673). Si l’acquéreur laissait passer le délai d’un an à compter de la
signature de l’acte, il ne pouvait plus invoquer la nullité pour omission d’une des mentions obligatoires,
et ce dans une action ou en défense.
Dorénavant, la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, dite Soilihi,
du 19 juillet 2019 (entrée en vigueur le 21 juillet 2019, date de sa publication au Journal officiel) abroge
l’article L141-1 du code de commerce, supprimant des mentions légales obligatoires à porter sur l’acte
de cession d’un fonds de commerce et, de fait, à la suppression de la prescription d’un an au titre de
l’action en nullité.
La responsabilité du cédant pourra cependant être engagée au titre de son obligation précontractuelle
d’information dans le cadre du droit commun (article 1112-1 du code civil). L’action en nullité restera
néanmoins possible sur le fondement du droit commun des contrats, c’est-à-dire l’erreur, le dol ou la
violence comme indiqué ci-dessous (article 1130 du code civil). Cette action pourra être exercée
pendant cinq ans.
Ainsi, en pratique, il est toujours conseillé de maintenir ces mentions obligatoires lors de la rédaction de
l’acte de vente du fonds de commerce, pour sécuriser juridiquement l’opération
- dans l’intérêt du cédant : il aura prouvé avoir rempli son obligation d’information sur des éléments
essentiels du contrat, et donc être de bonne foi ;
- dans l’intérêt du cessionnaire : il sera sécurisé lors de la reprise de l’affaire, sinon il prend un très gros
risque.
La revue de Presse KYLIA
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En pratique, il est également conseillé d’indiquer les horaires d’ouverture et de fermeture du fonds de
commerce dans l’acte de cession, ainsi que l’énonciation de tous les contrats liant le cédant (bière,
fournitures, contrats de travail,…). Généralement, il est inséré une clause sur l’existence ou non d’un
crédit, et si son obtention est l’une des conditions suspensives de la vente.
Il est conseillé au cessionnaire de se faire accompagner par un professionnel du droit avant et lors de
la mise en œuvre de l’opération car l’avocat va sécuriser au maximum l’opération ; à défaut, il peut y
avoir des conséquences financières, fiscales et sociales désastreuses.
► Vérification des éléments composant le fonds
Il est essentiel pour l'acquéreur qui souhaite sécuriser son opération de posséder toutes les informations
nécessaires concernant la consistance du fonds de commerce cédé.
L’enjeu pour le futur cessionnaire est de procéder à un audit juridique, social et financier de chacun des
éléments composant le fonds de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de la
situation saine du fonds pour éviter les mauvaises surprises : contrats de travail fictifs ou non déclarés,
stock non-réel de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…),
immobilisations…
Il a été jugé que la créance d'indemnité d'éviction due au cédant est transmise à l’acquéreur ainsi que
le droit au maintien dans les lieux, même si la cession est postérieure au congé avec refus de
renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Le cessionnaire d'un fonds de commerce a droit à la
réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction (CA Aix-en-Provence, 20 septembre 2018,
n° 17/01877).
Certains contrats ne sont pas transmis avec le fonds de commerce, contrairement aux contrats de
travail : par exemple, ceux de fourniture de bière ou de distribution (sauf accord tripartite).
► Les risques d’une vente de CHR non sécurisée
Il existe des actions au bénéfice de l’acquéreur.
 Il peut demander et obtenir la nullité de son acte de vente pour erreur sur les éléments
essentiels du fonds ou plus souvent le dol, car le vendeur a pu occulter certaines
informations déterminantes (articles 1130 et suivants du code civil). Par exemple, l’acquéreur
peut se fonder sur l’absence de remise des livres comptables sur 3 ans pour obtenir la nullité
La revue de Presse KYLIA
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de la cession, sauf s’il déclare les avoir eus et connaître les conditions d’exploitation du fonds
de commerce (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555). La violence est aussi une cause
d’annulation des contrats.
L’intérêt est de pouvoir exercer son action dans les cinq ans. L’acquéreur va ainsi obtenir la restitution
du prix totalement en cas d’annulation de la vente.
Il peut demander la restitution du prix mais aussi simplement une réduction de prix significative dans le
cadre de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil), compte-tenu du préjudice
subi. Cette action doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte par l’acquéreur
de l’élément significatif caché par le vendeur. Cette action peut par exemple, porter sur la rentabilité du
CHR (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555).
La cour d'appel de Bordeaux a ainsi récemment jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du
vendeur, conformément à la jurisprudence traditionnelle. Le vendeur n’avait pas informé l'acquéreur du
non-renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse qui représentait 20 % du chiffre d’affaires
de l’établissement, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018, n° 16/05.048).
 L’acquéreur peut demander et obtenir des dommages-intérêts. Le vendeur a une obligation
précontractuelle d’information dont l’importance est déterminante pour le consentement de
l’autre (article 1112-1 du code civil), ce qui fonde l’acquéreur à demander des dommages et
intérêts en plus.
Toutes les clauses et déclarations présentes dans l'acte de cession sont donc en pratique importantes
et il y a une nécessité absolue d’avoir recours à un avocat spécialisé des CHR, tant du côté du vendeur
que de l’acquéreur, d’autant que de nombreux éléments susceptibles de fonder l’annulation ou la
réduction du prix sont spécifiques aux CHR.
Il convient d’être particulièrement attentif aux engagements existant dans le contrat de cession,
notamment les obligations de non-concurrence, dont les juges assurent l'efficacité. Les gérants ne
peuvent, au même titre que la société cédante, violer une obligation de non-rétablissement dans le
même secteur stipulée dans l’acte, sous peine de dommages et intérêts équivalent à la perte de chiffre
d’affaires engendré (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526).
Il faut donc sécuriser au maximum la vente d’un CHR lors de la rédaction du compromis de vente afin
d’éviter ces risques.
La revue de Presse KYLIA
21
► Les démarches et formalités une fois le compromis signé
Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées :
l’information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 salariés, les déclarations
à la mairie (renseignements et déclaration d’urbanisme, déclaration de la cession projetée aux fins
d’exercice du droit de préemption de la mairie et déclaration aux fins de transfert de licences de débits
de boissons), la publicité au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) et les
déclarations fiscales, les déclarations au centre des formalités des entreprises et le dépôt au greffe.
