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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 27 janvier au 2 février 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Investissement locatif : les travaux déductibles
de vos revenus fonciers.
Le 27/01/2020
Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez déduire de vos revenus fonciers les sommes engagées
dans la réparation de votre investissement locatif ? Quels sont les travaux déductibles de vos impôts ?
Quels sont les travaux non-déductibles ? Explications.
Investissement locatif : les travaux déductibles de vos revenus fonciers
La revue de Presse KYLIA
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Sommaire
1. Travaux et régime réel
2. Investissement locatif : les travaux déductibles
3. Investissement locatif : les travaux non-déductibles
Alors que l'investissement locatif est un des seuls placements qui rassure les Français pour assurer
leur retraite, certains éléments doivent néanmoins être rappelés pour le réussir. Notamment
l'imposition des revenus fonciers qu'il faut bien prendre en compte pour calculer la rentabilité réelle de
l'investissement locatif.
Travaux et régime réel
Dans le cas du régime réel (revenu brut supérieur à 15 000 euros), certains travaux effectués dans le
bien immobilier peuvent être déduits comme des charges ce qui vous permettra de créer un déficit
foncier (lorsque les charges sont plus élevées que les loyers que vous percevez). La réalisation de
travaux vous permettra donc d'entretenir votre logement, le rendre confortable, maintenir sa valeur et
surtout amortir vos investissements.
Certains propriétaires recherchent d'ailleurs des biens en locatif avec beaucoup de travaux afin
d'absorber les revenus de leurs précédents investissements locatifs. Une sorte de course au déficit
foncier qui permet de développer son patrimoine immobilier sans payer trop d'impôts... La location
meublée peut également être une autre option.
Investissement locatif : les travaux déductibles
Certains travaux peuvent être déduits de vos revenus. Les dépenses engagées pour améliorer le
logement (par exemple pour le rendre plus accessible à des personnes à mobilité réduite), le réparer
ou l'entretenir peuvent être déduites. L'objectif : inciter les propriétaires à entretenir le logement mis en
location ou à le remettre en état d'habitation sans en modifier les composantes initiales.
Vous pourrez donc déduire les dépenses liées par exemple à la remise aux normes des installations
d'électricité, la remise en état du gros oeuvre, la plomberie, le remplacement d'une vieille chaudière
ou d'un système de chauffage, la rénovation thermique, etc.
Si le bien immobilier est en copropriété vous pourrez déduire le montant des travaux des parties
communes. Les montants déductibles doivent être déclarés TTC aux impôts sauf si vous êtes
La revue de Presse KYLIA
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assujettis à la TVA de plein droit ou sur option. Ce qui est le cas des bailleurs de biens à usage
professionnel.
Investissement locatif : les travaux non-déductibles
D'autres travaux ne peuvent pas être déduits. L'agrandissement du bien, une construction ou encore
une reconstruction ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Par exemple, vous pouvez
installer une cuisine équipée dans un logement et déduire cette dépense uniquement si le logement
en était dépourvu initialement.
De plus, vous ne pourrez déduire que les sommes que vous avez réellement acquittées et pas celles
qui sont à la charge du seul locataire.
Réaliser des travaux dans son investissement locatif, vous l'aurez compris, est une astuce qui vous
permettra de présenter un bien en bon état pour la location et de déduire les sommes engagées de
vos impôts.
Source : www.lefigaro.fr
La revue de Presse KYLIA
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Immobilier : ces scandaleux loyers de
chambres de bonnes que personne n’arrive à
limiter
Le 27/01/2020
A Paris, Lyon et dans les villes tendues, les bailleurs n’hésitent pas à louer à prix d’or les plus
petites chambres de bonnes. Ces locations aux rapports prix/surface abominables prospèrent,
sans qu’aucun dispositif ne soit vraiment efficace pour en limiter l’inflation. Explications.
Louer à peine 11 mètres carrés au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur, avec WC sur le
palier, pour 620 euros mensuels. Soit plus d’un demi-SMIC par mois. Cette histoire n’est pas une
fiction inspirée des Misérables de Victor Hugo. Il s’agit au contraire d’une annonce tout à fait sérieuse
trouvée mi-janvier, sur le portail Leboncoin. Et malheureusement, ce type de logement au rapport
prix/surface démesuré pullule dans les principales métropoles du pays.
Florilège. Sur SeLoger.com, un studio de 14 mètres carrés dans le IIe arrondissement de Lyon est à
louer début janvier pour 660 euros par mois, charges comprises. Soit à un peu plus de 47 euros du
mètre carré. Sur Bien’ici, un studio de 13 mètres carrés dans le XXe arrondissement de Paris se
négocie à 800 euros mensuels, charges comprises. Soit 61 euros le mètre carré. La palme revient
La revue de Presse KYLIA
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probablement à ce studio proposé “en exclusivité” sur SeLoger. Dans le VIe arrondissement de la
capitale, au 6e étage d’un immeuble (sans ascenseur), un cagibi de 9,3 mètres carrés habitable est à
louer pour... 750 euros charges comprises. Soit un montant ahurissant de plus de 80 euros par mètre
carré.
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Un encadrement des loyers pas encore efficace
Comment expliquer des loyers si extraordinairement hors de prix ? Par la loi de l’offre et la demande.
Les étudiants et travailleurs modestes le savent, la concurrence est rude pour trouver un logement
dans la capitale. Le rapport de force joue en faveur des bailleurs. Nombre de locataires acceptent
donc à n’importe quel prix un logement intra-muros. “Les chambres de bonnes à 600 euros restent
attractives si on les compare aux autres locations deux-pièces, à 800 ou 900 euros” se désole David
Rodrigues, porte-parole de l’association Consommation Logement Cadre de vie (CLCV).
Pour limiter l’inflation naturelle des cagibis si convoités, Lille et Paris ont mis en place un encadrement
des loyers en 2015. La mesure polémique n’a pas empêché les prix de flamber. Et pour cause,
l’encadrement a été interrompu par décision de justice à partir de novembre 2017. Il n’a été réintroduit
qu’en juillet 2019 dans à Paris, en attendant un retour probable dans le Nord en 2020. “La période
d’interruption a eu un effet néfaste sur les petits loyers” partage David Rodrigues. Selon l’Olap
(l’Observatoire des Loyer à Paris), sept logements sur dix inférieurs à 20 m² sont repassés au-dessus
du plafond de l’encadrement durant cette période. “Les bailleurs ont ré-adopté une stratégie [de prix]
en fonction du marché” confirme l’Olap.
En 2020, 52% des studios parisiens persistent au-delà des plafonds, d’après une étude de la CLCV.
“Ce résultat est bien meilleur qu’en 2018” veut positiver l’association, qui y voit la preuve de l’efficacité
de l’encadrement à long terme. Seul problème à venir : les bailleurs peuvent justifier d’un complément
de loyer si leur bien possède des “caractéristiques exceptionnelles”. Grâce à cette astuce aux
contours juridiques flous, certains propriétaires pourront continuer de surcoter leurs loyers bien au-
delà des plafonds de l’encadrement.
