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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 19 au 25 octobre 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Une mauvaise isolation pèse plus sur les prix
des maisons que des appartements
Le 19/10/2020
Si vous n’isolez pas ou mal votre logement, son prix de vente risque de baisser de 9% à 12%
selon la taille du bien, à en croire les notaires.
Avec son plan de relance, le gouvernement veut notamment accélérer la rénovation énergétique
des logements. Mais les Français, par manque de moyens financiers, désintérêt ou crainte du Covid,
freinent des quatre fers. Pour y remédier, l’exécutif a notamment lancé une nouvelle prime énergie
Ma Prime Rénov’, accessible à tous dès le 1er janvier 2021. Et pour finir de convaincre les
ménages d’entreprendre des travaux, une étude du Conseil supérieur du notariat montre à quel point
une mauvaise ou une absence d’isolation peut faire baisser le prix d’un logement.
La revue de Presse KYLIA
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Ainsi, les notaires ont constaté que plus le bien est petit, plus la moins-value risque d’être élevée. Un
studio ou un deux-pièces, classé F ou G (note apparaissant dans le diagnostic de performance
énergétique) verra son prix diminuer de 8% par rapport à un bien classé D, de 4% pour un 3-pièces et
de 3% pour un 4 pièces.
Même constat pour les maisons. Pire pour les propriétaires de ces logements individuels: la moins-
value est encore plus forte que pour les appartements. De 12% pour une maison de 3 pièces et
moins, de 9% pour les 4 ou 5 pièces et de 10% pour les 6 pièces et plus. C’est dans les régions
Nouvelle-Aquitaine, Bretagne et Grand-Est que les propriétaires de maisons risquent d’être les plus
pénalisés au moment de la revente avec des baisses respectives de 18%, 13% et 13%. De quoi
laisser penser que les propriétaires de maisons sont plus enclins à mieux isoler leur maison. Et
pourtant, la réalité est tout autre.
En scrutant leur base de données, les notaires ont relevé que les «passoires thermiques» sont plus
présentes parmi les maisons (39% des maisons anciennes contre 35% pour les
appartements), confirmant une récente étude du ministère de la Transition écologique. «Le
confort thermique est plus difficile à assurer dans une maison que dans un appartement. Les maisons
consomment près de 35% d’énergie en plus que les appartements à caractéristiques comparables»,
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décryptent les notaires. Ce qui explique sans doute pourquoi le gouvernement privilégie la rénovation
de bâtiments existants plutôt que la construction de nouvelles maisons.
Source:: www.lefigaro.fr
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Immobilier : ces villes d’Ile-de-France où le
neuf coûte moins cher que l’ancien
Le 19/10/2020
Acheter un appartement neuf… moins cher logement ancien dans la même ville ? C’est le surprenant
constat réalisé par SeLoger dans six communes autour de Paris.
Acheter un appartement neuf moins cher qu’un appartement ancien, est-ce vraiment possible ? Selon
le groupe SeLoger, oui. Dans six communes franciliennes, les prix moyens de l’immobilier neuf
s’avèrent en effet plus bas que les prix dans l’ancien, relève le site d’annonces immobilières. A
Asnières-sur-Seine, par exemple, le spécialiste de l’annonce immobilière relève un prix moyen du
mètre carré à 6.544 euros dans l’ancien. Or dans cette ville, le prix du mètre carré des programmes
immobiliers neufs s’élève en comparaison à 6.157 euros… soit près de 6% de moins. Même constat à
Romainville où les prix de l’ancien atteignent en moyenne 5.222 euros le mètre carré, contre 4.918
euros dans le neuf. Soit près de 300 euros de différence à la faveur du neuf !
Ces écarts sont d’autant plus surprenants qu’à l’échelle nationale, les prix du neuf sont généralement
15 à 20% plus élevés que ceux de l’ancien, souligne SeLoger. Alors comment expliquer de telles
exceptions ? D’abord, ces villes ont pour la plupart connu une véritable accélération des prix de
l’ancien au cours des deux dernières années. Ils ont ainsi grimpé de 15,4 % à Saint-Ouen, 17,7% à
Romainville, ou encore 21,2% à Asnières ! Or les programmes neufs commercialisés sur cette période
n’ont pas tous rattrapés ce niveau de prix. Notamment les plus vieux programmes qui restent encore à
écouler sur le marché.
Autre explication possible : certaines de ces villes ont mis en place des politiques agressives pour
maîtriser le foncier. Ce qui là encore n’est pas anodin, lorsqu’on sait que le foncier peut représenter
entre 50 et 55% des prix du logement neuf, estime Henry Buzy-Cazaux, le président de l'Institut du
Management des Services Immobiliers (IMSI).
De gros avantages à acheter du neuf
Acheter dans le neuf présente certains avantages par rapport à l’ancien, rappelle SeLoger. Outre le
fait que vous pourrez ainsi faire des belles économies sur votre budget travaux au cours des
premières années - pas de ravalement de façade à prévoir, de cage d’ascenseur à rénover… -, vous
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bénéficierez aussi d’un logement économe en énergie, doté des dernières normes d’isolation. Alors si
on peut en plus l’acheter moins cher qu’un logement ancien…
Source: www.lefigaro.fr
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Vendeurs, votre annonce immobilière doit
respecter ces règles d'or
Le 21/10/2020
On peut faire appel à un agent immobilier ou à un coach pour rédiger sa petite annonce de vente
immobilière. Mais si l’on vend le bien par soi-même, quelques règles de bon sens permettent de
l’optimiser. Voici lesquelles.
A quoi ressemble une petite annonce immobilière parfaite ? Il n’existe malheureusement pas de
recettes miracles pour la formuler. Taille des photos, fixation du prix, atouts à valoriser dans
l’annonce, orthographe… Nabil Zouhri, coach immobilier chez le spécialiste de la vente entre
particuliers PAP, nous livre néanmoins ses conseils pour rendre son annonce la plus attractive
possible. “Il n’y a pas de cadre légal régissant l’annonce entre particuliers. Ce sont plus des règles de
bon sens à suivre”, nous explique-t-il. Quels atouts mettre en priorité ? Comment choisir ses photos ?
Quelles informations communiquer dans votre petite annonce ? Voici donc les six meilleurs conseils
que nous pouvons vous donner si vous la rédigez vous-même.
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 Mettre en priorité le plus gros atout du logement
C’est une évidence qu’il est pourtant bon de rappeler : une bonne annonce immobilière doit donner
envie à l’acheteur de visiter le bien ! C’est pourquoi les petites annonces doivent mettre en avant ses
atouts. Exemples proposés par PAP : “Maison familiale avec vue mer”, “Appartement spacieux et
calme, sans vis-à-vis” ou encore “Grand studio X mètres carrés utiles, refait à neuf.” “Il faut mettre son
meilleur atout pour commencer”, partage Nabil Zouhri.
Evitez toutefois les superlatifs et les abréviations, conseille la plateforme d’annonce. Vous
développerez les caractéristiques de votre logement dans les paragraphes suivants.
 Donner les informations pratiques
Les informations pratiques sont extrêmement importantes dans les petites annonces. Et en premier
lieu : la localisation du bien. “Les gens achètent un quartier davantage qu’un logement”, fait remonter
Nabil Zouhri. Dans les grandes villes, PAP conseille par exemple d’indiquer la proximité des
transports en commun (métro, tram, bus, etc). Pour les petites communes, indiquez plutôt le temps de
trajet en voiture avec la ou les métropoles la (les) plus proche(s). Enfin, décrivez l’environnement (s’il
est positif) de votre bien : quartier calme, résidentiel, proche des commerces ou de centres médicaux,
etc.
 Lister les caractéristiques positives
Présentez enfin les caractéristiques de votre bien, en commençant évidemment par sa surface et son
nombre de pièces. Puis l’éventuelle cave, parking, balcon, terrasse, et bien évidemment l’étage si le
bien est un appartement. Sur son site, PAP a listé les éléments (non exhaustifs) que le groupe juge
indispensable à votre annonce immobilière.
Information importante : n’oubliez pas de communiquer votre diagnostic de performance énergétique
(de A à G). Celui-ci est en effet obligatoire. Si le logement à vendre est soumis au statut de la
copropriété, les vendeurs doivent également informer :
 que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
 le nombre de lots ;
 le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel
correspondant aux dépenses courantes.
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Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou d’une administration
provisoire, cette information doit également être précisée de façon obligatoire.
Dernier conseil : en-dehors des informations obligatoires, évitez de mettre en avant les défauts du
logement dans l’annonce. “La vocation de l’annonce, c’est de déclencher une visite. Rien ne sert
d’être trop transparent à cette étape: vous évoquerez avec l’acheteur les défauts du bien au moment
de sa visite”, conseille Nabil Zouhri. L’annonce doit donc donner suffisamment d’informations à
l’acheteur pour l’attirer… mais sans mentir, au risque de décevoir lors des visites.
 Choisir trois à cinq (belles) photos
Rappelez-vous. La plupart des acheteurs potentiels ne passent souvent que quelques secondes sur
votre annonce de vente. Le choix des photos est donc primordial pour attirer leur attention. “C’est
l’élément central de l’annonce”, résume Nabil Zouhri. “Les annonces sans photo sont 2,5 fois mois
consultées que celles avec photos”, estime-t-il. Le coach immobilier conseille de prendre entre 3 et 5
photos pour mettre en valeur votre bien. Le format paysage, à l’horizontal, est le plus adapté à la
présentation d’un bien immobilier.
Voici quelques règles de sélection des meilleurs images. Tout d’abord, prenez du recul, et dézoomez.
L’objectif est de rendre vos pièces les plus spacieuses possibles, avec un maximum de luminosité.
L’idéal est donc de réaliser vos photos en milieu de journée. N’oubliez pas les cours, terrasses
intérieures, et balcons : “ces éléments donnent de la vraie valeur à votre appartements”, souligne
Nabil Zouhri. Évidemment, n’oubliez pas au préalable de ranger et nettoyer les pièces à
photographier.
Enfin, évitez les filtres et les retouches une fois les images numérisées. “Les photos doivent rester
fidèles à la réalité, pour ne pas engendrer de déceptions lors des visites”, explique Nabil Zouhri.
Prenez soin également soin de ne pas choisir des images trop pixellisées.
 Fixer le bon prix dans l’annonce
Il s’agit probablement de l’exercice le plus difficile pour le vendeur. Quel prix fixer dans la petite
annonce de logement ? Il est évidemment possible de passer par un professionnel pour estimer la
valeur de son bien sur le marché. Néanmoins, les particuliers peuvent aussi parfois choisir de fixer
leur propre prix. S’il est trop élevé… le vendeur aura évidemment des difficultés à trouver des
acquéreurs. Et mettra donc logiquement plus de temps à vendre un bien.
