La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 26 octobre au 1 novembre 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - ...
La revue de Presse KYLIA
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fait état d’un retour au calme pour les prix immobiliers en raison de la saisonnalité : après u...
La revue de Presse KYLIA
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ANAH : une prime de 1.000 euros pour les
propriétaires qui louent moins cher
Le 27/10/2015
Sont...
La revue de Presse KYLIA
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Plafonds de loyers applicables en 2015
Zone A bis - A Zone B1 - B2 Zone C
Loyer "social" 6,62 €...
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Immobilier en Ile-de-France : c'est (vraiment) le
moment d'acheter !
Le 29/10/2015
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Nombre de ventes en augmentation
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Locataire, propriétaire : qu’ai-je le droit de faire
pendant la trêve hivernale ?
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• Je suis propriétaire, je ne peux pas faire expulser des squatteurs
VRAI, MAIS... Depuis la lo...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Reprendre un fonds de commerce en
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particulière de cession est rédigé par le conseil de l'acheteur quelques mois plus tard. Mais ...
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Reprise en liquidation judiciaire : "Le plus dur
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Désormais, le Bouche à oreille propose une cuisine axée sur les produits locaux, frais et de s...
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S44 revue de presse kylia - semaine du 26 octobre au 1 novembre 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 26 octobre au 1 novembre 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : les prix baissent de moins en moins Le 27/10/2015 Les prix dans l’ancien diminuent mais de façon modérée. Dans certaines métropoles régionales ils sont au contraire en hausse - Shutterstock L’inflexion du marché immobilier dans l’ancien se confirme, selon le baromètre LPI-Se Loger. Les prix reculent mais de façon plus modérée. Dans certaines grandes métropoles régionales, ils sont même en hausse. L’activité reste soutenue. Il est courant de dire que le temps influence notre humeur. L’approche de l’hiver est généralement synonyme de ralentissement de rythme. Il semblerait qu’en matière d’immobilier les mêmes phénomènes soient de mise. C’est en tout cas ce qui ressort du dernier baromètre LPI- Se Loger qui
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 fait état d’un retour au calme pour les prix immobiliers en raison de la saisonnalité : après un été actif, l’automne amène une période plus calme. Ainsi : « l’activité du marché de l’ancien est restée soutenue en septembre, la pression sur les prix se fait moins forte ». Au niveau national, la différence entre le prix moyen au m2 affiché et le prix moyen au m2 signé (c’est-à-dire constaté au jour de la signature du compromis de vente) est de 0,7 % sur les trois derniers mois. « Dans l’ancien, les prix affichés reculent deux fois moins vite qu’il y a un an, à la même époque », indique Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte-parole du Baromètre LPI-Se Loger. Si la tendance est baissière, elle est donc nettement moins brutale qu’elle ne l’était il y a douze mois. « Avec le recul saisonnier des prix affichés, un équilibre se rétablit entre les vendeurs et les acheteurs. Les marges de négociation sont maintenant revenues à leur niveau habituel », indique l’étude. Une évolution des prix contrastée en province Si la baisse des prix n’épargne pas les villes de province de plus de 150.000 habitants lorsque le marché n’a pas bénéficié d’un rebond suffisant de la demande, le baromètre fait état : « d’une hausse des prix dans près de 40 % de ces villes, comme Bordeaux, Lille, Marseille ou Toulouse ». Ainsi, à Bordeaux, le prix moyen au m2 signé s’élève à 3.460 euros, ce qui correspond à une augmentation de 1,5 % sur les trois derniers mois. A Lille, le prix moyen signé est de 2.940 euros, soit une augmentation de 5,5 % sur le dernier trimestre. Par comparaison les prix dans les grandes métropoles sont à la baisse. A Paris, qui détient le