1. më ®Çu
I. Môc ®Ých nghiªn cøu
BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thμnh viªn trong
x· héi. Cïng víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng thÞ trêng B§S lμ mét
trong nh÷ng thÞ trêng ®Çu vμo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ trêng B§S lμ
mét trong nh÷ng thÞ trêng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh
tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña níc ta tríc ®©y thÞ trêng nμy cha ph¸t triÓn.
Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhiÒu thμnh
phÇn theo ®Þnh híng XHCN cã sù qu¶n lý cña Nhμ níc nh÷ng n¨m võa
qua, thÞ trêng B§S níc ta ®· ®ang h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn víi tèc ®é
nhanh vμ hÕt søc phøc t¹p.
NÒn kinh tÕ níc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®îc t×nh tr¹ng
suy tho¸i, ph¸t triÓn t¬ng ®èi toμn diÖn vμ liªn tôc t¨ng trëng víi nhÞp ®é
cao. Tõ n¨m 1986 nÒn kinh tÕ níc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp
trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi cã sù
®iÒu chØnh cña Nhμ níc, nÒn kinh tÕ nhiÒu thμnh phÇn ®ang ®îc h×nh
thμnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ níc ta ®îc chuyÓn ®æi mét bíc theo híng khai
th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t vμ ph¸t triÓn toμn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x·
héi lμm tiªu chuÈn chän ph¬ng híng hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t.
Thñ ®« Hμ Néi vμ thμnh phè Hå ChÝ Minh lμ n¬i tËp trung nhiÒu
®iÒu kiÖn u viÖt thu hót vèn ®Çu t cña c¶ níc vμ quèc tÕ nh»m ph¸t huy
m¹nh mÏ vai trß trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t
triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i, liªn kÕt thóc ®Èy vμ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t
triÓn. §Ó t¨ng cêng ®Çu t t¹i c¸c vïng ®« thÞ trªn vμ c¸c khu c«ng nghiÖp
Nhμ níc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch u tiªn vμ luËt ph¸p
nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vμ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t
h×nh thμnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng hμng ho¸, dÞch vô, søc lao ®éng,
vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lμ thÞ trêng B§S.
1

2. Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t vμ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ trêng
B§S sÏ r¹o ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín:
 Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dμng hÊp dÉn vèn
®Çu t vμ B§S nhÊt lμ vèn níc ngoμi vμ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng
líp d©n c
 Nhμ níc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tμi nguyªn ®Êt
 ThÞ trêng B§S díi sù qu¶n lý vμ ®iÒu chØnh cña Nhμ níc sÏ ph¸t
triÓn lμnh m¹nh, hiÖn tîng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá
 Nhμ ë vμ ®Êt ë lμ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè
kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vμ ph¸t triÓn ®óng
møc thÞ trêng B§S sÏ kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh: sö dông
®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng phÝ ®Êt, t¹o ®îc chç ë cho nh©n
d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña Nhμ níc…
Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ trêng, do biÖn ph¸p
qu¶n lý cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ trêng B§S ë níc ta h×nh
thμnh tù ph¸t thiÕu tæ chøc ngoμi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña
thÞ trêng B§S cha lμnh m¹nh ¶nh hëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vμ
®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch nhμ níc vμ ¶nh hëng
kh«ng nhá tíi t©m lý ngêi d©n. Nh÷ng tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng
thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau:
 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ trêng “ngÇm” ph¸t triÓn
m¹nh n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ trêng.
 MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ngêi d©n t¨ng nhanh.
 ThÞ trêng nãng l¹nh bÊt thêng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng.
 Th«ng tin vÒ thÞ trêng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vμ khã
tiÕp cËn nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhμ ë.
 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng
cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao.
2

3.  Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn
thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoμi quèc doanh, gi÷a trong níc vμ ngoμi
níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hμnh cña bé
m¸y Nhμ níc vÒ lÜnh vùc B§S vμ thÞ trêng B§S.
Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhμ níc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vμ
tiÒn cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nhng thùc tÕ ®©y vÉn lμ vÊn ®Ò
cßn nhiÒu bÕ t¾c cÇn kh¾c phôc vμ gi¶i quýªt. §iÒu nμy lu«n thóc ®Èy
c¸c nhμ qu¶n lý ph¶i nhanh chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n
lý vμ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S.
II. §èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu
ThÞ trêng B§S lμ thÞ trêng réng lín bao gåm thÞ trêng ®Êt vμ thÞ tr-êng
nhμ ®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tμi tèt nghiÖp chØ ®i vμo ph©n tÝch
mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S nhμ ®Êt.
Trong thÞ trêng nhμ ®Êt còng ph©n thμnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m
vi nh. Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thμnh: thÞ trêng nhμ ë, thÞ trêng
kh¸ch s¹n, thÞ trêng v¨n phßng, thÞ trêng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa
lý cã thÞ trêng nhμ ®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ trêng nhμ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ
trêng nhμ ®Êt ë c¸c ®« thÞ lín…Ngoμi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ
®îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau.
Do thêi gian cã h¹n còng nh tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp
chØ ®i s©u vμo thÞ trêng nhμ ®Êt t¹i Hμ Néi, n¬i mμ thÞ trêng B§S ph¸t
triÓn t¬ng ®èi sím vμ còng t¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c
nhμ qu¶n lý vμ cã ¶nh hëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ.
§èi tîng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ trêng nhμ ®Êt lμ nghiªn cøu c¸c
yÕu tè c¬ b¶n cña thÞ trêng nhμ ®Êt nh: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhμ ®Êt vμ
mèi quan hÖ gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph¬ng
3

4. ph¸p ®Þnh gi¸ nhμ ®Êt còng nh sù t¸c ®éng cña Nhμ níc ®èi víi lo¹i thÞ tr-êng
nμy nh»m gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ trêng nhμ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao.
§Ó n¾m ®îc néi dung cña khoa häc thÞ trêng nhμ ®Êt cÇn ph¶i trang
bÞ kiÕn thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh: qu¶n lý nhμ níc vÒ
®Êt ®ai vμ nhμ ë, kinh tÕ tμi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng
th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai, kinh tÕ x©y dùng…
C¸c ph¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lμ: ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng
hîp, ph¬ng ph¸p hÖ thèng, ph¬ng ph¸p thèng kª, ph¬ng ph¸p to¸n häc, ph-
¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lμm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn
®Ò vÒ lý luËn.
III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S
I. Kh¸i niÖm B§S
II. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S
1. Kh¸i niÖm
2. TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S
3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S
III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhμ ®Êt
1. Kh¸i niÖm thÞ trêng nhμ ®Êt.
2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhμ ®Êt.
3. VÞ trÝ cña thÞ trêng nhμ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n
Ch¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ trêng nhμ ®Êt t¹i Hμ Néi
I. Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhμ ®Êt
II. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhμ ®Êt vμ hËu
qu¶
4

5. III. Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn
Ch¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng nhμ ®Êt
A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhμ ®Êt t¹i mét sè níc
trªn thÕ giíi vμ bμi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam.
I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhμ ®Êt t¹i mét sè n-íc.
II. C¸c bμi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam
B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhμ ®Êt t¹i Hμ
Néi
I. Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tμi chÝnh
II. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ
ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vμ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu
qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc.
III. BiÖn ph¸p t¹o lËp vμ ph¸t triÓn thÞ trêng hμng ho¸ cho thÞ trêng
nhμ ®Êt
IV. BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vμ tæ chøc tham gia thÞ tr-êng
nhμ ®Êt
V. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn
ph¸p tμi chÝnh
VI. BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vμ n¨ng lùc qu¶n lý nhμ níc ®èi víi
thÞ trêng nhμ ®Êt
VII. BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhμ ®Êt
VIII. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng
nhμ ®Êt
5

6. Ch¬ng I
Mét sè vÊn ®Ò vÒ
bÊt ®éng s¶n vμ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
I.Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n (B§S)
Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i, tμi s¶n ®· ®îc chia thμnh “
bÊt ®éng s¶n” vμ “ ®éng s¶n”. Sù ph©n lo¹i nμy cã nguån gèc tõ luËt cæ
La M·, theo ®ã B§S kh«ng chØ lμ ®Êt ®ai, cña c¶i trong lßng ®Êt mμ cßn
lμ nh÷ng g× ®îc t¹o ra do søc lao ®éng cña con ngêi trªn m¶nh ®Êt.
Ph¸p luËt cña nhiÒu níc trªn thÕ giíi ®Òu tiÕp nhËn c¸ch ph©n lo¹i tμi
s¶n nh trªn, ®Òu thèng nhÊt ë chç coi B§S gåm ®Êt ®ai vμ nh÷ng tμi s¶n
g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, hÖ thèng ph¸p luËt cña mçi níc còng cã
nh÷ng nÐt ®Æc thï riªng thÓ hiÖn ë quan ®iÓm ph©n lo¹i vμ tiªu chÝ
6

7. ph©n lo¹i, t¹o ra c¸i gäi lμ “khu vùc gi¸p ranh gi÷a hai kh¸i niÖm B§S vμ
®éng s¶n”.
HÇu hÕt c¸c níc ®Òu coi B§S lμ ®Êt ®ai vμ nh÷ng tμi s¶n cã liªn quan
®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý
cña ®Êt (Ph¸p, NhËt, §øc…), nhng cã níc (Nga) quy ®Þnh cô thÓ B§S lμ
“m¶nh ®Êt” chø kh«ng ph¶i lμ ®Êt ®ai nãi chung.
Tuy nhiªn cã níc l¹i cã quan niÖm kh¸c vÒ nh÷ng tμi s¶n “ g¾n liÒn” víi
nh÷ng ®Êt ®ai ®îc coi lμ B§S. §iÒu 520 LuËt d©n sù Ph¸p quy ®Þnh
nh÷ng “mïa mμng cha gÆt, tr¸i c©y cha bøt khái c©y lμ B§S, nÕu bøt khái
c©y ®îc coi lμ ®éng s¶n. T¬ng tù, quy ®Þnh nμy còng ®îc thÓ hiÖn ë
LuËt d©n sù NhËt B¶n, LuËt d©n sù B¾c Kú vμ Sμi Gßn cò. Trong khi ®ã
®iÒu 100 LuËt d©n sù Th¸i Lan quy ®Þnh: “B§S lμ ®Êt ®ai vμ nh÷ng vËt
g¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc hîp thμnh mét hÖ thèng nhÊt víi ®Êt ®ai vμ
c¸c tμi s¶n g¾n víi viÖc së h÷u ®Êt”. LuËt d©n sù §øc ®a ra kh¸i niÖm
B§S bao gåm ®Êt ®ai vμ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “B§S bao gåm ®Êt ®ai vμ
nh÷ng tμi s¶n kh«ng di dêi ®îc ®îc quy ®Þnh bëi ph¸p luËt”.
HiÖn nay cã nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S, cã thÓ cã ba kh¸i
niÖm nh sau:
Kh¸i niÖm 1: B§S lμ ®Êt, cïng víi nhμ vμ c¸c ph¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt
§©y lμ kh¸i niÖm cha ®ñ bëi kh«ng quy ®Þnh râ c¸c ph¬ng tiÖn trªn
®Êt nh thÕ nμo th× ®îc coi lμ B§S.
Kh¸i niÖm 2: B§S lμ
1, §Êt
2, Nhμ vμ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt
Kh¸i niÖm nμy kh¸c c¸c kh¸i niÖm trªn ë chç: coi nh÷ng vËt kh«ng di
dêi ®îc lμ B§S, cã hai thø kh«ng di dêi ®îc ®ã lμ ®Êt vμ nhμ.
7

8. Kh¸i niÖm nμy t¸ch nhμ khái ®Êt.
Kh¸i niÖm 3: Theo ®iÒu 181 Bé luËt d©n sù (n¨m 1995) B§S lμ tμi s¶n
kh«ng di dêi ®îc bao gåm:
- §Êt
- Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tμi s¶n x©y
dùng g¾n liÒn víi nhμ ë
- C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt
- C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh
Kh¸i niÖm thø 3 cã u ®iÓm:
- Mét lμ: B§S lμ tμi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc, yÕu tè kh«ng thÓ di dêi
®îc nh lμ yÕu tè sè 1.
- Hai lμ: KÓ thø tù c¸c yÕu tè kh«ng di dêi ®îc nh: nhμ x©y trªn ®Êt,
vËt x©y dùng g¾n liÒn víi nhμ ngoμi ra cßn cã c¸c tμi s¶n cè ®Þnh kh¸c
do ph¸p luËt quy ®Þnh bëi v×: trong B§S th× cã tμi s¶n cè ®Þnh. ë ®©y
kh«ng kÓ tμi s¶n cè ®Þnh nãi chung theo nghÜa trong kÕ to¸n (tμu thuû,
m¸y bay, m¸y mãc thiÕt bÞ…) lμ vËt cã thÓ di dêi ®ù¬c tuy nhiªn kh«ng
ph¶i lμ B§S. B§S chØ bao gåm nh÷ng tμi s¶n cè ®Þnh g¾n liÒn víi nhμ
mμ th«i.
Nãi chung B§S lμ ®Êt vμ c¸c c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc ®· x©y dùng trªn
®ã.
C¸c kh¸i niÖm vÒ B§S
8
Kh¸i niÖm 1
B§S lμ ®Êt,
cïng víi nhμ
vμ c¸c ph-
¬ng tiÖn
kh¸c trªn
®Êt
Kh¸i niÖm 2
B§S lμ:
- §Êt,
- Nhμ vμ c¸c
c«ng tr×nh
kh¸c x©y
trªn ®Êt
Kh¸i niÖm 3
B§S lμ tμi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao
gåm:
- §Êt;
- Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n
liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tμi s¶n x©y
dùng g¾n liÒn víi nhμ ë;
- C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt;
- C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt
quy ®Þnh

