1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
KHOA LUẬT
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT
TỐ TỤNG DÂN SỰ Ở VIỆT NAM
NGÀNH ĐÀO TẠO :
Giảng viên hướng dẫn: ................................
Sinh viên thực hiện : ................................
Mã sinh viên: …………. Lớp:....................
TP. Hồ Chí Minh, <năm>

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
i
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
KHOA LUẬT
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG PHÁP LUẬT
TỐ TỤNG DÂN SỰ Ở VIỆT NAM
NGÀNH ĐÀO TẠO :
Giảng viên hướng dẫn: ................................
Sinh viên thực hiện : .................................
Mã sinh viên: …………. Lớp:....................
TP. Hồ Chí Minh, <năm>

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
ii
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
PHẦN I: NHẬT KÝ THỰC TẬP VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ
THỰC TẬP
1. Nhật ký thực tập
1.1. Lời cảm ơn
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô trường Đại học Công
Nghệ TP.HCM đã truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu. Đặc biệt em rất cảm ơn
Cô …………………là người hướng dẫn góp ý để em hoàn thành bài báo cáo thực tập
này.
Đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể cán bộ
công nhân viên của Chi cục thi hành án dân sự quận Tân phú đã giúp đỡ và tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo này. Đặc biệt, em xin chân
thành cảm ơn các anh chị ở phòng thi hành án đã tận tình chỉ giúp em tìm hiểu thực tế
về công tác nhân sự tại Chi cục thi hành án dân sự quận Tân phú cũng như hoàn thành
tốt nhiệm vụ được giao.
Qua thời gian học tập tại trường cùng với thời gian tìm hiểu thực tế tại Chi cục
thi hành án dân sự quận Tân phú em đã từng bước trang bị kiến thức và học hỏi kinh
nghiệm cho bản thân để làm việc vững vàng hơn trong chuyên môn nghề nghiệp sau
này.

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
iii
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.2. Lời cam đoan
Tôi tên....................................................., MSSV: ...................................
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Báo cáo thực tập tốt
nghiệp này được thu thập từ nguồn thực tế tại Đơn vị thực tập, trên các sách báo khoa
học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định) ;
Nội dung trong báo cáo này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ quá
trình nghiên cứu và thực tế tại................................................................ KHÔNG SAO
CHÉP từ các nguồn tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của Nhà Trường
và Pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
iv
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.3. Nhật ký thực tập tốt nghiệp
KHOA LUẬT
NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
1. Tên đề tài: ...............................................................................................................
.................................................................................................................................
2. Giảng viên hướng dẫn: ...........................................................................................
3. Sinh viên thực hiện.................................................................................................
MSSV: ………………… Lớp: ..............................................................................
Cán bộ hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
TP. HCM, ngày … tháng … năm ……….
Sinh viên
(Ký và ghi rõ họ tên)
Xác nhận của đơn vị thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)

6. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
v
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
MỤC LỤC
PHẦN I: NHẬT KÝ THỰC TẬP VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP..... ii
1. Nhật ký thực tập.................................................................................................. ii
1.1. Lời cảm ơn.................................................................................................... ii
1.2. Lời cam đoan............................................................................................... iii
1.3. Nhật ký thực tập tốt nghiệp ..........................................................................iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................ vii
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1
2.Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của luận văn ................................2
3.Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................3
4.Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................3
5.Bố cục của Luận văn.............................................................................................3
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
.....................................................................................................................................4
1.1. Khái quát về thẩm định giá ...............................................................................4
1.1.1. Khái niệm tài sản........................................................................................4
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản .....................................4
1.2. Khái quát về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự...................................7
1.2.1. Khái niệm ...................................................................................................7
1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự .............................7
1.3. Quy trình thủ tục thẩm định giá ......................................................................11
1.4. Quy định đấu giá thi hành án dân sự...............................................................11
1.4.1.Quyền của người mua trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành án.
..................................................................................................................12
1.4.2.Nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án; người mua được tài
sản đấu giá trong thi hành án dân sự ........................................................15
1.5. Trách nhiệm pháp lý đối với việc thẩm định giá ............................................16

7. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
vi
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
1.5.1. Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án: ...............................16
1.5.2. Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự: ..............17
1.5.3. Đối với xã hội:..........................................................................................17
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TỐ TỤNG
DÂN SỰ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN. ......................................................................................................................18
2.1. Nội dung quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về thẩm định giá tài
sản ở Việt Nam.......................................................................................................18
2.1.1. Về điều kiện áp dụng................................................................................18
2.1.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản.........................................................19
2.1.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá ...................................19
2.1.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản ..............................................................20
2.1.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá ................................................21
2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật dân sự về thẩm định giá ở Việt
Nam........................................................................................................................22
2.2.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm
định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay......................22
2.2.2. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng quy
định về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam.................28
2.3.Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam. ....................................................................29
KẾT LUẬN ...............................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................Error! Bookmark not defined.

8. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
vii
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS Bộ Luật Thi Hành Án Dân Sự
VKSND Viện Kiểm Sát Nhân Dân
THADS Thi Hành Án Dân Sự
TTDS. Tố Tụng Dân Sự
TTHS Tố Tụng Hình Sự
TANDTC Toàn Án Nhân Dân Tối Cao
HĐĐGTS Hội Đồng Định Giá Tài Sản
UBND Ủy Ban Nhân Dân

9. 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong thực tiễn công tác thi hành án dân sự hiện nay, số lượng các việc thi hành
án dân sự có ký hợp đồng dịch vụ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản chiếm tỷ lệ cao
trong tổng số việc thi hành án. Đồng thời đây là lĩnh vực liên quan đến quá trình tổ
chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án có nhiều khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo
dài. Vi phạm trong quá trình thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án dẫn
đến bị đương sự khiếu nại, tố cáo phức tạp là một trong các nguyên nhân của tình trạng
tài sản bán đấu giá thành nhưng chưa giao được tài sản cho người trúng đấu giá. Mặt
khác, qua công tác kiểm sát, VKSND các cấp đã phát hiện một số dạng vi phạm pháp
luật trong hoạt động của cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc thẩm định giá, bán đấu
giá tài sản thi hành án như: Thẩm định giá không đúng quy trình theo quy định của
pháp luật, dẫn đến kết quả thẩm định giá không phù hợp với giá trị tài sản thi hành án,
làm thất thoát tài sản của nhà nước, tài sản của đương sự. Việc tổ chức thông báo bán
đấu giá không đúng quy định, mang tính hình thức; tổ chức bán đấu giá không đúng
trình tự, thủ tục, quy trình theo quy định của pháp luật, có hiện tượng giàn xếp, tham
gia vào quá trình bán đấu giá, dẫn đến tài sản thi hành án nhiều lần “được cho là”
không bán được, phải giảm giá nhiều lần, sau đó mới bán được tài sản, làm giảm giá trị
tài sản, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự. Thực tiễn cho
thấy công tác kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong việc thẩm định giá, bán đấu giá
tài sản thi hành án có tác dụng thiết thực và cần thiết, góp phần bảo đảm việc tuân theo
pháp luật trong hoạt động THADS.
Qua thực tiễn 10 năm thi hành và áp dụng các quy định pháp luật về các biện
pháp định giá và thẩm định giá tài sản tại các Tòa án địa phương vẫn gặp những
vướng mắc, bất cập nhất định. Nguyên nhân là do những quy định pháp luật về các
biện pháp này chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến nhiều Tòa án có cách
áp dụng không thống nhất và có nhiều quan điểm khác nhau. Mặt khác trong quá trình
định giá tài sản còn gặp những trở ngại khách quan như: việc đương sự không hợp
tác, gây cản trở hoạt động định giá hoặc kết quả định giá không chính xác, không
phù hợp với thực tế dẫn đến đương sự khiếu nại và thời gian giải quyết vụ án bị kéo
dài, nhiều vụ án bị tồn đọng gây tốn kém thời gian, tiền của của Nhà nước, nhân

