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Quel avenir pour le logement public à liège ?

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Quel avenir pour le logement public à Liège ?

Didier REYNDERS                                   Geneviève MOHAMED
Michel PETERS                                     Olivier MAZY
Pierre GILISSEN                                   Conseillers CPAS
Elisabeth FRAIPONT
Fabrice DREZE                                     Gonzague MILIS
Conseillers communaux                             Brigitte GUILLAUME
                                                  Administrateurs

Augmentation de la population et évolution des besoins en termes de logements privés et
                                 évolution
publics

On constate que la population à Bruxelles et en Wallonie représente 51,30 % sur
l’ensemble du Royaume entre 2010 et 2020, mais représentera plus de 60 % entre 2030 et
2040, avec une augmentation essentiellement en Wallonie.
Au-delà de la croissance de la population, le nombre de ménages ne cesse d'augmenter en
raison de la diminution de la taille moyenne des ménages : de 2,95 personnes par ménage
en 1970, on passe à 2,30 en 2008.

A rythme égal, on peut estimer que nous aurons besoin de plus de 107.000 logements
supplémentaires d’ici à 2020 en Wallonie (soit, le nombre total de logements publics
existant aujourd’hui en Wallonie) et, durant la même période, de 55.500 logements en
plus à Bruxelles.
Ce rythme de croissance s’amplifie de décennies en décennies pour la Wallonie et se réduit
à Bruxelles. D’ici 2030, ce sont 190.000 logements supplémentaires qui seront nécessaires
en Wallonie et 80.000 à Bruxelles.

Ceci correspond environ au double du rythme de construction privé actuel ! En outre, la
majorité des projets de construction se situe dans le « haut de gamme », le plus rentable,
alors que la pénurie se situe plus du côté du bas et du « moyen de gamme ».

En outre, la mobilité dans les parcs publics est en baisse constante depuis des années. Le
taux de rotation, déjà faible, diminue de manière constante depuis près de dix ans. En
d’autres mots, le nombre de logements sociaux libérés pouvant être proposés aux familles
en attente diminue d’année en année.
Les propositions du Ministre du Logement visant à établir une durée de bail de minimum 9
ans (actuellement : 3 – 6 – 9) pour « sécuriser » les personnes aidées réduira encore ce taux
de rotation. C’est en quelque sorte instaurer un système intermédiaire entre les baux à
durée déterminée actuels et les anciens baux – encore très nombreux – à durée
indéterminée qui empêchent la redistribution correcte des logements entre les ménages
en fonction de la taille de ceux-ci.




                                            -1-
A Liège, entre 2010 et 2040, ce sont entre 28.000 et 33.500 habitants de plus qui sont
attendus. A un taux d’occupation de 2,3 personnes par logement (ce qui est supérieur à
l’occupation actuelle liégeoise), ce sont donc entre 12.000 et 14.500 nouveaux logements
qui seront nécessaires dont, à taux de logements publics constants, entre 1200 et 1500
logements. A l’heure actuelle, on peine à en construire 800 par an sur l’ensemble de la
Wallonie…

            public
Le logement public – Bref état des lieux

Il y a un manque important de logements locatifs de bonne qualité à prix abordable.

En Wallonie, on estime qu'à l'heure actuelle, le parc locatif représente 24 % du parc global
de logements, en diminution constante.
Le parc de logements publics est estimé pour sa part à 8 % du parc total et à environ un
quart du parc locatif.
Au 31 décembre 2009 le secteur public disposait en Wallonie de 100.962 (contre 101.242
en 2008) logements dont 100.079 (100.435 en 2008) logements sociaux, 781 (735 en
2008) logements moyens, 16 (27 en 2008) logements d’insertion, 21 (15 en 2008)
logements de transit et 65 (30 en 2008) logements à loyer d’équilibre. Leur état est bien
souvent catastrophique.

Près de 207.089 locataires (208.249 en 2008) ou 96.342 familles sont hébergés dans près
de 101.000 logements sociaux pour approximativement 32.000 familles demandeuses
d’attribution d’un logement social qui restent insatisfaites (le chiffre varie au cours d’une
année). Cette demande a tendance à augmenter en dépit du taux de rotation de 8 %
existant dans le logement public (plus de 8.000 logements changent de locataires chaque
année, en ce inclues les mutations) et du nombre de logements mis sur le marché. Le délai
moyen d’attente est de l’ordre de 6 à 7 ans (pour les nouveaux entrants).

A Liège, les 9124 logements publics constituent 10,3 % du parc de logements.
Si le revenu moyen en Wallonie par dossier de candidature est de 10.672,61 € au 1er juillet
2011 (il était de 10.942,09 € au 1er janvier 2010).
Le Logis social compte 1057 candidatures au 1er juillet 2011 ; 1744 pour la Maison
Liégeoise. Quant au revenu moyen des locataires actuellement en place, il avoisine les
14.500 €.

MAISON LIEGEOISE en 2010                                Locataires
Revenus professionnels                                  469                 12,71 %
Revenus de remplacement*                                2997                81,24 %
Revenus professionnels et de remplacement               125                 3,39 %
Revenus – autres                                        98                  2,66 %
Total                                                   3689                100 %
*dont 35 % de pensionnés et prépensionnés, 28 % de
chômeurs et 16 % de revenus d’intégration sociale



                                             -2-
Tout locataire entrant bénéficie donc d’un loyer plus faible que son prédécesseur
entrainant une chute des recettes locatives théoriques… c’est-à-dire avant d’éventuels et
hélas nombreux – non-paiements.

Les recettes locatives mensuelles théoriques sont respectivement de 194,91 € et 157,59 €
alors que la moyenne wallonne est de 205,60 € et la moyenne en province de Liège de
220,18 €. Des 62 SLSP wallonnes, la Maison Liégeoise connaît les plus faibles recettes
locatives théoriques, loin derrière Saint-Nicolas (192,20 €).

