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S47 revue de presse kylia - semaine du 18 au 24 novembre 2019

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La revue de Presse KYLIA
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Du 18 au 24 novembre 2019
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Fixée par l’État par un décret publié il y a 20 ans, la taxe sur les logements vacants est coll...
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 18 au 24 novembre 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Les logements vacants, nouvelle vache à lait fiscale pour Paris? Le 19/11/2019 Le candidat à la mairie de Paris Gaspard Gantzer affirme que sa taxe sur les loyers fictifs rapporterait plus d’argent à l’État que l’actuelle taxe sur les logements vacants. Faire payer une taxe sur les loyers fictifs. Telle est la mesure que veut imposer Gaspard Gantzer, candidat à la mairie de Paris, aux propriétaires de logements vacants - ni occupés par eux, ni loués - s’il est élu à la tête de la capitale en mars prochain. Pourtant, ces derniers paient déjà une taxe s’ils possèdent un bien inoccupé depuis au moins un an.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Fixée par l’État par un décret publié il y a 20 ans, la taxe sur les logements vacants est collectée par la Direction générale des finances publiques et reversée en partie à l’Agence nationale de l’habitat (Anah) dans la limite d’un plafond fixé par la loi. Ainsi, pour l’année 2019, la taxe sur les logements vacants devrait rapporter 94 millions d’euros comme en 2018, selon le projet de loi de finances 2020. Sur ce montant, l’Anah a perçu 61 millions d’euros dont une dizaine de millions d’euros pour Paris. Le reste (33 millions) est versé au budget général de l’État. Comme Benjamin Griveaux, autre rival d’Anne Hidalgo dans la course à la mairie de Paris qui juge cette taxe «contre-productive», Gaspard Gantzer estime de son côté qu’«elle ne fonctionne pas». L’ancien directeur de la communication de François Hollande veut donc la substituer par une taxe sur les loyers fictifs «en passant par la loi». Même l’entourage d’Anne Hidalgo reconnaît que son impact est «très limité». «Ces taxes sont minimes pour les propriétaires visés qui sont très fortunés», estime-t-on à la mairie de Paris qui réclame «plus de moyens» à l’État et notamment un «droit de réquisition». Concrètement, cette taxe est basée sur la valeur locative du bien, comme la taxe d’habitation. «Actuellement, elle équivaut en gros au montant de la taxe d’habitation», explique Gaspard Gantzer. Soit un peu moins de 1000 euros par an. «Ma proposition est bien plus dissuasive: faire payer chaque mois une taxe de 30 euros par m², le loyer moyen à Paris», explique-t-il. Soit 14.000 euros par an pour un 39 m² (surface moyenne d’un logement à Paris). Cette somme a, en effet, de quoi faire réfléchir un propriétaire avant de laisser son appartement vide. Mais cette mesure sera d’autant plus efficace qu’elle concerne un grand nombre de logements. Or, à Paris, un peu plus de 114.000 logements (sur un total de 1,4 million de logements) sont vacants, selon l’Insee. Soit une recette potentielle de 1,6 milliard d’euros. «La majeure partie des propriétaires fait partie de la classe moyenne voire de la classe moyenne inférieure» Julien Denormandie, ministre chargé du logement Mais, sur ces 114.000 logements recensés par l’institut de la statistique, tous ne sont pas volontairement laissés vacants. Certains sont inoccupés parce qu’ils sont «en attente de règlement de succession», «déjà attribués à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation», «proposés à la vente ou à la location» ou encore «conservés par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés», selon la définition de l’institut de la statistique. Autant dire que ces logements n’ont a priori pas vocation à rester vides durablement. Ce que conteste Gaspard Gantzer. «Un logement devient vacant lorsqu’il est inoccupé depuis au moins un an selon la loi. C’est suffisant pour loger quelqu’un», rappelle-t-il. C’est oublier que des successions ou des travaux,
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 par manque de moyens financiers, peuvent s’éterniser. Et que «la majeure partie des propriétaires fait partie de la classe moyenne voire de la classe moyenne inférieure», souligne Julien Denormandie, ministre chargé du Logement. Contacté par Le Figaro, l’Insee n’a pas pu chiffrer la part que représentent les logements «gardés vacants et sans affectation précise» (Insee). Fin 2016, Emmanuelle Cosse, alors ministre du Logement, avait estimé à 103.000 le nombre de logements réellement vacants en France sur un total de 3 millions (qui est valable encore aujourd’hui) calculé par l’Insee. Même si ce ratio n’est pas applicable à Paris, il donne une idée du poids que peuvent représenter les «vrais» logements vacants dans la capitale. Source : www.lefigaro.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Réforme de la copropriété : les petites copropriétés et syndicats de deux copropriétaires. Le 19/11/2019 Il y a à peine un mois le Conseil des ministres adoptait, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, une ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. La volonté affichée du Gouvernement est « d’offrir un dispositif simplifié et mieux adapté aux spécificités de certains immeubles, tout en facilitant le processus décisionnel au sein des copropriétés. L’objectif est que la gestion des copropriétés soit facilitée, adaptée à leur taille, que les prises de décision interviennent plus rapidement et que les copropriétaires s’investissent. » Publié le 31 octobre 2019 , le texte de l’ordonnance doit encore faire l’objet d’une loi de ratification dans un délai de trois mois. Une adaptation du décret du 17 mars 1967 et d’autres textes relatifs à la copropriété devront également intervenir dans ce délai. Les principales mesures adoptées devront s’appliquer à l’ensemble des copropriétés au 1er juin 2020, sous réserve d’éventuelles modifications dans le cadre de la loi de ratification. Ces mesures portent sur des divers aspects du régime de la copropriété et notamment :  Renforcement du conseil syndical ;  Abaissement de certaines majorités, système de « passerelles » pour faciliter le vote de certaines résolutions ;  Réglementation des prestations hors contrat du syndic ;  Précisions sur le champ d’application du régime de la copropriété, le contenu du règlement de copropriété, la responsabilité du syndicat etc. Parmi les mesures remarquées, il convient de s’arrêter sur la création d’un régime de gestion allégée pour certaines catégories de copropriétés. Il s’agit de « petites copropriétés » et des syndicats composés de deux copropriétaires.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Ainsi l’ordonnance créé aux articles 41-8 à 41-23 de la loi du 11 juillet 1965 les règles dérogatoires au tronc commun du régime de la copropriété, inspirés notamment des mécanismes applicables en matière de l’indivision (articles 815 et suivants du code civil). • Les petites copropriétés. L’ordonnance définit les petites copropriétés comme celles :  dont le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;  lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutif est inférieur à 15.000 €. Cette catégorie de copropriétés n’a pas à sa charge l’obligation de constituer un conseil syndical ou de tenir une comptabilité en partie double ; les engagements pouvant être constatés en fin d’exercice. Dans l’hypothèse où le syndicat adopte une forme coopérative et n’a pas constitué de conseil syndical un régime dérogatoire est prévu. L’assemblée générale désigne un syndic parmi ses membres à la majorité des voix. Elle peut également désigner un suppléant. Tous deux sont révocables dans les mêmes conditions. Celle-ci désigne également une ou des personnes physiques ou morales, copropriétaires ou extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. Chacun des copropriétaires peut, si le syndic est défaillant ou empêché et met en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, convoquer l’assemblée générale extraordinaire pour désignation du nouveau syndic ou qu’elle prenne des décisions nécessaires pour la conservation de l’immeuble. Dans ces « petites copropriétés », la prise de décisions est possible à l’unanimité des voix à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait besoin de convoquer une assemblée générale. Cette prise de décision par consultation écrite est exclue en matière du vote du budget prévisionnel et celle de l’approbation des comptes. Les copropriétaires peuvent également être consultés au cours d’une réunion.