đàm phán, ký kết, soạn thảo hợp đồng khi lập vi bằng thực trạng và giải pháp.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
Tên đề tài:
ĐÀM PHÁN, KÝ KẾT, SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG KHI LẬP
VI BẰNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Tải miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
PHẦN 2: NỘI DUNG ..................................................................................................1
1. Những vấn đề lý luận về vi bằng ..........................................................................1
1.1. Khái niệm vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng...................................................1
1.2. Đặc điểm của vi bằng.............................................................................................3
2. Trình tự, thủ tục lập vi bằng.................................................................................3
2.1. Tiếp nhận yêu cầu về việc lập vi bằng.................................................................3
2.2. Thỏa thuận về việc lập vi bằng.............................................................................6
2.4. Tiến hành lập vi bằng.............................................................................................8
2.5. Đăng ký, lưu trữ vi bằng..................................................................................... 11
2.6. Sửa lỗi kỹ thuật vi bằng...................................................................................... 12
2.7. Cấp bản sao vi bằng ............................................................................................ 12
3. Đàm phán, ký kết hợp đồng trong lĩnh vực vi bằng thực trạng và giải
pháp ....................................................................................................................................... 13
3.1. Một số vấn đề liên quan đến đàm phán, ký kết hợp đồng trong lĩnh vực lập
vi bằng.................................................................................................................................... 13
3.2. Thực trạng và giải pháp ...................................................................................... 15
PHẦN III: KẾT LUẬN............................................................................................ 18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ, sự phát triển của nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dân chủ hóa đời sống xã hội và các mối quan
hệ cơ bản đư c pháp luật dân sự điều chỉnh dân sự, thương mại, lao động, hôn nhân và
gia đình,... theo đó phát triển đa chiều và phức tạp, tuy nhiên, dễ nảy sinh những mâu
thuẫn, tranh chấp về lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ, điều này dẫn đến nhu
cầu tất yếu đó là các dịch vụ pháp lý như Luật sư, Công chứng, Trọng tài thương mại,
Giám định tư pháp… có cơ hội phát triển mạnh mẽ.
Trong nghiên cứu của tác giả Nguyễn Huy Hoàng (2020) có viết: “Sự tái thiết
lập cơ chế, tổ chức hoạt động của Thừa phát lại với chức năng lập vi bằng có giá trị
là nguồn chứng cứ là nhu cầu cần thiết của xã hội, giúp các bên đương sự bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh xảy ra các tranh chấp trong tương lai,
trong trường h p có xảy ra tranh chấp thì vi bằng của thừa phát lại sẽ là căn cứ để
các cơ quan tài phán xem xét, giải quyết vụ việc một cách khách quan, đúng pháp
luật, từ đó góp phần tạo môi trường pháp lý lành mạnh, đảm bảo các giao dịch dân
sự, kinh tế đúng pháp luật, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển1”. Có thể thấy “vi bằng
là một tài liệu kèm theo văn bản có hình ảnh, video âm thanh kèm theo nếu có. Trong
tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân
Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần
thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi
bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của hành vi, sự kiện, quan hệ xã
hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế2”. Là học viên thuộc
nghiên cứu những kiến thức, kỹ năng cơ bản trong lĩnh vực này là rất cần thiết trong
công tác sau này. Chính vì thế học viên chọn chủ đề: “Đàm phán, kí kết hợp đồng,
soạn thảo hợp đồng khi lập vi bằng thực trạng và giải pháp” làm chủ đề nghiên cứu
môn học của mình.
PHẦN 2: NỘI DUNG
1. Những vấn đề lý luận về vi bằng
1.1. Khái niệm vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
Theo Từ điển Hán – Việt của Đào Duy Anh (1957) thì thừa phát lại là: “người
thuộc lại ở Tòa án sơ cấp hay Toà án địa phương, giữ việc phát tống các văn thư,
chấp hành điều phán quyết của Tòa, hay là thu hồi một tài sản”.
1 Nguyễn Huy Hoàng (2020), Chế định thiết lập vi bằng của thừa phát lại theo pháp luật Việt Nam hiện
hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, đại học quốc gia Hà Nội.
2 Học viện tư pháp (2020), Giáo trình Kỹ năng hành nghề Thừa phát lại, Nxb. Tư pháp, tr.215

2
Trong Thừa phát lại có nhóm dịch vụ không thuộc diện độc quyền bao gồm dịch
vụ vi bằng, bán đấu giá tài sản, tư vấn pháp luật. Vi bằng và lập vi bằng gắn liền với
hoạt động của Thừa phát lại3. Theo tác giả Bùi Thị Hà: “Việc lập vi bằng hiểu một
cách đơn giản là việc mô tả chính xác những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại nhìn
thấy, nghe thấy, sờ thấy,… Hay nói cách khác, lập vi bằng là việc Thừa phát lại sử
dụng giác quan của mình để ghi nhận lại sự thật khách quan4”. Nghị định
08/2020/NĐ – CP ghi nhận: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do
Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức
theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ – CP5”.
Theo tác giả Phan Trung Hiền: “Với cách định nghĩa này, vi bằng được lập dùng
làm chứng cứ cho tổ chức, cá nhân sử dụng trong xét xử hoặc các quan hệ pháp lý
khác6” và việc lập vi bằng của Thừa phát lại có một số đặc điểm, yêu cầu sau:
“Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản này phải do chính Thừa phát lại lập, họ
không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng; Việc
lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội
dung của văn bản; Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp
chứng kiến. Đó là kết quả của quá trình quan sát trực quan và được phản ánh một
cách khách quan, trung thực trong một văn bản do Thừa phát lại lập; Vi bằng do
Thừa phát lại lập theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật được dùng làm
chứng cứ và có giá trị chứng minh; Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng
làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định
về bảo mật và lưu trữ7”.
Khoản 3 điều 2 Nghị định số 08/2020.NĐ – CP quy định: “Vi bằng là văn bản
ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu
cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”. Ngoài ra, khoản
3 diều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP quy định: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để
3 “Pháp luật hiện hành không định nghĩa như thế nào là hoạt động thừa phát lại. Tuy nhiên, có thể hiểu
thừa phát lại là hoạt động của một chức danh tư pháp được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi
hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định pháp luật”.
4 Bùi Thị Hà, “Thẩm quyền lập vi bằng của thừa phát lại và thủ tục đăng ký vi bằng”, Tạp chí Dân chủ &
Pháp luật, số chuyên đề 2, năm2015, tr. 13.
5 Khoản 3 điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ – CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 về “tổ chức và hoạt động của
thừa phát lại”.
6 Phan Trung Hiền và Chử Duy Thanh (2020), “Pháp luật về lập vi bằng đối với bất động sản”, truy cập
tại trang http://lapphap.vn/Pag ngày truy cập 24/05/2022.
7 Khoản 3 điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ – CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 về tổ chức và hoạt động của
thừa phát lại.

