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8 21-2017容移與公保地公聽會楊重信之發言稿 (2)
- 2. 尚未取得之公保地有多少? • 根據內政部營建署之統計，截至2016年底，全國 未取得公共設施保留地面積為25,762公頃。 直轄市與縣市 公共設施保留地 面積(公頃) 公共設施保留地 比例(% ) 直 轄 市 臺中市 4,639 18.01 臺南市 3,792 14.72 新北市 3,048 11.83 高雄市 2,629 10.20 臺北市 1,444 5.61 桃園市 1,025 3.98 小計 16,577 64.35 其 他 16 縣 市 台東縣 1,774 6.89 南投縣 1,342 5.21 嘉義縣 1,160 4.50 其他 13 縣市 4,276 16.60 小計 9,185 35.65 總計 25,762 100.00 2017/8/21 楊重信 2
- 3. • 全國未取得公保地之徵購費估計高達7.17兆元。 • 6個直轄市公共設施保留地徵購費合計為5.86兆元 （占全國總徵購費之81.74%）。 • 16縣市未取得公共設施保留地之徵購費，則以新竹 市最高，達2,063.8億元、其次依序為台東縣 1,489.74億元、屏東縣1,338.22億元、基隆市 1,278.39億元、花蓮縣1,104.72億元；嘉義縣 958.47億元、彰化縣950.76億元，皆接近千億元 公保地徵購費共多少 ? 台北市 新北市 高雄市 台中市 桃園市 台南市 6 都合計 2.04 兆元 1.2 兆元 9,868 億元 8,421 億元 4,521 億元 3,371 億元 5.861 兆元 資料來源: 內政部營建署。 2017/8/21 楊重信 3
- 4. 公保地徵購費共多少 ? 原始資料來源：內政部營建署。 直轄市與縣市 公共設施保留地 徵購費(億元) 徵購費比例 (% ) 直轄市與縣市 公共設施保留地 徵購費(億元) 徵購費比例 (% ) 臺北市 20,364.36 28.40 嘉義縣 958.47 1.34 新北市 12,063.89 16.82 彰化縣 950.76 1.33 高雄市 9,868.43 13.76 南投縣 750.40 1.05 臺中市 8,421.22 11.74 苗栗縣 684.51 0.95 桃園市 4,521.35 6.31 新竹縣 674.90 0.94 臺南市 3,371.08 4.70 嘉義市 629.10 0.88 新竹市 2,063.80 2.88 宜蘭縣 479.59 0.67 臺東縣 1,489.74 2.08 雲林縣 393.06 0.55 屏東縣 1,338.22 1.87 金門縣 162.45 0.23 基隆市 1,278.39 1.78 澎湖縣 115.44 0.16 花蓮縣 1,104.72 1.54 連江縣 22.16 0.03 合計 71,706.04 2017/8/21 楊重信 4
- 5. 為何會累積如此大量公保地？ • 1973年修訂之都市計畫法，規定應於主要計畫訂定分區發展優先順序、 第1期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多2年完成細部計畫；並 於細部計畫發布後，最多5年完成公共設施。其他地區應於第1期發展 地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。其次，規定公保地依徵 收、區段徵收、市地重劃方式取得之。但是，政府未依法行政，除少 數有於都市計畫書附帶規定公共設施用地應採區段徵收或市地重劃方 式辦理者外，都是於細部計畫擬訂後（或甚至尚未擬訂細部計畫）即 開始核發建築執照，而公共設施用地則予以保留，以致累積大量之公 保地。 • 政府之所以能「未完成公共設施、或甚至未完成細部計畫」即可核發 建築執照，主因是都市計畫法第17條第1項規定：「未發布細部計畫 地區，應限制其建築使用及變更地形」; 但第17條第2項卻規定： 「主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主 要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定 建築線，核發建築執照」。此但書是「讓公共設施用地淪為公共設施 保留地」之元兇。 • 直到1992年行政院函釋「新訂、擴大都市計畫或農業區、保護區變更 為可建築用地，一律採用區段徵收方式辦理」後，公保地之增加始被 控制住，但為時已晚！ 2017/8/21 楊重信 5
- 6. 容移或代金能解決公保地問題嗎？ • 自從1999年實施都市計畫公保地容積移轉以來，已歷18年，根據營建 署之統計，於2004～2016之13年間，以容積移轉取得之公保地面積 只有401公頃，平均每年僅取得30.8公頃，依此，若單靠容積移轉取 得公保地，共需836年才能取得所有公保地; 顯示其成效極為有限。 • 以容積移轉方式取得公保地，爭議很多： 公保地沒有建築容積，為何可移出容積？現行之公保地容積移轉制度， 允許接受基地可移入法定容積之30%或40%；於都市更新地區另可獲得 法定容積50%之容積獎勵；此乃使得建築容積大幅增加，公共設施服 務水準下降。 公保地容積移轉，發生掮客或建商低價購買公保地，捐贈給政府，然 後按送出基地與接受基地之公告現值比折算可移入之容積率，此舉造 成公保地地主權益嚴重受損，而讓掮客或接受基地建商獲得暴利。 「折繳代金」（以台北與高雄為例，兩市皆規定接受基地移入容積之 50%，應以折繳代金方式移入容積，代金由市府委託三家以上專業估 價者查估後評定），因為代金接近市價，不受建商歡迎，但為政府所 喜愛，因為政府可藉此籌措較多之公保地取得經費；但是，問題出在 政府以代金收入收購公保地是採取「標購制」，以遠低於公告現值之 價格收購，嚴重損害公保地主之權益。對公保地地主而言，如果掮客 或建商是豺狼,那麼政府就是虎豹！ 2017/8/21 楊重信 6
- 9. 將屬於環境敏感或自然覆蓋之公園 變更為保護區，並補償其特別犧牲 • 都市計畫地區內之公共設施保留地，座落於山崩潛 感區、土石流潛勢溪、斷層帶、坡度大於30%、易 淹水等環境敏感地區者，或座落於自然覆蓋地區者， 如台北市文山、內湖、北投及士林等行政區之山坡 地公園，面積高達221公頃（其中184.7公頃位於 環境敏感地區或自然覆蓋地區），占全市未取得公 園（440公頃）之50%，建議檢討變更為保護區。 • 若因此變更而經法院判定有構成特別犧牲者，則依 判決給予適當之補償。 • 全國都市計畫地區內屬於這類之公園保留地面積相 當大，當初為何不是規劃為「保護區」，而是規劃 為公園用地，令人不解；建議監察院或是檢調單位 介入調查，查明有無不法情事 。 2017/8/21 楊重信 9
- 10. 區域性公園及設施用地專案檢討處理 • 都市計畫地區內已劃設之公保地，其性質屬區域性公園 綠地者，如台北市關渡大度路以南之景觀公園及運動公 園 (面積157公頃，占台北市公園保留地之36%) ，建 議專案辦理通盤檢討，檢討結果如不宜廢除，建議指定 為「都會公園」或「區域公園」，由內政部營建署負責 或協助取得用地。 • 其他屬於區域性公共財之設施用地，如: 博物館、大型 綜合體育館、大型展演設施、醫學中心、大專院校等用 地仍需保留者，建議由中央目的事業主管機關負責或協 助取得；屬於非必要保留者則予以解編，並以整體開發 方式，除共同負擔所需公共設施外，並肩負取得其他公 保地之責任。2017/8/21 楊重信 10