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Cette consultation écrite est organisée par le syndic, à son initiative ou la demande d’un des copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme d’un délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation. • Les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires. Les syndicats composés de deux copropriétaires également bénéficient d’un régime dérogatoire, plus étoffé, tendant à faciliter la gestion et la prise de décision au sein de celle-ci. Le syndic non professionnel. Lorsque le syndic est non professionnel (l’un des deux copropriétaires) il se voit accorder la possibilité de solliciter l’autorisation du second copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission et ce à une fin déterminée. S’il y a conflits d’intérêts du syndicat non professionnel, l’autre copropriétaire peut exercer une action à son encontre en paiement des provisions et charges des articles 14-1 et 14-2 (dépenses courantes, travaux) de la loi du 11 juillet 1965. Cette action est également ouverture à chacun des copropriétaires en cas de carence ou absence de syndic. Les majorités et la prise de décisions. Les décisions relevant de la majorité des voix exprimés des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance et celles pour la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. Celles relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires – par celui détenant au moins deux tiers des voix. Chaque copropriétaire peut prendre des mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même si elles ne sont pas urgentes. Toutes mesures conservatoires de l’article 41-16, ci-avant, peuvent être prises sans réunion d’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit de l’approbation des comptes et vote du budget prévisionnel.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire doit pourvoir à l’exécution de celles-ci et doit les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité à ce dernier. Les deux copropriétaires composant le syndicat n’ont pas à convoquer préalablement une réunion, ils peuvent se réunir et prendre toutes les décisions dans les conditions de article 41-15 et celles relevant de l’unanimité. Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. De même, sous réserve d’informer au préalable l’autre copropriétaire, chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour. La contestation des décisions. Chaque copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision. Sauf cas d’urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai. La contribution aux charges et les dépenses pour le compte de la copropriété. Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre des décisions et mesures, résultant de l’article 41-17, proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots. Lorsque l’un des copropriétaires a fait l’avance des sommes au titre des charges, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires. Le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou engage des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire. Les autorisations judiciaires. Un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci même en péril l’intérêt commun. L’acte passé conformément à l’autorisation judiciaire est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents en prescrivant au besoin des condition de l’emploi. Enfin, l’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant les conditions et modalités définies à l’article 815-5-1 du code civil (indivision). Il appartiendra désormais aux acteurs et professionnels de la copropriété de s’approprier en pratique, dans quelques mois, ces régimes particuliers et revenir sur leur mise en œuvre avec le recul d’une application dans le temps. Source : www.village-justice.com
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les loyers issus de sous-locations "Airbnb" non autorisées reviennent au propriétaire. Le 20/11/2019 Commentaire de la Décision de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 12 septembre 2019, publiée au Bulletin. Le développement des sociétés d’intermédiation et de de locations saisonnières en ligne (société Airbnb par ex.) ont considérablement modifié le marché locatif. Qu’est-ce que la sous-location ? Du fait de nombreuses demandes en locations saisonnières, facilement accessibles, et du prix attractif des loyers offerts, les locataires eux-mêmes sont tentés de sous-louer leur logement à titre temporaire. La sous-location est la mise à disposition par le locataire, du logement loué, au profit d’un tiers, en contrepartie du règlement d’une somme d’argent. L’hébergement gratuit n’est pas une sous-location. Il n’y a pas sous-location si le tiers, ami ou famille proche, est hébergé ponctuellement sans contrepartie financière : le locataire a toujours la possibilité, aux termes d’un bail d’habitation, d’héberger un proche à titre gratuit, sans autorisation préalable du bailleur. A quelles conditions peut-on sous-louer un logement ? Dans le cadre d’un bail d’habitation, en location vide comme en location meublée, excepté en cas de bail social, la sous-location à proprement parler qui est par principe interdite, peut être autorisée, à la condition : Art. 8 (réformé par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous- locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Conditions de validité de la sous location :  La sous-location n’est pas interdite au bail  La sous-location est préalablement acceptée par une autorisation écrite du bailleur  Le loyer au m² de la sous-location ne peut pas excéder le montant du loyer payé par le locataire principal En outre, le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire :  L’autorisation écrite du bailleur,  La copie du bail en cours. De plus, la durée de la sous-location est évidemment limitée par la durée du bail principal et si le bail principal cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre d’occupation. Conséquences d’une sous-location, même temporaire, non autorisée. En cas de de sous-location non autorisée au préalable par le propriétaire bailleur, même à titre temporaire, la jurisprudence vient de durcir les sanctions encourues par le locataire : Par un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a institué une nouvelle mesure en décidant que le propriétaire peut demander en justice (C. cass., civ. 3, 12 septembre 2019 n°18-20.727 Publié au bulletin) : • La résiliation du bail ; • Le règlement a son profit des « sous-loyers » perçus par le locataire et ce, en plus du loyer principal du par le locataire ; • Des dommages et intérêt en plus, si le propriétaire prouve un préjudice distinct ; • Une indemnité au titre de ses frais de procédure. Le fait d’avoir à reverser au bailleur les sous-loyers est une compensation particulièrement décourageante pour ceux, des locataires, qui s’étaient habitués à pratiquer des sous-locations saisonnières, le temps des vacances par exemple, sans l’accord du bailleur… Et les propriétaires ne se verront plus imposer la présence dans le logement loué, d’une clientèle passagère au lieu du locataire qu’ils ont choisi, signataire du bail.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Cette décision devrait donc marquer un coup d’arrêt aux sous-locations, même temporaires, non autorisées. Autres limitations récentes aux locations ou sous-locations saisonnières. La durée de la mise en location saisonnière de la résidence principale, limitée à 4 mois/an, et la télédéclaration en mairie : La notion de résidence principale : le logement est résidence principale s’il est occupé au moins 8 mois par an. (Article 4 de Loi du 06 juillet 1989 modifiée). Déclaration préalable en mairie : dans de nombreuses grandes villes ou villes touristiques en France, comme il était déjà prévu à Paris, la location ou la sous-location, temporaire, y compris de la résidence principale suppose de prévoir une télédéclaration auprès de la mairie et le contrevenant peut s’exposer à payer une amende forfaitaire. Limitation de durée de la location ou sous-location saisonnière de la résidence principale : La durée de toute location ou sous- location, saisonnière, de la résidence principale, louée en totalité, est limitée à 4 mois/an, c’est à dire 120 nuitées par années civile (Loi Elan promulguée le 23.11.2018) et le contrevenant s’expose à payer une amende de 10.000€. Cette limitation ne concerne donc pas la location temporaire d’une pièce, ou d’une partie seulement de la résidence principale. Au-delà de cette durée, les plateformes de location saisonnières, qui ont signé un accord avec l’administration, bloquent le compte de l’annonceur… Ces mesures, issues de la Jurisprudence ou de Lois récentes, devraient ainsi limiter l’essor des locations et sous-locations saisonnières qui sont à l’évidence une source d’enrichissement ponctuel des habitants, mais concurrencent le tourisme hôtelier, pourraient contribuer à augmenter les prix des loyers et parfois, causer des troubles du voisinage. Source : www.village-justice.com
