earlegal #8 Comment encadrer vos locations et ventes immobilières à distance ?

1. All over the world Common sense. Innovative solutions. COMMENT ENCADRER VOS LOCATIONS ET VENTES IMMOBILIÈRES À DISTANCE? Liège, 7 mai 2021 Virginie BEUMIER Alexandre CASSART

2. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Présentation et logistique Présentation co-organisée par Groupe Larcier et Lexing Belgium à Liège La présentation vous est envoyée par courriel Les vidéos sont disponibles en ligne quelques semaines plus tard : Un fil rouge Quatre questions 2

3. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Petit sondage 3 Qui êtes-vous ?  Un particulier?  Un agent immobilier?  Un entrepreneur?  Un architecte ?  Une autorité publique ?  Autre ?

4. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing 1. Quelles sont les règles encadrant la contractualisation des ventes immobilières ? (rappel) 4 questions abordées

5. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing 2. Comment conclure des contrats immobiliers à distance ? 4 questions abordées

6. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing 3. Quel est l’impact de la réforme du droit de la preuve sur les contrats immobiliers ? 4 questions abordées

7. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing 4. Quels sont les points d’attention avant d’organiser des visites virtuelles ou de recourir aux drones ? 4 questions abordées

8. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Fil rouge 8 •Marie et Pierre •30 et 35 ans •Professeur d’anglais et menuisier •Propriétaires d’une maison et d’un appartement en Belgique • Expatriés en Angleterre depuis 1 ans •Souhaiteraient vendre leur maison et mettre leur appartement en location

9. All over the world Common sense. Innovative solutions. 1. Quelles sont les règles encadrant la contractualisation des ventes immobilières ? (bref rappel)

10. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Principes - Etapes Annonce immobilière  Invitation à remettre une offre (pas une offre) Mentions/documents obligatoires au moment de l’annonce Offre par un candidat acquéreur Conditions éventuelles Acceptation de l’offre par le vendeur Négociation et signature d’un compromis de vente Reprenant généralement les conditions prévues dans l’offre Délai de X semaines Récolte des dernières formalités – négociation de l’acte Passation de l’acte authentique 10

11. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Principes Peu importe la qualification (le nom) donné aux documents fournis (promesse de vente, promesse d’achat, compromis, acte de vente sous seing privé….) Ce qui compte (en théorie) : 11 Chose Prix

12. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Jurisprudence S’écarte parfois (de plus en plus) des conditions prévues par le Code civil Attention des juges sur l’accord des parties sur l’ensemble des éléments essentiels du contrat Qu’est-ce qui est essentiel ? Peut dépendre des circonstances Responsabilité des vices cachés, modalités de paiement, situation hypothécaire, date de transfert, situation urbanistique… Particulièrement problématique vu l’accélération des ventes (offre formulée sans visite du bien, offre alors que les dossiers sont incomplets…) 12

13. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Complexité grandissante des actes Titre de propriété (ou déclaration de succession) Plan de géomètre Servitudes, mitoyenneté Contrat de bail (si loué) – Documents de copropriété (avant signature du compromis) Certificat PEB (au moment de l’annonce) Attestation de non pollution du sol (avant signature du compromis) Certificat de contrôle électrique (avant l’acte) Destination urbanistique la plus récente du bien (dans l’annonce) Attestation citerne mazout (+ de 3000l) DIU (à l’acte) … 13

14. Groupe Larcier / Lexing www.earlegal.be ❝ 2. Comment conclure des contrats immobiliers à distance? 14

15. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Comment conclure des contrats immobiliers à distance? Contrats de ventes immobilières Contrats de bail 15

16. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing A. Comment conclure des contrats de vente immobilière à distance? Principe : caractère consensuel de la vente La vente est définie par le Code civil comme étant « une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer » (article 1582 du Code civil). L’article 1583 du Code civil précise qu’elle « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » 16 Vente parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et le prix

17. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing A. Comment conclure des contrats de vente immobilière à distance? En matière de vente immobilière : Compromis de vente (acte sous seing privé) Acte authentique (devant notaire) 17 Ces deux étapes peuvent-elles être réalisées entièrement à distance?

18. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Un compromis de vente peut-il être conclu à distance? En pratique : La formation en tant que telle de la vente Distinction entre : La preuve de la vente 18 Ok sur le plan des principes

19. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Réforme du droit de la preuve – application dans le temps Loi du 13 avril 2019 portant création d'un Code civil et y insérant un livre 8 « La preuve » Entrée en vigueur : 1er novembre 2020 Pas de régime de transition spécifique : 19  Entre parties contractantes : application du nouveau régime aux contrats conclus à partir du 1er novembre 2020  Preuve des faits / à l’égard des tiers : nouveau régime directement applicable

20. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Preuve de la vente conclue par voie électronique • Principe : prééminence de l'écrit pour les actes juridiques > 375 EUR (Art. 1341 C.c.) : preuve par présomptions et témoins écartée Exceptions : - commencement de preuve par écrit (art. 1347 C.c.) => élargit les modes de preuve autorisés - preuve par ou contre entreprises (1348bis C.c.) Ecrit exigé par 1341 peut être un acte authentique ou un acte sous seing privé 20 Un échange de SMS ou d'e-mail peut- il constituer un acte sous seing privé?

21. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Un échange de SMS ou d'e-mail peut-il constituer un acte sous seing privé? Acte sous seing privé (1322 C.c.) : Écrit Signature Ecrit : " un écrit est un ensemble de signes alphabétiques ou de tous autres signes intelligibles apposés sur un support permettant d’y accéder pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et de préserver leur intégrité, quels que soient le support et les modalités de transmission " (Art. XII.15, §2, 1° CDE) 21

22. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Un échange de SMS ou d'e-mail peut-il constituer un acte sous seing privé? Signature  Loi du 21 juillet 2016 : signature simple / avancée / qualifiée  Article 1322, al 2 C.c. : fonctions de la signature  Identifier la personne  Garantir l'intégrité du contenu de l'acte 22

23. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing En pratique Conclusion du contrat en ligne et signature électronique qualifiée? Ok => vaut signature manuscrite = acte sous seing privé Document scanné et signé joint aux échanges d'e-mails? signature électronique simple => pouvoir appréciation juge => mode de transmission suffisamment de garanties pour s’assurer que celui dont la signature figure sur le document l’a effectivement signé. (Peu jurisprudence : oui) SMS ou échange d'e-mail? Ne répond pas à l'exigence d'imputabilité ni d'inaltérabilité (Mons, 26 juin 2001, J.L.M.B., 2004, p.186.) 23

24. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing SMS/ E-mail peuvent-ils néanmoins constituer un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 C.c.? Jurisprudence pas unanime Large courant jurisprudentiel < Cour d'appel d'Anvers y répondait par la négative o Art.XII.15 CDE : consacre le principe de l'équivalence fonctionnelle o Art.XII.16 CDE : énonçait une série d'exceptions à ce principe, notamment concernant la vente d'un bien immobilier 24

25. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing SMS/ E-mail peuvent-ils néanmoins constituer un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 C.c.? Insécurité juridique => loi du 20 septembre 2018 : Modification de l'article XII. 16 CDE : théorie équivalence fonctionnelle devient la règle, même dans les catégories visées à l'article XII.16. CDE sauf si le juge "constate l’existence d’obstacles pratiques à la réalisation d’une exigence légale ou réglementaire de forme dans le cadre du processus de conclusion d’un contrat par voie électronique" . Pouvoir un contrôle du juge Définition d'obstacles pratiques? 25 SMS / E-mail = Commencement de preuve par écrit (Acte écrit/ émane celui à qui on l'oppose/ rend vraisemblable le fait allégué)

26. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Quid de la passation de l'acte authentique? Loi pot-pourri V du 24 juillet 2017 : possibilité de passer des actes notariés par vidéoconférence (Art. 9,§3 de la loi de Ventôse). En pratique : Signature du compromis à distance Vidéoconférence entre les 2 parties qui sont chacune chez leur notaire respectif Procuration authentique enregistrée gratuitement à distance et exempte de droit d'écriture Documents à remettre au préalable envoyés avant par la poste (certificat PEB, clefs,..) 26

27. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing B. Conclusion de contrats de bail à distance Contrat de bail valablement formé dès qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix. • Principe : bail de droit commun peut être conclu verbalement • Exception : bail de résidence principale : exigence d'un écrit comportant certaines mentions 27 Un contrat de bail portant sur la résidence principale du preneur peut-il être conclu par voie électronique?

28. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Un contrat de bail de résidence principale peut-il être conclu par voie électronique? Oui, MAIS ... Tout dépend de la voie utilisée.  Sites internet immobiliers proposent la conclusion de contrats de bail à distance de A à Z : visites /signature du contrat via ITSME / Etats des lieux / Enregistrement via MyRent q Via documents scannés joints à un échange d'e-mails?  Via SMS / E-mails / WhatsApp ? 28

29. Groupe Larcier / Lexing www.earlegal.be ❝ 3. Quel est l'impact de la réforme du droit de la preuve sur les contrats immobiliers? 29

30. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing La réforme du droit de la preuve • Loi du 13 avril 2019 portant création d'un Code civil et y insérant un livre 8 " La preuve" • Entrée en vigueur : 1er novembre 2020 • Objectif : adapter le droit de la preuve au monde (numérique) actuel 30

31. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Modifications impactant la conclusion des contrats immobiliers Augmentation du plancher pour la preuve réglementée; Prise en considération de la valeur de l'acte juridique et précisions apportées aux contrats à prestations successives; Nouvelle définition claire de l'écrit et de la signature pour intégrer les modes de preuve numériques ; Prise en compte de la preuve dans l'environnement numérique: contrats sous forme numérique et ancien article 1325 C.C. 31

32. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Preuve libre et augmentation du plancher pour la preuve réglementée Principe : preuve libre Art. 8.8. : "Hormis les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tous modes de preuve". Exception : preuve réglementée Art. 8.9. : " § 1er. L'acte juridique portant sur une somme ou une valeur égale ou supérieure à 3.500,00 euros doit être prouvé par les parties par un écrit signé (…)" Régime de la preuve libre : ° Actes < 3500 EUR (Petits garages, emplacements de parking,..) ° Contre ou entre entreprise (sauf art. 8.11. §1er, al. 3) 32

33. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Prise en considération de la valeur de l'acte juridique et précisions apportées aux contrats à prestations successives; 33 Ancien régime Nouveau régime Art. 1342 et S. : " La règle ci-dessus s'applique au cas où l'action contient, outre la demande du capital, une demande d'intérêts qui, réunis au capital, excèdent la somme de 375 EUR. ". Art. 8.9. : "(…) §2. En cas de demande en justice, la valeur à prendre en considération est celle de l'acte juridique qui fonde la demande. § 3. Pour les contrats à exécution successive, la valeur à prendre en considération est la valeur totale des rémunérations des prestations pour une durée maximale d'une année. (…) ". Valeur de la demande Valeur de l'acte juridique Ex. : contrats de bail – addition des loyers

34. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Nouvelle définition claire de l'écrit et de la signature pour intégrer les modes de preuve numériques Définition claire de l'écrit et de la signature Art.8.1.,2° "Signature : un signe ou une suite de signes tracés à la main, par voie électronique ou par un autre procédé, par lesquels une personne s'identifie et manifeste sa volonté." Suppression de la fonction de garantie de l'intégrité du contenu de l'acte de la signature équivalence maximale de la preuve papier et électronique 34

35. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Prise en compte de la preuve dans l'environnement numérique: contrats sous forme numérique et ancien article 1325 C.C. Exigence d'une pluralité d'originaux satisfaite pour les contrats conclus sous forme électronique si : Répond définition écrit Procédé permet à chaque partie de disposer d’un exemplaire écrit ou d’y avoir accès 35

36. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Take Home Message Le contrat peut être conclu même sans signature manuscrite Un SMS, email, WhatsApp,… peut vous engager Une signature électronique qualifiée vous engagera à coup sûr 36

37. Groupe Larcier / Lexing www.earlegal.be ❝ Quels sont les points d’attention avant d’organiser des visites virtuelles ou de recourir aux drones ? 1. Visites virtuelles 37

38. Groupe Larcier / Lexing www.earlegal.be ❝ 38

39. All over the world Common sense. Innovative solutions.

40. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Une bonne photo fait vendre Photographie, Home Staging, visites virtuelles… Autant d’œuvres protégées par le droit d’auteur Qu’est-ce que le droit d’auteur ? Un droit qui protège l’auteur d’une œuvre et lui donne des prérogatives sur l’exploitation de son œuvre Il faut une œuvre « originale » Une création intellectuelle propre à son auteur Une certaine contrainte technique est autorisée mais elle ne doit pas être exclusive Durée « limitée »  70 ans après la mort de l’auteur 40

41. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Prérogatives conférées par le droit d’auteur Droits patrimoniaux  Permettent l’exploitation économique de l’œuvre Reproduction Copie Numérisation Adaptation Reprise partielle Communication au public Prêt, location Distribution Exceptions existent Les droits patrimoniaux peuvent être cédés contractuellement 41

42. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Prérogatives conférées par le droit d’auteur Droits moraux  Protègent la « part » de personnalité que l’auteur injecte dans l’œuvre Droit de divulgation Droit de paternité Droit au respect de l’intégrité de l’œuvre Peut pas céder contractuellement un droit moral, mais on peut contractuellement renoncer à l’exercer 42

43. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Contractualisation Auteur très protégé Faut un écrit, très clair par rapport à ce qui est cédé Préciser si cession ou licence, les modes d’exploitation concernés, la rémunération, l’étendue géographique et temporelle, la rémunération Exigences formelles moins importantes pour les contrats De création sur commande qui relèvent du secteur non culturel ou du secteur de la publicité ( ! Difficile de déterminer ce qui relève ou non du culturel) Il faut quand même un écrit De travail pour la production de logiciels, base de données, dessins et modèles Plus prudent de prévoir un écrit clair et complet 43

44. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Enchainement des droits dans une hypothèse de visite virtuelle 44

45. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Contrats à prévoir Home stager Photographe « Maquetteur 3D » Editeur du logiciel de visite virtuelle Code Structure de la base de données Webmaster/graphiste du site web de visite Code Lay-out du site web La propriété intellectuelle doit être abordée également avec le donneur d’ordre ! Attention au droit d’auteur de l’architecte ! 45

46. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Risques? Retrait de l’autorisation « tacite » d’utilisation en cas de litige Impossibilité de récupérer les images et droits en cas de changement de prestataire Action en contrefaçon possible Contrefaçon suffit, pas besoin de prouver un dommage pour réclamer une indemnisation En cas d’utilisation illicite de logiciels, risque de saisie-description Vous mettre en porte à faux par rapport au donneur d’ordre 46

47. Groupe Larcier / Lexing www.earlegal.be ❝ 2. Vue aérienne et drones 47

49. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Accès à l’espace aérien est règlementé Vous ne pouvez pas faire voler votre drone acheté chez Mediamarkt n’importe où, surtout à des fins professionnelles… Pas vu, pas pris ? Attention les images suivantes peuvent heurter la sensibilité de certains (source Wikipedia : risque aviaire) 49

53. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Risque très important Pour les autres usagers du ciel Pour les personnes au sol Pour les bâtiments Infractions administratives et pénales à la clef La police est très souvent avertie par les voisins ou par des usagers de l’air, qui filment le vol non autorisé avec leurs smartphones 53

54. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Règles européennes 54

55. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Règles européennes Vols en catégorie « open » dans le cadre d’une mission d’agent immobilier seront sans doute possibles (probablement A1 ou A2) Pas partout (zones d’exclusion autour des aéroports, des centrales nucléaires) Les critères sont plus légers que dans l’ancienne règlementation belge, il sera plus simple d’obtenir les attestations (formation et examen en ligne) Il sera plus simple et moins couteux de vous former et de travailler https://mobilit.belgium.be/fr/transport_aerien/drones/reglementation _europeenne_applicable_au_31122020/faq_reglementation 55

56. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Quid si votre drone actuel n’as pas de marquage de classe C? Absence de mention d’une classe C0 à C4 => Non conforme aux exigences générales aux UAS et aux opérations dans la catégorie Open Régime transitoire Jusqu’au 31/12/2022, les UAS sans indication de classe peuvent être utilisés selon les modalités suivantes, en fonction de leur masse (catégorie « Open limitée ») : A proximité des personnes si l’UAS pèse moins de 500g. A une distance de 50m des personnes, si l’UAS pèse moins de 2 kg. A une distance de 150 m des zones résidentielles, commerciales, industrielles et récréatives si le drone pèse moins de 25 kg. Les modalités de formation dans chacune de ces sous-catégories seront similaires aux sous- catégories correspondantes de la catégorie Open. A partir du 1/01/2023, l’UAS ne pourra être utilisé que s’il a été mis sur le marché avant le 1er janvier 2023 et seulement selon les modalités suivantes : En catégorie A1, avec un UAS de masse inférieure à 250g En catégorie A3, avec un UAS de masse inférieure à 25 kg Pour un aéronef sans classe de moins de 2 kg (et sup à 250 g), le vol à moins de 50m de personnes (idem catégorie A2) ne sera plus possible. 56

57. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Droit à la vie privée et droit à l’image Le droit à la vie privée des voisins : Principe : Interdiction de photographier ou de filmer les propriétés voisines Exception: Possibilité de photographier ou de filmer mais obligation de flouter les parties de l’image Le droit à l’image des personnes qui figureraient sur les images : Obligation de flouter les passants sauf accord explicite de leur part Le droit à la vie privée par rapport aux immeubles filmés ou photographiés : Accord des particuliers qui vous commandent ce service sur les prises de vue Mandaté par une agence immobilière: prévoir des garanties d’avoir obtenu l’accord de la part des propriétaires et occupants 57

58. www.earlegal.be Groupe Larcier / Lexing Vols de drone – RGPD Attention évidemment à la prise d’image et à la récolte de données à caractère personnel Le RGPD doit être respecté Intérêt supplémentaire de prendre un prestataire professionnel, ce sera essentiellement son problème (obligations de conseil, etc.., pèsent sur le sous- traitant) 58

59. Groupe Larcier / Lexing www.earlegal.be ❝ Nous vous remercions pour votre attention ! 59

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