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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 3 au 9 décembre2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
La nouvelle aide fiscale pour investir dans des
logements dégradés se précise
Le 03/12/2018
À compter du 1er janvier, les investisseurs achetant un bien dégradé dont le montant des travaux
représente un quart du total pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21% de leur
investissement.
Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, met en avant dans un entretien
paru ce lundi dans Les Échos, une nouvelle aide fiscale destinée à inciter les investisseurs bailleurs à
rénover les logements anciens et dégradés dans les centres-villes. Ce dispositif, présenté par un
amendement gouvernemental dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2019, en cours de
discussion au Parlement, a été adopté mi-novembre à l’Assemblée et a été voté vendredi par le
Sénat.
«À partir du 1er janvier, une nouvelle aide fiscale encouragera les travaux de rénovation dans des
zones où les logements sont vides ou en mauvais état», explique Julien Denormandie dans les
colonnes du quotidien économique. En pratique, ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui
La revue de Presse KYLIA
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souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location, des particuliers, mais aussi
indirectement des promoteurs qui «pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en
faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme ils le font dans la construction neuve, par
exemple avec le Pinel», précise-t-il.
Pas de zonage
«À condition de réaliser un montant de travaux représentant 25% du total de l’opération, ils pourront
déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21% de leur investissement, selon qu’ils loueront
leur bien pendant six, neuf ou 12 ans», ajoute le ministre. À la différence des dispositifs d’aide à
l’accession à la propriété (prêt à taux zéro, PTZ) et à l’investissement locatif (Pinel), cette nouvelle
aide fiscale ne relèvera pas d’un zonage. Elle s’appliquera dans les 222 villes moyennes bénéficiant
du soutien de l’État dans le cadre du plan «Action Cœur de ville».
S’il ne précise pas le nombre de logements susceptibles d’être concernés, qui «dépendra de la
manière dont le public (se) saisira» du dispositif, Julien Denormandie estime que la dépense fiscale
correspondante devrait s’établir à «120 millions d’euros pour la première année, dans les opérations
Cœurs de Ville». Mais le dispositif s’appliquera aussi dans les communes de toutes tailles ayant signé
avec l’État des «conventions de revitalisation du territoire» telles que prévues par la loi Elan (Évolution
du logement, de l’aménagement et du numérique).
Pas d’impératif de consommation énergétique
Désireux de proposer un dispositif «simple d’utilisation», le gouvernement n’a pas conditionné cette
aide à des impératifs en termes de consommation énergétique, par exemple, mais «nous assurerons
aussi que l’aide aille bien aux travaux éligibles et ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou
à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds», souligne
Julien Denormandie.
À travers ce dispositif, qui complète notamment les mesures en faveur de la construction neuve
prévues dans la loi Elan, le gouvernement compte «augment(er) l’offre par la rénovation et la remise
sur le marché de biens vacants» afin de favoriser l’accès au logement là où «il est trop cher»,
explique-t-il. «Il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour
répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité. (...) C’est aussi cela que met
en avant la colère exprimée par les ‘Gilets jaunes’», estime le ministre chargé de la Ville.
Source : www. Lefigaro.fr
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Les taux des crédits immobiliers se redressent
Le 04/12/2018
Les taux d'intérêt, tirés à la baisse par la politique de la Banque centrale européenne (BCE), restent
au plancher depuis près de deux ans. - Shutterstock
Ils étaient à 1,44 % en moyenne le mois dernier, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. La
légère hausse de novembre est la première depuis plusieurs mois mais les conditions de crédit
restent très favorables.
Une page est peut-être en train de se tourner pour les ménages souhaitant acheter leur logement. En
novembre, les taux des crédits immobiliers sont légèrement remontés pour s'établir à 1,44 % en
moyenne (hors assurance et coût des sûretés), selon les données publiées mardi par l'Observatoire
Crédit Logement/CSA.
Cette hausse - de 1 point de base par rapport au mois d'octobre - est la première enregistrée sur le
marché du crédit depuis le début de l'été. « Déjà à la rentrée, les établissements bancaires n'avaient
pas amélioré leurs offres commerciales, à la différence de ce qu'ils font souvent avant l'arrivée de
l'hiver », note l'Observatoire. «Les banques réduisent un peu la voilure sur la fin de l'année, c'est
classique », relativise Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.
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Des conditions d'emprunt exceptionnelles
Les conditions d'emprunt restent très favorables aux ménages. Les taux d'intérêt, tirés à la baisse par
la politique de soutien à l'économie de la Banque centrale européenne (BCE) et la guerre des prix
que se mènent les banques , restent au plancher depuis près de deux ans. Après avoir atteint un point
bas à la fin de 2016 (à 1,28 %), le coût des crédits s'est redressé en 2017. Sur un an, il est cependant
en repli de 12 points de base.
« Alors que le rythme de l'inflation accélère encore, les taux d'intérêt réels restent négatifs depuis six
mois, confirmant une situation inédite depuis 1974 », souligne par ailleurs l'Observatoire Crédit
Logement/CSA. Plus que jamais, les particuliers peuvent aussi emprunter à long terme pour acquérir
leur logement et amortir la hausse des prix de l'immobilier. En novembre, la durée moyenne des prêts
s'est élevée à 227 mois, soit près de 19 ans, contre 225 mois en octobre.