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Nouveaux transports ne riment pas forcément avec plus-value immobilière Le 21/11/2019 Si l’arrivée d’une infrastructure de mobilité permet une meilleure desserte d’un territoire, elle n’a pas toujours d’impact sur les prix des logements. Bus avec voies réservées sur l’autoroute. Tram. Et, bien entendu, quelques gares du Grand Paris Express. Les départements franciliens les plus éloignés de la capitale (Seine-et-Marne, Essonne, Yvelines, Val-d’Oise) seront dans les années à venir, à l’instar de ceux de la première couronne parisienne, desservis par de nouvelles lignes de transports en commun. Objectif : favoriser les trajets de banlieue à banlieue sans passer par la capitale et améliorer la mobilité au sein d’un même département. C’est le cas de la nouvelle ligne Tram 13 Express qui reliera, dans les Yvelines, Saint-Germain-en-Laye à Saint-Cyr-l’Ecole fin 2021. Ou encore la ligne de bus EVE, en Seine-et-Marne, censée relier la gare d’Esbly au secteur du Val d’Europe en passant par Marne-la-Vallée-Chessy – un projet encore à l’étude mais qui devrait voir le jour au plus tard en 2030, échéance pour laquelle la région Ile-de-France promet la création de « plus de cent kilomètres de tramway et deux cents kilomètres de métro et de RER pour compléter le réseau de transport en commun régional ». D’ici à 2030, 95 % de la population francilienne se situera à moins de deux kilomètres d’une gare du Grand Paris, selon l’Institut d’aménagement urbain (IAU) Paris Région Le Grand Paris Express, clé de voûte de ces nouvelles infrastructures, attire tous les regards même en grande couronne : d’ici à 2030, assure l’Institut d’aménagement urbain (IAU) Paris Région, 95 % de la population francilienne se situera à moins de deux kilomètres d’une gare du Grand Paris. De quoi offrir une attractivité nouvelle aux territoires les plus enclavés : « On le constatera par exemple avec la ligne 18, qui offrira de nouvelles dessertes à des villes comme Orsay, Palaiseau ou Versailles. Cela vaut aussi pour des communes de petite couronne comme Sevran et Le Blanc-Mesnil, sur la ligne 16, elles pourront bénéficier d’un accès à de nouveaux bassins d’emplois », indique Sophie Laurent, du département mobilités de l’IAU.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Un impact aléatoire sur le marché L’arrivée d’une nouvelle gare en ville impacte-t-elle nécessairement les prix de l’immobilier ? Pas si sûr, à en croire une enquête intitulée « Quarante ans d’aménagement aux abords des nouvelles gares. Quelles leçons en tirer pour demain ? », menée par Martin Omhovère, directeur du département habitat de l’IAU. « Aucun lien systématique ne peut être établi entre l’ouverture d’une infrastructure de transport et le développement du territoire », note-t-il dans ce document. « Beaucoup d’autres facteurs doivent être réunis, au premier rang desquels une vision urbaine portée politiquement et ancrée territorialement, adossée à une ingénierie urbaine et de l’aménagement ». Méfiance, donc, face aux promesses de formidables plus-values à réaliser dès qu’une gare sort de terre, formulées par certains promoteurs. « Ce sont des arguments de vente pour attirer des clients », alerte Martin Omhovère. L’Observatoire régional du foncier en Ile-de-France abonde dans le même sens. L’organisme étudie depuis plusieurs années l’évolution des prix de l’immobilier dans les quartiers où une gare du Grand Paris va apparaître et la compare au prix de marché pratiqué dans la ville. Si, à Orsay et Massy (Essonne) ainsi qu’à Chelles (Seine-et-Marne), les prix près des futures gares sont de 15 % plus élevés qu’en règle générale, à Vernouillet (Yvelines), qui sera pourtant relié au RER E dès 2020, ou dans des communes de la petite couronne comme Romainville ou Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), qui seront traversées par la ligne 11 du métro en 2022, les prix sont comparables à ce qui se pratique ailleurs dans chacune des villes. « Suivre aveuglément l’implantation des futures gares du Grand Paris ou d’autres transports en commun serait une erreur si l’on veut investir, particulièrement en grande couronne » Philippe Denis (Cogedim). Ainsi, avant d’investir dans une ville amenée à accueillir un tram, une ligne de bus ou une gare, mieux vaut faire preuve de vigilance : « Suivre aveuglément l’implantation des futures gares du Grand Paris ou d’autres transports en commun serait une erreur si l’on veut investir, particulièrement en grande couronne. Il faut analyser en détail le marché locatif. Pour un achat dans le neuf, voir s’il n’y a que des logements anciens, mal isolés dans les environs, et donc une demande pour les programmes lancés. Observer sinon s’il y a un bassin d’emplois pas loin et des infrastructures publiques », indique Philippe Denis, directeur de la commercialisation chez Cogedim. Attention tout de même à garder à l’esprit que « ce n’est qu’en prenant le risque d’acheter parmi les premiers à 3 500 euros/m² sur un territoire amené à être dynamique que l’on peut revendre, quelques
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 années plus tard, à 10 000 euros/m² », nuance Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement. Source : www.lemonde.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Le partage de la succession. Le 21/11/2019 La succession d’une personne s’ouvre à son décès. A partir de ce moment-là, se mettent en place les opérations de compte-liquidation et partage de la succession. Ainsi, le partage n’intervient qu’in fine, après que les opérations de compte et de liquidation de la succession aient été effectuées. Le partage est un droit fondamental qui appartient à tout héritier dans une succession, qui se retrouve en indivision avec d’autres cohéritiers. L’article 815 du Code civil énonce ce principe fondamental : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…) ». Lorsque l’actif de la succession, c’est-à-dire l’ensemble des biens du défunt, comporte au moins un bien immobilier, les opérations de compte-liquidation et partage de la succession, ne peuvent se dérouler que devant un notaire. Idem en présence d’une succession complexe. En dehors de ces deux cas, les opérations de compte-liquidation et partage peuvent se faire entre les cohéritiers par la signature d’un acte sous seing privé ou par simple accord oral. Lorsque la succession est réglée chez un notaire, chaque partie peut naturellement être accompagnée de son conseil avocat, d’autant plus si la succession est contentieuse, et source de conflits entre les cohéritiers. Le partage est un droit fondamental qui appartient à tout héritier dans une succession, qui se retrouve en indivision avec d’autres cohéritiers. L’article 815 du Code civil énonce ce principe fondamental : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…). » A. Les conditions du partage. Lorsque la succession n’est pas conflictuelle, le partage peut se faire amiablement auprès du notaire chargé du règlement de la succession. Le notaire en charge du règlement de la succession, est celui qui va être choisi par l’héritier le plus diligent.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Il est possible qu’au commencement des opérations, les relations n’étaient pas conflictuelles et sont amenées à se compliquer au cours des opérations de partage, au point que la succession se trouve finalement bloquée. Ainsi, en cas de blocage de la succession, il est conseillé de recourir à un avocat spécialisé en droit des successions, lequel sera à même de tenter un règlement amiable par le biais de propositions et de négociations. S’il s’avère que le partage amiable est impossible, la loi prévoit dans ce cas, que le partage peut être fait judiciairement. 