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S43 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 octobre 2019

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 14 au 20 octobre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENT...
La revue de Presse KYLIA
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Crainte d'une surchauffe
S'inquiétant d'une possible surchauffe du crédit, les autorités ont fa...
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S43 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 octobre 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 octobre 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Crédit immobilier : légère remontée des taux en septembre Le 15/10/2019 Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux du crédit immobilier aux particuliers ont atteint en moyenne 1,18 % en septembre. S'ils sont légèrement supérieurs au mois d'août (1,17 %), ils restent à des niveaux historiquement bas. S'inquiétant d'une possible surchauffe du crédit, les autorités ont fait un « diagnostic » qu'elles ont publié début octobre. Photo Shutterstock
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Les taux du crédit immobilier ont-ils atteint un plancher ? Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux auxquels s'endettent les ménages français ont légèrement remonté en septembre, atteignant en moyenne 1,18 % (hors assurance et coût des garanties), après avoir touché un plus bas historique en août, à 1,17 %. C'est la première remontée des taux sur un mois depuis la fin 2018. A ce niveau, les taux sont cinq fois moins élevés qu'au début des années 2000 et douze fois moins qu'à la fin des années 1980. Alors que les autorités s'inquiètent d'un emballement possible, l'Observatoire se veut toutefois confiant. « Il n'y a pas de bulle. Le risque des opérations est juste un peu plus élevé, même s'il reste faible », déclare-t-il, en indiquant que les taux pourraient baisser de nouveau en octobre. Encours records Dans ce contexte, la machine du crédit continue de tourner à plein en dépit de la hausse des prix. Sur les neuf premiers mois de l'année, les encours de crédit immobilier ont progressé à un rythme mensuel supérieur à 6 %. L'encours total des crédits à l'habitat a dépassé cet été les 1.050 milliards d'euros. Rendu possible par la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), ce contexte de taux très faibles est renforcé par la concurrence que se mènent les banques pour prêter à bon marché. Et ainsi compenser la baisse de leurs marges par des volumes de prêts plus importants. Cette concurrence amène aussi les banques à se montrer plus souples : « Grâce aux taux historiquement faibles, les banques acceptent de prêter sur des durées plus longues et à des emprunteurs dont l'apport personnel est plus faible », souligne l'Observatoire. Selon Crédit Logement, la durée moyenne des prêts s'est allongée de 30 mois en cinq ans. « Jamais la durée des prêts n'avait été aussi élevée », rappelle l'Observatoire. En septembre, la durée des crédits à l'habitat était en moyenne de 229 mois (19 ans), contre « seulement » 210 mois en 2014. Selon la société de financement, grâce à ce phénomène, les primo-accédants - souvent des jeunes - peuvent désormais emprunter plus facilement, à revenus et apport équivalents. Que ce soit dans l'ancien (47 %) ou dans le neuf (51 %), la population des 35 ans a « retrouvé ses niveaux élevés des années 2010-2011 », souligne Crédit Logement.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Crainte d'une surchauffe S'inquiétant d'une possible surchauffe du crédit, les autorités ont fait un « diagnostic » publié début octobre. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui réunit notamment la Banque de France et le Trésor, a pointé plusieurs risques sur le crédit immobilier, côté banques et côté consommateurs.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Le HSCF s'est notamment inquiété du « risque d'une nouvelle vague de renégociations », qui pourrait encore dégrader la rentabilité des banques. Selon les chiffres de Crédit Logement, les renégociations, même si elles sont encore loin de leur pic de 2017 (60 %), sont en hausse : elles représentent actuellement 22 % du total d'octrois de crédits immobiliers, contre « seulement » 16 % au début de l'année. Les banques néerlandaises face au risque de bulle immobilière Une crise des crédits hypothécaires menace les banques néerlandaises. Après trois ans de hausse ininterrompue des prix de l'immobilier aux Pays-Bas - à raison de 8 % par an - la Banque centrale néerlandaise (DNB) pointe le risque d'éclatement de cette bulle immobilière. « En raison de faibles pertes dans le passé, les banques sous-estiment les risques liés à leurs crédits hypothécaires », relève la DNB dans un rapport publié mardi. La DNB les enjoint donc de constituer 3 milliards d'euros de fonds propres supplémentaires d'ici à l'automne 2020, et pour une période minimale de deux ans. En l'état, trois établissements du royaume s'avèrent particulièrement exposés. Avec un portefeuille évalué à 189 milliards d'euros, Rabobank détient à elle seule 21 % des encours totaux des crédits hypothécaires du pays. Pour ABN Amro, dont le portefeuille totalise 148 milliards d'euros, les prêts hypothécaires représentent plus de la moitié du total des crédits