9. II. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1. Kh¸i niÖm
Tõ khi thùc hiÖn chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung
sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa (1986), ViÖt Nam
®· nç lùc x©y dùng vμ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ tr-êng.
§Õn nay vÒ c¬ b¶n chóng ta ®· h×nh thμnh ®Çy ®ñ c¸c bé phËn cña
kinh tÕ thÞ trêng, trong ®ã mét sè thÞ trêng ®· ph¸t triÓn kh¸ nh thÞ trêng
c¸c s¶n phÈm ®Çu ra, nhÊt lμ thÞ trêng hμng ho¸ vμ mét sè s¶n phÈm
phôc vô. Tuy nhiªn, ®èi víi c¸c thÞ trêng s¶n phÈm ®Çu vμo cã ý nghÜa
quan träng ®èi víi viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh nh thÞ trêng vèn
thÞ trêng lao ®éng ®Æc biÖt lμ thÞ trêng B§S l¹i míi chØ trong giai ®o¹n
ban ®Çu h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn.
Cã thÓ thÊy r»ng b¶n th©n thÞ trêng B§S kh«ng tù dng mμ cã, nã phô
thuéc vμo yÕu tè khi nμo B§S ®îc coi lμ hμng ho¸, ®îc trao ®æi, mua, b¸n,
cho thuª, chuyÓn nhîng v.v… Nãi chung lμ ho¹t ®éng kinh doanh B§S.
HiÖn nay quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S còng ®ang ®ù¬c tranh luËn vμ
næi lªn mét sè ý kiÕn nh sau:
Kh¸i niÖm 1: ThÞ trêng B§S lμ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao
®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nhîng quyÓn sö dông B§S theo quy
luËt cña thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhμ níc.
9

10. Kh¸i niÖm 2: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lμ tæng hoμ c¸c giao dÞch d©n
sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bμn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh.
Kh¸i niÖm 3: ThÞ trêng B§S lμ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn
®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc
thÓ. C¸c quyÒn nμy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mμ thêng ®îc gäi
lμ ®Êt.
§Þnh nghÜa thø ba nμy nghiªng vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lμ mét m«
h×nh, mét tæ chøc ®Ó c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt ®îc thùc hiÖn
mét c¸ch ®éc lËp. Tuy r»ng tÝnh kh¸ch quan cña thÞ trêng B§S lμ quan
hÖ giao dÞch mua b¸n B§S theo quy luËt ®Æc thï cña thÞ trêng gi¸ trÞ
nhng vÒ chñ quan lμ sù giao dÞch ®ã ph¶i ®îc tæ chøc theo mét ý ®å
nhÊt ®Þnh.
Cã thÓ m« t¶ thÞ trêng B§S theo m« h×nh sau:
10

11. Qu¶n lý nhμ níc
- Quy luËt cung
cÇu
- Khan hiÕm
- C¹nh tranh
- §éc quyÒn
- Lîi nhuËn
- ………
Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hμng ho¸ B§S vμ ph¹m vi thÞ trêng nªn cã
mét sè quan niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng B§S.
 Cã ý kiÕn cho r»ng thÞ trêng B§S vμ thÞ trêng ®Êt ®ai lμ mét bëi
v× tμi s¶n lμ nhμ, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i g¾n víi ®Êt ®ai míi trë
thμnh B§S ®îc. Do ®ã ®Êt ®ai b¶n th©n nã lμ B§S ®ång thêi lμ yÕu
tè ®Çu tiªn cña bÊt kú B§S nμo kh¸c. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ, thÞ tr-êng
®Êt ®ai chØ lμ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vμ hμng ho¸
®Êt ®ai chØ lμ mét bé phËn cña hμng ho¸ B§S.
 Trªn thùc tÕ, cã mét sè ngêi cho r»ng thÞ trêng BDS lμ thÞ trêng
nhμ ®Êt (thÞ trêng ®Þa èc). Quan niÖm nμy kh¸ phæ biÕn ë nø¬c
ta v× cho r»ng chØ cã nhμ ®Êt míi mang ra mua b¸n chuyÓn nhîng
trªn thÞ trêng. Còng gièng nh quan niÖm trªn B§S nhμ ®Êt chØ lμ
11
Quy
luËt
®Æc
thï
B§S
Quy
luËt
gi¸
trÞ
Lîi
Ých
Ngêi
së
h÷u
Ngêi
sö
dông
Ng-êimua
Ngêi
b¸n
Gi¸
®Êt
Quan hÖ quèc tÕ
héi nhËp
Gi¸
®Êt

12. mét bé phËn cña hμng ho¸ B§S trªn thÞ trêng. V× vËy quan niÖm
nμy lμ kh«ng ®Çy ®ñ.
 Mét quan niÖm kh¸ phæ biÕn kh¸c cho r»ng thÞ trêng B§S lμ ho¹t
®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn
së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ trêng. Kh¸i niÖm nμy
ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c ho¹t ®éng cña thÞ trêng cô thÓ. Kh¸i niÖm
nμy dÔ lμm ngêi ta nhËn biÕt ph¹m vi vμ néi dung cña thÞ trêng
B§S h¬n lμ kh¸i niÖm cã tÝnh kh¸i qu¸t. Còng cã ý kiÕn bæ sung
cho kh¸i niÖm nμy, cho r»ng thÞ trêng B§S lμ thÞ trêng cña ho¹t
®éng mua b¸n trao ®æi cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së
h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña
nhμ níc. ý kiÕn nμy xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lμ ho¹t ®éng cña thÞ tr-êng
B§S ë hÇu hÕt c¸c níc ®Òu ®îc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt
d©n sù hoÆc ph¸p luËt ®Êt ®ai vμ chÞu sù can thiÖp vμ qu¶n lý
chÆt chÏ cña nhμ níc.
C¸c kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng B§S
12
Kh¸i niÖm 1
ThÞ trêng B§S
lμ thÞ trêng cña
ho¹t ®éng mua
b¸n, trao ®æi, cho
thuª, thÕ chÊp,
chuyÓn nhîng
quyÓn sö dông
B§S theo quy luËt
cña thÞ trêng cã
sù qu¶n lý cña
Nhμ níc
Kh¸i niÖm 2
ThÞ trêng bÊt
®éng s¶n lμ tæng
hoμ c¸c giao dÞch
d©n sù vÒ B§S t¹i
mét ®Þa bμn nhÊt
®Þnh, trong thêi
gian nhÊt ®Þnh.
Kh¸i niÖm 3
ThÞ trêng B§S lμ
tæ chøc c¸c quyÒn
cã liªn quan ®Õn
®Êt sao cho chóng
cã thÓ trao ®æi gi¸
trÞ gi÷a c¸c c¸
nh©n hoÆc thùc
thÓ. C¸c quyÒn nμy
®éc lËp víi c¸c ®Æc
tÝnh vËt chÊt mμ th-êng
®îc gäi lμ ®Êt

13. 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S
Qu¸ tr×nh h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S lμ mét qu¸ tr×nh
tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hμng
ho¸. C¬ së kinh tÕ – x· héi cña sù ra ®êi vμ tån t¹i cña s¶n xuÊt hμng ho¸
lμ ph©n c«ng lao ®éng gi÷a ngêi s¶n xuÊt nμy vμ ngêi s¶n xuÊt kh¸c, do
quan hÖ kh¸c nhau vÒ t liÖu s¶n xuÊt quy ®Þnh.
Con ngêi ngoμi c¸c nhu cÇu vÒ ¨n mÆc, lμm viÖc, lao ®éng… th× nhμ
ë còng lμ mét nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®ù¬c cña cuéc sèng. æn ®Þnh
chç ë lμ c«ng viÖc ®Çu tiªn con ngêi cÇn lμm tríc khi b¾t tay vμo thùc
hiÖn c¸c dù ®Þnh tiÕp theo. HiÖn nay trong khi d©n sè ®ang t¨ng nhanh,
qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, møc sèng cña con ngêi ngμy
cμng t¨ng lªn … nhu cÇu vÒ nhμ ë vμ ®Êt ®ai do vËy còng t¨ng lªn, trong
khi ®ã ®Êt ®ai vμ nhμ ë l¹i cã h¹n viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng, cho
thuª… lμ mét ho¹t ®éng tÊt yÕu ph¶i diÔn ra. Bªn c¹nh ®ã th× c¸c yÕu tè
x· héi nh t©m lý, thãi quen tËp qu¸n còng ¶nh hëng ®¸ng kÓ tíi viÖc n¶y
sinh nhu cÇu vÒ B§S. Ngμy nay khi cuéc sèng ë c¸c ®« thÞ ngμy cμng
ph¸t triÓn th× sè thÕ hÖ trong mét gia ®×nh gi¶m ®i, nhu cÇu ®îc sèng
riªng t¨ng lªn, con c¸i khi ®· lín ®Òu cã mong muèn ®îc cã phßng riªng do
vËy nhu cÇu x©y dùng më réng chç ë t¨ng nªn. §iÒu nμy lμ mét trong
nh÷ng nguyªn nh©n dÉn tíi nhu cÇu vÒ B§S t¨ng lªn. Trong nÒn kinh tÕ
thÞ trêng khi mμ ®· cã cÇu, lîi nhuËn mμ cÇu nμy mang l¹i l¹i rÊt lín, ph¸p
luËt l¹i kh«ng cÊm th× tÊt yÕu ngêi ta sÏ t×m c¸ch ®¸p øng cung. Cung
cÇu gÆp nhau trªn c¬ së ph¸p luËt cho phÐp th× tÊt yÕu h×nh thμnh thÞ
trêng.
13

14. NÒn kinh tÕ vËn hμnh theo c¬ chÕ thÞ trêng th× mäi yÕu tè ®Çu vμo
s¶n xuÊt vμ ®Çu ra s¶n phÈm ®Òu trë thμnh hμng ho¸ vμ h×nh thμnh c¸c
lo¹i thÞ trêng chuyªn biÖt ph¸t triÓn ë c¸c møc ®é kh¸c nhau. Trong ®iÒu
kiÖn ®ã nÕu kh«ng thõa nhËn c¸c B§S lμ hμng ho¸, kh«ng thõa nhËn thÞ
trêng B§S th× sÏ t¹o nªn sù khuýªt thiÕu, kÐm ®ång bé trong hÖ thèng thÞ
trêng lμm suy yÕu ®éng lùc thóc ®Èy cña c¬ chÕ thÞ trêng tíi sù vËn
hμnh cña nÒn kinh tÕ.
ThÞ trêng B§S lμ mét bé phËn cña hÖ thèng thÞ trêng. Nãi nh thÕ cã
nghÜa lμ thÞ trêng B§S lμ mét lo¹i thÞ trêng, nã tån t¹i vμ ph¸t triÓn theo
quy luËt riªng nhng còng chÞu ¶nh hëng cña c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c vμ cña
nhiÒu yÕu tè kinh tÕ, x· héi kh¸c. X· héi cμng ph¸t triÓn th× nhμ ®Êt, ®Êt
cμng cã vai trß quan träng. ViÖt Nam ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ theo ®Þnh h-íng
x· héi chñ nghÜa, trong bèi c¶nh nh vËy cμng ph¶i hiÓu râ thÞ trêng
B§S nh mét bé phËn cÊu thμnh cña thÞ trêng níc nhμ cã tÝnh tíi ®iÒu
kiÖn héi nhËp quèc tÕ. Ch¾c ch¾n viÖc x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ trêng
cña nø¬c ta cßn cÇn nhiÒu thêi gian cho viÖc hoμn thiÖn thÞ trêng B§S.
Víi lý do nh trªn cã thÓ kh¼ng ®Þnh lμ sù h×nh thμnh vμ tån t¹i vμ ph¸t
triÓn cña thÞ trêng B§S kh«ng ph¶i lμ tríc m¾t mμ cßn lμ l©u dμi.
3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S
* Theo c¸c cÊp cña thÞ trêng
ThÞ trêng cÊp I: ThÞ trêng cÊp I: lμ thÞ trêng ngêi së h÷u ®Êt chuyÓn
giao quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c. ThÞ trêng nμy hoμn toμn do Nhμ
níc khèng chÕ
ThÞ trêng cÊp II: lμ thÞ trêng ngêi ®îc cÊp quyÒn sö dông ®Êt t¸i
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ trêng nμy c¶ ngêi b¸n vμ ng-êi
mua ®Òu kh«ng ph¶i lμ ngêi së h÷u ®Êt ®ai hä chØ tham gia mua b¸n
quyÒn sö dông ®Êt.
14

15. ThÞ trêng cÊp III: lμ thÞ trêng ngêi sö dông ®Êt cho thuª quyÒn sö
dông ®Êt hoÆc cho thuª B§S n»m trªn ®Êt ®ai.
* Theo ®èi tîng cña thÞ trêng
- ThÞ trêng nhμ ë
- ThÞ trêng kh¸ch s¹n
- ThÞ trêng nhμ cho thuª
- ThÞ trêng v¨n phßng
* Theo môc ®Ých sö dông
- ThÞ trêng mua vμ b¸n
- ThÞ trêng cho thuª
- ThÞ trêng thÕ chÊp, b¶o hiÓm
* Theo khu vùc
- ThÞ trêng B§S ë ®« thÞ
- ThÞ trêng B§S ë n«ng th«n
- ThÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ lín
Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S
15
Theo c¸c cÊp
cña thÞ trêng
· ThÞ trêng
cÊp I
· ThÞ trêng
cÊp II
· TrÞ trêng
cÊp III
Theo ®èi tîng
cña thÞ trêng
· ThÞ trêng
nhμ ë
· ThÞ trêng
kh¸ch s¹n
· ThÞ trêng
nhμ cho
thuª
· ThÞ trêng
VP
Theo môc ®Ých
sö dông
· ThÞ trêng
mua b¸n
· ThÞ trêng
cho thuª
· ThÞ trêng
thÕ chÊp,
b¶o hiÓm
Theo khu vùc
· ThÞ trêng
B§S ë ®«
thÞ
· ThÞ trêng
B§S ë n«ng
th«n
· ThÞ trêng
B§S ë c¸c
®« thÞ lín