Trois conseils peuvent aider le vendeur à fixer le juste prix. La méthode la plus évidente est la
suivante : trouver des annonces similaires à votre bien en terme de surface et de quartiers. “Il faut
La revue de Presse KYLIA
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savoir que les acquéreurs ont une bonne connaissance du marché. Ils feront de toute façon le travail
de comparaison avec les biens semblables”, explique Nabil Zouhri. Second conseil : référez-vous aux
prix moyens du mètre carré dans votre ville, ou mieux encore dans votre quartier. Gardez cependant à
l’esprit qu’en fonction des atouts et des défauts de votre bien, votre bien sera revalorisé ou dévalorisé
par rapport à cette moyenne. Des estimateurs en ligne (MeilleursAgents, Drimki, Bien’Ici…) existent,
et vous permettront d’obtenir une fourchette de prix. Dernier conseil (logique) livré par PAP : apprenez
à connaître votre bien. “De nombreux critères jouent sur le prix : balcon, terrasse, garage, vue
dégagée, exposition…” cite Nabil Zouhri. Tenez-en compte pour estimer un juste prix.
 Être concis et aérer le texte
Enfin, gardez à l’esprit qu’une petite annonce est, par définition, “petite”. Une bonne annonce peut
ainsi être rédigée en dix ou quinze lignes maximum. PAP conseille de sauter des lignes pour aérer
chaque phrase ou paragraphe, et d’écrire des phrases concises et sans abréviations. “Il faut donner
les atouts du bien, sa localisation, la description du logement, et son prix”, résume le coach
immobilier. Evitez enfin les fautes d’orthographes, qui pourraient faire tâche sur la présentation de
votre bien.
Source: www.capital.fr
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La double peine fiscale pour les loueurs de
meublés touristiques
Le 22/10/2020
De plus en plus de propriétaires louant un meublé saisonnier paient deux impôts locaux, dont
la taxe d’habitation qu’ils contestent.
Avec la probable envolée à venir de la taxe foncière, c’est l’autre douche froide pour
les propriétaires bailleurs. Plus méconnue mais très pénalisante pour eux. Les loueurs de meublés
touristiques, autrement dit ceux qui mettent leur bien - qui n’est pas leur résidence principale - en
location sur les plateformes comme Airbnb, peuvent être doublement imposés.
Outre la taxe d’habitation, ces propriétaires sont susceptibles de payer également la cotisation
foncière des entreprises (CFE). La location meublée est en effet considérée comme une activité
commerciale, ses revenus étant imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et
commerciaux. «Nous avons été alertés par de nombreux propriétaires qui sont doublement
imposés», affirme Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Les
montants (taxe d’habitation + CFE) varient entre 1000 et 2000 euros par an.
La loi prévoit que la taxe d’habitation et la CFE sont alternatives. Si les propriétaires utilisent leur
meublé uniquement à la location, ils ne doivent payer que la CFE (article 1407 du code général des
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impôts (CGI)). S’ils disposent de leur meublé entre les périodes de location (le meublé est alors
qualifié d’«habitation personnelle»), les propriétaires sont censés être exonérés de CFE (article 1459
du code général des impôts).
Des dizaines d’actions en justice
Mais dans cet article 1459 du CGI figure une discrète phrase qui peut tout changer: «sauf délibération
contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une
fiscalité propre». Autrement dit, pour les biens pour lesquels les propriétaires paient une taxe
d’habitation, une commune peut librement supprimer l’exonération de la CFE. Conséquence: de plus
en plus de communes feraient de cette exception une règle et de plus en plus de propriétaires
seraient ainsi soumis à une double imposition. «Il y a trois semaines, nous avons envoyé une lettre au
ministre de l’Action et des comptes publics (Olivier Dussopt, NdlR) pour lui demander de modifier cet
article», explique Frédéric Zumbiehl. Sans réponse à ce jour. Contacté par Le Figaro, le ministère n’a
pas répondu à notre demande.
Si les propriétaires ne contestent pas le fait de payer la CFE, ils refusent en revanche d’acquitter la
taxe d’habitation «pour un bien qu’ils n’occupent jamais». De son côté, le fisc estime que «le
propriétaire d’un logement donné en location meublée saisonnière est, par principe, réputé avoir la
disposition ou la jouissance du logement imposable, en dehors des périodes de location», dans une
réponse à la réclamation d’un propriétaire dont Le Figaro a pris connaissance. D’où le paiement de la
taxe d’habitation. Ils ont toutefois la possibilité d’en être exonérés.
Pour ce faire, ils doivent soit louer leur logement via un agent immobilier, soit en direct mais les
contrats de location doivent couvrir... toute l’année civile, comme le stipule le fisc dans ce même
courrier. Et ils devront en apporter la preuve. «L’un des deux critères est une atteinte à la liberté
d’entreprendre et paraît discriminatoire et contraire au droit de propriété et l’autre, irréalisable!»,
déplore Frédéric Zumbiehl qui estime, par ailleurs, que «ce devrait être au fisc de faire la preuve que
le propriétaire doit être doublement imposé». Plusieurs dizaines de propriétaires, refusant de remplir
l’une des deux conditions, ont décidé de porter l’affaire devant le juge administratif.
Source: www.lefigaro.fr
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Solvabilité de l’acquéreur et obligations de
l’agent immobilier. Par Caroline Tomasi-Serre,
Avocat
Le 23/10/2020
L’agent immobilier qui ne justifie pas avoir mis en garde son mandant des risques
d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté ou qui ne justifie pas lui avoir
conseillé de prendre des garanties supplémentaires commet une faute de nature à engager sa
responsabilité.
C’est précisément ce qu’a affirmé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt
rendu le 11 décembre 2019.
En l’occurrence, deux propriétaires confient un mandat de vente à un agent immobilier, lequel leur
présente un candidat acquéreur. Ce candidat acquéreur est âgé de 25 ans, célibataire, exerce la
profession de cariste-magasinier et déclare régler comptant. L’agent immobilier prête son concours à
la rédaction du compromis qui est signé par les parties. Cependant, l’acquéreur ne se présente pas au
rendez-vous de signature chez le notaire et s’engage dès le lendemain à régler diverses sommes à
l’agent immobilier et au vendeur sans exécuter ses engagements par la suite.
Les vendeurs estiment que l’agent immobilier aurait dû les mettre en garde contre les risques
d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté et demandent à être indemnisés.
Pour sa défense, l’agent immobilier argue que :
Tous les éléments relatifs à la situation de l’acquéreur figuraient à la promesse de vente et n’ont
jamais été dissimulés. Ainsi, les vendeurs étaient libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les
garanties étaient insuffisantes ;
L’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la
solvabilité réelle de l’acquéreur.
La revue de Presse KYLIA
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La Cour de cassation donne raison aux vendeurs et retient qu’il appartenait à l’agent immobilier de
prouver qu’il leur avait conseillé de prendre des garanties ou qu’il les avait mis en garde contre le
risque d’insolvabilité de l’acquéreur.
Concernant la question de la solvabilité du candidat acquéreur, il convient donc de bien
distinguer l’obligation de renseignement et le devoir de conseil de l’agent immobilier.
D’une part, l’obligation de renseignement implique que l’agent immobilier vérifie la situation
financière du candidat acquéreur qu’il lui présente et qu’il en informe son mandant.
Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la faute de l’agent immobilier.
Ainsi, dans un arrêt rendu le 20 janvier 2020, la cour d’appel de Colmar a considéré que l’agent
immobilier qui s’était vu remettre par le candidat acquéreur une attestation d’une banque suisse
attestant de l’approvisionnement régulier du compte et du montant du solde n’avait commis aucune
faute dans la vérification de la solvabilité du candidat acquéreur. Dans cette affaire, l’attestation en
question - qui présentait une apparence de sincérité - s’est finalement avérée être erronée.
A l’inverse, dans un arrêt rendu le 13 juin 2001 la cour d’appel de Rouen a retenu la faute de l’agent
immobilier, lequel :
n’avait effectué aucune recherche sur la situation financière de l’acquéreur ;
n’avait pas recherché si le chèque remis à titre d’acompte entre ses mains était ou non
approvisionné ;
n’avait jamais mis en garde son mandant sur le caractère alarmant des demandes de prorogations
constantes du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt formulées par le
candidat acquéreur.
D’autre part, le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’attirer l’attention de son mandant
sur les risques d’insolvabilité potentielle du candidat acquéreur ou de lui conseiller de prendre des
garanties supplémentaires.
A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation considère que celui qui est légalement ou
contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information ou de conseil doit rapporter la
preuve de l’exécution de cette obligation.
Source: www.village-justice.com
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Transmission familiale : donner en pleine
propriété ou en nue-propriété
Le 19/10/2020
La transmission du patrimoine professionnel ne sera pas imposée de la même manière selon
que la donation porte sur la pleine propriété ou la nue-propriété des titres. Explications avec
Marie-Pierre Weiss, avocat of counsel du cabinet Degroux Brugère.
© GettyImages
Conserver l'usufruit de son patrimoine professionnel assure une transmission en douceur.
L’Hôtellerie Restauration : La donation des titres doit-elle nécessairement se faire en pleine
propriété ?
Marie-Pierre Weiss : Non. Le démembrement des titres est chose courante. Ainsi, il est très fréquent
que le chef d’entreprise opère une donation de la nue-propriété des titres et en conserve l’usufruit.
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Quel est l’intérêt de cette démarche ?
Les intérêts sont nombreux. Financier, tout d’abord, car la valeur des titres donnés en nue-propriété
est décotée par rapport à leur valeur en pleine propriété, ce qui génère une réelle économie fiscale.
En outre, conserver l’usufruit de son patrimoine professionnel assure une transmission en douceur. Le
donateur continue d'exercer une fonction de direction, participe aux assemblées générales, dispose
du droit de vote pour les décisions relatives à l’affectation du résultat. Surtout, il conserve tout son
droit à percevoir les dividendes versées par la société, donc une source de revenus potentiellement
non négligeable pour le donateur.
De quel ordre est l’économie fiscale en cas de donation de la nue-propriété?
La décote, issue du barème codifié à l'article 669 du CGI, est fonction de l'âge du donateur. Plus le
donateur donne tôt, plus l’allégement fiscal sera conséquent. Par exemple, lorsque le donateur a entre
61 ans révolus et 70 ans, les titres donnés en nue-propriété seront imposés sur 60 % de la valeur de
la pleine propriété, contre 70 % lorsque le donateur est âgé de 71 ans révolus à 80 ans. Autre
avantage fiscal significatif, au décès du donateur : l’usufruit s’éteint en franchise de droits et la pleine
propriété est automatiquement reconstituée au niveau du nu-propriétaire.
Une réduction d’impôt liée à l’âge du donateur existe-t-elle aussi en cas de donation en pleine
propriété ?
Oui, le donateur peut bénéficier d'une réduction du montant des droits de 50 %, à condition que la
donation soit réalisée en pleine propriété avant les 70 ans du donateur dans le cadre du dispositif
Dutreil (lire ci-dessous).
Est-il possible de panacher en mixant une donation en pleine propriété, une donation en nue-
propriété et le dispositif Dutreil ?
Oui, c’est possible et cela permet de cumuler l’ensemble des avantages. Outre l’abattement de 75 %,
le barème de l’article 669 du CGI sera appliqué pour déterminer la valeur imposable des titres donnés
en nue-propriété et la réduction de 50 % sera déduite des droits portant sur les titres donnés en pleine
propriété - une double liquidation des droits est alors réalisée.
Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal permettant de diminuer significativement le coût d’une donation
lorsque le chef d’entreprise souhaite transmettre de son vivant son patrimoine à ses enfants. En effet,
l’assiette des droits est réduite de 75 %, en plus de l'abattement en ligne directe de 100 000 € par
parent et par enfant.
La revue de Presse KYLIA
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Exemple
M. et Mme X, âgés de 65 ans, détiennent à parts égales les actions de la SAS Y, propriétaire et
exploitante d'un hôtel valorisée 4 M€. Ils souhaitent donner 100 % du capital de la SAS à leurs deux
enfants (F1 et F2), en se réservant l'usufruit. Les époux X n'ont consenti aucune donation dans le
passé.
 Valeur en pleine propriété des actions transmises par M. X à F1 = 1 M€
 Valeur en nue-propriété = 1 M€ × 60 % = 600 000 €
 Assiette des droits de donation après les abattements de 75 % et en ligne directe = 50 000 €
 Droits de donation dus = 8 194 €
Soit pour les époux X un coût total pour donner 100 % de la société en nue-propriété de 32 776 € (soit
8 194 € × 2 enfants pour chacun des parents = 8194 × 4)
Si la donation avait été réalisée en pleine propriété, le coût global aurait été de 56 388 €.
Sans pacte Dutreil, le coût de la donation en pleine propriété aurait été de 851 848 €, soit 21,29 % de
taux d'imposition effectif.
Source: www.lhôtellerie-restauration.fr
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Le mandat ad hoc, une procédure préventive
pour les entreprises en difficulté
Le 19/10/2020
Le mandat ad hoc est une procédure confidentielle de règlement amiable des difficulté. Son objectif
est de rétablir la situation de l'entreprise avant qu'elle ne soit en cessation de paiements. Face aux
lourdes conséquences économiques de l'épidémie de Covid-19, la négociation via le mandat ad hoc
va se généraliser pour les groupes hôteliers en difficulté, et n'est plus réservée aux seuls hôteliers
indépendants.
© GettyImages
En cas de difficulté avec un créancier récalcitrant, il sera possible de convertir la procédure de mandat
ad hoc en conciliation et d'obtenir des délais de paiement sur 24 mois.
Comme le confirment plusieurs présidents de tribunaux de commerce, les procédures de prévention
de traitement des sociétés en difficulté ont triplé depuis l’épidémie de covid-19. Pour engager un plan
de relance et de restructuration, certains groupes hôteliers vont faire le choix de recourir au mandat
ad hoc, avant toute injection potentielle de fonds propres de la part de la société mère (quand il y en a
encore) dans leurs filiales d'exploitation hôtelière ou de restauration en difficulté.
Le mandat ad hoc est une procédure confidentielle de règlement amiable des difficultés. Le but est de
rétablir la situation de l'entreprise avant qu’elle ne soit en cessation de paiements. Les mérites du
La revue de Presse KYLIA
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mandat ad hoc ne sont plus à démontrer : en effet, certains privilégieront ces outils juridiques qui ont
fait leurs preuves en matière de prévention de traitement des difficultés des entreprises.
Le recours au mandat ad hoc offre de multiples avantages :
1. Bénéficier de l’assistance d’un professionnel de la négociation avec un administrateur
judiciaire (très souvent) choisi par le dirigeant et ses conseils, qui exerceront la mission de
mandataire ad hoc.
2. Obtenir (rapidement) la réunion des principaux créanciers autour de la table des négociations
du mandataire ad hoc et pendant la durée des négociations, bénéficier de la suspension de
l’exigibilité des créances existantes au jour de la date d’ouverture de la procédure, quelles
qu’elles soient : créanciers fiscaux et sociaux, prêteurs, bailleur, fournisseur, franchiseur
hôtelier…
3. Négocier avec les créanciers des délais ou remises adaptés aux capacités de remboursement
du débiteur, sur la base de la situation comptable à l’ouverture du mandat ad hoc et du
prévisionnel (vérifiées par un auditeur indépendant).
Enfin, en cas de difficulté avec un créancier récalcitrant, il sera possible de convertir la procédure de
mandat ad hoc en conciliation et d’obtenir du président du tribunal des délais de paiement sur 24
mois.
La société-mère du débiteur hôtelier ou restaurateur va pouvoir cantonner son risque et ne sera ainsi
pas sollicitée automatiquement par les créanciers de sa filiale (notamment par le jeu des garanties
consenties en faveur de sa filiale), comme si elle l’avait été sans mandat ad hoc.
Source: www.lhôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
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Restaurateurs et covid-19 : comment
renégocier le loyer du bail commercial avec le
couvre-feu ?
Le 20/10/2020
Bien qu’il ne vise pas directement les restaurateurs, c’est bien à nouveau le secteur du CHR
qui se trouve le plus directement impacté par le couvre-feu décidé par le Gouvernement pour
lutter contre la propagation de Covid-19.
On sait que le loyer du bail commercial constitue bien souvent le poste de dépense le plus important
pour un restaurateur, ce qui pose un problème de taille, dans la mesure où les villes visées par le
couvre-feu sont aussi celles dans lesquelles le loyer est bien souvent le plus élevé (Paris, Lyon,
Marseille…).
En outre, indépendamment du couvre-feu, on constate qu’il n’y a malheureusement pas eu de retour à
la normale sur le plan économique depuis la fin du confinement.
Globalement, les restaurateurs se retrouvent à payer un niveau de loyer qui a été fixé le plus souvent
avant la crise sanitaire, et qui ne correspond plus à la réalité de la consommation d’aujourd’hui.
Les quartiers d’affaires (comme La Défense…) ont été vidés de leur population habituelle, avec le
recours massif au télétravail, ce qui impacte nécessairement l’activité des restaurateurs situés dans
ces zones.
Les quartiers touristiques (Montmartre, Les Champs Elysées…) connaissent également une perte de
fréquentation très importante alors que Paris avait par le passé connu des pics de visites touristiques
(près de 50 millions de visiteurs en 2018).
Les quartiers résidentiels ne tirent pas plus leur épingle du jeu, impactés par le moral des ménages en
berne, la baisse du pouvoir d’achat pendant la crise, et la peur de toute une population qui sort et
consomme moins.
De façon générale, les restaurateurs se retrouvent à payer des loyers d’hier, dans une situation
économique et sociale postcrise, qui n’a plus rien à voir.
La revue de Presse KYLIA
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Dans ces conditions, il est indispensable de tenter d’entrer en voie de discussion avec son bailleur
pour tenter de trouver un arrangement sur le règlement et le montant du loyer commercial.
Nous vous proposons ci-dessous une série de conseils pour mener à bien vos négociations dans ce
contexte.
a. Le discours gagnant / gagnant avec son bailleur.
Dans l’approche des négociations, l’idée maîtresse est de rappeler au bailleur qu’il se trouve
aujourd’hui, qu’il le veuille ou non, associé aux difficultés de son locataire.
Le bailleur peut certes faire le choix de se montrer intransigeant, de ne pas tendre la main à son
locataire. Il doit toutefois bien comprendre que si le preneur fait défaut et tombe en liquidation, non
seulement le bailleur risque fort de ne jamais recouvrer le montant des arriérés locatifs accumulés (qui
se trouveront gelés dans le cadre d’une procédure collective) mais surtout, en pleine crise, il n’est pas
évident qu’il retrouve demain un nouveau locataire capable de payer les niveaux de loyer que l’on
connaissait par le passé. L’attitude bornée d’un bailleur qui refuserait tout compromis constitue
clairement une impasse, dont aucune des parties ne risque de sortir grandie.
À l’inverse, un accord équilibré, permettant de passer ensemble la crise que nous traversons assurera
au bailleur le recouvrement, à terme, de tout ou partie des dettes locatives qui auraient pu
s’accumuler à ce jour, et lui garantira le maintien d’un locataire avec un niveau de loyer fixé avant la
crise, ce qui constitue à n’en pas douter un atout précieux pour les propriétaires de locaux
commerciaux dans le contexte que nous connaissons.
Pour motiver le bailleur en ce sens, il peut être opportun de lui rappeler l’existence de dispositifs
fiscaux spécifiques mis en place par le Gouvernement, offrant aux bailleurs la possibilité de
défiscaliser les abandons de loyer qui auraient été consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre
2020.
b. Proposer la mise en place d’un loyer variable le temps de la crise, pour assurer un partage de
valeurs entre locataire et bailleur.
Face à la baisse d’activité subie par les restaurateurs, une piste de négociation intéressante consiste
à proposer au bailleur de substituer, temporairement, le montant du loyer fixe par un loyer variable.
La revue de Presse KYLIA
21
C’est une manière de tenir compte de la baisse d’activité, en jouant la carte de la transparence. On
peut ainsi proposer au bailleur de lui régler temporairement un loyer représentant un pourcentage du
chiffre d’affaires (généralement aux alentours de 20%).
C’est une manière de proposer au bailleur un vrai partage de valeurs : le loyer est provisoirement en
adéquation avec la baisse d’activité. En même temps, toutes les mesures que le restaurateur saura
prendre pendant la crise pour dynamiser son activité (happy hour plus tôt dans la journée,
propositions pour des dîners à 18h, vente à emporter…) profiteront également au bailleur.
Ce partage de valeurs est une belle manière de rapprocher bailleur et locataire, en les associant
pleinement pendant la crise, et en marquant une profonde solidarité entre eux en période de
difficultés.
Cette mise en place d’un loyer variable à titre temporaire pourra même à terme devenir définitive si les
deux parties y ont un intérêt et que le bailleur souhaite être pleinement associé au rebond d’activité.
c. Négocier une clause de retour à meilleure fortune.
Nombreux sont les restaurateurs qui souhaitent obtenir des abandons purs et simples d’une partie du
loyer en cette période de crise (qu’il s’agisse des loyers dus pendant le confinement ou le couvre-feu).
On sait que cela est souvent difficile à accepter pour les bailleurs qui ont eux-mêmes leurs propres
engagements (remboursements de crédits, etc.).
Une manière de faire accepter ces baisses peut être de leur proposer ce que l’on appelle « une clause
de retour à meilleure fortune ».
C’est une clause qui prévoit que le bailleur consent à abandonner une partie du loyer à un instant T,
mais qu’il aura la possibilité, dans le futur, de réclamer de nouveau cette dette si la situation du
locataire s’améliore. D’où le terme d’un « retour à meilleure fortune ». Il est logiquement souvent plus
simple de convaincre le bailleur d’abandonner une partie de sa créance, s’il sait qu’il pourra
éventuellement la recouvrer après la crise.
d. Proposer au bailleur de devenir pleinement associé à l’entreprise.
Toujours dans cette idée de partage de valeurs entre bailleur et locataire, on peut envisager
d’associer pleinement le bailleur à l’entreprise de son locataire, en lui proposant de convertir une
partie de la dette locative en prise de participation au capital. Cela peut avoir un intérêt dans un
certain nombre de cas de figure, à condition évidemment d’avoir de bons rapports avec son bailleur et
La revue de Presse KYLIA
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que ce dernier manifeste également un intérêt pour l’activité exercée par son locataire. On retrouve
souvent ce type de montages pour des sociétés de taille importante (groupes hôteliers, chaînes de
restaurant, franchise, etc.).
e. Consentir au bailleur des avantages en nature dans l’entreprise.