Les charges incompressibles par logement s’élèvent à 1520,64 € à la Maison Liégeoise et à
1242,54 € au Logis social, la moyenne du secteur étant de 1300,69 €. Cette situation
s’explique en partie par l’ancienneté du patrimoine locatif de La Maison Liégeoise, dont
certains grands ensembles remontent aux années 1920/1930, par rapport au Logis social
et aux autre sociétés en Wallonie.

En sus, l’endettement court terme de la Maison Liégeoise culmine à 36.965.760 € au 31
décembre 2010 et ne cesse de se creuser. Celui du Logis social, raisonnable, s’élève à
700.000 €.

Il importe dès lors de concentrer plus efficacement les moyens affectés à la gestion du
logement public liégeois au sein d’une seule société de logements de service public dont
des antennes seront décentralisées au sein de certains services communaux et/ou sociaux.

Le Mouvement Réformateur propose la fusion des deux SLSP desservant actuellement la
Ville de Liège Cette fusion, génératrice d’économies d’échelles, devrait permettre une
         Liège.
gestion plus efficace de l’ensemble du logement social au niveau de l’ensemble du
territoire liégeois, en symbiose avec la Ville et le CPAS de Liège.

La fusion de La Maison Liégeoise et du Logis social n’est bien entendu envisageable que
sous deux conditions :
    1) La garantie par le Gouvernement wallon de l’apurement de la plus grande partie de
       la dette de La Maison Liégeoise. Le Plan P.I. vert prévoit une recapitalisation de La
       Maison Liégeoise à concurrence de 15 M € en 4 ans, soit à l’horizon 2015-2016. Il
       conviendrait que le Gouvernement wallon poursuive cet effort de recapitalisation
       pour qu’à l’horizon 2020 au plus tard, la situation financière de la nouvelle entité
       liégeoise fusionnée soit totalement assainie.
    2) La réalisation d’un audit externe quant à l’organisation administrative et technique
       comparée des anciennes entités et de la nouvelle société. Cet audit devra
       notamment valider le maintien éventuel d’une Régie de travaux au sein de la
       nouvelle entité.

Le logement public – un avenir ?

On l’a vu ci-dessus, le loyer moyen au sein des sociétés liégeoises est en continuelle
diminution, tout comme les revenus moyens des candidats locataires. Ces revenus ont une
influence sur le loyer puisqu’ils constituent une part essentielle dans son calcul. Cette
réduction du loyer – et donc la mise en danger financière des sociétés de logement – est

                                            -3-
inhérente à la réforme du Code wallon du Logement proposée par le Ministre André
Antoine à la suite des événements qui ont entaché la gestion locative de la Carolorégienne
et d’autres sociétés hennuyères.

Certes bien utile pour renforcer l’objectivation des attributions de logements gangrénées
par le clientélisme, la réforme du régime locatif de 2008 a supprimé toute gestion active du
parc social. Elle met en place un comité d’attribution « dépolitisé », un système de
candidatures uniques centralisées à la SWL et un commissaire SWL professionnel
omniprésent.
A l’expérience, ce comité s’avère être une simple chambre d’entérinement des listes
informatiques « tirées » juste avant la séance. Toute attribution dérogatoire doit faire
l’objet d’un avis motivé du Commissaire, même en cas de force majeure attestée par le
Bourgmestre.

On le sait, ce système a conduit à de nouvelles dérives, comme au Confort Mosan, et
justifié l’envoi d’un commissaire spécial. Plus près de nous, nous y reviendrons, la tentative
du Bourgmestre de Seraing de fusionner par absorption les trois sociétés de logements
publics au sein d’une intercommunale échappant au Code wallon du Logement, est une
nouvelle volonté de sortir de la législation sociale du logement.

Nous devons reconnaître, objectivement, que la réforme Antoine entraîne une
ghettoïsation et renforce la paupérisation et l’exclusion dans des cités qui connaissent déjà
une grande concentration des difficultés sociales. Elle mine la nécessaire mixité sociale qui
doit prévaloir dans la société en général et dans le logement public en particulier.
Or, aujourd’hui, plus de 80 % des locataires sociaux bénéficient d’un revenu de
remplacement (chômage, RIS, allocations d’invalidité, etc.). Un sur cinq seulement possède
donc un revenu du travail.

L’actuel Ministre du Logement a mis en chantier une importante réforme du Code du
Logement qui porte, notamment sur les attributions.

Notons à ce niveau une augmentation du pourcentage de logements réservés aux
ménages à revenus moyens (10%) qui devrait permettre d’attribuer plus de logements à
des personnes disposant d’un revenu du travail. Une autre mesure permettrait de monter à
15% d’attributions en logement moyen dès que la commune compte plus de 10 % de
logements publics sur son territoire. Encore faudrait-il que des candidats possédant des
revenus moyens acceptent le logement proposé compte tenu du fait qu’ils sont plus
exigeants en matière de qualité de logement…
Cela pose très sérieusement la question de l’attractivité du logement public Il faudrait
                                             attractivité              public.
fortement améliorer le cadre de vie (amélioration de l’environnement), voire offrir d’autres
types de logements comme des maisons individuelles ou des petits ensembles d’immeubles
à faible consommation d’énergies (amélioration du bâti).

