Guide de la SCPI

S C P I

Le guide de l’investissement en SCPI

Pourquoi ce guide ?

En tant que spécialiste du conseil en
investissement immobilier, nous vous
devons la transparence et la bonne
compréhension du marché des SCPI et
de l’investissement immobilier afin de
vous donner les clés d’un investissement
Jonathan
DHIVER réussi.
Fondateur de
MeilleureSCPI.com
Chez MeilleureSCPI.com, vous apporter
l’information la plus claire et l’actualité des SCPI la
plus récente sont nos objectifs principaux.
Rendez-vous sur

Pour découvrir notre sélection des meilleurs placements en SCPI

0 805 696 022
Appel gratuit depuis un poste fixe

1 Contact : 0805 696 022
(appel gratuit depuis un fixe)
© MeilleureSCPI.com - 2012
Toute reproduction interdite

Sommaire
SCPI : Société Civile
Qu’est-ce que la SCPI ? de Placement
Immobilier
‣ Concrètement, qu’est-ce que c’est ?
‣ Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’en immobilier
traditionnel?
‣ Existe-t-il différents types de SCPI ?
‣ Quels sont les risques réels liés à ce type d’investissement ?
‣ Quelques chiffres clés.

Comment fonctionne la SCPI ?
‣ Comment acheter des parts de SCPI ?
‣ Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de SCPI?
‣ Pour quelle durée je m’engage ?
‣ Quels sont les frais des SCPI ?
‣ Comment vendre mes parts de SCPI ?
‣ Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?

Définir votre projet d’investissement en SCPI
‣ Les critères pour bien choisir sa SCPI
‣ Comment définir mon budget ?
‣ Souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition de parts de SCPI?
‣ La SCPI, un investissement transparent
Avertissement
Cet guide nʼest pas un conseil dʼinvestissement et ne doit pas déterminer le choix dʼune souscription
en SCPI. Avant toute souscription, il est impératif de recueillir lʼavis de MeilleureSCPI.com
Ce document nʼest pas contractuel et ne saurait engager la responsabilité de MeilleureSCPI.com

2 Contact : 0805 696 022

Qu’est-ce que la SCPI ?
Concrètement, quʼest-ce que cʼest ?

‣ Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés
d’investissements collectifs. Elles ont pour objectif premier d’acquérir
et de gérer un patrimoine immobilier.

‣ Pour cela, elles collectent des capitaux auprès des épargnants
(souscripteurs de parts) appelés aussi associés. Ces capitaux sont
ensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que des
logements, bureaux, commerces, locaux d’activité...

‣ Les associés perçoivent un revenu régulier, issu des loyers du
patrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part au capital de la
SCPI.

3 Contact : 0805 696 022

Pourquoi investir dans une SCPI plutôt quʼen
immobilier traditionnel?
Vous investissez dans lʼimmobilier classique dans un objectif locatif ?
‣ Les avantages :
➡ Création d’un patrimoine
➡ Entrées régulières de revenus locatifs
➡ Valeur de placement relativement peu volatile
➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une
plus-value, ou de les céder à ses héritiers
‣ Les inconvénients :
➡ Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé
➡ Gestion lourde
➡ Risque de non-paiement des loyers
➡ Vacances locatives
➡ Charges de copropriété (Travaux...etc)

Vous investissez en SCPI plutôt quʼune voie plus «classique» ?
‣ Les avantages classique de lʼimmobilier :
➡ Création d’un patrimoine
➡ Entrées régulières de revenus locatifs
➡ Valeur de placement relativement peu volatile
➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une
plus-value, ou de les céder à ses héritiers
‣ Les avantages spéciﬁques à la SCPI :
‣ Une gestion prise en charge :
➡ Ce sont des sociétés, agréées par l’Autorité des Marchés
Financiers (AMF), qui endossent la fonction de gestion du
patrimoine immobilier.
‣ Une mutualisation des risques :
➡ Une SCPI, qui possède plusieurs biens immobiliers, peut
compenser les mauvais résultats d’un bien par les bons résultats
d’autres biens et être quand même bénéﬁciaire;

4 Contact : 0805 696 022

➡ Importante lorsque le souscripteur répartit ses avoirs dans
plusieurs SCPI.
‣ Un investissement sur-mesure adapté à ses besoins :
➡ Accessible dès 5 000 €, l’épargnant peut investir en fonction de sa
capacité d’investissement ;
➡ Possibilité de ne vendre qu’une partie de ses parts de
SCPI en cas de besoin.
Quels sont les risques réels liés à ce type
dʼinvestissement ?
‣ La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains
risques : perte de valeur et/ou absence de rendement.