3
Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp
luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy
định của pháp luật”.
1.2. Đặc điểm của vi bằng
- Thẩm quyền lập vi bằng: Vi bằng chỉ do thừa phát lại lập.
- Đối tượng lập vi bằng: Là sự kiện, hành vi có thật, do thừa phát lại trực tiếp
chứng kiến, trừ những trường hợp thừa phát lại không được làm và các trường hợp
thừa phát lại không được làm và các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định
của pháp luật.
- Phạm vi lập vi bằng: Thừa phát lại lập vi bằng trong phạm vi toàn quốc. Nơi
lập vi bằng của thừa phát lại rất đa dạng.
- Chủ thể có quyền yêu cầu lập vi bằng: thừa phát lại lập vi bằng theo yêu cầu
của tổ chức, cá nhân để tổ chức, cá nhân tùy nghi sử dụng trong khuôn khổ pháp luật.
- Phương thức lập vi bằng: ghi nhận, mô tả lại sự kiện, hành vi bằng các giác
quan của một người bình thường, kết hợp với các phương tiện kỹ thuật như: quay
phim, chụp hình, đo đạc… nhằm mục đích mô tả lại sự kiện, hành vi một cách chính
xác nhất có thể mà không được phép đánh, giá, bình luận. Thừa phát lại không can
thiệp vào sự kiện, hành vi, chỉ đóng vai trò như một người “chụp ảnh” lại sự kiện,
hành vi đó.
- Mục đích lập vi bằng: Việc lập vi bằng với mục đích duy nhất là tạo lập chứng
cứ chứng minh có sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế. Cần phân biệt mục đích việc
lập vi bằng với việc sử dụng vi bằng của người yêu cầu. Trên thực tế, vi bằng có thể
được sử dụng trong xét xử, để thương lượng, hòa giải hoặc để lưu trữ hoặc đơn giản
chỉ nhằm mang lại niềm tin cho nhau mà không cần đem ra sử dụng.
- Giá trị của vi bằng: vi bằng có giá trị nguồn chứng cứ trong xét xử, trong các
quan hệ pháp lý khác là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các
công việc thuộc chức năng, nhiệm vụ của mình, là căn cứ để thực hiện các giao dịch
giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Lưu trữ vi bằng: vi bằng được vào sổ đăng ký và lưu trữ một bản chính tại Sở
Tư pháp nơi văn phòng Thừa phát lại có trụ sở; lưu trữ tại Văn phòng thừa phát lại;
giao cho các bên yêu cầu, tham gia lập vi bằng với số lượng bản chính theo thỏa
thuận.
2. Trình tự, thủ tục lập vi bằng
2.1. Tiếp nhận yêu cầu về việc lập vi bằng
2.2.1. Hồ sơ yêu cầu lập vi bằng

4
Tại Nghị định số 08/2020/NĐ – CP: “Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ,
chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách
nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp8”. Như vậy,
pháp luật đã có quy định về trách nhiệm của người yêu cầu lập vi bằng trong việc
cung cấp các tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng. Tuy nhiên pháp luật không quy
định cụ thể về những loại giấy tở, tài liệu mà người yêu cầu cần cung cấp cho văn
phòng thừa phát lại. Thông thường, khi yêu cầu lập vi bằng thì người yêu cầu cung
cấp cho văn phòng thừa phát lại những loại giấy tờ, tài liệu sau:
- Bản sao giấy tờ tùy thân;
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến yêu cầu lập vi bằng (cụ thể những giấy tờ
liên quan đến đất đai, nhà ở: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán
căn hộ…).
2.1.2. Kiểm tra thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng
Sau khi tiếp nhận hồ sơ lập vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, thừa phát lại có
trách nhiệm kiểm tra thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Đây là thủ tục rất quan trọng
đối với thừa phát lại. Thừa phát lại cần xác định rõ thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng
của mình. Nếu xác định sai thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng thì vi bằng được lập sẽ
không có giá trị do vượt quá thẩm quyền và thừa phát lại có thể bị xử phạt do lập vi
bằng không đúng thẩm quyền, phạm vi mà pháp luật cho phép.
Nghị định 08/2020/NĐ – CP quy định: “Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận
các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi
toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này. Vi bằng không
thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng
là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo
quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức,
cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng
cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể
triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi
bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án,
Viện kiểm sát nhân dân triệu tập9”.
Những trường hợp không được lập vi bằng:
- Khoản 4 điều 4 Nghị định 08/2020 quy định: “Trong khi thực thi nhiệm vụ,
Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản
thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha
8 Khoản 1 điều 39 Nghị định 08/2020/NĐ – CP.
9 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ – CP.

5
đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô,
dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu
ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì10”.
- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: “Xâm phạm
mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật
phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu
vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi
phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân
sự11”.
- “3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định
tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội. 4. Xác nhận nội dung, việc ký tên
trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công
chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước
ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính. 5. Ghi nhận sự
kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. 6. Ghi nhận sự
kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân
đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân
dân đang thi hành công vụ. 8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực
tiếp chứng kiến. 9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật12”.
Như vậy, về nguyên tắc, trừ những trường hợp bị cấm theo quy định tại điều 37
Nghị định 08/2020/NĐ – CP, thì mọi sự kiện, hành vi xảy ra trên lãnh thổ Việt Nam
thừa phát lại đều có thẩm quyền lập vi bằng.
Khi đánh giá, phân tích sự kiện, hành vi cần lập vi bằng để chuẩn bị phương án,
phương tiện lập vi bằng đạt hiệu quả tốt cần đánh giá:
- Sự kiện, hành vi cần lập vi bằng là gì?
- Mục đích lập vi bằng nhằm tạo lập chứng cứ để chứng minh vấn đề gì?
- Vụ việc có thuộc thẩm quyền lập vi bằng không?
10 Khoản 4 điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ - CP
11 Khoản 2 điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ – CP.
12 Khoản 3,4,5,6,7,8 Nghị định 08/2020/NĐ – CP.