1. Le partage judiciaire. Si, en dépit de l’intervention de plusieurs avocats dans le dossier, représentant les divers héritiers, les opérations de partage amiable demeurent bloquées du fait des antagonismes et conflits entre héritiers, l’avocat saisi va demander au juge de partager la succession. Comment cela se matérialise-t-il ? Concrètement, l’avocat va délivrer aux autres cohéritiers, une assignation en justice ayant pour objet, la liquidation et le partage de la succession. Précision faite que tous les héritiers seront assignés, même ceux avec lesquels, le demandeur au partage judiciaire, n’est pas en conflit. Dans cette assignation en justice, l’héritier demandeur, par l’intermédiaire de son avocat, saisit le juge d’une demande de partage, en lui exposant les raisons qui ont conduit à sa saisine et les tentatives amiables entreprises qui se sont avérées vaines. Dans le cadre de cet acte, le demandeur devra également présenter l’état patrimonial de la succession, lister les biens, leur valeur à parfaire, en somme, il devra décrire la masse à partager mais également les successeurs héritiers qui interviennent à la succession. Devront être exposées les circonstances du contentieux, c’est-à-dire précisément les raisons du blocage de la succession et les tentatives de règlement amiable, à peine de nullité de l’acte. Si des donations directes ou indirectes, ou des libéralités en tout genre ont été consenties à un ou plusieurs cohéritiers de la succession, c’est le moment d’en faire état dans le cadre de l’assignation pour demander au juge de les « rapporter » à la masse à partager. Par cet acte, on demande au juge saisi, d’ordonner le partage de la succession et pour ce faire, de désigner un nouveau notaire chargé de diligenter les opérations de partage. Si le juge fait droit à la demande, il désignera un notaire de la Chambre des Notaires et lui confiera la mission de convoquer les parties et de diligenter les opérations de partage. Les parties seront donc
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 tenues de se soumettre au calendrier fixé par le notaire, lui-même tenu de rapporter à la succession, le cas échéant, si rapport il y a, les sommes soumises à rapport dans la décision de justice. Il convient de préciser que le tribunal compétent est celui dans le ressort du lieu d’ouverture de la succession. Le lieu d’ouverture de la succession est celui du dernier domicile connu du défunt, au jour de son décès. Par exemple, si le défunt est décédé à Ermont, le Tribunal compétent sera le Tribunal de Grande Instance de Pontoise. À tout moment de la procédure, il est encore possible de régler amiablement le partage par le biais notamment de la médiation. 2. Le partage amiable. A l’initiative des parties et/ou de leurs avocats, les cohéritiers peuvent finalement, en cours de procédure, parvenir à un accord par échanges interposés entre leurs conseils respectifs. Si tel est le cas, les parties peuvent alors, soit retourner devant le notaire en se désistant de la demande de partage judiciaire auprès du tribunal, soit demander au tribunal saisi, de désigner un médiateur chargé de les accompagner dans le processus. Dans tous les cas et si la succession est composée d’au moins un bien immobilier, même si médiation il y a, les parties devront liquider amiablement la succession devant un notaire. B. Les opérations de compte qui précèdent le partage. 1. Les rapports à la succession… Plusieurs héritiers appelés à succéder peuvent tomber d’accord sur le principe du partage. C’est une première étape essentielle. Cependant il arrive parfois que si les héritiers sont d’accord sur le principe qu’il faut liquider la succession, tous ne tombent pas d’accord au moment où il faut faire les comptes de la succession. En effet, avant de partager en tant que telle la succession du défunt, il va falloir faire les comptes de la succession et notamment analyser si un cohéritier a profité de l’actif de la succession, dans des proportions plus importantes qu’un autre. Notamment, il va falloir regarder s’il y a eu des donations, ou des libéralités faites au profit d’un ou plusieurs héritiers au détriment des autres ou dans des proportions plus conséquentes. 2. Les charges de l’indivision.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 De même, il peut parfois s’écouler un temps assez long entre le décès du défunt et le moment où sa succession se trouve effectivement partagée. Pendant ce temps qui peut parfois durer plusieurs années, les héritiers vont se trouver en indivision, c’est-à-dire qu’ils vont se trouver chacun propriétaires d’une quote-part du patrimoine du défunt, qu’ils vont devoir gérer. Précisément si la succession est composée de biens immobiliers, dont certains en copropriété, les héritiers membres de cette indivision, vont alors devoir gérer les biens indivis et payer les charges relatives aux biens, comme les taxes foncières, les charges de copropriété et autres frais en tous genres afférents auxdits biens indivis. Autre exemple, si des travaux s’avèrent nécessaires sur un ou plusieurs biens immobiliers de la succession, ce sera aux coïndivisaires de devoir payer les travaux, afin que le bien reste en bon état, et ne perde pas de sa valeur. Si un héritier fait l’avance de ces frais au profit des autres héritiers, il devra lui en être tenu compte au moment où seront précisément faits les comptes entre les parties, juste avant le partage de la succession. Il est donc impératif, à chaque fois qu’une dépense est faite au profit de l’indivision, pour un bien indivis, de conserver les justificatifs et les preuves du paiement faits par l’un des cohéritiers au profit des autres. En effet, ce sera au moment des opérations de compte, devant notaire, que l’héritier qui a fait l’avance de ces frais, devra en faire état afin qu’il en soit indemnisé au moment où les biens seront partagés. Concrètement dans ce cas, toute l’indivision se trouvera débitrice d’une certaine somme d’argent, correspondant aux frais financés par l’un des cohéritiers. Il en sera indemnisé dans le lot qui lui reviendra au moment du partage. Cette phase où sont fait les comptes entre les parties, est très importante car elle détermine un partage juste et équitable entre les cohéritiers. Elle est souvent source de conflits entre les cohéritiers. C. La réunion de l’ensemble des biens du défunt dans la masse à partager. 1. L’indivision. Pour qu’il y ait « partage » à proprement parler, il faut nécessairement qu’il existe plusieurs héritiers en concours, amenés à succéder au défunt. Ces héritiers se trouvent, à compter du décès, et jusqu’au partage, en situation d’indivision sur le patrimoine du défunt. Cela signifie précisément, que tous les héritiers appelés à intervenir au partage,
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 vont se retrouver copropriétaires d’une quote-part indivise d’un patrimoine mobilier et/ou immobilier, qui appartenait jadis au défunt, avant son décès. Aucun des héritiers ne sera, avant le partage, propriétaire d’un ou de plusieurs biens de la succession. Du fait de l’indivision, les héritiers se retrouvent ainsi propriétaires seulement d’une quote-part de biens. En contrepartie, les cohéritiers membres de cette indivision, vont également se retrouver copropriétaires d’une quote-part de charges, de frais, et de dettes, qui dépendent de la succession. En effet, au moment des opérations de partage, le notaire procède à la réunion à la masse à partager, de l’ensemble des biens du défunt, dont il était propriétaire avant son décès. Sont ainsi réunis les biens, ce qu’on appelle l’actif de la succession. Sont également pris en compte les frais, les dettes et les charges, ce qu’on appelle le passif de la succession. Ainsi, ce passif va venir en déduction des sommes, valeurs et biens appartenant à l’actif de la succession. Tant que le partage de la succession n’aura pas été acté devant notaire, les biens composant la succession du défunt, ne seront pas attribués individuellement aux héritiers de la succession. Jusqu’au partage, les biens resteront la propriété de l’indivision. Au moment du partage, la masse indivise à partager va se fractionner en un certain nombre de lots (en fonction du nombre de cohéritiers) entre lesquels seront répartis les biens de la succession, qui seront ensuite attribués aux différents successeurs héritiers. 2. La masse partageable. Afin de procéder au partage, il faut d’abord établir l’actif à partager c’est l’étape de la liquidation et ensuite composer les lots, c’est ce qu’on appelle le partage à proprement parler. a. La liquidation. Pour liquider l’actif, il faut évaluer et connaître sa consistance. L’actif est composé des biens du défunt, existant au jour de son décès, auxquels il faut rajouter les biens qui ont été soustraits de l’actif, par donations, legs ou libéralités quelconques.