octroyés par la banque. Quant à ING, son portefeuille atteint 112 milliards d'euros. A noter toutefois que pour la DNB, les risques pondérés des encours néerlandais de prêts hypothécaires demeurent parmi les plus faibles d'Europe. Source :www.lesechos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 La mairie de Paris vent debout contre les locaux commerciaux transformés en Airbnb Le 17/10/2019 De plus en plus de locaux commerciaux sont transformés en appartements et mis en location sur la plateforme. Un nouveau combat pour la mairie de Paris. Louer un local commercial à des touristes de passage à Paris est devenu une pratique de plus en plus répandue, rapporte BFMTV. Des entreprises se sont même spécialisées dans la transformation de boutiques ou bureaux en appartements meublés prêts à accueillir des voyageurs. Et contrairement aux locations traditionnelles limitées à 120 nuitées par an, les locaux commerciaux peuvent être loués toute l'année. Un argument de poids qui pousse de nombreux propriétaires de locaux commerciaux à faire ce choix. "On arrive sur des rentabilités deux, trois, quatre fois supérieures. Il est évident que si on respecte toutes les règles au niveau de la législation pour faire du Airbnb 100% légal 365 jours dans l'année, c'est cent fois plus rentable que d'acheter de l'habitation", explique à BFMTV Kevin Cohen, cofondateur de Check My Guest, entreprise spécialisée dans la transformation de bureaux en meublés touristiques. La ville de Paris demande des outils législatifs
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Une tendance qui agace fortement la mairie de Paris, qui a décidé de partir en guère contre cette pratique. En 2018, 65 des 147 nouveaux logements touristiques déclarés étaient en réalité des locaux commerciaux. "Aujourd'hui on est confrontés à un phénomène nouveau des commerces, des locaux commerciaux, qui sont transformés en locaux Airbnb. Cela nous pose problème parce que c'est le visage de la rue qui change et ça rajoute encore du Airbnb qu'on avait déjà dans les étages supérieurs", dénonce Ian Brossat, maire-adjoint en charge du Logement, qui a écrit à ce sujet au ministre du Logement pour lui demander de légiférer à ce sujet. Source : www.capital.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Travaux d'isolation : tous les ménages bénéficieront d'un coup de pouce l'an prochain Le 18/10/2019 Suite aux alertes répétées des députés et professionnels du bâtiment, le gouvernement a fait adopter de nouvelles aides à la rénovation dans le cadre de l'examen du projet de loi de finances. Tous les ménages devraient finalement bénéficier d’une aide, pour leurs travaux d’isolation. Message reçu. Après plusieurs semaines d’alertes et de propositions formulées par les députés et professionnels du bâtiment, le gouvernement a revu sa copie concernant la réforme du crédit d’impôt transition énergétique (Cite). Dans le cadre de l’examen à l’Assemblée nationale du projet de loi de finances 2020, il a fait voter jeudi plusieurs amendements visant à étendre les aides à la rénovation aux ménages aisés, qui devaient être exclus du nouveau dispositif. Dans le détail, et comme pressenti, les ménages des 9e et 10e déciles de revenus (ceux dont le revenu fiscal de référence dépasse 27.706 euros pour une personne seule, 44.124 euros pour un couple) ne seront réintégrés dans le champ de la réforme que pour certains travaux. En 2020, ils bénéficieront donc du Cite uniquement pour leurs travaux d’isolation des parois opaques et pour l’installation d’un système de charge pour véhicule électrique (cette seconde opération était déjà prévue dans la version initiale du texte). Un forfait d’isolation pour les ménages aisés Le gouvernement propose ainsi de leur accorder un forfait de 10 euros par mètre carré, pour l’isolation des murs en façade ou pignon par l’intérieur, pour des rampants de toiture et plafonds de combles aménagés ou aménageables. Pour l’isolation des murs par l’extérieur et des toitures-terrasses, le forfait s’élève à 25 euros par mètre carré. Une aide légèrement inférieure à celle accordée aux ménages intermédiaires (déciles de revenus 5 à 8), suivant la logique d’ajustement des aides en fonction des ressources. A noter que l’amendement précise bien que ce soutien se fera via le Cite, et non via la nouvelle prime de rénovation énergétique, dont seul les ménages modestes et très modestes bénéficieront en 2020 (les ménages intermédiaires la percevront également, à partir de 2021). Une aide pour les rénovations globales à destination des ménages intermédiaires Par ailleurs, le gouvernement propose de rendre éligible au Cite les dépenses de rénovation globale, pour les ménages intermédiaires. Ces derniers, qui ne peuvent pas bénéficier des aides du programme Habiter Mieux Sérénité de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), pourront donc prétendre l’an prochain