16. III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhμ ®Êt
1. Kh¸i niÖm
Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng nhμ ®Êt ngμy cμng
®îc h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn. ThÞ trêng nhμ ®Êt ®îc coi lμ mét bé phËn
cña thÞ trêng B§S vμ lμ n¬i diÔn ra c¸c hμnh vi mua vμ b¸n hμng ho¸ nhμ
vμ ®Êt còng nh c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hμng ho¸ ®ã.
ThÞ trêng nhμ ®Êt lμ thÞ trêng c¸c yÕu tè nhμ vμ ®Êt hîp thμnh. Theo
nghÜa hÑp, thÞ trêng nhμ ®Êt gåm thÞ trêng c¸c yÕu tè nhμ vμ ®Êt ë, v-ên
tîc, khu«n viªn g¾n liÒn víi nhμ. Theo nghÜa réng, thÞ trêng nhμ ®Êt
bao gåm ®Êt ë, vên tîc vμ khu«n viªn g¾n liÒn víi nhμ vμ ®Êt ®Ó sö dông
cho c¸c môc ®Ých kh¸c. Trªn thùc tÕ hiÖn nay ë níc ta mét sè ý kiÕn quan
niÖm vÒ thÞ trêng B§S theo nghÜa hÑp ®ång nghÜa lμ thÞ trêng nhμ
®Êt.
ThÞ trêng nhμ ®Êt tríc hÕt ®îc hiÓu lμ n¬i diÔn ra c¸c hμnh vi mua vμ
b¸n hμng ho¸ nhμ ®Êt còng nh dÞch vô g¾n liÒn víi hμng ho¸ ®ã. Qu¸
tr×nh trao ®æi – mua vμ b¸n nhμ ®Êt lu«n vËn ®éng vμ ph¸t triÓn lμm cho
c¸c ph¬ng thøc giao dÞch, trao ®æi còng diÔn ra nhiÒu d¹ng kh¸c nhau.
ë níc ta, trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nhμ níc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc
së h÷u toμn d©n, do Nhμ níc thèng nhÊt qu¶n lý vμ Nhμ níc giao cho c¸c
tæ chøc vμ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dμi. C¸c tæ chøc c¸ nh©n ®îc
Nhμ níc giao ®Êt sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: quyÒn
chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nhîng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª,
quyÒn thÕ chÊp vμ quyÒn kinh doanh gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö
dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. Do vËy ë níc ta thùc chÊt hμng ho¸ trao
®æi trªn thÞ trêng nhμ ®Êt lμ quyÒn sö dông ®Êt vμ quyÒn së h÷u nhμ ë.
16

17. V× vËy thÞ trêng nhμ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch trõu tîng lμ n¬i mμ
ngêi mua vμ ngêi b¸n tho¶ thuËn ®îc víi nhau vÒ sè lîng, chÊt lîng vμ gi¸
c¶ hμng ho¸.
2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhμ ®Êt
ThÞ trêng nhμ ®Êt lμ mét bé phËn chñ yÕu cña thÞ trêng B§S. ThÞ tr-êng
nhμ ®Êt ®îc h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn cïng víi qóa tr×nh ph¸t triÓn
hμng ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ThÞ trêng nhμ ®Êt cã c¸c ®Æc
®iÓm sau:
2.1.ThÞ trêng nhμ ®Êt mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c
Nhμ ®Êt lμ mét lo¹i hμng hãa cè ®Þnh vμ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt
vÞ trÝ vμ nã chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong
khi ®ã t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, ®Þa ph¬ng kh¸c nhau.
§ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nμy sang vïng kh¸c ®îc,
t©m lý, thÞ hiÕu, tËp qu¸n còng kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nμy sang
vïng kh¸c ®îc. ThÞ trêng nhμ ®Êt thêng bao gåm hμng lo¹t thÞ trêng nhá,
mçi thÞ trõ¬ng mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vμ tr×nh ®é kh¸c
nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng miÒn do ®iÒu
kiÖn tù nhiªn vμ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi kh¸c nhau quy
®Þnh.
2.2. ThÞ trõ¬ng nhμ ®Êt lμ thÞ trêng kh«ng hoμn h¶o
Do nhμ ®Êt cã tÝnh dÞ biÖt (xuÊt ph¸t tõ ®Æc trng cña mçi vïng, chÞu
sù chi phèi cña diÒu kiÖn tù nhiªn còng nh truyÒn thèng, tËp qu¸n sö
dông), tin tøc thÞ trêng bÞ h¹n chÕ, thÞ trêng nhμ ®Êt mang tÝnh chÊt
®éc quyÒn h¬n thÞ trêng hμng ho¸ nªn thÞ trêng nhμ ®Êt lμ thÞ trêng
c¹nh tranh kh«ng ®Çy ®ñ. Sù t¸c ®éng cña Nhμ níc lμ mét trong c¸c yÕu
tè t¹o nªn tÝnh kh«ng hoμn h¶o cña thÞ trêng B§S. BÊt cø Nhμ níc nμo
®Òu cã sù can thiÖp vμo thÞ trêng nhμ ®Êt ë c¸c møc ®é kh¸c nhau trong
17

18. ®ã chñ yÕu lμ ®Êt ë ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn chung. Nhμ níc
lËp quy ho¹ch kinh tÕ – x· héi vμ quy ho¹ch sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho
viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o quü ®Êt míi, ®Çu t ®Ó t¨ng
gi¸ trÞ ®Êt, quy ®Þnh khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt. Nhμ
níc cßn can thiÖp trùc tiÕp thÞ trêng nhμ ®Êt b»ng biÖn ph¸p ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt, sö dông quü ®Êt c«ng ®Ó ®iÒu hoμ thÞ trêng…Do
®ã kh«ng thÓ bá qua vai trß cña Nhμ níc khai th¸c ®Êt ®ai nh mét nguån
tμi nguyªn to lín cho sù ph¸t triÓn. Tuy nhiªn ®èi víi thÞ trêng c¸c s¶n
phÈm nhμ ®Êt hoμn chØnh nh nhμ ë t¹i khu ®« thÞ ®· æn ®Þnh vÒ quy
ho¹ch (thÞ trêng thø cÊp), Nhμ níc cÇn t«n träng tÝnh thÞ trêng vμ t¹o
®iÒu kiÖn ®Ó thÞ trêng nμy ph¸t triÓn.
2.3. Cung trong thÞ trêng nhμ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vμ lμ nguån
cung cã giíi h¹n t¬ng ®èi.
Mäi hμng ho¸ ®îc ®a ra thÞ trêng khi ®îc thõa nhËn vμ xuÊt hiÖn cÇu
t¨ng lªn th× nhμ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vμ t¨ng lîng cung
nhanh chãng. Tuy nhiªn khi cÇu vÒ nhμ ®Êt t¨ng lªn th× cung nhμ ®Êt trªn
thÞ trêng nhμ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh c¸c hμng ho¸
th«ng thêng kh¸c bëi v× viÖc t¨ng cung nhμ ®Êt víi mét lo¹i môc ®Ých cô
thÓ nμo ®ã cÇn cã thêi gian dμnh cho t¹o nguån cung thÞ trêng nh xin
phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, mua ®Êt, xin cÊp phÐp x©y dùng,
thiÕt kÕ, thi c«ng…
“§Êt ®ai lμ tμi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lμ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc
biÖt, lμ thμnh phÇn quan träng hμng ®Çu cña m«i trêng sèng, lμ ®Þa bμn
ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tª, v¨n ho¸, x· héi, an
ninh, quèc phßng” – (LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993).
§Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i sau:
- §Êt n«ng nghiÖp;
18

19. - §Êt l©m nghiÖp;
- §Êt khu d©n c n«ng th«n;
- §Êt ®« thÞ;
- §Êt chuyªn dïng;
- §Êt cha sö dông
Nhμ ë chØ ®îc x©y dùng trªn c¸c khu ®Êt ®· ®îc Nhμ níc cho phÐp phï
hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vμ quy ho¹ch cña Nhμ níc. Ngμy nay khi
nhu cÇu vÒ nhμ ®Êt t¨ng nhanh ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ngêi d©n tù ®éng
chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sang x©y dùng nhμ ë. Trªn thùc tÕ cung
kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nhng tæng
cung ®Êt lμ cè ®Þnh vμ h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch cã ¶nh hëng
lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ sung cho nh÷ng môc ®Ých cô thÓ ®ã.
2.4. ThÞ trêng nhμ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tμi chÝnh – tiÒn
tÖ
Hμng ho¸ nhμ ®Êt lμ lo¹i hμng ho¸ cã gÝa trÞ lín do ®ã c¸c ho¹t ®éng
giao dÞch, ®Çu t, kinh doanh trªn thÞ trêng nhμ ®Êt ®Òu cã nhu cÇu rÊt
lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t kinh doanh
nhμ ®Êt ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng ®ång thêi mét lîng vèn ®ù¬c huy
®éng trªn thÞ trêng tμi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng nhμ ®Êt – mét thÞ
trêng ®Çu t ®îc a chuéng do lîi nhuËn thu ®îc cao. Hμng ho¸ nhμ ®Êt cã
gi¸ trÞ lín cã mét sè ®Æc ®iÓm nh kh«ng thÓ di dêi, l©u bÒn … nªn th-êng
®ãng vai trß lμ tμi s¶n thÕ chÊp trong ho¹t ®éng vay mîn trªn thÞ tr-êng
vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ trêng nhμ ®Êt cña mét quèc gia chØ cã thÓ
ph¸t triÓn lμnh m¹nh vμ æn ®Þnh khi cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lμnh
m¹nh vμ æn ®Þnh. Muèn cã thÞ trêng B§S lμnh m¹nh th× ph¶i cã thÞ tr-êng
tiÒn tÖ hïng m¹nh lμm hËu thÉu. Nhng huy ®éng vèn trong thÞ trêng
tiÒn tÖ nhμ kinh doanh nhμ ®Êt ph¶i lu«n n¾m v÷ng mét ®Æc tÝnh kinh
tÕ cña nhμ ®Êt lμ khã chuyÓn ®æi nã ngay thμnh tiÒn, ch¼ng h¹n ®Ó
19

20. kÞp tr¶ nî kÞp thêi hay ®Ó gãp vèn kinh doanh nh÷ng ngêi mua nhμ ®Êt
còng cÇn vay tiÒn trong thÞ trêng tiÒn tÖ. NÕu kh«ng cã c¬ chÕ cho vay
®Ó mua nhμ nμy th× thÞ trêng khã mμ ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Gi÷a hai thÞ tr-êng
nμy cã mèi liªn hÖ kh¨ng khÝt, biÕn ®éng cña thÞ trêng nμy sÏ dÉn
®Õn biÕn ®éng ë thÞ trêng kia.
2.5. Toμn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhμ ®Êt chia lμm ba kh©u:
 Kh©u s¶n xuÊt b¾t ®Çu b»ng viÖc t×m kiÕm vμ khai th¸c ®Êt ®ai
®Ó x©y dùng c«ng tr×nh. Khai th¸c ®Êt ®ai cã ý nghÜa lμ chuyÓn
®Êt thuéc lo¹i kh¸c ®Êt ®ai x©y dùng b»ng c¸ch t¹o lËp mÆt b»ng
x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, do ®ã ngêi kinh doanh B§S – nhμ ®Êt
cã khi ®îc gäi lμ “ngêi khai th¸c”.
ThÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt chñ yÕu ho¹t ®éng vμo giai ®o¹n nμy,
bao gåm thÞ trêng cÊp I – trong ®ã Nhμ níc ®¹i diÖn cho chñ së h÷u
toμn d©n vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cho
bªn cã nhu cÇu vμ thÞ trêng cÊp II – trong ®ã ngêi sö dông ®Êt cã ba
ph¬ng thøc: tho¶ thuËn, ®Êu thÇu dù ¸n sö dông ®Êt vμ ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt
 Kh©u lu th«ng lμ thùc hiÖn gi¸ trÞ vμ gi¸ trÞ sö dông cña nhμ ®Êt
th«ng qua h×nh thùc mua b¸n, cho thuª vμ thÕ chÊp. Do nhμ ®Êt lμ
tμi s¶n cè ®Þnh l¹i cã gi¸ trÞ lín nªn ph¬ng thøc lu th«ng cã ®Æc
®iÓm riªng xoay quanh vÊn ®Ò së h÷u vμ quyÒn sö dông. C¸c vÊn
®Ò næi lªn trong kh©u nμy lμ th«ng tin, mÉu m·, chÊt lîng, gi¸ c¶,
ph¸p lý ®Òu kh¸ phøc t¹p nªn hai bªn mua vμ b¸n ®Òu cÇn ®Õn
trung t©m nh ngêi m«i giíi, chuyªn viªn gi¸ vμ luËt s cè vÊn.
 Kh©u tiªu thô b¾t ®Çu khi kÕt thóc qu¸ tr×nh giao dÞch vμ nhμ ®Êt
®îc chuyÓn cho ngêi tiªu dïng. Do nhμ ®Êt cã ®Æc tÝnh cè ®Þnh,
l©u bÒn vμ t¨ng trÞ nªn vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ ®Êt cã ý nghÜa quan
träng, bao gåm qu¶n lý quyÒn vμ s¶n tÞch, qu¶n lý söa ch÷a vμ
qu¶n lý dÞch vô nh cÊp níc, cÊp ®iÖn, thu gom r¸c, gi÷ xe, an ninh
20