En décembre, les courtiers ne notent pas de resserrement notable des conditions de crédit. « Dans la
lignée du mois de novembre, on assiste à nouveau à quelques remontées de taux mais limitées, de
0,02 à 0,10 % selon les banques et les durées de prêt », note le courtier Vousfinancer mardi. « Les
banques ne sont pas encore en train de reconstituer leurs marges mais il est probable qu'en 2019,
elles veuillent relever un peu leurs taux pour le faire », note Cécile Roquelaure, en charge des études
pour le courtier Empruntis.
Source : www.lesechos.fr
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5
Logement : vingt-neuf maires veulent encadrer
les loyers
Le 05/12/2018
Après Paris, ces édiles ont annoncé qu'ils soumettront à délibération l'application de la mesure
dans leurs communes. La plupart d'entre eux sont franciliens, une région où les loyers sont au
zénith.
 Logement : vingt-neuf maires veulent encadrer les loyers
La cherté des logements est l’un des problèmes de «pouvoir d’achat» pointé par les gilets jaunes :
dans la liste de leurs 42 revendications, ils demandent ainsi une «limitation des loyers et davantage
de logements à loyers modérés».
Autrement dit, plus de logements sociaux et un plafonnement des tarifs ailleurs. Mercredi, 26 maires
«communistes et républicains» d’Ile-de-France et trois de communes de Paca et Auvergne-Rhône-
Alpes (1) ont annoncé leur «volonté d’appliquer l’encadrement des loyers». Concrètement, à
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l’occasion de la prochaine réunion de son conseil municipal, chaque maire va soumettre au vote une
délibération sollicitant la mise en œuvre de cette mesure dans sa localité. La loi Elan, publiée au
Journal officiel le 24 novembre, permet en effet aux communes ou aux intercommunalités de
«candidater» pour un encadrement sur tout ou partie de leur territoire. Une fois la délibération
adoptée, c’est le préfet qui prend un arrêté déterminant la zone sur laquelle s’applique la mesure. «En
ce qui nous concerne, nous allons demander un encadrement sur l’ensemble du territoire communal»,
indique à Libération le maire de Montreuil (Seine-Saint-Denis), Patrice Bessac.
Dans sa ville, limitrophe de Paris, on observe de fortes tensions sur le marché locatif. Les quartiers du
Haut-Montreuil, jusqu’ici plus abordables car plus éloignés des moyens de transport, voient flamber
les prix avec l’arrivée du métro (prolongement de la ligne 11 jusqu’à Rosny-Bois-Perrier) et du
tramway (prolongement du T1 jusqu’à Val de Fontenay). «A Montreuil, on assiste à une sorte d’effet
domino. Des Parisiens qui fuient les loyers chers de la capitale viennent s’installer dans le Bas-
Montreuil. Et les habitants modestes du Bas-Montreuil sont repoussés vers le Haut-Montreuil qui reste
un peu moins cher», constate le maire. Et si rien n’est fait, là aussi les prix des locations vont flamber,
alors que les gens ont déjà du mal avec les tarifs actuels. «Quand je vais à la rencontre des habitants
dans la rue, sur 10 mètres, j’ai dix personnes qui viennent me voir pour un problème de logement.
C’est la première chose dont on me parle, relate l’élu. Ce qui me frappe, c’est de voir que même les
classes moyennes ont du mal avec les loyers.»
L’encadrement des loyers prévu par la loi plafonne les tarifs des locations au niveau du loyer médian
– constaté dans un périmètre géographique déterminé – majoré au maximum de 20%. La mesure ne
bloque pas les tarifs. Elle les encadre et limite ainsi considérablement les abus. Fin novembre, Ian
Brossat, l’adjoint (PCF) en charge du logement de la maire de Paris Anne Hidalgo a annoncé que la
capitale souhaitait rétablir l’encadrement des loyers, déjà institué mais ensuite invalidé pour des
raisons de territorialité par la justice administrative.
(1) Communes d'Ile de France qui demandent l'encadrement des loyers: Aubervilliers, Bagneux,
Bonneuil-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fontenay-sous-Bois,
Gennevilliers, Gentilly, Ivry-sur-Seine, La Courneuve, La Verrière, Limay, Magnaville, Malakoff,
Morgang-sur-Orge, Mitry-Mory, Montreuil, Pierrelay, Saint-Denis, Stains, Tremblay-en-France,
Valenton, Villeneuve Saint-Georges, Villetaneuse.
Source : www.liberation.fr
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Sommet de l’économie: ce que pèse le
logement dans la fracture sociale
Le 07/12/2018
Lors du 5ème Sommet de l'économie organisé par Challenges, Alain Dinin, PDG du groupe
Nexity, et Eric Lombard, directeur général de la Caisse des dépôts, ont rappelé l’importance
cruciale du logement dans la fracture sociale.
A quelques semaines de la remise de son rapport annuel sur le mal-logement par la Fondation Abbé
Pierre, la question du logement ne pouvait être absente de la cinquième édition du Sommet de
l'économie intitulée "Réconcilier les deux France". Le logement est rare et cher pour de nombreux
Français : 4 millions sont mal-logés et près de 2 millions sont dans l'attente d'un logement social. Et
pourtant : " Le premier plan Banlieues a été adopté il y a 41 ans, rappelle Alain Dinin, PDG de Nexity.
Aujourd'hui nous en sommes au 18
ème
plan. Et la crise est toujours là. Il faudrait que le gouvernement
renverse la table ". Toutefois, le logement n'est qu'un des facteurs de la crise : outre l'éducation et la
formation, il faut également prendre en compte les transports publics, qui permettent d'accéder aux
emplois.