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 à une aide forfaitaire de 150 euros par mètre carré de surface habitable, pour la réalisation d’un bouquet de travaux. Ce soutien sera toutefois uniquement ouvert aux passoires énergétique, à savoir les logements classés F ou G en diagnostic de performance énergétique, et sera conditionné à un gain énergétique important. A l’issue des travaux, la consommation d’énergie devra ainsi être inférieure à 150 kWh par mètre carré, ce qui correspond à une étiquette C. Source : www.capital.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Conditions de vente de boissons Le 15/10/2019 Rappel des principales règles à respecter pour vendre de l'alcool. © GettyImages Il est strictement interdit de vendre de l'alcool à des mineurs de moins de 18 ans et ce quelle que soit la catégorie d'alcool Etalage obligatoire des boissons sans alcool L'obligation de présenter des boissons non alcoolisées dans un débit de boissons est prévue par l'article L.3323-1 du code de la santé publique. Selon cet article, il est obligatoire, dans tous les débits de boissons, de procéder à l'étalage de boissons non alcoolisées qui sont mises en vente dans l'établissement. L'étalage doit comprendre au moins 10 bouteilles ou récipients et présenter, dans la mesure où le débit
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 est approvisionné, au moins un échantillon de chaque catégorie de boissons suivantes : • jus de fruits, jus de légumes ; • boissons au jus de fruits gazéifiées ; • sodas ; • limonades ; • sirops ; • eaux ordinaires gazéifiées, artificiellement ou non ; • eaux minérales gazeuses ou non. Cette obligation a été instaurée afin de rappeler aux consommateurs qu'un débit de boissons n'est pas exclusivement réservé aux boissons alcoolisées et que l'on peut aussi y trouver des boissons non alcoolisées. Les sanctions pour le non-respect de cette présentation sont prévues par l'article R.3351-2 du code de la santé publique, qui prévoit que "le fait pour un débitant de boissons à consommer sur place de ne pas avoir installé un étalage de boissons non alcooliques mises en vente dans son établissement dans les conditions prévues à l'article L.3323-1 est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 4e classe". Ce qui représente une amende d'un montant de 750 € pour une personne physique et de 3 750 € pour une personne morale. Les formules avec boissons alcoolisées ne sont pas légales Dans le Guide des débits de boissons de la Documentation française, il est rappelé que toutes les pratiques reposant sur le principe d'une entrée payante avec boissons alcooliques à volonté (somme forfaitaire, puisque le prix payé n'est pas lié à la quantité) sont interdites. L'article L3322-9 précise toutefois que c'est la vente d'alcool à titre principal qui est concerné, ce qui exclut explicitement du champ de l'application les menus avec verre de vin compris ou les entrées en discothèques avec une seule boisson offerte. Aux termes de la loi, l'offre de vin à volonté dans un restaurant (routier, par exemple) tombe sous le coup de l'interdiction. En revanche, un menu vin compris se limitant à un ou deux verres ou un quart de litre ne tombe pas sous le coup de l'interdiction, puisque
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 ce n'est pas l'alcool qui est l'objet principal de la vente mais la nourriture. La boisson n'est ici qu'un accessoire. Dès lors qu'il existe un but commercial (lié ou non à la commercialisation d'alcool), les boissons alcooliques ne peuvent être offertes à volonté. Dans le cadre de séjours dits 'all inclusive', l'offre de boissons alcooliques, qui est faite par définition dans un but commercial, ne peut être à volonté. Plus besoin de licence pour vendre des boissons non alcoolisées L'article L.3331-2 du code de la santé publique prévoit que les restaurants non pourvus d'une licence de débits de boissons doivent avoir soit une petite licence restaurant, soit une grande licence restaurant, mais seulement pour vendre des boissons alcooliques. En outre, la licence de débits de boissons de 1ère catégorie qui permettait uniquement la vente de boissons sans alcool du 1er groupe a été supprimée elle aussi. Par conséquent, il n'est plus besoin d'avoir une licence pour vendre des boissons non alcoolisées. C'est l'article 1 de la loi du 22 mars 2011 portant diverses dispositions d'adaptation de la législation au droit de l'Union européenne en matière de santé, de travail et de communication électronique qui a supprimé l'obligation d'avoir une licence pour vendre des boissons non alcoolisées. En conséquence, depuis le 1er juin 2011, les débits de boissons et les restaurants proposant uniquement des boissons sans alcool n'ont plus à demander de licence auprès de la mairie de leur lieu d'implantation ou à la préfecture de police pour Paris. Il est interdit de vendre de l'alcool à des mineurs de moins de 18 ans Il est strictement interdit de vendre de l'alcool à des mineurs de moins de 18 ans et ce quelle que soit la catégorie d'alcool. Afin de lutter contre l'alcoolisme des jeunes, une loi du 21 juillet 2009 portant réforme de l'hôpital relative aux patients, a interdit toute vente d'alcool à des mineurs. Avant ce texte, la vente d'alcool à des mineurs était régie par des règles un peu compliquées et dépendait de l'âge du jeune et du type d'alcool (par exemple : la vente de bière était autorisée aux mineurs de plus de 16 ans. Cette loi a posé en principe l’interdiction de vendre ou d'offrir à titre gratuit de l'alcool à des mineurs de moins de 18 ans non seulement dans les débits de boissons mais aussi les commerces et lieux publics, comme par exemple les gares. Désormais, l'article L.3342-1 du code de la santé publique prévoit : "La