10. 2
dân… Ngày 25/11/2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII, kỳ họp thứ 10 đã thông qua Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày
1/7/2016. Việc ra đời của Bộ luật mới này đã bổ sung thêm một số nội dung mới trong
quy định về thẩm định giá tài sản trên cơ sở tháo gỡ được một số bất cập trong thực
tiễn áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự trước đây. Bên cạnh đó một số quy định pháp luật
về hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự vẫn còn chưa thực sự
hợp lý, thiếu tính rõ ràng và chưa cụ thể dẫn tới những khó khăn, vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng. Điều này đòi hỏi trong việc hoàn thiện pháp luật về biện pháp
thẩm định giá tài sản là cần thiết. Xuất phát từ những lí do trên, tôi đã lựa chọn đề
tài: “Thẩm định giá tài sản trong pháp luật tố tụng dân sự ở Việt Nam” làm luận
văn của mình với mong muốn làm rõ những hạn chế, khó khăn vướng mắc trong thực
tiễn áp dụng quy định pháp luật trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị
khắc phục, nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tố tụng dân sự về thẩm định giá tài
sản ở Việt Nam.
2.Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Đối tượng nghiên cứu
Luận văn chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu một số vấn đề về phần lí luận và nội
dung cơ bản của các quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành điều chỉnh về thẩm
định giá tài sản ở Việt Nam.
* Phạm vi nghiên cứu
Với đối tượng nghiên cứu như trên, Luận văn không nghiên cứu các quy định
pháp luật tố tụng dân sự về định giá và thẩm định giá tài sản ở các nước trên thế giới
mà chỉ nghiên cứu khái quát một số quy định cơ bản trong pháp luật tố tụng dân sự
của một số nước về việc thu thập chứng cứ để tham khảo. Mặt khác, để luận văn
mang tính chuyên sâu tác giả không phân tích chi tiết các quy định tại toàn bộ các
văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh về hoạt động định giá và thẩm định giá
tài sản mà chỉ nghiên cứu những sửa đổi bổ sung trong quy định của Bộ luật tố tụng
dân sự 2015 về định giá và thẩm định giá tài sản trên cơ sở so sánh với quy định của
Bộ luật tố tụng dân sự 2004, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng
dân sự 2004 và một số văn bản pháp luật có liên quan còn hiệu lực điều chỉnh về vấn
đề này. Tuy nhiên một số vấn đề lí luận cơ bản về thẩm định giá tài sản trong tố tụng

11. 3
dân sự cũng được nghiên cứu nhằm tạo cơ sở cho việc đánh giá luật thực định và đề
xuất kiến nghị. Do vậy việc nghiên cứu đề tài được giới hạn trong phạm vi sau đây:
- Nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của thẩm định giá tài sản trong tố
tụng dân sự;
- Nghiên cứu lược sử pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam về thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự.
- Nghiên cứu các quy định pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam hiện hành về
thẩm định giá tài sản.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong tố
tụng dân sự tại Việt Nam.
3.Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về thẩm định giá tài
sản trong tố tụng dân sự; nội dung các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp
dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định
của pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng các biện pháp thẩm định giá tài sản trong
hoạt động tố tụng dân sự.
4.Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lê
Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của Đảng, Nhà nước
và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Ngoài ra Luận văn sử dụng
một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như phương pháp
lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp và phương pháp xã hội học như
khảo sát, lấy số liệu, sử dụng kết quả tài liệu chuyên ngành,…
5.Bố cục của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
kết cấu bởi 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận chung về thẩm định giá tài sản và thi hành án dân sự
Chương 2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật tố tụng dân sự về thẩm định
giá tài sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện.

12. 4
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái quát về thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm tài sản
Về khái niệm “Tài sản”, dưới góc độ ngôn ngữ, theo Từ điển tiếng Việt có
định nghĩa “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng”. Theo nội dung này thì tài sản được chỉ xem xét dưới dạng vật chất tồn tại
khách quan, gắn với hoạt động sản xuất hoặc tiêu dùng của con người. Về khoa học
pháp lí khái niệm “Tài sản” được nêu trong nhiều văn bản pháp lí, cụ thể nhất là tại
Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 có quy định thành một điều luật riêng về “tài sản” bao
gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Do vậy, tài sản được nêu trong
khái niệm rất đa dạng, bao gồm những tài sản hữu hình như: đồ vật, tiền, trái phiếu,
cổ phiếu,… hoặc những tài sản vô hình như: quyền tác giả, quyền sở hữu công
nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ,…
1.1.2. Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá tài sản
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, hoạt động thẩm định giá ra đời là một tất
yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các
yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã
hội hoá nhất định. Trên thế giới, hoạt động thẩm định giá xuất hiện rất sớm cùng với
sự phát triển kinh tế thị trường và khi mới hình thành nó phát huy vai trò nhất định
và chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm
40 của thế kỷ 201
.
Nghiên cứu dưới góc độ ngôn ngữ học có thể thấy “thẩm định giá” bao gồm
hai từ “thẩm định” và “giá” ghép lại với nhau. Theo Từ điển tiếng Việt, thẩm định
là“Xem xét để xác định, quyết định”2
hay cụ thể hơn tại Từ điển giải thích thuật ngữ
luật học có định nghĩa:“Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang
tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá
nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều
1
Bùi Thị Dung Huyền, Phùng Thị Hoàn (2014), “Cơ sở lí luận và thực tiễn hoàn thiện chế định về định giá trong
tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân”, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao
2
Bùi Thị Huyền (2001), “Về nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của thẩm phán trong tố tụng dân sự”, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội

13. 5
đối tượng khác nhau như: thẩm đinh dự án, thẩm định báo cáo”3
. Còn đối với từ
“giá” thì Từ điển tiếng Việt định nghĩa là “Biểu hiện giá trị bằng tiền”. Do vậy, khi
ghép các cụm từ “thẩm định” và “giá” có thể hiểu, thẩm định giá là việc xem xét,
đánh giá và quyết định mang tính pháp lí bằng văn bản về một đối tượng nào đó
được biểu hiện giá trị bằng tiền. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu
học thuật trên thế giới cũng đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá.
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Gs. Lim Lan Yuan – Trường
Xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore thì: Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản
cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn4
.
Ở Việt Nam cũng có một số bài viết mà tác giả có đưa ra khái niệm về thẩm định
giá, cụ thể như PGS.TS Vũ Trí Dũng, Trưởng Bộ môn Thẩm định giá, Khoa Marketing,
trường Đại học Kinh tế quốc dân có đưa ra định nghĩa thẩm định giá như sau:
Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay
xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước
tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ
thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể
tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn5
.
Thông qua một số định nghĩa trên giúp người đọc hiểu được bản chất của thẩm
định giá nhưng cách sử dụng thuật ngữ còn khá trừu tượng, chưa cụ thể và bao quát
3
Bùi Thị Thanh Hằng (chủ biên, 2014), Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Hà
Nội, Hà Nội
4
Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá tài sản tại Việt Nam giai đoạn 2008 – 2020”, Bộ
Tài chính, ngày 02/10/2008.
5
Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về Tố tụng dân sự 10/2001, Nhà pháp luật Việt Pháp, tr 30, trích trong tài liệu:
“Trường Đại học Luật Hà Nội (2002), “Cơ sở lí luận và thực tiễn của việc hoàn thiện một số chế định cơ bản của
pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội

14. 6
được hết nội dung của thẩm định giá tài sản. Vấn đề này tại Pháp lệnh giá số
40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002 trong phần giải thích từ ngữ đã khái niệm về
thẩm định giá khá rõ ràng. Khoản 2 Điều 4 của Pháp lệnh này có nêu: “Thẩm định
giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế”. Theo định nghĩa trên thì nội dung của thẩm định giá đã được xác định rõ là việc
đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng nêu rõ thời điểm, căn cứ
của thẩm định giá,… Tuy nhiên khái niệm này nêu khá chung chung về mục đích của
thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản, vậy giá trị tài sản xác định
bằng hình thức nào? Đồng thời chưa thể hiện được chủ thể có thẩm quyền tiến hành
thẩm định giá,…
Để khắc phục bất cập trên, tại khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 đã quy định chi
tiết hơn về thẩm định giá, theo đó: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức
năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định
của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khái niệm này đã chỉ
rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là “tiền”,
điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thống nhất.
Nhìn chung có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá nhưng nó đều
được hiểu là quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh
giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một
chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị
hiện tại; tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở
hữu đối với tài sản, bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời
điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của
thị trường,…để đưa ra kết luận về giá.
Do vậy chúng ta có thể hiểu Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của
các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá,
nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.