Cependant la répartition géographique (région parisienne, Province) et
la diversiﬁcation dans la typologie dʼimmobilier (bureaux, commerces,
activités...) permet de limiter et dʼatténuer ces risques.

‣ La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI.
Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par lʼAMF.
Cependant si une société de gestion venait à défaillir, la gestion de la
SCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestion
agréée par lʼAMF.

‣ Le capital n’est pas garanti :
La responsabilité ﬁnancière des porteurs est limitée aux apports au
capital.

‣ La revente des parts n’est pas garantie, elle peut donc varier en
fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts de
SCPI :
La réglementation du marché secondaire organise la liquidité des parts.

lI est donc important dʼêtre bien accompagné. Pour toute
question concernant les risques nʼhésitez pas à nous contacter.

5 Contact : 0805 696 022

Existe-t-il différents types de SCPI ?
Il existe deux types principaux de SCPI :
‣ Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier
d’entreprise : bureaux, locaux d'activités, commerces et entrepôts
➡ SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied d’immeuble ou
périphérie)
➡ SCPI Diversifiée (bureaux, commerces, logistiques...)
➡ SCPI Internationale (qui investissent en France et à l’étranger)
➡ SCPI Plus-value ou capitalisation (qui ne versent pas de
dividendes)
➡ SCPI Régionale (qui investissent en Région hors région parisienne)

‣ Les SCPI fiscales qui investissent exclusivement dans l’immobilier
d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens
totalement réhabilités
➡ SCPI Scellier Bâtiment Basse Consommation (qui investissent dans
des appartements ou maison éligible au dispositif Scellier c’est à
dire jusqu’au 31/12/2012)
➡ SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situés dans les
ZPPAUP et secteurs sauvegardés. Ces logements ont vocation à
être rénovés)
➡ SCPI Déficit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocation
à être rénovés, les travaux sont déductibles des revenus fonciers)

vous accompagne dans la sélection de la SCPI la plus
adaptée à vos objectifs dʼinvestissement.

6 Contact : 0805 696 022

© Fotolia
Quelques chiffres clés
Au premier semestre 2011, on comptabilise 139 SCPI en France, gérées
par 24 sociétés de gestion agréés par l’AMF.

Rendement net des SCPI (en %)
9
8,09
7,58 7,73 7,63 7,68
7,43
7,08 6,94 6,91
6,69 6,68
6,75 6,35 6,34 6,38
6,01 6 6,04
5,67 5,73 5,63
5,53 5,43
4,93

4,5

2,25

0
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Source : IEIF SCPI DataService

7 Contact : 0805 696 022

Capitalisation des SCPI (Millions dʼeuros)
25 000
22 315
21 917
18 957
18 833 17 25917 274
15 161
15 750 13 289
11 545
12 667 10 569
8 977 9 367
9 583 8 219 8 748
7 525 7 101 7 894

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Collecte nette annuelle des SCPI (Millions dʼeuros)
3 000

2461,13
2 500

2 000

1 500 1388,37
1215,85
1107,42

1 000 909,57 886,81939,23
824,53

400,78
500
161,13 199,64253,57
81,57 63,41 63,01

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

8 Contact : 0805 696 022

Comment fonctionne la SCPI ?
Comment acheter des parts de SCPI ?
Il existe deux formes de SCPI :
‣ Les SCPI à capital fixe : un capital plafond est inscrit dans les statuts.
La société de gestion augmente progressivement le capital de la SCPI
jusqu’à atteindre ce capital plafond. Entre chaque augmentation, le
capital reste fixe. On peut donc souscrire :
➡ sur le marché primaire lors d’augmentation de capital et de
l’émission de nouvelles parts;
➡ sur le marché secondaire, ce marché est organisé et permet de
déterminer le prix de vente.
‣ Les SCPI à capital variable : il n’y a pas de marché secondaire ce qui
permet (sauf cas exceptionnel) de souscrire de manière permanente.
Le prix de souscription est alors défini par la société de gestion.
vous accompagne dans lʼacquisition de parts de SCPI sur
ces deux marchés. © Fotolia