► Pas de transmission du passif du cédant
La cession de fonds de commerce présente pour le cessionnaire un avantage certain dans la mesure
où le passif du cédant ne lui est pas transmis. Une “simple cession de fonds de commerce n'implique
pas pour autant une transmission du passif” tel que l’a rappelé la cour d’appel de Colmar (CA Colmar,
23 novembre 2018, n° 570/2018).
En effet, le prix de vente sert à payer les dettes du cédant. Le prix séquestré pendant un certain délai,
dit d’opposition, sert à purger les dettes. La situation est inversée dans le cas de la cession des titres
d’une société. Sans clause de garantie de passif, le cessionnaire court le risque de payer les dettes du
cédant puisqu’il achète des titres d’une société qui reste existante et qui est débitrice d’un certain passif.
► Les exonérations de plus-values
La cession peut générer une plus-value. Le cédant doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de
son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de
déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du cédant.
 Si l’entreprise cédante est soumise au régime de l’IR, il faut distinguer la plus-value à court
terme et celle à long terme, en fonction d’une durée de détention du fonds de commerce
supérieure ou inférieure à deux ans.
- En cas de plus-value à court terme, elle est en principe imposable dans le résultat de l’entreprise
soumise à l’IR. Elle est donc imposable dans les conditions et taux d’imposition de l’IR (article 39
quaterdecies du code général des impôts).
- En cas de plus-value à long terme, elle est imposable au taux de 30 %, aussi appelé prélèvement
forfaitaire unique, qui regroupe un impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
La revue de Presse KYLIA
22
 Si la société est soumise à l’IS, la plus-value issue de la cession est en principe imposée au
taux ordinaire d’imposition auquel elle est soumise.
- 15 % (jusqu’à 38 120€ dans les conditions prévues par la loi de finances 2018).
- Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable ;
et de 31 % au-delà de 500000 €.
- Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : 28 %.
- Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : 26,5 %.
- Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : 25 %.
Plusieurs exonérations de plus-value existent, notamment en fonction :
 des recettes réalisées par l’entreprise dans les conditions de l’article 151 septies du code
général des impôts : exonération totale en cas d’activité pendant cinq ans et recettes annuelles
inférieures à 250 000 € ; exonération partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et
350 000 € ;
• de la valeur du fonds de commerce cédé. Il y aura une exonération totale de la plus-value si
la valeur du fonds est inférieure à 300 000 € dans les conditions de l’article 238 quindecies du
code général des impôts ;
 • en cas de départ en retraite du dirigeant, il y aura une exonération totale dans les conditions
de l’article 151 septies A du code général des impôts lorsque l’activité est exercée depuis au
moins cinq ans, que le contribuable exerce son activité professionnelle dans l’entreprise et que
le cédant cesse toute activité dans l’entreprise et fait valoir ses droits à la retraite dans les deux
ans.
Il convient donc pour l’acquéreur comme pour le vendeur d’analyser avec leur avocat tous les aspects
juridiques, financiers et fiscaux préalablement à la signature d’un compromis, afin de sécuriser au
maximum l’opération.
Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
23
Bail commercial : qui paie la taxe foncière ?
Le 09/10/2019
Conformément à ce qui est prévu dans le contrat de bail commercial, un bailleur demande à son
locataire de payer la taxe foncière. Ce que refuse le locataire, qui relisant le bail commercial, estime
que son paiement incombe au bailleur. Quelle va être la lecture du bail commercial faite par le juge ?
Taxe foncière : que dit le contrat de bail commercial ?
Une clause d’un contrat de bail commercial prévoit que le locataire s'engage à payer « toutes les
charges de ville, de police et de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales,
municipales ou autres de quelque nature que soit ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit
jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe
locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d'enlèvement
des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».
La revue de Presse KYLIA
24
A la lecture de cette clause, le bailleur considère que c’est au locataire de payer la taxe foncière. Mais
le locataire pense le contraire : la taxe foncière n’étant pas expressément mentionnée dans les impôts
mis à sa charge, il estime que c’est au bailleur de la payer…
A tort, pour le juge, car la mention « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués » doit être
lue en ce qu’elle met la taxe foncière à la charge du locataire.
Notez que cette décision a été rendue pour un bail commercial conclu avant le 5 novembre 2014 et non
renouvelé depuis. A l’époque, la réglementation autorisait le bailleur et le locataire à répartir librement
les charges entre eux.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la Loi prévoit
expressément que la « taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts,
taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie
directement ou indirectement » peuvent être mis à sa charge.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 septembre 2019, n° 18-18018
Source : www.bar-brasserie.fr
La revue de Presse KYLIA
25
Fonds de commerce et réforme du droit des
sociétés : une véritable simplification ?
Le 11/10/2019
Pour se délester d'un formalisme qu'il estime aujourd'hui excessif, le législateur a supprimé la
liste des informations obligatoires dans l'acte de vente de fonds de commerce et la nullité
encourue à défaut de celles-ci. Mais cette nouveauté va-t-elle réellement simplifier les ventes de
fonds de commerce ? Des spécialistes répondent.
© GettyImages
Le vendeur devra continuer à délivrer tous les éléments permettant à l'acquéreur d'avoir une
image fidèle et complète du fonds sur la base de l'obligation générale d'information
précontracuelle.
L’article L141-1 du code de commerce obligeait, sous peine de nullité de la vente, à énoncer dans l’acte
de cession un certain nombre d’informations : nom du précédent vendeur et prix d'acquisition, état des
privilèges et nantissements, chiffre d’affaires et résultats d’exploitation réalisés durant les 3 exercices
comptables précédents, date et durée du bail, nom et adresse du bailleur. La loi du 19 juillet 2019 dite
de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés (Soilihi) abroge purement et
simplement cet article. “Sous prétexte de simplification, le législateur a supprimé un formalisme qui
La revue de Presse KYLIA
26
existait depuis 1935, sur lequel on avait du recul, qui servait de garde-fou juridique et qui n’empêchait
en rien les transactions de fonds de commerce. Ceci ouvre la voie à de nouvelles possibilités de
contestation et risque d’accentuer le fossé entre les parties dotées d’un conseil juridique expérimenté
en la matière et les autres”, réagit maître Julien Ayoun, avocat au barreau de Marseille, spécialisé en
droit des affaires et cession de fonds de commerce.