Autre idée originale que l’on a pu constater dans certains cas, celle de proposer au bailleur de
convertir une partie de la dette locative en avantage en nature (par exemple en consentant des
nuitées d’hôtels ou des repas au bailleur et à sa famille). Attention toutefois au traitement fiscal et
comptable de ce type d’arrangements, considérés généralement comme des produits constatés
d’avance, qu’il faudra prendre en compte au bilan, en particulier s’agissant du traitement en matière
de TVA.
f. Faire jouer la demande de révision triennale du loyer à la baisse.
On rappellera que le statut des baux commerciaux permet aux parties au bail de solliciter une révision
du loyer tous les 3 ans. On pense généralement, à tort, que cette possibilité est réservée au bailleur
exclusivement pour solliciter des hausses de loyer tous les trois ans.
Mais cette faculté de révision triennale est ouverte aux deux parties et peut tout à fait être invoquée
par le locataire en période de crise, comme c’est le cas aujourd’hui.
Ainsi, si un délai de 3 ans s’est écoulé depuis la dernière fixation / révision de votre loyer, il peut être
pertinent de solliciter une révision à la baisse. Il est évident que l’attractivité et la commercialité de
nombreux quartiers ont été impactées par la crise. Ce que l’on croyait au début être une crise
passagère va vraisemblablement durer : il n’est pas prévu de retour à la normale avant plusieurs
années en ce qui concerne le tourisme et le trafic aérien. Aussi, les restaurants situés dans de telles
zones ont intérêt à solliciter une baisse de loyer tenant compte de la baisse d’attractivité de leur zone
de chalandise.
Idem pour les restaurants situés dans des quartiers d’affaires et de bureau : si le recours au télétravail
se généralise et se pérennise, ces quartiers connaîtront nécessairement une fréquentation moins
importante dans le futur, justifiant une baisse des loyers.
Ceci peut être conjugué avec les politiques urbaines en vogue pour lutter contre le réchauffement
climatique : à Paris par exemple, toutes les mesures pour lutter contre les véhicules automobiles
entraînent mécaniquement une baisse de la fréquentation de certains quartiers par les populations
La revue de Presse KYLIA
23
résidant en banlieue (phénomène qui a déjà pu être constaté par de nombreux restaurateurs). Il s’agit
là encore d’arguments qui peuvent être invoqués utilement pour solliciter des baisses de loyer.
g. Augmenter la pression sur le bailleur en sollicitant l’ouverture d’une conciliation judiciaire.
Pour tenter d’augmenter la pression sur le bailleur pour ces négociations, il est possible de solliciter
du tribunal l’ouverture d’une procédure de conciliation.
L’objectif de la procédure de conciliation est de parvenir à un accord amiable entre l’entreprise et ses
principaux créanciers, pour résoudre les difficultés financières rencontrées. Bien que purement
consensuelle, cette procédure est mise en place par le tribunal de commerce, sur demande du
débiteur.
Or cette procédure est souvent vécue comme l’antichambre des procédures collectives. On sait que
l’administrateur judiciaire, désigné en qualité de conciliateur, pourra facilement utiliser la menace de
l’ouverture d’une procédure collective pour faire pression sur le bailleur et les créanciers, afin d’obtenir
de meilleurs résultats dans ces négociations.
Attention toutefois : cette procédure n’est pas permise pour les entreprises en état de cessation des
paiements depuis plus de 45 jours.
h. Ne pas avoir peur des procédures judiciaires.
Enfin, on rappellera aux restaurateurs et commerçants qu’il ne faut pas forcément craindre le passage
par une procédure judiciaire : ce n’est pas parce que votre bailleur vous délivre un commandement de
payer, voire vous assigne, que votre bail sera résilié.
Rappelez-vous qu’il est possible de se défendre et notamment de demander au tribunal un délai pour
règlement, délai qui peut aller jusqu’à deux ans. Il est même parfois possible d’aller plus loin en
attaquant la régularité du commandement de payer qui a été délivré par le bailleur.
On le voit, qu’elles soient consensuelles ou forcées, il existe nombreuses solutions à ne pas hésiter à
déployer dans le cadre du rapport avec son bailleur dans une période de crise comme celle que nous
traversons.
Source: www.village-justice.com
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Vente aux enchères d’un fonds de commerce
après liquidation judiciaire.Par Jonathan Durand, Avocat.
Le 21/10/2020
En cas de vente aux enchères d’un fonds de commerce, à la suite d’une liquidation judiciaire
d’une société, le potentiel acquéreur doit notamment se focaliser sur deux points :
les clauses du bail commercial ;
le sort des salariés.
1 – Due diligence du bail commercial.
En principe, le point d’attention principal concerne la clause de solidarité inversée, celle par laquelle le
cessionnaire (acquéreur) est solidaire des dettes locatives du cédant (ancien preneur des locaux)
envers le bailleur.
Pour se prononcer sur un risque, le potentiel acquéreur devra distinguer la cession du fonds de
commerce intervenant dans le cadre d’un plan de cession ou non (actif isolé).
Dans le premier cas (plan de cession), l’article L641-7 précise que « Par dérogation, toute clause
imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite ».
La clause de solidarité inversée sera donc réputée non écrite (si la procédure a été ouverte
postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi pacte).
Dans le second cas (actif isolé), c’est l’article L641-12 qui reçoit application : « Le liquidateur peut
céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et
obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires
avec le cessionnaire est réputée non écrite ». L’on comprend que seule la clause de solidarité
dite « classique » (et non pas inversée) est visée. Dans ce cas, le cessionnaire sera responsable des
dettes du cédant si le bail stipule une clause de solidarité inversée.
Par ailleurs, la due diligence du bail commercial portera également (sans que cette liste ne soit
exhaustive) sur :
les clauses intuitu personae (celles qui ne sont accordées qu’à l’ancien preneur et non à son
La revue de Presse KYLIA
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successeur) ;
la tacite prorogation du bail de plus de 12 ans ;
le sort du dépôt de garantie en cas de cession ;
les faits générateurs de résolution du bail antérieurs à la procédure collective ;
les garanties sollicitées par le bailleur (cautions, garanties à première demande, etc.).
2 – Due diligence des contrats de travail.
Le potentiel acquéreur devra être vigilant sur les charges que représentent les salariés (exemple :
salarié faisant valoir ses droits à la retraite) et les évaluer précisément.
A ce titre, il est indiqué que les licenciements intervenus en vertu d’un jugement de liquidation
judiciaire pourront être annulés selon l’application ou non de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020.
Depuis la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, d’application temporaire, en cas de cession d’un fonds de
commerce réalisée en application de l’article L. 642-19 du Code de commerce, l’article L1224-1 du
Code du travail n’est pas applicable aux contrats de travail rompus en application du jugement ouvrant
ou prononçant la liquidation judiciaire.
Cela signifie que les licenciements intervenus en vertu d’un jugement de liquidation judiciaire ne
pourront pas être remise en cause.
Pour autant, il subsiste une priorité de rembauche selon l’article L1233-45 du Code du travail.
Pour en bénéficier, d’une part, le salarié licencié devra informer son employeur, dans l’année qui suit
la rupture de son contrat de travail, de son souhait de profiter de cette priorité.
D’autre part, les emplois proposés devront :
être disponibles (CDI, CDD, intérim) ;
être compatibles avec la qualification du salarié.
Etant précisé que cette priorité :
La revue de Presse KYLIA
26
s’appliquera également si l’emploi est proposé par l’entreprise ou le groupe recrutant sur un poste
commun ;
s’appliquera même si le salarié a retrouvé un emploi ;
ne s’appliquera pas si le poste qui se libère est pourvu par un recrutement interne.
En cas de non-respect de la priorité de réembauchage, la sanction consiste en l’octroi d’une indemnité
au salarié :
qui ne peut être inférieure à un mois de salaire sauf le cas où le salarié concerné a moins de deux
ans d’ancienneté ou lorsque l’effectif est inférieur à 11 salariés ;
qui peut être plus élevée (que l’indemnité d’un mois de salaire) si le salarié justifie d’un préjudice
particulier.
Hors application de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, il existera un risque supplémentaire puisqu’un
licenciement intervenu en vertu d’un jugement de liquidation pourra être annulé.
Source: www.village-justice.com
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Discothèques fermées : Sabine Ferrand
propose l'indemnisation du fonds de
commerce
Le 23/10/2020
41 - Loir-et-Cher Sabine Ferrand, présidente de l'Umih 41 et de l'Umih Centre Val de Loire, subit,
comme tous ses collègues, de plein fouet la crise avec un restaurant dont l'activité est redescendue
en octobre avant même le couvre-feu et une discothèque fermée. La responsable syndicale ne pense
pas qu'une bonne partie des discothèques ne s'en relèvera pas, même perfusées.
© DR
Sabine Ferrand devant son établissement. à Saint-Laurent-Nouan,
Comment vivez-vous la situation actuelle ?
J’ai deux entreprises, dont l’une est totalement fermée puisqu’il s’agit d’une discothèque. Quant au
restaurant nous avons dû nous adapter. Avant, nous avions un à deux bus de groupe d’étrangers par
jour. En juin, nous avons réalisé 50% de chiffre d’affaires en moins, en juillet et en août, ça été
La revue de Presse KYLIA
28
meilleur. A la rentrée nous étions à 70% de chiffre d’affaires et c’est redescendu en octobre. Nous
avons utilisé le chômage partiel. D’habitude, une saison c’est six mois. Cette année, c’est trois mois.
Mon mari et moi n’avons pris aucun salaire et bien sûr aucun jour de repos avec un établissement qui
fonctionne 7 jours sur 7.
Le PGE est-il une bonne réponse ?
Je fais partie des personnes réticentes au PGE, car c’est une dette. Compte tenu de l’évolution de la
situation, nous avons fini par le demander récemment. Je ne sais pas comment les entreprises qui
l’ont demandé et déjà utiliser vont faire. Toutes les collectivités ont mis en place des aides, mais il va
falloir rembourser. La période est d’autant plus compliquée qu’il faut faire attention à tout et tenter
d’avoir une vision à moyen terme. Le climat est anxiogène et il n’y a plus de consommation
spontanée. Ils ne viennent pas au restaurant dans le même esprit actuellement.
Comment voyez-vous l’avenir des discothèques ?
Cela fait 7 mois que nous sommes fermés. Si je devais rouvrir maintenant, il faudrait évidemment que
je réduise ma capacité d’accueil mais je devrais prendre davantage de personnel avec rentabilité
réduite. La période nécessite de repenser sans cesse son activité et je ne suis pas certaine que
l’univers de la discothèque s’en sorte, surtout en zone rurale. Nous ne nions pas la crise mais nous
sommes privés du droit de travailler. Les discothèques sont des entreprises saines et rentables qui
participaient pleinement à l'économie française avant la crise. Elles avaient avant l’arrivée du Covid-19
une valeur économique et financière. Mais là elles ne valent plus rien et que vont faire les chefs
d’entreprises qui ont pourtant investi et généré de l’économie, qui ont des familles, des charges à
payer ? Sans aucune visibilité de reprise, il ne convient plus de se battre pour une réouverture sous
des conditions sanitaires qui ne nous permettrons plus jamais d’être rentable.