6
- Địa điểm lập vi bằng ở đâu? Địa điểm này do người yêu cầu lập vi bằng quản
lý hay do bên thứ ba quản lý? Địa điểm này có phải là khu vực cần phải xin phép
trước khi lập vi bằng hay không?
- Người yêu cầu lập vi bằng có quyền, nghĩa vụ gì liên quan đến sự kiện, hành vi
lập vi bằng?
- Các bên tham gia hoặc có thể xuất hiện tại sự kiện lập vi bằng có hợp tác hay
không?
- Sự kiện lập vi bằng có khả năng dẫn đến tranh chấp, mất an ninh trật tự hay
không? Cần chuẩn bị những điều kiện gì để bảo đam cho việc lập vi bằng khách quan,
an toàn?
2.2. Thỏa thuận về việc lập vi bằng
Nghị định 08/2020 quy định: “1. Người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận
bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội
dung chủ yếu sau đây: a) Nội dung vi bằng cần lập; b) Địa điểm, thời gian lập vi
bằng; c) Chi phí lập vi bằng; d) Các thỏa thuận khác (nếu có). 2. Thỏa thuận lập vi
bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản13”. Cụ thể cá nhân, tổ chức yêu cầu
lập vi bằng phải thỏa thuận với trưởng văn phòng thừa phát lại về việc lập vi bằng với
những nội dung chủ yếu đó là:
2.2.1. Nội dung cần lập vi bằng
Cá nhân, tổ chức yêu cầu lập vi bằng và Văn phòng Thừa phát lại phải thỏa
thuận những sự kiện, hành vi cụ thể được lập vi bằng. Những nội dung này không
được vượt quá thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của thừa phát lại theo quy định tại
điều 36. 37 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP.
2.2.2. Địa điểm, thời gian lập vi bằng
- Địa điểm lập vi bằng: “Đây là nơi diễn ra những sự kiện, hành vi được lập vi
bằng. Theo quy định tại khoản 1 điều 38 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì địa điểm
lập vi bằng do người yêu cầu lập vi bằng thỏa thuận với Trưởng Văn phòng Thừa phát
lại”.
- Thời gian lập vi bằng: khoản 1 điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ – CP pháp luật
không quy định giới hạn về thời gian lập vi bằng, lập vi bằng do các bên thỏa thuận.
Do tính chất của việc lập vi bằng là tạo lập chứng cứ,, nên sự kiện, hành vi cần lập vi
bằng có thể xảy ra ở bất kì khoảng thời gian nào, có thể ngày nghỉ, ngày lễ hoặc ngoài
giờ hành chính.

7
Tuy nhiên, văn phòng thừa phát lại cần lưu ý thỏa thuận về thời gian lập vi bằng
đặc biệt từ 22 giờ đến 06 sáng. Mặt khác, thời gian lập vi bằng cũng liên quan đến chi
phí lập vi bằng, nhất là thời gian làm việc ngoài giờ hoặc những vi bằng kéo dài thời
gian.
2.2.3. Chi phí lập vi bằng
Khoản 1 điều 64 Nghị định 08/2020/NĐ – CP quy định: “Chi phí lập vi bằng và
xác minh điều kiện thi hành án do người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại thỏa
thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc”.
Như vậy, pháp luât hiện hành chỉ mới quy định về mặt nguyên tắc đó là chi phí
lập vi bằng do người yêu cầu và Văn phòng thừa phát lại thỏa thuận theo công việ
hoặc theo giờ làm việc. Ngoài ra, khoản 2 điều 64 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP quy
định: “Văn phòng Thừa phát lại quy định và phải niêm yết công khai chi phí lập vi
bằng và xác minh điều kiện thi hành án, trong đó xác định rõ mức tối đa, mức tối
thiểu, nguyên tắc tính.
Trên cơ sở chi phí đã niêm yết, người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại có thể
thỏa thuận thêm về chi phí thực hiện theo công việc hoặc theo giờ làm việc và các
khoản chi phí thực tế phát sinh bao gồm: Chi phí đi lại; phí dịch vụ cho các cơ quan
cung cấp thông tin; chi phí cho người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác
(nếu có)”.
Thực tiễn cho thấy chi phí lập vi bằng rất đa dạng, phong phú thể hiện ở nhiều
tình huống, khía cạnh khác nhau như: tính chất phức tạp của sự kiện, hành vi lập vi
bằng, thời gian lập vi bằng, địa điểm lập vi bằng14.
2.2.4. Các thỏa thuận khác
Tùy tình hình cụ thể, Văn phòng thừa phát lại có thê thỏa thuận thêm với người
yêu cầu lập vi bằng chi tiết, cụ thể về phương thức lập vi bằng, nguyên tắc tính chi
phí, việc mời bên thứ ba chứng kiến, các trường hợp thanh lý hợp đồng… Thừa phát
lại có thể đề nghị người yêu cầu lập vi bằng tạm ứng, đặt cọc chi phí trước khi thực
hiện công việc. Việc thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01
bản. Thỏa thuận lập vi bằng được soạn theo mẫu TP – TPL – N – 04 ban hành kèm
theo Thông tư số 05/2020/TT – BTP .
Người yêu cầu phải cung cấp thông tin và các tài liên quan đến việc lập vi bằng,
nếu có. Văn phòng thừa phát lại phải vào sổ theo dõi thỏa thuận việc lập vi bằng. Việc
ký thỏa thuận lập vi bằng cần được thực hiện trước khi tiến hành lập vi bằng.
2.3. Chuẩn bị các điều kiện cho việc lập vi bằng
14 Học viện tư pháp (2020), Giáo trình Kỹ năng hành nghề Thừa phát lại, Nxb. Tư pháp, tr.215.