La désignation d’un référant social par société devrait, dans l’esprit du Gouvernement
wallon, permettre un accompagnement social des locataires. On ne peut que se rallier aux
objectifs d’une telle mesure, mais on doit s’interroger quant à la pertinence de désigner un
seul agent au sein de la société : en effet, un agent dans certaines petites sociétés pourrait

                                             -4-
sembler suffisant, mais dans les sociétés importantes, dans les grandes villes comme Liège,
Charleroi ou Mons, cela semble tout à fait dérisoire. En outre, nous considérons qu’une
convention spécifique entre la SLSP et le(s) CPAS du ressort s’avérerait infiniment plus
efficace, considérant l’expérience d’accompagnement social et les services intégrés que
ceux-ci peuvent offrir dans de telles circonstances et pour de tels objectifs (ex. : aide
précieuse pour compléter les formulaires tout genre, « aiguillage » des personnes aidées
vers les bons services, mais aussi éducation à la citoyenneté, médiation de dettes et
guidance budgétaire). Cela se fait déjà puisque, comme tout citoyen qui peut bénéficier de
cette aide, un locataire social s’adresse au CPAS pour obtenir le chèque mazout…
Il s’agit donc d’être efficace tout en préservant aux SLSP et aux CPAS leurs attributions
spécifiques (logement, aides sociales diverses). Le logement pose toute une série de
questions en matière de mobilité, d’offre de commerces, d’écoles, d’activités possibles,… qui
imposent à toute une série d’administrations, locales et régionales, de travailler en étroite
concertation. A quand les ponts entre celles-ci ?

D’autres mesures proposées par la réforme semblent entrer en contradiction avec le besoin
de mixité sociale (déplafonnement des loyers, points de priorité, etc.).

                                                                          loin.
Clairement, la réforme proposée par le Ministre Nollet ne va pas assez loin. Elle ne
permettra pas la survie financière des SLSP et la mixité sociale des cités.

A Seraing, le Bourgmestre Alain Mathot a parfaitement compris l’enjeu. Avec près de 25 %
de logements publics sur son territoire, Seraing est la première victime de la réforme
Antoine et de l’insuffisance du projet Nollet. Il a dès lors envisagé de sortir les trois SLSP
locales du ressort du Code wallon du Logement et s’est largement exprimé sur ses
motivations : équilibre financier et mixité sociale. Il estime que, dans une commune
disposant d’une telle proportion de logements publics, le décideur local ne peut continuer
à mener une politique de logement communale satisfaisante. Il dénonce également « la
perversité des règles actuelles : concentration de population à problèmes, ghettoïsation,
augmentation de l’exclusion sociale, problèmes d’insécurité, piège à l’emploi, plus possible
de faire entrer un travailleur dans le logement social, même un « travailleur pauvre », il en
va de même pour les pensionnés ».

Quand on sait que la Déclaration de Politique Régionale (DPR) annonce que « la politique
du Gouvernent consistera à tendre vers un objectif de 20% de logements au loyer
conventionné sur l’ensemble du territoire wallon. Ces 20% de logements seront des
logements publics (SLSP, pouvoirs locaux), associatifs ou privés (pris en gestion ou
conventionnés) », on peut s’inquiéter des réactions de nombreuses communes qui
observent Seraing comme un laboratoire de la fronde…

Le MR estime que si le Bourgmestre de Seraing a sans doute en bonne partie raison sur le
fond, la forme pose de nombreuses questions dont le première est la légitimité d’absorber
au sein d’une intercommunale le patrimoine constitué pendant plus de 90 ans par des
deniers publics, de l’Etat d’abord, de la Wallonie ensuite…
La question de la vente du logement au secteur privé retrouve dans ce cas une certaine
acuité… Pourquoi intercommunaliser et ne pas vendre les logements en les
conventionnant en faveur de locataires sociaux ou moyens ?

                                             -5-
A titre de comparaison, nous attirons l’attention sur l’expérience liégeoise en cours depuis
quelques années pour la réhabilitation du site de Droixhe où, dans une gestion pluraliste
issue d’un accord politique de l’ensemble des partis démocratiques du Conseil communal,
le dossier de démolitions/reconstructions avance sous l’égide de la Filiale Immobilière
Publique de la régie communale autonome, sous le contrôle juridique et financier du
Gouvernement wallon et en collaboration avec La Maison Liégeoise. L’ensemble reste
soumis au contrôle de la SWL et au Code wallon du Logement.

Il importe néanmoins de répondre d’urgence aux inquiétudes des gestionnaires
communaux et de susciter une nouvelle réflexion sur les attributions de logements publics.
                                                                      de
La réforme Nollet est insuffisante en ce sens qu’elle ne permet pas d’objectiver les critères
de dérogations à la règle. Elle se contente de fixer empiriquement un pourcentage de
logements pouvant être octroyés à des revenus moyens et accroît ce pourcentage lorsque
la commune compte plus de 10 % de logements publics. Cette méthode de réflexion
empirique ne permettra pas de solutionner les maux du logement public wallon et d’éviter
de nouvelles dérives.

Le Mouvement Réformateur estime que les critères d’attribution des logements doivent
être moins généraux et tenir compte de situations spécifiques plutôt que d’être cantonnés
à la « dictature de pourcentages » qui ne sont qu’un élément parmi d’autres…

A cet égard, il convient de relever que depuis les dernières réformes du logement, il n’est
plus autorisé par le code de tenir compte des demandes spécifiques des candidats
locataires en ce qui concerne les quartiers souhaités. Dans des grandes villes comme Liège,
où on trouve des ensembles de logements sociaux dans les quartiers les plus divers, à
Droixhe, à Burenville, aux Vennes, à Cointe, au Bernalmont, etc., cette impossibilité pose
d’énormes problèmes qui, d’évidence, n’existent pas en milieu rural ou dans des villes
petites ou moyennes. Une fois de plus en cette matière, comme pour de très nombreuses
autres problématiques, la spécificité des grandes villes est totalement ignorée par le
Gouvernement wallon.

Afin d’établir et d’objectiver ces situations spécifiques, le MR propose l’établissement dans
les plus brefs délais d’un Schéma de développement régional du logement.
                                                                     logement

Pour le MR, il est essentiel de tenir compte des besoins réels, actuels et prévisionnels, en
termes de logements, dans chaque commune, plutôt que d’opter pour des mesures
linéaires.
Ces besoins sont variables d’une commune à l’autre en fonction de sa situation actuelle,
héritée du passé, de sa sociologie, de sa démographie, de son offre en matière de mobilité,
de commerces, d’écoles,… mais également des réserves foncières disponibles, des espaces
inoccupés – notamment publics – existants1.