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 On tient compte également des biens qui auraient pu remplacer des biens qui appartenaient au défunt, par l’effet de la subrogation, ces nouveaux biens sont intégrés au calcul. Par exemple, si un bien du défunt a été vendu pour permettre l’acquisition d’un nouveau bien, ce nouveau bien sera intégré à l’actif de la succession. Pour liquider les biens composant l’actif, il faut déterminer leur valeur. La valeur qui est prise en compte dans l’évaluation des biens de la succession, est leur valeur au jour de la liquidation et de la jouissance divise. Les biens composant la succession sont donc évalués sur la base de leur état au jour de la liquidation. Ainsi, si les biens ont pris ou perdu de la valeur depuis le décès, et jusqu’au jour du partage, on tient compte de leur valeur au jour où est liquidée et partagée la succession. b. Le partage. Une fois que les biens ont été évalués, il faut à présent composer des lots pour partager la succession. Le mot d’ordre est l’égalité dans l’attribution des lots. Chaque coïndivisaire doit recevoir un lot proportionnel à ses droits dans la succession. Le partage peut se faire par la vente des biens à des tiers ou entre coïndivisaires. C’est également au moment du partage que sont rapportées les dettes. Si un cohéritier a une dette à l’égard de la succession, c’est au moment du partage qu’il doit la payer à la succession. Si ce même héritier est par ailleurs, créancier d’une somme d’argent à l’égard de la succession, sa dette peut se trouver éteinte par compensation avec sa créance. Le principe est qu’avant le partage, les dettes d’un héritier à l’égard de la succession, ne sont pas exigibles. Elles ne doivent être payées par lui qu’au jour du partage, mais pas avant. En présence d’un héritier débiteur à l’égard de la succession, la part qui lui revient dans l’actif successoral, lui sera attribuée, moins la dette qu’il doit à la succession. Cet héritier prend donc moins dans la masse partageable, que ses cohéritiers sur les autres biens. On parle alors de rapport en moins prenant. En revanche, si sa dette est plus importante que sa quote-part de droits, il sera débiteur d’une soulte à verser à la succession.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 D. Les conséquences du partage. Le droit de chaque héritier dans la succession du défunt, cesse de devenir un droit indivis pour devenir un droit privatif. Les héritiers ne seront plus copropriétaires d’une quote-part indivise sur les biens, mais vont devenir attributaires, d’un ou plusieurs biens ou d’une somme d’argent. Pour les biens mis dans son lot personnel, l’héritier dispose désormais d’un droit privatif et individuel. En conclusion : Le partage est un droit fondamental pour tout héritier qui se retrouve investi de droits dans une succession. Cela signifie qu’en tant qu’héritier, vous pouvez à tout moment, demander le partage de la succession du défunt. Idéalement, il est préférable de trouver un accord amiable pour partager la succession. Cependant, si un accord a été tenté mais n’a pas abouti, vous pouvez prendre contact avec un avocat spécialisé en droit des successions. Source : www.village-justice.com
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Logement : l'agent immobilier remonte dans l'estime des Français Le 22/11/2019 A l'occasion de son dixième anniversaire, l'UNIS, une organisation nationale d'agents immobiliers, publie ce vendredi 22 novembre une étude sur les Français et l'immobilier. Ils sont en majorité satisfaits de ce « pro » mais le jugent trop cher. 72 % des Français interrogés par cette étude se déclarent satisfaits de l'intervention d'un agent immobilier (Shutterstock) Souvent décriés, les professionnels de l'immobilier auraient finalement une image plutôt positive aux yeux des Français. C'est un des constats qui ressort d'une étude d'IPSOS réalisée pour le compte de l'UNIS, le syndicat des professionnels de l'immobilier, et publiée ce vendredi à l'occasion de son dixième anniversaire. Atouts phare Le public sondé (3.000 personnes) ayant eu à faire à ce professionnel se déclare à 72 % satisfait de son intervention. Les personnes interrogées lui reconnaissent quelques qualités comme « son
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 expertise », « son conseil » et sa « valeur ajoutée ». Autres points positifs relevés par les Français : 70 % d'entre eux le trouvent fiable et utile et 69 % réactif. Toutefois, les critiques existent. En effet, 89 % des personnes interrogées considèrent que la facturation de ses services est « beaucoup trop élevée ». L'immobilier au coeur des préoccupations Par ailleurs, l'étude signale, une fois de plus, que la pierre reste plus que jamais un élément central dans la vie et dans le coeur des Français. Signe d'optimisme, plus d'un tiers d'entre eux envisagent dans les années à venir de réaliser un achat immobilier et pas forcément de leur résidence principale. Même les locataires interrogés - près d'un sur deux - songent, à terme, à devenir propriétaires. Cet optimisme prévaut dans un marché de la pierre en plein boom . D'ailleurs, 64 % des sondés estiment que leur bien s'est valorisé. Et 22 % indiquent même qu'il a pris « beaucoup de valeur ». Toujours plus « écolo » Dans la quête de leur futur lieu de vie, les Français interrogés affichent une hiérarchie des priorités différentes d'il y a encore quelques années. Au hit-parade de leurs critères de choix, on relève en première place la volonté de vivre dans une habitation « verte » (peu énergivore en consommations énergétiques, limitation des déchets, bonne isolation). Près de la moitié des personnes interrogées mettent en avant ce paramètre. Qualités d'un nouveau genre Dans les critères recherchés, on relève l'envie de trouver une habitation « modulable » c'est-à-dire un lieu de vie qui doit, au fil de du temps, évoluer selon les besoins de son occupant. Autres éléments de poids qui va de plus en plus peser dans le choix des futurs habitants : la volonté de vivre dans un « logement connecté » et « collaboratif ». Ce dernier vocable signifie que l'immeuble dispose de généreuses parties communes et surtout partagées (salle de réception, atelier, chambre d'ami, jardin ou potager, terrasse) par tous les résidents. Source : www.lesechos.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bail commercial : les travaux de ravalement sont-ils des "grosses réparations" ou des "travaux d’entretien" ? Le 19/11/2019 Les travaux de ravalement sont souvent onéreux. Néanmoins, ils ne sont pas tous de même nature. Est-ce au bailleur ou au preneur de s’acquitter des charges liées aux travaux de ravalement ? Bien avant la Loi Pinel et son décret d’application, la jurisprudence s’est efforcée de distinguer les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil et les réparations d’entretien prévues à l’article 605 du Code civil. 1) Quelle est la nature des travaux de ravalement ? Il convient de se demander si le ravalement concerne la structure et la solidité générale de l’immeuble ou non. Par un arrêt du 9 mai 2019, la Haute juridiction a rappelé que:  « les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » ;  « les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble ». Pour les travaux de ravalement, il existe donc deux possibilités :  Le ravalement est une « grosse réparation » : les charges sont supportées par le bailleur, sauf clause contraire pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014. Exemple : les travaux de ravalement qui comportent le traitement au silicone de la façade en briques poreuses et le remplacement de panneaux en tôle.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Attention : pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire les travaux de ravalement qui constituent les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.  Le ravalement est une « réparation d’entretien » : les charges sont supportées par défaut par le bailleur, mais le bail commercial peut prévoir qu’elles seront supportées par le locataire. Exemple : le ravalement consistant en des travaux de peinture et de zinguerie 2) La distinction entre « les travaux d’entretien » et les « travaux de ravalement ». Dans une résidence de tourisme située en Savoie et exploitée par un gestionnaire, des copropriétaires avaient voté en assemblée générale la réalisation de travaux de lasure sur les façades des chalets (application d’un revêtement de protection). Les baux commerciaux avaient fait l’objet d’avenants (identiques) du 26 octobre 2012 qui excluaient expressément que les travaux de ravalement soient assumés par le preneur. Question : les travaux de lasure constituent des travaux d’entretien ou des travaux de ravalement ? Selon un jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 8 novembre 2019:  « un ravalement de façade se définit comme une remise à neuf des façades nécessitant une mise à nu des bois de façade. »  « il a été procédé à un ponçage manuel avec époussetage des boiseries et application de deux couches de lasure, ponctuellement trois couches. A aucun moment, il n’est fait état d’une mise à nu du bois. »  « Le coût des travaux certes important est constitué pour un tiers par la mise en place du chantier en raison de moyens d’accès (échafaudage) nécessaires. Il n’est donc pas déterminant pour estimer la nature des travaux. »  « le ponçage n’est pas spécifique au ravalement et est nécessaire y compris pour un simple lasurage pour permettre au produit de mieux adhérer. En conséquence, il est établi que les travaux votés et dont il est demandé le remboursement constituent des travaux d’entretien et non de ravalement. »  Les requérants justifient du montant versé par chacun d’eux au titre des appels de charges de copropriété pour le lasurage des boiseries. Il sera fait droit à leur demande en paiement ».