8
Trên cơ sở những nội dụng đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ về việc lập vi
bằng, thừa phát lại phải lên phương án, chuẩn bị nhân lực trong việc lập vi bằng. Cụ
thể:
- Nghiên cứu quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, nhà ở, đặc
biệt là lưu ý trình tự thu thập chứng cứ theo quy định của pháp luật.
- Chuẩn bị thẻ thừa phát lại, trang phục thừa phát lại, Thư ký nghiệp vụ, giấy
giới thiệu, các văn bản quy phạm pháp luật về thừa phát lại để giải thích cho các bên
liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của thừa phát lại.
- Tùy từng trường hợp cụ thể, thừa phát lại phải chuẩn bị nhân lực để phục vụ
cho việc lập vi bằng. Trong những trường hợp bình thường nên có 01 thư ký nghiệp
vụ cùng tham gia để giúp thừa phát lại trong việc lập vi bằng. Ngoài ra, một số trường
hợp có thể mời các đại diện cơ quan tổ chức khác tham gia như tổ dân phố, công an…
làm người chứng kiến. Trong trường hợp cần thiết có thể mời thêm các chuyên gia
tham gia lập vi bằng trong lĩnh vực chuyên biệt…
- Cần chuẩn bị các phương tiện hỗ trợ như máy tính, máy ghi âm, ghi hình, đèn
pin, bảng, thước đo… để ghi nhận các sự kiện, hành vi khi cần thiết.
- Cần chuẩn bị, dự liệu cách thức xử lý tình huống trong các trường hợp bị phản
đối hay bị hành hung, tấn công khi thực hiện khi thực hiện lập vi bằng.
2.4. Tiến hành lập vi bằng
Khoản 9 điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định: “Văn bản ghi nhận
sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập tại chỗ được coi là chứng cứ nếu
việc lập văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý được tiến hành theo đúng thủ tục
do pháp luật quy định”. Vì vậy, để bảo đảm giá trị nguồn chứng cứ của vi bằng, khi
tiến hành lập vi bằng trong lĩnh vực đất đại, nhà ở phải tuân theo trình tự, thủ tục mà
pháp luật đã quy định.
Để vi bằng do thừa phát lại lập được xem là nguồn chứng cứ được chấp nhận
trong hoạt động xét xử và trong quan hệ pháp lý khác thì vi bằng đó phải được lập một
cách hợp pháp rõ ràng các sự kiện, hành vi được yêu cầu. Để có kĩ năng lập vi bằng
tốt thì thừa phát lại, thư kí nghiệp vụ giúp thừa phát lại lập vi bằng phải nắm vững quy
định của pháp luật. Đồng thời, thừa phát lại phải trung thực, khách quan, không mưu
lợi bất hợp pháp từ việc lập vi bằng.
2.4.1 Thủ tục lập vi bằng
Căn cứ Nghị định 80/2020/NĐ – CP thì thì thủ tục lập vi bằng:
“1. Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm
trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện,

9
hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa
phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan
đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các
thông tin, tài liệu cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị
pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
2. Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng
Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy
định.
3. Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa
phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
4. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn
phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp
nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày
làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng”.
Sở Tư pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về vi bằng; thực hiện đăng ký và quản lý cơ
sở dữ liệu về vi bằng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp15”
Quy định về đăng kí vi bằng được hướng dẫn bởi điều 30 Thông tư 05/2020/TT
– BTP như sau: “1. Văn phòng Thừa phát lại gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu chính
01 bộ vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) về Sở Tư pháp nơi Văn phòng đặt trụ sở
hoặc cập nhật vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) vào cơ sở dữ liệu về vi bằng.
Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng hoặc kể từ ngày Văn
phòng Thừa phát lại cập nhật vào cơ sở dữ liệu về vi bằng, Sở Tư pháp ghi vào sổ
đăng ký vi bằng hoặc duyệt nội dung cập nhật trên cơ sở dữ liệu về vi bằng theo quy
định tại khoản 4 Điều 39 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP để theo dõi, quản lý việc
lập vi bằng.
Trường hợp phát hiện vi bằng, tài liệu chứng minh vi phạm quy định của Nghị
định số 08/2020/NĐ-CP thì Sở Tư pháp có quyền thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm
hành chính theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại, Văn phòng Thừa phát lại chịu
trách nhiệm trước người yêu cầu lập vi bằng, trước pháp luật về nội dung, hình thức
vi bằng đã lập.

10
2. Sở Tư pháp có thể lập sổ đăng ký vi bằng điện tử. Khi hết năm, Sở Tư pháp in,
đóng thành sổ, thực hiện khóa sổ và thống kê tổng số vi bằng đã vào sổ đăng ký trong
năm đó”.
2.4.2. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng
Vi bằng phải lập thành văn bản viết bằng Tiếng Việt và có các nội dung chủ yếu
sau: “Tên, địa chỉ Văn phòng, thừa phát lại, họ, tên thừa phát lại lập vi bằng; Họ tên,
địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng; Họ tên, người tham gia khác (nếu có); Nội dung
yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận; lời cam
đoan của thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng; Lời
cam đoan của Thừa phát lị về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
Chữ kí của Thừa phát lại, dấu Văn phòng thừa phát lại, chữ ký hoặc dâu điểm chỉ của
người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu
họ có yêu cầu)”16.
Vi bằng “có từ 02 trang lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự, vi bằng có
từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lại giữa các tờ, số lượng bản chính của mối vi
bằng do các bên thỏa thuận17”.
2.4.3. Những vấn đề lưu ý khi soạn thảo vi bằng
- Vi bằng phải được lập bằng tiếng Việt. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc
đính kèm vào vi bằng những tài liệu bằng tiếng nước ngoài.
- Thời gian lập vi bằng cần phải thể hiện một số mốc quan trọng: Thời gian bắt
đầu quá trình lập vi bằng; thời gian bắt đầu sự kiện, hành vi lập vi bằng, thời gia bắt
đầu sự kiện; hành vi lập vi bằng, thời gian kết thúc sự kiện, hành vi lập vi bằng; và
thời gian hoàn thành vi bằng (ký tên, đóng dấu). Thời điểm tính thời hạn đăng ký vi
bằng là thời điểm hoàn thành vi bằng. Đối với nội dung về thời gian, địa điểm lập vi
bằng thừa phát lại phải ghi một cách chính xác.
- Mở đầu phần “nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận”, Thừa phát
lại có thể ghi thêm lời trình bày của người yêu cầu lập vi bằng về lý do họ yêu cầu
thừa phát lại lập vi bằng.
- Tiếp theo đó là phần quan trọng, phần nội dung chính của vi bằng, mô tả toàn
bộ sự kiện, hành vi mà thừa phát lại ghi nhận. Việc mô tả phải khách quan, trung thực.
Trong quá trình lập vi bằng, thừa phát lại nên quay phim, ghi âm, chụp ảnh để kiểm
tra lại nội dung hoặc đính kèm, minh chứng thêm cho vi bằng.
Ví dụ: Hình ảnh kèm theo minh chứng thêm cho vi bằng