Le fiasco de la taxe Apparu sur les micro-logements
L’encadrement des loyers n’a pas été la seule tentative de limiter les loyers prohibitifs des chambres
de bonnes. En 2012, une taxe aujourd’hui disparue avait été créée à l’initiative du ministre Benoist
La revue de Presse KYLIA
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Apparu. Voici son fonctionnement. Toute location inférieure à 14 mètres carrés, louée au-delà de
42,47 euros du mètre carré en 2019, était en théorie surtaxée.
En théorie seulement. Car dans la pratique, le fisc devait compter sur la bonne foi des bailleurs, qui
déclaraient eux-mêmes leur dépassement. Or, “cette taxe [...] fait manifestement l'objet d'une sous-
déclaration” ne peut que constater en 2019 Albéric de Montgolfier, le rapporteur général de la
commission des finances du Sénat. Pour être très clair : par ignorance ou “oubli”, une grande part des
propriétaires concernés ne se sont jamais acquittés de cet impôt.
Selon les sénateurs, le fisc n’a collecté que 542.000 euros grâce à cette taxe en 2015. Seuls 431
bailleurs modèles ont alors joué le jeu. C’est extraordinairement peu. Depuis, impossible pour les élus
d’estimer les (insignifiantes) recettes de la taxe. “Son rendement est inconnu” avoue franchement
Laurent Saint-Martin, le rapporteur général du budget à l'Assemblée nationale. En revanche, les élus
sont unanimes : la petite taxe n’a eu qu’un effet marginal sur les loyers. “Cette taxe n'a jamais eu
l'effet dissuasif attendu et les montants recouvrés sont extrêmement faibles” rapporte le sénateur
Albéric de Montgolfier. Inefficace, impossible à recouvrer correctement : la petite taxe a été
officiellement supprimée au 1er janvier 2020.
Source : www.capital.fr
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L’expulsion du locataire pour impayés de
loyers depuis la loi ELAN.
Le 29/01/2020
La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 pour l’Evolution du logement, de l’Aménagement et
du Numérique dite ELAN dont le chapitre III du titre 3 s’intitule « Améliorer les rapports entre
propriétaires et locataires » n’a manifestement pas répondu à son objectif.
I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire.
En cas de non-paiement du locataire, le premier réflexe du bailleur doit être de faire délivrer au
locataire, le plus rapidement possible et par huissier de justice, un commandement de payer visant la
clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.
Le recours à un huissier de justice est indispensable pour la délivrance de ce commandement.
La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement
demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Ce délai est ramené à un mois en cas de location
meublée.
Si le locataire n’exécute pas ses obligations dans le délai, la clause résolutoire reprend son plein effet
et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
Attention, sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire
insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales prévues par l’article 24 de la loi du
6 juillet 1989.
Cet article 24 a été modifié à de nombreuses reprises et les formalités qui accompagnent ce
commandement se sont multipliées ces dernières années.
Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur doit informer la Commission de coordination des actions et de
prévention des expulsions locatives (Ccapex). Le bailleur doit « signaler dans les conditions
réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer s’ils dépassent
un certain seuil fixé par arrêté du Préfet, au moins deux mois avant l’assignation (sous peine
d’irrecevabilité de celle-ci).
La revue de Presse KYLIA
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Attention, depuis le 1er janvier 2020, en raison de l’entrée en vigueur de la réforme de la procédure
civile (décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), un nouvel article 750-1 du Code de Procédure
Civile impose à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice
soit précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la
demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros.
II. L’assignation en référé.
Le bailleur doit ensuite assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection
(ancien tribunal d’instance) du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la
clause résolutoire et demander la condamnation provisionnelle du locataire au paiement des arriérés
de loyers.
Attention, à peine d’irrecevabilité de la demande, cette assignation doit être notifiée à la diligence de
l’huissier de justice au locataire au moins deux mois avant la date d’audience.
Cela fait déjà un délai incompressible de quatre mois minimum entre la délivrance du commandement
de payer initial et la délivrance de l’assignation.
III. La procédure devant le juge des contentieux de la protection.
Depuis le 1er janvier 2020, les tribunaux d’instance ont été supprimés en application de la loi n°2019-
222 du 23 mars 2019 et du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019. Ils ont été remplacés par le juge
des contentieux de la protection qui dépend du nouveau Tribunal Judiciaire.
La date d’audience est fixée par le greffe et dépend donc de l’encombrement du Tribunal et de la
période de l’année. Les délais d’audiencement sont très différents d’un tribunal à un autre.
Il est par ailleurs très fréquent que l’affaire ne soit pas plaidée à la première audience ni même à la
seconde, en cas de demande de renvoi justifiée du locataire. Cette demande de renvoi est
automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide
juridictionnelle, ce qui peut prendre plusieurs mois.
Il faut également garder à l’esprit que le juge saisi, même si les délais du commandement sont
expirés, peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des délais
de paiement qui peuvent aller jusqu’à trois ans, s’il estime que ce dernier à la possibilité et les moyens
de régler sa dette locative.
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Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la
clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend
son plein effet.
À noter que le juge ne rend pas son ordonnance sur le siège et fixe en général son délibéré un mois
ou deux mois plus tard. Le délai s’allonge encore…
Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, il faut la signifier au locataire toujours pas l’intermédiaire de
l’huissier de justice.
IV. L’exécution de l’expulsion.
Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés
de loyer rendue, il faut encore faire délivrer au locataire, par huissier, un commandement d’avoir à
libérer les locaux dans les deux mois.
Là encore, il faut notifier (par lettre recommandée avec A.R) ce commandement doit être notifié au
Préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception. S’ajoute donc un nouveau délai de deux
mois.
L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit en effet toute expulsion avant
l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que
l’expulsion porte sur « un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef ». Il
s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de
rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.
Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais de grâce après l’ordonnance
d’expulsion, auprès du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire après la signification du
commandement d’avoir à libérer les locaux.
L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne en effet la faculté au juge
d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage
professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des
intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier
d’un titre à l’origine de l’occupation.
La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par
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l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de
l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de
guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi
que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Ces délais supplémentaires sont donc accordés aux personnes de bonne foi, car le premier délai légal
de deux mois ne peut être réduit ou supprimé qu’en cas de voie de fait (notamment pour les
squatteurs).
Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L613-3 du code
de la construction et de l’habitation, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante
pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.
Pendant ces délais incompressibles, il n’est pas rare que l’occupant, devenu sans droit ni titre, n’ayant
plus rien à perdre, ne procède désormais plus à aucun règlement, tout en se maintenant dans les
lieux.
Le bailleur doit donc se montrer très patient et il n’est pas arrivé au bout de ses peines.
V. Le concours de la Force publique.
Même après avoir épuisé tous les moyens légaux, il n’est pas rare que l’occupant se maintienne dans
les lieux en l’absence d’exécution de la décision d’expulsion.