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Ce récent jugement permet de retenir plusieurs enseignements :  Un ravalement de façade implique une remise à neuf des façades et donc une mise à nu des bois de façade ;  A défaut, il s’agit de simples travaux d’entretien ;  Peu importe le coût des travaux qui n’est pas déterminant pour estimer la nature des travaux. En l’occurrence, comme il n’y avait pas eu de mise à nu du bois, le juge a estimé que les travaux de lasure constituaient des travaux d’entretien, qui pouvaient être mis à la charge de l’exploitant de la résidence de tourisme. Le gestionnaire a ainsi été condamné à rembourser les copropriétaires qui avaient fait l’avance de la prise en charge des travaux de lasure des façades des chalet. En définitive, pour savoir qui du bailleur ou du preneur doit payer les charges liées aux travaux de ravalement, il faut :  Analyser chaque clause du bail commercial au regard de l’application ou non des dispositions de la Loi Pinel ;  Vérifier ensuite la nature des travaux (travaux d’entretien ou travaux de ravalement) et, s’il s’agit de travaux de ravalement, constituent-ils des grosses réparations ou non ? Au regard de la complexité de la répartition des charges dans le cadre d’un bail commercial, il est conseillé au bailleur ou au preneur de solliciter l’expertise d’un cabinet d’avocats spécialisé. Source : www.village-justice.com
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Quels sont les affichages obligatoires dans un restaurant ? Le 20/11/2019 © GettyImages Un arrêté du 27 mars 1987 (modifié par un arrêté du 29 juin 1990) organise l'affichage des prix dans les établissements servant des repas, denrées ou boissons sur place. “Un partenaire m’a parlé de l’obligation pour les restaurateurs d’afficher une sélection de produits proposés, avec leur tarif respectif. Je n’ai jamais entendu parler de cet affichage. Me confirmez-vous cette obligation ? Si oui, quels sont les textes législatifs de référence ?” L’obligation d’afficher les prix de certaines denrées et boissons dont la liste est fixée par un arrêté concerne principalement les débits de boissons et non les restaurants qui doivent mettre à disposition de leur clientèle une carte comportant les prix de l’ensemble des prestations offertes. Un arrêté du 27 mars 1987 (modifié par un arrêté du 29 juin 1990) organise l’affichage des prix dans les établissements servant des repas, denrées ou boissons sur place.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Aux termes de l’article 2 de cet arrêté, le débitant de boissons doit afficher, de manière lisible et visible de l’extérieur de son établissement et sur les emplacements extérieurs réservés à la clientèle, les prix pratiqués, quel que soit le lieu de consommation, des boissons et denrées les plus couramment servies, énumérées ci-après et nommément désignées : - la tasse de café noir ; - un demi de bière à la pression ; - un flacon de bière (contenance servie) ; - un jus de fruit (contenance servie) ; - un soda (contenance servie) ; - une eau minérale plate ou gazeuse (contenance servie) ; - un apéritif anisé (contenance servie) ; - un plat du jour ; - un sandwich. La dénomination et les prix doivent être indiqués par des lettres et chiffres d’une hauteur minimale de 1,5 cm. Quant à l’article 3 de ce même texte, il prévoit que l’affichage à l’intérieur de l’établissement consiste en l’indication sur un document exposé à la vue du public, et directement lisible par la clientèle, de la liste établie par rubrique des boissons et denrées offertes à la vente et du prix de chaque prestation. L’article 6 de ce texte précise que dans les restaurants et pour les boissons services à l’occasion des repas, les documents prévus aux articles 2 et 3 peuvent être remplacés par une carte mise à la disposition de la clientèle et comportant les prix de l’ensemble des prestations offertes. Cette carte peut être un document distinct du menu et, le cas échéant, peut être inscrite de façon lisible au dos du menu. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Le transfert des licences va redevenir limité au département Le 21/11/2019 Les députés viennent d'adopter, jeudi 21 novembre un amendement rétablissant le transfert des licences IV au niveau départemental, limite les zones protégées à 3 catégories d'établissement et permet la création de nouvelle licence IV dans les communes de moins de 3500 habitants. © GettyImages En revenant à un cadre départemental, le gouvernement veut stopper le transfert des licences IV des petites communes vers des zones plus attractives. Dans le cadre de l’examen du projet de loi relatif à l’engagement dans la vie locale et proximité de l’action publique, les députés ont adopté jeudi 21 novembre un amendement du gouvernement à l’article 13 visant à revenir à un cadre départemental de la gestion des licences. En effet, en 2015 le passage à un cadre régional a conduit à un transfert trop important de licences en zones fragiles économiquement vers des zones plus attractives. Etat de fait que l’Umih avait dénoncé à plusieurs reprises, déplorant que ces licences quittent des petites villes ou villages pour être implantées dans des grandes métropoles disposant déjà de nombreuses licences de débit de boissons. Autre mesure adoptée dans ce texte, la possibilité de créer des licences IV dans les communes de moins de 3500 habitants, afin de soutenir les petits commerces dans les zones rurales et faciliter la réimplantation des cafés dans ces communes. Néanmoins, elles ne seront pas transférables au-delà
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 d’une même intercommunalité, afin d’éviter le départ de ces nouveaux débit de boissons vers des territoires plus attractifs. Le texte redéfini les zones protégées, qui interdisent l’installation d’un débit de boissons à proximité de certains établissements. L’amendement prévoit de limiter les zones protégées à 3 catégories d’établissement contre 9 à l’heure actuelle. Seraient toujours concernés par un périmètre de protection : les établissements de santé, centre de soins, établissement d’hébergement de formation, d’hébergement collectif ou de loisir de la jeunesse ainsi que les stades, piscines, terrains de sport publics ou privés. Une grande satisfaction pour l’Umih qui travaille en étroite collaboration avec la mission interministérielle de lutte contre les drogues et les conduites addictives (Mildeca) pour la refonte du code des débits de boissons. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 Le bail commercial, un élément clé Le 21/11/2019 Le bail est certainement l'un des documents les plus importants pour le futur acquéreur. Cinq points sont essentiels à vérifier : quelles sont les activités autorisées et la durée du bail, quel est le montant du loyer commercial et quelles en sont les conditions de révision, et enfin à qui incombera la charge d'éventuels travaux. © GettyImages Le repreneur doit vérifier que son activité est autorisée par la clause de destination du bail. L'idéal est un bail tous commerces, mais ce n'est pas toujours le cas. Lors de la reprise ou la cession d’un fonds de commerce, le cédant devra transmettre à l’intermédiaire en transaction et au potentiel acheteur un certain nombre de documents pour en permettre l’évaluation et pour permettre au repreneur de connaître les conditions d’exploitation du fonds. Le bail est certainement l’un des documents les plus importants pour le futur acquéreur. Première raison : sans bail commercial, l’exploitation d’un CHR est impossible. Seconde raison : les conditions d’exercice de sa future activité seront encadrées dans le contrat de bail commercial. Le futur exploitant doit donc l’étudier en détail.