record du prix au m2 le plus élevé (avec un prix moyen de 8.383 euros), la baisse sur les trois derniers mois est de 0,7 %. Le même phénomène s’applique à des villes comme Marseille ou Lyon. Des ventes dynamiques grâce aux conditions de crédit Selon le baromètre, après la pause estivale, l’activité du marché de l’ancien s’est ressaisie en septembre. « Les ventes se sont établies à 9,5 % au-dessus de leur niveau de septembre 2014 ». Des résultats encourageants mais sans comparaison avec « les niveaux d’activité élevés qui prévalaient en 2011 » grâce à un flux plus important de primo-accédants. En effet, en province, en dépit des conditions de crédit favorables, « la demande n’a pas encore réussi à se redresser suffisamment pour gommer les conséquences que la suppression du prêt à taux zéro avait produite sur le niveau de la primo-accession » Source : LesEchos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 ANAH : une prime de 1.000 euros pour les propriétaires qui louent moins cher Le 27/10/2015 Sont concernés les propriétaires louant à des niveaux de loyers sociaux ou très sociaux. ANAH : une prime de 1.000 euros pour les propriétaires qui louent moins cher (C) SIPA Après le dispositif MultiLoc’ de la mairie de Paris, l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) entend elle aussi inciter les propriétaires privés à louer leurs logements à des loyers abordables, qu’ils soient vacants ou non. A partir du 1er novembre 2015 et jusqu’au 31 décembre 2017, les bailleurs pourront bénéficier d’une prime de 1 000 euros s’ils s’engagent à mettre en location leurs biens en loyer conventionné social et très social. Cette nouvelle disposition doit permettre de développer dans le parc privé des logements à loyers maîtrisés immédiatement disponibles", précise l’ANAH. Cette prime est accordée au propriétaire bailleur qui confie son logement conventionné pour une durée d’au moins 3 ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative. Ces structures assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges. Elles s’occupent de la remise en état gratuite du bien avant de le restituer au propriétaire. Et si nécessaire, un accompagnement social peut être proposé au locataire.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Plafonds de loyers applicables en 2015 Zone A bis - A Zone B1 - B2 Zone C Loyer "social" 6,62 €/m² 6,02 €/m² 5,40 €/m² Loyer "très social" 6,26 €/m² 5,85 €/m² 5,21 €/m² Attention : révisés chaque année, les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable dite "fiscale", charges non comprises. La surface habitable "fiscale" est la surface habitable, à laquelle s'ajoute la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m²). Source : LeNouvelObs.com
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Immobilier en Ile-de-France : c'est (vraiment) le moment d'acheter ! Le 29/10/2015 Le volume des ventes de logements anciens dans la région a bondi de 18 % de juin à août. L'activité de septembre s'est, elle, maintenue à un "bon niveau". Le nombre de ventes a davantage progressé en grande couronne (+ 23 %) et en petite couronne (+ 17 %) que dans Paris (+ 8 %). © AFP PHOTO/ THOMAS COEX Le marché de l'immobilier ancien d'Ile-de-France a confirmé son rebond l'été dernier, affichant des volumes de transaction étoffés en dépit de la traditionnelle atonie du mois d'août, a indiqué jeudi la chambre des notaires de Paris Ile-de-France. Le volume des ventes de logements anciens en Ile-de- France a bondi de 18 % de juin à août sur un an, à 44 930 logements, et l'activité s'est maintenue à un « bon niveau » pendant le mois de septembre, selon les indicateurs avancés des notaires. Et ce, malgré l'habituelle stagnation de l'activité au mois d'août, période de congés peu propice aux ventes, soulignent ces professionnels. Sur les trois mois, les transactions portant sur des appartements ont progressé de 19 % et celles concernant des maisons, de 16 %. De juin à août, le marché de l'immobilier ancien d'Ile-de-France a ainsi affiché une activité supérieure de 9 % à sa moyenne sur les dix dernières années.