15. 7
1.2. Khái quát về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
1.2.1. Khái niệm
Thẩm định giá tài sản xuất hiện trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam từ
năm 1998, tuy nhiên, sự tiếp cận vấn đề này ở nước ta còn khá ít cả về lý thuyết và
kinh nghiệm thực tế. Theo Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam của tác giả Bùi
Thị Thanh Hằng thì khái niệm về thẩm định giá tài sản được nêu khá chung chung
và được gộp vào khái niệm với định giá tài sản, đều là việc xác định giá trị tài sản
tranh chấp dẫn đến khó phân biệt với định giá tài sản6
. Trong một bài viết, tác giả
Tưởng Duy Lượng có nêu khái niệm về thẩm định giá tài sản “chính là hoạt động
xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về giá của đối
tượng cần xác định”7
. Trong Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Văn Thành
cũng có đưa ra khái niệm về thẩm định giá tài sản có thể được hiểu là: “hoạt động
xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản của tổ chức
thẩm định về giá của đối tượng cần xác định”8
. Có thể thấy hai khái niệm này đã
chỉ rõ nội dung của hoạt động thẩm định giá là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận
về giá của đối tượng cần xác định nhưng vẫn còn khá chung.
Theo quy định tại Điều 104 BLTTDS 2015 có thể thấy, biện pháp thẩm định
giá tài sản được áp dụng do các đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định
giá tài sản. Tức là biện pháp này chỉ áp dụng chỉ khi cả hai bên đương sự cùng nhau
thống nhất lựa chọn một tổ chức thẩm định giá tài sản. Do vậy, từ những phân tích
nêu trên có thể hiểu thẩm định giá tài sản là biện pháp thu thập chứng cứ do các bên
đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, nhằm tiến hành xem xét,
xác định giá tài sản trong vụ việc dân sự và đưa ra kết luận pháp lí bằng văn bản về
giá để làm căn cứ cho việc giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp trong vụ việc
dân sự đang giải quyết tại Tòa án.
1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự
Theo quy định của BLTTDS 2015 thì biện pháp thẩm định giá tài sản đều là
6
Nguyễn Ngọc Khánh (chủ biên, 2005), Bộ luật tố tụng dân sự năm 2003 của Liên bang Nga, NXB Tư pháp, Hà
Nội
7
Nguyễn Quang Tuyến (2014), “ Bình luận nội dung các quy định về giá đất của Luật đất đai năm 2013”, trích
trong Hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất”, trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội
8
Nguyễn Thị Dung (2013), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất trong kinh doanh bất động sản”, chuyên đề
11, tr 298, trích trong Đề tài khoa học cấp trường, Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2013): Pháp luật về tài chính
đất đai và giá đất ở Việt Nam, trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội

16. 8
biện pháp thu thập chứng cứ trong TTDS. Để phân biệt các biện pháp này với một
số biện pháp thu thập chứng cứ khác trong TTDS cũng như việc áp dụng biện pháp
này trong pháp luật tố tụng khác, trên cơ sở nội dung các quy định pháp luật TTDS
và thực tế áp dụng có thể rút ra một số đặc điểm chung về hai biện pháp này như sau:
Thứ nhất, Điều kiện áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản được quy
định trong pháp luật TTDS. Về nguyên tắc các đương sự phải cung cấp cho Tòa án giá trị
tài sản đang tranh chấp trong trường hợp cần thiết và pháp luật tôn trọng sự định đoạt của
đương sự. Tuy nhiên nếu các đương sự không tự xác định được về giá trị tài sản tranh
chấp, pháp luật vẫn ghi nhận quyền của đương sự về yêu cầu Tòa án ra quyết định định
giá tài sản hay yêu cầu tổ chức thẩm định giá định giá tài sản. Mặt khác, trong những
điều kiện nhất định thỏa mãn quy định trong pháp luật TTDS Tòa án cũng có quyền áp
dụng biện pháp định giá tài sản. Điều này khác với điều kiện áp dụng biện pháp định
giá tài sản trong pháp luật Tố tụng hình sự (TTHS), theo đó để thực hiện nhiệm vụ
của mình trong việc điều tra, truy tố,… cơ quan tiến hành tố tụng hình sự như Công an,
Viện kiểm sát có quyền yêu cầu tiến hành định giá tài sản khi cần thiết.
Thứ hai, Về trình tự, thủ tục áp dụng định giá và thẩm định giá tài sản phải tuân
theo quy định của pháp luật TTDS. Việc quy định chặt chẽ thủ tục áp dụng các biện
pháp này sẽ tạo căn cứ pháp lí để hoạt động này có hiệu quả và chứng cứ thu thập được
khi áp dụng biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản có giá trị. So với một số biện pháp
thu thập chứng cứ khác như: đối chất, lấy lời khai, xác minh,… pháp luật không quy
định rõ về trình tự thủ tục thực hiện các biện pháp này mà chủ yếu do các Thẩm phán tự
chủ động lấy lời khai những nội dung cần thiết để làm sáng tỏ nội dung VVDS.
Thứ ba, Về chủ thể tiến hành việc định giá và thẩm định giá tài sản trong
TTDS. Đối với việc định giá tài sản thì Tòa án ra quyết định thành lập Hội đồng
định giá tài sản (HĐĐGTS), thành phần là đại diện các cơ quan chuyên môn theo
luật định, hội đồng này tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc. Điều này khác
với HĐĐGTS trong pháp luật TTHS, theo đó HĐĐGTS do chủ tịch Ủy ban nhân
dân (UBND) cùng cấp có thẩm quyền ra quyết định thành lập và đây là là một tổ
chức tồn tại thường xuyên, không tự giải thể sau khi hoàn thành xong công việc.
Đối với biện pháp thẩm định giá tài sản thì chủ thể tiến hành định giá là do tổ
chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp có thẩm quyền tiến hành định giá tài

17. 9
sản theo yêu cầu của đương sự hoặc của Tòa án yêu cầu tiến hành. Trong khi đó chủ
thể của một số biện pháp thu thập chứng cứ khác như biện pháp lấy lời khai, đối
chất, ủy thác thu thập chứng cứ,… do các thẩm phán thực hiện; biện pháp trưng cầu
giám định thì do các giám định viên ở các trung tâm giám định được thành lập hợp
pháp thực hiện.
Thứ tư, Về mục đích của biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản trong TTDS là
nhằm xác định giá trị tài sản bằng “tiền” – chuẩn mực thống nhất để Tòa án có cơ sở
xem xét và giải quyết quan hệ nội dung có tranh chấp liên quan đến tài sản trong
VVDS. Việc thực hiện hai biện pháp này trên cơ sở những phương pháp, tiêu chuẩn kĩ
thuật nhất định đòi hỏi những người có trình độ chuyên môn nhất định về định giá tài
sản mới đủ điều kiện tiến hành. Biện pháp này khác với một số biện pháp thu thập
chứng cứ khác như: Biện pháp lấy lời khai, xem xét thẩm định tại chỗ, đối chất,…
mục đích áp dụng các biện pháp này chủ yếu do các thẩm phán thực hiện để làm sáng
tỏ nội dung VVDS, thu thập đầy đủ chứng cứ để hoàn thiện hồ sơ giải quyết
VVDS.
Thứ năm, Kết quả của việc định giá và thẩm định giá có giá trị khi thực hiện
đúng thủ tục theo quy định pháp luật và có gắn trách nhiệm của chủ thể là người tiến
hành định giá hoặc thẩm định giá tài sản. Nếu đương sự không nhất trí với kết quả
này thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định định giá lại và việc định giá lại được tiến
hành theo quy định pháp luật. Có thể thấy, đặc điểm này khác với kết quả định giá
trong TTHS là kết quả có giá trị thi hành ngay, đó là cơ sở để xác định tội danh và
khởi tố vụ án hình sự.
Trên đây là một số đặc điểm chung của biện pháp định giá, thẩm định giá tài
sản. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng hai biện pháp này được điều chỉnh bởi văn bản
khác nhau và nội dung thực hiện, hậu quả pháp lí của hai biện pháp này khác nhau
nên hai biện pháp này vẫn có một số điểm khác nhau như sau:
Thứ nhất, về căn cứ để xác định giá trị tài sản
Định giá tài sản thường được thực hiện thông qua các hình thức định giá cụ
thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa). Ví dụ: Khi định giá
mảnh đất trong tranh chấp dân sự, thông thường HĐĐGTS căn cứ vào khung giá đất ở
mỗi tỉnh trên địa bàn đó tại mỗi thời điểm nhất định. Thẩm định giá chỉ xác định duy