Dès lors que l’ordre public n’est pas en cause, l’Etat dont le concours a été sollicité, a l’obligation en
application de l’article L153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution de fournir son concours à
l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer
à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier.
Attention, il n’est pas inutile de rappeler que le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir
obtenu le concours de la force publique est passible d’une peine d’emprisonnement de trois ans et de
30.000 € d’amende.
En définitive, l’expulsion d’un locataire pour non-paiement des loyers est très longue et difficile à
obtenir et toujours aléatoire, puisque elle dépend d’abord des délais légaux de procédure, puis de la
clémence du juge et enfin du bon vouloir de l’autorité publique.
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La loi ELAN, tout comme la loi ALUR avant elle, n’ont pas facilité la procédure d’expulsion. Au
contraire, ces lois sont venues durcir le formalisme légal que doit respecter le bailleur.
La proposition de loi du député Mickael Nogal déposée à l’Assemblée Nationale le 14 janvier dernier
qui vise à « réconcilier les bailleurs et les locataires » ne prévoit a priori aucune simplification de la
procédure d’expulsion.
Bref, la situation du bailleur reste toujours aussi aléatoire et plus que jamais l’expulsion du locataire
pour impayés de loyer reste un long chemin parcouru d’embûches.
Source : www.village-justice.com
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À Berlin, les loyers seront gelés pendant 5 ans
Le 30/01/2020
La capitale allemande est confrontée à une flambée des loyers qui ont doublé en dix ans.
Sept mois après Paris, c’est au tour de Berlin de plafonner les loyers. Le parlement de la ville a
également adopté leur gel. C’est le premier État fédéral à introduire en Allemagne une telle mesure.
Concrètement, dès cette année, tous les loyers seront gelés et pour une durée de cinq ans. Puis, à
partir de 2025, leur hausse sera limitée à 1,3%. Certains, parmi les plus élevés, pourraient même être
baissés. Ce dispositif concernera tous les logements anciens du parc privé, soit quelque 1,6 million,
selon la mairie. Les logements sociaux et nouveaux appartements qui n’ont pas encore été loués
n’entreront pas dans le cadre de cette loi.
La capitale allemande est confrontée à une flambée des loyers - ils ont doublé en dix ans - et souffre
d’une pénurie de logements. Le texte a été adopté à 85 voix sur 150 par le parlement berlinois, où les
partis de gauche et les Verts sont majoritaires.
Les conservateurs de la CDU, opposés à ce texte, ont immédiatement prévenu qu’ils allaient déposer
un recours devant la Cour constitutionnelle fédérale. Les professionnels de l’immobilier sont
La revue de Presse KYLIA
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également très critiques. Ils craignent que cette mesure freine la construction de logements à Berlin,
pénalise les artisans et in fine, aboutisse à de nouvelles hausses.
Les Berlinois consacrent en moyenne un quart de leur salaire pour se loger, selon le portail immobilier
Immowelt. Seulement 18,4% d’entre eux sont propriétaires de leur logement, l’un des plus faibles taux
d’Europe.
Source : www.lefigaro.fr
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Une annonce immobilière provocante accélère-
t-elle la vente de votre bien?
Le 30/01/2020
En titrant son annonce «Charmante maison dans un coin pas encore colonisé par les citadins», un
vendeur fait preuve d’humour pour vendre son bien. Efficace?
Tous les moyens sont bons pour accélérer la vente d’un logement. Désespéré de ne pas trouver
d’acquéreur pour sa maison située dans la Nièvre (58), un particulier a décidé, au bout d’un an, de
rédiger lui-même l’annonce sur le site Leboncoin. Avec un ton volontairement provocateur. C’est le
cas du titre: «Charmante maison familiale dans un coin pas encore colonisé par les citadins». Mais
aussi des premières lignes de la description: «Vous habitez Paris et vous ne pouvez plus encadrer les
Parisiens?» ou encore «Aucun Big Fernand (enseigne de restauration rapide dont le siège social est à
Paris) ne devrait s’y installer avant deux ou trois siècles».
N’allez pas croire qu’il s’agisse d’un Nivernais rancunier contre les Parisiens? Que nenni! Le vendeur
est lui-même Parisien. Le comble? «Je pense que ma maison peut attirer des Parisiens qui
l’utiliseraient comme une résidence secondaire», explique Éric qui espère «pouvoir compter sur leur
humour». «Il n’y a aucune contre-vérités dans mon annonce, souligne-t-il. J’ai simplement adopté un
La revue de Presse KYLIA
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ton humoristique pour sortir des sentiers battus». Utiliser la «rivalité» entre les grandes métropoles et
les zones rurales pour vendre plus rapidement son logement est-ce un bon filon?
Deux semaines après avoir publié son annonce décalée, ce particulier désormais installé en Bretagne
comme une partie de sa famille, a pu effectuer quelques visites. Notamment de la part de Parisiens.
«Mon annonce les a amusés», glisse-t-il. Mais aucune offre a la clé. «Les annonces qui accélèrent la
vente sont celles qui vont plus loin que les simples caractéristiques en présentant les avantages et les
bénéfices de celles-ci avec une touche d’humour et de bienveillance», estime Ronan Lebas, directeur
de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Paris 7 et 15. Exemple: appartement comprenant un
confortable double séjour de 100 m² avec 3m50 de hauteur sous plafond vous permettant de recevoir
vos nombreux invités. «Cette méthode est à double tranchant. Il faut un vrai talent pour attirer l’œil
des acheteurs sinon ce style décalé peut créer une frustration, explique Laurent Vimont, président de
Century 21. La photo reste l’outil le plus efficace».
Et dans ce domaine, mieux vaut habiter à proximité de la mer ou de la montagne ou bien d’un bassin
d’emploi. Car, pour les villes ou villages plus isolés, les surprises sont rarement bonnes. La preuve: en
un an, le prix de vente affiché pour cette maison de 155 m² (Loi Carrez) de Villiers-sur-Beuvron (voir
son descriptif ici) a baissé de 10.000 euros et s’élève désormais à 105.000 euros.
Pour se donner une chance d’attirer le chaland, le vendeur a cru bon de rajouter quelques précisions
toujours avec une bonne dose d’humour. «À 15 kilomètres de la première ville qui ne vous donnera
pas l’impression d’être revenu en 1978». Quant à la gare SNCF la plus proche, celle de Clamecy (58),
elle est desservie par le TER qui vous emmène jusqu’à Paris Bercy. «C’est donc un jeu d’enfants de
se replier à la campagne après avoir vu un concert d’Aerosmith ou des Enfoirés», écrit le vendeur. Il
vous faudra tout de même patienter près de 4 heures avant d’arriver à bon port. En voiture, comptez
un peu moins de trois heures «si vous partez le dimanche matin au lever du jour».
Source : www.lefigaro.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Un restaurateur doit-il détenir une licence
d'entrepreneur du spectacle ?
Le 28/01/2020
"Si, dans mon restaurant, j'accueille un mariage avec orchestre tous les week-ends, dois-je
demander une licence
© GettyImages
Les entrepreneurs occasionnels de spectacles vivants doivent respecter une procédure de
déclaration préalable avant chaque représentation prévue.