Le logement est un acteur économique et fiscal de taille: " Certes, les dépenses publiques s'élèvent à
41,9 milliards d'euros, dont une vingtaine pour les allocations logement. Mais la somme des taxes
collectées atteint 74,4 milliards d'euros ", souligne Alain Dinin. Parmi les solutions avancées, bien
évidemment se trouve la construction massive de logements. " Le logement social loge 17 % des
Français, rappelle Eric Lombard, directeur général de la Caisse des dépôts. Et nous allons investir 10
milliards d'euros pour que le rythme de production de logements sociaux se maintienne ". De quoi
faire baisser les prix, mais pas de manière suffisante : " Le prix des terrains compte pour 30 % du coût
d'un logement, tandis que le poids total des taxes atteint 40 % du prix du logement ", martèle Alain
Dinin, qui plaide notamment pour une régulation des prix du foncier. Il faut aussi améliorer la fluidité
des parcours dans le parc social, en créant du logement intermédiaire, avec des loyers inférieurs aux
loyers de marché, ou des dispositifs d'accession sociale à la propriété.
Territorialiser les politiques du logement
Autre grand volet du secteur, il faut s'attaquer aux questions de rénovation des logements et de
prévention des copropriétés dégradées. " La rénovation thermique permet de faire baisser la facture
La revue de Presse KYLIA
8
chauffage de 30 %, indique Eric Lombard. C'est donc bon pour les locataires, bon pour la planète et
bon pour l'emploi ". Enfin, parmi les pistes suggérées, les politiques du logement pourraient gagner à
être territorialisées pour prendre en compte les spécificités locales. L'offre de logements doit aussi
s'adapter aux évolutions de vie des Français (évolutions familiales, décohabitation), dont l'envie
d'accéder à la propriété, si chère à leurs yeux, est parfois contrainte par les besoins de mobilité
professionnelle.
Source : www.challenges.fr
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9
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Les formalités de fin de location-gérance
Le 05/12/2018
À la fin du contrat, plusieurs scénarios sont possibles : le bailleur cède le fonds au locataire-
gérant, le propriétaire reprend le fonds pour en assurer lui-même l'exploitation ou il change de
locataire-gérant.
La location-gérance se termine soit par l’arrivée du terme, soit par résiliation (par application d’une
clause résolutoire ou par décision de justice). Un avis de fin de location gérance doit être publié dans
un journal d’annonces légales. Cette publicité permet d’informer les tiers et les créanciers que le fonds
n’est plus exploité par le locataire. La publication de l’annonce légale doit être faite dans un délai de
15 jours à partir de la date de la fin du contrat (art. R144-1 du code de commerce). La fin de ce contrat
rend les dettes de l’exploitation contractées par le locataire-gérant immédiatement exigibles (article
L144-9 du code de commerce).
À la fin du contrat, plusieurs scénarios sont possibles.
1. Le bailleur cède le fonds au locataire-gérant. Dans ce cas, il y a cession de fonds de commerce, ce
qui implique notamment - en plus de la publication de fin de gérance dans un journal d’annonces
légales - une publicité au registre du commerce et des sociétés (RCS), et une insertion au Bulletin
officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).
2. Le propriétaire reprend le fonds pour en assurer lui-même l’exploitation. Dans ce cas, il le reprend
en l’état, avec notamment les contrats de travail en cours. Le locataire-gérant devra demander sa
radiation du RCS. Si le propriétaire du fonds n’est plus immatriculé au RCS, il devra se ré-
immatriculer.
3. Le propriétaire change de locataire-gérant. Il devra remplir un formulaire spécifique pour déclarer le
changement de locataire-gérant au centre de formalité des entreprises. Pour être certain d’être en
règle, il est vivement recommandé de se faire assister dans ces démarches par un avocat spécialisé.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
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10
Focus : les droits d'enregistrement lors d'une
transmission
Le 6/12/2018
Le calcul diffère en fonction du type de cession : celle des droits sociaux (parts sociales ou
actions) ou celle du fonds de commerce, de la clientèle ou du droit au bail. Ces droits doivent
être payés lors de l'enregistrement de l'acte de cession, dans le mois qui suit sa signature.
© Thinkstock
Lors de la cession de droits sociaux, il faut distinguer la cession de parts sociales (pour les
SARL, EURL ou SNC par exemple) et la cession d'actions (SA, SAS notamment).
Lors de la reprise d’une entreprise, que ce soit par l’acquisition de droits sociaux (parts ou actions) ou
d’un fonds de commerce, il faut prévoir de budgétiser les frais d’enregistrement. Le calcul des droits
d’enregistrement diffère en fonction du type de cession. Ces droits doivent être payés à l’occasion de
l’enregistrement de l’acte de cession, intervenant dans le mois qui suit sa signature.
► Cession de droits sociaux
Lors de la cession de droits sociaux, il faut distinguer la cession de parts sociales (pour les SARL,
EURL ou SNC par exemple) et la cession d’actions (SA, SAS notamment).