Il s’agit d’identifier :
1
 Un relevé des immeubles publics inoccupés qui pourraient être revalorisés pour palier au besoin
grandissant de logements publics est indispensable. Cela endiguerait le délabrement de certains immeubles
et apporterait une part de solution au manque de logements publics de qualité.

                                                  -6-

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Quel avenir pour le logement public à liège ?

  • 1. Quel avenir pour le logement public à Liège ? Didier REYNDERS Geneviève MOHAMED Michel PETERS Olivier MAZY Pierre GILISSEN Conseillers CPAS Elisabeth FRAIPONT Fabrice DREZE Gonzague MILIS Conseillers communaux Brigitte GUILLAUME Administrateurs Augmentation de la population et évolution des besoins en termes de logements privés et évolution publics On constate que la population à Bruxelles et en Wallonie représente 51,30 % sur l’ensemble du Royaume entre 2010 et 2020, mais représentera plus de 60 % entre 2030 et 2040, avec une augmentation essentiellement en Wallonie. Au-delà de la croissance de la population, le nombre de ménages ne cesse d'augmenter en raison de la diminution de la taille moyenne des ménages : de 2,95 personnes par ménage en 1970, on passe à 2,30 en 2008. A rythme égal, on peut estimer que nous aurons besoin de plus de 107.000 logements supplémentaires d’ici à 2020 en Wallonie (soit, le nombre total de logements publics existant aujourd’hui en Wallonie) et, durant la même période, de 55.500 logements en plus à Bruxelles. Ce rythme de croissance s’amplifie de décennies en décennies pour la Wallonie et se réduit à Bruxelles. D’ici 2030, ce sont 190.000 logements supplémentaires qui seront nécessaires en Wallonie et 80.000 à Bruxelles. Ceci correspond environ au double du rythme de construction privé actuel ! En outre, la majorité des projets de construction se situe dans le « haut de gamme », le plus rentable, alors que la pénurie se situe plus du côté du bas et du « moyen de gamme ». En outre, la mobilité dans les parcs publics est en baisse constante depuis des années. Le taux de rotation, déjà faible, diminue de manière constante depuis près de dix ans. En d’autres mots, le nombre de logements sociaux libérés pouvant être proposés aux familles en attente diminue d’année en année. Les propositions du Ministre du Logement visant à établir une durée de bail de minimum 9 ans (actuellement : 3 – 6 – 9) pour « sécuriser » les personnes aidées réduira encore ce taux de rotation. C’est en quelque sorte instaurer un système intermédiaire entre les baux à durée déterminée actuels et les anciens baux – encore très nombreux – à durée indéterminée qui empêchent la redistribution correcte des logements entre les ménages en fonction de la taille de ceux-ci. -1-
  • 2. A Liège, entre 2010 et 2040, ce sont entre 28.000 et 33.500 habitants de plus qui sont attendus. A un taux d’occupation de 2,3 personnes par logement (ce qui est supérieur à l’occupation actuelle liégeoise), ce sont donc entre 12.000 et 14.500 nouveaux logements qui seront nécessaires dont, à taux de logements publics constants, entre 1200 et 1500 logements. A l’heure actuelle, on peine à en construire 800 par an sur l’ensemble de la Wallonie… public Le logement public – Bref état des lieux Il y a un manque important de logements locatifs de bonne qualité à prix abordable. En Wallonie, on estime qu'à l'heure actuelle, le parc locatif représente 24 % du parc global de logements, en diminution constante. Le parc de logements publics est estimé pour sa part à 8 % du parc total et à environ un quart du parc locatif. Au 31 décembre 2009 le secteur public disposait en Wallonie de 100.962 (contre 101.242 en 2008) logements dont 100.079 (100.435 en 2008) logements sociaux, 781 (735 en 2008) logements moyens, 16 (27 en 2008) logements d’insertion, 21 (15 en 2008) logements de transit et 65 (30 en 2008) logements à loyer d’équilibre. Leur état est bien souvent catastrophique. Près de 207.089 locataires (208.249 en 2008) ou 96.342 familles sont hébergés dans près de 101.000 logements sociaux pour approximativement 32.000 familles demandeuses d’attribution d’un logement social qui restent insatisfaites (le chiffre varie au cours d’une année). Cette demande a tendance à augmenter en dépit du taux de rotation de 8 % existant dans le logement public (plus de 8.000 logements changent de locataires chaque année, en ce inclues les mutations) et du nombre de logements mis sur le marché. Le délai moyen d’attente est de l’ordre de 6 à 7 ans (pour les nouveaux entrants). A Liège, les 9124 logements publics constituent 10,3 % du parc de logements. Si le revenu moyen en Wallonie par dossier de candidature est de 10.672,61 € au 1er juillet 2011 (il était de 10.942,09 € au 1er janvier 2010). Le Logis social compte 1057 candidatures au 1er juillet 2011 ; 1744 pour la Maison Liégeoise. Quant au revenu moyen des locataires actuellement en place, il avoisine les 14.500 €. MAISON LIEGEOISE en 2010 Locataires Revenus professionnels 469 12,71 % Revenus de remplacement* 2997 81,24 % Revenus professionnels et de remplacement 125 3,39 % Revenus – autres 98 2,66 % Total 3689 100 % *dont 35 % de pensionnés et prépensionnés, 28 % de chômeurs et 16 % de revenus d’intégration sociale -2-
