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Patrimoine immobilier des années 50-70 / l'innovation, une réponse aux contraintes techniques (1)

  • 1. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques Opération Le Guérandais Pierre LEDOUX Vendredi Architecture Stefan LE CARROU SONADEV
  • 2. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques L’OBJECTIF GLOBAL Attirer en centre-ville une population à revenus intermédiaires, jeune et familiale : confort thermiques thermiques, acoustiques, niveau d’équipement des logements, distributions et accès, stationnement. LE CONTEXTE OPÉRATIONNEL • Une CONCESSION D’AMENAGEMENT confiée à la SPL SONADEV par la CARENE • d’une durée de 10 ANS • Portant sur l’ACQUISITION, la REHABILITATION et la REMISE SUR LE MARCHE d’immeubles en monopropriété. • Un objectif de 15 IMMEUBLES rénovés et recommercialisés sur 10 ans
  • 3. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques LES CONTRAINTES TECHNIQUES ET FINANCIERES • Un marché relativement atone dans un contexte de paupérisation du centre-ville • Un patrimoine bâti déqualifié en termes de qualité d’usage, de confort acoustique et thermique, nécessitant un fort niveau d’intervention LE CADRE ECONOMIQUE D’INTERVENTION • Un prix d’achat des bien à rénover plafonné à de 750 € HT/m² • Un ratio de 900 € HT de travaux de rénovation permettant d’atteindre un prix de sortie : • De 1800€ TTC/m² SHAB en accession abordable/sociale • De 2300€ TTC/m² SHAB en accession/locatif privé • Portant sur l’ACQUISITION, la REHABILITATION/EXTENSION et la REMISE SUR LE MARCHE d’immeubles en monopropriété. • Un objectif de 15 IMMEUBLES rénovés et recommercialisés sur 10 ans
  • 4. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques LES ACTIONS OPERATIONNNELLES INNOVANTES • Un accompagnement de la SPL en phase conception et réalisation par 3 AMOs : • Un AMO ACOUSTICIEN • Diagnostic acoustique • Préconisation de solutions techniques pour une mise aux normes des immeubles • Vérification en phase chantier de la bonne exécution des travaux liés à l’acoustique. • Un AMO THERMICIEN • Réalisation d’une STD par bâtiment (Simulation Thermique Dynamique) • Préconisation de solutions techniques de rénovation thermiques • Suivi des performances énergétiques réelles du bâtiment rénové jusqu’en n+2 • Un AMO COUT GLOBAL • Réalisation d’une ACV (Analyse de Cycle de Vie) >> COUT GLOBAL ENVIRONNEMENTAL • Approche en COUT GLOBAL FINANCIER : investissement, maintenance, renouvellement.
  • 5. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques CADRE RÉGLEMENTAIRE Accessibilité : budget travaux plafonné à 627.000€ pour éviter la mise aux normes de l’ensemble du bâtiment (article R111-18-9) Sismique : ne pas réaliser plus de 30% de SDP supplémentaires pour éviter la mise aux normes parasismiques de l’ensemble (bâtiment de catégorie d’importance II en zone de sismicité 3) (dans l’hypothèse d’une surélévation) > RÉDUIRE LES CONTRAINTES Thermique : -amélioration des performances de l’immeuble -existant : « RT élément par élément » -surélévation : RT 2012 -niveaux d’exigences pour aides financières? Acoustique : -Pas d’exigence réglementaire pour l’existant mais sujet incontournable pour le confort des habitants -Surélévation : contraintes du neuf > TROUVER UN POINT D’ÉQUILIBRE ENTRE PERFORMANCES ACOUSTIQUES, THERMIQUES ET ÉCONOMIE DE PROJET UNE PREMIERE EXPERIENCE – LE GUERANDAIS
  • 6. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques DIAGNOSTIC AVEC 3 SCÉNARIOS D’INTERVENTION Scénario avec surélévation retenu : - Equilibre budgétaire de la réhabilitation facilité par la vente des m² neufs - Possibilité de créer une offre singulière et très qualitative avec des « maisons sur le toit », avec grandes terrasses et vues dégagées - Démonstration des capacités de transformation et de renouvellement du bâti existant