Quelles solutions apporter à ce secteur alors ?
Nous devons dès maintenant pouvoir repenser le modèle de nos entreprises et nous engager dans
leur mutation. Mais pour ça, il que faut que l’Etat s’implique autrement et c’est pourquoi je plaide pour
l’instauration possible d’une indemnisation du fonds de commerce, qui se calculerait à partir du chiffre
d’affaires, de la masse salariale et d’une estimation du fonds au 31 décembre 2019. Nous sommes
environ 1 500 en France et seuls 200 à 250 clubs atteignent les 4 millions de chiffre d’affaires. Tous
n’iraient pas vers cette indemnisation mais elle serait une solution réelle et efficace pour beaucoup.
C’est un projet que je défends actuellement auprès des députés et des sénateurs.
Source: www.lhôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 19 au 25 octobre 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Une mauvaise isolation pèse plus sur les prix des maisons que des appartements Le 19/10/2020 Si vous n’isolez pas ou mal votre logement, son prix de vente risque de baisser de 9% à 12% selon la taille du bien, à en croire les notaires. Avec son plan de relance, le gouvernement veut notamment accélérer la rénovation énergétique des logements. Mais les Français, par manque de moyens financiers, désintérêt ou crainte du Covid, freinent des quatre fers. Pour y remédier, l’exécutif a notamment lancé une nouvelle prime énergie Ma Prime Rénov’, accessible à tous dès le 1er janvier 2021. Et pour finir de convaincre les ménages d’entreprendre des travaux, une étude du Conseil supérieur du notariat montre à quel point une mauvaise ou une absence d’isolation peut faire baisser le prix d’un logement.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Ainsi, les notaires ont constaté que plus le bien est petit, plus la moins-value risque d’être élevée. Un studio ou un deux-pièces, classé F ou G (note apparaissant dans le diagnostic de performance énergétique) verra son prix diminuer de 8% par rapport à un bien classé D, de 4% pour un 3-pièces et de 3% pour un 4 pièces. Même constat pour les maisons. Pire pour les propriétaires de ces logements individuels: la moins- value est encore plus forte que pour les appartements. De 12% pour une maison de 3 pièces et moins, de 9% pour les 4 ou 5 pièces et de 10% pour les 6 pièces et plus. C’est dans les régions Nouvelle-Aquitaine, Bretagne et Grand-Est que les propriétaires de maisons risquent d’être les plus pénalisés au moment de la revente avec des baisses respectives de 18%, 13% et 13%. De quoi laisser penser que les propriétaires de maisons sont plus enclins à mieux isoler leur maison. Et pourtant, la réalité est tout autre. En scrutant leur base de données, les notaires ont relevé que les «passoires thermiques» sont plus présentes parmi les maisons (39% des maisons anciennes contre 35% pour les appartements), confirmant une récente étude du ministère de la Transition écologique. «Le confort thermique est plus difficile à assurer dans une maison que dans un appartement. Les maisons consomment près de 35% d’énergie en plus que les appartements à caractéristiques comparables»,
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 décryptent les notaires. Ce qui explique sans doute pourquoi le gouvernement privilégie la rénovation de bâtiments existants plutôt que la construction de nouvelles maisons. Source:: www.lefigaro.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier : ces villes d’Ile-de-France où le neuf coûte moins cher que l’ancien Le 19/10/2020 Acheter un appartement neuf… moins cher logement ancien dans la même ville ? C’est le surprenant constat réalisé par SeLoger dans six communes autour de Paris. Acheter un appartement neuf moins cher qu’un appartement ancien, est-ce vraiment possible ? Selon le groupe SeLoger, oui. Dans six communes franciliennes, les prix moyens de l’immobilier neuf s’avèrent en effet plus bas que les prix dans l’ancien, relève le site d’annonces immobilières. A Asnières-sur-Seine, par exemple, le spécialiste de l’annonce immobilière relève un prix moyen du mètre carré à 6.544 euros dans l’ancien. Or dans cette ville, le prix du mètre carré des programmes immobiliers neufs s’élève en comparaison à 6.157 euros… soit près de 6% de moins. Même constat à Romainville où les prix de l’ancien atteignent en moyenne 5.222 euros le mètre carré, contre 4.918 euros dans le neuf. Soit près de 300 euros de différence à la faveur du neuf ! Ces écarts sont d’autant plus surprenants qu’à l’échelle nationale, les prix du neuf sont généralement 15 à 20% plus élevés que ceux de l’ancien, souligne SeLoger. Alors comment expliquer de telles exceptions ? D’abord, ces villes ont pour la plupart connu une véritable accélération des prix de l’ancien au cours des deux dernières années. Ils ont ainsi grimpé de 15,4 % à Saint-Ouen, 17,7% à Romainville, ou encore 21,2% à Asnières ! Or les programmes neufs commercialisés sur cette période n’ont pas tous rattrapés ce niveau de prix. Notamment les plus vieux programmes qui restent encore à écouler sur le marché. Autre explication possible : certaines de ces villes ont mis en place des politiques agressives pour maîtriser le foncier. Ce qui là encore n’est pas anodin, lorsqu’on sait que le foncier peut représenter entre 50 et 55% des prix du logement neuf, estime Henry Buzy-Cazaux, le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI). De gros avantages à acheter du neuf Acheter dans le neuf présente certains avantages par rapport à l’ancien, rappelle SeLoger. Outre le fait que vous pourrez ainsi faire des belles économies sur votre budget travaux au cours des premières années - pas de ravalement de façade à prévoir, de cage d’ascenseur à rénover… -, vous
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 bénéficierez aussi d’un logement économe en énergie, doté des dernières normes d’isolation. Alors si on peut en plus l’acheter moins cher qu’un logement ancien… Source: www.lefigaro.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Vendeurs, votre annonce immobilière doit respecter ces règles d'or Le 21/10/2020 On peut faire appel à un agent immobilier ou à un coach pour rédiger sa petite annonce de vente immobilière. Mais si l’on vend le bien par soi-même, quelques règles de bon sens permettent de l’optimiser. Voici lesquelles. A quoi ressemble une petite annonce immobilière parfaite ? Il n’existe malheureusement pas de recettes miracles pour la formuler. Taille des photos, fixation du prix, atouts à valoriser dans l’annonce, orthographe… Nabil Zouhri, coach immobilier chez le spécialiste de la vente entre particuliers PAP, nous livre néanmoins ses conseils pour rendre son annonce la plus attractive possible. “Il n’y a pas de cadre légal régissant l’annonce entre particuliers. Ce sont plus des règles de bon sens à suivre”, nous explique-t-il. Quels atouts mettre en priorité ? Comment choisir ses photos ? Quelles informations communiquer dans votre petite annonce ? Voici donc les six meilleurs conseils que nous pouvons vous donner si vous la rédigez vous-même.
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7  Mettre en priorité le plus gros atout du logement C’est une évidence qu’il est pourtant bon de rappeler : une bonne annonce immobilière doit donner envie à l’acheteur de visiter le bien ! C’est pourquoi les petites annonces doivent mettre en avant ses atouts. Exemples proposés par PAP : “Maison familiale avec vue mer”, “Appartement spacieux et calme, sans vis-à-vis” ou encore “Grand studio X mètres carrés utiles, refait à neuf.” “Il faut mettre son meilleur atout pour commencer”, partage Nabil Zouhri. Evitez toutefois les superlatifs et les abréviations, conseille la plateforme d’annonce. Vous développerez les caractéristiques de votre logement dans les paragraphes suivants.  Donner les informations pratiques Les informations pratiques sont extrêmement importantes dans les petites annonces. Et en premier lieu : la localisation du bien. “Les gens achètent un quartier davantage qu’un logement”, fait remonter Nabil Zouhri. Dans les grandes villes, PAP conseille par exemple d’indiquer la proximité des transports en commun (métro, tram, bus, etc). Pour les petites communes, indiquez plutôt le temps de trajet en voiture avec la ou les métropoles la (les) plus proche(s). Enfin, décrivez l’environnement (s’il est positif) de votre bien : quartier calme, résidentiel, proche des commerces ou de centres médicaux, etc.  Lister les caractéristiques positives Présentez enfin les caractéristiques de votre bien, en commençant évidemment par sa surface et son nombre de pièces. Puis l’éventuelle cave, parking, balcon, terrasse, et bien évidemment l’étage si le bien est un appartement. Sur son site, PAP a listé les éléments (non exhaustifs) que le groupe juge indispensable à votre annonce immobilière. Information importante : n’oubliez pas de communiquer votre diagnostic de performance énergétique (de A à G). Celui-ci est en effet obligatoire. Si le logement à vendre est soumis au statut de la copropriété, les vendeurs doivent également informer :  que le bien est soumis au statut de la copropriété ;  le nombre de lots ;  le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes.
