1. Es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y
que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una
pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial
que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un
privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio
del arrendatario.
Esta relación jurídica especial cada día va tomando cuerpo y amplio
contenido hacia el Derecho Arrendaticio cuya especificidad sin
aislamiento se vislumbra.
Si bien usamos indistintamente “contrato de arrendamiento” y
“relación arrendaticia” como sinónimos, cabría preguntarse si tiene
justificación, si es apropiada esta última denominación; distinción
que considero errada ya que la relación arrendaticia es la que se da
por medio del contrato de arrendamiento, es decir, el contrato de
arrendamiento es el medio por el cual se establece la relación
arrendaticia.
2. Las garantías han de ser reales o personales, pero en ningún caso habrá
coexistencia entre estas garantías exigidas al arrendatario.
Si se da el caso de un deposito en dinero el cual cumpla como promesa de
cumplimiento de las obligaciones derivadas al arrendamiento, este jamás
podrá exceder de (4) meses, y al momento de la perención del contrato
habrán de ser devueltos si no existe ninguna condición que imposibilite esta
entrega, por ejemplo daños sobre el inmueble. La ley de igual forma
establece que esta suma de dinero dada como deposito habrá de ser
depositada en cuenta de ahorro y el interés que produzca pertenecerá al
arrendatario.
Por supuesto de lo anteriormente narrado, habrá que expresar que es una
realidad jurídica más no social, ya que es algo que no sucede prácticamente
nunca, ni lo del depósito en cuenta de ahorros bancario o lo que respecta a
la entrega de los intereses que este dinero produzca.
Siempre que dentro del concierto de partes quede establecido podrá existir
clausula que determine responsabilidad para las partes en caso de
incumplimiento o menoscabo de lo antes expresado o de cualquier otra
estipulación legal que aparezca en el contrato de arrendamiento.
3. Artículo 2; Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles
destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que
con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en
esta Ley.
Artículo 3; Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o
subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales
Artículo 4; Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de
los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y
los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en
aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales
inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico privada.
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso,
cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de
1987.
4. Artículo 5; Quedan excluidas del régimen del presente Decreto¬ Ley,
sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya
ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación
de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta
máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor
rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en
la Ley Orgánica del Trabajo.
Artículo 6; Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de
las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones
elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas
en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas
"ranchos", que son aquellas construidas con materiales inadecuados o
perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios
de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a
pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.
5. El reglamento deja claro en el artículo 6, que deberán presentarse todos los
recaudos necesarios para la comprobación de los elementos antes
indicados, en original y copia (documentos de propiedad, cédulas de
identidad, instrumento poder, cédula catastral, entre otros); asimismo, ante
la omisión de cualesquiera de los requisitos indicados anteriormente el
funcionario dará la oportunidad de subsanar las omisiones que se
encuentren en dicho contrato (Art. 7), y así proceder a la validación del
mismo y presentarlo dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes ante la
notaría o registro con funciones notariales respectivo. Aquí debo hacer una
acotación importante, y si estoy equivocado espero que alguien tenga la
decencia de corregirme. El artículo 8 dice “…protocolizar el referido
documento por ante notaría pública o registro con funciones notariales...”;
lo cual no es aplicable en términos jurídicos al presente caso, la
protocolización es un acto distinto de la autenticación, o notariado, y la
protocolización sólo la realizan los registros que son los que poseen
protocolos, pues las notarías llevan libros de autenticación. Una vez más, el
reglamentista, que en el presente caso fue el Presidente de la República,
hace gala de desconocimiento de situaciones jurídicas elementales que
dejan entrever la rapidez e improvisación con la que fue dictado el presente
reglamento.