“Aucun avocat ne s’affranchira de faire apparaître ces informations”
“Ce n’est pas parce qu’un acte de cession sans ces mentions obligatoires n’est plus frappé de nullité
qu’elles ne sont pas utiles et que l’on peut s’en passer”, prévient quant à elle Marie-Charlotte Touzet,
avocat au barreau de Paris spécialisée en droit immobilier et commercial. En effet, le vendeur devra
continuer à délivrer tous les éléments permettant à l’acquéreur d’avoir une image fidèle et complète du
fonds sur la base de l’obligation générale d’information précontracuelle (art. L1112-1 du code civil).
“La suppression de la sanction de nullité conduira peut-être à alléger la précision des informations
comptables dans certains cas, comme dans l’hypothèse de la vente d’une seule entité par un
propriétaire de plusieurs établissements formant un groupe. Mais aucun avocat ne s’affranchira de faire
apparaître les informations telles que listées par feu l’article L141-1, car elles sont essentielles pour
sécuriser une vente de fonds de commerce”, reconnaît Alexandra Marinakis, avocat au barreau de
Paris spécialisée en droit commercial et fonds de commerce. En effet, ces informations sont
primordiales pour déterminer l’objet de la vente et son prix. “Se contenter de ne mentionner que celles-
ci est largement insuffisant pour qu’un acte de vente soit valablement conclu. S’en passer pourrait
engager la responsabilité de son rédacteur”, relève par ailleurs Grégory Cousin, président du Cabinet
Cousin, spécialiste de la transaction de fonds de commerce CHR à Cherbourg.
Pour l’heure, donc, cette nouveauté juridique n’allégera ni les compromis ni les actes de vente. De plus,
les informations listées par l’article L141-1 informent aussi sur la valeur du fonds. Or, quelle banque se
risquera à financer la reprise d’un fonds de commerce si le compromis de vente ne mentionne plus les
éléments justifiant de sa valeur ? Au final, acquéreurs et vendeurs devront veiller, plus que jamais, à se
faire accompagner par un rédacteur compétent et spécialisé dans la cession de fonds de commerce.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
27
A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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S10 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 mars 2020
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S9 revue de presse kylia
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S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020
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S42 revue de presse kylia - semaine du 7 au 13 octobre 2019

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 7 au 13 octobre 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : le prix du bien-être : Le 08/10/2019 Les petites et moyennes agglomérations vont-elles prendre leur revanche ? Délaissés ces dernières années, les prix de l'immobilier y restent très abordables et la qualité de vie est supérieure à celle observée dans les grandes villes. La « fracture territoriale », nouveau vocable pour désigner les inégalités de dynamisme entre agglomérations et périphéries, plus nuancée qu'en réalité ? En matière de logement du moins, les résultats d'une étude menée sur près de 5.000 personnes selon le type de territoire habité (communes rurales, villes moyennes, métropoles et agglomération parisienne) démontrent que la qualité de vie se dégrade à mesure que la taille de la ville augmente .
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Le 3e baromètre Qualitel réalisé par Ipsos pourrait se résumer ainsi : plus on habite dans une petite commune, plus on est satisfait de la qualité de son logement. Avec le « Qualiscore », l'organisme qui regroupe syndicats professionnels, fédérations et associations de consommateurs autour de la question du logement, cherche à évaluer la perception des Français sur leur habitat à travers 17 critères de satisfaction. La moyenne nationale se situe à 6,8/10 mais chute à 6,4/10 pour l'agglomération parisienne et atteint 7/10 pour les communes rurales. Immobilier ancien : le moteur tourne toujours à plein régime Surface idéale Premier motif de satisfaction pour les plus petites communes : la surface du logement. Dans les communes rurales, la surface jugée idéale pour un logement est de 134 m², soit quasiment identique à la surface réelle, 135 m². Dans une ville moyenne, elle est de 114 m², là encore assez proche de la superficie réelle, 107 m². A contrario, les habitants des grandes villes sont frustrés de vivre dans un espace moins important que celui rêvé : 94 m² réels contre 109 m² souhaités dans les métropoles, et 82 m² réels contre 105 m² en agglomération parisienne. Une superficie tributaire d'un marché immobilier français à deux vitesses. Alors que la pierre a explosé de 57,6 % en 10 ans à Paris et de 27,8 % dans les 10 plus grandes villes de France, les prix n'ont progressé « que » de 11,1 % dans les 50 plus grandes villes et même reculé de 4,4 % dans les zones rurales, selon l'Indice IPI Meilleurs Agents- Les Echos. Résultat : pour le même prix on peut s'offrir un 50 m² à Paris contre un 250 m² dans une ville comme Reims. Avantage compétitif L'autre « avantage compétitif » des villes plus petites est la qualité intrinsèque du logement. Confort thermique, installations sanitaires, qualité des matériaux, isolation acoustique, aération : les logements des communes rurales et moyennes devancent systématiquement ceux des grandes villes. Logement : les prix peuvent-ils encore monter ?