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Au-delà de 6 représentations par an, l’entrepreneur de spectacle ne le fait plus à titre occasionnel et
doit faire une demande de licence afin de poursuivre son activité de production de diffusion,
d’exploitation de spectacles.
Avant la première représentation, l’entrepreneur de spectacles occasionnels doit effectuer une
déclaration préalable conformément à l’article L7122-20 du code du travail. La déclaration doit être
effectuée 1 mois avant la date de chaque représentation auprès de la direction régionale des affaires
culturelles (Drac) de la région concernée par le spectacle. La Drac a 15 jours pour délivrer un
récépissé.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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La cession du droit au bail ou la porte de sortie
du bailleur.
Le 28/02/2020
Il n’est pas aisé, pour le propriétaire d’un local commercial de se séparer de son preneur. Lorsque le
preneur décide de céder son droit au bail, le bailleur peut y trouver une occasion de se délier du bail
et dans certains cas, à moindre frais.
Le statut des baux commerciaux a une légère tendance à protéger, pour ne pas dire surprotéger, le
preneur.
Pour pouvoir lui donner congé, le bailleur devra soit lui verser une indemnité d’éviction, dont le
montant sera souvent prohibitif, soit être en mesure d’invoquer à l’encontre de son preneur un motif
grave et légitime tel que, pour ne citer que le motif plus évident, le non-paiement du loyer.
Mais là encore, le preneur aura toujours la possibilité de demander au Juge des délais de paiement.
Le Juge pourra non seulement les lui accorder, mais il pourra également suspendre la réalisation et
les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une
décision de justice ayant autorité de chose jugée.
En d’autres termes, pour éviter au preneur de se retrouver à la rue, le Juge pourra aller à l’encontre
du contrat en rendant la clause résolutoire dépourvue d’effet.
Qu’en est-il de la marge de manœuvre du bailleur lorsque son preneur décide de céder son droit au
bail ?
I. Le rôle joué par le bailleur à l’acte de cession.
En matière de bail commercial, le droit pour le locataire de céder le bail constitue le plus souvent un
élément essentiel du fonds de commerce qu’il exploite.
C’est la raison pour laquelle l’article L145-16 alinéa 1er du Code de commerce dispose :
La revue de Presse KYLIA
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« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire
au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de
commerce ou de son entreprise ».
Ainsi, le bailleur ne peut interdire au preneur de céder son bail à celui qui rachètera son fonds de
commerce.
Attention cependant : ne pas pouvoir interdire ne signifie pas n’avoir aucun droit de regard !
Les clauses venant limiter ou aménager le droit du locataire de céder son droit au bail étant admises
en Jurisprudence, le bailleur pourra, par exemple, restreindre le choix de l’acquéreur en ne lui
permettant de céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce ou encore, à un
successeur dans le commerce (en d’autres termes, à un commerçant exerçant une activité identique à
la sienne).
Sont également admises les clauses subordonnant la cession à l’autorisation du bailleur.
Ainsi, et c’est heureux, le bailleur pourra refuser tel ou tel candidat à l’acte d’acquisition du droit au
bail.
Le bailleur ne devient pas pour autant partie à la cession ; il reste tiers au contrat.
Afin de ne pas trop s’affranchir de la sacro-sainte protection du locataire, le législateur a prévu un
moyen de contourner l’éventuel refus d’agrément du bailleur : dans cette hypothèse, le locataire
pourra demander au Juge d’ordonner la cession.
Une telle limitation apportée au droit de regard du bailleur suppose cependant que le locataire soit en
mesure de rapporter la preuve du caractère infondé du refus de bailleur.
Ainsi, dans une affaire où un bailleur avait refusé à son locataire de céder son droit au bail à un tiers
qui exerçait une activité de sandwicherie et de saladerie, en invoquant une clause du bail excluant
toute pratique d’une activité bruyante et malodorante, la Cour d’appel de Bourges a considéré qu’au
regard de l’environnement dans lequel se situait l’immeuble (rue commerçante et bruyante) et de
l’absence d’utilisation dans les établissements de la marque du cessionnaire de matériels de cuisson
tels que grils ou friteuses, il ne pouvait être considéré que la clientèle de la sandwicherie serait
génératrice de nuisances sonores.
La revue de Presse KYLIA
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Le refus du bailleur a donc été qualifié d’injustifié et la cession du bail au profit de la sandwicherie a
été autorisée.
S’il est avéré que le refus du bailleur d’agréer le cessionnaire est discrétionnaire et qu’il ne revêt pas
de caractère légitime, le juge pourra aller jusqu’à le condamner à verser au cédant des dommages et
intérêts.
Quid du bailleur, dont l’accord est demandé par le locataire pour la cession, qui ne la refuse pas
expressément mais reste taisant ? Peut-on considérer que son acceptation est tacite ?
La réponse doit se faire par la négative : en effet, la jurisprudence ne se satisfait pas de la simple
absence de réaction du bailleur qui a eu connaissance de la cession.
La ratification suppose un acte positif.
Le bailleur ne peut impunément refuser de se prononcer sur le cessionnaire proposé par le preneur : il
a été jugé que le bailleur, qui s’était abstenu délibérément de répondre aux nombreuses demandes
d’agrément d’un cessionnaire qui lui avaient été envoyées par le preneur avait commis une faute qui
l’empêchait d’invoquer l’irrégularité de la cession et de demander la résiliation du bail.
Le plus souvent, il est prévu au contrat de bail que le bailleur sera appelé à l’acte de cession et ce,
même s’il n’en est pas partie.
II. La cession du bail en cas de procédure collective.
L’article L145-45 du Code de commerce pose le principe selon lequel le redressement et la liquidation
judiciaires pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial.
Toute clause contraire serait réputée non écrite.
Conformément à l’article L641-12, al. 5 du Code de commerce, le mandataire judiciaire peut prendre
la décision de poursuivre le contrat de bail, et ce, afin de pouvoir procéder à une cession de celui-ci.
La cession du bail devra être autorisée par le juge-commissaire.
Dans une telle situation, les clauses du bail afférentes à la cession devront être respectées, qu’il
s’agisse de la clause d’agrément, du pacte de préférence, ou encore de la clause imposant le
consentement préalable et par écrit du bailleur ainsi que la rédaction d’un acte authentique en
présence de ce dernier.
La revue de Presse KYLIA
21
III. Le droit de préemption du bailleur.
Il arrive souvent que le bail commercial contienne une clause réservant un droit de préemption au
bailleur en cas de vente du fonds.
Ce type de clause est considéré comme valable par la Jurisprudence.
Dès lors que le droit de préemption du bailleur ne limite pas la possibilité pour le preneur de vendre
son fonds de commerce et de céder son droit au bail, on imagine difficilement qu’une telle clause
puisse être considérée comme illicite.
Si le preneur ne respecte pas un tel droit de préemption, il s’agit d’une faite grave qui peut entraîner la
résiliation du bail sans droit à une quelconque indemnité d’éviction.
Lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective, le liquidateur judiciaire qui a été autorisé par
le juge commissaire à céder le fonds de commerce, doit respecter la clause du bail prévoyant un droit
de préemption du bailleur.
En présence d’une clause restrictive, mais licite, à laquelle le cédant ne se serait pas conformé, le
bailleur pourra faire constater la nullité de la cession. Il pourra aussi solliciter la résiliation judiciaire du
bail auprès du tribunal ou opposer au preneur un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
pour motif grave et légitime.
En conclusion, en cas de cession du droit au bail par son preneur, le bailleur doit être particulièrement
attentif car il aura peut-être une occasion de récupérer son local à moindre frais.
Ces occasions ne se présentant que très rarement en matière de baux commerciaux, il est vivement
conseillé au bailleur qui se voit notifier un projet d’acte de cession de se faire conseiller par un avocat
pour s’assurer que ses droits soient bien respectés et pour, s’il le souhaite, faire jouer son droit de
préemption et récupérer son local.
Source : www.village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
22
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est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 27 janvier au 2 février 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Investissement locatif : les travaux déductibles de vos revenus fonciers. Le 27/01/2020 Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez déduire de vos revenus fonciers les sommes engagées dans la réparation de votre investissement locatif ? Quels sont les travaux déductibles de vos impôts ? Quels sont les travaux non-déductibles ? Explications. Investissement locatif : les travaux déductibles de vos revenus fonciers
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Sommaire 1. Travaux et régime réel 2. Investissement locatif : les travaux déductibles 3. Investissement locatif : les travaux non-déductibles Alors que l'investissement locatif est un des seuls placements qui rassure les Français pour assurer leur retraite, certains éléments doivent néanmoins être rappelés pour le réussir. Notamment l'imposition des revenus fonciers qu'il faut bien prendre en compte pour calculer la rentabilité réelle de l'investissement locatif. Travaux et régime réel Dans le cas du régime réel (revenu brut supérieur à 15 000 euros), certains travaux effectués dans le bien immobilier peuvent être déduits comme des charges ce qui vous permettra de créer un déficit foncier (lorsque les charges sont plus élevées que les loyers que vous percevez). La réalisation de travaux vous permettra donc d'entretenir votre logement, le rendre confortable, maintenir sa valeur et surtout amortir vos investissements. Certains propriétaires recherchent d'ailleurs des biens en locatif avec beaucoup de travaux afin d'absorber les revenus de leurs précédents investissements locatifs. Une sorte de course au déficit foncier qui permet de développer son patrimoine immobilier sans payer trop d'impôts... La location meublée peut également être une autre option. Investissement locatif : les travaux déductibles Certains travaux peuvent être déduits de vos revenus. Les dépenses engagées pour améliorer le logement (par exemple pour le rendre plus accessible à des personnes à mobilité réduite), le réparer ou l'entretenir peuvent être déduites. L'objectif : inciter les propriétaires à entretenir le logement mis en location ou à le remettre en état d'habitation sans en modifier les composantes initiales. Vous pourrez donc déduire les dépenses liées par exemple à la remise aux normes des installations d'électricité, la remise en état du gros oeuvre, la plomberie, le remplacement d'une vieille chaudière ou d'un système de chauffage, la rénovation thermique, etc. Si le bien immobilier est en copropriété vous pourrez déduire le montant des travaux des parties communes. Les montants déductibles doivent être déclarés TTC aux impôts sauf si vous êtes
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 assujettis à la TVA de plein droit ou sur option. Ce qui est le cas des bailleurs de biens à usage professionnel. Investissement locatif : les travaux non-déductibles D'autres travaux ne peuvent pas être déduits. L'agrandissement du bien, une construction ou encore une reconstruction ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Par exemple, vous pouvez installer une cuisine équipée dans un logement et déduire cette dépense uniquement si le logement en était dépourvu initialement. De plus, vous ne pourrez déduire que les sommes que vous avez réellement acquittées et pas celles qui sont à la charge du seul locataire. Réaliser des travaux dans son investissement locatif, vous l'aurez compris, est une astuce qui vous permettra de présenter un bien en bon état pour la location et de déduire les sommes engagées de vos impôts. Source : www.lefigaro.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier : ces scandaleux loyers de chambres de bonnes que personne n’arrive à limiter Le 27/01/2020 A Paris, Lyon et dans les villes tendues, les bailleurs n’hésitent pas à louer à prix d’or les plus petites chambres de bonnes. Ces locations aux rapports prix/surface abominables prospèrent, sans qu’aucun dispositif ne soit vraiment efficace pour en limiter l’inflation. Explications. Louer à peine 11 mètres carrés au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur, avec WC sur le palier, pour 620 euros mensuels. Soit plus d’un demi-SMIC par mois. Cette histoire n’est pas une fiction inspirée des Misérables de Victor Hugo. Il s’agit au contraire d’une annonce tout à fait sérieuse trouvée mi-janvier, sur le portail Leboncoin. Et malheureusement, ce type de logement au rapport prix/surface démesuré pullule dans les principales métropoles du pays. Florilège. Sur SeLoger.com, un studio de 14 mètres carrés dans le IIe arrondissement de Lyon est à louer début janvier pour 660 euros par mois, charges comprises. Soit à un peu plus de 47 euros du mètre carré. Sur Bien’ici, un studio de 13 mètres carrés dans le XXe arrondissement de Paris se négocie à 800 euros mensuels, charges comprises. Soit 61 euros le mètre carré. La palme revient
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 probablement à ce studio proposé “en exclusivité” sur SeLoger. Dans le VIe arrondissement de la capitale, au 6e étage d’un immeuble (sans ascenseur), un cagibi de 9,3 mètres carrés habitable est à louer pour... 750 euros charges comprises. Soit un montant ahurissant de plus de 80 euros par mètre carré. >> Notre service - Trouvez votre nouveau logement, ancien ou neuf, à acheter ou à louer, beaucoup plus facilement grâce à nos annonces géolocalisées ! Un encadrement des loyers pas encore efficace Comment expliquer des loyers si extraordinairement hors de prix ? Par la loi de l’offre et la demande. Les étudiants et travailleurs modestes le savent, la concurrence est rude pour trouver un logement dans la capitale. Le rapport de force joue en faveur des bailleurs. Nombre de locataires acceptent donc à n’importe quel prix un logement intra-muros. “Les chambres de bonnes à 600 euros restent attractives si on les compare aux autres locations deux-pièces, à 800 ou 900 euros” se désole David Rodrigues, porte-parole de l’association Consommation Logement Cadre de vie (CLCV). Pour limiter l’inflation naturelle des cagibis si convoités, Lille et Paris ont mis en place un encadrement des loyers en 2015. La mesure polémique n’a pas empêché les prix de flamber. Et pour cause, l’encadrement a été interrompu par décision de justice à partir de novembre 2017. Il n’a été réintroduit qu’en juillet 2019 dans à Paris, en attendant un retour probable dans le Nord en 2020. “La période d’interruption a eu un effet néfaste sur les petits loyers” partage David Rodrigues. Selon l’Olap (l’Observatoire des Loyer à Paris), sept logements sur dix inférieurs à 20 m² sont repassés au-dessus du plafond de l’encadrement durant cette période. “Les bailleurs ont ré-adopté une stratégie [de prix] en fonction du marché” confirme l’Olap. En 2020, 52% des studios parisiens persistent au-delà des plafonds, d’après une étude de la CLCV. “Ce résultat est bien meilleur qu’en 2018” veut positiver l’association, qui y voit la preuve de l’efficacité de l’encadrement à long terme. Seul problème à venir : les bailleurs peuvent justifier d’un complément de loyer si leur bien possède des “caractéristiques exceptionnelles”. Grâce à cette astuce aux contours juridiques flous, certains propriétaires pourront continuer de surcoter leurs loyers bien au- delà des plafonds de l’encadrement. Le fiasco de la taxe Apparu sur les micro-logements L’encadrement des loyers n’a pas été la seule tentative de limiter les loyers prohibitifs des chambres de bonnes. En 2012, une taxe aujourd’hui disparue avait été créée à l’initiative du ministre Benoist