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 ► Votre activité est-elle rendue possible par le bail ? Le repreneur doit vérifier que son activité est autorisée par la clause de destination du bail. Par exemple, un bail à usage exclusif de commerce de vins et restaurant ne permettra pas à son exploitant d’y organiser régulièrement des spectacles de chant et de danse (Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 15-26.208 F- D). L’idéal est un bail tous commerces, mais ce n’est pas toujours le cas. De plus, lors que le local est situé en pied d’immeuble, il faut que l’activité soit également autorisée par le règlement de copropriété. En effet, on ne peut pas légalement exercer une activité qui contrevient au règlement de copropriété, et ce, même avec un bail tous commerces. L’intermédiaire en transaction de fonds de commerce et votre avocat doivent pouvoir vous conseiller et, au besoin, négocier la rédaction d’une clause de destination correspondant à votre activité. ► Pendant combien de temps ? En reprenant le fonds de commerce, l’acquéreur reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir. À cet égard, sachez qu’un bail récemment renouvelé influe à la hausse sur le prix du fonds, car il évite au repreneur d’avoir à renégocier avec le bailleur les conditions d’exploitation du fonds (loyer notamment). Rappel : la durée minimale du bail commercial est de 9 ans avec la possibilité pour le locataire, sous conditions, de sortir avant l’expiration de chaque période de 3 années, d’où le nom communément usité de bail 3-6-9. ► À quel prix ? Quel est le montant du loyer commercial ? C’est encore dans le bail que le repreneur trouvera cette information. Le bail précise également le mode de règlement du loyer et sa périodicité. Le loyer étant une charge fixe, il est impératif de bien ficeler son budget prévisionnel en intégrant cet élément. En principe, il est recommandé que le loyer ne dépasse pas 5 à 7 % du chiffre d’affaires HT. L’intermédiaire en transaction de fonds de commerce connaît les pratiques et aura les arguments pour négocier à la baisse le prix du fonds en cas de loyer trop élevé. ► Pendant combien de temps ce loyer sera-t-il appliqué ? Le bail commercial fixe aussi les conditions de révision du loyer. Le repreneur doit s’y intéresser avant de s’engager. Deux sortes de révisions du loyer existent. La révision triennale et légale s’applique lorsqu’aucune autre clause de révision n’est prévue dans le contrat. Elle n’est pas automatique et doit être demandée par les parties selon une procédure spécifique. Mais il arrive que la révision du loyer soit prévue par le biais d’une clause d’échelle mobile. Celle-ci permet de voir le loyer automatiquement
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 révisé selon une certaine périodicité (généralement annuelle) et selon un indice de référence mentionné dans le bail commercial. Cet indice est, pour les baux conclus ou renouvelés après septembre 2014, l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui a remplacé l’indice du coût de la construction (ICC). ► Si des travaux sont nécessaires au cours du bail, qui en supportera la charge ? C’est encore dans le bail qu’il faut chercher la réponse à cette question. En principe, le bailleur supporte les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil (art.145-35, L145-40-2 du code de commerce). Les clauses relatives à la charge des travaux ne sont pas toujours claires et sont source de litiges dont les enjeux financiers peuvent parfois être colossaux, comme l’est par exemple la question du ravalement lorsque le fonds fait partie d’une copropriété ou est un immeuble à usage d’hôtel. À titre d’exemple, on peut citer une affaire récemment jugée par la Cour de cassation au sujet d’un ravalement dont le coût s’élevait à plus de 250 000 €. Dans cette affaire, la mairie avait demandé au bailleur d’un immeuble à usage d’hôtel d’en ravaler les façades. Le bailleur considérait que c’était au locataire d’en supporter les frais en vertu d’une clause du bail mettant le ravalement à la charge de celui-ci. Pour les juges, cette clause ne s’appliquait pas dans ce cas particulier, car elle ne visait pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative (C. Cass. civ., 3e ch, 5 octobre 2017, n° 16-11470). Le repreneur a donc intérêt à se faire préciser le contenu de la clause relative aux travaux par un avocat spécialisé avant de s’engager. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 Tu préemptes ou préemptes pas : renoncer à préempter n’est pas toujours fautif. Le 21/11/2019 Une décision de renonciation a faire usage du droit de préemption peut valablement intervenir, au cours d’une procédure de préemption, si le montant fixé par juge de l’expropriation est supérieur à celui retenu par France domaine. L’usage du droit de préemption par l’administration est souvent perçu comme un abus de pouvoir et une dépossession injustifiée (sur le principe et/ou le montant) de la part du propriétaire du bien préempté. Ce sentiment est exacerbé en cas d’abandon de la procédure par l’administration. De manière constante, la responsabilité de la puissance publique peut être recherchée à raison de l’illégalité d’une décision administrative. Le droit de l’urbanisme et la procédure de préemption n’échappent pas à ce principe. En raison de sa nature et de son objet, et comme cela a été indiqué, la procédure de préemption est un contentieux relativement « passionné », ainsi le contentieux est assez fourni et de nombreuses décisions font l’objet de recours. En cas d’annulation, le propriétaire du bien préempté recherche régulièrement la responsabilité de l’administration pour obtenir l’indemnisation des préjudices qu’il estime avoir subi à raison de la procédure. La Cour administrative de Nancy a récemment rendu un arrêt relatif à cette question. En l’espèce, une commune avait entendu faire usage du droit de préemption sur un hôtel appartenant à une société. La préemption a été exercée à un prix inférieur à celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). En raison d’absence d’accord sur le prix, le juge de l’expropriation a été saisi de ce litige. Ce dernier a fixé à un montant de près de 920.000 € l’indemnité de dépossession du bien préempté. A la suite de ce jugement, la Commune a décidé de renoncer à faire usage de son droit de préemption.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Le propriétaire du bien en cause a entendu obtenir l’indemnisation des préjudices qu’il estime avoir subi à raison de cette procédure inachevée. Le Tribunal administratif de Strasbourg a condamné la Commune à verser une somme de près de 440.000 € à ce titre avec intérêts et capitalisation des intérêts. La Commune a interjeté appel de ce jugement. La responsabilité de la Commune avait été recherchée sous deux angles. L’illégalité fautive de la décision de préemption d’une part et celle de la décision de renonciation à faire usage de préemption d’autre part. La Cour administrative de Nancy a rapidement écarté la responsabilité communale à raison de la décision de préemption. Elle a rappelé à cette fin le principe selon lequel "les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant" (Voir CE, 7 mars 2008, Commune de Meung sur Loire, n°288371 ; CE, 13 mars 2019, n°419259). Le constat est relativement simple en l’espèce. La préemption était fondée sur un projet d’implantation d’une maison de l’intercommunalité et de service public. Un contrat de territoire entre le Département, la Communauté de communes et la Commune avait été conclu en ce sens. L’intérêt général lié à un tel projet apparaît difficilement contestable et ce dernier correspond aux opérations pouvant valablement justifier une préemption en application des dispositions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Le réel intérêt de cet arrêt repose sur la seconde partie de l’analyse et sur l’appréciation de la légalité de renonciation à faire usage du droit de préemption.