  • 7. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques PREMIÈRE RÉPONSE AUX CONTRAINTES : PROPOSER UNE OFFRE D’HABITAT INNOVANTE ET ATTRACTIVE, ADAPTÉE À LA DEMANDE SOCIALE -référence à l’imaginaire de la maison de famille avec la création de duplex et de “maisons sur le toit”; -prolongements extérieurs pour tous les logements, quelle que soit leur taille, avec le maintien des loggias existantes et la création de nouvelles terrasses côté cour et côté rue ; - rapport quotidien à la nature avec la plantations d’arbustes en pots et de plantes grimpantes sur les terrasses et loggias ; - lumière naturelle généreuse avec le maintien des baies et persiennes existantes, et la création de grandes surfaces vitrées dans les logements neufs ; - vues dégagées sur les toits et l’horizon pour les maisons en surélévation
  • 8. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
  • 9. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques SURÉLÉVATION EN OSSATURE BOIS - Structure légère (minimise contraintes parasismiques) - Chantier rapide et propre grâce à la préfabrication - Matériau renouvelable > Système constructif d’avenir pour le renouvellement urbain et la densification Contexte des copropriétés : Ce principe de maisons sur le toit permet de rendre indépendants ces logements par rapport à ceux existants, autorisant un chantier en site occupé.
  • 10. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques ASSURER UN BON CONFORT THERMIQUE ET ACOUSTIQUE TOUT EN RESTANT DANS UNE ENVELOPPE BUDGÉTAIRE RÉDUITE : UNE QUESTION D’ÉQUILIBRE - bonne isolation acoustique : les nuisances sonores étant le premier sujet de plainte des habitants des immeubles du centre-ville de Saint-Nazaire ; - bonne isolation thermique et systèmes performants pour limiter les dépenses énergétiques : impératif écologique et préoccupation croissante des français. +Système de suivi des consommations Rénovation Principe d’isolation par l’intérieur, plus opportune que l’ITE: • Pas de contraintes quant au patrimoine • « boites isolées » de manière continue, en intérieur : compense les défauts de jonction cloison/murs en façade (transmissions internes) • Type d’isolant PSE db : polystyrène élastifié épais (souplesse du panneau), bon en acoustique et thermique • Sols : sol souple PVC (compromis acoustique / économique) Surélévation ossature bois Principe constructif peu performant pour l’acoustique : quelles compensations? • En planchers, pas possible de faire des chapes humides (surcharges) : mise en œuvre de complexes avec chape sèche, plusieurs ba13. • Désolidarisation des éléments : double MOB, escaliers…
  • 11. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques SYNTHESE – LES ELEMENTS D’INNOVATION > d'abord dans la réflexion sur ce que doit constituer le logement aujourd'hui, pour qu’il redevienne attractif > les réponses aux dimensions techniques découlent de ce préalable, dans un travail de synthèse entre les différentes composantes (rôle de l’architecte dans son équipe de maîtrise d’œuvre)  Une intervention technique globale pensée à l’échelle du bâtiment.  Un accompagnement du maître d’ouvrage par des AMO Acousticien / thermique /coût global environnemental  Un recours aux marchés à bons de commande pour certains lots techniques reproductibles.  Un suivi des performances thermiques dans le temps
  • 12. - Atelier 4 - L’innovation, une réponse aux contraintes techniques LE PATRIMOINE IMMOBILIER DES ANNÉES 50-70 Colloque national – 6 & 7 octobre 2015 à Saint-Nazaire Présidence NOVABUILD Pierre-Yves LEGRAND Emilie BOUCHEZ Intervenants Pierre LEDOUX Vendredi Architecture Stefan LE CARROU SONADEV Christel JORAND Brest métropole Constance LANCELLE CEREMA Julien FOUIN Bouygues Bâtiment Teddy POIZAT IDEFIA