18. 10
nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn
thẩm định giá (được quy định thành các tiêu chuẩn cụ thể và phù hợp với điều kiện
kinh tế, xã hội mỗi nước đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế).
Thứ hai, về nguyên tắc tiến hành để xác định giá
Để đảm bảo việc định giá được chính xác, khách quan và thống nhất, pháp luật
hiện hành đã có những quy định cụ thể về nguyên tắc tiến hành định giá, thẩm định
giá tài sản18. Thông thường định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc cơ bản sau đây:
Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù
hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá ; Định giá tài sản bảo đảm
khách quan, trung thực và đúng quy định pháp luật…
Trong khi đó thẩm định giá tài sản phải dựa theo nguyên tắc nhất định như:
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; bảo đảm tính độc lập về
chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được
thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác…
Thứ ba, Về các phương pháp cụ thể khi tiến hành định giá, thẩm định giá tài sản.
Thông thường HĐĐGTS chủ yếu thực hiện theo các phương pháp cơ bản như:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;... Do hiện nay HĐĐGTS
được thành lập đối với từng VVDS và giải thể khi hoàn thành nhiệm vụ, đồng thời
các thành viên HĐĐGTS chủ yếu là cá nhân làm việc tại các cơ quan chuyên môn,
không có kiến thức chuyên sâu về định giá, do vậy quá trình định giá một số trường
hợp HĐĐGTS thường xem xét giá trị tài sản trên cơ sở tham khảo giá tài sản được
quy định theo bảng giá, khung giá Nhà nước quy định tương ứng với tài sản đó tại
thời điểm định giá.
Thẩm định giá tài sản được thực hiện dựa theo nhiều phương pháp khác nhau
như: phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương
pháp lợi nhuận; phương pháp thặng dư. Quá trình xác định giá tài sản các thẩm định
viên thường sử dụng nhiều phương pháp kết hợp và nhiều quá trình khác nhau để
tổng hợp để đưa ra kết luận về giá tài sản sát phù hợp với thị trường và có giá trị
tham khảo trong nhiều lĩnh vực tại thời điểm đó.
Trên đây là một vài điểm cơ bản để phân biệt định giá, thẩm định giá tài sản

19. 11
trong TTDS. Việc hiểu rõ bản chất của hai biện pháp này giúp các chủ thể liên quan
lựa chọn việc áp dụng một biện pháp cụ thể để xác định giá tài sản đảm bảo quyền
lợi cho mình trong quá trình giải quyết các VVDS tại Tòa án.
1.3. Quy trình thủ tục thẩm định giá
Định giá, Thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự được Quốc hội hướng dẫn,
quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015, cụ
thể:
 Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của
Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản
định giá được mời chứng kiến việc định giá.
 Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có
quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá.
 Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành
viên, đương sự nếu họ tham dự. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người
chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.
 Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu
quyết tán thành.
1.4. Quy định đấu giá thi hành án dân sự
Việc đấu giá tài sản thi hành án được thực hiện theo các quy định tại Luật Đấu giá
tài sản năm 2016(Luật Đấu giá); Điều 101, 102, 103, 104 Luật Thi hành án dân sự sửa
đổi, bổ sung năm 2014 ( Luật THADS); Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP( được
sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP); Điều 5 Thông tư liên tịch số
11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC.
Luật THADS không có quy định giải thích thế nào là người trúng đấu giá, người
mua được tài sản đấu giá trong THADS. Theo quy định tại khoản 8, khoản 9 Điều 5
Luật Đấu giá tài sản thì “Người trúng đấu giá” là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so
với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá
cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp
nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương
thức đặt giá xuống. “Người mua được tài sản đấu giá” là người trúng đấu giá và ký kết

20. 12
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả
đấu giá tài sản.
Theo đó, có thể hiểu người trúng đấu giá tài sản thi hành án là cá nhân, tổ chức đã
trả giá cao nhấttheo phương thức trả giá lên. Người mua được tài sản đấu giá thi hành
án là người đã trúng đấu giá tài sản thi hành án và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản. Người trúng
đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá có thể là tổ chức, cá nhân và chỉ xuất hiện
khi tài sản thi hành án được đưa vào bán đấu giá.
1.4.1.Quyền của người mua trúng đấu giá, người mua được tài sản thi hành
án.
Quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá được quy định tại Điều 48 Luật Đấu
giá. Theo đó, người trúng đấu giá có các quyền sau đây:
- Yêu cầu người có tài sản đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc
trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản theo quy định của pháp
luật;
- Được nhận tài sản đấu giá, có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá theo quy định của
pháp luật;
- Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng tài sản đấu giá đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật;
- Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo
quy định của pháp luật.
Theo đó, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án
dân sự cũng có các quyền và nghĩa vụ chung theo quy định của Luật Đấu giá.
Đối với người mua được tài sản thi hành án, Luật THADS đã có những quy định cụ thể
về đảm bảo quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án, cụ thể như sau:
Một là: Quyền lợi của người mua được tài sản thi hành án được đặc biệt quan tâm.
Luật THADS đã dành riêng 01 điều luật( Điều 103) quy định về bảo vệ quyền của
người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án. Luật THADS khẳng
định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo
vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”. Luận điểm này cũng tương đồng với quy

21. 13
định tại Điều 7 Luật Đấu giá về bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản
đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá
ngay tình : “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài
sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu
giá ngay tình.”
Hai là: Quyền nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá Điều 103 Luật
THADS đã quy định rất rõ ràng về việc đảm bảo quyền nhận tài sản của người mua
được tài sản bán đấu giá trong trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi:
Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá
nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan THADS tiếp
tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người
mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định
của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác.
Khoản 2, khoản 3 Điều 7 Luật Đấu giá cũng quy định rõ: Trường hợp có người
thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc
về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Trường hợp có bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết
định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự,
thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn
thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết
quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật Đấu giá.
Về thời hạn, trách nhiệm của cơ quan THADS trong việc giao tài sản cho người
trúng đấu giá cũng được quy định rõ ràng: Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường
hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp
đủ tiền, cơ quan THADS phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ
trường hợp có sự kiện bất khả kháng.
Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự
trong việc giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá. Tổ chức, cá nhân cản trở,
can thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản bán đấu giá thành mà gây thiệt
hại thì phải bồi thường.( khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP)

22. 14
Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan THADS làm thủ tục đứng tên gửi
số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao
được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án; trường
hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán
đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác.
Ba là: Được đảm bảo về quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản trúng đấu giá
Trong trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý tài sản không tự nguyện
giao tài sản cho người mua được tài sản thi hành án thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng
chế thi hành án. Luật THADS cũng quy định rõ việc cưỡng chế giao tài sản cho người
mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án thực hiện theo quy
định tại các điều 114, 115, 116 và 117 của Luật THADS.
Điều 106 Luật THADS cũng quy định rõ về việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu,
sử dụng tài sản cho người mua được tài sản thi hành án: Người mua được tài sản thi
hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền
sở hữu, sử dụng cho người mua thi hành án. Cơ quan THADS có trách nhiệm cung cấp
đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này cho người mua tài sản thi
hành án….
Bốn là: Quyền hủy bỏ hợp đồng
Khoản 4 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định rõ: Trường hợp đến hạn
theo hợp đồng bán đấu giá tài sản mà cơ quan THADS không giao được tài sản cho
người mua được tài sản bán đấu giá thì người này có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng
đấu giá.
Năm là: Quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về kết quả đấu giá:
Khoản 2 Điều 102 Luật THADS Người mua được tài sản bán đấu giá, Chấp hành viên
có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản,
nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản.
Việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, khiếu nại, khởi kiện
về hiệu lực pháp lý của cuộc đấu giá thành, việc hủy kết quả đấu giá tài sản quy định

23. 15
tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 72 của Luật Đấu giá được thực hiện theo thủ tục rút gọn
của pháp luật tố tụng dân sự.9
1.4.2.Nghĩa vụ của người trúng đấu giá tài sản thi hành án; người mua được
tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự
Theo khoản 2 Điều 48 Luật Đấu giá, người trúng đấu giá có các nghĩa vụ sau đây:
- Ký biên bản đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá;
- Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo
thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có
liên quan;
- Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và
theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật THADS, người trúng đấu giá tài sản thi hành án có
các nghĩa vụ cụ thể như sau:
Một là: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với việc mua tài sản Người mua được
tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong
thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đấu giá thành và không được gia hạn thêm.
Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 11/2016/ TT-BTP quy định: Người mua được tài sản bán
đấu giá thực hiện việc nộp tiền vào tài khoản tạm giữ của cơ quan thi hành án dân sự
mở tại Kho bạc Nhà nước.
Hai là: Trách nhiệm khi từ chối mua tài sản:
Khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định10
: Trường hợp sau khi
phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng
mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì sau
khi trừ chi phí đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và
được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà
nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác.
Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không
đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá
được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định
9
Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016
10
Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 5 năm 2020.