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 vente des boissons alcooliques à des mineurs est interdite. L'offre de ces boissons à titre gratuit à des mineurs est également interdite dans les débits de boissons et tous commerces ou lieux publics. La personne qui délivre la boisson peut exiger du client qu'il établisse la preuve de sa majorité." La loi a ainsi donné la possibilité à la personne qui sert un jeune de lui demander de justifier de son âge. Pour compléter cette nouvelle disposition, les textes ont aussi prévu l'obligation pour les débits de boissons à consommer sur place ou à emporter d'apposer une affiche rappelant les dispositions de la loi. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Pourquoi Buffalo Grill se lance dans le burger végétal Le 16/10/2019 Le géant de la restauration propose à partir de ce mercredi un burger réalisé à base du produit vedette de l'américain Beyond Meat: une galette végétale imitant l'aspect comme le goût d'un steak haché. Un créneau qui pourrait bien se révéler juteux. Le Beyond Meat cheeseburger sera proposé dans les restaurants Buffalo Grill à partir du 16 octobre Le végétal n'en finit plus de prendre racine dans les burgers. Et Buffalo Grill s'est engouffré dans la brèche. Le géant de la restauration sur table en France –360 restaurants (dont 351 dans l'Hexagone) et quelque 600 millions d'euros de chiffre d'affaires–, propose à sa carte à partir de ce mercredi 16
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 octobre un burger à base du produit phare de Beyond Meat (producteur de substituts de viande à partir de plantes basée à Los Angeles): une galette imitant l'aspect mais aussi le goût du steak haché et réalisé uniquement à partir d'ingrédients végétaux. "Pourquoi refuser l'accès au restaurant à un flexitarien [qui cherche à consommer moins de viande; ndlr]? A une famille où l'un veut manger une grillade et l'autre sans viande?", justifie Jocelyn Olive ,qui a pris les rênes de Buffalo Grill il y a 18 mois. Pourquoi en effet se priver de cette cible, sachant que le nombre de flexitariens atteint 23 millions de personnes en France, soit plus du tiers de la population, selon des chiffres relayés dans une étude Xerfi de début 2019? Le réservoir de consommateurs est bien là. "Le fait de manger de plus en plus végétal est une lame de fond très importante et mondiale", confirmait il y a quelques semaines Bernard Boutboul, le président du cabinet d'études Gira Conseil, à Challenges. "En tant que leader du service à table, c'est notre responsabilité de donner accès à la transition alimentaire", argue aussi Jocelyn Olive qui acte la prise de conscience des consommateurs et leur volonté de consommer de manière plus responsable. Et il est vrai que la viande a pris du plomb dans l'aile avec les préoccupations liées à son impact sur la santé, à son coût environnemental et à la problématique du bien-être animal. Le directeur général de Buffalo Grill s'enorgueillit d'ailleurs du "steak" végétal Beyond Meat qui "coche toutes les cases": son élaboration demanderait 99% d'eau en moins par rapport à un steak de viande, 46% d'énergie en moins et engendrerait 90% de gaz à effet de serre en moins. Mais si l'on aborde la question de la composition du produit de Beyond Meat –sa longue liste d'ingrédients (ex: pois, betterave...) et son côté ultra-transformé lui sont souvent reprochés–, Jocelyn Olive balaye une critique "totalement absurde": "ce sont des matières premières végétales fraîchement assemblées", assure-t-il. Il reconnaît cependant le caractère quelque peu déconcertant sur le plan environnemental d'opter pour un ingrédient de base américain pour un plat servi dans des restaurants français… mais se défend en avançant que "Beyond Meat est en train de mettre en place une usine aux Pays-Bas". Un marché à 140 milliards de dollars d'ici 10 ans Alors qu'est-ce qui a fait pencher la balance en faveur de Beyond Meat? "Le goût incroyable de son produit", répond le directeur de Buffalo Grill l'ayant testé à plusieurs reprises sur l'année écoulée. Un joli coup pour la pépite américaine cotée en Bourse dont le chiffre d'affaires s'envole: en 2018, il atteignait 88 millions de dollars contre 16 millions à peine deux ans auparavant et les ventes devraient avoisiner les 210 millions de dollars cette année selon leurs prévisions. De quoi faire oublier que l'an passé sa perte nette restait de 30 millions de dollars. Avec son concurrent Impossible Foods, américain lui aussi, les deux entreprises se sont taillé une place de choix sur le secteur de la "fausse viande" végétale en multipliant les partenariats: avec KFC et McDonald's pour le premier, avec Burger King pour