6. Una vez otorgado el documento por ante la oficina notarial
correspondientes (que ahora está exento de aranceles para el
SAREN), el arrendador debe consignar una copia de dicho contrato
en la SAV. Es necesario recordar que se deben hacer 3 ejemplares
del contrato, uno para el arrendador, otro para el arrendatario y
uno para la SAV. No consignar el contrato trae como consecuencia
la imposición de sanciones, pero el Reglamento no indica cuales,
sino que refiere a los artículos 22 y 24 de la Ley reglamentada, lo
cual tampoco establece con claridad el tipo de sanción. A tal efecto
debemos acudir al título de las sanciones establecidas por la Ley
para tener claro cuál sanción es la aplicable, que de conformidad
con el artículo 141, numeral 4to, en concatenación con el artículo 24
de la Ley, es de CUATROCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, es
decir, un dineral, que es totalmente desproporcionado con la falta,
que en este supuesto implica el no consignar dentro de los quince
días hábiles siguientes al otorgamiento, el documento notariado de
arrendamiento ante la SAV. El inicio del procedimiento
sancionatorio es de oficio, y ante el Superintendente. (art. 10)
De todas maneras el artículo 11 del reglamento establece la
posibilidad de la presencia de un caso de fuerza mayor que haya
ocasionado el no cumplimiento de lo anteriormente establecido,
que generará un nuevo lapso de treinta (30) días para la
regularización de la situación.
7. Objeto del reglamento y sujetos de aplicación:
Es decir, qué busca reglar el mismo, y a quiénes. En este sentido, el reglamento tiene
por objeto regular, desarrollar y establecer los procedimientos administrativos,
establecidos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de
vivienda. Es lógico por cuanto el procedimiento judicial lo estipula la propia Ley.
Los siguientes sujetos son los que deben acatar las disposiciones del reglamento:
a. Los funcionarios públicos adscritos a la superintendencia nacional de
arrendamiento de vivienda. Lo que me sorprende es que no diga “funcionarios y
funcionarias”, en fin, el reglamento estipula las normas que regirán el
funcionamiento de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, órgano
creado por la Ley, y que en lo sucesivo denominaremos SAV.
b. Los propietarios, arrendadores o subarrendadores y los arrendatarios de
inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o
viviendas estudiantiles.
c. Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los
procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularización y control
de los arrendamientos de viviendas. Sobre este punto, tendríamos que esperar una
interpretación exhaustiva del sentido de la ley que nos indique quiénes son estos
terceros interesados. Pudiésemos hablar que, como se trata de una materia
ascendida al nivel de “orden público”, un interés legítimo pudiese ser, por ejemplo,
el de un familiar de un arrendatario que tenga conocimiento directo de la
vulneración de algunas de las normas legales y/o reglamentarias que afecte el
contenido, objeto, propósito y alcance de la ley.
8. d. Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad
habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando
acrediten su carácter de administradores. El carácter de
administrador debe acreditarse con un contrato de prestación de
servicios de administración, o pudiese ser acreditado a través de
un documento poder en el que exprese claramente estas
facultades. Aunque más adelante, el en reglamento se dispone la
necesidad del poder, creo que, las relaciones jurídicas entre
propietarios y administradores (inmobiliarias o agentes), se lleva a
cabo por relaciones contractuales.
e. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la
defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeños
arrendadores. Una vez más, se excluyen a las asociaciones que
agrupan a los propietarios, lo cual atenta contra el principio de
igualdad ante la ley y no discriminación de la Constitución.
f. Las comunas y los consejos comunales. La preponderancia que
da el estado venezolano a la actuación de este tipo de
organizaciones sociales se desprende de la ley, que nos establece la
intervención del poder popular (poder popular que por demás, no
existe en los parámetros establecidos en la Constitución, son
organismos legales, creados por iniciativa del ejecutivo nacional,
cuyos fines y propósitos no son claros)
9. El Decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios es
una ley moderna, justa, equilibrada, protectora y
garante de los derechos de los arrendadores y
arrendatarios con capacidad de influir
positivamente en la solución del problema grave
de la vivienda. Mediante este decreto ley se deroga
la normativa existente sobre la materia,
adecuándose a la realidad venezolana que desde
hace mucho tiempo ha clamado ante el Poder
Ejecutivo, la implementación indispensable en un
país que requiere de reformas de este orden
dirigidas únicamente al beneficio social y
económico para propender a la ansiada seguridad
jurídica.