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Apparu. Voici son fonctionnement. Toute location inférieure à 14 mètres carrés, louée au-delà de 42,47 euros du mètre carré en 2019, était en théorie surtaxée. En théorie seulement. Car dans la pratique, le fisc devait compter sur la bonne foi des bailleurs, qui déclaraient eux-mêmes leur dépassement. Or, “cette taxe [...] fait manifestement l'objet d'une sous- déclaration” ne peut que constater en 2019 Albéric de Montgolfier, le rapporteur général de la commission des finances du Sénat. Pour être très clair : par ignorance ou “oubli”, une grande part des propriétaires concernés ne se sont jamais acquittés de cet impôt. Selon les sénateurs, le fisc n’a collecté que 542.000 euros grâce à cette taxe en 2015. Seuls 431 bailleurs modèles ont alors joué le jeu. C’est extraordinairement peu. Depuis, impossible pour les élus d’estimer les (insignifiantes) recettes de la taxe. “Son rendement est inconnu” avoue franchement Laurent Saint-Martin, le rapporteur général du budget à l'Assemblée nationale. En revanche, les élus sont unanimes : la petite taxe n’a eu qu’un effet marginal sur les loyers. “Cette taxe n'a jamais eu l'effet dissuasif attendu et les montants recouvrés sont extrêmement faibles” rapporte le sénateur Albéric de Montgolfier. Inefficace, impossible à recouvrer correctement : la petite taxe a été officiellement supprimée au 1er janvier 2020. Source : www.capital.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 L’expulsion du locataire pour impayés de loyers depuis la loi ELAN. Le 29/01/2020 La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 pour l’Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique dite ELAN dont le chapitre III du titre 3 s’intitule « Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires » n’a manifestement pas répondu à son objectif. I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire. En cas de non-paiement du locataire, le premier réflexe du bailleur doit être de faire délivrer au locataire, le plus rapidement possible et par huissier de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges. Le recours à un huissier de justice est indispensable pour la délivrance de ce commandement. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Ce délai est ramené à un mois en cas de location meublée. Si le locataire n’exécute pas ses obligations dans le délai, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Attention, sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article 24 a été modifié à de nombreuses reprises et les formalités qui accompagnent ce commandement se sont multipliées ces dernières années. Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur doit informer la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Le bailleur doit « signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer s’ils dépassent un certain seuil fixé par arrêté du Préfet, au moins deux mois avant l’assignation (sous peine d’irrecevabilité de celle-ci).
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Attention, depuis le 1er janvier 2020, en raison de l’entrée en vigueur de la réforme de la procédure civile (décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), un nouvel article 750-1 du Code de Procédure Civile impose à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice soit précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros. II. L’assignation en référé. Le bailleur doit ensuite assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance) du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander la condamnation provisionnelle du locataire au paiement des arriérés de loyers. Attention, à peine d’irrecevabilité de la demande, cette assignation doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au locataire au moins deux mois avant la date d’audience. Cela fait déjà un délai incompressible de quatre mois minimum entre la délivrance du commandement de payer initial et la délivrance de l’assignation. III. La procédure devant le juge des contentieux de la protection. Depuis le 1er janvier 2020, les tribunaux d’instance ont été supprimés en application de la loi n°2019- 222 du 23 mars 2019 et du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019. Ils ont été remplacés par le juge des contentieux de la protection qui dépend du nouveau Tribunal Judiciaire. La date d’audience est fixée par le greffe et dépend donc de l’encombrement du Tribunal et de la période de l’année. Les délais d’audiencement sont très différents d’un tribunal à un autre. Il est par ailleurs très fréquent que l’affaire ne soit pas plaidée à la première audience ni même à la seconde, en cas de demande de renvoi justifiée du locataire. Cette demande de renvoi est automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle, ce qui peut prendre plusieurs mois. Il faut également garder à l’esprit que le juge saisi, même si les délais du commandement sont expirés, peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des délais de paiement qui peuvent aller jusqu’à trois ans, s’il estime que ce dernier à la possibilité et les moyens de régler sa dette locative.
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. À noter que le juge ne rend pas son ordonnance sur le siège et fixe en général son délibéré un mois ou deux mois plus tard. Le délai s’allonge encore… Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, il faut la signifier au locataire toujours pas l’intermédiaire de l’huissier de justice. IV. L’exécution de l’expulsion. Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer rendue, il faut encore faire délivrer au locataire, par huissier, un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois. Là encore, il faut notifier (par lettre recommandée avec A.R) ce commandement doit être notifié au Préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception. S’ajoute donc un nouveau délai de deux mois. L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit en effet toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur « un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef ». Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure. Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais de grâce après l’ordonnance d’expulsion, auprès du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux. L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne en effet la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Ces délais supplémentaires sont donc accordés aux personnes de bonne foi, car le premier délai légal de deux mois ne peut être réduit ou supprimé qu’en cas de voie de fait (notamment pour les squatteurs). Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L613-3 du code de la construction et de l’habitation, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues. Pendant ces délais incompressibles, il n’est pas rare que l’occupant, devenu sans droit ni titre, n’ayant plus rien à perdre, ne procède désormais plus à aucun règlement, tout en se maintenant dans les lieux. Le bailleur doit donc se montrer très patient et il n’est pas arrivé au bout de ses peines. V. Le concours de la Force publique. Même après avoir épuisé tous les moyens légaux, il n’est pas rare que l’occupant se maintienne dans les lieux en l’absence d’exécution de la décision d’expulsion. Dès lors que l’ordre public n’est pas en cause, l’Etat dont le concours a été sollicité, a l’obligation en application de l’article L153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution de fournir son concours à l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier. Attention, il n’est pas inutile de rappeler que le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique est passible d’une peine d’emprisonnement de trois ans et de 30.000 € d’amende. En définitive, l’expulsion d’un locataire pour non-paiement des loyers est très longue et difficile à obtenir et toujours aléatoire, puisque elle dépend d’abord des délais légaux de procédure, puis de la clémence du juge et enfin du bon vouloir de l’autorité publique.