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 le second. Des partenariats pour des expérimentations à plus ou moins grande échelle outre-Atlantique. Buffalo Grill, lui, fait le pari de lancer directement son nouveau burger dans l'ensemble de ses restaurants. Un pari certes, mais il faut dire que le gâteau potentiel est de taille. Des analystes de Barclays anticipent ainsi que le marché de la "viande alternative", à base de protéines végétales comme ce que proposent Beyond Meat et Impossible Foods par exemple, pourrait atteindre 140 milliards de dollars dans les dix prochaines années. De quoi croquer 10% du marché global de la viande! Et donner des idées aux industriels. Le colosse américain de la viande Tyson Foods lance ses propres nuggets et burgers végétaux sous la marque "Raised & Rooted" et Nestlé a également lancé son "Incredible burger" sous la marque Garden Gourmet dans huit pays européens, mais pas encore en France. Reste à savoir si le marché français est prêt à basculer sur des plats végétaux. Buffalo Grill, qui a également revu 80% de ses recettes et redessiné son menu enfant pour faire la part belle aux produits origines France ou bio, compte en tout cas sur son burger végétal pour atteindre son objectif: toucher un Français sur deux en 2025 contre 40% aujourd'hui. Et doper par la même occasion sa croissance? "Elle était plutôt 'flat' avant mon arrivée, dans un contexte morose mais depuis sept mois, on est 1% au- dessus du marché", glisse Jocelyn Olive. Le pari du végétal sera-t-il gagnant? Source : www.Challenges.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Sécuriser l'achat d'un fonds de commerce en CHR Le 17/10/2019 Lorsque le bail est transmis à l'acquéreur, celui-ci doit impérativement vérifier certains éléments avant de s'engager, notamment la durée du bail restant à courir, le montant du loyer et le risque de déplafonnement de ce loyer, la conformité de la destination du bail avec son activité, et contrôler ce que prévoit le règlement de copropriété. © Thinkstock L'acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de l'entreprise cédant son fonds va lui être transféré automatiquement. Lors de l’achat du fonds de commerce d’un bar, brasserie, hôtel, café, restaurant ou discothèque, l’acquéreur doit prendre plusieurs précautions, car le bail commercial lui est transmis. Il doit vérifier la durée du bail restant à courir, le montant du loyer et le risque de déplafonnement de ce loyer, la
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 conformité de la destination du bail avec son activité, et contrôler ce que prévoit le règlement de copropriété. Compte-tenu de la complexité de cette opération, même si ce n’est pas obligatoire, il est conseillé à l’acquéreur d’avoir son propre avocat, distinct de celui du vendeur, afin de protéger au mieux ses intérêts. ► Prévoir les mentions essentielles lors de la rédaction du compromis Avant la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés (dite Soilihi) n° 2019- 744 du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir plusieurs mentions obligatoires (article L.141-1 du code de commerce) : - le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d'acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ; - l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds ; - le chiffre d'affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans ; - les résultats d'exploitation réalisés pendant le même temps ; - le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du bailleur et du cédant, s'il y a lieu. L’omission de l’un de ces éléments pouvait, sur la demande de l’acquéreur formée dans un délai d’un an, entraîner la nullité de l’acte (article L-141-1 du code de commerce). À défaut, la demande était prescrite. La loi Soilihi du 19 juillet 2019 ayant abrogé l’article L-141 du code de commerce, il n’y a plus de mentions obligatoires, dont le défaut serait sanctionné par la nullité de l’acte de cession. Une action en nullité reste possible non sur le fondement du défaut de mention, mais sur celui de l’erreur, du dol ou de la violence (articles 1130 et suivants du code civil). Cette action est ouverte pendant cinq ans. Par ailleurs, le vendeur pourra aussi être recherché en dommages intérêts pour violation de son obligation précontractuelle d’information (article 1112-1 du code civil). En pratique, il est toujours vivement conseillé, lors de la rédaction de l’acte de vente du fonds de commerce, de continuer à indiquer ces mentions pour sécuriser juridiquement l’opération dans l’intérêt des deux parties :
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 - le cédant aura prouvé avoir rempli son obligation d’information sur des éléments essentiels du contrat, et donc être de bonne foi, et minimisera le risque de poursuites notamment pour réticence dolosive (en d’autres termes pour avoir caché des informations essentielles) ; - le cessionnaire sera sécurisé lors de la reprise de l’affaire dont il connaîtra les détails ; sinon il prend un très gros risque sur le plan de son investissement. D’autres éléments peuvent également entraîner la nullité de la vente lorsqu’ils ont été cachés par le vendeur : ceux qui font que l’acheteur n’aurait pas contracté s’il en avait eu connaissance au moment de la signature. ► Les conditions suspensives au bénéfice de l’acheteur Pour sécuriser l'achat d'un fonds de commerce, l’acheteur doit insérer des conditions dites suspensives. Dès lors qu'une condition n’est pas réalisée, le bénéficiaire du compromis est en principe délié de ses engagements et a le droit de ne pas acquérir le fonds de commerce, sans indemnités à verser. Il doit cependant prouver la non-réalisation d’une condition suspensive. S’il n’y arrive pas, il devra verser l’éventuelle indemnité d’immobilisation ou le montant prévu par la clause pénale stipulée dans le compromis de cession pour renoncer à la vente. Parmi les conditions suspensives se trouve classiquement l'obtention par le futur acquéreur d'un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il en est responsable, par exemple s’il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais. Dans les compromis, on trouve fréquemment :  une clause suspensive de renouvellement du bail aux mêmes conditions. Par exemple, un bénéficiaire s’était engagé à acquérir un fonds de commerce en 2013, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer passant de 535 à 569 €, compte-tenu de la clause d’indexation prévue au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car cette clause d’indexation lui était connue lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360).  Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant le fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre l’activité à celle de restauration (en l’espèce, une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur : il devra aménager un conduit d’extraction conforme à l’activité nouvelle de restauration. L’acquéreur doit également s’assurer que le vendeur a bien rempli son obligation d'information à l'égard des salariés. Le vendeur doit leur notifier le projet de vente au moins deux mois avant la date de signature de l’acte de vente projeté ; à défaut, il s’expose notamment à devoir payer 2 % du prix de cession au titre d’une amende civile (sans compter d’éventuels dommages et intérêts qui seraient demandés par les salariés). Le vendeur n’a cependant pas l’obligation de leur vendre le CHR (loi du 31 juillet 2014 relative à l'économie sociale et solidaire, dite loi Hamon). ► Pourquoi l’acheteur doit privilégier les fonds de commerce bénéficiant d’un bail sécurisé ? S’il souhaite pérenniser son activité, l’acheteur doit bénéficier d’un bail commercial qui le permette (3, 6, 9 ans) et de son droit au renouvellement ou à défaut à une indemnité d’éviction. Si le fonds de commerce bénéficie d’un bail précaire, qui ne dépasse pas trois années, la mise en place d’une activité pérenne ne sera pas possible, d’autant que l’acquéreur ne bénéficiera pas d’un droit au renouvellement du bail ni, à défaut de renouvellement, d’une indemnité d’éviction. Il faut être vigilant dans le cas d’une convention d’occupation temporaire, car ce type de contrat est souvent dépendant d’un contrat principal. Or, si l’un disparaît, l’autre disparaît également (exemple : contrats d’amodiation se terminant en 2024 ne permettant pas à la commune délégataire de l’État de conférer des droits de propriété, notamment commerciale, sur le terrain des marinas dont elle concède la jouissance à des restaurateurs). Le risque est qu’en cas de cession du CHR dans ces conditions, l’acquéreur perde le prix de l’achat car il n’y aura pas de créance d’indemnité d’éviction à faire valoir à défaut de bail commercial. ► Les points importants que doit vérifier l’acquéreur concernant le montant du loyer Il est important que l’acquéreur se préoccupe de la nature du bail et s’assurer qu’il soit commercial (3, 6, 9 ans). Ainsi, le sort du bail lors de l’achat d’un CHR est important et l’acquéreur a souvent intérêt à solliciter son renouvellement avant son terme pour avoir un bail neuf, parfois même au prix d’une augmentation de loyer. Il faudra qu’il pèse le pour et le contre avec son avocat conseil.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 L’acquéreur doit d’abord vérifier le montant du loyer du bail. Celui-ci est en principe indexé sur l’indice des loyers commerciaux, mais des dérogations conventionnelles existent, notamment les clauses d’échelle mobile ou les clauses-recettes. La branche hôtelière connaît une spécificité, car l’hôtel est en principe considéré comme monovalent, c’est-à-dire que le local ne peut pas être affecté à un autre usage, sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble. Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Les loyers des baux hôteliers étant susceptibles de hausses plus importantes que pour les restaurants, il sera alors intéressant de démontrer le caractère polyvalent du local pour les limiter (exemple : hôtel-restaurant). La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités sont importantes et autonomes. Par exemple, si l’hôtel et le restaurant disposent d'entrées distinctes dans l'immeuble, que le restaurant a sa clientèle propre et les locaux peuvent tout à fait servir à l'exploitation d'un bar ou d'une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 15/18290). ► Procéder à un audit social avant d’acheter Il indispensable que l’acquéreur procède à un audit social rigoureux puisque l’ensemble des contrats de travail de l’entreprise va en principe lui être transféré automatiquement. Il doit donc connaître le nombre de salariés transférés, la nature des contrats de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l’existence ou non de contentieux en cours (car l’acquéreur reprend les contentieux !). ► L’acheteur peut-il librement licencier du personnel à l’occasion de l’achat d’un fonds de commerce ? Si l’acquéreur a l’intention de baisser la masse salariale, la vigilance est de mise. Des départs de salariés dans le cadre d’une rupture conventionnelle ou un licenciement pour motif économique ou personnel sont possibles, mais ces motifs doivent être réels et incontestables, et la cession ne doit pas être la cause des licenciements. Si elle est la cause directe des licenciements, ceux-ci encourent un risque de nullité. Cela veut dire la réintégration du salarié licencié un, deux ans ou cinq ans après son licenciement (le temps que les juridictions statuent, le salarié ayant un an pour saisir la juridiction), ainsi que d’éventuels dommages et intérêts et le maintien des salaires pour l’avenir, si bien que le salarié restera au poste.