  • 3. Tout locataire entrant bénéficie donc d’un loyer plus faible que son prédécesseur entrainant une chute des recettes locatives théoriques… c’est-à-dire avant d’éventuels et hélas nombreux – non-paiements. Les recettes locatives mensuelles théoriques sont respectivement de 194,91 € et 157,59 € alors que la moyenne wallonne est de 205,60 € et la moyenne en province de Liège de 220,18 €. Des 62 SLSP wallonnes, la Maison Liégeoise connaît les plus faibles recettes locatives théoriques, loin derrière Saint-Nicolas (192,20 €). Les charges incompressibles par logement s’élèvent à 1520,64 € à la Maison Liégeoise et à 1242,54 € au Logis social, la moyenne du secteur étant de 1300,69 €. Cette situation s’explique en partie par l’ancienneté du patrimoine locatif de La Maison Liégeoise, dont certains grands ensembles remontent aux années 1920/1930, par rapport au Logis social et aux autre sociétés en Wallonie. En sus, l’endettement court terme de la Maison Liégeoise culmine à 36.965.760 € au 31 décembre 2010 et ne cesse de se creuser. Celui du Logis social, raisonnable, s’élève à 700.000 €. Il importe dès lors de concentrer plus efficacement les moyens affectés à la gestion du logement public liégeois au sein d’une seule société de logements de service public dont des antennes seront décentralisées au sein de certains services communaux et/ou sociaux. Le Mouvement Réformateur propose la fusion des deux SLSP desservant actuellement la Ville de Liège Cette fusion, génératrice d’économies d’échelles, devrait permettre une Liège. gestion plus efficace de l’ensemble du logement social au niveau de l’ensemble du territoire liégeois, en symbiose avec la Ville et le CPAS de Liège. La fusion de La Maison Liégeoise et du Logis social n’est bien entendu envisageable que sous deux conditions : 1) La garantie par le Gouvernement wallon de l’apurement de la plus grande partie de la dette de La Maison Liégeoise. Le Plan P.I. vert prévoit une recapitalisation de La Maison Liégeoise à concurrence de 15 M € en 4 ans, soit à l’horizon 2015-2016. Il conviendrait que le Gouvernement wallon poursuive cet effort de recapitalisation pour qu’à l’horizon 2020 au plus tard, la situation financière de la nouvelle entité liégeoise fusionnée soit totalement assainie. 2) La réalisation d’un audit externe quant à l’organisation administrative et technique comparée des anciennes entités et de la nouvelle société. Cet audit devra notamment valider le maintien éventuel d’une Régie de travaux au sein de la nouvelle entité. Le logement public – un avenir ? On l’a vu ci-dessus, le loyer moyen au sein des sociétés liégeoises est en continuelle diminution, tout comme les revenus moyens des candidats locataires. Ces revenus ont une influence sur le loyer puisqu’ils constituent une part essentielle dans son calcul. Cette réduction du loyer – et donc la mise en danger financière des sociétés de logement – est -3-
  • 4. inhérente à la réforme du Code wallon du Logement proposée par le Ministre André Antoine à la suite des événements qui ont entaché la gestion locative de la Carolorégienne et d’autres sociétés hennuyères. Certes bien utile pour renforcer l’objectivation des attributions de logements gangrénées par le clientélisme, la réforme du régime locatif de 2008 a supprimé toute gestion active du parc social. Elle met en place un comité d’attribution « dépolitisé », un système de candidatures uniques centralisées à la SWL et un commissaire SWL professionnel omniprésent. A l’expérience, ce comité s’avère être une simple chambre d’entérinement des listes informatiques « tirées » juste avant la séance. Toute attribution dérogatoire doit faire l’objet d’un avis motivé du Commissaire, même en cas de force majeure attestée par le Bourgmestre. On le sait, ce système a conduit à de nouvelles dérives, comme au Confort Mosan, et justifié l’envoi d’un commissaire spécial. Plus près de nous, nous y reviendrons, la tentative du Bourgmestre de Seraing de fusionner par absorption les trois sociétés de logements publics au sein d’une intercommunale échappant au Code wallon du Logement, est une nouvelle volonté de sortir de la législation sociale du logement. Nous devons reconnaître, objectivement, que la réforme Antoine entraîne une ghettoïsation et renforce la paupérisation et l’exclusion dans des cités qui connaissent déjà une grande concentration des difficultés sociales. Elle mine la nécessaire mixité sociale qui doit prévaloir dans la société en général et dans le logement public en particulier. Or, aujourd’hui, plus de 80 % des locataires sociaux bénéficient d’un revenu de remplacement (chômage, RIS, allocations d’invalidité, etc.). Un sur cinq seulement possède donc un revenu du travail. L’actuel Ministre du Logement a mis en chantier une importante réforme du Code du Logement qui porte, notamment sur les attributions. Notons à ce niveau une augmentation du pourcentage de logements réservés aux ménages à revenus moyens (10%) qui devrait permettre d’attribuer plus de logements à des personnes disposant d’un revenu du travail. Une autre mesure permettrait de monter à 15% d’attributions en logement moyen dès que la commune compte plus de 10 % de logements publics sur son territoire. Encore faudrait-il que des candidats possédant des revenus moyens acceptent le logement proposé compte tenu du fait qu’ils sont plus exigeants en matière de qualité de logement… Cela pose très sérieusement la question de l’attractivité du logement public Il faudrait attractivité public. fortement améliorer le cadre de vie (amélioration de l’environnement), voire offrir d’autres types de logements comme des maisons individuelles ou des petits ensembles d’immeubles à faible consommation d’énergies (amélioration du bâti). La désignation d’un référant social par société devrait, dans l’esprit du Gouvernement wallon, permettre un accompagnement social des locataires. On ne peut que se rallier aux objectifs d’une telle mesure, mais on doit s’interroger quant à la pertinence de désigner un seul agent au sein de la société : en effet, un agent dans certaines petites sociétés pourrait -4-