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 L'isolation acoustique satisfait ainsi jusqu'à 75 % des habitants de communes rurales contre 57 % des Franciliens. Ils regrettent notamment la densité urbaine alors que les villes plus petites offrent une plus grande proximité de la végétation et moins de nuisance. Déficits de services Ce mieux vivre des villes plus petites permet à ses habitants de relativiser le manque de services et d'infrastructures tant décrié. 55 % des ruraux et 33 % des habitants de ville moyenne sont par exemple insatisfaits de l'accès aux transports, contre 14 et 11 % en métropole et en agglomération parisienne. S'ils avaient le choix, ils préféreraient d'ailleurs habiter une commune rurale ou une ville moyenne plutôt qu'une grande ville (respectivement 91 et 90 %) ! En revanche, la majorité des résidents de métropoles (78 %) et de l'agglomération parisienne (59 %) se verraient bien déménager dans une petite ville, voire à la campagne. Source : www.lesechos.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les logements vacants bientôt surtaxés comme les résidences secondaires ? Le 09/10/2019 Un amendement au projet de loi de finances (PLF) 2020, adopté ce mercredi en commission des finances de l’Assemblée, propose d’aligner la taxation des logements vacants sur l’imposition des résidences secondaires, afin d’éviter les effets d’aubaines... Résidences secondaires et logements vacants seront-ils bientôt logés à la même enseigne ? C’est ce que suggère un amendement au projet de loi de finances pour 2020, co-signé par la députée Christine Pires Beaune et les membres du groupe Socialiste et apparentés, pour éviter certains effets d’aubaines entraînant une baisse de recettes pour les collectivités. Proposition adoptée ce mercredi 9 octobre par la commission des finances de l’Assemblée, qui se penche actuellement sur la première partie du projet de Budget. En zone tendue, les logements sous-occupés sont soumis à deux régimes d’imposition distincts : la “surtaxe” d’habitation sur les résidences secondaires - qui ne bénéficient pas, au passage, de la réforme de la taxe d’habitation - et la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), pour les logements nus et inoccupés depuis au moins un an. D’un côté, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 une surtaxe de la part communale de taxe d’habitation, dont le taux est voté par la commune, dans une fourchette comprise entre 5 et 60%. Taux qui majore donc directement la cotisation de taxe payée par le contribuable. De l’autre côté, la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique à la valeur locative du bien, pour un taux d’imposition égal à 12,5% la première année et à 25% les années suivantes. . @cpiresbeaune (PS) propose de taxer les logements vacants au même niveau que les résidences secondaires. Aujourd'hui, "il est plus rentable de laisser son logement vacant plutôt que de l'occuper, même provisoirement", affirme-t-elle. Amendement adopté. #PLF2020 #DirectAN Problème : ces deux dispositifs s’appliquent sur les mêmes zones géographiques et, de fait, les taux d’imposition de la TLV sont souvent bien inférieurs aux taux de la surtaxe d’habitation. Si bien que, comme le relevait mercredi la députée Pires Beaune devant ses collègues de la commission des finances, “on aboutit dans certains cas à une situation dans laquelle il est plus rentable de laisser son logement vacant, plutôt que de l’occuper, même à titre provisoire”. Un effet d’aubaine qui aurait été vérifié dans certaines grandes villes, où la part de logements vacants augmentait de manière significative, concomitamment à une diminution du nombre de résidences secondaires, l’année suivant celle de l’instauration de la surtaxe ou de la majoration de son taux. Effet d’aubaine qui constitue donc une nouvelle perte de recettes pour les collectivités concernées, le produit de la TLV ne leur étant pas versé, à l’inverse du produit de la surtaxe sur les résidences secondaires. L’amendement propose donc d’aligner la fiscalité des logements vacants sur celle des
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 résidences secondaires. Adopté ce jour, il doit encore être examiné dans l’hémicycle, lors des séances publiques qui s’ouvriront la semaine prochaine. Source : www.capital.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Comment est calculée la taxe foncière ? Le 10/10/2019 Il arrive que la taxe foncière augmente sans pour autant que le taux d'imposition applicable ait bougé. L'évolution de la valeur locative à laquelle s'applique le taux voté par les collectivités locales peut expliquer ces hausses. La taxe foncière ne concerne que les propriétaires et est assise sur la valeur locative du A la différence de la taxe d'habitation, la taxe foncière ne concerne que les propriétaires , qu'ils occupent le logement ou le mettent en location. Elle est établie d'après la situation au 1er janvier et assise sur la valeur locative du logement. Cette valeur définie par les services fiscaux en fonction des caractéristiques du logement est censée refléter le loyer du logement, s'il était loué au prix du marché. Dans les faits, les valeurs locatives sont aujourd'hui très éloignées du marché locatif puisqu'elles ont été établies en 1970, puis réactualisées une fois en 1980. Cette valeur est ensuite multipliée par les taux d'imposition votés par les communes, leurs regroupements et les départements.
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Des taux stables Or qu'il s'agisse des départements ou des villes de plus de 100.000 habitants, les taux d'imposition n'ont pratiquement pas bougé cette année, selon la dernière étude publiée par le cabinet d'étude Finances et Stratégies locales (FSL). Deux départements seulement ont augmenté leur taux en 2019 (les Ardennes et les Landes) tandis que les grandes villes et leurs groupements ont choisi, en cette année préélectorale, de diminuer la pression fiscale sur les ménages. Globalement, l'évolution du taux de taxe foncière en 2019 s'établit à -0,1 % comme en 2018 pour les départements et à -0,3 % pour les grandes villes, d'après le cabinet. Et pourtant, la contribution des ménages augmente dans la plupart des grandes villes, la médiane étant de +,2,2 %. En cause ? La réévaluation des valeurs locatives. Ces valeurs sont réévaluées, chaque année, à l'aide d'un coefficient de revalorisation forfaitaire. Jusqu'à présent, ce coefficient était adopté et publié dans le cadre de la loi de finances, en fonction du taux d'inflation prévisionnel. Depuis 2018, cette revalorisation est désormais liée au dernier taux d'inflation constaté - celui du mois de novembre. Soit une hausse de 2,2 % en 2019 après 1,2 % en 2018 (alors que l'augmentation n'était que de 0,4 % en 2017, 0,1 % en 2016). Des bases réévaluées En plus de cette réévaluation forfaitaire, les valeurs locatives sont en principe réévaluées chaque année afin d'intégrer les changements ayant affecté les logements, qu'il s'agisse de modifications portant sur leur environnement (création d'espace vert, rénovation urbaine…) ou sur les logements eux- mêmes. Certains changements doivent faire l'objet d'une déclaration de la part du contribuable : il s'agit notamment de ceux qui ont un impact sur la surface habitable (agrandissement, surélévation, création d'une piscine…). Les propriétaires sont tenus de déposer une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement de la construction ou des travaux. Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière est d'ailleurs subordonné au dépôt de cette déclaration. En revanche, les contribuables n'ont pas à déclarer les travaux d'amélioration ou d'installation d'équipements nouveaux (chauffage central, salle de bains…) ni les changements d'environnement. Ils ne sont répercutés par l'administration fiscale sur la valeur locative de leur logement que si celle-ci en a eu connaissance par un autre biais ; par exemple, au vu de la déclaration de revenus faisant état d'un crédit d'impôt pour dépenses engagées dans la résidence principale ou d'importantes dépenses d'amélioration pour un bien donné en location.