11
- Đối với những vi bằng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở nên vẽ thêm sơ đồ để xác
định chính xác vị trí, mã hóa các khu vực lập vi bằng, để việc mô tả được thuận lợi và
dễ sử dụng.
- Hình ảnh, đĩa ghi âm, ghi hình thừa phát lại có thể đính kèm vi bằng nhưng
không bắt buộc. Phần này chủ yếu làm rõ thêm sự kiện, hành vi mà thừa phát lại mô
tả. Phần này chủ yếu làm rõ thêm sự kiện, hàn vi mà thừa phát lại mô tả. Tuy nhiên,
đối với một số loại vi bằng như ghi nhận hiện trạng, quá trình thực hiện công việc thì
nên quay phim để đính kèm vi bằng. Đối với hình ảnh vi bằng, ngoài cách đính kèm vi
bằng, thừa phát lại có thể chèn hình ảnh ngay vào trong vi bằng, mô tả đến đâu, chèn
hình ảnh đến đó để làm rõ thêm nội dung mô tả.
- Vi bằng bắt buộc phải có chữ ký của thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng,
không bắt buộc Thư ký nghiệp vụ, những người tham gia khá phải kí vào. Tuy nhiên,
trong quá trình lập vi bằng, nếu đã ghi nhận có sự tham gia của những người khác ở
phần giới thiệu của vi bằng thì nên yêu cầu họ ký tên vào vi bằng.
Nhìn chung, đối với cách trình bày một vi bằng, ngoài những phần bắt buộc theo
mẫu, mỗi thừa phát lại khác nhau ở mỗi văn phòng thừa phát lại khác nhau đều có
những cách trình bày riêng, tuy nhiên các sự kiện, hành vi cần lập vi bằng phải được
mô tả cụ thể, chi tiết, khách quan.
2.5. Đăng ký, lưu trữ vi bằng
2.5.1. Đăng kí vi bằng
Theo quy định tại khoản 4 điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP, Điều 30
Thông tư số 05/2020/TT – BTP thì “trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết
thúc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi trực tiếp qua đường bưu chính 01

12
bộ vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư phát nơi văn phòng Thừa phát lại
đặt trụ sở hoặc cập nhập vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) vào cơ sở dữ liệu về vi
bằng. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng hoặc kể từ ngày
Văn phòng Thừa phát lại cập nhập vào cơ sở dữ liệu về vi bằng, Sở Tư pháp phải ghi
vào sổ đăng ký vi bằng hoặc duyệt nội dung cập nhập trên cơ sở dữ liệu về vi bằng để
theo dõi, quản lý việc lập vi bằng18”.
Trường hợp phát hiện vi bằng, tài liệu chứng minh vi phạm quy định của Nghị
định số 08/2020/NĐ – CP thì “Sở Tư pháp có quyền thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm
hành chính theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại, Văn phòng thừa phát lại chịu
trách nhiệm trước người yêu cầu lập vi bằng, trước pháp luật về nội dung, hình thức vi
bằng đã lập19”.
2.5.2. Lưu trữ vi bằng
Theo quy định tại khoản 3 điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì vi bằng
được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như
đối với văn bản công chứng. Chế độ lưu trữ hồ sơ công chứng được quy định tại điều
64 Luật công chứng năm 2014.
2.6. Sửa lỗi kỹ thuật vi bằng
Theo quy định tại điều 41 Nghị định số 08/2020/NĐ – CP thì “trong trường hợp
có sai sót về kỹ thuật trong ghi chép, đánh máy, in ấn vi bằng mà việc sửa không làm
ảnh hưởng đến tính xác thực của sự kiện, hành vi đươc lập vi bằng thì thừa phát lại có
trách nhiệm sửa lỗi đó. Việc sửa lỗi kỹ thuật vi bằng được thực hiện tại Văn phòng
Thừa phát lại đã lập vi bằng đó.
Thừa phát lại thực hiện việc sửa lỗi kĩ thuật có trách nhiệm đối chiếu từng lỗi
cần sửa, gạch chân chỗ cần sửa, sau đó ghi nội dung đã được sửa bên lề kèm theo chữ
ký của mình và đóng dấu của Văn phòng Thừa phát lại.
Trong trường hợp vi bằng đã được gửi cho người yêu cầu và Sở Tư pháp thì Văn
phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng đã được sửa lỗi kỹ thuật cho người yêu cầu và
Sở Tư pháp20”.
2.7. Cấp bản sao vi bằng
Căn cứ điều 42 Nghị định 08/2020/NĐ – CP: “1. Việc cấp bản sao vi bằng do
Văn phòng Thừa phát lại đang lưu trữ bản chính vi bằng đó thực hiện trong các
trường hợp sau đây:
18 Điều 30 Thông tư số 05/2020/TT – BTP.
19 Học viện tư pháp (2020), Giáo trình Kỹ năng hành nghề Thừa phát lại, Nxb. Tư pháp.
20 Học viện tư pháp (2020), Giáo trình Kỹ năng hành nghề Thừa phát lại, Nxb. Tư pháp