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11
 Parts sociales
Le calcul du coût d’enregistrement correspond à 3 % du prix de cession, diminué d’un abattement par
part sociale cédée d’une valeur de 23 000 € sur le nombre total de parts, ce qui donne pour le coût
d’enregistrement :
prix de cession - [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ nombre de parts total) ] × 0,03
Attention : pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance
immobilière, le taux passe à 5 % :
prix de cession - [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ nombre de parts total) ] × 0,05
Exemple :
Monsieur X souhaite acquérir 60 % des parts sociales d’une SARL au capital de 5 000 €, divisé en
100 parts sociales de 50 € chacune. Pour ce faire, il achète 60 parts dont la valeur vénale est fixée à
1 000 € chacune, soit un prix de cession de 60 000 €. Ce qui donne un droit d’enregistrement de :
[60 000 – (60 × (23 000 ÷ 100) )] × 0,03 = (60 000 – 13 800) × 0,03 = 1 386 €
Si le montant des droits est inférieur à 25 €, cette somme est due à titre de minimum de perception.
 Cession d’actions
Les cessions d’actions, cotées ou non cotées, sont soumises à un droit d’enregistrement de 0,1 %
sans aucun plafonnement, soit un droit de :
prix de cession ÷ 1 000.
 Cessions exonérées
La cession peut être exonérée de droits d’enregistrement, qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales,
dans les cas suivants :
- cession de titres dans le cadre du rachat de ses propres titres par une société ou d’une
augmentation de capital, sous certaines conditions ;
- cession de titres de sociétés placées sous sauvegarde ou redressement judiciaire ;
La revue de Presse KYLIA
12
- cession de titres entre sociétés faisant partie du même groupe (régime d’intégration fiscale).
► Cession de fonds de commerce, de clientèle ou de droit au bail
Lors de cette cession, l’acquéreur (sauf convention contraire) doit verser des droits d’enregistrement
dont le montant global, calculé sur le prix de cession, est de :
- 0 % pour la fraction du prix inférieure à 23 000 € ;
- 3 % pour la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 € ;
- 5 % pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €.
Source : wwww.lhotellerie-restauration.fr
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13
Peut-on qualifier de concurrence déloyale
l'installation d'un restaurant à côté de celui de
son ancien employeur ?
Le 07/12/2018
Nous avons un cuisinier qui va démissionner pour ouvrir son propre restaurant. Il fait partie du
personnel depuis 30 ans, et à l'époque, n'a pas signé de contrat de travail. Son restaurant sera «
proche » du notre, notre question est de savoir s'il en a le droit ? Ne s'agit-il pas d'une concurrence
déloyale ?
En l'absence de clause de non-concurrence dans son contrat de travail, l'ancien salarié reste malgré
tout tenu par une obligation de non-concurrence déloyale. A l'issue de la rupture de son contrat de
travail, l'ancien salarié peut créer son entreprise concurrentielle mais il ne peut pas procéder à des
actes de concurrences déloyales comme notamment : le dénigrement de l'entreprise, le détournement
de clientèle, le débauchage de salariés. Pour que la concurrence déloyale soit reconnue, il faut que
les agissements soient considérés comme fautifs et que cela entraîne une véritable désorganisation
au sein de l'entreprise. L'ancien salarié employé peut solliciter la clientèle de son ancien employeur ou
démarcher la clientèle, cependant il ne peut le faire en procédant à des manoeuvres frauduleuses par
exemple en utilisant des informations confidentielles contenues dans le logiciel de gestion du fichier
des clients. Dans ce cas une action en concurrence déloyale visant à obtenir des dommages-intérêts
suite au préjudice subi peut être intentée devant le tribunal de commerce. Mais il faut vraiment des
actes déloyaux pour obtenir gain de cause et la seule installation de votre ancien salarié à proximité
de votre établissement n'est pas suffisante.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
14
Bail commercial : le réputé non écrit "partiel"
de la clause d’indexation illicite.
Le 07/12/2018
Arrêt n°1092 du 29 novembre 2018 (17-23.058) - Cour de cassation - Troisième chambre civile" :
Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite (...) la clause prévoyait un
premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile,
tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée".
L’arrêt récent rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejoint un débat, non
tranché en jurisprudence, à savoir l’ablation, par le réputé non écrit, de la seule stipulation illicite ou de
la totalité de la clause comportant cette stipulation, d’un bail commercial.
A l’origine de ce débat les précédents arrêts rendus en présence d’une clause d’indexation ne jouant
qu’à la hausse. Ce type de clause est désormais réputée non écrite, cela ne pose pas de problème.
En revanche, la question de la portée du réputée non-écrit reste encore à trancher. On sait que la
cour d’appel de Versailles a tendance à réputer une telle clause non-écrite « partiellement », la cour
d’appel de Paris dans « son entier », et que la Cour de cassation se range généralement encore
derrière l’avis des juges du fond.
Si la Cour n’hésite pas à indiquer que l’indication qu’elle (la clause d’indexation) constitue une
condition essentielle et déterminante du consentement, elle ne se positionne, actuellement, toujours
pas clairement sur l’invalidité partielle ou totale de ladite clause.Certains auteurs relèvent néanmoins
que, dans la majorité des cas, la Cour considère que « l’éradication partielle préserve l’équilibre
contractuel et la volonté des parties ».
En l’espèce, il n’était pas question d’une d’indexation ne variant qu’à la hausse, mais d’une distorsion
créée par l’indexation mise en place par les parties. Le 30 novembre 2012, le locataire d’un local
sollicite le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er janvier 2013. Le principe du
renouvellement acquis, les parties s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Après avoir mis en demeure la bailleresse, le locataire saisit le tribunal d’une demande en restitution
de l’indu fondée sur la violation, par la clause d’indexation, des dispositions de l’article L. 112-1, alinéa
2, du code monétaire et financier. En application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d’un
contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier
La revue de Presse KYLIA
15
déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre
chaque révision.
Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur se pourvoi en cassation. La troisième
chambre civile de la Cour de cassation censure, alors, la décision d’appel, considérant que seule la
stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite. La clause prévoyait un premier
ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que
les périodes de référence suivantes avaient la même durée.
La Cour d’appel n’aurait pas dû réputer non écrite, en son entier, la clause d’indexation du loyer.
Assistons-nous à la formation d’une jurisprudence constante ?
Source : www.village-justice.com
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16
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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S35 - Revue de presse de la semaine du 24 au 30 août 2020
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S26 revue de presse kylia - semaine du 22 au 28 juin 2020
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S23 revue de presse kylia - semaine du 1 au 7 juin 2020
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S22 revue de presse kylia
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S21 revue de presse kylia - semaine du 18 au 24 mai 2020
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S19 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 mai 2020
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S10 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 mars 2020
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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 3 au 9 décembre2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL La nouvelle aide fiscale pour investir dans des logements dégradés se précise Le 03/12/2018 À compter du 1er janvier, les investisseurs achetant un bien dégradé dont le montant des travaux représente un quart du total pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21% de leur investissement. Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, met en avant dans un entretien paru ce lundi dans Les Échos, une nouvelle aide fiscale destinée à inciter les investisseurs bailleurs à rénover les logements anciens et dégradés dans les centres-villes. Ce dispositif, présenté par un amendement gouvernemental dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2019, en cours de discussion au Parlement, a été adopté mi-novembre à l’Assemblée et a été voté vendredi par le Sénat. «À partir du 1er janvier, une nouvelle aide fiscale encouragera les travaux de rénovation dans des zones où les logements sont vides ou en mauvais état», explique Julien Denormandie dans les colonnes du quotidien économique. En pratique, ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location, des particuliers, mais aussi indirectement des promoteurs qui «pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme ils le font dans la construction neuve, par exemple avec le Pinel», précise-t-il. Pas de zonage «À condition de réaliser un montant de travaux représentant 25% du total de l’opération, ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21% de leur investissement, selon qu’ils loueront leur bien pendant six, neuf ou 12 ans», ajoute le ministre. À la différence des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété (prêt à taux zéro, PTZ) et à l’investissement locatif (Pinel), cette nouvelle aide fiscale ne relèvera pas d’un zonage. Elle s’appliquera dans les 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’État dans le cadre du plan «Action Cœur de ville». S’il ne précise pas le nombre de logements susceptibles d’être concernés, qui «dépendra de la manière dont le public (se) saisira» du dispositif, Julien Denormandie estime que la dépense fiscale correspondante devrait s’établir à «120 millions d’euros pour la première année, dans les opérations Cœurs de Ville». Mais le dispositif s’appliquera aussi dans les communes de toutes tailles ayant signé avec l’État des «conventions de revitalisation du territoire» telles que prévues par la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Pas d’impératif de consommation énergétique Désireux de proposer un dispositif «simple d’utilisation», le gouvernement n’a pas conditionné cette aide à des impératifs en termes de consommation énergétique, par exemple, mais «nous assurerons aussi que l’aide aille bien aux travaux éligibles et ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds», souligne Julien Denormandie. À travers ce dispositif, qui complète notamment les mesures en faveur de la construction neuve prévues dans la loi Elan, le gouvernement compte «augment(er) l’offre par la rénovation et la remise sur le marché de biens vacants» afin de favoriser l’accès au logement là où «il est trop cher», explique-t-il. «Il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité. (...) C’est aussi cela que met en avant la colère exprimée par les ‘Gilets jaunes’», estime le ministre chargé de la Ville. Source : www. Lefigaro.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Les taux des crédits immobiliers se redressent Le 04/12/2018 Les taux d'intérêt, tirés à la baisse par la politique de la Banque centrale européenne (BCE), restent au plancher depuis près de deux ans. - Shutterstock Ils étaient à 1,44 % en moyenne le mois dernier, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. La légère hausse de novembre est la première depuis plusieurs mois mais les conditions de crédit restent très favorables. Une page est peut-être en train de se tourner pour les ménages souhaitant acheter leur logement. En novembre, les taux des crédits immobiliers sont légèrement remontés pour s'établir à 1,44 % en moyenne (hors assurance et coût des sûretés), selon les données publiées mardi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette hausse - de 1 point de base par rapport au mois d'octobre - est la première enregistrée sur le marché du crédit depuis le début