9 Contact : 0805 696 022

Quelle fiscalité est appliquée aux revenus ?
Rédigé avec notre partenaire CLEVERY Avocat (partenaire de
MeilleureSCPI.com) est un cabinet d’avocat indépendant associant des avocats
expérimentés, dédiés aux conseils et à l’assistance de leurs clients en matière
de droit des sociétés, droit des affaires et de toute problématique propre à
l’entreprise, y compris en droit fiscal, en droit immobilier, en droit de la propriété
intellectuelle-NTIC et en droit social.
Notre contact privilégié, Me Catherine RIVAULT, pourra vous accompagner sur
demande en répondant à toutes vos interrogations concernant votre fiscalité
ainsi que vos droits d’associé de SCPI (rémunération à votre charge).

La SCPI est «transparente» fiscalement, elle n’est pas assujettie à l'impôt,
ce sont donc les associés qui sont redevables de ces impôts.
Ces revenus sont soumis à trois types d’impositions :
‣ Fiscalité des revenus fonciers : De même que s’il détenait un bien
immobilier en direct, l’associé d’une SCPI est soumis à la fiscalité
immobilière des particuliers.
➡ En tant qu’associé, vous percevez des revenus issus du
patrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus s’analysent, d’un
point de vue fiscal, en « revenus fonciers », soumis au barème
progressif de l'Impôt sur le Revenu.
➡ Dans le cas où le porteur de part aurait financé l'acquisition de
ses titres avec un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de
ses revenus fonciers, sous réserve de respecter les conditions
de l’article 31-I-1er-d du Code Général des Impôts.
‣ Fiscalité des revenus financiers : La SCPI dispose d’une trésorerie qui
est investie sur des comptes à terme et placements extrêmement
sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituent des
« revenus mobiliers », imposables en tant que tels entre les mains de
l’associé.

10 Contact : 0805 696 022

L’associé a donc le choix quant aux modalités de l’imposition :
➡ Soit il choisit de bénéficier du Prélèvement Libératoire Fixe
(« PLF ») : Le prélèvement s’élève à 21% auquel il faut ajouter
les prélèvements sociaux (13,5%), soit un prélèvement total de
34,5% des produits financiers bruts, au 1er janvier 2012.
➡ Soit il choisit de ne pas bénéficier du Prélèvement Libératoire
Fixe (« PLF ») : Le revenu sera alors soumis au barème
progressif de l’Impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements
sociaux (13,5% au 1er octobre 2011).
‣ Plus-value sur les cessions de : Les cessions de parts entraînent une
plus-value imposée suivant le régime des plus-values immobilières
des particuliers.
➡ Au moment de la cession, un prélèvement total de 32,5% du
montant de la plus-value (taux applicable depuis le 1er octobre
2011) sera opéré (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
➡ Concernant les abattements pour durée de détention :
✓ La plus-value est taxée dans son intégralité pour les cinq

!
premières années de détention, puis, entre 6 et 30 ans de
détention, subit des abattements progressifs, pour
finalement être réduite à zéro après 30 ans.
➡ Barème des abattements :
✓ 2 % pour chaque année de 6 à 17 ans de détention,
✓ 4 % pour chaque année de 18 à 24 ans
✓ 8 % pour chaque année de 25 à 30 ans
‣ Droits dʼenregistrement sur lʼacquisition de parts :
➡ Dans le cas d'acquisition de parts de SCPI à capital fixe, celles-
ci sont assujetties aux droits d’enregistrement, dont le taux est
de 5%.

11 Contact : 0805 696 022

Pour quelle durée je mʼengage ?
Lʼinvestissement en immobilier doit être considéré comme un placement
long terme, il est en général conseillé dʼattendre une certaine durée quʼil
prenne de la valeur avant de le revendre.
Pour les parts de SCPI, c’est le même principe.
Investir dans une ou plusieurs SCPI est un projet à long terme. Le
souscripteur peut acquérir progressivement des parts ou recourir à un
crédit immobilier afin de se constituer un capital/patrimoine.
D’autres éléments sont à prendre en compte, tels que les aménagements
d’amélioration effectués par une SCPI afin de valoriser son patrimoine,
des obligations minimales de détention des parts dans le cas de la SCPI
fiscale, ou encore la fiscalité immobilière qui permet de bénéficier d’une
diminution progressive des taxes sur la plus-value immobilière.
Dans le cas des SCPI fiscales :
L’engagement de conservation des parts pendant une durée de 9 ans à
compter de la mise en location des biens est obligatoire sauf à perdre
l’intégralité des avantages fiscaux. La non-transmissibilité de l’avantage
fiscal réduit très fortement la liquidité des parts.