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 La loi ELAN, tout comme la loi ALUR avant elle, n’ont pas facilité la procédure d’expulsion. Au contraire, ces lois sont venues durcir le formalisme légal que doit respecter le bailleur. La proposition de loi du député Mickael Nogal déposée à l’Assemblée Nationale le 14 janvier dernier qui vise à « réconcilier les bailleurs et les locataires » ne prévoit a priori aucune simplification de la procédure d’expulsion. Bref, la situation du bailleur reste toujours aussi aléatoire et plus que jamais l’expulsion du locataire pour impayés de loyer reste un long chemin parcouru d’embûches. Source : www.village-justice.com
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 À Berlin, les loyers seront gelés pendant 5 ans Le 30/01/2020 La capitale allemande est confrontée à une flambée des loyers qui ont doublé en dix ans. Sept mois après Paris, c’est au tour de Berlin de plafonner les loyers. Le parlement de la ville a également adopté leur gel. C’est le premier État fédéral à introduire en Allemagne une telle mesure. Concrètement, dès cette année, tous les loyers seront gelés et pour une durée de cinq ans. Puis, à partir de 2025, leur hausse sera limitée à 1,3%. Certains, parmi les plus élevés, pourraient même être baissés. Ce dispositif concernera tous les logements anciens du parc privé, soit quelque 1,6 million, selon la mairie. Les logements sociaux et nouveaux appartements qui n’ont pas encore été loués n’entreront pas dans le cadre de cette loi. La capitale allemande est confrontée à une flambée des loyers - ils ont doublé en dix ans - et souffre d’une pénurie de logements. Le texte a été adopté à 85 voix sur 150 par le parlement berlinois, où les partis de gauche et les Verts sont majoritaires. Les conservateurs de la CDU, opposés à ce texte, ont immédiatement prévenu qu’ils allaient déposer un recours devant la Cour constitutionnelle fédérale. Les professionnels de l’immobilier sont
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 également très critiques. Ils craignent que cette mesure freine la construction de logements à Berlin, pénalise les artisans et in fine, aboutisse à de nouvelles hausses. Les Berlinois consacrent en moyenne un quart de leur salaire pour se loger, selon le portail immobilier Immowelt. Seulement 18,4% d’entre eux sont propriétaires de leur logement, l’un des plus faibles taux d’Europe. Source : www.lefigaro.fr
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Une annonce immobilière provocante accélère- t-elle la vente de votre bien? Le 30/01/2020 En titrant son annonce «Charmante maison dans un coin pas encore colonisé par les citadins», un vendeur fait preuve d’humour pour vendre son bien. Efficace? Tous les moyens sont bons pour accélérer la vente d’un logement. Désespéré de ne pas trouver d’acquéreur pour sa maison située dans la Nièvre (58), un particulier a décidé, au bout d’un an, de rédiger lui-même l’annonce sur le site Leboncoin. Avec un ton volontairement provocateur. C’est le cas du titre: «Charmante maison familiale dans un coin pas encore colonisé par les citadins». Mais aussi des premières lignes de la description: «Vous habitez Paris et vous ne pouvez plus encadrer les Parisiens?» ou encore «Aucun Big Fernand (enseigne de restauration rapide dont le siège social est à Paris) ne devrait s’y installer avant deux ou trois siècles». N’allez pas croire qu’il s’agisse d’un Nivernais rancunier contre les Parisiens? Que nenni! Le vendeur est lui-même Parisien. Le comble? «Je pense que ma maison peut attirer des Parisiens qui l’utiliseraient comme une résidence secondaire», explique Éric qui espère «pouvoir compter sur leur humour». «Il n’y a aucune contre-vérités dans mon annonce, souligne-t-il. J’ai simplement adopté un
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 ton humoristique pour sortir des sentiers battus». Utiliser la «rivalité» entre les grandes métropoles et les zones rurales pour vendre plus rapidement son logement est-ce un bon filon? Deux semaines après avoir publié son annonce décalée, ce particulier désormais installé en Bretagne comme une partie de sa famille, a pu effectuer quelques visites. Notamment de la part de Parisiens. «Mon annonce les a amusés», glisse-t-il. Mais aucune offre a la clé. «Les annonces qui accélèrent la vente sont celles qui vont plus loin que les simples caractéristiques en présentant les avantages et les bénéfices de celles-ci avec une touche d’humour et de bienveillance», estime Ronan Lebas, directeur de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Paris 7 et 15. Exemple: appartement comprenant un confortable double séjour de 100 m² avec 3m50 de hauteur sous plafond vous permettant de recevoir vos nombreux invités. «Cette méthode est à double tranchant. Il faut un vrai talent pour attirer l’œil des acheteurs sinon ce style décalé peut créer une frustration, explique Laurent Vimont, président de Century 21. La photo reste l’outil le plus efficace». Et dans ce domaine, mieux vaut habiter à proximité de la mer ou de la montagne ou bien d’un bassin d’emploi. Car, pour les villes ou villages plus isolés, les surprises sont rarement bonnes. La preuve: en un an, le prix de vente affiché pour cette maison de 155 m² (Loi Carrez) de Villiers-sur-Beuvron (voir son descriptif ici) a baissé de 10.000 euros et s’élève désormais à 105.000 euros. Pour se donner une chance d’attirer le chaland, le vendeur a cru bon de rajouter quelques précisions toujours avec une bonne dose d’humour. «À 15 kilomètres de la première ville qui ne vous donnera pas l’impression d’être revenu en 1978». Quant à la gare SNCF la plus proche, celle de Clamecy (58), elle est desservie par le TER qui vous emmène jusqu’à Paris Bercy. «C’est donc un jeu d’enfants de se replier à la campagne après avoir vu un concert d’Aerosmith ou des Enfoirés», écrit le vendeur. Il vous faudra tout de même patienter près de 4 heures avant d’arriver à bon port. En voiture, comptez un peu moins de trois heures «si vous partez le dimanche matin au lever du jour». Source : www.lefigaro.fr
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Un restaurateur doit-il détenir une licence d'entrepreneur du spectacle ? Le 28/01/2020 "Si, dans mon restaurant, j'accueille un mariage avec orchestre tous les week-ends, dois-je demander une licence © GettyImages Les entrepreneurs occasionnels de spectacles vivants doivent respecter une procédure de déclaration préalable avant chaque représentation prévue.