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 ► Les points à vérifier concernant les licences attachées au fonds de commerce Les licences peuvent être transférées avec le fonds, mais également vendues séparément. Il faut être vigilant car les licences sont essentielles pour l’activité. Par exemple, sur Paris, la préfecture de police prévoit qu’aucun débit de boissons à consommer sur place des troisième et quatrième catégories ne peut être établi à moins de 75 mètres de débits de boissons des mêmes catégories déjà existants dans les zones de protection. Le cas est fréquemment posé dans le cadre du transfert d’une licence de débit de boissons de quatrième catégorie qui était rattachée à un premier fonds au profit d’un acquéreur qui va s’en servir pour un autre établissement. Il faudra que l’acquéreur fasse attention à ce que cette licence soit exploitable dans ce nouveau fonds. Il devra donc veiller à ce que le vendeur ne lui transfère pas une licence inexploitable à ce titre. ► L’acheteur doit interroger le vendeur sur les horaires d’ouverture et de fermeture L’acquéreur doit se renseigner sur les horaires d’ouverture et de fermeture attachés au CHR, en particulier s’ils correspondent bien à la réalité des autorisations données. Ces horaires sont importants car ils déterminent le montant du chiffre d’affaires. Il faut se renseigner sur ce que prévoit l’arrêté préfectoral, et aussi l’arrêté municipal, pour connaître les horaires maximaux de fermeture, et dans quelles conditions il est possible de demander une dérogation. À Paris, par exemple, l’horaire limite de fermeture est de 2 heures pour les restaurants, mais il est possible de demander à la préfecture de police des dérogations de fermeture tardive. L’horaire de fermeture est de 7 heures pour les discothèques. ► L’acheteur doit analyser les trois derniers bilans du vendeur  Achats et ventes L’acquéreur doit en pratique étudier l’ensemble des derniers bilans du fonds de commerce afin d’examiner l’évolution du chiffre d’affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et des dettes fournisseurs. Les postes de ventes et d’achats doivent également être cohérents. Pour s’en assurer, il convient de procéder à une reconstitution du chiffre d’affaires par le montant des achats, la prise en compte du risque de perte de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre d’affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan. Inversement, pour déterminer le montant des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 supérieur à celui des ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent.  Pourquoi faut-il faire attention aux travaux réalisés ? L’acquéreur doit redoubler de vigilance sur le poste travaux et analyser les factures du vendeur. Il se peut que le vendeur ait en effet illégalement surestimé le montant des travaux et constitué des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit, et obtenir un crédit de TVA. En tout état de cause, ces travaux seront souvent amortis sur plusieurs années. Cette stratégie va expliquer un déficit anormal. La société vendeuse n’aura pas d’impôts ou moins d’impôts sur les sociétés à payer et elle bénéficiera d’un remboursement de TVA de la part du Trésor public. L’acquéreur ainsi que son conseil doivent enfin vérifier sur place si les coûts des travaux effectués correspondent à la réalité. ► Quels peuvent être les travaux à réaliser par l’acquéreur ? Lors de l’acquisition d’un établissement, l’acquéreur doit se renseigner sur le coût d’éventuels travaux en ce qui concerne la mise aux normes du local commercial, et notamment au regard des règles pour garantir l’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite (PMR). Il faut chiffrer ces travaux éventuels s’ils sont nécessaires et avoir à l’esprit qu’ils peuvent parfois impliquer de lourds investissements. Il faut alors que l’acquéreur négocie avec le vendeur la charge du montant des travaux. Depuis la loi Pinel applicable aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, les travaux d’accessibilité PMR sont obligatoirement supportés par le bailleur s’ils impliquent une modification du gros œuvre ou des travaux relevant de l’article 606 du code civil ; tous les autres travaux de mise en accessibilité ou en conformité peuvent légalement être mis à la charge du CHR locataire. ► Les contrats d’approvisionnement Les contrats d’approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en principe pas repris par l’acquéreur en cas d’acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ces contrats peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l’acquéreur. Cela peut être défavorable à l’acquéreur lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants et/ou les volumes d’approvisionnement sont exclusifs. L’acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente. ► Se faire assister par un avocat spécialiste des CHR