13
a) Theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc cung cấp hồ
sơ vi bằng phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi
hành án liên quan đến việc đã lập vi bằng;
b) Theo yêu cầu của người yêu cầu lập vi bằng, người có quyền, nghĩa vụ liên
quan đến vi bằng đã được lập.
2. Người yêu cầu cấp bản sao vi bằng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải
trả chi phí cấp bản sao vi bằng theo mức sau đây: 05 nghìn đồng/trang, từ trang thứ
03 trở lên thì mỗi trang là 03 nghìn đồng”.
3. Đàm phán, ký kết hợp đồng trong lĩnh vực vi bằng thực trạng và giải
pháp
3.1. Một số vấn đề liên quan đến đàm phán, ký kết hợp đồng trong lĩnh vực lập
vi bằng
Đàm phán hợp đồng trong lĩnh vực vi bằng là thực hiện một hoặc nhiều cuộc đối
thoại, thương lượng giữa các bên có ý muốn quan hệ đối tác với nhau nhằm mục đích
tiến đến một thoả thuận chung đáp ứng yêu cầu khi tham gia lập vi bằng. Ở giai đoạn
đàm phán, chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đàm phán (chỉ khi ký kết
hợp đồng mới phát sinh các quyền và nghĩa vụ).
Đàm phán trong lĩnh vực vi bằng phải đảm bảo những nguyên tắc sau:
Thứ nhất, đảm bảo nguyên tắc tự do trong đàm phán
- Xuất phát từ nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận và tự do giao kết hợp đồng.
Có tự do đàm phán mới có tự do giao kết hợp đồng, mới có tự do cạnh tranh theo cơ
chế thị trường.
- Sự tự do đàm phán và giao kết hợp đồng là rất cần thiết nhưng không phải là
tuyệt đối, mà phải dựa trên cơ sở điều chỉnh của pháp luật và còn để bảo đảm an toàn
pháp lý cho các bên đối tác.
Thứ hai, mời đàm phán
- Việc gởi lời mời và việc chấp nhận lời mời đàm phán là bước khởi đầu của tiến
trình đàm phán của các bên tham gia (bên đề nghị hoặc bên chấp nhận đề nghị).
- Vì chưa có giá trị pháp lý ràng buộc, nên bên mời đàm phán có thể rút lại hoặc
thay đổi nội dung mời đàm phán trong mọi trường hợp kể, cả khi bên được mời chấp
nhận hay chưa chấp nhận lời mời đàm phán.
- Vì đàm phán là đa dạng và là một sự thăm dò thực tiễn, thực lực của các bên để
chọn lựa đối tác có tính cách cạnh tranh để tiến đến giao kết hợp đồng, cho nên một
bên có thể đồng thời hoặc lần lượt đàm phán với nhiều đối tượng khác nhau để tìm
kiếm các điều kiện thuận lợi, hiệu quả nhất cho mình là một thực tế bình thường, cần
thiết và hợp pháp.

14
- Suốt quá trình đàm phán, kể cả đến thời điểm kết thúc giai đoạn đàm phán, các
bên vẫn có quyền có ý kiến thay đổi, đàm phán lại hoặc đàm phán bổ sung trước khi
ký kết hợp đồng.
Thứ ba, đảm bảo không phát sinh trách nhiệm dân sự khi đàm phán bị thất bại
- Không có qui định pháp lý nào ràng buộc quá trình đàm phán phải đạt được kết
quả, nên các bên không phải chịu trách nhiệm một khi đàm phán bị thất bại.
- Mỗi bên trong đàm phán có quyền từ bỏ cuộc đàm phán, ngay cả vào giờ chót,
mà không phải chịu bất cứ một trách nhiệm dân sự bồi thường cho phía bên kia các
thiệt hại về tất cả loại chi phí phát sinh trong quá trình đàm phán, cả về thời gian và cơ
hội kinh doanh bị mất đi.
- Nguyên tắc tự do đàm phán và không phải chịu trách nhiệm đối với trường hợp
đàm phán thất bại được thừa nhận rộng rãi trên thế giới.
Khi đàm phán thành công sẽ tiến hành ký kết hợp đồng trong lĩnh vực vi bằng:
Các bên đàm phán có thể ký kết với nhau một hoặc nhiều thỏa thuận nhằm mục
đích lập kế hoạch đàm phán, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên thống nhất
hoặc ghi nhận những nguyên tắc cơ bản cho việc đàm phán và ký kết các hợp đồng cụ
thể về sau.
- Tất cả các biên bản thoả thuận, biên bản ghi nhớ đều có chung đặc điểm là
chúng đều là những hợp đồng thực sự nhưng được hình thành về mặt thời gian trước
khi ký kết thoả thuận cuối cùng (mặc dù việc ký kết và thực hiện các thoả thuận này
hoàn toàn không có nghĩa là hợp đồng cuối cùng sẽ được ký kết).
- Thông thường việc ký kết hợp đồng cuối cùng sẽ làm cho một số hợp đồng sơ
bộ đương nhiên hết hiệu lực.
- Những điểm lợi cơ bản của việc ký kết các thỏa thuận, ghi nhớ sơ bộ (trước tời
điểm ký kết hợp đồng) sau:
+ Xác định rõ mục đích của các bên ngay từ khi tham gia đàm phán.
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia đàm phán được ghi rõ trong thỏa
thuận sơ bộ.
+ Qui định chế tài (phạt, bồi thường thiệt hại) trong trường hợp không thực hiện
các nghĩa vụ trong hợp đồng sơ bộ.
+ Các bên có thể thỏa thuận về vấn đề cung cấp thông tin trong đàm phán và
việc giữ bí mật các thông tin đó.
+ Các bên có thể thỏa thuận sẽ cùng nhau hoặc phối hợp để làm một số hoạt
động nghiên cứu sơ bộ để tìm hiểu cơ hội và đánh giá tính khả thi của giao dịch định
tiến hành.