21. vμ nhiÒu dÞch vô kh¸c trong vμ ngoμi nhμ… C¸c chung c dï lμ
chung c cho thuª hay chung c céng ®ång së h÷u cμng cÇn ®Õn
c«ng t¸c qu¶n lý B§S ®îc chuyªn nghiÖp ho¸, x· héi ho¸ vμ thÞ trêng
ho¸.
C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ trêng B§S - nhμ ®Êt
3. VÞ trÝ cña thÞ trêng B§S - nhμ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n
Cïng víi qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hμnh nÒn kinh tÕ thÞ trêng, nguån hμng
ho¸ nhμ ®Êt ngμy cμng phong phó vμ ®a d¹ng víi chÊt lîng ngμy cμng cao
nh»m ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, nhu cÇu sö dông cña d©n c
gãp phÇn vμo viÖc x©y dùng vμ ph¸t triÓn ®Êt níc.
3.1.ThÞ trêng nhμ ®Êt ph¸t triÓn lμ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn
kinh tÕ x· héi ®Êt níc vμ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c.
ThÞ trêng nhμ ®Êt gi÷ mét vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi.
ThÞ trêng nhμ ®Êt cña bÊt cø x· héi nμo còng g¾n víi chÝnh s¸ch cña
21
ThÞ tr-êng
nhμ
®Êt mang
tÝnh
vïng
tÝnh khu
vùc s©u
s¾c
ThÞ
trõ¬ng
nhμ ®Êt
lμ thÞ tr-êng
kh«ng
hoμn h¶o
Cung
trong thÞ
trêng nhμ
®Êt ph¶n
øng chËm
h¬n so víi
cÇu vμ lμ
nguån
cung cã
giíi h¹n t-
¬ng ®èi
ThÞ tr-êng
nhμ
®Êt cã
mèi liªn
hÖ chÆt
chÏ víi
thÞ trêng
tμi
chÝnh-tiÒn
tÖ
Toμn bé
qu¸ tr×nh
ho¹t ®éng
cña thÞ
trêng nhμ
®Êt chia
lμm ba
kh©u:
s¶n xuÊt,
lu th«ng,
tiªu thô

22. mét quèc gia, mét khi thÞ trêng nhμ ®Êt ph¸t triÓn lμnh m¹nh còng tøc lμ
c¸c chÝnh s¸ch vÒ nhμ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp, x· héi æn ®Þnh.
Vai trß cña thÞ trêng B§S ®îc x¸c ®Þnh trong mèi quan hÖ t¸c ®éng
cña thÞ trêng nμy ®èi víi c¸c thÞ trêng kh¸c vμ ®èi víi tæng thÓ nÒn kinh
tÕ quèc d©n thÓ hiÖn trong s¬ ®å sau:
GDP Sö dông
22
Tæng tiªu dïng
cuèi cïng
Tæng tÝch
luü
TÝch luü
TSC§
TÝch luü
TSC§ kh¸c
TÝch luü
B§S
ThiÕt bÞ
víi tμi s¶n
trªn ®Êt
VËt
kiÕn
tróc
Tμi s¶n
kh¸c
ThÞ tr-êng
hμng
ho¸
dÞch
vô
ThÞ tr-êng
m¸y
mãc
thiÕt
bÞ
ThÞ tr-êng
vËt
liÖu
x©y
dùng
ThÞ tr-êng
søc
lao
®éng
ThÞ
trêng
B§S
ThÞ tr-êng
nguyªn
vËt liÖu,
b¸n
thμnh
Tiªu dïng
t nh©n
Tiªu dïng
chÝnh
phñ
TÝch luü
TSL§

23. ThÞ trêng B§S lμ yÕu tè hμng ®Çu t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi t¨ng, gi¶m
tÝch luü cña nÒn kinh tÕ gãp phÇn n©ng cao møc sèng cña nh©n d©n,
t¹o ®iÒu kiÖn cho hä an c lËp nghiÖp, ®ång thêi t¹o c¬ së vËt chÊt cho sù
nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc.
Tuú theo quy m« vμ tr×nh ®é ph¸t triÓn, c¸c nÒn kinh tÕ thÞ trêng trªn
thÕ giíi ®Òu quan t©m ®Õn tæng tÝch luü trong mèi quan hÖ gi÷a tÝch
luü vμ tiªu dïng cña nÒn kinh tÕ. ë møc thÊp, tæng tÝch luü thêng chiÕm
tû träng 10 – 20% GDP, ë møc cao tû träng nμy chiÕm 30 – 40% GDP.
Trong tæng tÝch luü th× tμi s¶n cè ®Þnh lu«n cao gÊp nhiÒu lÇn so víi
tμi s¶n lu ®éng. Tuú theo ®Æc ®iÓm cña mçi nÒn kinh tÕ, møc cao nμy
cã khi lªn ®Õn 7 – 9 lÇn. Cã thÓ nãi, tÝch luü tμi s¶n cè ®Þnh lμ tÝch luü
chñ yÕu ®èi víi tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ. Tμi s¶n cè ®Þnh bao gåm nhiÒu
lo¹i, trong ®ã tμi s¶n bÊt ®éng s¶n thêng chiÕm ®a phÇn, thêng lμ trªn
60% tæng tÝch luü tμi s¶n cè ®Þnh. Tμi s¶n B§S víi t c¸ch lμ nh÷ng hμng
ho¸ lu th«ng trªn thÞ trêng ®· trùc tiÕp trë thμnh mét trong nh÷ng thμnh tè
quan träng cña GDP. Quy m« cña thμnh tè nμy ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ
cã tæng tÝch lòy thÊp còng chiÕm 5 – 10% GDP, ®èi víi nh÷ng nÒn kinh
tÕ cã tæng tÝch luü cao cã thÓ tíi 15 – 20% GDP. Do quy m« ®ã, thÞ tr-êng
B§S khi nãng lªn sÏ lμm cho nÒn kinh tÕ cã tèc ®é t¨ng trëng cao h¬n
so víi b×nh thêng vμ khi nguéi ®i sÏ lμm cho t¨ng trëng gi¶m ®i kh«ng
b×nh thêng, cã khi cßn t¨ng trëng ©m (®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ “bong
bãng”, thuËt ng÷ dïng cho nh÷ng quèc gia ph¸t triÓn khu vùc qu¸ nãng vÒ
thÞ trêng B§S).
23

24. ThÞ trêng nhμ ®Êt ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vμ
c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhμ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho
c¸c ho¹t ®éng trùc tiÕp cña con ngêi, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi, thÓ
thao, giao tiÕp cña céng ®ång. Sù vËn ®éng vμ ph¸t triÓn cña thÞ trêng
nhμ ®Êt còng ®ång thêi lμ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng hç lÉn nhau gi÷a
c¸c yÕu tè c¬ b¶n lμ cung vμ cÇu, ®ã còng lμ sù t¸c ®éng t¬ng hç gi÷a c¸c
yÕu tè s¶n xuÊt vμ tiªu dïng, s¶n xuÊt tho¶ m·n nhu cÇu tiªu dïng ngμy
cμng cao cña con ngêi vÒ n¬i ¨n chèn ë, ®i l¹i, sinh ho¹t, n¬i con ngêi thùc
hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vμ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. §ång thêi thÞ trêng nhμ
®Êt ph¸t triÓn ¶nh hëng tíi sù ph¸t trتn cña thÞ trêng hμng ho¸, thÞ trêng
vèn… gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng nhu
cÇu nhiÒu mÆt ®êi sèng con ngêi.
3.2. ThÞ trêng nhμ ®Êt lμ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho
c¸c nhμ kinh doanh nhμ ®Êt.
Trªn thÞ trêng nhμ ®Êt, c¸c nhμ kinh doanh B§S vμ nh÷ng ngêi tiªu dïng
thùc hiÖn viÖc mua b¸n cña m×nh. Víi vai trß lμ mét hμng ho¸ ®Æc biÖt,
®Êt ®ai vμ nhμ ë ®îc chuyÓn quyÒn së h÷u vμ quúªn sö dông tõ ngêi nμy
sang ngêi kh¸c. ViÖc mua ®i b¸n l¹i nh vËy t¹o ra mét khèi lîng hμng ho¸
kh«ng bao giê c¹n kiÖt cung cÊp cho thÞ trêng, lμm cho thÞ trêng hμng
ho¸ nhμ ®Êt lu«n lu«n phong phó. ThÞ trêng lμ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ
h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lμ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu
chuyÓn vèn, sù t¨ng trëng cña kinh doanh vμ sù tån t¹i cña c¸c doanh
nghiÖp kinh doanh B§S.
3.3. §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhμ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ tr-êng
trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®Æc biÖt lμ thÞ trêng tμi chÝnh – tiÒn tÖ.
Do c¸c quan hÖ liªn ®íi, nh©n qu¶, thÞ trêng nhμ ®Êt ngoμi sù vËn
hμnh cña chÝnh m×nh th× thÞ trêng nμy cßn t¸c ®éng vμo nhiÒu läai thÞ
trêng kh¸c. DÔ nhËn thÊy nhÊt lμ thÞ trêng m¸y mãc thiÕt bÞ, vËt liÖu
24

25. x©y dùng, c¸c ngμnh c«ng nghiÖp n¨ng lîng, cÊp níc viÔn th«ng vμ s¶n
xuÊt ®å néi thÊt, ®å ®iÖn vμ ®iÖn tö gia dông ®¾t tiÒn…ë c¸c níc ph¸t
triÓn, ngμnh B§S t¨ng s¶n lîng 1 USD th× c¸c ngμnh cã liªn quan t¨ng 1,5
– 2 USD. Ngμnh B§S còng lμ ®èi tîng phôc vô cña thÞ trêng tiÒn tÖ,
ch¼ng h¹n chiÕm 1/3 kho¶n cho vay cña hÖ thèng ng©n hμng Hång
K«ng.
T¸c ®éng cña thÞ trêng nhμ ®Êt cßn lan to¶ s©u ®Ëm vμo thÞ trêng
tμi chÝnh – tiÒn tÖ. Trªn thùc tÕ, khi l·i suÊt tiÒn göi thÊp ®¸ng kÓ so víi
lîi nhuËn cã thÓ thu ®ù¬c tõ kinh doanh nhμ ®Êt, tõ ®Çu c¬ nhμ ®Êt th×
nhiÒu nhμ kinh doanh s½n sμng kh«ng göi tiÒn vμo ng©n hμng, thËm
chÝ rót tiÒn göi ra khái ng©n hμng ®μm ph¸n ®Ó ®îc ng©n hμng cho vay
thªm ®Ó ®Çu t vμo nhμ ®Êt. T×nh tr¹ng nμy t¸c ®éng m¹nh vμo thÞ trêng
tÝn dông c¶ ë phÝa cung tÝn dông, c¶ ë phÝa cÇu tÝn dông. §Ó x¶y ra
kh«ng Ýt ®æ vì, lμm ph¸ ho¹i hμng lo¹t nhμ ®Çu c¬ nhμ ®Êt vμ c¸c tæ
chøc tÝn dông tham gia vμo qu¸ tr×nh ®Çu c¬ nμy.
MÆt kh¸c ë níc ta hiÖn nay gi¸ ®Êt thêng ®îc giao b¸n b»ng vμng v×
vËy khi gi¸ vμng thay ®æi còng ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt. Các chuyên gia địa ốc
nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đã khiến thị trường
nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người
mua thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên
giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà
Nội, việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động
bình thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng
nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua
bán. Chẳng hạn chiều h«m tríc, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là
800.000 đồng/chỉ thì sáng h«m sau, giá vàng đã tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ.
"Không ai đoán được, chiều h«m tíi, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh
Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động
25

26. sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán
bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hình thức này). Tuy
nhiên, trong 2 tháng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu
hết các công ty bất động sản đã giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên
nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng
cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ.
Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi
hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng,
người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu
động. "Thậm chí, người mua và người bán còn không thống nhất nổi giữa giá
vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vì nó chênh nhau quá xa. Xót
của, nhiều người mua thậm chí còn hủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về
giá cả", ông Luận nói. Ông nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định
thì có khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn ai
dám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa.
ë tr¹ng th¸i b×nh thêng, thÞ trêng nhμ ®Êt vμ thÞ trêng tμi chÝnh tiÒn
tÖ n¬ng tùa vμo nhau ®Ó cïng ph¸t triÓn. Nh÷ng giao dÞch nhμ ®Êt lu«n
lu«n kÐo theo nh÷ng giao dÞch tμi chÝnh, tiÒn tÖ. §¬n gi¶n nhÊt trong
mèi quan hÖ nμy lμ tæ chøc tμi chÝnh- tiÒn tÖ ®øng gi÷a ngêi mua vμ
ngêi b¸n nhμ ®Êt ®Ó gióp hä an toμn hiÖu qu¶. ë møc ®é phøc t¹p, tæ
chøc tμi chÝnh tiÒn tÖ cã thÓ cho bªn mua nhμ ®Êt vay mét kho¶n tμi
chÝnh tiÒn tÖ ®Ó thanh to¸n cho bªn b¸n nhμ ®Êt. HoÆc bªn b¸n nhμ ®Êt
vay mét kho¶n tμi chÝnh ®Ó n©ng cÊp tμi s¶n tríc khi ®em b¸n. ë tÇm
cao h¬n, tæ chøc tμi chÝnh tiÒn tÖ trùc tiÕp ®Çu t cïng víi tæ chøc kinh
doanh nhμ ®Êt ®Ó cïng së h÷u tμi s¶n nhμ ®Êt hμng ho¸ b¸n trªn thÞ trr-êng.
Tõ mèi quan hÖ nμy, kh«ng Ýt ng©n hμng ®Þa èc, quü x©y dùng
nhμ ë…®· ®îc h×nh thμnh vμ ph¸t triÓn t¹i nhiÒu quèc gia trªn thÕ giíi.
26

27. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tμi nguyªn ®Êt ®ai.
Thêi bao cÊp sö dông ®Êt ®ai kh«ng mÊt tiÒn dÉn ®Õn l·ng phÝ ®Êt.
Huy ®éng ®îc nguån vèn to lín th«ng qua sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn, t¨ng
thu nhËp ng©n s¸ch trung ¬ng vμ ®Þa ph¬ng. Tõ n¨m 1999 ®Õn 2000
diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng liªn tôc (chñ yÕu do khai hoang më réng
diÖn tÝch tõ ®Êt cha sö dông (chiÕm 50,5%) vμ do ®Êt rõng bÞ chÆt ph¸
®Ó chuyÓn sang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (chiÕm 16,98% diÖn tÝch t¨ng
®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp). Trong giai ®o¹n 1995 – 2000 tuy ®· chuyÓn
gÇn 400.000 ha ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (b»ng kho¶ng 4,3% diÖn tÝch
®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) sang sö dông vμo môc ®Ých kh¸c
nhng diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp thùc sù sö dông vÉn t¨ng
1.351.598 ha (b»ng kho¶ng 14,46% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp
n¨m 2000) (nguån: theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt n¨m 2000 ®· ®îc Thñ tíng
ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 24/2001/Q§-TTg ngμy 1/3/2001)
27

28. B¶ng 1.1: Tæng diÖn tÝch ®Êt ®· giao vμ cho thuª trong c¶ níc
(TÝnh ®Õn 31-12-2000)
§¬n
vÞ: ha
Lo¹i ®Êt
Tæng diÖn
tÝch tù nhiªn
Tæng diÖn
tÝch ®· giao,
cho thuª
So s¸nh 3/2
(%)
1 2 3 4
Tæng sè 32.924.060
1. §Êt cha sö dông 10.021.939 2.739.188
1. §Êt sö dông
- §Êt n«ng
nghiÖp
- §Êt l©m nghiÖp
- §Êt ë ®« thÞ
- §Êt ë n«ng th«n
- §Êt chuyªn dïng
9.345.345
11.580.755
72.139
371.039
1.532843
21.132.450
9.345.345
9.811.084
72.139
371.039
1.532.843
100,0
84,7
100,0
100,0
100,0
Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh
Do t¸c ®éng nãi trªn nªn ngμnh B§S cã vÞ trÝ quan träng trong nÒn
kinh tÕ quèc d©n, ®îc ®¸nh gi¸ lμ mét ngμnh kinh tÕ c¬ së víi ý nghÜa lμ
t¹o c¬ së vËt chÊt cho ngμnh kh¸c ph¸t triÓn, lμ ngμnh kinh tÕ ®Çu ®μn
víi ý nghÜa lμ nã thóc ®Èy c¸c ngμnh kh¸c ph¸t triÓn, lμ ngμnh kinh tÕ trô
cét v× cã tû träng lín trong nÒn kinh tÕ.
28

29. VÞ trÝ cña thÞ trêng B§S- nhμ ®Êt trong nÒn KTQD
29
ThÞ trêng
nhμ ®Êt ph¸t
triÓn lμ
nh©n tè
quan träng
gãp phÇn
ph¸t triÓn
kinh tÕ x·
héi ®Êt níc
vμ n©ng cao
®êi sèng cña
c¸c tÇng líp
ThÞ trêng
nhμ ®Êt lμ
n¬i thùc
hiÖn t¸i s¶n
xuÊt c¸c yÕu
tè s¶n xuÊt
cho c¸c nhμ
kinh doanh
nhμ ®Êt.
§éng th¸i ph¸t
triÓn cña thÞ
trêng nhμ ®Êt
t¸c ®éng tíi
nhiÒu lo¹i thÞ
trêng trong
nÒn KTQD
®Æc biÖt lμ
thÞ trêng tμi
chÝnh – tiÒn
tÖ.
Ph©n bæ hîp
lý tμi nguyªn
®Êt ®ai.

30. Ch¬ngII
Thùc tr¹ng thÞ trêng nhμ ®Êt t¹i Hμ Néi
trong thêi gian qua
1. u ®iÓm cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhμ ®Êt ë Hμ Néi.
ThÞ trêng nhμ ®Êt lμ mét vÊn ®Ò kh¸ch quan trong nÒn kinh tÕ thÞ tr-êng.
Nã lμ mét ph¹m trï kinh tÕ vμ lÞch sö, h¬n n÷a thÞ trêng nhμ ®Êt l¹i
tån t¹i l©u dμi cïng nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ViÖc ph¸t triÓn thÞ trêng B§S
trong thêi gian qua ®· ®em l¹i mét sè kÕt qu¶ nh sau:
1.1 C¸c nhu cÇu vÒ nhμ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ víi chÊt lîng cao h¬n.
Trong thêi kú 1996 – 2000 Nhμ níc ®· giao 9,3 triÖu ha ®Êt n«ng
nghiÖp cho c¸c hé n«ng d©n, c¸c n«ng trêng, trang tr¹i vμ trªn 260 ngh×n
ha ®Êt chuyªn dïng (b»ng 17% tæng diÖn tÝch quü ®Êt nμy) nh»m ®¸p
øng nhu cÇu kh¸c nhau cña nÒn kinh tÕ, ®· giao vμ cho thuª 25 ngh×n
ha ®Êt ë ®« thÞ (b»ng 34% quü ®Êt nμy). Nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ù¬c
Nhμ níc giao vμ cho thuª ®· gãp phÇn quan träng t¹o ra nh÷ng thμnh tùu
cho ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, x©y dùng c«ng nghiÖp, c¶i t¹o vμ ph¸t triÓn
hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, kinh tÕ, x· héi.
30

31. B¶ng 1.1: T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hμ Néi giai ®o¹n 1997 – 2000
§¬n vÞ:
1000 ha
ChØ tiªu N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999
Dù kiÕn
n¨m 2000
§Êt n«ng nghiÖp 43,6 43 43,2 43,6
§Êt l©m nghiÖp 6,7 6,8 6,5 6,1
§Êt chuyªn dïng 19,3 20,2 20,3 20,5
§Êt ë 11,5 11,5 11,6 11,7
§Êt cha sö dông 11 10,6 10,5 10,2
Tæng 92,1 91,1 92,1 92,1
(Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh)
T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹ i Hμ Néi
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
N¨ m 1997 N¨ m 1998 N¨ m 1999 Dù kiÕn n¨ m
2000
N¨ m
DiÖn tÝch (1000
ha)
§ Êt n«ng nghiÖp § Êt l©m nghiÖp § Êt chuyªn dï ng
§ Êt ë § Êt ch- a sö dông
TÝnh ®Õn cuèi n¨m 2000 phÇn lín ®Êt ë c¸c ®« thÞ ®· ®îc giao ®Õn
tËn tay ngêi d©n ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh ë
31

32. ®©y. Theo ®iÒu tra cña viÖn Nghiªn cøu qu¶n lý trung ¬ng th¸ng 2/2002
cho thÊy h¬n 97% tæng diÖn tÝch nhμ ®Êt ë ®« thÞ hiÖn nay lμ do c¸
nh©n, hé gia ®×nh sö dông.
C¬ cÊu së h÷u nhμ ë t¹i Hμ Néi
- Nhμ t 76,3%
- Nhμ thuª cña t nh©n 1,0%
- Nhμ thuª cña Nhμ níc 17,1%
- Nhμ ®a së h÷u 1,5%
- Cha râ chñ së h÷u 4,1%
C¬ cÊu së h÷u nhμ ë t¹ i Hμ Néi
76%
1%
17%
2% 4%
Nhμ t- Nhμ thuª cña t- nh©n
Nhμ thuª cña Nhμ n- í c Nhμ ®a së h÷u
Ch- a râ chñ së h÷u
32

33. B¶ng 2.2: C¬ cÊu c¸c chñ së h÷u ®Êt ë ®« thÞ
(TÝnh ®Õn 31-12-2000)
DiÖn tÝch
®Êt
n¨m 1995
N¨m 2000
DiÖn tÝch
(ha)
C¬ cÊu
(%)
Tæng diÖn tÝch ®Êt ë
®« thÞ
57.504 72.139 100,0
Trong ®ã
C¸ nh©n, hé gia ®×nh
Tæ chøc kinh tÕ
70.084
1.444
97,1
2,0
Níc ngoμi
UBND x·
C¸c tæ chøc kh¸c
1
192
418
-
0,3
0,6
Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 200 – Tæng côc ®Þa chÝnh
1.2 C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn
biÕn ®ét ph¸.
ViÖc mua b¸n, chuyÓn ®æi, cho thuª l¹i… quyÒn sö dông ®Êt më ra
nh÷ng c¬ héi ®Ó ngêi sö dông ®Êt ®Çu t vμ sö dông ®Êt hiÖu qu¶ h¬n.
QuyÒn sö dông ®Êt ®· më ra hμng chôc triÖu m2 ®Êt ®· ®îc trao ®æi tõ
chñ sö dông cò sang chñ sö dông míi ®Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu thiÕt thùc
cho ®Çu t ph¸t triÓn. T¹i thμnh phè Hå ChÝ Minh chØ tÝnh tõ n¨m 1995
®Õn n¨m 2002 ®· gi¶i quyÕt mua b¸n chuyÓn dÞch nhμ ë ®îc 101.201 hå
s¬, 6.077 giÊy phÐp cho ngêi níc ngoμi thuª, giao ®Êt cho 11.415 hé gia
®×nh vμ tæ chøc víi diÖn tÝch gÇn 28 triÖu m2 (Nguån: Së ®Þa chÝnh -
nhμ ®Êt thμnh phè Hå ChÝ Minh)
1.3 ThÞ trêng nhμ ë ph¸t triÓn rÊt s«i ®éng.
Trªn 75% tæng sè hé gia ®×nh ®· ®îc giao hoÆc nhËn quyÒn sö dông
®Êt ®Ó tù x©y dùng nhμ hoÆc mua nhμ ®Êt ë. TuyÖt ®¹i bé phËn sè hé
33

34. cßn l¹i ®· cã nhμ ë theo ph¬ng thøc thuª nhμ. Nh×n chung, h¬n 99%
tæng sè hé gia ®×nh ®· cã nhμ ë. QuyÒn cã nhμ ë cña ngêi d©n vÒ c¬
b¶n ®· ®îc thùc hiÖn mÆc dï chÊt lîng cao cßn chiÕm tû träng rÊt nhá
(kho¶ng 13% tæng diÖn tÝch nhμ ë). NhiÒu ®Þa ph¬ng ®· n©ng cao
diÖn tÝch nhμ ë b×nh qu©n ®Çu ngêi tõ 3 – 4 m2 tríc ®©y lªn 6 – 8 m2
hiÖn nay. T¹i thμnh phè Hå ChÝ Minh tèc ®é ph¸t triÓn nhμ ®· cã chuyÓn
biÕn tÝch cùc, quü nhμ t¨ng nhanh c¶ vÒ sè lîng vμ chÊt lîng, ®¹t yªu
cÇu ®· ®Ò ra, trong 5 n¨m 1996 – 2000 diÖn tÝch nhμ t¨ng b×nh qu©n
2,5 triÖu m2/n¨m, n¨m 5 tríc ®ã 1991 – 1995 lμ 2 triÖu m2, diÖn tÝch ë
b×nh qu©n tõ 7,5 m2/ngêi n¨m 1991 ®· n©ng dÇn lªn 10,27m2/ngêi (n¨m
2000), tæng diÖn tÝch quü nhμ ë cña thμnh phè tõ 31 triÖu m2 (n¨m
1990) lªn 52 triÖu m2 (n¨m 2000) (nguån Së ®Þa chÝnh – nhμ ®Êt thμnh
phè Hå ChÝ Minh).
Mét sè nh©n tè míi trong thÞ trêng nhμ ë nh Nhμ níc thùc hiÖn viÖc
b¸n nhμ ë thuéc së h÷u nhμ níc cho ngêi ®ang thuª nhμ, c¸c doanh
nghiÖp thuéc mäi thμnh phÇn ®îc khuyÕn khÝch kinh doanh trong lÜnh
vùc x©y nhμ ®Ó b¸n hoÆc cho thuª. Nhμ níc b¾t ®Çu thùc hiÖn thÝ
®iÓm viÖc b¸n nhμ thuéc së h÷u Nhμ níc ë mét sè ®Þa ph¬ng nh»m t¹o
ra nh÷ng ¶nh hëng tÝch cùc tíi sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña ®Êt níc.
Trong 10 n¨m qua 1991 – 2000, diÖn tÝch nhμ ë c¶ níc t¨ng tõ 629
triÖu lªn trªn 700 triÖu m2, trong ®ã khu vùc ®« thÞ t¨ng trªn 50 triÖu m2.
Nhμ do d©n tù x©y chiÕm kho¶ng 75% tæng diÖn tÝch nhμ ®îc x©y
dùng. Tõ n¨m 1991 – 2000, t¹i c¸c ®« thÞ trªn c¶ níc ®· cã gÇn 600 dù ¸n
nhμ ë vμ khu ®« thÞ míi. (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o t×nh h×nh ph¸t triÓn
nhμ ë 10 n¨m 1991 – 2000 vμ c¸c gi¶i ph¸p lín giai ®o¹n 2001 - 2010).
34

35. DiÖn tÝch nhμ do d©n tù x©y
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1998 1999 2000 N¨ m
DiÖn tÝch (m2)
KÕ ho¹ ch hμng n¨m Thùc hiÖn
T¹i thμnh phè Hμ Néi, trong 5 n¨m 1991 –1995 ®· thùc hiÖn x©y dùng
trªn 800.000 m2 nhμ ë. Giai ®o¹n 1996 – 2000 ®· triÓn khai gÇn 200 dù ¸n
nhμ ë (phÇn lín dù ¸n nhá lÎ, cã quy m« kh«ng lín). B×nh qu©n mçi n¨m
Hμ Néi x©y dùng trªn 200.000 m2 nhμ ë.
35