  • 5. sembler suffisant, mais dans les sociétés importantes, dans les grandes villes comme Liège, Charleroi ou Mons, cela semble tout à fait dérisoire. En outre, nous considérons qu’une convention spécifique entre la SLSP et le(s) CPAS du ressort s’avérerait infiniment plus efficace, considérant l’expérience d’accompagnement social et les services intégrés que ceux-ci peuvent offrir dans de telles circonstances et pour de tels objectifs (ex. : aide précieuse pour compléter les formulaires tout genre, « aiguillage » des personnes aidées vers les bons services, mais aussi éducation à la citoyenneté, médiation de dettes et guidance budgétaire). Cela se fait déjà puisque, comme tout citoyen qui peut bénéficier de cette aide, un locataire social s’adresse au CPAS pour obtenir le chèque mazout… Il s’agit donc d’être efficace tout en préservant aux SLSP et aux CPAS leurs attributions spécifiques (logement, aides sociales diverses). Le logement pose toute une série de questions en matière de mobilité, d’offre de commerces, d’écoles, d’activités possibles,… qui imposent à toute une série d’administrations, locales et régionales, de travailler en étroite concertation. A quand les ponts entre celles-ci ? D’autres mesures proposées par la réforme semblent entrer en contradiction avec le besoin de mixité sociale (déplafonnement des loyers, points de priorité, etc.). loin. Clairement, la réforme proposée par le Ministre Nollet ne va pas assez loin. Elle ne permettra pas la survie financière des SLSP et la mixité sociale des cités. A Seraing, le Bourgmestre Alain Mathot a parfaitement compris l’enjeu. Avec près de 25 % de logements publics sur son territoire, Seraing est la première victime de la réforme Antoine et de l’insuffisance du projet Nollet. Il a dès lors envisagé de sortir les trois SLSP locales du ressort du Code wallon du Logement et s’est largement exprimé sur ses motivations : équilibre financier et mixité sociale. Il estime que, dans une commune disposant d’une telle proportion de logements publics, le décideur local ne peut continuer à mener une politique de logement communale satisfaisante. Il dénonce également « la perversité des règles actuelles : concentration de population à problèmes, ghettoïsation, augmentation de l’exclusion sociale, problèmes d’insécurité, piège à l’emploi, plus possible de faire entrer un travailleur dans le logement social, même un « travailleur pauvre », il en va de même pour les pensionnés ». Quand on sait que la Déclaration de Politique Régionale (DPR) annonce que « la politique du Gouvernent consistera à tendre vers un objectif de 20% de logements au loyer conventionné sur l’ensemble du territoire wallon. Ces 20% de logements seront des logements publics (SLSP, pouvoirs locaux), associatifs ou privés (pris en gestion ou conventionnés) », on peut s’inquiéter des réactions de nombreuses communes qui observent Seraing comme un laboratoire de la fronde… Le MR estime que si le Bourgmestre de Seraing a sans doute en bonne partie raison sur le fond, la forme pose de nombreuses questions dont le première est la légitimité d’absorber au sein d’une intercommunale le patrimoine constitué pendant plus de 90 ans par des deniers publics, de l’Etat d’abord, de la Wallonie ensuite… La question de la vente du logement au secteur privé retrouve dans ce cas une certaine acuité… Pourquoi intercommunaliser et ne pas vendre les logements en les conventionnant en faveur de locataires sociaux ou moyens ? -5-
  • 6. A titre de comparaison, nous attirons l’attention sur l’expérience liégeoise en cours depuis quelques années pour la réhabilitation du site de Droixhe où, dans une gestion pluraliste issue d’un accord politique de l’ensemble des partis démocratiques du Conseil communal, le dossier de démolitions/reconstructions avance sous l’égide de la Filiale Immobilière Publique de la régie communale autonome, sous le contrôle juridique et financier du Gouvernement wallon et en collaboration avec La Maison Liégeoise. L’ensemble reste soumis au contrôle de la SWL et au Code wallon du Logement. Il importe néanmoins de répondre d’urgence aux inquiétudes des gestionnaires communaux et de susciter une nouvelle réflexion sur les attributions de logements publics. de La réforme Nollet est insuffisante en ce sens qu’elle ne permet pas d’objectiver les critères de dérogations à la règle. Elle se contente de fixer empiriquement un pourcentage de logements pouvant être octroyés à des revenus moyens et accroît ce pourcentage lorsque la commune compte plus de 10 % de logements publics. Cette méthode de réflexion empirique ne permettra pas de solutionner les maux du logement public wallon et d’éviter de nouvelles dérives. Le Mouvement Réformateur estime que les critères d’attribution des logements doivent être moins généraux et tenir compte de situations spécifiques plutôt que d’être cantonnés à la « dictature de pourcentages » qui ne sont qu’un élément parmi d’autres… A cet égard, il convient de relever que depuis les dernières réformes du logement, il n’est plus autorisé par le code de tenir compte des demandes spécifiques des candidats locataires en ce qui concerne les quartiers souhaités. Dans des grandes villes comme Liège, où on trouve des ensembles de logements sociaux dans les quartiers les plus divers, à Droixhe, à Burenville, aux Vennes, à Cointe, au Bernalmont, etc., cette impossibilité pose d’énormes problèmes qui, d’évidence, n’existent pas en milieu rural ou dans des villes petites ou moyennes. Une fois de plus en cette matière, comme pour de très nombreuses autres problématiques, la spécificité des grandes villes est totalement ignorée par le Gouvernement wallon. Afin d’établir et d’objectiver ces situations spécifiques, le MR propose l’établissement dans les plus brefs délais d’un Schéma de développement régional du logement. logement Pour le MR, il est essentiel de tenir compte des besoins réels, actuels et prévisionnels, en termes de logements, dans chaque commune, plutôt que d’opter pour des mesures linéaires. Ces besoins sont variables d’une commune à l’autre en fonction de sa situation actuelle, héritée du passé, de sa sociologie, de sa démographie, de son offre en matière de mobilité, de commerces, d’écoles,… mais également des réserves foncières disponibles, des espaces inoccupés – notamment publics – existants1. Il s’agit d’identifier : 1 Un relevé des immeubles publics inoccupés qui pourraient être revalorisés pour palier au besoin grandissant de logements publics est indispensable. Cela endiguerait le délabrement de certains immeubles et apporterait une part de solution au manque de logements publics de qualité. -6-
