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Msie en exploitation d'un site immobilier 1ère partie

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Passage de la phase construction à la phase exploitation.
Diagnostics et inventaire

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Msie en exploitation d'un site immobilier 1ère partie

  1. 1. MISE EN EXPLOITATION D’UN SITE Didier LAHAYE MRICS Novembre2016 1ère Partie
  2. 2. 1ère partie  La réception des travaux  L’exploitation  L’inventaire des équipements  Coûts d’exploitation maintenance  Présentation étude de cas  Conclusion Mise en exploitation Didier LAHAYE 2
  3. 3.  2 phases distinctes: construction et exploitation Mise en exploitation Didier LAHAYE INTERFACE 3
  4. 4.  C’est une action entre le maitre d’ouvrage et les entreprises.  La réception est une phase très importante qui est utilisée à la fois pour:  les responsabilités (responsable de la garde de l’immeuble)  Le point de départ des assurances construction: Garantie de parfait achèvement (1 an) Garantie de bon fonctionnement (2 ans) Garantie décennale (10 ans) Garantie des dommages intermédiaires (10 ans)  Le changement de régime fiscal (LASM) Mise en exploitation Didier LAHAYE 4
  5. 5. Mise en exploitation Didier LAHAYE 5
  6. 6. Mise en exploitation Didier LAHAYE  La livraison se fait entre le vendeur (promoteur ou autre) et l’acheteur (investisseur).  Elle est différente de la réception.  Elle a souvent lieu au même moment  Comme pour la réception, elle peut faire l’objet d’opérations préalables à la livraison.  Si l’investissement est pour louer, il y aura dans un 2ème temps une livraison au preneur. 6
  7. 7. Mise en exploitation Didier LAHAYE  La phase exploitation qui suit la phase de réception comprend une prise en charge par l’exploitant qui va préparer l’arrivée des occupants  Lorsque les occupants arrivent, c’est la livraison et en terme de maintenance, le bâtiment est géré en occupation.  Pendant l’exploitation, le bâtiment peut faire l’objet de travaux importants: grosses réparations, mise en conformité, améliorations 7
  8. 8. Démarrage / Prise en charge Conduite / ExploitationRénovation CONSTRUCTION Petits Travaux Mise en conformité Travaux de renouvellement 8Mise en exploitation Didier LAHAYE
  9. 9.  L’ensemble des équipes de gestion immobilière et de maintenance sont mises en place avant la réception  Pour les bonnes pratiques, il est recommandé que le gestionnaire immobilier (Property Manager) soit désigné 3 mois avant la réception, voire 6 mois pour les gros ouvrages ( > 15 000 m² Surface Utile).  Les mandats ou contrats sont de 3 ans souvent afin de permettre la mise en place d’une politique de maintenance. Mise en exploitation Didier LAHAYE 9
  10. 10. Avant réception des travaux:  L’objectif est de s’assurer que les exploitants aient la connaissance technique du bâtiment pour assurer la qualité de prestation souhaitée dès la réception  En immobilier commercial, la réception des travaux correspond souvent à l’ouverture au public  être opérationnel à la réception Mise en exploitation Didier LAHAYE 10
  11. 11.  Finalisation et adaptation suivant occupation des paramétrages de la GTB. le taux d’occupation n’est pas de 100% à la réception ainsi qu’au cours de la vie du bâtiment.  La période d’1 an de parfait achèvement permet de tester la fiabilité des équipements sans surcoût. Mise en exploitation Didier LAHAYE 11
  12. 12.  Reprise des documents initiaux: ◦ DOE: Dossier des ouvrages exécutés ◦ Rapport des bureaux de contrôle électricité, levage, sécurité. (RFCT et RVRAT) ◦ Le DIUO venant du CSPS. Evolue avec la vie du bâtiment ◦ Le dossier d’identité SSI du CSSI. Donne la photo et le fonctionnement des systèmes de sécurité incendie. ◦ Registre de sécurité (pour les ERP) Mise en exploitation Didier LAHAYE 12