- 11. 變更不必要之公保地，以整體開發方式取得公保地 • 內政部於2001年報行政院核定「都市計畫公共設施保留地問 題處理方案」，於2010年修正該方案，研擬以多元化自償性 方式協助地方政府取得公保地。於2013年函頒「都市計畫公 共設施保留地檢討變更作業原則」，據以檢討變更不必要之公 保地，透過公辦整體開發方式取得興闢仍有需要之公共設施用 地，以提升生活環境品質，並減輕政府取得公保地之財務負擔。 • 1994年大法官會議釋字第336號之理由書上，即指出都市計 畫法第26條明文規定，都市計畫每五年至少應通盤檢討一次， 對於非必要之公共設施用地，應予撤銷並變更其使用。監察院 於2013年糾正內政部及各級地方政府時，亦強調公共設施保 留地應限期檢討，對於非必要之部分應儘速解編。 • 建議地方政府加速依據「都市計畫通檢辦法」與「都市計畫公 共設施保留地檢討變更作業原則」，積極辦理公保地之通盤檢 討，並且落實以「跨區市地重劃」或「跨區區段徵收」或其他 整體開發方式，部分解決公保地取得問題。 2017/8/21 楊重信 11
- 12. 公保地與公有非公用土地等值交換 都市計畫法第50條之2規定：私有公共設施保留地得申請與公有非 公用土地辦理交換，…；劃設逾25年未經政府取得者，得優先辦理 交換。依此，建議： • 政府主動以公有非公用土地與公保地作等值交換，參與交換之 公保地地主，等待共同持有之原屬公有非公用土地標售後，依 權利價值比例分配標售盈餘，獲得公保地之補償。 • 採用自願換地方式，土地交換比例以公保地公告現值與公有非 公用土地公告現值之比值為為準。 • 政府建立「公共設施保留地與公有非公用土地交換平台」，公 告公有非公用土地詳細資訊與交換條件；公保地之地主自公告 日起，提出申請並簽訂交換同意書，先申請者先簽，額滿為止。 • 土地交換完成後，辦理土地產權移轉，將公保地產權移轉給政 府。 2017/8/21 楊重信 12
- 13. 發行公保地債券並規定 超額容積必需以公保地債劵等值換取 • 直轄市與縣(市)政府於取得法源後，依法發行專為取得 公保地之土地債券（以下稱土地債券），作為徵收公保地 之補償工具，補償標準以公保地公告現值加成計算。財政 狀況佳之地方政府可考慮部分發放現金。 • 土地債券建議為20年期長期債劵，採無記名式，固定利 率，定期付息（或到 期付本息），可自由買賣、轉讓、 或透過證交所在市面上流通，以及充司法上、稅務上與其 他公務上之保證。 • 直轄市與縣(市)府設置「公共設施保留地取得基金」， 為土地債券還本付息之 財源，基金來源包括：依預算程 序撥入之款項收入、地價稅與房屋稅收入一 定比例之撥 入（建議至少40%）、土地增值稅收入之撥入（建議至少 30%）、容積出售之收入、基金孳息收入、以及其他收入。 2017/8/21 楊重信 13
- 14. • 修正都市計畫法第83條之1，刪除有關公保地之取得，得以 容積移轉方式辦理之規定，並於修法完成後修訂「都市計 畫容積移轉實施辦法」，刪除都市計畫公保地容積移轉規 定。 • 修訂「都 市更新容積獎勵辦法」，將都市更新容積獎勵上 限降為法定容積之20%，地區之容積獎勵上限亦訂為20%； 接者，於都市計畫地區實施「容 受容積總量管制」，將細 部計畫地區劃分為若干「容受容積總量管制小區」， 訂定 每一小區之容受容積上限；將容受容積總量管制小區之容 受容積上限扣 除獎勵容積後之餘額（取正值）定義為「超 額容積」，規定建築基地所有權人 欲取得超額容積，必 需在市場上購買或取得與超額容積等值之土地債券（依面額 計算），無償提供給該管地方政府，以回收土地債券，有 效減輕土地債券還本付息之負擔。 • 公保地之所有權人接受土地債券作為徵收補償者，於完成 徵收補償 程序領取土地債券後，將公保地產權移轉給政府。2017/8/21 楊重信 14 續