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Nombre de ventes en augmentation Le nombre de ventes a davantage progressé en grande couronne (+ 23 %) et en petite couronne (+ 17 %) que dans Paris (+ 8 %). Quant au mois de septembre, il devrait enregistrer un « nombre de ventes élevé sur l'ensemble de l'Ile-de-France », estiment les notaires au vu du volume des avant- contrats. Si la tendance baissière des prix s'est interrompue pendant l'été, « les récents mouvements de hausse sont encore trop modestes » pour l'inverser réellement. Dans l'ancien, le prix des appartements s'est érodé de 2,1 % en Ile-de-France, à 5 290 euros le m2 en moyenne, et de 1,8 % dans Paris, à 8 000 euros le m2, à fin août sur un an. Pour les notaires, d'ici la fin de l'année les prix de l'immobilier ancien « ne s'engagent pas dans un mouvement de hausse ». Source : LePoint.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Locataire, propriétaire : qu’ai-je le droit de faire pendant la trêve hivernale ? Le 1/11/2015 La trêve hivernale démarre ce 1er novembre pour cinq mois. Expulsions, coupures d’électricité, procédures judiciaires : qui a le droit de faire quoi ? Le Figaro fait le point. • Je suis propriétaire, je ne peux pas faire expulser mon locataire VRAI, MAIS... La trêve hivernale signifie que l’expulsion d’un locataire, après une décision de justice, ne peut pas être exécutée et est donc de facto suspendue jusqu’à la fin de la période. La trêve concerne aussi bien les logements vides que meublés. Cependant, deux exceptions sont prévues par la loi: un locataire peut être expulsé si son relogement est assuré «dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille». Si le locataire habite dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril, il peut également être expulsé, même durant la trêve hivernale.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 • Je suis propriétaire, je ne peux pas faire expulser des squatteurs VRAI, MAIS... Depuis la loi Alur, les squatteurs, c’est-à-dire des personnes occupant un logement sans en avoir jamais eu l’autorisation, sont protégés par la trêve hivernale. Mais le juge peut «supprimer le bénéfice du sursis prévu» s’il est saisi par le propriétaire. • Je suis propriétaire, je ne peux pas amorcer de procédure en cas de non-paiement du loyer FAUX - Seules les exécutions de décisions de justice sont suspendues durant la trêve hivernale. Mais un propriétaire dont le locataire ne paierait plus ses loyers depuis au moins deux mois, principale cause des expulsions, peut tout à fait entamer une procédure judiciaire durant l’hiver. Au terme des démarches, le propriétaire peut même obtenir durant la trêve hivernale un jugement favorable qui ordonne l’expulsion du locataire mauvais payeur ; la décision ne sera simplement pas appliquée avant la fin de la trêve. • Je suis locataire, l’électricité de mon logement peut être coupée si je ne paye pas mes factures FAUX - La trêve hivernale ne protège pas seulement les locataires de l’expulsion mais aussi des coupures d’énergie: électricité et gaz. En revanche, l’opérateur peut décider de réduire la puissance jusqu’à 3 kilowatts/heure en cas de facture impayée, sauf si vous êtes bénéficiaire du tarif de première nécessité, accessible sous conditions de ressources. • Je suis propriétaire, je peux expulser moi-même mon locataire FAUX - Évidemment non! Si le recours à la force publique, c’est-à-dire les forces de l’ordre, n’est pas possible pendant la trêve hivernale, faire justice soi-même n’est une solution ni pendant cette période ni en-dehors. Un bailleur qui procède lui-même à l’expulsion de son locataire s’expose d’ailleurs à des poursuites qui peuvent lui valoir trois ans de prison et 30.000 euros d’amende. Source : LeFigaro.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Reprendre un fonds de commerce en redressement judiciaire Le 30/10/2015 Vous pensez faire une affaire en reprenant un fonds en faillite à un prix imbattable. Gare aux illusions. 