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou d’une administration provisoire, cette information doit également être précisée de façon obligatoire. Dernier conseil : en-dehors des informations obligatoires, évitez de mettre en avant les défauts du logement dans l’annonce. “La vocation de l’annonce, c’est de déclencher une visite. Rien ne sert d’être trop transparent à cette étape: vous évoquerez avec l’acheteur les défauts du bien au moment de sa visite”, conseille Nabil Zouhri. L’annonce doit donc donner suffisamment d’informations à l’acheteur pour l’attirer… mais sans mentir, au risque de décevoir lors des visites.  Choisir trois à cinq (belles) photos Rappelez-vous. La plupart des acheteurs potentiels ne passent souvent que quelques secondes sur votre annonce de vente. Le choix des photos est donc primordial pour attirer leur attention. “C’est l’élément central de l’annonce”, résume Nabil Zouhri. “Les annonces sans photo sont 2,5 fois mois consultées que celles avec photos”, estime-t-il. Le coach immobilier conseille de prendre entre 3 et 5 photos pour mettre en valeur votre bien. Le format paysage, à l’horizontal, est le plus adapté à la présentation d’un bien immobilier. Voici quelques règles de sélection des meilleurs images. Tout d’abord, prenez du recul, et dézoomez. L’objectif est de rendre vos pièces les plus spacieuses possibles, avec un maximum de luminosité. L’idéal est donc de réaliser vos photos en milieu de journée. N’oubliez pas les cours, terrasses intérieures, et balcons : “ces éléments donnent de la vraie valeur à votre appartements”, souligne Nabil Zouhri. Évidemment, n’oubliez pas au préalable de ranger et nettoyer les pièces à photographier. Enfin, évitez les filtres et les retouches une fois les images numérisées. “Les photos doivent rester fidèles à la réalité, pour ne pas engendrer de déceptions lors des visites”, explique Nabil Zouhri. Prenez soin également soin de ne pas choisir des images trop pixellisées.  Fixer le bon prix dans l’annonce Il s’agit probablement de l’exercice le plus difficile pour le vendeur. Quel prix fixer dans la petite annonce de logement ? Il est évidemment possible de passer par un professionnel pour estimer la valeur de son bien sur le marché. Néanmoins, les particuliers peuvent aussi parfois choisir de fixer leur propre prix. S’il est trop élevé… le vendeur aura évidemment des difficultés à trouver des acquéreurs. Et mettra donc logiquement plus de temps à vendre un bien. Trois conseils peuvent aider le vendeur à fixer le juste prix. La méthode la plus évidente est la suivante : trouver des annonces similaires à votre bien en terme de surface et de quartiers. “Il faut
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 savoir que les acquéreurs ont une bonne connaissance du marché. Ils feront de toute façon le travail de comparaison avec les biens semblables”, explique Nabil Zouhri. Second conseil : référez-vous aux prix moyens du mètre carré dans votre ville, ou mieux encore dans votre quartier. Gardez cependant à l’esprit qu’en fonction des atouts et des défauts de votre bien, votre bien sera revalorisé ou dévalorisé par rapport à cette moyenne. Des estimateurs en ligne (MeilleursAgents, Drimki, Bien’Ici…) existent, et vous permettront d’obtenir une fourchette de prix. Dernier conseil (logique) livré par PAP : apprenez à connaître votre bien. “De nombreux critères jouent sur le prix : balcon, terrasse, garage, vue dégagée, exposition…” cite Nabil Zouhri. Tenez-en compte pour estimer un juste prix.  Être concis et aérer le texte Enfin, gardez à l’esprit qu’une petite annonce est, par définition, “petite”. Une bonne annonce peut ainsi être rédigée en dix ou quinze lignes maximum. PAP conseille de sauter des lignes pour aérer chaque phrase ou paragraphe, et d’écrire des phrases concises et sans abréviations. “Il faut donner les atouts du bien, sa localisation, la description du logement, et son prix”, résume le coach immobilier. Evitez enfin les fautes d’orthographes, qui pourraient faire tâche sur la présentation de votre bien. Source: www.capital.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 La double peine fiscale pour les loueurs de meublés touristiques Le 22/10/2020 De plus en plus de propriétaires louant un meublé saisonnier paient deux impôts locaux, dont la taxe d’habitation qu’ils contestent. Avec la probable envolée à venir de la taxe foncière, c’est l’autre douche froide pour les propriétaires bailleurs. Plus méconnue mais très pénalisante pour eux. Les loueurs de meublés touristiques, autrement dit ceux qui mettent leur bien - qui n’est pas leur résidence principale - en location sur les plateformes comme Airbnb, peuvent être doublement imposés. Outre la taxe d’habitation, ces propriétaires sont susceptibles de payer également la cotisation foncière des entreprises (CFE). La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale, ses revenus étant imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. «Nous avons été alertés par de nombreux propriétaires qui sont doublement imposés», affirme Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Les montants (taxe d’habitation + CFE) varient entre 1000 et 2000 euros par an. La loi prévoit que la taxe d’habitation et la CFE sont alternatives. Si les propriétaires utilisent leur meublé uniquement à la location, ils ne doivent payer que la CFE (article 1407 du code général des
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 impôts (CGI)). S’ils disposent de leur meublé entre les périodes de location (le meublé est alors qualifié d’«habitation personnelle»), les propriétaires sont censés être exonérés de CFE (article 1459 du code général des impôts). Des dizaines d’actions en justice Mais dans cet article 1459 du CGI figure une discrète phrase qui peut tout changer: «sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre». Autrement dit, pour les biens pour lesquels les propriétaires paient une taxe d’habitation, une commune peut librement supprimer l’exonération de la CFE. Conséquence: de plus en plus de communes feraient de cette exception une règle et de plus en plus de propriétaires seraient ainsi soumis à une double imposition. «Il y a trois semaines, nous avons envoyé une lettre au ministre de l’Action et des comptes publics (Olivier Dussopt, NdlR) pour lui demander de modifier cet article», explique Frédéric Zumbiehl. Sans réponse à ce jour. Contacté par Le Figaro, le ministère n’a pas répondu à notre demande. Si les propriétaires ne contestent pas le fait de payer la CFE, ils refusent en revanche d’acquitter la taxe d’habitation «pour un bien qu’ils n’occupent jamais». De son côté, le fisc estime que «le propriétaire d’un logement donné en location meublée saisonnière est, par principe, réputé avoir la disposition ou la jouissance du logement imposable, en dehors des périodes de location», dans une réponse à la réclamation d’un propriétaire dont Le Figaro a pris connaissance. D’où le paiement de la taxe d’habitation. Ils ont toutefois la possibilité d’en être exonérés. Pour ce faire, ils doivent soit louer leur logement via un agent immobilier, soit en direct mais les contrats de location doivent couvrir... toute l’année civile, comme le stipule le fisc dans ce même courrier. Et ils devront en apporter la preuve. «L’un des deux critères est une atteinte à la liberté d’entreprendre et paraît discriminatoire et contraire au droit de propriété et l’autre, irréalisable!», déplore Frédéric Zumbiehl qui estime, par ailleurs, que «ce devrait être au fisc de faire la preuve que le propriétaire doit être doublement imposé». Plusieurs dizaines de propriétaires, refusant de remplir l’une des deux conditions, ont décidé de porter l’affaire devant le juge administratif. Source: www.lefigaro.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Solvabilité de l’acquéreur et obligations de l’agent immobilier. Par Caroline Tomasi-Serre, Avocat Le 23/10/2020 L’agent immobilier qui ne justifie pas avoir mis en garde son mandant des risques d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté ou qui ne justifie pas lui avoir conseillé de prendre des garanties supplémentaires commet une faute de nature à engager sa responsabilité. C’est précisément ce qu’a affirmé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 11 décembre 2019. En l’occurrence, deux propriétaires confient un mandat de vente à un agent immobilier, lequel leur présente un candidat acquéreur. Ce candidat acquéreur est âgé de 25 ans, célibataire, exerce la profession de cariste-magasinier et déclare régler comptant. L’agent immobilier prête son concours à la rédaction du compromis qui est signé par les parties. Cependant, l’acquéreur ne se présente pas au rendez-vous de signature chez le notaire et s’engage dès le lendemain à régler diverses sommes à l’agent immobilier et au vendeur sans exécuter ses engagements par la suite. Les vendeurs estiment que l’agent immobilier aurait dû les mettre en garde contre les risques d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté et demandent à être indemnisés. Pour sa défense, l’agent immobilier argue que : Tous les éléments relatifs à la situation de l’acquéreur figuraient à la promesse de vente et n’ont jamais été dissimulés. Ainsi, les vendeurs étaient libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties étaient insuffisantes ; L’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 La Cour de cassation donne raison aux vendeurs et retient qu’il appartenait à l’agent immobilier de prouver qu’il leur avait conseillé de prendre des garanties ou qu’il les avait mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur. Concernant la question de la solvabilité du candidat acquéreur, il convient donc de bien distinguer l’obligation de renseignement et le devoir de conseil de l’agent immobilier. D’une part, l’obligation de renseignement implique que l’agent immobilier vérifie la situation financière du candidat acquéreur qu’il lui présente et qu’il en informe son mandant. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la faute de l’agent immobilier. Ainsi, dans un arrêt rendu le 20 janvier 2020, la cour d’appel de Colmar a considéré que l’agent immobilier qui s’était vu remettre par le candidat acquéreur une attestation d’une banque suisse attestant de l’approvisionnement régulier du compte et du montant du solde n’avait commis aucune faute dans la vérification de la solvabilité du candidat acquéreur. Dans cette affaire, l’attestation en question - qui présentait une apparence de sincérité - s’est finalement avérée être erronée. A l’inverse, dans un arrêt rendu le 13 juin 2001 la cour d’appel de Rouen a retenu la faute de l’agent immobilier, lequel : n’avait effectué aucune recherche sur la situation financière de l’acquéreur ; n’avait pas recherché si le chèque remis à titre d’acompte entre ses mains était ou non approvisionné ; n’avait jamais mis en garde son mandant sur le caractère alarmant des demandes de prorogations constantes du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt formulées par le candidat acquéreur. D’autre part, le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’attirer l’attention de son mandant sur les risques d’insolvabilité potentielle du candidat acquéreur ou de lui conseiller de prendre des garanties supplémentaires. A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation considère que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information ou de conseil doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation. Source: www.village-justice.com
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Transmission familiale : donner en pleine propriété ou en nue-propriété Le 19/10/2020 La transmission du patrimoine professionnel ne sera pas imposée de la même manière selon que la donation porte sur la pleine propriété ou la nue-propriété des titres. Explications avec Marie-Pierre Weiss, avocat of counsel du cabinet Degroux Brugère. © GettyImages Conserver l'usufruit de son patrimoine professionnel assure une transmission en douceur. L’Hôtellerie Restauration : La donation des titres doit-elle nécessairement se faire en pleine propriété ? Marie-Pierre Weiss : Non. Le démembrement des titres est chose courante. Ainsi, il est très fréquent que le chef d’entreprise opère une donation de la nue-propriété des titres et en conserve l’usufruit.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Quel est l’intérêt de cette démarche ? Les intérêts sont nombreux. Financier, tout d’abord, car la valeur des titres donnés en nue-propriété est décotée par rapport à leur valeur en pleine propriété, ce qui génère une réelle économie fiscale. En outre, conserver l’usufruit de son patrimoine professionnel assure une transmission en douceur. Le donateur continue d'exercer une fonction de direction, participe aux assemblées générales, dispose du droit de vote pour les décisions relatives à l’affectation du résultat. Surtout, il conserve tout son droit à percevoir les dividendes versées par la société, donc une source de revenus potentiellement non négligeable pour le donateur. De quel ordre est l’économie fiscale en cas de donation de la nue-propriété? La décote, issue du barème codifié à l'article 669 du CGI, est fonction de l'âge du donateur. Plus le donateur donne tôt, plus l’allégement fiscal sera conséquent. Par exemple, lorsque le donateur a entre 61 ans révolus et 70 ans, les titres donnés en nue-propriété seront imposés sur 60 % de la valeur de la pleine propriété, contre 70 % lorsque le donateur est âgé de 71 ans révolus à 80 ans. Autre avantage fiscal significatif, au décès du donateur : l’usufruit s’éteint en franchise de droits et la pleine propriété est automatiquement reconstituée au niveau du nu-propriétaire. Une réduction d’impôt liée à l’âge du donateur existe-t-elle aussi en cas de donation en pleine propriété ? Oui, le donateur peut bénéficier d'une réduction du montant des droits de 50 %, à condition que la donation soit réalisée en pleine propriété avant les 70 ans du donateur dans le cadre du dispositif Dutreil (lire ci-dessous). Est-il possible de panacher en mixant une donation en pleine propriété, une donation en nue- propriété et le dispositif Dutreil ? Oui, c’est possible et cela permet de cumuler l’ensemble des avantages. Outre l’abattement de 75 %, le barème de l’article 669 du CGI sera appliqué pour déterminer la valeur imposable des titres donnés en nue-propriété et la réduction de 50 % sera déduite des droits portant sur les titres donnés en pleine propriété - une double liquidation des droits est alors réalisée. Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal permettant de diminuer significativement le coût d’une donation lorsque le chef d’entreprise souhaite transmettre de son vivant son patrimoine à ses enfants. En effet, l’assiette des droits est réduite de 75 %, en plus de l'abattement en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant.