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 « Ces opérations de revalorisation des bases locatives ont abouti à̀ revoir l'évaluation d'environ 134.000 locaux en 2017, tout comme en 2018, et de près de 149.000 locaux en 2016.Sur les six premiers mois de l'année 2019, le nombre de revalorisations s'élève à 67.500 », a précisé Olivier Dussopt, secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'Action et des Comptes publics. Les contribuables concernés sont informés de la mise à jour de la valeur locative de leur bien et des répercussions sur leur taxe foncière par un courrier préalable à l'envoi de l'avis de taxe foncière. « Ils ont ensuite la possibilité de déposer une réclamation en cas de désaccord sur la situation fiscale de leurs biens », conclut le communiqué. Dates de limites de paiement : 15 octobre pour la taxe foncière 15 novembre pour la taxe d'habitation (16 décembre dans certains cas) Comment contester ? Vous avez reçu un avis d'imposition pour un logement que vous avez quitté fin 2018 ? On vous a appliqué à tort la surtaxe résidence secondaire alors qu'il s'agit de votre résidence principale ? Si vous n'êtes pas d'accord avec le montant de la taxe d'habitation ou de la taxe foncière mis à votre charge, vous pouvez faire une réclamation par écrit auprès du service des impôts dont l'adresse figure sur votre avis d'imposition. Mais il possible de faire cette démarche en ligne via le service de messagerie sécurisé, accessible depuis votre espace personnel sur le site Impots.gouv.fr. En principe, cette démarche ne vous dispense pas de payer ce qui vous est réclamé dans les délais. En pratique, vous pouvez vous en dispenser en demandant un sursis de paiement. Il vous sera accordé d'office si les sommes en jeu sont inférieures à 4.500 euros. Mais attention, si votre réclamation est rejetée vous devrez payer en plus de l'impôt, une majoration de 10 % pour retard de paiement. Vous avez jusqu'au 31 décembre 2020 pour effectuer cette démarche pour les impôts locaux mis en recouvrement cette année. De son côté, l'administration doit en principe statuer sur votre demande dans un délai de six mois à compter de la date de présentation de votre demande. Si vous avez fait votre réclamation en ligne, vous serez averti par mail des suites données à votre demande. A défaut, vous pouvez suivre l'état de traitement de votre demande sur votre espace personnel. Source : www.lesechos.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Des sénateurs dénoncent des "effets indésirables" de la création de l'Impôt sur la fortune immobilière Le 10/10/2019 Un rapport du Sénat publié mercredi 9 octobre dénonce les "effets indésirables" de la création de l'Impôt sur la fortune immobilière (Ifi), en remplacement de l'ISF. Mais selon ce rapport piloté par la commission des Finances du Sénat, l'Ifi n'a pas réussi à combler toutes ces lacunes, même s'il "semblerait qu'il ait eu un impact positif sur le nombre de départs" à l'étranger de contribuables, a noté Albéric de Montgolfier, rapporteur général LR de la commission des Finances, lors d'une conférence de presse AFP/ARCHIVES - LIONEL BONAVENTURE
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 La création de l'Impôt sur la fortune immobilière (Ifi) en remplacement de l'ISF a engendré des "effets indésirables" sans montrer d'impact positif à ce stade sur l'économie, estime un rapport du Sénat publié mercredi, qui propose des mesures pour améliorer son efficacité. Instauré en 2018, l'Ifi doit, selon le gouvernement, stimuler l'activité en encourageant les contribuables les plus aisés à investir dans l'économie, alors que la fiscalité du capital en France est une des plus élevées d'Europe. Mis en place en remplacement de l'Impôt sur la fortune (ISF), il devait aussi en corriger certains biais, comme l'exil fiscal ou une certaine iniquité, du fait de mesures permettant aux plus élevées parmi les plus grandes fortunes de réduire le montant de leur impôt. Mais selon ce rapport piloté par la commission des Finances du Sénat, l'Ifi n'a pas réussi à combler toutes ces lacunes, même s'il "semblerait qu'il ait eu un impact positif sur le nombre de départs" à l'étranger de contribuables, a noté Albéric de Montgolfier, rapporteur général LR de la commission des Finances, lors d'une conférence de presse. Syndrome du petit retraité Ainsi, "il n'a pas permis de remédier à l'iniquité de l'ISF", en permettant aux plus importants patrimoines financiers de ne pas être assujettis à l'Ifi, a ainsi relevé Vincent Eblé, président (PS) de la commission des Finances. Dix-huit pour cent des plus hauts patrimoines (ceux supérieurs à 10 millions d'euros) sont ainsi exonérés de l'Ifi, alors qu'à l'inverse, 20% des redevables de l'Ifi ont un revenu inférieur à 60.000 euros, détaille le rapport. "On a toujours le syndrome du petit retraité propriétaire sur l'île de Ré", a regretté M. Eblé. Autre défaut: la baisse des dons effectués par les foyers touchés par la réforme, du fait d'une réduction globale de l'impôt payé, et cela malgré l'existence d'une exonération dite "Ifi-dons". Deux mesures "à court terme" Pour corriger ces biais, le rapport préconise deux mesures "à court terme", par exemple dans le cadre du projet de Budget 2020 dont l'examen a commencé au Parlement: indexer sur l'inflation le seuil d'entrée dans l'Ifi pour contrer la hausse des prix de l'immobilier et renforcer l'exonération "Ifi-dons".