  • 7. à court, moyen et long terme le nombre et le type de logements nécessaires pour répondre aux besoins actuels et futurs (taille, adapté, social, moyen, acquisitif, locatif…), dans chaque commune, à l’échelle régionale ; • les disponibilités foncières dans chaque commune (terrains à bâtir disponibles, réserves foncières publiques, espaces inoccupés à réaffecter au logement…) ; • l’offre de services publics (transport, école, administration, MR/MRS, etc.) et privés (commerces, etc.) proches de ces disponibilités foncières. Sur cette base, tant l’autorité communale que régionale pourront adapter leur politique de logement voire d’aménagement du territoire aux besoins identifiés, projetés et décidés politiquement et démocratiquement. Le MR insiste pour que ces décisions appartiennent strictement aux Conseils communaux où les représentants sont des élus directs. La commune pourra sélectionner de manière objective quels types de projets immobiliers privés ou publics accepter, à quel endroit, quand, quel programme de subventionnement introduire à la Région… La Wallonie pourrait plus aisément déterminer quels programmes de création de logements subventionner dans quelle commune, quand,… Sur cette base, la Wallonie proposerait de nouvelles règles relatives aux attributions des logements publics. Elles seraient « personnalisées » sur base du schéma de développement régional du Logement. Pourquoi ne pas accepter, dans certaines communes, des possibilités de dérogations très étendues (50 %) afin de permettre aux décideurs locaux d’avoir la maîtrise de leur politique du logement ?2 Enfin, toujours sur cette base, les critères de répartition du Fonds des Communes devraient être adaptés. d’interpeller Le Mouvement Réformateur proposera au Conseil communal de Liège d’interpeller le octobre. Gouvernement wallon via une motion qui sera déposée le 24 octobre. Elle sera également déposée au CPAS de Liège. Cette motion invite le Gouvernement wallon à mettre en place un schéma de développement régional du Logement et, sur cette base, d’adopter un nouveau règlement d’attribution. Elle est jointe en annexe. Par ailleurs… Le droit au logement est – à juste titre – garanti constitutionnellement. Il est toutefois normal que les locataires, de leur côté, assument leurs obligations majeures. A ce niveau notamment, le MR propose une série de dispositions qui devraient également améliorer le fonctionnement des SLSP à court terme, permettre un recouvrement plus important des loyers et assurer la possibilité aux locataires sociaux d’acquérir leur logement. 2 Autre exemple, souvent rencontré : réinsertion des repris de justice. Pourquoi ne pas développer une approche concertée avec le Ministère de la Justice ? Sortir un ex-détenu de son milieu d’origine criminogène est primordial. Pourquoi ne pas adapter les règles en leur faveur, sauf à vouloir le condamner deux fois ? -7-
  • 8. - L’entretien en bon père de famille du bien loué. Il faut constater une tendance croissante au désintérêt des locataires pour ce point précis. Or, cela contribue de façon non négligeable à une bonne intégration sociale et au développement personnel. C’est une éducation aux règles du « vivre ensemble ». Certains locataires particulièrement négligents devraient pouvoir faire l’objet d’une expulsion, même si le loyer est régulièrement payé. - Le paiement du loyer de façon régulière. Or, les loyers, dans les SLSP, sont calculés en fonction du revenu, de façon à ne pas grever celui-ci. Malgré cette mesure sociale généreuse, les impayés croissent de façon importante, et de manière telle que cela met en péril l’équilibre financier des SLSP. Pourquoi, dès lors, ne pas habiliter les Receveurs de CPAS à payer automatiquement (après accord du bénéficiaire) les loyers au départ du revenu d’insertion ? Outre l’aspect strictement financier, cela revêt un aspect éducatif qui devient essentiel pour une population fragilisée en décrochage important. - Face à l’obligation d’entretien du bien loué en bon père de famille, il faut constater que le Gouvernement wallon a récemment exclu de la subsidiation les opérations de location-vente. Or, ce type d’opération, au passage, stimule l’entretien en bon état des logements. Le recours à la vente des logements sociaux via le droit de superficie devrait aussi être envisagé. Outre le même avantage de stimuler l’entretien du logement, il permet au bénéficiaire du droit de déduire fiscalement ses remboursements plutôt que de payer son loyer « en pure perte ». - En matière de rationalisation du secteur du logement, il faut également songer à intégrer les Agences immobilières sociales au sein des SLSP. Les deux structures ont des complémentarités certaines, et l’absence de coordination de leurs actions est préjudiciable au bon fonctionnement général du secteur. Les missions des AIS pourraient d’ailleurs être étendues à la gestion d’habitats intergénérationnels comme les logements kangourou. - Les candidats qui refusent un logement sont sanctionnés par une radiation de 6 mois des listes de toute la Wallonie. Il y a des personnes qui reviennent tous les 6 mois et qui donc « encombrent » les listes, engorgent l’administration des SLSP et, par leur refus systématique tant qu’on ne leur a pas proposé exactement ce qu’ils demandaient, portent atteinte à la viabilité financière des SLSP (logements inoccupés). Après 2 refus fallacieux, les personnes devraient être rayées définitivement. - Le surcoût des chambres excédentaires n’est pas assez dissuasif et ne permet pas une bonne redistribution des logements disponibles en fonction de la taille du ménage. Il faut donc l’augmenter substantiellement et, parallèlement, offrir aux personnes obligées de déménager des aides suffisantes au déménagement ainsi qu’un logement de qualité équivalente dans le même quartier afin d’éviter de déraciner les personnes âgées. -8-