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Il faut sécuriser au maximum l’achat d’un fonds de commerce. Dans l’hypothèse où l’acquéreur a vu son consentement vicié en raison d’un manque d’information d’un élément qu’il considère comme essentiel (c'est-à-dire ayant déterminé son consentement à la vente), il peut demander la nullité de la vente pour vice du consentement. La nullité ne sera prononcée qu’à condition que cette inexactitude ait vicié son consentement et qu'il ait subi un préjudice. Par exemple, un vendeur ayant cédé son bar-brasserie avec fabrication de plats cuisinés à emporter, terminal de cuisson, sandwicherie, et ayant déclaré des bénéfices incluant une activité de traiteur qui n’était pas cédée. La Cour de cassation a indiqué pour qu’il y ait nullité, l’acquéreur devait prouver que son consentement avait été vicié, ce qui n’était pas le cas en l’espèce (Cour de cassation. Com. 5 avril 2018, n° 17-11.908). Autre exemple : au jour de la cession, le vendeur doit produire un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente (article L141-2 du code de commerce). Ce document doit être visé par les deux parties. Ainsi, pour une vente en juin 2019, le vendeur doit produire ce document pour la période du 1er janvier 2019 au 31 mai 2019. Toute clause contraire est réputée non-écrite. La Cour de cassation a cependant jugé que le défaut de respect de cette formalité n’était pas sanctionné par la nullité de l’acte, le défaut de visa ne suffisant pas à lui seul à vicier le consentement de l’acquéreur (Cour de cassation. Com. 12 octobre 2010 n°07-17.933 rappelé par Cour de cassation. Com. 25 janvier 2017, n° 15-19.399). L’acquéreur peut aussi agir dans le cadre de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil) pour obtenir la résolution de la vente (restitution du prix) ou une réduction de prix. Dans le cas de la résolution du contrat de cession, l’acquéreur se verra restituer le prix déjà versé et les frais d’acquisition, en contrepartie de quoi le vendeur sera de nouveau propriétaire. Par exemple, si le cédant déclare de façon inexacte les chiffres d’affaires et activités du fonds de commerce, la résolution pourra être prononcée. La cour d'appel de Bordeaux a aussi jugé de la réduction du prix pour réticence dolosive du vendeur, conformément à la jurisprudence traditionnelle : le vendeur n’avait pas informé l'acquéreur du non-renouvellement par la mairie de l’autorisation de terrasse qui représentait 20 % du chiffre d’affaires de l’établissement cédé, c’est-à-dire une part significative (CA Bordeaux, 10 septembre 2018, n° 16/05.048). Quoi qu’il en soit, l’action en nullité, en résolution ou en réduction de prix n’ayant pas été supprimée - notamment pour défaut d’information du vendeur sur des éléments essentiels -, il faut rester très vigilant.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Il est nécessaire de recourir dès la rédaction du compromis - et non lors de l’acte d’achat -, à un avocat spécialiste des CHR qui sécurisera au maximum cette opération, car le compromis vaut vente et il sera très difficile - voire impossible - de modifier des clauses déjà prévues dans le compromis lors de l’achat. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Faut-il détenir une licence pour chaque pôle de restauration ? Le 17/10/2019 "Notre restaurant se décline en deux pôles (restauration traditionnelle et pizzeria) au sein d'un même lieu, à une adresse identique et créé sous la même SARL. Nous possédons une licence IV. Aujourd'hui, nous sommes sur le point d'ouvrir un troisième point de restauration (snacking sur place et à emporter) sur la même commune et à une adresse différente, mais créé sous la même SARL que les deux précédentes. Est-ce que notre licence couvre les trois pôles d'activité car nous sommes sous la même SARL de création ? © GettyImages Vous devez avoir une licence de débit de boissons pour chacune de vos activités distinctes. Le fait d’ouvrir un restaurant ou un établissement de vente à emporter sans effectuer la déclaration préalable prévue au 1er alinéa de l’article L3332-4 du code de la santé publique est passible d’une amende de 3750 € (art. L3352-4-1 du CSP). Dans votre cas, il vous faudra deux ou trois licences. Le point de restauration snacking qui se situe à une autre adresse doit être titulaire de sa propre licence restaurant, qui vous permettra aussi de vendre des boissons à emporter. Quant à votre restaurant qui
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 se décline en deux pôles de restauration, traditionnelle et pizzeria, il convient de voir comment sont organisées ces deux activités. En effet, la jurisprudence considère que le délit est caractérisé lorsqu’un exploitant installe, dans un immeuble où il exploitait déjà une licence, une nouvelle salle distincte du fonds primitif sans communication intérieure de l’une à l’autre et destinée en fait à une clientèle différente (Cass. crim. 27 mars 1974, n° 73-92306). Il en est de même lorsque l’exploitant, loin d’avoir seulement aménagé le fonds initial, a au contraire créé un établissement nouveau qui, bien que communiquant avec le premier, s’en distingue par un certain nombre de particularités : leur enseigne, leur décoration, ainsi que leurs horaires et leurs tarifs de consommation, de même que leur clientèle et leur mode d’exploitation étaient différents (Cass. crim 22 janvier 1976, n° 74-92968). Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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