36. B¶ng 2.3: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhμ ë ®« thÞ ViÖt Nam
giai ®o¹n 1991 – 2000
§¬n vÞ
tÝnh: 1000m2
N¨m Toμn quèc Hμ Néi Tp. Hå ChÝ
Minh
1991 – 1995
1991
1992
1993
1994
1995
1996 – 1999
1996
1997
1998
1999
26.000
1.488
2.292
5.373
6.021
10.866
25.000
5.122
5.921
6.252
7.705
2.347
327
395
514
523
587
2.438
522
509
719
688
8.800
450
560
2.791
2.380
2.698,5
8.378
1.720
2.279
2.383
1.996
(Nguån: Dù th¶o ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhμ ë ®« thÞ 2001 – 2005 – Bé
x©y dùng)
B¶ng 2.4: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhμ ë
giai ®o¹n 2000 – 2004
§¬
n vÞ:m 2
T
T
§Þa ph-
¬ng
N¨m 2000 N¨m 2001 N¨m 2002 N¨m 2004
Dù kiÕn
n¨m 2004
1 C¶ níc 11.000.00
0
17.236.76
9
18.270.97
5
19.732.65
3
21.702.91
8
2 4 TP lín 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045
3 Hμ Néi 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000
36

37. 4 H¶i
Phßng
270.000 443.491 470.100 498.000 522.900
5 §μ N½ng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425
6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720
(Nguån: Côc qu¶n lý nhμ - Bé x©y dùng)
DiÖn tÝch
1000m2
1200
1000
800
600
400
200
0
T×nh h×nh ph¸ t triÓn nhμ t¹ i Hμ Néi
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 N¨ m
Hμ Néi lμ thμnh phè cã quü nhμ ë lín thø 2 trong c¶ níc víi kho¶ng 12
triÖu m2 (450.000 c¨n hé), chiÕm gÇn 15% quü nhμ toμn quèc.
Nhμ ë thuéc së h÷u Nhμ níc cã kho¶ng 5 triÖu m2 chiÕm h¬n 40% quü
nhμ toμn thμnh phè bao gåm: Nhμ ë thuéc së h÷u Nhμ níc do ngμnh §Þa
chÝnh – Nhμ ®Êt qu¶n lý cho thuª kho¶ng 2 triÖu m2 víi 65.000 hîp ®ång
cho thuª nhμ ë. Nhμ do c¬ quan tù qu¶n kho¶ng 3 triÖu m2 víi 85.000 c¨n
hé.
37

38. KÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhμ ë thμnh phè Hμ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000
tãm t¾t trong b¶ng sau cho thÊy sè lîng nhμ thùc tÕ x©y dùng míi mçi
n¨m vît môc tiªu kÕ ho¹ch.
38

39. B¶ng 2.5: KÕt qu¶ thùc hiÖn ph¸t triÓn nhμ ë Thμnh phè Hμ Néi
giai ®o¹n 1998 – 2000
Sè liÖu ph¸t triÓn nhμ ë
hμng n¨m
KÕ ho¹ch hμng
n¨m
(M2)
Thùc hiÖn
(M2)
Tû lÖ
(%)
1998 – 2000
Ph¸t triÓn nhμ ë theo dù ¸n
Nhμ ë do d©n tù x©y dùng
1.150.000
340.000
810.000
1.352.212
402.858
950.354
117,7
118,5
117,3
N¨m 1998
Ph¸t triÓn nhμ ë theo dù ¸n
Nhμ ë do d©n tù x©y dùng
300.000
70.000
230.000
339.191
85.591
253.600
113,0
112,0
110,0
N¨m 1999
Ph¸t triÓn nhμ ë theo dù ¸n
Nhμ ë do d©n tù x©y dùng
400.000
120.000
280.000
416.511
130.162
286.349
104,1
108,5
102,3
N¨m 2000
Ph¸t triÓn nhμ ë theo dù ¸n
Nhμ ë do d©n tù x©y dùng
450.000
150.000
300.000
597.510
187.105
410.405
132,8
124,7
136,8
(Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o triÓn khai kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhμ ë Hμ Néi n¨m
2001-2005)
Nhμ ë thuéc së h÷u t nh©n vμ së h÷u kh¸c cã kho¶ng 7 triÖu m2
chiÕm gÇn 60% quü nhμ. HiÖn nay míi chØ cã kho¶ng gÇn 30% c¸c nhμ
t nh©n cã giÊy tê chøng nhËn quyÒn së h÷u vμ quyÒn sö dông ®Êt ë
hoÆc sö dông ®Êt hîp ph¸p.
Trong toμn bé quü nhμ ë Hμ Néi cã kho¶ng 80% lμ nhμ thÊp tÇng (1 –
3 tÇng); 20% lμ nhμ chung c cao tÇng (4 –5 tÇng). Nh÷ng n¨m võa qua,
nhμ cao tÇng do nh©n d©n tù ®Çu t x©y dùng chiÕm kho¶ng 20% quü
nhμ t nh©n.
39

40. PhÇn lín c¸c khu nhμ ë Hμ Néi kh«ng ®îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng
kü thuËt ch¾p v¸, thiÕu tiÖn nghi, thiÕu c«ng tr×nh phóc lîi c«ng céng,
m«i trõ¬ng bÞ « nhiÔm, mËt ®é d©n c ph©n bè kh«ng ®ång ®Òu, g©y
qu¸ t¶i ë khu trung t©m.
Tõ n¨m 1998 ®Õn nay, vÞÖc ph¸t triÓn nhμ ë ®· ®îc thùc hiÖn theo
c¸c dù ¸n vμ h×nh thμnh c¸c khu ®« thÞ míi trªn c¬ së quy ho¹ch ph¸t triÓn
®« thÞ ®ång bé c¶ nhμ ë vμ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi.
Trong n¨m 2000 thμnh phè Hμ Néi x©y dùng míi ®îc 597.510 m2 nhμ
ë, trong ®ã diÖn tÝch nhμ ë ®îc x©y dùng tõ nguån vèn Trung ¬ng lμ
82.128 m2, tõ nguån vèn ®Þa ph¬ng lμ 515.382 m2. Trong sè diÖn tÝch
nhμ ë ®îc x©y dùng tõ nguån vèn ®Þa ph¬ng, ngêi d©n tù x©y dùng ®îc
410.405 m2, diÖn tÝch nhμ ë ®îc x©y dùng tõ c¸c nguån vèn huy ®éng,
vèn x©y nhμ ®Ó b¸n lÇ 104.977 m2 (Nguån: Niªn gi¸m thèng kª Hμ Néi
n¨m 2000)
1.4 ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n
phßng, kh¸ch s¹n, nhμ hμng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nh÷ng khëi s¾c
NhiÒu kho¶n ®Çu t rÊt lín cña nhiÒu thμnh phÇn kinh tÕ ®· ®îc ®Çu
t vμo lÜnh vùc nμy (tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2001, chØ riªng ®Çu t níc ngoμi
vμo lÜnh vùc kinh doanh kh¸ch s¹n, v¨n phßng ®· lªn ®Õn gÇn 7 tû USD).
Theo thèng kª cña uû ban Nhμ níc vÒ hîp t¸c ®Çu t (SCCI) tríc ®©y,
tÝnh ®Õn cuèi n¨m 1994 trong sè 1174 dù ¸n liªn doanh víi h¬n 11,3 tû
USD ®Çu t vμo ViÖt Nam cã 132 dù ¸n (chiÕm 11,24%) víi tæng sè vèn
kho¶ng 2 tû USD (chiÕm 17,85%) ®Çu t vμo lÜnh vùc kh¸ch s¹n, du lÞch.
Riªng trong 9 th¸ng ®Çu n¨m 1995 ®· cã kho¶ng 600 triÖu USD (chiÕm
12% trong tæng sè) ®Çu t vμo lÜnh vùc kh¸ch s¹n.
40

41. §©y lμ thÞ trêng ®îc ph¸t triÓn m¹nh trong nh÷ng n¨m ®Çu cña thêi kú
®æi míi. C¸c lùc lîng tham gia thÞ trêng nμy gåm nhiÒu lo¹i nh c¸c ph¸p
nh©n quèc doanh, c¸c ph¸p nh©n c«ng quyÒn, t nh©n, d©n tù x©y, liªn
doanh víi níc ngoμi, liªn doanh trong níc. Mét phÇn lín quü nhμ ®îc
chuyÓn thμnh c¸c v¨n phßng cho thuª, diÖn tÝch th¬ng m¹i vμ kh¸ch s¹n
mini. ThÞ trêng nμy ®¸p øng ®îc nhiÒu lo¹i ®èi tîng theo thø tù u tiªn ®îc
chi phèi bëi møc sinh lêi trong kinh doanh, tríc hÕt lμ ®¸p øng nhu cÇu
cña ngêi níc ngoμi (kh¸ch du lÞch, ngêi níc ngoμi thuª lμm v¨n phßng
hoÆc më c¬ së kinh doanh), tiÕp ®Õn lμ c¸c nhμ kinh doanh trong níc
cho thuª lμm v¨n phßng ®¹i diÖn, më cöa hμng kinh doanh th¬ng m¹i vμ
kh¸ch du lÞch néi ®Þa.
Theo Công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giá thuê văn
phòng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục
đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phòng cao nhất
châu Á.
Cụ thể, giá văn phòng loại A (những tòa nhà trung tâm thành phố) có giá thuê
25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22
USD/m2 và văn phòng loại C có giá cho thuê 10-15 USD/m2.
Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty
bất động sản Chesterton cho biết, văn phòng loại A có giá cho thuê 23-25
USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tòa nhà văn
phòng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo...
Nhiều tòa nhà loại C đã được đặt kín chỗ trong thời gian dài.
41

42. 42

43. "Thị trường cho thuê văn phòng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà
Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn
đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại
diện Chesterton nhận định.
B¶ng 2.6: §Çu t níc ngoμi vμo thÞ trêng kinh doanh diÖn tÝch
th¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam.
(TÝnh theo vèn ®¨ng ký cßn hiÖu lùc ®Õn ngμy 29-2-2000)
§¬n vÞ: triÖu
USD
§Õn 7-7-2000 §Õn 31-12-
§Çu t Tû lÖ % 2002
Tæng sè 35.972 100,00 42.937
1. C¸c ngμnh c«ng nghiÖp 14.837 41,2 19.229,3
- C«ng nghiÖp nÆng 6.575 18,3
- C«ng nghiÖp nhÑ 3.748 10,4
- C«ng nghiÖp thùc phÈm 2.356 6,5
- DÇu khÝ 2.155 6,0 4.229,3
2. C¸c ngμnh kinh doanh
11.786 32,6
diÖn tÝch th¬ng m¹i, v¨n
phßng, kh¸ch s¹n, khu
c«ng nghiÖp
- Kh¸ch s¹n, du lÞch 3.781 10,5 4.983,4
- Khu th¬ng m¹i 548 1,5
- X©y dùng v¨n phßng, c¨n
4.288 11,9
hé
- X©y dùng khu ®« thÞ míi 2.346 6,5
- X©y dùng h¹ tÇng khu
803 2,2
CN, khu chÕ xuÊt
3. C¸c ngμnh nghÒ kh¸c 9.349 26,1
Nguån: Bé kÕ ho¹ch vμ §Çu t n¨m 2002
43

44. §Çu t­n­í
c ngoμi vμo thÞ tr­êng
kinh doanh diÖn tÝch
th­
¬ng m¹ i, v¨ n phßng, kh¸ ch s¹ n t¹ i ViÖt Nam
18%
10%
7%
6%
12% 2% 11%
2%
7%
25%
C«ng nghiÖp nÆng C«ng nghiÖp nhÑ
C«ng nghiÖp thùc phÈm DÇu khÝ
Kh¸ch s¹n, du lÞch Khu th- ¬ng m¹i
X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé X©y dùng khu ®« thÞ mí i
X©y dùng h¹ tÇng khu CN, khu chÕ xuÊt C¸c ngμnh nghÒ kh¸c
1.5 Qua thùc tÕ vËn hμnh cña thÞ trêng nhμ ®Êt, c«ng t¸c qu¶n lý cña Nhμ
níc ®èi víi thÞ trêng nμy cã ®iÒu kiÖn hoμn thiÖn, thu ng©n s¸ch nhμ níc tõ
lÜnh vùc nμy kh«ng ngõng t¨ng lªn.
VÒ mÆt qu¶n lý, mét mÆt Nhμ níc cÇn khÈn tr¬ng ban hμnh vμ bæ
sung c¸c v¨n b¶n ph¸p lý, ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch cô thÓ liªn quan ®Õn viÖc
®iÒu chØnh tõng vÊn ®Ò cô thÓ cña thÞ trêng B§S nh ®Êt ®ai, nhμ ë t¹o
lËp mÆt b»ng cho s¶n xuÊt… nh»m t¹o dÇn c¸c ®iÒu kiÖn cho thÞ trêng
nhμ ®Êt ®i vμo ho¹t ®éng vμ ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, Nhμ níc còng cã nh÷ng
chÝnh s¸ch nh»m ®iÒu chØnh nh÷ng khiÕm khuyÕt cña thÞ trêng nhμ
®Êt th«ng qua viÖc t¹o dùng c¸c quü ph¸t triÓn h¹ tÇng vμ ®« thÞ, chÝnh
s¸ch hç trî l·i suÊt, ph¸t ®éng phong trμo x©y nhμ t×nh nghÜa, trî cÊp vÒ
nhμ ë, ®Êt ë cho nh÷ng ngêi cã c«ng víi c¸ch m¹ng…Nh÷ng chÝnh s¸ch
nμy ®· gãp phÇn kh«ng nhá vμo viÖc æn ®Þnh vμ bíc ®Çu ph¸t triÓn thÞ
trêng B§S.
Trong 10 n¨m qua ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o viªc biªn so¹n th¶o vμ ban
hμnh nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m thóc ®Èy c«ng t¸c qu¶n lý vμ ph¸t triÓn nhμ
44