24. 16
của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.Cơ quan THADS tổ chức bán đấu giá tài
sản theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người trúng đấu giá cũng có các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, Luật THADS và Luật Đấu giá đã có những quy định về nghĩa vụ của
người trúng đấu giá tài sản thi hành án, tuy nhiên về nghĩa vụ của người mua được tài
sản thi hành án, Luật THADS chưa có các quy định liên quan đến vấn đề này. Đa số ý
kiến cho rằng, việc quy định cụ thể về nghĩa vụ của người mua được tài sản thi hành án
là rất cần thiết. Vì về mặt lý luận, hai chủ thể này không hoàn toàn giống nhau. Theo
đó họ sẽ có những quyền lợi và nghĩa vụ khác nhau. Việc phân định rõ quyền lợi, nghĩa
vụ của hai chủ thể này sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ hơn cho cơ quan THADS
cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết các tranh chấp phát sinh.
Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của
người mua được tài sản đấu giá trong THADS.
1.5. Trách nhiệm pháp lý đối với việc thẩm định giá
1.5.1. Đối với việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án:
Trong các VVDS có tranh chấp liên quan đến tài sản có nhiều trường hợp việc
xác định giá trị tài sản là cần thiết để giải quyết VVDS. Điều này đảm bảo cho mỗi
Thẩm phán trong quá trình giải quyết các VVDS có thể xây dựng hồ sơ giải quyết vụ
việc đầy đủ các chứng cứ quan trọng, thu thập chứng cứ triệt để, có thêm cơ sở, căn
cứ pháp lý để giải quyết VVDS, đảm bảo việc xét xử được khách quan, chính xác,
đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào các đương sự cũng
tự thỏa thuận được với nhau về việc xác định giá trị tài sản. Do vậy, việc quy định
cho đương sự có quyền yêu cầu và Tòa án ra quyết định định giá hoặc yêu cầu tổ
chức thẩm định giá trong trường hợp luật định có ý nghĩa trong việc thực hiện quyền
tự định đoạt của đương sự cũng như đảm bảo cho Tòa án trong giai đoạn chuẩn bị xét
xử sơ thẩm thực hiện các biện pháp thu thập chứng cứ.
Bởi lẽ đối với các VVDS có đối tượng tài sản đặc thù như: đất, nhà ở,…tại mỗi
thời điểm khác nhau giá trị tài sản có sự biến động nhất định. Nếu chỉ căn cứ vào lời
khai của đương sự hay những văn bản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ), sơ đồ thửa đất,…Tòa án ra quyết định giải quyết vụ việc sẽ không phù

25. 17
hợp với thực tế, ảnh hưởng đến việc thi hành án không hiệu quả hoặc gặp vướng mắc
nhất định như: diện tích thực tế lớn hoặc nhỏ hơn diện tích đất trong GCNQSDĐ hoặc
đương sự không thống nhất về giá trị tài sản,… Do đó, việc Tòa án áp dụng biện pháp
định giá, thẩm định giá tài sản trong trường hợp luật định sẽ góp phần thu thập, bổ
sung đầy đủ chứng cứ trong hồ sơ VVDS, đảm bảo phù hợp với thực tế.
1.5.2. Đảm bảo việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự:
Trong quá trình yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết VVDS, không phải trường
hợp nào đương sự cũng có thể cung cấp đầy đủ tài liệu chứng cứ để chứng minh cho
yêu cầu của mình, pháp luật TTDS đã quy định cho đương sự có quyền yêu cầu Tòa án
hỗ trợ đương sự trong hoạt động thu thập chứng cứ khi đương sự “tự mình không
thể thực hiện được”. Đây được coi là một nội dung quan trọng trong việc bảo đảm
bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự. Do đó, trong trường hợp nhất
định việc bổ sung thêm quy định của Tòa án trong việc hỗ trợ đương sự để áp dụng
biện pháp định giá, thẩm định giá tài sản nói riêng có tác dụng rất lớn trong hỗ trợ
các đương sự thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi ích của mình.
1.5.3. Đối với xã hội:
Tòa án là một cơ quan trung tâm trong hệ thống các cơ quan tư pháp có chức
năng, vai trò bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm công lý được thực thi,
góp phần giữ vững ổn định trật tự, an toàn xã hội, tạo môi trường pháp lí trong xã
hội. Việc Tòa án hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ thể hiện chức năng
của xã hội của nhà nước nhằm duy trì ổn định xã hội. Đồng thời, việc ghi nhận kết
quả của trung tâm thẩm định giá góp phần thúc đẩy vai trò và sự phát triển của các
trung tâm thẩm định giá hiện nay ở nước ta. Việc xác định đúng giá trị tài sản góp
phần cho Thẩm phán xem xét và ra quyết định, bản án được chính xác, khách quan và
đúng quy định pháp luật, tránh gây bức xúc cho đương sự, không ảnh hưởng đến dư
luận xã hội, đồng thời góp phần tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước về giá
trong sự phát triển của nền kinh tế nước ta.

26. 18
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Ở
VIỆT NAM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN.
2.1. Nội dung quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành về thẩm định giá tài
sản ở Việt Nam
2.1.1. Về điều kiện áp dụng
Việc bổ sung quy định này là phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế,
phù hợp với chính sách xã hội hóa một số hoạt động TTDS, trong đó hoạt động thẩm
định giá tài sản và phù hợp với các quy định pháp luật về thẩm định giá tài sản. Có
thể thấy quy định này xuất phát trên cơ sở tôn trọng quyền định đoạt của đương sự
nhưng phần nào nó lại tăng thêm công việc cho Tòa án khi thực hiện thủ tục yêu cầu tổ
chức thẩm định giá. Tại khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 đã sửa đổi bổ sung quy định
này khi chỉ ghi nhận: “Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm
định giá để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho
Tòa án”. Do vậy BLTTDS 2015 đã tách quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá thành
một khoản riêng và quy định việc áp dụng biện pháp thẩm định giá được thực hiện
khi các bên đương sự thỏa thuận lựa chọn yêu cầu tổ chức thẩm định giá. Theo chúng
tôi việc bỏ quy định về đương sự có quyền yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm
định giá tiến hành định giá tài sản khá hợp lí, giúp Tòa án giảm bớt công việc, đồng
thời đảm bảo sự thỏa thuận thực hiện công việc giữa đương sự với tổ chức thẩm
định giá được thuận tiện hơn. Đồng thời hạn chế những vướng mắc phát sinh trong
thời gian qua do các đương sự lựa chọn nhiều biện pháp định giá tài sản cùng một lúc
nhưng kết quả định giá khác nhau. Việc các đương sự cùng thỏa thuận lựa chọn tổ
chức thẩm định giá sẽ góp phần đảm bảo cho các đương sự cùng tham gia chứng
kiến việc định giá và xác nhận kết quả khách quan của tổ chức thẩm định giá để đi
đến thống nhất về giá trị tài sản.
Bên cạnh đó tại khoản 2 Điều 104 BLTTDS 2015 còn quy định rõ việc thẩm
định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
Quy định này nhằm hướng dẫn việc áp dụng pháp luật điều chỉnh hoạt động thẩm
định giá tài sản trong TTDS được điều chỉnh dựa trên cơ sở các văn bản pháp luật
điều chỉnh về thẩm định giá tài sản, góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá tài

27. 19
sản được thống nhất và có hiệu quả trong các lĩnh vực.
2.1.2. Về nguyên tắc thẩm định giá tài sản
Một là, Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Nguyên tắc
này yêu cầu mọi hoạt động liên quan đến thẩm định giá phải tuân thủ các quy định
liên quan đến Giá, thẩm định giá và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Điều
này nhằm đảm bảo hoạt động thẩm định giá thống nhất trong hệ thống pháp luật có
liên quan và văn bản điều chỉnh về thẩm định giá.
Hai là, Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp
luật. Quy định này nhằm nâng cao tính tự chủ về trách nhiệm của mỗi tổ chức thẩm
định giá và các thẩm định viên khi thực hiện hoạt động định giá. Trường hợp tổ chức
thẩm định giá thực hiện các hoạt động trái pháp luật thì phải tự chịu trách nhiệm về
thiệt hại xảy ra.
Ba là, Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách
quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá. Hoạt động thẩm định giá
do tổ chức thẩm định giá được thành lập hợp pháp và do các thẩm định viên có chứng
chỉ hành nghề thực hiện, việc thẩm định giá là một hoạt động đặc thù. Do đó đòi hỏi
các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn
nghiệp vụ, tức là có kiến thức nghiệp vụ thẩm định giá và thực hiện theo quy chế của
thẩm định giá, đồng thời đảm bảo tính khách quan, trung thực trong hoạt động định
giá để đưa ra một kết quả giá chính xác, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường.
Bốn là, Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật. Việc tiến hành định giá tài
sản là nhằm đưa ra một kết luận về giá một tài sản tồn tại trên thị trường, vì vậy kết
quả này có sự ảnh hưởng và tác động nhất định đối với thị trường giá trong nền kinh
tế. Do vậy hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định đưa ra phải được bảo mật
thông tin theo quy định pháp luật. Đặc biệt đối với một số loại tài sản đặc biệt mà
pháp luật quy định cần tuân theo sự bảo mật thông tin thì việc thẩm định giá tài sản
đó cần được giữ bảo mật.
2.1.3. Về trình tự thủ tục yêu cầu tổ chức thẩm định giá
BLTTDS 2015 quy định trường hợp các bên đương sự có quyền thỏa thuận lựa
chọn yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản đang tranh chấp và kết quả này sẽ được
coi là chứng cứ nếu được tiến hành đúng theo quy định pháp luật. Đồng thời có nêu rõ