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Exemple M. et Mme X, âgés de 65 ans, détiennent à parts égales les actions de la SAS Y, propriétaire et exploitante d'un hôtel valorisée 4 M€. Ils souhaitent donner 100 % du capital de la SAS à leurs deux enfants (F1 et F2), en se réservant l'usufruit. Les époux X n'ont consenti aucune donation dans le passé.  Valeur en pleine propriété des actions transmises par M. X à F1 = 1 M€  Valeur en nue-propriété = 1 M€ × 60 % = 600 000 €  Assiette des droits de donation après les abattements de 75 % et en ligne directe = 50 000 €  Droits de donation dus = 8 194 € Soit pour les époux X un coût total pour donner 100 % de la société en nue-propriété de 32 776 € (soit 8 194 € × 2 enfants pour chacun des parents = 8194 × 4) Si la donation avait été réalisée en pleine propriété, le coût global aurait été de 56 388 €. Sans pacte Dutreil, le coût de la donation en pleine propriété aurait été de 851 848 €, soit 21,29 % de taux d'imposition effectif. Source: www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Le mandat ad hoc, une procédure préventive pour les entreprises en difficulté Le 19/10/2020 Le mandat ad hoc est une procédure confidentielle de règlement amiable des difficulté. Son objectif est de rétablir la situation de l'entreprise avant qu'elle ne soit en cessation de paiements. Face aux lourdes conséquences économiques de l'épidémie de Covid-19, la négociation via le mandat ad hoc va se généraliser pour les groupes hôteliers en difficulté, et n'est plus réservée aux seuls hôteliers indépendants. © GettyImages En cas de difficulté avec un créancier récalcitrant, il sera possible de convertir la procédure de mandat ad hoc en conciliation et d'obtenir des délais de paiement sur 24 mois. Comme le confirment plusieurs présidents de tribunaux de commerce, les procédures de prévention de traitement des sociétés en difficulté ont triplé depuis l’épidémie de covid-19. Pour engager un plan de relance et de restructuration, certains groupes hôteliers vont faire le choix de recourir au mandat ad hoc, avant toute injection potentielle de fonds propres de la part de la société mère (quand il y en a encore) dans leurs filiales d'exploitation hôtelière ou de restauration en difficulté. Le mandat ad hoc est une procédure confidentielle de règlement amiable des difficultés. Le but est de rétablir la situation de l'entreprise avant qu’elle ne soit en cessation de paiements. Les mérites du
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 mandat ad hoc ne sont plus à démontrer : en effet, certains privilégieront ces outils juridiques qui ont fait leurs preuves en matière de prévention de traitement des difficultés des entreprises. Le recours au mandat ad hoc offre de multiples avantages : 1. Bénéficier de l’assistance d’un professionnel de la négociation avec un administrateur judiciaire (très souvent) choisi par le dirigeant et ses conseils, qui exerceront la mission de mandataire ad hoc. 2. Obtenir (rapidement) la réunion des principaux créanciers autour de la table des négociations du mandataire ad hoc et pendant la durée des négociations, bénéficier de la suspension de l’exigibilité des créances existantes au jour de la date d’ouverture de la procédure, quelles qu’elles soient : créanciers fiscaux et sociaux, prêteurs, bailleur, fournisseur, franchiseur hôtelier… 3. Négocier avec les créanciers des délais ou remises adaptés aux capacités de remboursement du débiteur, sur la base de la situation comptable à l’ouverture du mandat ad hoc et du prévisionnel (vérifiées par un auditeur indépendant). Enfin, en cas de difficulté avec un créancier récalcitrant, il sera possible de convertir la procédure de mandat ad hoc en conciliation et d’obtenir du président du tribunal des délais de paiement sur 24 mois. La société-mère du débiteur hôtelier ou restaurateur va pouvoir cantonner son risque et ne sera ainsi pas sollicitée automatiquement par les créanciers de sa filiale (notamment par le jeu des garanties consenties en faveur de sa filiale), comme si elle l’avait été sans mandat ad hoc. Source: www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Restaurateurs et covid-19 : comment renégocier le loyer du bail commercial avec le couvre-feu ? Le 20/10/2020 Bien qu’il ne vise pas directement les restaurateurs, c’est bien à nouveau le secteur du CHR qui se trouve le plus directement impacté par le couvre-feu décidé par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de Covid-19. On sait que le loyer du bail commercial constitue bien souvent le poste de dépense le plus important pour un restaurateur, ce qui pose un problème de taille, dans la mesure où les villes visées par le couvre-feu sont aussi celles dans lesquelles le loyer est bien souvent le plus élevé (Paris, Lyon, Marseille…). En outre, indépendamment du couvre-feu, on constate qu’il n’y a malheureusement pas eu de retour à la normale sur le plan économique depuis la fin du confinement. Globalement, les restaurateurs se retrouvent à payer un niveau de loyer qui a été fixé le plus souvent avant la crise sanitaire, et qui ne correspond plus à la réalité de la consommation d’aujourd’hui. Les quartiers d’affaires (comme La Défense…) ont été vidés de leur population habituelle, avec le recours massif au télétravail, ce qui impacte nécessairement l’activité des restaurateurs situés dans ces zones. Les quartiers touristiques (Montmartre, Les Champs Elysées…) connaissent également une perte de fréquentation très importante alors que Paris avait par le passé connu des pics de visites touristiques (près de 50 millions de visiteurs en 2018). Les quartiers résidentiels ne tirent pas plus leur épingle du jeu, impactés par le moral des ménages en berne, la baisse du pouvoir d’achat pendant la crise, et la peur de toute une population qui sort et consomme moins. De façon générale, les restaurateurs se retrouvent à payer des loyers d’hier, dans une situation économique et sociale postcrise, qui n’a plus rien à voir.
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Dans ces conditions, il est indispensable de tenter d’entrer en voie de discussion avec son bailleur pour tenter de trouver un arrangement sur le règlement et le montant du loyer commercial. Nous vous proposons ci-dessous une série de conseils pour mener à bien vos négociations dans ce contexte. a. Le discours gagnant / gagnant avec son bailleur. Dans l’approche des négociations, l’idée maîtresse est de rappeler au bailleur qu’il se trouve aujourd’hui, qu’il le veuille ou non, associé aux difficultés de son locataire. Le bailleur peut certes faire le choix de se montrer intransigeant, de ne pas tendre la main à son locataire. Il doit toutefois bien comprendre que si le preneur fait défaut et tombe en liquidation, non seulement le bailleur risque fort de ne jamais recouvrer le montant des arriérés locatifs accumulés (qui se trouveront gelés dans le cadre d’une procédure collective) mais surtout, en pleine crise, il n’est pas évident qu’il retrouve demain un nouveau locataire capable de payer les niveaux de loyer que l’on connaissait par le passé. L’attitude bornée d’un bailleur qui refuserait tout compromis constitue clairement une impasse, dont aucune des parties ne risque de sortir grandie. À l’inverse, un accord équilibré, permettant de passer ensemble la crise que nous traversons assurera au bailleur le recouvrement, à terme, de tout ou partie des dettes locatives qui auraient pu s’accumuler à ce jour, et lui garantira le maintien d’un locataire avec un niveau de loyer fixé avant la crise, ce qui constitue à n’en pas douter un atout précieux pour les propriétaires de locaux commerciaux dans le contexte que nous connaissons. Pour motiver le bailleur en ce sens, il peut être opportun de lui rappeler l’existence de dispositifs fiscaux spécifiques mis en place par le Gouvernement, offrant aux bailleurs la possibilité de défiscaliser les abandons de loyer qui auraient été consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020. b. Proposer la mise en place d’un loyer variable le temps de la crise, pour assurer un partage de valeurs entre locataire et bailleur. Face à la baisse d’activité subie par les restaurateurs, une piste de négociation intéressante consiste à proposer au bailleur de substituer, temporairement, le montant du loyer fixe par un loyer variable.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 C’est une manière de tenir compte de la baisse d’activité, en jouant la carte de la transparence. On peut ainsi proposer au bailleur de lui régler temporairement un loyer représentant un pourcentage du chiffre d’affaires (généralement aux alentours de 20%). C’est une manière de proposer au bailleur un vrai partage de valeurs : le loyer est provisoirement en adéquation avec la baisse d’activité. En même temps, toutes les mesures que le restaurateur saura prendre pendant la crise pour dynamiser son activité (happy hour plus tôt dans la journée, propositions pour des dîners à 18h, vente à emporter…) profiteront également au bailleur. Ce partage de valeurs est une belle manière de rapprocher bailleur et locataire, en les associant pleinement pendant la crise, et en marquant une profonde solidarité entre eux en période de difficultés. Cette mise en place d’un loyer variable à titre temporaire pourra même à terme devenir définitive si les deux parties y ont un intérêt et que le bailleur souhaite être pleinement associé au rebond d’activité. c. Négocier une clause de retour à meilleure fortune. Nombreux sont les restaurateurs qui souhaitent obtenir des abandons purs et simples d’une partie du loyer en cette période de crise (qu’il s’agisse des loyers dus pendant le confinement ou le couvre-feu). On sait que cela est souvent difficile à accepter pour les bailleurs qui ont eux-mêmes leurs propres engagements (remboursements de crédits, etc.). Une manière de faire accepter ces baisses peut être de leur proposer ce que l’on appelle « une clause de retour à meilleure fortune ». C’est une clause qui prévoit que le bailleur consent à abandonner une partie du loyer à un instant T, mais qu’il aura la possibilité, dans le futur, de réclamer de nouveau cette dette si la situation du locataire s’améliore. D’où le terme d’un « retour à meilleure fortune ». Il est logiquement souvent plus simple de convaincre le bailleur d’abandonner une partie de sa créance, s’il sait qu’il pourra éventuellement la recouvrer après la crise. d. Proposer au bailleur de devenir pleinement associé à l’entreprise. Toujours dans cette idée de partage de valeurs entre bailleur et locataire, on peut envisager d’associer pleinement le bailleur à l’entreprise de son locataire, en lui proposant de convertir une partie de la dette locative en prise de participation au capital. Cela peut avoir un intérêt dans un certain nombre de cas de figure, à condition évidemment d’avoir de bons rapports avec son bailleur et