Quels sont les frais ?
Comme tout propriétaire d’un bien immobilier, un souscripteur en SCPI
supporte des frais d’acquisition, de gestion et de cession.
‣ Les frais d’acquisition sont compris dans le prix d’une part. Ils
correspondent aux frais de notaires et aux droits d’enregistrement (cf
page 11).
‣ Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du
patrimoine de la SCPI ainsi qu’à sa diversification. Ils sont compris
dans le rendement versé, c’est-à-dire que les revenus locatifs versés
sont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net.
‣ Selon le mode de cession, les frais correspondent à un pourcentage
du montant de la cession ou un montant défini (cession directe).

12 Contact : 0805 696 022

Comment vendre mes parts de SCPI ?
La liquidité des parts se fait selon la forme juridique de la SCPI :
‣ Pour les SCPI à capital variable :
L’associé fait une demande de remboursement de la part à la valeur
de retrait (définie par la société de gestion). La demande est acceptée
seulement si une contrepartie souhaite souscrire, sinon la société de
gestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destiné
éventuellement à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de
remboursement peut être constitué à partir de cession d’actifs
immobiliers.
‣ Pour les SCPI à capital fixe :
Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001, des
«confrontations» ont lieu tout au long de l’année et un carnet d’ordres
recense l’ensemble des ordres d’achat et de vente. Le marché
secondaire des parts de SCPI répond ainsi aux lois de l'offre et de la
demande. L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché
secondaire est soumise aux droits d’enregistrement. © Fotolia

13 Contact : 0805 696 022

Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?

Associé 1
vise Bulletins Rapport
et sont adressés
AMF
trimestriels annuel aux associés
Associé 2
ag
rée
et
c

Commissaire certifie les Comptes
on

Associé 3
trô

aux comptes Annuels
le
la

Associé 4

Conseil de gère la
vérifie et est détenue par les
Société de gestion SCPI
surveillance contrôle associés
Associé 5

...
Expert
...
évalue Bien Bien Bien Bien Bien
immobilier 1 immobilier 2 immobilier 3 immobilier 4 immobilier n
immobilier
Associé n

‣ Lʼautorité des marchés financiers (AMF) délivre un agrément à la SCPI,
lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’à la société
L E
de gestion de la SCPI. R Ô Q
U
T A
‣ Lʼassemblée générale des SCPI élit la société de gestion, vote les
N

L
O

résolutions, choisit les experts immobiliers, l’associé peut prendre part
I T
C

à la vie de son placement.

APPROU
VÉ
É

‣ Le conseil de surveillance composé d’un minimum de sept membres
de la SCPI (nommés par l’Assemblée Générale des SCPI) contrôle
É

la société de gestion.
I T

C

‣ Le commissaire aux comptes (CAC) atteste que les documents
L

O

comptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères. N
A

U T
‣ Lʼexpert immobilier est un expert indépendant de la société de gestion
Q R Ô
L E
qui valorise le patrimoine de la SCPI chaque année.

14 Contact : 0805 696 022

Définir votre projet d’investissement
Les critères pour bien choisir sa SCPI
Quatre points essentiels sont à prendre en compte :
1. L’examen de la composition du patrimoine de la SCPI et l’assurance
qu’elle dispose d’un portefeuille diversifié sur des secteurs
géographiques porteurs (Ile-de-France, grandes métropoles
régionales…)
2. Le patrimoine ne doit pas être trop ancien, sinon, il risque de
nécessiter davantage de travaux, soumis au Grenelle de
l’environnement.
3. Lire attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Il faut
bien identifier le niveau du « report à nouveau » qui représente les
réserves dont dispose la SCPI. Ces réserves permettent au
gestionnaire, en cas de difficulté de baisse des revenus locatifs, de
distribuer un rendement correct en utilisant ce fonds.
4. S’assurer que le taux d’occupation des immeubles est supérieur à
90%.