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Publié une semaine après un rapport sur le même sujet de France Stratégies, organisme dépendant de Matignon, le rapport des sénateurs estime lui aussi qu'il est trop tôt pour évaluer les effets de la réforme fiscale sur l'investissement en faveur de l'économie française. Les sénateurs se sont aussi penchés sur la création en 2018 du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou "flat tax") sur les revenus du capital. S'ils soutiennent cette disposition, ils souhaitent des mesures pour mieux diriger l'épargne vers le financement des entreprises. Ils militent aussi pour un dispositif "anti-abus" afin d'éviter le transfert des rémunérations en dividendes (non taxés via l'Ifi et dont l'imposition est limitée par le PFU) plutôt qu'en salaires. Source : www.challenges.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE L'Umih refuse que les maires puissent ordonner des Fermetures administratives Le 08/10/2019 L'Umih s'insurge contre l''article 13 du projet de loi Engagement dans la vie locale et proximité de l'action actuellement discutée au Parlement et qui étendrait les pouvoirs du maires en matière de fermeture administrative Le « droit à un procès équitable ne s’applique pas aux fermetures administratives » et l’idée de renforcer les pouvoirs de police des maires en leur donnant la possibilité de demander des fermetures administratives « nous met hors de nous » indique Laurent Lutse président de l’Umih Cafés, Brasseries, Etablissements de Nuit. L’article 13 du projet de loi Engagement dans la vie locale et proximité de l’action publique prévoit en effet ce transfert des prérogatives. « Nous avons œuvré à la réforme du Code de la Santé publique dès 2006, dans lequel a été intégré le code des débits de boissons, et nous avons mis en place une obligation de formation pour les exploitants de débits de
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 boissons. Sur le terrain, dans les départements, nous savons parfaitement que les maires ne sont pas au fait de la réglementation des débits de boissons. Nous avons d’ailleurs mis en place une formation dédiée aux secrétaires administratifs des mairies sur cette thématique, tant les interrogations sont multiples. On ne peut pas donner un pouvoir de ce niveau à quelqu’un qui n’en maîtrise pas la réglementation » dénonce le dirigeant syndical. Thierry Fontaine, vice-président Nuit de l’Umih et Julie Besse, directrice du service juridique des affaires réglementaires et européennes de l’Umih soulignent dans le livre blanc des professionnels européens de la nuit l’iniquité d’un dispositif qui échappe « à tout contrôle juridictionnel à priori ». La fermeture administrative « à peine émise, doit être exécutée avant d’être contestée ». La différence de traitement face au droit est « inacceptable » pour Laurent Lutse réclame la généralisation des commissions des débits de boissons en France « qui permettent un tour de table objectif des parties concernées ». L’Umih rappelle que la fermeture administrative est avant tout le « fait du prince », qui « met en péril l’entreprise » et qui « dans 8 cas sur 10 » sont retoquées devant le tribunal administratif, mais trop tard. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 La procédure de transfert hôtelier Le 09/10/2019 La procédure de transfert hôtelier est beaucoup plus souple que celle du droit commun. Elle permet de transférer une licence de débit de boisson dans un hôtel de tourisme sans aucune limitation de distance et sans avoir à respecter les contraintes de la réglementation des zones protégées, qui interdit l'installation d'une licence de débit de boissons à proximité de certains établissements comme des écoles ou des hôpitaux. La réglementation prévoit des règles plus souples pour que les hôtels se procurent une licence de débits de boissons pour leur bar Un hôtelier peut donc acheter une licence de débit de boissons de 3ème ou 4ème catégorie dans n'importe quelle région et la transférer dans son établissement sans aucune limitation de distance. Cependant, elle impose en contrepartie des contraintes à l'hôtelier, comme l'interdiction de faire de la publicité afin de ne pas transformer le bar de l'hôtel en véritable débit de boissons ayant une activité totalement autonome. La procédure de transfert hôtelier d'une licence de débit de boisson est régie par l'article D.3332-10 du code de la santé public qui prévoit : "Un débit de boissons à consommer sur place assorti d'une licence de deuxième, troisième ou quatrième catégorie peut être transféré sans limitation de distance au sein
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 d'un hôtel classé au sens du chapitre 1er, titre Ier, livre III du code du tourisme ou d'un terrain de camping et caravanage classé au sens du chapitre 2, titre III, livre III du code du tourisme, sous réserve que les locaux dans lesquels le débit sera exploité n'ouvrent pas directement sur la voie publique et qu'aucune publicité locale, relative audit débit, sous quelle que forme que ce soit, ne le signale. Pour pouvoir vous procurer une licence de débits de boissons avec la procédure de transfert hôtelier, vous devez donc respecter les conditions énoncées ci-dessous. • Être un hôtel ou un terrain de camping classé selon les nouvelles normes de classement, c'est-à-dire titulaire du panonceau rouge pour les hôtels ou bleu pour les terrains de camping. • La pièce dans laquelle le débit de boissons est exploité ne doit pas avoir d'accès direct sur la voie publique : il faut obligatoirement passer par l'hôtel pour pouvoir y accéder.  Il est interdit d'effectuer de la publicité locale pour signaler l'existence de ce bar, sous quelle que forme que ce soit. En revanche, cette dernière condition ne vous interdit pas de servir des personnes extérieures à votre établissement. Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 La vente du fonds de commerce Le 10/10/2019 La cession du fonds de commerce d'un hôtel, d'un bar, d'une brasserie, d'un café, d'un restaurant ou d'une discothèque est un acte juridique important, qui nécessite l'intervention d'un professionnel du droit. Il est essentiel pour l'acquéreur qui souhaite sécuriser son opération de posséder toutes les informations nécessaires concernant la consistance du fonds de commerce cédé. © Thinkstock Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées. La cession d’un fonds de commerce d’un hôtel, d’un bar, d’une brasserie, d’un café, d’un restaurant ou d’une discothèque implique la vente de plusieurs éléments : - les éléments incorporels, qui sont constitués notamment de la clientèle, l’enseigne, du nom commercial, du droit au bail, des contrats de travail, d’assurance et d’édition, droits de propriété littéraire, artistique et industrielle, nom de domaine, marchés en cours ; - les éléments corporels, à savoir notamment le matériel, le mobilier, l’outillage, et les marchandises et le stock.
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 ► Les mentions dans l'acte de cession Avant la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir des mentions obligatoires : le nom de l’acquéreur, du vendeur et la désignation du fonds de commerce, le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition, les marchandises et le matériel, l’état des privilèges et nantissements, le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés durant les trois derniers exercices, et les éléments du bail ( date, durée, nom et adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu). L’omission de l’un de ces éléments pouvait, sur la demande de l’acquéreur formée dans un délai d’un an, entraîner la nullité de l’acte (article L141-1 du code de commerce). À défaut, la demande était prescrite. Le délai était essentiel, la cour d'appel de Caen avait encore récemment déclaré une demande irrecevable, puisque “l'acquéreur devait demander la nullité de l'acte dans l'année de sa signature” (CA Caen, 23 avril 2019, n° 16/03673). Si l’acquéreur laissait passer le délai d’un an à compter de la signature de l’acte, il ne pouvait plus invoquer la nullité pour omission d’une des mentions obligatoires, et ce dans une action ou en défense. Dorénavant, la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, dite Soilihi, du 19 juillet 2019 (entrée en vigueur le 21 juillet 2019, date de sa publication au Journal officiel) abroge l’article L141-1 du code de commerce, supprimant des mentions légales obligatoires à porter sur l’acte de cession d’un fonds de commerce et, de fait, à la suppression de la prescription d’un an au titre de l’action en nullité. La responsabilité du cédant pourra cependant être engagée au titre de son obligation précontractuelle d’information dans le cadre du droit commun (article 1112-1 du code civil). L’action en nullité restera néanmoins possible sur le fondement du droit commun des contrats, c’est-à-dire l’erreur, le dol ou la violence comme indiqué ci-dessous (article 1130 du code civil). Cette action pourra être exercée pendant cinq ans. Ainsi, en pratique, il est toujours conseillé de maintenir ces mentions obligatoires lors de la rédaction de l’acte de vente du fonds de commerce, pour sécuriser juridiquement l’opération - dans l’intérêt du cédant : il aura prouvé avoir rempli son obligation d’information sur des éléments essentiels du contrat, et donc être de bonne foi ; - dans l’intérêt du cessionnaire : il sera sécurisé lors de la reprise de l’affaire, sinon il prend un très gros risque.