15
+ Luật Việt Nam không qui định rõ nghĩa vụ thông tin hoặc tư vấn của bên cung
cấp hàng hoá và dịch vụ. Việc ký kết các thoả thuận sơ bộ là cơ hội để các bên xác
định với nhau nghĩa vụ này và tuyên bố rõ ràng mục tiêu mà mỗi bên mong muốn đạt
được từ giao dịch.
+ Các bên có thể ấn định nghĩa vụ đàm phán, thậm chí là nghĩa vụ ký kết một số
hợp đồng cụ thể.
+ Các bên có thể điều chỉnh nội dung, phương thức có nghĩa vụ đàm phán và chế
tài trong trường hợp một bên ngưng ngang không chịu đàm phán.
+ Các bên có thể cam kết không đàm phán với một bên thứ 3 về một dự án tương
tự hoặc sẽ cung cấp cho bên đàm phán tên tuổi của tất cả những bên tham gia đàm
phán song song.
3.2. Thực trạng và giải pháp
Theo tác giả Phương Nguyên (2018): “Nhiều trường hợp lập vi bằng liên quan
đến bất động sản được sử dụng sai tính chất, mục đích, nhằm hợp pháp hóa các giao
dịch không phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, vi bằng được
sử dụng như một văn bản mang tính chất giao dịch bất động sản khi các giao dịch này
không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật. Nhiều nhất là việc lập vi bằng để ghi nhận nội dung nhờ người đứng tên
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người nước ngoài, người không đủ điều
kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ghi nhận việc chuyển nhượng nhà,
quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận hợp pháp, không đủ diện tích tách thửa
để chuyển nhượng... và nhiều hình thức khác với mục đích ghi nhận, hợp pháp hóa
một sự kiện mua-bán xảy ra giữa các bên trong giao dịch bất động sản, không cần
quan tâm đến nội dung và hình thức của giao dịch này có trái với quy định của pháp
luật hiện hành21”. Điều này dẫn đến việc nhiều đối tượng lợi dụng để thực hiện lừa
đảo chiếm đoạt tài sản. Xét về khía cạnh thực tế hoạt động vi bằng nhằm mục đich tạo
ra chứng cứ phục vụ cho hoạt động xét xử và các quan hệ pháp lý khác chứ không thể
có những thuộc tính như văn bản công chứng. Theo tác giả Phan Trung Hiền (2020):
“Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp các bên mua bán nhà bằng giấy tay và yêu
cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc các bên có giao nhận tiền liên quan đến
việc mua bán nhà. Việc Thừa phát lại lập vi bằng chính là xác nhận việc giao nhận
tiền của các bên. Về sau, giao dịch mua bán nhà đất của các bên nếu xảy ra tranh
chấp, có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu, nhưng vi bằng của Thừa phát lại có giá trị
chứng cứ để chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, thực
21 Phương Nguyên (2018), “Rà soát các lĩnh vực được lập vi bằng”, truy cập tại trang
https://kinhtedothi.vn/ra-soat-cac-linh-vuc-duoc-lap-vi-bang-313829.html ngày truy cập 24/05/2022.

16
hiện hợp đồng, làm cơ sở cho Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự
vô hiệu22”.
Có thể nhận thấy rằng công việc của thừa phát lại cũng theo tác giả Phan Trung
Hiền và Chử Duy Thanh (2020): “là chứng kiến, xác nhận một sự việc là có thật và vi
bằng không có giá trị thi hành, chỉ có nội dung thỏa thuận, xác lập giữa các bên trong
vi bằng mới có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận, xác lập nội dung
hợp đồng, giao dịch được ghi nhận trong vi bằng. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa
phát lại lập ngoài việc có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, còn
là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Trong một số trường hợp, khi hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản có thể
do các bên tự xác lập, thực hiện hoặc theo quy định của pháp luật không bắt buộc
phải công chứng, chứng thực như hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng đặt cọc để chuyển
nhượng bất động sản.…thì việc yêu cầu Thừa phát lập lập vi bằng với mục đích làm
căn cứ để thực hiện các giao dịch sau này hay ghi nhận hiện trạng, lỗi vi phạm của
các bên trong quá trình thực hiện các giao kết ban đầu là hoàn toàn phù hợp. Tuy
nhiên, có nhiều cá nhân, tổ chức cố tình sử dụng vi bằng với mục đích hợp pháp hóa
các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật hướng tới việc vụ lợi, lừa
đảo, chiếm đoạt tài sản của người khác23”.
Những hoạt động này xuất phát từ nguyên nhân đó là sự nhầm lẫn giữa “văn bản
công chứng, chứng thực” và vi bằng xuất phát từ nhận thức của người dân và hoạt
động của các Tổ chức Thừa phát lại chưa tuân thủ pháp luật như: tiếp tay cho những
đối tượng lợi dụng, lừa đảo; không giải thích đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ cho người
dân; sự cạnh tranh của những tổ chức này.
Theo quy định tại Điều 38 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, người yêu cầu lập vi
bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi
bằng với các nội dung chủ yếu sau đây: Nội dung vi bằng cần lập; địa điểm, thời gian
lập vi bằng; chi phí lập vi bằng; các thỏa thuận khác (nếu có). Thỏa thuận lập vi bằng
được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.
Về thủ tục lập vi bằng (Điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP), Thừa phát lại
phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và
trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng
phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời
22 Phan Trung Hiền và Chử Duy Thanh (2020), “Pháp luật về lập vi bằng đối với bất động sản”, truy cập tại
trang http://lapphap.vn/Pag ngày truy cập 24/05/2022.

17
người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ,
chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách
nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp. Khi lập vi
bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng.
Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng (Điều 40 Nghị định số 08/2020/NĐ-
CP), vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây: Tên, địa
chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng; địa điểm, thời gian lập
vi bằng; họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng; họ, tên người tham gia khác (nếu
có); nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi
bằng; chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm
chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi
bằng (nếu họ có yêu cầu).
Như vậy, Nghị định quy định việc thỏa thuận thủ tập lập vi bằng, hình thức và
nội dung chủ yếu của vi bằng. Tuy nhiên, không quy định cách thức làm thế nào để
chứng minh phạm vi lập vi bằng không thuộc trường hợp không được lập vi bằng.
Trên thực tế, không ít vi bằng được lập ghi nhận sự kiện, hành vi giao nhận tiền giữa
các bên. Tuy nhiên, lại không rõ mục đích của việc giao nhận tiền là gì. Từ đó, có thể
tiềm ẩn những nguy cơ vi phạm pháp luật đằng sau đó, như: Mục đích của hành vi
giao nhận tiền là để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; hoặc,
hành vi cho vay nặng lãi; hoặc, hành vi “rửa tiền”,... Ngoài những nguy cơ trên, có
những trường hợp lợi dụng việc lập vi bằng để lừa đảo, đặc biệt là trong lĩnh vực đất
đai
Chính vì vậy trong thời gian tới cần:
Một là, để nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, trách nhiệm của cá nhân hành
nghề Thừa phát lại cần ban hành quy định về đạo đức hành nghề của Thừa phát lại;
ban hành các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực Thừa phát lại.
Hai là, đẩy mạnh thực hiện việc “tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về
hoạt động của Thừa phát lại cho người dân. Lựa chọn hình thức tuyên truyền, phổ
biến pháp luật phù hợp, hiệu quả và thực sự dễ hiểu về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn, vai trò và ý nghĩa của Thừa phát lại đến người dân, doanh nghiệp, chính quyền
các cấp và các tổ chức có liên quan; từ đó giúp người dân hiểu được đâu là giá trị
của vi bằng, đâu là giá trị của văn bản công chứng, góp phần giảm bớt sự nhầm lẫn,