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 Sur ce point, la Cour a notamment rappelé que s’il est possible pour le propriétaire dont le bien fait l’objet d’une procédure de préemption de saisir le juge de l’expropriation à défaut d’accord sur le prix de la cession, cette possibilité ne fait pas obstacle à ce que l’administration renonce légalement à l’exercice de son droit de préemption si le prix fixé par la juridiction compétente ne correspond pas à celui auquel elle a décidé de préempter (CAA Marseille, 9 mai 2014, n°12MA02067). C’est précisément la position qu’a adopté la Commune en l’espèce. La Cour a relevé que le choix de renoncer à la préemption était motivé par le fait que le prix fixé par le juge de l’expropriation était de plus de 10% supérieur à celui retenu par les services de France domaine d’une part. Il était également relevé que le coût de l’opération était d’autant augmenté en raison de l’état partiellement insalubre de l’immeuble et de sa non-conformité aux normes applicables. Ce point laisse à penser que la Commune n’a pas fait usage de son droit de visite et n’a pas sollicité la communication de renseignements complémentaires en amont de sa décision de préemption ou que l’usage de ces prérogatives n’ont pas permis de mettre en lumière ces éléments. La Cour a également pris acte du fait qu’en raison du montant retenu par le juge de l’expropriation, la Communauté de Communes avait indiqué à la collectivité qu’elle avait trouvé un autre bien susceptible de permettre la réalisation du projet, et a priori pour un coût moindre. Ce raisonnement souligne l’efficacité potentielle de la saisine du juge de l’expropriation dans le cadre d’une procédure de fixation du prix. Si le prix est supérieur à celui proposé par l’Administration :  il obtiendra une valorisation supérieure de la vente de son bien ;  ou ce prix pourra conduire à un désistement de la part de l’administration ce qui permettra au propriétaire de poursuivre et reprendre la vente initialement envisagée. En l’espèce, la Cour a considéré que les motifs et arguments qui ont conduit la Commune à renoncer à faire usage de son droit de préemption étaient fondés et n’étaient pas constitutifs d’une faute. En l’absence de faute, la responsabilité de la commune a donc été écartée et le jugement annulé.
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 L’intérêt public l’emporte ici une nouvelle fois sur l’intérêt privé. Références : CAA Nancy, 24 octobre 2019, n°18NC02355-18NC02356-18NC02508 ; CE, 7 mars 2008, Commune de Meung sur Loire, n°288371 ; CE, 13 mars 2019, n°419259 ; CAA Marseille, 9 mai 2014, n°12MA02067. Source : www.village-justice.com
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 Les restaurateurs vont pouvoir manger dans leur restaurant sans craindre l'Urssaf Le 22/11/2019 Dans un courrier adressé à Didier Chenet, président du Groupement national des indépendants (GNI), Gérald Darmanin, ministre de l'Action et des Comptes publics, annonce que la valeur du repas pris par les dirigeants de la restauration dans leur établissement sera fixée selon les règles applicables à leurs salariés. © GettyImages la valeur du repas du dirigeant sera évalué selon le forfait applicable à ses salariés Reprise par de nombreux médias, la publication dans L’Hôtellerie Restauration de l’article de François Pont : Le chef mange dans son restaurant, l’Urssaf le redresse de 14 000 €, en octobre dernier, avait fait grand bruit. Notre journaliste y mettait en avant une situation que L’Hôtellerie Restauration dénonce depuis plusieurs années, à savoir l'évaluation par l'Urssaf du coût du repas pris par les dirigeants de restaurant dans leur établissement, qui est faite sur la base du menu le moins cher pratiqué dans le restaurant.
  39. 39. La revue de Presse KYLIA 39 Dans le cas du chef évoqué dans notre article, Arnaud Bloquel, qui exerce dans un restaurant gastronomique en Guadeloupe, cette règle a donné lieu à une évaluation de 107 € par repas et un redressement de 14 000 €. Quelques jours plus tard, un autre patron, Patrick Coudert (restaurant Maxim à Grissan, dans l’Aude) se voyait réclamer par l’Urssaf 13 000 € pour le même motif. Gérald Darmanin, ministre de l’Action et des Comptes publics, avait alors rapidement réagi sur Twitter en dénonçant “une situation absurde issue d’une règle obsolète”. Celui-ci a informé le Groupement national des indépendants (GNI), dans un courrier en date du 22 novembre, de la modification de cette règle d’ici la fin de l’année. Une différence de traitement injustifiée Dans son courrier, le ministre précise que “cette règle de droit crée une différence de traitement peu justifiée lorsque la situation est similaire, en particulier lorsque le dirigeant d’entreprise restaurateur et ses salariés prennent le repas ensemble”. Il constate qu’en l’absence de valeur forfaitaire de référence, ce sont les services de l’Urssaf qui déterminent eux-mêmes la valeur à retenir. Et de conclure “les choses sont complexes et le bon sens n’a pas prévalu”. “Dans un souci de lisibilité et d’équité réelle, et comme suite à mes engagements publics, j’ai décidé de modifier l’arrêté de 2002 relatifs aux avantages en nature. La valeur à retenir sera désormais identique pour l’ensemble des salariés et des dirigeants d’entreprise relevant du régime général, et sera fixée à 3,62 € par repas et quel que soit le montant des menus et de la carte du restaurant. Cette mesure sera applicable avant la fin de l’année.” Bonne nouvelle pour les restaurateurs qui n’auront plus à craindre les foudres de l’Urssaf quand ils mangent dans leur établissement. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  40. 40. La revue de Presse KYLIA 40 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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