'L'étude du bail commercial et ses conditions d'exécution sont des points essentiels à clarifier en amont [de la reprise]', assure Céline Chevillon, avocate associée du cabinet Varoclier, spécialiste des procédures collectives. En cas de redressement judiciaire, l'entreprise poursuit son activité et les salariés sont toujours en poste. Néanmoins, l'entreprise va mal. Elle est endettée et n'arrive pas à payer ses créanciers (Urssaf, fournisseurs, banques, bailleur...). C'est la raison pour laquelle un administrateur judiciaire a été nommé. Son rôle : établir un remboursement échelonné des créanciers. Malgré cela, la cession du fonds est possible dans le cadre d'un plan de cession. L'interlocuteur du repreneur ou de son conseil est alors l'administrateur judiciaire. Celui-ci le renseigne sur l'entreprise et il fixe une date limite (jour et heure) pour déposer une offre. "Faire une offre dans ce contexte, c'est l'occasion de reprendre un fonds dont la valeur subit une décote de 20 à 30 %. Mais il faut disposer des capitaux nécessaires car le repreneur devra supporter beaucoup de dépenses les premiers mois. Nous ne proposons ce genre d'affaires qu'à nos clients qui sont déjà chefs d'entreprise et dont nous savons qu'ils ont les moyens financiers de la reprise", précise Ali Talla, spécialiste de la reprise d'entreprises en difficulté chez Century 21 Horeca Paris. Vigilance et trésorerie En effet, en tant qu'acquéreur, vous reprendrez le fonds de commerce, mais aussi parfois certains salariés, et les contrats attachés au contenu du fonds (contrats avec les fournisseurs, bail commercial...). Dès lors, la rédaction de votre offre et sa présentation ont une importance cruciale, tout autant qu'une analyse du fonds de commerce dans sa dimension juridique. "L'étude du bail commercial et ses conditions d'exécution, de même que l'existence de biens grevés de privilèges - comme une machine financée par la banque garantie par un nantissement - sont des points essentiels à clarifier en amont", assure Céline Chevillon, avocate associée du cabinet Varoclier et co-auteur de Accompagner le chef d'entreprise en difficulté (éditions Lexis Nexis, collection Affaires
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Finances). "Nous savons mesurer la portée de certains éléments juridiques de nature à engager le repreneur au-delà de ce qu'il imagine au premier abord, nous le conseillons dans l'étendue de son offre qui devra notamment répondre aux trois critères légaux, à savoir : le maintien de tout ou partie des activités de l'entreprise, celui de tout ou partie des emplois, et l'apurement du passif", renchérit François Meurin, avocat associé au sein du cabinet Touraut à Meaux. S'agissant du personnel, le cessionnaire doit préciser dans son offre les salariés qu'il envisage de rependre et les postes concernés. Le jugement du tribunal reprendra les dispositions de l'offre retenue et l'administrateur judiciaire licenciera les salariés non repris. "L'offre devra justifier la sélection des postes conservés, la rendre cohérente dans le prévisionnel et démontrer en quoi cela assurera la pérennité de l'activité. Dans les faits, le tribunal a tendance à privilégier les offres assurant le maintien de quelques emplois, comparé à un prix plus élevé sans reprise de poste", poursuit François Meurin. Transparence Sauf cas exceptionnel, vous ne serez sûrement pas le seul à présenter une offre. L'administrateur va retenir uniquement celles qui ont été remises dans le délai imparti. Il les transmet au greffe du tribunal, où elles deviennent publiques, et il rédige son rapport qu'il présentera au tribunal. Quinze jours minimum doivent séparer l'expiration du délai de remise des offres et l'audience du tribunal. Pendant ce délai, les repreneurs peuvent comparer leurs offres respectives, et donc améliorer la leur (sous condition de la remettre au plus tard deux jours ouvrés avant l'audience). "Cette transparence est un véritable atout pour le repreneur qui pourra ainsi ajuster sa stratégie de reprise", explique Céline Chevillon. Attention ! Votre offre vous engage à reprendre l'activité en l'état dans les conditions que vous présentez. Impossible de soumettre la reprise à une condition d'obtention du crédit, ni de négocier après coup le prix à la baisse. Vous devez être en possession le jour de l'audience d'un chèque de banque ou d'une garantie bancaire de la totalité de prix. Solennité Chacun des candidats à la reprise présentera son projet lors d'une audience privée présidée par le juge et réservée aux personnes convoquées parmi lesquelles se trouvent le procureur de la République, l'administrateur judiciaire, le dirigeant défaillant, le représentant des salariés et le mandataire judiciaire qui représente les intérêts des créanciers, tous vêtus de la robe noire propre aux professions judiciaires. Face à tant de solennité, un repreneur non averti peut facilement se sentir mal à l'aise pour argumenter sa proposition. L'assistance d'un conseil peut être appréciée. Le tribunal se déterminera en fonction du prix proposé, de la solvabilité du candidat, de la qualité du projet d'entreprise, et de l'aspect social (postes salariés maintenus). C'est par un jugement d'homologation qu'il autorisera la cession au repreneur sélectionné. L'acte de cession qui met fin à cette procédure