18
hiểu sai về giá trị của vi bằng, ngăn ngừa, hạn chế các vụ lừa đảo, tranh chấp liên
quan đến việc giao dịch bất động sản bằng vi bằng như hiện nay24”.
Thứ ba, trong bối cảnh chưa nhiều người dân nhận thức đầy đủ về ý nghĩa, giá trị
của vi bằng thì việc ngăn chặn hành vi nêu trên để đảm bảo mục đích của vi bằng
đúng quy định pháp luật là rất cần thiết. Do đó, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần
xem xét, hoàn hiện, quy định chi tiết, cụ thể hơn về những vấn đề liên quan đến vi
bằng, như: Thủ tục lập vi bằng ghi nhận những hành vi thuần túy là giao nhận tiền có
giá trị lớn mà không rõ mục đích thì cần làm rõ mục đích của hành vi. Trong công tác
quản lý nhà nước, cần tăng cường thông tin, tuyên truyền để người dân nhận thức rõ ý
nghĩa, giá trị của vi bằng, đặc biệt là vấn đề vi bằng không thay thế được các văn bản
công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác, tránh rơi vào chiêu trò lừa
đảo của một số đối tượng. Ngoài ra, tăng cường thanh tra, kiểm tra theo quy định tại
Điều 30 Thông tư số 05/2020/TT-BTP ngày 28 tháng 8 năm 2020 của Bộ trưởng Bộ
Tư pháp quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị định số
08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động
của Thừa phát lại: “Trường hợp phát hiện vi bằng, tài liệu chứng minh vi phạm quy
định của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP thì Sở Tư pháp có quyền thanh tra, kiểm tra,
xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại, Văn phòng Thừa
phát lại chịu trách nhiệm trước người yêu cầu lập vi bằng, trước pháp luật về nội
dung, hình thức vi bằng đã lập”.
PHẦN III: KẾT LUẬN
Có thể thấy rằng việc thực hiện chế định Thừa phát lại được xem là một hoạt
động có ý nghĩa quan trọng góp phần thực hiện tốt chủ trương xã hội hóa hoạt động bổ
trợ tư pháp được đề ra tại Nghị quyết số 49/NQ – TW. Đồng thời, với chức nằn lập vi
bằng của Thừa phát lại đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, nhà ở đã bổ sung những nguồn
chứng cứ, tạo thêm công cụ để người dân có thể bảo vệ quyền lợi của mình. Để nâng
cao kĩ năng của thừa phát lại đòi hỏi những người làm công tác này phải có tinh thần,
trách nhiệm, đồng thời phải không ngừng học hỏi, nâng cao trình độ.

19

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
1. Nghị định số 08/2020 ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ quy định
V/v: “Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại”.
2. Thông tư số 05/2020/TT – BTP ngày 28 tháng 08 năm 20220 của Chính phủ
quy định V/v: “quy định một số điều và biện pháp thi hành nghị định số 08/2020/NĐ –
CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa
phát lại”.
B. SÁCH, BÁO VÀ CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC
3. Bùi Thị Hà (2015), “Thẩm quyền lập vi bằng của thừa phát lại và thủ tục đăng
ký vi bằng”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, số (chuyên đề 2), năm 2015, tr. 13.
4. Học viện tư pháp (2020), Giáo trình Kỹ năng hành nghề Thừa phát lại, Nxb.
Tư pháp, tr.215.
5. Nguyễn Huy Hoàng (2020), Chế định thiết lập vi bằng của thừa phát lại theo
pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, khoa Luật, đại học quốc gia
Hà Nội.
6. Phan Trung Hiền và Chử Duy Thanh (2020), “Pháp luật về lập vi bằng đối với
bất động sản”, truy cập tại trang http://lapphap.vn/Pag ngày truy cập 24/05/2022.
7. Quang Nam (2015), “Thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại: Nhiều khó
khăn, vướng mắc nhưng cần thiết”, truy cập tại trang http://baovinhphuc.com.vn/
ngày truy cập 5/11/2021.
8. Ngân Nga (2019), “Đừng ngộ nhận vi bằng là công chứng nhà đất”, truy cập
tại trang https://plo.vn l, ngày truy cập 24/05/2022.
9. Nguyễn Văn Nghĩa (2018), “Định hướng phát triển nghề Thừa phát lại ở Việt
Nam và những vấn đề pháp lý mới cần hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số
5(314).
10. Phương Nguyên (2018), “Rà soát các lĩnh vực được lập vi bằng”, truy cập tại
trang https://kinhtedothi.vn ngày truy cập 24/05/2022.
11. Kim Phụng (2019), “Tạm đình chỉ hoạt động Văn phòng Thừa phát lại huyện
Hóc Môn, truy cập tại trang https://plo.vn , ngày truy cập 24/05/2022.

đàm phán, ký kết, soạn thảo hợp đồng khi lập vi bằng thực trạng và giải pháp.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to đàm phán, ký kết, soạn thảo hợp đồng khi lập vi bằng thực trạng và giải pháp.docx

Similar to đàm phán, ký kết, soạn thảo hợp đồng khi lập vi bằng thực trạng và giải pháp.docx (20)

More from DV Viết Luận văn luanvanmaster.com ZALO 0973287149

More from DV Viết Luận văn luanvanmaster.com ZALO 0973287149 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

đàm phán, ký kết, soạn thảo hợp đồng khi lập vi bằng thực trạng và giải pháp.docx