de l'été. « Déjà à la rentrée, les établissements bancaires n'avaient pas amélioré leurs offres commerciales, à la différence de ce qu'ils font souvent avant l'arrivée de l'hiver », note l'Observatoire. «Les banques réduisent un peu la voilure sur la fin de l'année, c'est classique », relativise Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Des conditions d'emprunt exceptionnelles Les conditions d'emprunt restent très favorables aux ménages. Les taux d'intérêt, tirés à la baisse par la politique de soutien à l'économie de la Banque centrale européenne (BCE) et la guerre des prix que se mènent les banques , restent au plancher depuis près de deux ans. Après avoir atteint un point bas à la fin de 2016 (à 1,28 %), le coût des crédits s'est redressé en 2017. Sur un an, il est cependant en repli de 12 points de base. « Alors que le rythme de l'inflation accélère encore, les taux d'intérêt réels restent négatifs depuis six mois, confirmant une situation inédite depuis 1974 », souligne par ailleurs l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Plus que jamais, les particuliers peuvent aussi emprunter à long terme pour acquérir leur logement et amortir la hausse des prix de l'immobilier. En novembre, la durée moyenne des prêts s'est élevée à 227 mois, soit près de 19 ans, contre 225 mois en octobre. En décembre, les courtiers ne notent pas de resserrement notable des conditions de crédit. « Dans la lignée du mois de novembre, on assiste à nouveau à quelques remontées de taux mais limitées, de 0,02 à 0,10 % selon les banques et les durées de prêt », note le courtier Vousfinancer mardi. « Les banques ne sont pas encore en train de reconstituer leurs marges mais il est probable qu'en 2019, elles veuillent relever un peu leurs taux pour le faire », note Cécile Roquelaure, en charge des études pour le courtier Empruntis. Source : www.lesechos.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Logement : vingt-neuf maires veulent encadrer les loyers Le 05/12/2018 Après Paris, ces édiles ont annoncé qu'ils soumettront à délibération l'application de la mesure dans leurs communes. La plupart d'entre eux sont franciliens, une région où les loyers sont au zénith.  Logement : vingt-neuf maires veulent encadrer les loyers La cherté des logements est l’un des problèmes de «pouvoir d’achat» pointé par les gilets jaunes : dans la liste de leurs 42 revendications, ils demandent ainsi une «limitation des loyers et davantage de logements à loyers modérés». Autrement dit, plus de logements sociaux et un plafonnement des tarifs ailleurs. Mercredi, 26 maires «communistes et républicains» d’Ile-de-France et trois de communes de Paca et Auvergne-Rhône- Alpes (1) ont annoncé leur «volonté d’appliquer l’encadrement des loyers». Concrètement, à
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 l’occasion de la prochaine réunion de son conseil municipal, chaque maire va soumettre au vote une délibération sollicitant la mise en œuvre de cette mesure dans sa localité. La loi Elan, publiée au Journal officiel le 24 novembre, permet en effet aux communes ou aux intercommunalités de «candidater» pour un encadrement sur tout ou partie de leur territoire. Une fois la délibération adoptée, c’est le préfet qui prend un arrêté déterminant la zone sur laquelle s’applique la mesure. «En ce qui nous concerne, nous allons demander un encadrement sur l’ensemble du territoire communal», indique à Libération le maire de Montreuil (Seine-Saint-Denis), Patrice Bessac. Dans sa ville, limitrophe de Paris, on observe de fortes tensions sur le marché locatif. Les quartiers du Haut-Montreuil, jusqu’ici plus abordables car plus éloignés des moyens de transport, voient flamber les prix avec l’arrivée du métro (prolongement de la ligne 11 jusqu’à Rosny-Bois-Perrier) et du tramway (prolongement du T1 jusqu’à Val de Fontenay). «A Montreuil, on assiste à une sorte d’effet domino. Des Parisiens qui fuient les loyers chers de la capitale viennent s’installer dans le Bas- Montreuil. Et les habitants modestes du Bas-Montreuil sont repoussés vers le Haut-Montreuil qui reste un peu moins cher», constate le maire. Et si rien n’est fait, là aussi les prix des locations vont flamber, alors que les gens ont déjà du mal avec les tarifs actuels. «Quand je vais à la rencontre des habitants dans la rue, sur 10 mètres, j’ai dix personnes qui viennent me voir pour un problème de logement. C’est la première chose dont on me parle, relate l’élu. Ce qui me frappe, c’est de voir que même les classes moyennes ont du mal avec les loyers.» L’encadrement des loyers prévu par la loi plafonne les tarifs des locations au niveau du loyer médian – constaté dans un périmètre géographique déterminé – majoré au maximum de 20%. La mesure ne bloque pas les tarifs. Elle les encadre et limite ainsi considérablement les abus. Fin novembre, Ian Brossat, l’adjoint (PCF) en charge du logement de la maire de Paris Anne Hidalgo a annoncé que la capitale souhaitait rétablir l’encadrement des loyers, déjà institué mais ensuite invalidé pour des raisons de territorialité par la justice administrative. (1) Communes d'Ile de France qui demandent l'encadrement des loyers: Aubervilliers, Bagneux, Bonneuil-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fontenay-sous-Bois, Gennevilliers, Gentilly, Ivry-sur-Seine, La Courneuve, La Verrière, Limay, Magnaville, Malakoff, Morgang-sur-Orge, Mitry-Mory, Montreuil, Pierrelay, Saint-Denis, Stains, Tremblay-en-France, Valenton, Villeneuve Saint-Georges, Villetaneuse. Source : www.liberation.