45. ë theo híng chuyÓn tõ c¬ chÕ bao cÊp vÒ nhμ ë sang chÝnh s¸ch t¹o
®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n chñ ®éng tham gia c¶i thiÖn chç ë.
· N¨m 1991 Nhμ níc ban hμnh ph¸p lÖnh nhμ ë
· N¨m 1992 ban hμnh chÝnh s¸ch xo¸ bao cÊp, ®Êt tiÒn nhμ vμo
tiÒn l¬ng
· N¨m 1993 ban hμnh luËt ®Êt ®ai vμ c¸c chÝnh s¸ch chuyÓn ho¹t
®éng cho thuª nhμ sang ph¬ng thøc kinh doanh.
· N¨m 1994 ban hμnh chÝnh s¸ch cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së
h÷u nhμ ë vμ chÝnh s¸ch mua b¸n vμ kinh doanh nhμ ë. TriÓn
khai chÝnh s¸ch b¸n nhμ ë thuéc së h÷u nhμ níc cho ngêi ®ang
thuª.
· N¨m 1996 ban hμnh c¬ chÕ hç trî ngêi cã c«ng c¶i thiÖn nhμ ë.
· N¨m 1997 vμ 1998 ban hμnh c¬ chÕ thÝ ®iÓm mét sè u ®·i vμ
khuyÕn khÝch ®Çu t x©y dùng nhμ ë.
· N¨m 1998 ChÝnh phñ ®· cho ¸p dông c¬ chÕ vay vèn c¶i thiÖn
nhμ ë ®èi víi ®ång bμo bÞ b·o lôt ®ång b»ng s«ng Cöu Long
· N¨m 1999 ban hμnh NghÞ quyÕt cña Uû ban thêng vô Quèc Héi
vÒ giao dÞch d©n sù vÒ nhμ ë x¸c lËp tríc ngμy 1/7/1991.
· N¨m 2000 ChÝnh phñ ban hμnh chÝnh s¸ch hç trî ngêi ho¹t ®éng
c¸ch m¹ng tríc C¸ch m¹ng thμng 8/1945 c¶i thiÖn nhμ ë.
· N¨m 2001 ChÝnh phñ ®· tr×nh Quèc héi th«ng qua LuËt ®Êt ®ai
söa ®æi LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003.
C¸c v¨n b¶n ph¸p lý vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ®· ®îc bæ sung vμ hoμn
thiÖn dÇn bao gåm c¸c v¨n b¶n chñ yÕu sau:
· NghÞ ®Þnh sè 88/CP ngμy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý,
sö dông ®Êt ®« thÞ
· NghÞ ®Þnh sè 91/CP ngaú 17/8/1994 cña ChÝnh phñ ban hμnh
®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch ®« thÞ.
45

46. · Bé luËt d©n sù cña níc Céng hoμ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam n¨m
1995 (phÇn quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dung ®Êt).
· NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngμy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh
khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt.
· NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngμy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ
vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa
kÕ quyÒn sö dông ®Êt vμ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn
sö dông ®Êt.
· Th«ng t sè 1417/1999/TT-TC§C ngμy 18/9/1999 cña tæng côc
®Þa chÝnh híng dÉn thi hμnh nghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP.
· NghÞ ®Þnh 60/CP ngμy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ quyÒn së
h÷u vμ quyÒn sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ.
· NghÞ ®Þnh 38/2000/N§-CP ngμy 23/8/2000 cña ChÝnh phñ vÒ
thu tiÒn sö dông ®Êt
HiÖn nay nhμ níc ®· ban hμnh gÇn 500 v¨n b¶n c¸c lo¹i liªn quan ®Õn
®Êt vμ nhμ ®Êt. C¸c v¨n b¶n nμy phÇn nμo ®· gãp phÇn tÝch cùc vμo
viÖc qu¶n lý thÞ trêng nhμ ®Êt.
Sù trao ®æi gi÷a c¸c ®èi tîng mua b¸n trªn thÞ trêng nhμ ®Êt mét mÆt
gãp phÇn lμm thÞ trêng nhμ ®Êt s«i ®éng h¬n, mÆt kh¸c gióp cho c¸c
kho¶n thu ng©n s¸ch trong lÜnh vùc nμy còng t¨ng lªn ®¸ng kÓ do c¸c lo¹i
thuÕ vμ phÝ chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt vμ nhμ ë. HiÖn nay thuÕ
chuûªn quyÒn së h÷u ®Êt ®èi víi ®Êt ë lμ 4%. Tæng møc thuÕ vμ phÝ
ph¶i nép khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn nhîng vÒ nhμ ®Êt tõ 3-5%
46

47. B¶ng 2.7: Thu ng©n s¸ch nhμ níc liªn quan ®Õn B§S
giai ®o¹n 1995 – 2000
§¬n
vÞ: tû ®ång
ChØ tiªu
N¨m
1995
N¨m
1996
N¨m
1997
N¨m
1998
N¨m
1999
N¨m
2000
ThuÕ c¬ quan
sö dông ®Êt
289 319 329 355 347 213
Thu cÊp
quyÒn xö dông
®Êt
890 1.173 969 800 913 1.009
TiÒn thuª ®Êt 0 0 455 382 408 390
Thu tiÒn b¸n
200 347 802 822 771 836
nhμ së h÷u
nhμ níc
Tæng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448
(Nguån: Côc qu¶n lý c«ng s¶n – Bé tμi chÝnh)
47

48. Thu ng©n s¸ ch Nhμ n­í
c liªn quan ®Õn B§S
1379
1839
2555
2359 2439 2448
Tû ®ång
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 N¨ m
Theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt giai ®o¹n tõ n¨m 1996 – 2000 c¸c kho¶n thu tõ
®Êt ®îc 4.645 tû ®ång/n¨m.
Nh÷ng u ®iÓm trong ph¸t triÓn thÞ trêng B§S –
nhμ ®Êt t¹i Hμ Néi nh÷ng n¨m qua
48
C¸c nhu
cÇu vÒ
nhμ - ®Êt
®îc ®¸p
øng ®Çy
®ñ h¬n
víi chÊt l-îng
cao
h¬n
C¸c ho¹t
®éng
trong thÞ
trêng
quyÒn sö
dông ®Êt
®· t¹o ra
nh÷ng
chuyÓn
biÕn ®ét
ph¸
ThÞ tr-êng
nhμ ë
ph¸t
triÓn rÊt
s«i ®éng
ThÞ trêng
kinh doanh
mÆt b»ng
XD, diÖn
tÝch VP
kh¸ch s¹n,
nhμ hμng,
vui ch¬i
gi¶i trÝ cã
nhiÒu khëi
s¾c
C«ng t¸c
cña Nhμ n-íc
®èi víi
thÞ trêng
nμy kh«ng
ngõng
hoμn
thiÖn, thu
ng©n s¸ch
kh«ng
ngõng t¨ng
lªn

49. 2. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhμ ®Êt t¹i Hμ
Néi
2.1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi ph¹m quy ®Þnh vÒ nhμ
®Êt rÊt cao.
§©y cã thÓ coi lμ mét vÊn ®Ò næi cém hiÖn nay. Cïng víi tÝnh chÊt
manh nha cña thÞ trêng, c¸c giao dÞch mua b¸n phi chÝnh quy tån t¹i víi
tû lÖ lín (nhÊt lμ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt), víi nhiÒu h×nh thøc phong
phó ®a d¹ng vμ chñ yÕu ë c¸c khu vùc ®« thÞ. Theo thèng kª cña së tμi
chÝnh thμnh phè Hå ChÝ Minh sè vô mua b¸n nhμ cã ®¨ng ký t¹i c¬ quan
thuÕ mét vμi n¨m qua nh sau:
N¨m 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Sè vô mua b¸n
nhμ cã ®¨ng ký
21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775
Nguån: Së ®Þa chÝnh thμnh phè Hå ChÝ Minh - 2001
49

50. Sè vô mua b¸ n nhμ cã ®¨ ng ký ví i c¬ quan thuÕ
21.043
41.6
37.48
34.271 35.294
48.775
Sè vô mua b¸ n
60
50
40
30
20
10
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 N¨ m
Theo íc tÝnh con sè nμy chØ b»ng kho¶ng 30% sè vô giao dÞch trªn
thùc tÕ. ChÝnh viÖc kh«ng qu¶n lý ®îc giao dÞch nμy ®· dÉn ®Õn n¹n
®Çu c¬ trong lÜnh vùc nhμ ®Êt còng nh ®Èy gi¸ nhμ ®Êt lªn cao bÊt th-ßng
thÓ hiÖn râ qua 2 c¬n sèt nhμ ®Êt t¹i Hμ Néi vμ thμnh phè Hå ChÝ
Minh giai ®o¹n 1992 – 1993 vμ 2001 – 2002.
C«ng t¸c thanh tra, kiÓm tra thùc hiÖn chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai
®îc t¨ng cêng ®· ph¸t hiÖn nhiÒu vi ph¹m trong qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai,
®Ó uèn n¾n vμ cã nhiÒu gi¶i ph¸p xö lý. KÕt qu¶ thanh tra cho thÊy vi
ph¹m chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai lμ phæ biÕn, cã n¬i, cã lóc vi ph¹m
rÊt nghiªm träng.
Thñ tíng ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o Thanh tra Nhμ níc cïng víi c¸c tØnh,
thμnh phè trong c¶ níc tiÕn hμnh thanh tra c¸c x·, phêng n¬i cã khiÕu
kiÖn ®èi víi viÖc cÊp ®Êt, b¸n ®Êt, thu, chi ng©n s¸ch, c¸c kho¶n ®ãng
gãp cña nh©n d©n, vÒ x©y dùng c¬ b¶n ë n«ng th«n. Trong 2 n¨m 1998
vμ 1999 ®· tiÕn hμnh thanh tra 35,4% sè x· phêng trong toμn quèc. Qua
thanh tra ®· ph¸t hiÖn nhiÒu sai ph¹m vÒ ®Êt ®ai: diÖn tÝch sai ph¹m lμ
50

51. 25.014,82 ha vμ sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lμ 310.178,28 triÖu ®ång, tham
« chiÕm ®o¹t tiÒn ®Êt 4.532 triÖu ®ång, ®Ó thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt
9.745 triÖu ®ång (trong ®ã n¨m 1999 sai ph¹m vÒ ®Êt lμ 4.507 ha, sè
tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lμ 256.584 triÖu ®ång, thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt lμ
7.865 triÖu ®ång) (Nguån: KÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 1999 – Tæng
côc ®i¹ chÝnh)
KÕt qu¶ thanh tra cña 25 tØnh, thμnh phè ®· kiÓm tra 994 c¬ quan,
tæ chøc, ph¸t hiÖn cã 458 ®¬n vÞ (chiÕm 46% sè ®¬n vÞ ®îc thanh tra)
vi ph¹m qu¶n lý, sö dông ®Êt víi diÖn tÝch 33.845,98 ha trong ®ã giao
®Êt cho c¸n bé lμm nhμ ë kh«ng ®óng thÈm quyÒn 369,23 ha, cho thuª,
cho mîn 49,82 ha, bÞ lÊn chiÕm 1.324,6 ha, sai ph¹m kh¸c lμ 6.113,25 ha,
c¸c ®¬n vÞ cha nép tiÒn thuª ®Êt vμ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
cho Nhμ níc lμ 203 tû 32 triÖu ®ång.
Ph¸t triÓn nhμ lén xén. Vai trß kiÓm so¸t vμ qu¶n lý thiÕu hiÖu qu¶ ë
nhiÒu cÊp chÝnh quyÒn ®· t¹o nªn sù hçn lo¹n trong quy ho¹ch vμ kiÕn
tróc kh«ng gian ®« thÞ. Ch¼ng h¹n trong n¨m 2000 ë 5 quËn néi thμnh
Hμ Néi ®· cã 160.340 m2 x©y dùng kh«ng xin phÐp hoÆc tr¸i phÐp chiÕm
58% tæng diÖn tÝch nhμ ë ®îc x©y dùng trong n¨m. QuËn §èng §a lμ n¬i
t×nh tr¹ng nμy diÔn ra phæ biÕn nhÊt, chiÕm tíi 85%
2.2 MÊt c©n ®èi vÒ cung cÇu:
Nhu cÇu cña d©n c vÒ nhμ ë vμ nhu cÇu cña khu vùc doanh nghiÖp
vÒ mÆt kinh doanh rÊt lín vμ nh×n chung cha ®¸p øng ®îc ®Çy ®ñ.
Trong khi ®ã cung vÒ mÆt b»ng trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ
xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp vμ diÖn tÝch kh¸ch s¹n, v¨n phßng l¹i
vît xa cÇu.
51

52. Dùa theo diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi vμ sè d©n ta cã thÓ tÝnh
to¸n ra ®îc nhu cÇu vÒ diÖn tÝch ë cña ngêi d©n Hμ Néi nh sau:
B¶ng 2.8: Nhu cÇu vÒ diÖn tÝch nhμ ë t¹i Hμ Néi
N¨m
D©n sè
(ngêi)
DiÖn tÝch
b×nh qu©n
(m2/ngêi)
Nhu cÇu vÒ
nhμ ë
(m2)
Nhu cÇu t×m
nhμ míi
(m2)
1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4
1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8
1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48
1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688
1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031
1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2
1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392
1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16
2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098
2010 3.500.000 10 35.000.000
Theo thèng kª th× hiÖn nay ë Hμ Néi cã 11,56% c¸c hé cã nhμ muèn
®æi nhμ míi (®ã lμ cha kÓ c¸c hé gia ®×nh hiÖn nay cha cã nhμ)
Thùc tÕ cho thÊy kh¶ n¨ng ®¸p øng vÒ chç ë cña ngêi d©n nh sau:
52

53. C h ª n h l Ö c h g i ÷ a c u n g
C h ª n h l Ö c h g i ÷ a c u n g
v μ c Ç u n h μ ë
D i Ö n
2 E + 0 7
0
2 E + 0 7
v μ c Ç u n h μ ë
N ¨ m
D i Ö n
t Ý c h
0
N ¨ m
t Ý c h
N h u c Ç u (m2 ) T × n h h × n h p h ¸t triÓ n (m2 )
N h u c Ç u (m2 ) T × n h h × n h p h ¸t triÓ n (m2 )
Chªnh lÖch gi÷a cung vμ cÇu nhμ ë
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
1992 1995 1996 1999 2000
N¨ m
DiÖn tÝch (m2)
Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2)
Nhμ níc ®· ph¸t huy néi lùc cña c¸c thμnh phÇn kinh tÕ vμ gi¶i quyÕt
nhu cÇu bøc xóc vÒ mÆt b»ng s¶n xuÊt cho c¸c doanh nghiÖp. ChÝnh
phñ ®· cho phÐp thÝ ®iÓm x©y dùng c¸c khu c«ng nghiÖp võa vμ nhá.
53