étudie tout au long de lʼannée les critères importants
pour lʼacquisition de part de SCPI. Nʼhésitez pas à
contacter nos consultants.

15 Contact : 0805 696 022

Comment définir mon budget ?
Quelques questions à se poser.
En fonction de vos objectifs : réduction d’impôts, revenus immédiat,
quels projets envisagez-vous? quand ? quelle épargne souhaitez-vous y
consacrer?

En fonction de la conjoncture : quel est le meilleur moment pour investir
ou vendre ?

En fonction de votre situation : quelle épargne ? quel âge ? quelle
situation familiale ? quelle ville ?

En fonction des solutions : quels placements ? quel bien immobilier ?

vous accompagne dans la définition de votre projet,
nʼhésitez pas à contacter nos consultants (0805 696
022 appel gratuit depuis un fixe).

16 Contact : 0805 696 022

Souscrire un prêt immobilier pour lʼacquisition de
parts de SCPI?
En décidant d’acquérir des parts de SCPI, vous pouvez le faire au
comptant, ou à l’aide d’un prêt bancaire.
Dans le cadre d’un prêt bancaire : deux possibilités
‣ Soit un prêt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et à
mesure le capital emprunté. Les échéances étant composées des
intérêts et du capital.
‣ Soit un prêt bancaire in fine : vous remboursez tout le capital à
l’échéance (les annuités ne représentent que les intérêts déductibles
des revenus fonciers). En contrepartie le banquier demande un
nantissement d’un contrat d’assurance vie (le montant de ce contrat
servira à rembourser le capital à l’échéance).
Vous avez la possibilité de financer jusqu’à 100 % les parts de SCPI
achetées.
Les échéances peuvent coïncider avec les revenus trimestriels.
a noué des partenariats avec plusieurs banques qui
financent les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales.
Nous vous aiderons à trouver le meilleur taux de
financement ainsi que la meilleure assurance de prêt.

La SCPI, un investissement transparent
Que l’on soit déjà souscripteur ou futur acquéreur, les SCPI mettent à
notre disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note
d’information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d’information. Ces
informations, envoyées régulièrement, permettent au souscripteur de
suivre l’évolution du patrimoine de la SCPI, les détails sur sa gestion et
enfin sa performance financière.
vous informe régulièrement à travers sa section actualités
des SCPI, des dernières acquisitions, augmentation de
capital, cession...

17 Contact : 0805 696 022

MeilleureSCPI.com en quelques mots
‣ Site internet dédié à la SCPI : créé par des professionnels de
l'investissement immobilier, MeilleureSCPI.com permet :
➡ D'accéder à une large sélection de SCPI
➡ De comparer des SCPI en fonction des critères importants
d’investissement
➡ De s'informer (sur le patrimoine, les taux d'occupation...)
➡ D'investir (acquisitions, simulation, conseils)
‣ Les raisons de nous choisir :
➡ Être accompagné par des experts en investissement immobilier et
bénéficier de notre expérience et connaissance du marché de la
SCPI et du marché de l’immobilier
➡ Obtenir les conditions de financement et acquisition les plus
adaptées.
‣ Société indépendante : MeilleureSCPI.com est une société totalement
indépendante n’appartenant à aucune société de gestion. C'est votre
garantie d'avoir un conseil objectif.
‣ Notre rémunération : Nous sommes rémunérés par les sociétés de
gestion, cela vous permet d’être accompagné et d’investir sans frais
supplémentaires.
‣ Agrément de MeilleureSCPI.com :
➡ Conseiller en Investissement Financier CIF auprès de l'Anacofi CIF
association agrée par l'AMF sous le numéro E002608
➡ Activité de démarche bancaire ou financière enregistrée au registre
de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous le numéro
2112423506HQ.

18 MeilleureSCPI.com
Mentions
Légales

231, rue Saint Honoré - 75001 Paris
Tél : +33 1 82 28 90 28 / Email : contact@meilleurescpi.com
www.MeilleureSCPI.com
S.A.S. au capital de 10 000 € - RCS Paris 532 567 583

Guide de la SCPI

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

En vedette

En vedette (19)

Guide de la SCPI