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Sommet de l’économie: ce que pèse le logement dans la fracture sociale Le 07/12/2018 Lors du 5ème Sommet de l'économie organisé par Challenges, Alain Dinin, PDG du groupe Nexity, et Eric Lombard, directeur général de la Caisse des dépôts, ont rappelé l’importance cruciale du logement dans la fracture sociale. A quelques semaines de la remise de son rapport annuel sur le mal-logement par la Fondation Abbé Pierre, la question du logement ne pouvait être absente de la cinquième édition du Sommet de l'économie intitulée "Réconcilier les deux France". Le logement est rare et cher pour de nombreux Français : 4 millions sont mal-logés et près de 2 millions sont dans l'attente d'un logement social. Et pourtant : " Le premier plan Banlieues a été adopté il y a 41 ans, rappelle Alain Dinin, PDG de Nexity. Aujourd'hui nous en sommes au 18 ème plan. Et la crise est toujours là. Il faudrait que le gouvernement renverse la table ". Toutefois, le logement n'est qu'un des facteurs de la crise : outre l'éducation et la formation, il faut également prendre en compte les transports publics, qui permettent d'accéder aux emplois. Le logement est un acteur économique et fiscal de taille: " Certes, les dépenses publiques s'élèvent à 41,9 milliards d'euros, dont une vingtaine pour les allocations logement. Mais la somme des taxes collectées atteint 74,4 milliards d'euros ", souligne Alain Dinin. Parmi les solutions avancées, bien évidemment se trouve la construction massive de logements. " Le logement social loge 17 % des Français, rappelle Eric Lombard, directeur général de la Caisse des dépôts. Et nous allons investir 10 milliards d'euros pour que le rythme de production de logements sociaux se maintienne ". De quoi faire baisser les prix, mais pas de manière suffisante : " Le prix des terrains compte pour 30 % du coût d'un logement, tandis que le poids total des taxes atteint 40 % du prix du logement ", martèle Alain Dinin, qui plaide notamment pour une régulation des prix du foncier. Il faut aussi améliorer la fluidité des parcours dans le parc social, en créant du logement intermédiaire, avec des loyers inférieurs aux loyers de marché, ou des dispositifs d'accession sociale à la propriété. Territorialiser les politiques du logement Autre grand volet du secteur, il faut s'attaquer aux questions de rénovation des logements et de prévention des copropriétés dégradées. " La rénovation thermique permet de faire baisser la facture
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 chauffage de 30 %, indique Eric Lombard. C'est donc bon pour les locataires, bon pour la planète et bon pour l'emploi ". Enfin, parmi les pistes suggérées, les politiques du logement pourraient gagner à être territorialisées pour prendre en compte les spécificités locales. L'offre de logements doit aussi s'adapter aux évolutions de vie des Français (évolutions familiales, décohabitation), dont l'envie d'accéder à la propriété, si chère à leurs yeux, est parfois contrainte par les besoins de mobilité professionnelle. Source : www.challenges.fr
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Les formalités de fin de location-gérance Le 05/12/2018 À la fin du contrat, plusieurs scénarios sont possibles : le bailleur cède le fonds au locataire- gérant, le propriétaire reprend le fonds pour en assurer lui-même l'exploitation ou il change de locataire-gérant. La location-gérance se termine soit par l’arrivée du terme, soit par résiliation (par application d’une clause résolutoire ou par décision de justice). Un avis de fin de location gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales. Cette publicité permet d’informer les tiers et les créanciers que le fonds n’est plus exploité par le locataire. La publication de l’annonce légale doit être faite dans un délai de 15 jours à partir de la date de la fin du contrat (art. R144-1 du code de commerce). La fin de ce contrat rend les dettes de l’exploitation contractées par le locataire-gérant immédiatement exigibles (article L144-9 du code de commerce). À la fin du contrat, plusieurs scénarios sont possibles. 1. Le bailleur cède le fonds au locataire-gérant. Dans ce cas, il y a cession de fonds de commerce, ce qui implique notamment - en plus de la publication de fin de gérance dans un journal d’annonces légales - une publicité au registre du commerce et des sociétés (RCS), et une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc). 2. Le propriétaire reprend le fonds pour en assurer lui-même l’exploitation. Dans ce cas, il le reprend en l’état, avec notamment les contrats de travail en cours. Le locataire-gérant devra demander sa radiation du RCS. Si le propriétaire du fonds n’est plus immatriculé au RCS, il devra se ré- immatriculer. 3. Le propriétaire change de locataire-gérant. Il devra remplir un formulaire spécifique pour déclarer le changement de locataire-gérant au centre de formalité des entreprises. Pour être certain d’être en règle, il est vivement recommandé de se faire assister dans ces démarches par un avocat spécialisé. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Focus : les droits d'enregistrement lors d'une transmission Le 6/12/2018 Le calcul diffère en fonction du type de cession : celle des droits sociaux (parts sociales ou actions) ou celle du fonds de commerce, de la clientèle ou du droit au bail. Ces droits doivent être payés lors de l'enregistrement de l'acte de cession, dans le mois qui suit sa signature. © Thinkstock Lors de la cession de droits sociaux, il faut distinguer la cession de parts sociales (pour les SARL, EURL ou SNC par exemple) et la cession d'actions (SA, SAS notamment). Lors de la reprise d’une entreprise, que ce soit par l’acquisition de droits sociaux (parts ou actions) ou d’un fonds de commerce, il faut prévoir de budgétiser les frais d’enregistrement. Le calcul des droits d’enregistrement diffère en fonction du type de cession. Ces droits doivent être payés à l’occasion de l’enregistrement de l’acte de cession, intervenant dans le mois qui suit sa signature. ► Cession de droits sociaux Lors de la cession de droits sociaux, il faut distinguer la cession de parts sociales (pour les SARL, EURL ou SNC par exemple) et la cession d’actions (SA, SAS notamment).