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 que ce dernier manifeste également un intérêt pour l’activité exercée par son locataire. On retrouve souvent ce type de montages pour des sociétés de taille importante (groupes hôteliers, chaînes de restaurant, franchise, etc.). e. Consentir au bailleur des avantages en nature dans l’entreprise. Autre idée originale que l’on a pu constater dans certains cas, celle de proposer au bailleur de convertir une partie de la dette locative en avantage en nature (par exemple en consentant des nuitées d’hôtels ou des repas au bailleur et à sa famille). Attention toutefois au traitement fiscal et comptable de ce type d’arrangements, considérés généralement comme des produits constatés d’avance, qu’il faudra prendre en compte au bilan, en particulier s’agissant du traitement en matière de TVA. f. Faire jouer la demande de révision triennale du loyer à la baisse. On rappellera que le statut des baux commerciaux permet aux parties au bail de solliciter une révision du loyer tous les 3 ans. On pense généralement, à tort, que cette possibilité est réservée au bailleur exclusivement pour solliciter des hausses de loyer tous les trois ans. Mais cette faculté de révision triennale est ouverte aux deux parties et peut tout à fait être invoquée par le locataire en période de crise, comme c’est le cas aujourd’hui. Ainsi, si un délai de 3 ans s’est écoulé depuis la dernière fixation / révision de votre loyer, il peut être pertinent de solliciter une révision à la baisse. Il est évident que l’attractivité et la commercialité de nombreux quartiers ont été impactées par la crise. Ce que l’on croyait au début être une crise passagère va vraisemblablement durer : il n’est pas prévu de retour à la normale avant plusieurs années en ce qui concerne le tourisme et le trafic aérien. Aussi, les restaurants situés dans de telles zones ont intérêt à solliciter une baisse de loyer tenant compte de la baisse d’attractivité de leur zone de chalandise. Idem pour les restaurants situés dans des quartiers d’affaires et de bureau : si le recours au télétravail se généralise et se pérennise, ces quartiers connaîtront nécessairement une fréquentation moins importante dans le futur, justifiant une baisse des loyers. Ceci peut être conjugué avec les politiques urbaines en vogue pour lutter contre le réchauffement climatique : à Paris par exemple, toutes les mesures pour lutter contre les véhicules automobiles entraînent mécaniquement une baisse de la fréquentation de certains quartiers par les populations
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 résidant en banlieue (phénomène qui a déjà pu être constaté par de nombreux restaurateurs). Il s’agit là encore d’arguments qui peuvent être invoqués utilement pour solliciter des baisses de loyer. g. Augmenter la pression sur le bailleur en sollicitant l’ouverture d’une conciliation judiciaire. Pour tenter d’augmenter la pression sur le bailleur pour ces négociations, il est possible de solliciter du tribunal l’ouverture d’une procédure de conciliation. L’objectif de la procédure de conciliation est de parvenir à un accord amiable entre l’entreprise et ses principaux créanciers, pour résoudre les difficultés financières rencontrées. Bien que purement consensuelle, cette procédure est mise en place par le tribunal de commerce, sur demande du débiteur. Or cette procédure est souvent vécue comme l’antichambre des procédures collectives. On sait que l’administrateur judiciaire, désigné en qualité de conciliateur, pourra facilement utiliser la menace de l’ouverture d’une procédure collective pour faire pression sur le bailleur et les créanciers, afin d’obtenir de meilleurs résultats dans ces négociations. Attention toutefois : cette procédure n’est pas permise pour les entreprises en état de cessation des paiements depuis plus de 45 jours. h. Ne pas avoir peur des procédures judiciaires. Enfin, on rappellera aux restaurateurs et commerçants qu’il ne faut pas forcément craindre le passage par une procédure judiciaire : ce n’est pas parce que votre bailleur vous délivre un commandement de payer, voire vous assigne, que votre bail sera résilié. Rappelez-vous qu’il est possible de se défendre et notamment de demander au tribunal un délai pour règlement, délai qui peut aller jusqu’à deux ans. Il est même parfois possible d’aller plus loin en attaquant la régularité du commandement de payer qui a été délivré par le bailleur. On le voit, qu’elles soient consensuelles ou forcées, il existe nombreuses solutions à ne pas hésiter à déployer dans le cadre du rapport avec son bailleur dans une période de crise comme celle que nous traversons. Source: www.village-justice.com
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Vente aux enchères d’un fonds de commerce après liquidation judiciaire.Par Jonathan Durand, Avocat. Le 21/10/2020 En cas de vente aux enchères d’un fonds de commerce, à la suite d’une liquidation judiciaire d’une société, le potentiel acquéreur doit notamment se focaliser sur deux points : les clauses du bail commercial ; le sort des salariés. 1 – Due diligence du bail commercial. En principe, le point d’attention principal concerne la clause de solidarité inversée, celle par laquelle le cessionnaire (acquéreur) est solidaire des dettes locatives du cédant (ancien preneur des locaux) envers le bailleur. Pour se prononcer sur un risque, le potentiel acquéreur devra distinguer la cession du fonds de commerce intervenant dans le cadre d’un plan de cession ou non (actif isolé). Dans le premier cas (plan de cession), l’article L641-7 précise que « Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d’un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite ». La clause de solidarité inversée sera donc réputée non écrite (si la procédure a été ouverte postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi pacte). Dans le second cas (actif isolé), c’est l’article L641-12 qui reçoit application : « Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ». L’on comprend que seule la clause de solidarité dite « classique » (et non pas inversée) est visée. Dans ce cas, le cessionnaire sera responsable des dettes du cédant si le bail stipule une clause de solidarité inversée. Par ailleurs, la due diligence du bail commercial portera également (sans que cette liste ne soit exhaustive) sur : les clauses intuitu personae (celles qui ne sont accordées qu’à l’ancien preneur et non à son
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 successeur) ; la tacite prorogation du bail de plus de 12 ans ; le sort du dépôt de garantie en cas de cession ; les faits générateurs de résolution du bail antérieurs à la procédure collective ; les garanties sollicitées par le bailleur (cautions, garanties à première demande, etc.). 2 – Due diligence des contrats de travail. Le potentiel acquéreur devra être vigilant sur les charges que représentent les salariés (exemple : salarié faisant valoir ses droits à la retraite) et les évaluer précisément. A ce titre, il est indiqué que les licenciements intervenus en vertu d’un jugement de liquidation judiciaire pourront être annulés selon l’application ou non de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020. Depuis la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, d’application temporaire, en cas de cession d’un fonds de commerce réalisée en application de l’article L. 642-19 du Code de commerce, l’article L1224-1 du Code du travail n’est pas applicable aux contrats de travail rompus en application du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation judiciaire. Cela signifie que les licenciements intervenus en vertu d’un jugement de liquidation judiciaire ne pourront pas être remise en cause. Pour autant, il subsiste une priorité de rembauche selon l’article L1233-45 du Code du travail. Pour en bénéficier, d’une part, le salarié licencié devra informer son employeur, dans l’année qui suit la rupture de son contrat de travail, de son souhait de profiter de cette priorité. D’autre part, les emplois proposés devront : être disponibles (CDI, CDD, intérim) ; être compatibles avec la qualification du salarié. Etant précisé que cette priorité :
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 s’appliquera également si l’emploi est proposé par l’entreprise ou le groupe recrutant sur un poste commun ; s’appliquera même si le salarié a retrouvé un emploi ; ne s’appliquera pas si le poste qui se libère est pourvu par un recrutement interne. En cas de non-respect de la priorité de réembauchage, la sanction consiste en l’octroi d’une indemnité au salarié : qui ne peut être inférieure à un mois de salaire sauf le cas où le salarié concerné a moins de deux ans d’ancienneté ou lorsque l’effectif est inférieur à 11 salariés ; qui peut être plus élevée (que l’indemnité d’un mois de salaire) si le salarié justifie d’un préjudice particulier. Hors application de la loi n° 2020-734 du 17 juin 2020, il existera un risque supplémentaire puisqu’un licenciement intervenu en vertu d’un jugement de liquidation pourra être annulé. Source: www.village-justice.com
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 Discothèques fermées : Sabine Ferrand propose l'indemnisation du fonds de commerce Le 23/10/2020 41 - Loir-et-Cher Sabine Ferrand, présidente de l'Umih 41 et de l'Umih Centre Val de Loire, subit, comme tous ses collègues, de plein fouet la crise avec un restaurant dont l'activité est redescendue en octobre avant même le couvre-feu et une discothèque fermée. La responsable syndicale ne pense pas qu'une bonne partie des discothèques ne s'en relèvera pas, même perfusées. © DR Sabine Ferrand devant son établissement. à Saint-Laurent-Nouan, Comment vivez-vous la situation actuelle ? J’ai deux entreprises, dont l’une est totalement fermée puisqu’il s’agit d’une discothèque. Quant au restaurant nous avons dû nous adapter. Avant, nous avions un à deux bus de groupe d’étrangers par jour. En juin, nous avons réalisé 50% de chiffre d’affaires en moins, en juillet et en août, ça été
  • 28. La revue de Presse KYLIA 28 meilleur. A la rentrée nous étions à 70% de chiffre d’affaires et c’est redescendu en octobre. Nous avons utilisé le chômage partiel. D’habitude, une saison c’est six mois. Cette année, c’est trois mois. Mon mari et moi n’avons pris aucun salaire et bien sûr aucun jour de repos avec un établissement qui fonctionne 7 jours sur 7. Le PGE est-il une bonne réponse ? Je fais partie des personnes réticentes au PGE, car c’est une dette. Compte tenu de l’évolution de la situation, nous avons fini par le demander récemment. Je ne sais pas comment les entreprises qui l’ont demandé et déjà utiliser vont faire. Toutes les collectivités ont mis en place des aides, mais il va falloir rembourser. La période est d’autant plus compliquée qu’il faut faire attention à tout et tenter d’avoir une vision à moyen terme. Le climat est anxiogène et il n’y a plus de consommation spontanée. Ils ne viennent pas au restaurant dans le même esprit actuellement. Comment voyez-vous l’avenir des discothèques ? Cela fait 7 mois que nous sommes fermés. Si je devais rouvrir maintenant, il faudrait évidemment que je réduise ma capacité d’accueil mais je devrais prendre davantage de personnel avec rentabilité réduite. La période nécessite de repenser sans cesse son activité et je ne suis pas certaine que l’univers de la discothèque s’en sorte, surtout en zone rurale. Nous ne nions pas la crise mais nous sommes privés du droit de travailler. Les discothèques sont des entreprises saines et rentables qui participaient pleinement à l'économie française avant la crise. Elles avaient avant l’arrivée du Covid-19 une valeur économique et financière. Mais là elles ne valent plus rien et que vont faire les chefs d’entreprises qui ont pourtant investi et généré de l’économie, qui ont des familles, des charges à payer ? Sans aucune visibilité de reprise, il ne convient plus de se battre pour une réouverture sous des conditions sanitaires qui ne nous permettrons plus jamais d’être rentable. Quelles solutions apporter à ce secteur alors ? Nous devons dès maintenant pouvoir repenser le modèle de nos entreprises et nous engager dans leur mutation. Mais pour ça, il que faut que l’Etat s’implique autrement et c’est pourquoi je plaide pour l’instauration possible d’une indemnisation du fonds de commerce, qui se calculerait à partir du chiffre d’affaires, de la masse salariale et d’une estimation du fonds au 31 décembre 2019. Nous sommes environ 1 500 en France et seuls 200 à 250 clubs atteignent les 4 millions de chiffre d’affaires. Tous n’iraient pas vers cette indemnisation mais elle serait une solution réelle et efficace pour beaucoup. C’est un projet que je défends actuellement auprès des députés et des sénateurs. Source: www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18