  13. 13. Les principaux acteurs:  Maitre d’ouvrage  Les mandataires  Le Facility Management  Les sociétés de service Mise en exploitation Didier LAHAYE 13
  14. 14.  Le Facility Manager est un prestataire multi technique et multiservice d’exploitation de bâtiment. Il n’apparait pas toujours dans les exploitations maintenance de bâtiments tertiaires ou commerciaux.  Les sociétés de services ou de prestations techniques assurent la gestion des différents éléments (maintenance et exploitation)  Parfois, contrat d’engagement sur les fluides en intéressant le prestataire sur le gain en consommation Mise en exploitation Didier LAHAYE 14
  15. 15.  Le fait de l’ouverture au public simultanément à la prise en charge par l’exploitant oblige ce dernier à intervenir avant réception.  Le gestionnaire immobilier désigné 6 mois à l’avance, prépare un budget de mise en exploitation pour les systèmes non prévus dans les contrats travaux: ◦ Equipements toilette, Poubelles ◦ Système de vidéosurveillance ◦ Systèmes d’ambiance: auditif, visuel et olfactif  Mise en place Task force 15 jours avant ouverture Mise en exploitation Didier LAHAYE 15
  16. 16. Mise en exploitation Didier LAHAYE PCEM 16
  17. 17. Mise en exploitation Didier LAHAYE  Récupérer la liste des matériels à travers la GMAO (si existante)  Analyse des contrats de maintenance technique  Analyse des différents diagnostics:  Dossier Technique Amiante (DTA)  Diag exposition au plomb CREP (En logement< 1948)  Diag exposition aux termites  Dossier ERNMT  Visite sur site: équipements visibles 17
  18. 18. Mise en exploitation Didier LAHAYE  Analyse des rapports Bureau de contrôle:  Rapport de vérification équipements électriques  Rapport de vérification équipements mécaniques  Rapport de vérification des moyens de secours (ERP & IGH)  Rapport techniques:  Rapport Thermographique infrarouge  Rapport analyse équipement chauffage et climatisation  Rapport visuel bâtiment (structure et étanchéité) 18
  19. 19. Mise en exploitation Didier LAHAYE  Climatisation chauffage ventilation: P1 ◦ Organes de production ◦ Organes de distribution ◦ Organes de diffusion  Courants forts: p2 ◦ Raccordement réseau électrique ◦ Groupe électrogène ◦ Distribution  Courants faibles: p3 ◦ Baies de brassage ◦ Contrôle d’accès 19
  20. 20. Mise en exploitation Didier LAHAYE 20
  21. 21. Mise en exploitation Didier LAHAYE  Mécanique/Levage: p4 ◦ Ascenseurs monte charge ◦ Escalators/travelators  Système de sécurité incendie: p5 ◦ Centralisateur ◦ Equipements terminaux  Système de sureté vol: ◦ Vidéo surveillance ◦ Télésurveillance ◦ Systèmes antivol  Bâtiment: ◦ Hors air et hors eau 21
  22. 22.  Analyse des contrats de maintenance: Exemple d’un magasin situé en province non dépendant d’une galerie marchande au niveau technique ERP 1  Analyse des rapports bureau de contrôle: C’est une source d’information souvent ignorée mais très utile, que ce soit en code du travail (arrêté du 14/11/1988) qu’en ERP ou IGH Elec 1 Mise en exploitation Didier LAHAYE 22
  23. 23.  Les types de maintenance: rappel o Maintenance corrective o Maintenance préventive: conditionnelle ou systématique  Les 5 niveaux de maintenance o 1 à 3 constituent la maintenance courante o 4 et 5 constituent la grosse maintenance  Les gros entretiens et réparations (GER): o Sont planifiés o En action urgente parfois: continuité d’exploitation du bâtiment en jeu, problème de sécurité (solidité ou incendie) Mise en exploitation Didier LAHAYE 23