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 particulière de cession est rédigé par le conseil de l'acheteur quelques mois plus tard. Mais l'entrée en jouissance se fait à la date du jugement. Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Reprise en liquidation judiciaire : "Le plus dur a été d'obtenir la garantie bancaire" Le 30/10/2015 Tulle (19) Stéphane Houdayer avait créé et tenu son restaurant pendant une dizaine d'années. Il a exercé son métier en tant que salarié pendant une dizaine d'autres. Mais, à 45 ans, redevenir restaurateur le démangeait. C'est l'acquisition d'un fonds en liquidation judiciaire qui lui a permis de Cela a été beaucoup plus compliqué que ce qu'on l'on imaginait. On a failli se décourager et abandonner le projet plusieurs fois", confie d'emblée Céline, la compagne de Stéphane Houdayer, chef et désormais propriétaire du Bouche à oreille à Tulle (Corrèze). En septembre 2014, le couple apprend qu'un bar-restaurant musical est en liquidation judiciaire. Une occasion unique d'acheter le fonds à un prix inférieur à celui du marché, ce qui peut correspondre à leur budget. Ils contactent le mandataire liquidateur en charge de la cession qui leur transmet toutes les informations, le détail de la procédure à respecter et les délais pour soumettre une offre. Ils se rapprochent d'un avocat local spécialisé dans l'accompagnement du chef d'entreprise de PME-TPE. Celui-ci les guide tout au long des étapes à suivre lors de cette procédure particulière qui implique de présenter une offre de reprise conforme au cahier des charges imposé par le mandataire liquidateur, et de passer devant le tribunal de commerce. "Le plus dur a été d'obtenir le crédit et les garanties bancaires", explique Stéphane Houdayer. Réticence des banques Ils essuient quatre refus sur les six banques qu'ils approchent. "Nous avons senti une vraie réticence des banques du fait qu'un autre restaurant allait prendre la suite d'un établissement du même secteur ayant déjà fait faillite. Pourtant, notre projet se positionnait sur un créneau différent et je pouvais faire valoir mon expérience réussie de chef d'entreprise", confie l'ex-patron du Passé simple de 1995 à 2004. Ils finissent tout de même par obtenir l'appui d'une banque ainsi qu'un prêt d'honneur délivré par le réseau Initiative Corrèze. Entre temps, il leur a fallu régler un problème juridique concernant les murs qui bloquait la procédure de reprise du fonds de commerce. Ce n'est qu'en avril 2015 qu'une ordonnance du juge commissaire leur accorde la cession du fonds. "Quelques jours plus tard à peine, nous découvrions un important dégât des eaux", raconte le repreneur encore échaudé par cette mauvaise surprise. Après plusieurs mois nécessaires aux expertises des assurances, les travaux sont enfin réalisés. À la mi-septembre, Stéphane Houdayer ouvre les portes de son restaurant. Par souci de simplicité, il a conservé la même enseigne, mais il se positionne sur une gamme différente.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Désormais, le Bouche à oreille propose une cuisine axée sur les produits locaux, frais et de saison. "Sélectionner rigoureusement ses produits, en fonction de la saisonnalité. Respecter les goûts, les associer, les magnifier, en toute simplicité", voilà la devise de Stéphane Houdayer, qui a débuté dans le métier à Laval auprès du MOF Pierre Portier, chef de la Gerbe de blé. Récemment, il a consolidé sa réputation de chef de cuisine au Petit Clos (Ussac), à la Truffe noire (Brive), à l'auberge Saint-Jean (Ussac) et dernièrement à 'La Treille Muscate' (Uzerche). La carte, qui sera renouvelée tous les mois, affiche des formules midi et soir consciencieusement étudiées pour mieux coller aux attentes de la clientèle. Pour l'aider à servir une trentaine de couverts, le chef a embauché un responsable de salle, une apprentie au service et deux apprentis cuisiniers. Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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