28. 20
việc thẩm định giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài
sản. Tuy nhiên hiện nay pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm
định giá cũng như các trường hợp phải áp dụng thẩm định giá tài sản trong TTDS.
Do vậy, việc đương sự tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản trên thực
tế rất ít địa phương áp dụng trong thực tiễn giải quyết các vụ việc dân sự của các Tòa
án thời gian qua.
Sau khi có kết quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá tài sản đương sự sẽ
cung cấp kết quả đó cho Tòa án. Đồng thời Tòa án thông báo kết quả định giá cho
các bên đương sự có liên quan đến việc định giá tài sản để các bên cùng xem xét.
Hiện nay hoạt động thẩm định giá đã có những văn bản pháp luật quy định điều
chỉnh riêng về hoạt động này như Luật Giá 2012, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP45 và
các văn bản ban hành về 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, những tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong
khu vực và trên thế giới. Nhưng pháp luật TTDS chưa có quy định cụ thể về trình tự,
thủ tục thẩm định giá tài sản, thời hạn cung cấp kết quả thẩm định giá,…nên việc thi
hành quy định về thẩm định giá trong BLTTDS 2015 thời gian tới Tòa án sẽ gặp
nhiều khó khăn và vướng mắc. Vì thế để quy định về thẩm định giá tài sản được áp
dụng có hiệu quả hơn thì cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn và điểu chỉnh về
thẩm định giá tài sản trong TTDS để nhằm hạn chế những vướng mắc, bất cập trong
việc áp dụng các quy định về thẩm định giá tài sản.
2.1.4. Về kết quả thẩm định giá tài sản
Theo quy định tại khoản 8 Điều 95 BLTTDS 2015 có quy định: “…Kết quả
thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành
theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”. Vấn đề đặt ra là hiểu thế nào về thẩm định
giá tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định? Có thể hiểu trong trường hợp
này việc thẩm định giá được tiến hành theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật TTDS
quy định. Nhưng trong BLTTDS 2015 lại chưa có quy định cụ thể về thủ tục thẩm
định giá tài sản. Vướng mắc này vẫn chưa được BLTTDS 2015 làm rõ và khắc phục
được những bất cập của LSĐBSBLTTDS 2011 khi chưa có hướng dẫn cụ thể về vấn
đề này. Theo phản ánh các Tòa án cho rằng do cán bộ Tòa án không có chuyên môn và
kiến thức về thẩm định giá nên chủ yếu Tòa án chỉ có thể xem thông tin của tổ chức

29. 21
thẩm định giá có hoạt động hợp pháp không (giấy đăng kí kinh doanh, nội dung hoạt
động của tổ chức thẩm định,…). Thiết nghĩ việc bổ sung quy định về trình tự, thủ tục
thẩm định giá trong TTDS là cần thiết để đảm bảo việc điều chỉnh hoạt động thẩm định
giá được thống nhất.
Mặt khác, tại điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS 2015 có nêu rõ Tòa án ra
quyết định định giá tài sản nếu “các bên thỏa thuận với tổ chức thẩm định giá theo
mức thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm
trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho
thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
Từ quy định này có thể suy đoán là kết quả định giá do Tòa án quyết định có
thể phủ nhận kết quả thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá. Tuy nhiên, pháp
luật chưa có quy định cụ thể về các căn cứ và cách xác định việc xác định về
mức giá thấp so với giá thị trường là như thế nào? Do vậy dễ dẫn đến thực trạng
là các Tòa án hết sức lúng túng do không có cơ sở pháp lí để phủ nhận kết quả
thẩm định giá tài sản. Trên thực tế thông thường Tòa án sẽ tham khảo ý kiến
của các cơ quan chuyên môn về giá mà tổ chức thẩm định giá đưa ra, nếu kết
luận về giá phù hợp thì chấp nhận hoặc tham khảo khung giá của Nhà nước
đối với loại tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá.
2.1.5. Về giá dịch vụ, chi phí của thẩm định giá
Hiện nay BLTTDS 2015 không nêu rõ nghĩa vụ nộp tạm ứng chi phí của các
bên đương sự khi các bên cùng yêu cầu tổ chức thẩm định giá như thế nào? Do vậy,
trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận gì khác và cùng yêu cầu tổ chức
thẩm định giá thì bên nguyên đơn bỏ tiền chi phí ra trước hay mỗi bên đương sự
chịu một nửa chi phí thẩm định khi xác lập Hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định
giá. Vì nếu các bên đương sự không nộp chi phí thẩm định giá thì các tổ chức thẩm
định giá không thể tiến hành thẩm định được. Thiết nghĩ cần có hướng dẫn cụ thể về
trách nhiệm chi phí thẩm định giá đối với người yêu cầu thẩm định giá tài sản trong
BLTTDS 2015.
Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 165 BLTTDS 2015 đã bổ sung quy định cụ thể về
nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định giá tài sản của đương sự được thực hiện như nghĩa

30. 22
vụ chịu chi phí định giá tài sản theo quy định tại các khỏa 1, 2, 4 và 5 của Điều này
được quy định trong Bộ luật. Theo đó trường hợp các bên đương sự không có thỏa
thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá
tài sản, thẩm định giá được xác định như sau: Đương sự phải chịu chi phí thẩm định
giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận. Điều này có thể hiểu
mặc dù các bên đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá để tiến hành
thẩm định giá nhằm xác định giá trị tài sản để chứng minh cho yêu cầu của mình là
có căn cứ. Tuy nhiên nếu yêu cầu nào của đương sự không được Tòa án chấp nhận
thì đương sự đó phải chịu chi phí thẩm định giá. Trong trường hợp yêu cầu Tòa án
chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí thẩm định
giá tài sản tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia.
Trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217,
điểm b khoản 1 Điều 299 của BLTTDS 2015, đó là các trường hợp như: người khởi
kiện rút yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn rút đơn khởi kiện trước khi mở phiên tòa hoặc
tại phiên tòa phúc thẩm mà bị đơn đồng ý… Trường hợp đã tiến hành thẩm định giá
thì nguyên đơn phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản. Ngoài ra Trong trường hợp
đình chỉ giải quyết việc xét xử phúc thẩm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 289,
khoản 3 Điều 296 của Bộ luật này và các bên đã yêu cầu tiến hành thẩm định giá thì
người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản.
2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật dân sự về thẩm định giá ở Việt
Nam
2.2.1. Một số vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng các quy định về thẩm
định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam hiện nay
BLTTDS 2015 đã ban hành các quy định về biện pháp thẩm định giá tài sản theo
hướng hoàn thiện và phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng yêu cầu của đương sự
cũng như Tòa án trong hoạt động TTDS. Tuy nhiên, một số quy định trong BLTTDS
hiện hành vẫn chưa tháo gỡ và đưa ra giải pháp khắc phục được một vài vướng mắc
phát sinh do pháp luật trước đây còn thiếu sót, đồng thời một số quy định còn chung
chung nên gây ra nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau tại các Tòa án. Cụ thể các
vướng mắc được biểu hiện như sau:

31. 23
- Lúng túng trong cách xác định giá tài sản phù hợp với giá thị trường dẫn đến
chất lượng của việc định giá tài sản chưa cao.
Theo quy định pháp luật, về nguyên tắc việc xác định giá tài sản phải phù hợp
với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, việc xác định giá
thị trường của HĐĐGTS trong TTDS lại chưa có hướng dẫn cụ thể và rõ ràng nên
việc tiến hành xác định giá tài sản còn nhiều vướng mắc và kết quả định giá chưa
phù hợp với thực tế. Đặc biệt là đối với tài sản là nhà và quyền sử dụng đất, tại các
địa phương nhất là ở cấp huyện, nhiều HĐĐGTS có đưa ra cách xác định giá khác
nhau và không thống nhất, dẫn đến không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản
định giá tại thời điểm định giá.
- Vướng mắc của Tòa án trong việc chủ động ra quyết định định giá tài sản
BLTTDS 2015 quy định nếu giá mà các bên thoả thuận với nhau hoặc thỏa
thuận với tổ chức thẩm định giá tài sản mà mức giá này thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ
với nhà nước thì Tòa án không chấp nhận sự thoả thuận này và Tòa án ra quyết định
định giá tài sản. Vấn đề này hiện nay có nhiều ý kiến cho rằng, đối với tài sản là nhà và
quyền sử dụng đất thì Tòa án căn cứ vào khung giá nhà đất do UBND tỉnh ban hành
hàng năm nếu giá đó phù hợp với thị trường hoặc tham khảo ý kiến của cơ quan chuyên
môn để lấy đó làm căn cứ để cho rằng giá các bên thoả thuận là thấp, nếu giá các bên thoả
thuận thấp hơn biểu giá mà UBND ban hành.
- Bất cập trong việc xử lí hành vi cản trở hoạt động định giá tài sản do chưa có
quy định cụ thể về lực lượng chức năng hỗ trợ Tòa án cũng như các chế tài hiệu quả
để xử lí.
Trong thời gian qua, theo phản ánh của nhiều Toà án địa phương, trong đó có
hình thức Công văn mà Viện khoa học xét xử TANDTC nhận được, trong quá trình
định giá tài sản, có nhiều trường hợp đương sự, đặc biệt là bị đơn trong vụ án dân sự có
tranh chấp tài sản là nhà, đất thường xuyên thực hiện nhiều hành vi chống đối,
không cho HĐĐGTS tiến hành đo đạc, định giá tài sản. Những hành vi các đương sự
thực hiện phổ biến như: đóng cửa nơi có nhà đất, đe doạ, xúc phạm danh dự nhân
phẩm, dùng hung khí không cho HĐĐGTS tiến hành đo đạc phần đất tranh chấp,
chửi bới lẫn nhau, thả vật nuôi, đóng cửa không cho HĐĐGTS thực hiện… ngay cả
khi có lực lượng cảnh sát hỗ trợ tư pháp cùng tham gia. Do đó, HĐĐGTS không thể

32. 24
tiến hành xem xét, định giá tài sản, nhiều trường hợp Tòa án chỉ đứng ở ngoài xem
xét rồi về trụ sở cơ quan làm việc tiến hành định giá tài sản. Tuy nhiên, nhiều trường
hợp việc định giá tài sản sẽ không chính xác, không đầy đủ.
Trên cơ sở khắc phục một số bất cập trong quy định của Bộ luật trước đây tại
BLTTDS 2015 đã bổ sung thêm hành vi“ Cản trở người tiến hành tố tụng tiến hành
xem xét thẩm định tại chỗ, định giá,…” là hành vi cản trở hoạt động tố tụng của Tòa
án. Đồng thời có nêu rõ trình tự thủ tục, thẩm quyền xử lí hành vi này áp dụng theo
Luật xử lí vi phạm hành chính và văn bản có liên quan. Tuy nhiên, như đã phân tích ở
chương 2 có thể thấy các văn bản này vẫn quy định chung chung về trình tự, thủ tục,
thẩm quyền áp dụng, dẫn đến các chủ thể có liên quan “ngại” áp dụng các quy định
này. Như vậy, vấn đề xử lý trong trường hợp đương sự cố tình cản trở HĐĐGTS
tiến hành định giá tài sản vẫn đang là vấn đề nan giải đối với ngành Toà án. Trên
thực tế một số Toà án xử lý tình huống này bằng một số biện pháp như áp dụng biện
pháp khẩn cấp tạm thời buộc đương sự thực hiện hoặc không thực hiện hành vi; đề
nghị sự can thiệp hỗ trợ của lực lượng cảnh sát hỗ trợ tư pháp, tuy nhiên có trường
hợp nhận được sự hỗ trợ, có trường hợp không vì lực lượng này cho rằng đây không
phải nhiệm vụ của họ theo quy định của Thông tư số 15/2003/TT- BCA(V19)
ngày 10-9-2003 của Bộ Công an "Hướng dẫn hoạt động hỗ trợ tư pháp của lực
lượng Cảnh sát bảo vệ và hỗ trợ tư pháp thuộc Công an nhân dân" thì lực lượng
cảnh sát và hỗ trợ tư pháp chủ yếu hỗ trợ trong phiên tòa.
Hiện nay UBTVQH đang dự thảo Pháp lệnh xử lí hành chính các hành vi cản
trở hoạt động tố tụng của Tòa án nhân dân năm 2013, trong đó có nêu thẩm quyền
của Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc có quyền xử lí hành vi cản trở
hoạt động định giá tài sản với các hình thức xử lí là: Phạt cảnh cáo hoặc Phạt tiền
đến 1.000.000 đồng,… Quy định này theo chúng tôi khá hợp lí và đảm bảo xử lí kịp
thời. Vấn đề đặt ra là việc xác định “tính chất và mức độ của hành vi cản trở mà
người có hành vi cản trở Hội đồng định giá” như thế nào? Mặt khác theo quy định
của BLTTDS 2015 thì việc định giá tài sản do HĐĐGTS chủ động tiến hành và
quyết định và không có quy định về sự tham gia của Thẩm phán khi tiến hành định
giá. Vậy khi có hành vi cản trở việc định giá tài sản thì HĐĐGTS hay Tòa án lập
biên bản để xử phạt vi phạm? Theo tinh thần của Pháp lệnh trên nếu được thông qua

33. 25
thì thiết nghĩ cần bổ sung quy định về sự tham gia của Thẩm phán được phân công
giải quyết vụ án tham gia việc định giá tài sản để đảm bảo xử lí kịp thời.
Thực tế hiện nay việc xử lí các hành vi cản trở hoạt động định giá xảy ra rất ít,
trường hợp có hành vi xảy ra thiệt hại thì cơ quan công an mới can thiệp bằng các
chế tài hình sự, đối với các hành vi khác chủ yếu cơ quan chức năng tiến hành nhắc
nhở, không lập biên bản hoặc lập biên bản cảnh cáo, xử phạt hành chính. Do vậy,
hầu như việc áp dụng quy định này chưa có hiệu quả trên thực tế. Xét về bản chất,
có những hành vi vi phạm thuộc thẩm quyền xử lý của Tòa án, nhưng có hành vi lại
thuộc thẩm quyền xử lý của cơ quan Công an, UBND các cấp… theo Luật Xử lí vi
phạm hành chính và theo quy định của Chính phủ. Vì vậy, dự thảo Pháp lệnh cần
quy định phân định rõ về thẩm quyền, trình tự, thủ tục xử lý hành vi cản trở hoạt
động tố tụng của Tòa án, bảo đảm áp dụng thống nhất, tránh chồng chéo với các văn
bản quy phạm pháp luật khác là cần thiết.
-Lúng túng trong việc xác định kết quả định giá tài sản nào là kết quả cuối
cùng được sử dụng làm căn cứ giải quyết vụ án.
Thực tiễn giải quyết vụ án dân sự cho thấy, nhiều vụ án có nhiều kết quả định
giá tài sản hoặc đương sự khiếu nại nhiều lần về kết quả định giá tài sản. Trong
BLTTDS 2015 đã ghi nhận việc định giá lại tài sản được áp dụng nếu kết quả định
giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại
thời điểm định giá. Vấn đề đặt ra là xác định đâu là điểm dừng cuối cùng mà các
đương sự không được khiếu nại về kết quả định giá nữa và kết quả nào Toà án áp
dụng làm căn cứ để giải quyết vụ án?
Thực tiễn có trường hợp khi định giá quyền sử dụng đất có nhiều kết quả định
giá tài sản, điển hình như khi các đương sự không thỏa thuận được về giá tài sản và
cũng không thỏa thuận chọn tổ chức thẩm định giá, đương sự yêu cầu định giá, Tòa
án thành lập HĐĐGTS và tiến hành định giá. Sau khi có kết quả định giá, hai bên
đương sự không chấp nhận vì cho rằng giá do HĐĐGTS quyết định thấp so với giá
thị trường, do căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước xác định, đồng thời hai bên
đương sự yêu cầu hai trung tâm thẩm định giá khác nhau và có hai kết quả giá khác
nhau chênh lệch lớn với mức giá do HĐĐGTS đưa ra. Những trường hợp như vậy,
Toà án phải căn cứ vào kết quả định giá nào để giải quyết. Liên quan vấn đề này,