  24. 24.  Centre commercial de 50 000 m² de surface GLA  3 niveaux de commerce  3 niveaux de parking public  Gestion en copropriété  Travaux de rénovation tous les 10 ans environ  Budget maintenance et exploitation: 3 M€HT/an  Budget GER et travaux: 2,5 M€HT /an environ Mise en exploitation Didier LAHAYE 24
  25. 25. Mise en exploitation Didier LAHAYE 25
  26. 26. Mise en exploitation Didier LAHAYE 26 Postes de charge Coût (K€HT) Nettoyage 400 Elimination dechets 220 Entretien immeuble 400 Liaisons mécaniques 100 Espace verts 10 Securité incendie 800 Surveillance 350 Fonctionnement Général 500 Taxes 20 Honoraires gestion 250 Total Général 3 050
  27. 27. Mise en exploitation Didier LAHAYE 27 Détails Postes GER/travaux K€ 2017 2018 2019 2020 2021 Bâtiment 3 000 2 300 600 800 9002 Electricité Climatisation Levage Sécurité incendie Sureté Accueil Clientèle
  28. 28. Mise en exploitation Didier LAHAYE  L’exploitation d’un immeuble est une composante majeur de la vie du bâtiment  La bonne préparation de la livraison facilite la maintenance pour les années qui suivent  Le maintien de la mise à jour de l’inventaire est essentiel à la tenue de la bonne qualité de service et de la bonne gestion de l’immeuble.  Programmation des gros entretiens tout en préservant l’exploitation du bâtiment 28
  29. 29.  Présentation du sujet: bâtiment commercial existant depuis plusieurs décennies a fait l’objet d’un PV de commission de sécurité défavorable.  Liste des demandes de mise en conformité  Présentation liste des équipements techniques  Proposer une estimation et une planification des travaux de mise en conformité et de GER des équipements. Mise en exploitation Didier LAHAYE 29
  30. 30. 30Mise en exploitation Didier LAHAYE
  31. 31. RESEAU VAPEUR Mise en exploitation Didier LAHAYE 31
  32. 32. Distribution Vapeur 32Mise en exploitation Didier LAHAYE
  33. 33. Mise en exploitation Didier LAHAYE Production d’eau glacée sur réseau urbain 33
  34. 34. Production Chaud et froid 34Mise en exploitation Didier LAHAYE
  35. 35. PRODUCTION CHAUD ET FROID Mise en exploitation Didier LAHAYE 35
  36. 36. ECHANGES THERMIQUES Mise en exploitation Didier LAHAYE 36
  37. 37. DISTRIBUTION FLUIDES Mise en exploitation Didier LAHAYE 37
  38. 38. CENTRALES DE TRAITEMENT D’AIR Mise en exploitation Didier LAHAYE 38
  39. 39. CENTRALES DE TRAITEMENT D’AIR Mise en exploitation Didier LAHAYE 39
  40. 40. Mise en exploitation Didier LAHAYE Centrale traitement d’air Ancien 40
  41. 41. Mise en exploitation Didier LAHAYE Centrale traitement d’air: Schéma 41
  42. 42. Mise en exploitation Didier LAHAYE Centrale traitement d’air nouveau R 42
  43. 43. Poste HT/BT Transformateurs Armoires 43Mise en exploitation Didier LAHAYE
  44. 44. Poste HT/BT Alimentation ERDF Transformateurs 44Mise en exploitation Didier LAHAYE
  45. 45. Mise en exploitation Didier LAHAYE Poste TGBT Ancien Nouveau 45
  46. 46. Mise en exploitation Didier LAHAYE 46
  47. 47. GROUPE ELECTROGENE 47Mise en exploitation Didier LAHAYE
  48. 48. Mise en exploitation Didier LAHAYE Groupes électrogènes: installation importante R 48
  49. 49. Mise en exploitation Didier LAHAYE Courants faibles: baie de brassage 49
  50. 50. Mise en exploitation Didier LAHAYE Courants faibles: baie de brassage R 50
  51. 51. ASCENSEURS ET MONTE CHARGE Mise en exploitation Didier LAHAYE 51
  52. 52. ESCALATORS Mise en exploitation Didier LAHAYE 52 R
  53. 53. Mise en exploitation Didier LAHAYE Centrale SSI 53
  54. 54. INSTALLATIONS D’EXTINCTION AUTOMATIQUE A EAU Mise en exploitation Didier LAHAYE 54
  55. 55. INSTALLATIONS D’EXTINCTION AUTOMATIQUE A EAU Mise en exploitation Didier LAHAYE 55
  56. 56. Mise en exploitation Didier LAHAYE Ventilateurs de désenfumage grands 56
  57. 57. Ventilateurs de désenfumage Petits R 57Mise en exploitation Didier LAHAYE

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