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Au-delà de 6 représentations par an, l’entrepreneur de spectacle ne le fait plus à titre occasionnel et doit faire une demande de licence afin de poursuivre son activité de production de diffusion, d’exploitation de spectacles. Avant la première représentation, l’entrepreneur de spectacles occasionnels doit effectuer une déclaration préalable conformément à l’article L7122-20 du code du travail. La déclaration doit être effectuée 1 mois avant la date de chaque représentation auprès de la direction régionale des affaires culturelles (Drac) de la région concernée par le spectacle. La Drac a 15 jours pour délivrer un récépissé. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 La cession du droit au bail ou la porte de sortie du bailleur. Le 28/02/2020 Il n’est pas aisé, pour le propriétaire d’un local commercial de se séparer de son preneur. Lorsque le preneur décide de céder son droit au bail, le bailleur peut y trouver une occasion de se délier du bail et dans certains cas, à moindre frais. Le statut des baux commerciaux a une légère tendance à protéger, pour ne pas dire surprotéger, le preneur. Pour pouvoir lui donner congé, le bailleur devra soit lui verser une indemnité d’éviction, dont le montant sera souvent prohibitif, soit être en mesure d’invoquer à l’encontre de son preneur un motif grave et légitime tel que, pour ne citer que le motif plus évident, le non-paiement du loyer. Mais là encore, le preneur aura toujours la possibilité de demander au Juge des délais de paiement. Le Juge pourra non seulement les lui accorder, mais il pourra également suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant autorité de chose jugée. En d’autres termes, pour éviter au preneur de se retrouver à la rue, le Juge pourra aller à l’encontre du contrat en rendant la clause résolutoire dépourvue d’effet. Qu’en est-il de la marge de manœuvre du bailleur lorsque son preneur décide de céder son droit au bail ? I. Le rôle joué par le bailleur à l’acte de cession. En matière de bail commercial, le droit pour le locataire de céder le bail constitue le plus souvent un élément essentiel du fonds de commerce qu’il exploite. C’est la raison pour laquelle l’article L145-16 alinéa 1er du Code de commerce dispose :
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Ainsi, le bailleur ne peut interdire au preneur de céder son bail à celui qui rachètera son fonds de commerce. Attention cependant : ne pas pouvoir interdire ne signifie pas n’avoir aucun droit de regard ! Les clauses venant limiter ou aménager le droit du locataire de céder son droit au bail étant admises en Jurisprudence, le bailleur pourra, par exemple, restreindre le choix de l’acquéreur en ne lui permettant de céder son droit au bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce ou encore, à un successeur dans le commerce (en d’autres termes, à un commerçant exerçant une activité identique à la sienne). Sont également admises les clauses subordonnant la cession à l’autorisation du bailleur. Ainsi, et c’est heureux, le bailleur pourra refuser tel ou tel candidat à l’acte d’acquisition du droit au bail. Le bailleur ne devient pas pour autant partie à la cession ; il reste tiers au contrat. Afin de ne pas trop s’affranchir de la sacro-sainte protection du locataire, le législateur a prévu un moyen de contourner l’éventuel refus d’agrément du bailleur : dans cette hypothèse, le locataire pourra demander au Juge d’ordonner la cession. Une telle limitation apportée au droit de regard du bailleur suppose cependant que le locataire soit en mesure de rapporter la preuve du caractère infondé du refus de bailleur. Ainsi, dans une affaire où un bailleur avait refusé à son locataire de céder son droit au bail à un tiers qui exerçait une activité de sandwicherie et de saladerie, en invoquant une clause du bail excluant toute pratique d’une activité bruyante et malodorante, la Cour d’appel de Bourges a considéré qu’au regard de l’environnement dans lequel se situait l’immeuble (rue commerçante et bruyante) et de l’absence d’utilisation dans les établissements de la marque du cessionnaire de matériels de cuisson tels que grils ou friteuses, il ne pouvait être considéré que la clientèle de la sandwicherie serait génératrice de nuisances sonores.
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Le refus du bailleur a donc été qualifié d’injustifié et la cession du bail au profit de la sandwicherie a été autorisée. S’il est avéré que le refus du bailleur d’agréer le cessionnaire est discrétionnaire et qu’il ne revêt pas de caractère légitime, le juge pourra aller jusqu’à le condamner à verser au cédant des dommages et intérêts. Quid du bailleur, dont l’accord est demandé par le locataire pour la cession, qui ne la refuse pas expressément mais reste taisant ? Peut-on considérer que son acceptation est tacite ? La réponse doit se faire par la négative : en effet, la jurisprudence ne se satisfait pas de la simple absence de réaction du bailleur qui a eu connaissance de la cession. La ratification suppose un acte positif. Le bailleur ne peut impunément refuser de se prononcer sur le cessionnaire proposé par le preneur : il a été jugé que le bailleur, qui s’était abstenu délibérément de répondre aux nombreuses demandes d’agrément d’un cessionnaire qui lui avaient été envoyées par le preneur avait commis une faute qui l’empêchait d’invoquer l’irrégularité de la cession et de demander la résiliation du bail. Le plus souvent, il est prévu au contrat de bail que le bailleur sera appelé à l’acte de cession et ce, même s’il n’en est pas partie. II. La cession du bail en cas de procédure collective. L’article L145-45 du Code de commerce pose le principe selon lequel le redressement et la liquidation judiciaires pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Toute clause contraire serait réputée non écrite. Conformément à l’article L641-12, al. 5 du Code de commerce, le mandataire judiciaire peut prendre la décision de poursuivre le contrat de bail, et ce, afin de pouvoir procéder à une cession de celui-ci. La cession du bail devra être autorisée par le juge-commissaire. Dans une telle situation, les clauses du bail afférentes à la cession devront être respectées, qu’il s’agisse de la clause d’agrément, du pacte de préférence, ou encore de la clause imposant le consentement préalable et par écrit du bailleur ainsi que la rédaction d’un acte authentique en présence de ce dernier.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 III. Le droit de préemption du bailleur. Il arrive souvent que le bail commercial contienne une clause réservant un droit de préemption au bailleur en cas de vente du fonds. Ce type de clause est considéré comme valable par la Jurisprudence. Dès lors que le droit de préemption du bailleur ne limite pas la possibilité pour le preneur de vendre son fonds de commerce et de céder son droit au bail, on imagine difficilement qu’une telle clause puisse être considérée comme illicite. Si le preneur ne respecte pas un tel droit de préemption, il s’agit d’une faite grave qui peut entraîner la résiliation du bail sans droit à une quelconque indemnité d’éviction. Lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective, le liquidateur judiciaire qui a été autorisé par le juge commissaire à céder le fonds de commerce, doit respecter la clause du bail prévoyant un droit de préemption du bailleur. En présence d’une clause restrictive, mais licite, à laquelle le cédant ne se serait pas conformé, le bailleur pourra faire constater la nullité de la cession. Il pourra aussi solliciter la résiliation judiciaire du bail auprès du tribunal ou opposer au preneur un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime. En conclusion, en cas de cession du droit au bail par son preneur, le bailleur doit être particulièrement attentif car il aura peut-être une occasion de récupérer son local à moindre frais. Ces occasions ne se présentant que très rarement en matière de baux commerciaux, il est vivement conseillé au bailleur qui se voit notifier un projet d’acte de cession de se faire conseiller par un avocat pour s’assurer que ses droits soient bien respectés et pour, s’il le souhaite, faire jouer son droit de préemption et récupérer son local. Source : www.village-justice.com
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18