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 En pratique, il est également conseillé d’indiquer les horaires d’ouverture et de fermeture du fonds de commerce dans l’acte de cession, ainsi que l’énonciation de tous les contrats liant le cédant (bière, fournitures, contrats de travail,…). Généralement, il est inséré une clause sur l’existence ou non d’un crédit, et si son obtention est l’une des conditions suspensives de la vente. Il est conseillé au cessionnaire de se faire accompagner par un professionnel du droit avant et lors de la mise en œuvre de l’opération car l’avocat va sécuriser au maximum l’opération ; à défaut, il peut y avoir des conséquences financières, fiscales et sociales désastreuses. ► Vérification des éléments composant le fonds Il est essentiel pour l'acquéreur qui souhaite sécuriser son opération de posséder toutes les informations nécessaires concernant la consistance du fonds de commerce cédé. L’enjeu pour le futur cessionnaire est de procéder à un audit juridique, social et financier de chacun des éléments composant le fonds de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de la situation saine du fonds pour éviter les mauvaises surprises : contrats de travail fictifs ou non déclarés, stock non-réel de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…), immobilisations… Il a été jugé que la créance d'indemnité d'éviction due au cédant est transmise à l’acquéreur ainsi que le droit au maintien dans les lieux, même si la cession est postérieure au congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Le cessionnaire d'un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction (CA Aix-en-Provence, 20 septembre 2018, n° 17/01877). Certains contrats ne sont pas transmis avec le fonds de commerce, contrairement aux contrats de travail : par exemple, ceux de fourniture de bière ou de distribution (sauf accord tripartite). ► Les risques d’une vente de CHR non sécurisée Il existe des actions au bénéfice de l’acquéreur.  Il peut demander et obtenir la nullité de son acte de vente pour erreur sur les éléments essentiels du fonds ou plus souvent le dol, car le vendeur a pu occulter certaines informations déterminantes (articles 1130 et suivants du code civil). Par exemple, l’acquéreur peut se fonder sur l’absence de remise des livres comptables sur 3 ans pour obtenir la nullité
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 de la cession, sauf s’il déclare les avoir eus et connaître les conditions d’exploitation du fonds de commerce (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555). La violence est aussi une cause d’annulation des contrats. L’intérêt est de pouvoir exercer son action dans les cinq ans. L’acquéreur va ainsi obtenir la restitution du prix totalement en cas d’annulation de la vente. Il peut demander la restitution du prix mais aussi simplement une réduction de prix significative dans le cadre de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil), compte-tenu du préjudice subi. Cette action doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la découverte par l’acquéreur de l’élément significatif caché par le vendeur. Cette action peut par exemple, porter sur la rentabilité du CHR (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555). La cour d'appel de Bordeaux a ainsi récemment jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du vendeur, conformément à la jurisprudence traditionnelle. Le vendeur n’avait pas informé l'acquéreur du non-renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse qui représentait 20 % du chiffre d’affaires de l’établissement, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018, n° 16/05.048).  L’acquéreur peut demander et obtenir des dommages-intérêts. Le vendeur a une obligation précontractuelle d’information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre (article 1112-1 du code civil), ce qui fonde l’acquéreur à demander des dommages et intérêts en plus. Toutes les clauses et déclarations présentes dans l'acte de cession sont donc en pratique importantes et il y a une nécessité absolue d’avoir recours à un avocat spécialisé des CHR, tant du côté du vendeur que de l’acquéreur, d’autant que de nombreux éléments susceptibles de fonder l’annulation ou la réduction du prix sont spécifiques aux CHR. Il convient d’être particulièrement attentif aux engagements existant dans le contrat de cession, notamment les obligations de non-concurrence, dont les juges assurent l'efficacité. Les gérants ne peuvent, au même titre que la société cédante, violer une obligation de non-rétablissement dans le même secteur stipulée dans l’acte, sous peine de dommages et intérêts équivalent à la perte de chiffre d’affaires engendré (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526). Il faut donc sécuriser au maximum la vente d’un CHR lors de la rédaction du compromis de vente afin d’éviter ces risques.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 ► Les démarches et formalités une fois le compromis signé Une fois le compromis signé, un certain nombre de démarches et formalités doivent être réalisées : l’information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 salariés, les déclarations à la mairie (renseignements et déclaration d’urbanisme, déclaration de la cession projetée aux fins d’exercice du droit de préemption de la mairie et déclaration aux fins de transfert de licences de débits de boissons), la publicité au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) et les déclarations fiscales, les déclarations au centre des formalités des entreprises et le dépôt au greffe. ► Pas de transmission du passif du cédant La cession de fonds de commerce présente pour le cessionnaire un avantage certain dans la mesure où le passif du cédant ne lui est pas transmis. Une “simple cession de fonds de commerce n'implique pas pour autant une transmission du passif” tel que l’a rappelé la cour d’appel de Colmar (CA Colmar, 23 novembre 2018, n° 570/2018). En effet, le prix de vente sert à payer les dettes du cédant. Le prix séquestré pendant un certain délai, dit d’opposition, sert à purger les dettes. La situation est inversée dans le cas de la cession des titres d’une société. Sans clause de garantie de passif, le cessionnaire court le risque de payer les dettes du cédant puisqu’il achète des titres d’une société qui reste existante et qui est débitrice d’un certain passif. ► Les exonérations de plus-values La cession peut générer une plus-value. Le cédant doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du cédant.  Si l’entreprise cédante est soumise au régime de l’IR, il faut distinguer la plus-value à court terme et celle à long terme, en fonction d’une durée de détention du fonds de commerce supérieure ou inférieure à deux ans. - En cas de plus-value à court terme, elle est en principe imposable dans le résultat de l’entreprise soumise à l’IR. Elle est donc imposable dans les conditions et taux d’imposition de l’IR (article 39 quaterdecies du code général des impôts). - En cas de plus-value à long terme, elle est imposable au taux de 30 %, aussi appelé prélèvement forfaitaire unique, qui regroupe un impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22  Si la société est soumise à l’IS, la plus-value issue de la cession est en principe imposée au taux ordinaire d’imposition auquel elle est soumise. - 15 % (jusqu’à 38 120€ dans les conditions prévues par la loi de finances 2018). - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable ; et de 31 % au-delà de 500000 €. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : 28 %. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : 26,5 %. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : 25 %. Plusieurs exonérations de plus-value existent, notamment en fonction :  des recettes réalisées par l’entreprise dans les conditions de l’article 151 septies du code général des impôts : exonération totale en cas d’activité pendant cinq ans et recettes annuelles inférieures à 250 000 € ; exonération partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € ; • de la valeur du fonds de commerce cédé. Il y aura une exonération totale de la plus-value si la valeur du fonds est inférieure à 300 000 € dans les conditions de l’article 238 quindecies du code général des impôts ;  • en cas de départ en retraite du dirigeant, il y aura une exonération totale dans les conditions de l’article 151 septies A du code général des impôts lorsque l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, que le contribuable exerce son activité professionnelle dans l’entreprise et que le cédant cesse toute activité dans l’entreprise et fait valoir ses droits à la retraite dans les deux ans. Il convient donc pour l’acquéreur comme pour le vendeur d’analyser avec leur avocat tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux préalablement à la signature d’un compromis, afin de sécuriser au maximum l’opération. Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 Bail commercial : qui paie la taxe foncière ? Le 09/10/2019 Conformément à ce qui est prévu dans le contrat de bail commercial, un bailleur demande à son locataire de payer la taxe foncière. Ce que refuse le locataire, qui relisant le bail commercial, estime que son paiement incombe au bailleur. Quelle va être la lecture du bail commercial faite par le juge ? Taxe foncière : que dit le contrat de bail commercial ? Une clause d’un contrat de bail commercial prévoit que le locataire s'engage à payer « toutes les charges de ville, de police et de voirie ou autres taxes nationales, régionales, départementales, municipales ou autres de quelque nature que soit ces charges, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à cet égard et notamment à acquitter toute contribution personnelle et mobilière, taxe locative et taxe professionnelle et plus généralement tous autres impôts y compris taxe d'enlèvement des ordures dont sont assujettis les lieux loués ».
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 A la lecture de cette clause, le bailleur considère que c’est au locataire de payer la taxe foncière. Mais le locataire pense le contraire : la taxe foncière n’étant pas expressément mentionnée dans les impôts mis à sa charge, il estime que c’est au bailleur de la payer… A tort, pour le juge, car la mention « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués » doit être lue en ce qu’elle met la taxe foncière à la charge du locataire. Notez que cette décision a été rendue pour un bail commercial conclu avant le 5 novembre 2014 et non renouvelé depuis. A l’époque, la réglementation autorisait le bailleur et le locataire à répartir librement les charges entre eux. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la Loi prévoit expressément que la « taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement » peuvent être mis à sa charge. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 septembre 2019, n° 18-18018 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 Fonds de commerce et réforme du droit des sociétés : une véritable simplification ? Le 11/10/2019 Pour se délester d'un formalisme qu'il estime aujourd'hui excessif, le législateur a supprimé la liste des informations obligatoires dans l'acte de vente de fonds de commerce et la nullité encourue à défaut de celles-ci. Mais cette nouveauté va-t-elle réellement simplifier les ventes de fonds de commerce ? Des spécialistes répondent. © GettyImages Le vendeur devra continuer à délivrer tous les éléments permettant à l'acquéreur d'avoir une image fidèle et complète du fonds sur la base de l'obligation générale d'information précontracuelle. L’article L141-1 du code de commerce obligeait, sous peine de nullité de la vente, à énoncer dans l’acte de cession un certain nombre d’informations : nom du précédent vendeur et prix d'acquisition, état des privilèges et nantissements, chiffre d’affaires et résultats d’exploitation réalisés durant les 3 exercices comptables précédents, date et durée du bail, nom et adresse du bailleur. La loi du 19 juillet 2019 dite de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés (Soilihi) abroge purement et simplement cet article. “Sous prétexte de simplification, le législateur a supprimé un formalisme qui
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 existait depuis 1935, sur lequel on avait du recul, qui servait de garde-fou juridique et qui n’empêchait en rien les transactions de fonds de commerce. Ceci ouvre la voie à de nouvelles possibilités de contestation et risque d’accentuer le fossé entre les parties dotées d’un conseil juridique expérimenté en la matière et les autres”, réagit maître Julien Ayoun, avocat au barreau de Marseille, spécialisé en droit des affaires et cession de fonds de commerce. “Aucun avocat ne s’affranchira de faire apparaître ces informations” “Ce n’est pas parce qu’un acte de cession sans ces mentions obligatoires n’est plus frappé de nullité qu’elles ne sont pas utiles et que l’on peut s’en passer”, prévient quant à elle Marie-Charlotte Touzet, avocat au barreau de Paris spécialisée en droit immobilier et commercial. En effet, le vendeur devra continuer à délivrer tous les éléments permettant à l’acquéreur d’avoir une image fidèle et complète du fonds sur la base de l’obligation générale d’information précontracuelle (art. L1112-1 du code civil). “La suppression de la sanction de nullité conduira peut-être à alléger la précision des informations comptables dans certains cas, comme dans l’hypothèse de la vente d’une seule entité par un propriétaire de plusieurs établissements formant un groupe. Mais aucun avocat ne s’affranchira de faire apparaître les informations telles que listées par feu l’article L141-1, car elles sont essentielles pour sécuriser une vente de fonds de commerce”, reconnaît Alexandra Marinakis, avocat au barreau de Paris spécialisée en droit commercial et fonds de commerce. En effet, ces informations sont primordiales pour déterminer l’objet de la vente et son prix. “Se contenter de ne mentionner que celles- ci est largement insuffisant pour qu’un acte de vente soit valablement conclu. S’en passer pourrait engager la responsabilité de son rédacteur”, relève par ailleurs Grégory Cousin, président du Cabinet Cousin, spécialiste de la transaction de fonds de commerce CHR à Cherbourg. Pour l’heure, donc, cette nouveauté juridique n’allégera ni les compromis ni les actes de vente. De plus, les informations listées par l’article L141-1 informent aussi sur la valeur du fonds. Or, quelle banque se risquera à financer la reprise d’un fonds de commerce si le compromis de vente ne mentionne plus les éléments justifiant de sa valeur ? Au final, acquéreurs et vendeurs devront veiller, plus que jamais, à se faire accompagner par un rédacteur compétent et spécialisé dans la cession de fonds de commerce. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18