  • 9. Motion au Gouvernement wallon l’incitant à la mise en place : - d’un Schéma de développement régional du Logement - sur cette base, d’un système d’attribution des logements publics objectif des garantissant la viabilité financière des sociétés de logements publics et la mixité sociale Considérant qu’il y a un manque important de logements locatifs de bonne qualité à prix abordable ; Considérant que près de 207.089 locataires sont hébergés dans près de 101.000 logements sociaux pour approximativement 32.000 familles demandeuses d’attribution d’un logement social qui restent insatisfaites ; Considérant que cette demande a tendance à augmenter en dépit du taux de rotation de 8 % existant dans le logement public et du nombre de logements mis sur le marché. Le délai moyen d’attente est de l’ordre de 6 à 7 ans (pour les nouveaux entrants) ; Considérant que le revenu moyen en Wallonie par dossier de candidature est en baisse constante à 10.672,61 € au 1er juillet 2011 (il était de 10.942,09 € au 1er janvier 2010) alors que le revenu moyen des locataires actuellement en place avoisine les 14.500 € ; Considérant que tout locataire entrant bénéficie donc d’un loyer plus faible que son prédécesseur entrainant une chute des recettes locatives théoriques ; Considérant que les recettes locatives mensuelles théoriques sont respectivement de 194,91 € pour le Logis social et de 157,59 € pour la Maison Liégeoise, alors que la moyenne wallonne est de 205,60 € et la moyenne en province de Liège de 220,18 € ; Considérant que les revenus des locataires ont une influence sur le loyer puisqu’ils constituent une part essentielle dans son calcul ; Considérant que cette réduction du loyer, inhérente à la réforme du Code wallon du Logement proposée initiée suite aux événements qui ont entaché la gestion locative de la Carolorégienne et d’autres sociétés hennuyères, met en danger financier des sociétés de logement ; Considérant que, même si la réforme du régime locatif de 2008 fut bien utile pour renforcer l’objectivation des attributions de logements gangrénées par le clientélisme, elle a supprimé toute gestion active du parc social par la mise en place d’un comité d’attribution qui s’avère être une simple chambre d’entérinement des listes informatiques « tirées » juste avant la séance d’attribution ; Considérant à l’expérience que cette réforme entraîne une ghettoïsation et renforce la paupérisation et l’exclusion dans des cités qui connaissent déjà une grande concentration des difficultés sociales ; -9-
  • 10. Considérant que cette réforme mine la nécessaire mixité sociale qui doit prévaloir dans la société en général et dans le logement public en particulier ; Considérant que la nouvelle réforme initiée par l’actuel Ministre du Logement porte, notamment, sur les attributions ; Considérant qu’une augmentation du pourcentage de logements réservés aux ménages à revenus moyens (10%) devrait permettre d’attribuer plus de logements à des personnes disposant d’un revenu du travail ; Considérant cependant que la nouvelle réforme proposée ne va pas assez loin et ne permettra pas la survie financière des SLSP et la mixité sociale des cités ; Considérant les velléités à Seraing de sortir les trois SLSP locales du ressort du Code wallon du Logement et les motivations des porteurs de ce projet ; Considérant qu’il importe de répondre d’urgence aux inquiétudes des gestionnaires communaux et de susciter une nouvelle réflexion sur les attributions de logements publics ; Il est adopté ce qui suit : Le Conseil communal de Liège estime que les critères d’attribution des logements doivent être moins généraux et tenir compte de situations spécifiques. Afin d’établir et d’objectiver ces situations spécifiques, le Conseil communal de Liège demande l’établissement dans les plus brefs délais d’un Schéma de développement logement. régional du logement Ce schéma permettra de tenir compte des besoins réels, actuels et prévisionnels, en termes de logements, dans chaque commune, plutôt que d’opter pour des mesures linéaires. Ces besoins sont variables d’une commune à l’autre en fonction de sa situation actuelle, héritée du passé, de sa sociologie, de sa démographie, de son offre en matière de mobilité, de commerces, d’écoles,… mais également des réserves foncières disponibles, des espaces inoccupés – notamment publics – existants. Il s’agira d’identifier : • à court, moyen et long terme le nombre et le type de logements nécessaires pour répondre aux besoins actuels et futurs (taille, adapté, social, moyen, acquisitif, locatif…), dans chaque commune, à l’échelle régionale ; • les disponibilités foncières dans chaque commune (terrains à bâtir disponibles, réserves foncières publiques, espaces inoccupés à réaffecter au logement…) ; • l’offre de services publics (transport, école, administration, MR/MRS, etc.) et privés (commerces, etc.) proches de ces disponibilités foncières. Sur cette base, tant l’autorité communale que régionale pourront adapter leur politique de logement voire d’aménagement du territoire aux besoins identifiés, projetés et décidés - 10 -
  • 11. politiquement et démocratiquement. La commune pourra sélectionner de manière objective quels types de projets immobiliers privés ou publics accepter, à quel endroit, quand, quel programme de subventionnement introduire à la Région… La Wallonie pourrait plus aisément déterminer quels programmes de création de logements subventionner dans quelle commune, quand,… Le Conseil communal de Liège demande que, sur cette base, le Gouvernement wallon débatte de nouvelles règles relatives aux attributions des logements publics Elles seraient publics. « personnalisées » sur base du schéma de développement régional du Logement, assureraient la viabilité financière des SLSP et la mixité sociale en autorisant, sur base objective, des dérogations substantielles, mais justifiées. Didier REYNDERS Michel PETERS Pierre GILISSEN Elisabeth FRAIPONT Fabrice DREZE Conseillers communaux - 11 -