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11  Parts sociales Le calcul du coût d’enregistrement correspond à 3 % du prix de cession, diminué d’un abattement par part sociale cédée d’une valeur de 23 000 € sur le nombre total de parts, ce qui donne pour le coût d’enregistrement : prix de cession - [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ nombre de parts total) ] × 0,03 Attention : pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, le taux passe à 5 % : prix de cession - [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ nombre de parts total) ] × 0,05 Exemple : Monsieur X souhaite acquérir 60 % des parts sociales d’une SARL au capital de 5 000 €, divisé en 100 parts sociales de 50 € chacune. Pour ce faire, il achète 60 parts dont la valeur vénale est fixée à 1 000 € chacune, soit un prix de cession de 60 000 €. Ce qui donne un droit d’enregistrement de : [60 000 – (60 × (23 000 ÷ 100) )] × 0,03 = (60 000 – 13 800) × 0,03 = 1 386 € Si le montant des droits est inférieur à 25 €, cette somme est due à titre de minimum de perception.  Cession d’actions Les cessions d’actions, cotées ou non cotées, sont soumises à un droit d’enregistrement de 0,1 % sans aucun plafonnement, soit un droit de : prix de cession ÷ 1 000.  Cessions exonérées La cession peut être exonérée de droits d’enregistrement, qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales, dans les cas suivants : - cession de titres dans le cadre du rachat de ses propres titres par une société ou d’une augmentation de capital, sous certaines conditions ; - cession de titres de sociétés placées sous sauvegarde ou redressement judiciaire ;
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 - cession de titres entre sociétés faisant partie du même groupe (régime d’intégration fiscale). ► Cession de fonds de commerce, de clientèle ou de droit au bail Lors de cette cession, l’acquéreur (sauf convention contraire) doit verser des droits d’enregistrement dont le montant global, calculé sur le prix de cession, est de : - 0 % pour la fraction du prix inférieure à 23 000 € ; - 3 % pour la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 € ; - 5 % pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €. Source : wwww.lhotellerie-restauration.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 Peut-on qualifier de concurrence déloyale l'installation d'un restaurant à côté de celui de son ancien employeur ? Le 07/12/2018 Nous avons un cuisinier qui va démissionner pour ouvrir son propre restaurant. Il fait partie du personnel depuis 30 ans, et à l'époque, n'a pas signé de contrat de travail. Son restaurant sera « proche » du notre, notre question est de savoir s'il en a le droit ? Ne s'agit-il pas d'une concurrence déloyale ? En l'absence de clause de non-concurrence dans son contrat de travail, l'ancien salarié reste malgré tout tenu par une obligation de non-concurrence déloyale. A l'issue de la rupture de son contrat de travail, l'ancien salarié peut créer son entreprise concurrentielle mais il ne peut pas procéder à des actes de concurrences déloyales comme notamment : le dénigrement de l'entreprise, le détournement de clientèle, le débauchage de salariés. Pour que la concurrence déloyale soit reconnue, il faut que les agissements soient considérés comme fautifs et que cela entraîne une véritable désorganisation au sein de l'entreprise. L'ancien salarié employé peut solliciter la clientèle de son ancien employeur ou démarcher la clientèle, cependant il ne peut le faire en procédant à des manoeuvres frauduleuses par exemple en utilisant des informations confidentielles contenues dans le logiciel de gestion du fichier des clients. Dans ce cas une action en concurrence déloyale visant à obtenir des dommages-intérêts suite au préjudice subi peut être intentée devant le tribunal de commerce. Mais il faut vraiment des actes déloyaux pour obtenir gain de cause et la seule installation de votre ancien salarié à proximité de votre établissement n'est pas suffisante. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Bail commercial : le réputé non écrit "partiel" de la clause d’indexation illicite. Le 07/12/2018 Arrêt n°1092 du 29 novembre 2018 (17-23.058) - Cour de cassation - Troisième chambre civile" : Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite (...) la clause prévoyait un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée". L’arrêt récent rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejoint un débat, non tranché en jurisprudence, à savoir l’ablation, par le réputé non écrit, de la seule stipulation illicite ou de la totalité de la clause comportant cette stipulation, d’un bail commercial. A l’origine de ce débat les précédents arrêts rendus en présence d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse. Ce type de clause est désormais réputée non écrite, cela ne pose pas de problème. En revanche, la question de la portée du réputée non-écrit reste encore à trancher. On sait que la cour d’appel de Versailles a tendance à réputer une telle clause non-écrite « partiellement », la cour d’appel de Paris dans « son entier », et que la Cour de cassation se range généralement encore derrière l’avis des juges du fond. Si la Cour n’hésite pas à indiquer que l’indication qu’elle (la clause d’indexation) constitue une condition essentielle et déterminante du consentement, elle ne se positionne, actuellement, toujours pas clairement sur l’invalidité partielle ou totale de ladite clause.Certains auteurs relèvent néanmoins que, dans la majorité des cas, la Cour considère que « l’éradication partielle préserve l’équilibre contractuel et la volonté des parties ». En l’espèce, il n’était pas question d’une d’indexation ne variant qu’à la hausse, mais d’une distorsion créée par l’indexation mise en place par les parties. Le 30 novembre 2012, le locataire d’un local sollicite le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er janvier 2013. Le principe du renouvellement acquis, les parties s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Après avoir mis en demeure la bailleresse, le locataire saisit le tribunal d’une demande en restitution de l’indu fondée sur la violation, par la clause d’indexation, des dispositions de l’article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier. En application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Le locataire ayant obtenu gain de cause en appel, le bailleur se pourvoi en cassation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation censure, alors, la décision d’appel, considérant que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite. La clause prévoyait un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée. La Cour d’appel n’aurait pas dû réputer non écrite, en son entier, la clause d’indexation du loyer. Assistons-nous à la formation d’une jurisprudence constante ? Source : www.village-justice.com
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18