34. 26
hiện nay có hai quan điểm khác nhau như sau:
Trong BLTTDS 2015 chỉ ghi nhận các bên đương sự có quyền thỏa thuận lựa
chọn tổ chức thẩm định giá để thực hiện việc thẩm định giá và cung cấp kết quả
thẩm định giá cho Tòa án. Vấn đề đặt ra là sau khi có kết quả thẩm định tài sản, các
bên lại không nhất trí kết quả đó và một hoặc các bên đương sự lại yêu cầu Tòa án ra
quyết định định giá tài sản, vậy Tòa án có xem xét yêu cầu định giá tài sản không?
(trường hợp không có vi phạm khi tiến hành thẩm định). Trong khi cả hai trường
hợp đều thể hiện ý chí tự nguyện của đương sự, vì thế nếu luật không có quy định cụ
thể sẽ không có điểm dừng của vụ án. Vướng mắc này BLTTDS 2015 vẫn chưa tháo
gỡ được bất cập của pháp luật trước đây do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể có thể
gây nhiều lúng túng cho Tòa án khi xem xét.
Giả sử tòa án chấp nhận ra quyết định định giá tài sản, nhưng mức giá do
HĐĐGTS cung cấp lại thấp hoặc cao hơn giá của tổ chức thẩm định thì tòa án dùng
kết quả nào làm căn cứ giải quyết vụ án, trong khi mỗi bên đương sự yêu cầu Tòa án
áp dụng các kết quả giá khác nhau. Để đảm bảo tính công bằng, tòa án sẽ ra quyết
định định giá tài sản theo yêu cầu của bên có yêu cầu tòa ra quyết định định giá theo
quy định tại khoản 3 điều 104 BLTTDS 2015. Kết luận của HĐĐGTS và tổ chức
thẩm định đều có giá trị pháp lý (trừ khi chứng minh được có sự vi phạm). Nếu có
sự chênh lệch mức giá, tòa án sẽ lấy mức giá theo yêu cầu của bên nào thì nhà làm
luật vẫn chưa lường trước được, bởi lẽ rất khó cho tòa án khi xác định giá của bên
nào là phù hợp với giá thị trường.
Bất cập trong thực hiện quy định về chi phí định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.
Theo quy định BLTTDS 2015 thì tiền tạm ứng chi phí định giá và chi phí định
giá do HĐĐGTS tạm tính để tiến hành việc định giá hoặc tính căn cứ vào quy định
của pháp luật. Bên cạnh đó đối với trường hợp yêu cầu tổ chức thẩm định giá thì
khoản lệ phí này do tổ chức thẩm định giá quy định, nhưng chưa có quy định cụ thể
về cách xác định mức lệ phí này. Đến nay vẫn chưa có hướng dẫn áp dụng thống
nhất về căn cứ để HĐĐGTS tính chi tiết các khoản chi phí định giá cụ thể và mức
chi khi tiến hành định giá. Trên thực tế ở các Tòa án địa phương hiện nay khi thành
lập HĐĐGTS nhiều Tòa án đều trực tiếp tạm tính và thu tiền của đương sự (cụ thể là
người có yêu cầu định giá) để chi cho việc định giá. Bởi lẽ một số HĐĐGTS cho

35. 27
rằng không có thời gian tập trung để tạm tính tiền tạm ứng chi phí và Tòa án chủ
động xác định được thành phần tham gia buổi định giá, công việc định giá nên tiện
cho việc tạm tính chi phí định giá hơn.
- Vướng mắc trong áp dụng quy định về thẩm định giá tài sản.
BLTTDS 2015 quy định các đương sự có quyền lựa chọn tổ chức thẩm định
giá tiến hành định giá tài sản nhưng các quy định về thẩm định giá trong TTDS còn
rất chung chung, bó hẹp trong một khoản nhỏ của điều luật nên chưa bao quát được
hết tinh thần của biện pháp này. Thiết nghĩ cần có hướng dẫn chi tiết hơn về trình tự
thủ tục thẩm định giá tài sản trong TTDS, trong đó quy định cụ thể về các trường
hợp được áp dụng biện pháp thẩm định giá… để đảm bảo việc áp dụng quy định này
được thống nhất. Bởi lẽ trong thực tiễn có Tòa án phản ánh, trong quá trình thực
hiện xác định giá trị tài sản tranh chấp trong các VVDS, nếu tài sản phức tạp thì Tòa
án hoặc HĐĐGTS có được thuê các tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định
giá trị tài sản hay không?
- Bất cập trong trình tự thủ tục thành lập Hội đồng định giá tài sản.
Thời gian qua nhiều địa phương phản ánh rất ít cơ quan chuyên môn cử người
bằng công văn cho Tòa án, nếu có thì gửi chậm, hoặc thông báo qua điện thoại, bằng
lời nói... Do đó trên thực tế, các thẩm phán hoặc thư kí phải mang công văn đến từng
cơ quan chuyên môn gặp lãnh đạo các cơ quan đó để trực tiếp trao đổi và nhận thông
tin về việc cử người tham gia. Nhiều thẩm phán chủ quan “nể nang” trong mối quan
hệ nên chấp nhận và vẫn ra quyết định. Dẫn đến nhiều VVDS không cần đến văn
bản cử người của cơ quan chuyên môn mà vẫn tiến hành định giá. Vì vậy, khi việc
định giá không hợp pháp hoặc khi xảy ra trường họp các thành viên HĐĐGTS cố
tình lợi dụng, làm trái pháp luật gây thiệt hại cho đương sự thì sẽ khó khăn khi xác
định căn cứ để buộc trách nhiệm của họ theo quy định pháp luật vì giới thiệu này
không đảm bảo tính pháp lí.
- Vướng mắc trong thời hạn chờ kết quả định giá tài sản do pháp luật chưa quy
định cụ thể, chi tiết về thời hạn cung cấp kết quả định giá.
Theo BLTTDS 2015 không quy định cụ thể HĐĐGTS được thành lập được
coi là một cơ quan, tổ chức hoặc được xác định là người tham gia tố tụng hay
không? Nhưng theo quy định các thành viên HĐĐGTS phải chịu trách nhiệm về kết

36. 28
quả định giá và cung cấp kết quả định giá trong thời hạn nhất định. Tuy nhiên, do
mỗi HĐĐGTS được thành lập khác nhau, tùy từng tính chất tài sản khác nhau nên
dẫn đến nhiều trường hợp HĐĐGTS cần có thời gian xem xét và đưa ra kết luận về
giá. Đặc biệt là đối với trường hợp đương sự yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến
hành định giá tài sản nhưng pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời hạn tổ chức
thẩm định giá cung cấp kết quả là bao lâu, khi nào đương sự phải cung cấp kết quả
đó cho Tòa án… Do vậy thực tế nhiều Tòa án vẫn cần đợi kết quả định giá mới tiếp
tục xem xét giải quyết VVDS được, bởi lẽ thời hạn cung cấp kết quả định giá trong
bao lâu thì pháp luật chưa quy định rõ, trong khi thời hạn giải quyết VVDS có giới
hạn nhất định. Và để khắc phục bất cập này, thực tiễn nhiều địa phương các Tòa án
đều áp dụng căn cứ trên để tạm đình chỉ giải quyết vụ án, khi quyết định tạm đình
chỉ bị kháng cáo thì Tòa án cấp trên vẫn giữ nguyên quyết định tạm đình chỉ của Tòa án
cấp dưới. Việc tạm đình chỉ giải quyết vụ án trong trường hợp này cũng giúp cho Tòa
án tránh khỏi việc quá hạn luật định mặc dù gây nên sự bức xúc cho đương sự.
2.2.2. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập trong việc áp dụng quy
định về thẩm định giá tài sản trong tố tụng dân sự ở Việt Nam.
Thứ nhất, Những năm gần đây, do điều kiện phát triển kinh tế xã hội, các giao
lưu dân sự ngày càng mở rộng, do vậy quy định pháp luật tố tụng cần phải điều
chỉnh để phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội. BLTTDS xây dựng các quy định pháp
luật về định giá tài sản trên cơ sở kế thừa các quy định pháp luật trước đây nhưng
chưa quy định bao quát hết mọi trường hợp, một số quy định pháp luật về trình tự,
thủ tục định giá tài sản, chi phí định giá và chi phí thẩm định giá chưa được quy định rõ
ràng, cụ thể… Ngoài ra một số quy định về thẩm định giá tài sản mới xây dựng
được một thời gian ngắn nên không tránh khỏi khiếm khuyết nhất định.
Thứ hai, Bên cạnh những vướng mắc phát sinh từ quy định pháp luật còn có
một số nguyên nhân khách quan khác. Theo báo cáo tổng kết thực tiễn 10 năm thi
hành BLTTDS của Tòa án nhân dân tối cao cho thấy một số nguyên nhân dẫn đến
khó khăn vướng mắc trong định giá, thẩm định giá tài sản như sau:
“Thực tiễn giải quyết tranh chấp dân sự cho thấy, quá trình thực hiện giám định,
định giá, thẩm định giá, Tòa án và các cơ quan tổ chức có chức năng, thẩm quyền thường
gặp khó khăn, cản trở từ phía các đương sự như: cố tình gây rối, chống đối, không cho tiếp