54. T¹i Hμ Néi ®ang tiÕp tôc triÓn khai ®Çu t x©y dùng côm c«ng nghiÖp tËp
trung võa vμ nhá sau:
B¶ng 2.9: C¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng côm c«ng nghiÖp
võa vμ nhá t¹i Hμ Néi
STT Tªn dù ¸n DiÖn
tÝch
Ghi chó
1 Côm C«ng nghiÖp t©p trung võa vμ nhá
Tõ Liªm
21,13 ha
2 Côm s¶n xuÊt tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp
trung quËn CÇu GiÊy
8,35 ha
3 Côm s¶n xuÊt tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp
trung quËn Hai Bμ Trng
9,03 ha
4 Côm c«ng nghiÖp dÖt – may Nguyªn
Khª - §«ng Anh
18,6 ha Giai ®o¹n
1
5 Khu c«ng nghiÖp Nam Th¨ng Long 30,3 ha Giai ®o¹n
1
6 C¸c khu tiÓu thñ c«ng nghiÖp vμ lμng
nghÒ truyÒn thèng ë V©n Hμ-Liªn Hμ
(§«ng Anh), B¸t Trμng–Kiªu Kþ (Gia
L©m), lμng nghÒ Thanh Tr×
§ang chØ
®¹o lËp
dù ¸n
Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh
2.3 ThÞ trêng “nãng, l¹nh” bÊt thêng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng dÉn ®Õn n¹n ®Çu
c¬ trong nhμ ®Êt.
54

55. Trong kho¶ng 10 n¨m qua thÞ trêng nhμ ®Êt ®· tr¶i qua c¬n sèt n¨m
1993, ®ãng b¨ng trong nh÷ng n¨m 1997-1999 råi l¹i sèt l¹i vμo cuèi n¨m
2000. Gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng, cã n¬i, cã lóc theo híng nh¶y vät, trong khi
tæng giao dÞch trªn thùc tÕ kh«ng t¨ng ®ét biÕn. Trªn thùc tÕ, gi¸ ®Êt
b×nh qu©n ë Hμ Néi ®· thuéc lo¹ic cao trong khu vùc, t¬ng ®¬ng víi khu
“l·nh thæ míi” (New Territories) ë Hång K«ng (xÊp xØ 3000 USD/m2) Cßn
tån t¹i hÖ thèng hai gi¸: gi¸ do Nhμ níc quy ®Þnh, cao h¬n c¶ Thîng H¶i,
B¾c Kinh. Riªng mét sè khu vùc trung t©m Hμ Néi, gi¸ ®Êt cßn cao h¬n
gÊp chôc lÇn so víi gi¸ ®Êt trung b×nh trong thμnh phè.
Ta h·y so s¸nh tû lÖ gi÷a gi¸ trÞ B§S vμ tæng thu nhËp quèc néi
(GDP), gi÷a ViÖt Nam vμ mét sè níc trªn thÕ giíi. N¨m 1990, khi gi¸ B§S ë
NhËt ®¹t møc kû lôc, tæng gi¸ trÞ ®Êt cña NhËt ®øng hμng ®Çu thÕ giíi
(trªn c¶ Mü) cung chØ b»ng 5,8 lÇn tæng s¶n phÈm quèc néi cña NhËt. ë
§μi Loan vμo n¨m 1997, tæng gi¸ trÞ ®Êt cña tÊt c¶ mäi khu phè, mäi xãm
lμng … gÊp 9,6 lÇn GDP cña §μi Loan n¨m ®ã. ë ViÖt Nam, ta chØ lÊy
mét khu vùc ë khu vùc Hμ Néi dμi 5 km, réng 5 km vμ gi¶ sö gi¸ trung
b×nh cña 1 m2 ®Êt lμ 1500USD (kho¶ng 5 c©y vμng) th× tæng gi¸ trÞ cña
25 km2 (tøc 25 tiÖu m2) ®Êt néi thμnh Hμ Néi lμ 37,5 tû USD, nhiÒu gÊp
1,16 lÇn toμn bé GDP cña ViÖt Nam n¨m 2001.
HiÖn nay khung gi¸ ®Êt do nhμ níc quy ®Þnh nh sau:
Gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn hμnh
§¬n vÞ tÝnh:
1000®/m2
Lo¹i
®«
thÞ
Lo¹i
®êng
phè
VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4
Gi¸
Gi¸ tèi
Gi¸ tèi
Gi¸ tèi
Gi¸
Gi¸ tèi
tèi
®a
thiÓu
®a
tèi
®a
thiÓu
thiÓu
Gi¸
tèi
thiÓ
u
Gi¸
tèi
®a
I 1 4.600 11.50 2.760 6.900 1.380 3.450 460 1.150
55

56. 2
3
4
2.700
1.800
900
0
6.750
4.500
2.250
1.620
1.080
540
4.050
2.700
1.350
810
540
270
2.025
1.350
675
270
180
90
675
450
225
II 1
2
3
4
2.600
1.950
1800
710
6.500
4.875
4.500
1.775
1.560
1.170
780
420
3.900
2.950
1.950
1.050
780
580
390
210
1.950
1.450
975
525
260
190
130
70
650
475
325
175
III 1
2
3
4
1.600
1.200
800
400
4.000
3.000
2.000
1.000
960
720
480
240
2.400
1.800
1.200
600
400
300
200
100
1.000
750
500
250
130
100
70
30
325
250
175
75
IV 1
2
3
4
800
600
400
200
2.000
1.500
1.000
500
480
360
240
129
1.200
900
600
300
200
150
100
50
500
375
250
125
70
50
30
16
175
125
75
40
V 1
2
3
600
400
200
1.500
1.000
500
330
220
110
825
550
275
150
100
50
375
250
125
50
30
16
125
75
40
Nguån: Ban hμnh kÌm theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngμy 17/8/1994 cña
ChÝnh phñ
Gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do chÝnh quyÒn tØnh thμnh phè trùc thuéc trung ¬ng
quy ®Þnh dùa trªn khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ ban hμnh, ngoμi
ra gi¸ ®Êt cßn ®îc nh©n thªm mét hÖ sè k tõ 0,5 ®Õ 1,8 lÇn møc gi¸ quy
®Þnh tuy nhiªn trªn thùc tÕ hÖ sè nμy cã n©ng lªn ®Õn 3 hoÆc 4 lÇn th×
vÉn cã cã sù chªnh lÖch ®¸ng kÓ víi gi¸ thÞ trêng. Khung gi¸ ®Êt cßn réng
vμ cha cã quy chÕ ®iÒu chØnh râ rμng trong trêng hîp gi¸ thùc tÕ vît xa
khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh.
LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai ®· ®îc Quèc
héi ViÖt nam th«ng qua vμ mét b¶ng dù kiÕn gi¸ ®Êt míi c¸c lo¹i ®Êt ®«
thÞ còng võa ®îc ®Ö tr×nh trong kú häp Quèc héi ViÖt nam th¸ng 6/2001.
Dù th¶o khung gi¸ míi nμy ®îc ®iÒu chØnh s¸t víi gi¸ thÞ trêng, t¹o sù c«ng
56

57. b»ng trong gi¶i to¶ ®Òn bï, trong viÖc thu håi thuÕ ®Êt, tiÒn thuª ®Êt,
tiÒn sö dông ®Êt
Gi¸ ®Êt ®« thÞ s¾p ban hμnh
§¬n vÞ tÝnh:
1000®/m2
Lo¹i
®«
thÞ
Lo¹i
®êng
phè
VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 VÞ trÝ 5
Gi¸
Gi¸
Gi¸
Gi¸
Gi¸
Gi¸
Gi¸
Gi¸
Gi¸
t«Ý
tèi
t«Ý
tèi
t«Ý
tèi
t«Ý
tèi
t«Ý
thiÓ
®a
thiÓ
®a
thiÓ
®a
thiÓ
®a
thiÓ
u
u
u
u
u
Gi¸
tèi
®a
I 1
2
3
4
5
2.000
1.400
980
700
500
40.00
0 28.00
0 49.60
0 13.70
09
.600
1.400
1.000
700
500
350
28.00
0 19.60
0 13.70
09
.600
06
.700
1.000
7000
5000
350
250
19.60
0 13.70
09
.600
6.700
4.700
700
500
350
250
150
13.70
09
.600
6.700
4.700
3.300
500
350
250
150
100
9.600
6.700
4.700
3.300
2.300
II 1
2
3
4
5
1.400
1.000
700
500
350
28.00
0 19.60
0 13.70
09
.600
6.700
1.000
7000
500
350
250
19.60
0 13.70
09
.600
6.700
4.700
700
500
350
250
150
13.70
09.600
6.700
4.700
3.300
500
350
250
150
100
9.600
6.700
4.700
3.300
2.300
350
250
150
100
50
6.700
4.700
3.300
2.300
1.600
III 1
2
3
4
5
1.000
7000
500
350
250
20.00
0 14.00
09
.800
6.850
4.800
700
500
350
250
150
14.00
09
.800
6.850
4.800
3.350
500
350
250
150
100
9.800
6.850
4.800
3.350
2.350
350
250
150
100
50
6.850
4.800
2.350
2.350
1.650
250
150
100
80
50
4.800
3.320
2.350
1.650
1.150
IV 1
2
3
4
5
800
550
400
250
200
16.00
0 11.20
07
.850
5.500
30850
550
400
250
200
150
11.20
07
.850
5.500
3.850
2.700
400
250
200
150
100
7.850
5.500
3.850
2.700
1.900
250
200
150
100
50
5.500
3.850
2.700
1.900
1.300
200
150
100
70
50
3.850
2.700
1.900
1.300
900
57

58. V 1
2
3
4
5
200
150
100
70
50
4.000
2.800
1.950
1.350
950
150
100
70
50
30
2.800
1.950
1.350
950
650
100
70
50
30
20
1.950
1.350
950
650
450
70
50
30
20
10
1.350
950
650
450
300
50
30
20
15
10
950
650
450
300
250
Nguån: Dù th¶o nghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ vÒ khung gi¸ theo luËt söa
®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai
Tõ gi¸ ®Êt söa ®æi trªn ta thÊy gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Òu t¨ng lªn tõ 3 ®Õn 4
lÇn. HiÖn nay gi¸ c¶ nhμ ®Êt trªn thÞ trêng kh«ng ph¶i x¸c ®Þnh trªn c¬
së gi¸ Nhμ níc mμ x¸c ®Þinh trªn c¬ së tho¶ thuËn gi÷a ngêi mua vμ b¸n:
B¶ng 2.10: C¬ së ®Þnh gi¸ trong giao dÞch thùc tÕ t¹i Hμ Néi
C¬ së ®Þnh gi¸ mua (b¸n)
C¬ së ®Þnh gi¸ mua C¬ së ®Þnh gi¸ b¸n
Sè ngêi Tû lÖ % Sè ngêi Tû lÖ %
- Qua t vÊn b¹n bÌ 37 22,02 27 18,24
- Qua khung gi¸ Nhμ níc 60 35,71 28 18,92
- Qua trung t©m giao
16 9,52 20 13,51
dÞch
- Qua b¸o chÝ 13 7,74 10 6,76
- Qua tho¶ thuËn víi ngêi
73 43,45 61 41,22
mua (b¸n)
- Qua cß 2 1,19 - -
- Kh¸c 4 2.38 2 1,35
Tæng 168 100.00 148 100.00
Nguån: §iÒu tra cña ViÖn nghiªn cøu qu¶n lý kinh tÕ trung ¬ng th¸ng
2/2002
58

59. C¬ së ®Þnh gi¸ b¸ n
20%
21%
8% 4%
45%
2%
Qua t- vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhμ n- í c. Qua trung t©m giao dÞch
Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸ c
C¬ së ®Þnh gi¸ mua
20%
21%
8% 4%
45%
2%
Qua t- vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhμ n- í c. Qua trung t©m giao dÞch
Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸ c
HiÖn nay gi¸ mét m2 chung c thÊp nhÊt lμ 5,3 triÖu ®ång/m2 th«ng th-êng
tõ 6,5 - 9,5 triÖu ®ång/m2. Trong khi ®ã theo Së x©y dùng Hμ Néi
suÊt ®Çu t cho nhμ chung c tõ 9 dÕn 21 tÇng (bao gåm c¶ x©y l¾p vμ
thiÕt bÞ) lμ 3,2 ®Õn 3,5 triÖu ®ång/m2. Nh vËy nh×n chung gi¸ nhμ chung
c ®· bÞ ®éi lªn kho¶ng 20% so víi thùc tÕ.
Theo trung t©m ®Þa èc ACB gi¸ mét sè c¨n nhμ giao b¸n ®Çu th¸ng
1/2004 nh sau:
59

60. · Nhμ 2 tÇng mÆt ngâ V¨n Ch¬ng diÖn tÝch 25,3 m2 cã sæ ®á: gi¸
1,13 tû ®ång. (I)
· Nhμ 4 tÇng ngâ 1194 ®êng L¸ng mÆt ®êng vμo bÖnh viÖn
GTVT diÖn tÝch 54 m2 mÆt tiÒn 5 m cã tÇng 1 dïng ®Ó kinh
doanh, cã sæ ®á: gi¸ 2,9 tû ®ång. (II)
· Nhμ 3,5 tÇng CÈm Héi diÖn tÝch 48m2 cã sæ ®á: gi¸ 1,7 tû
®ång. (III)
· Nhμ 2,5 tÇng ngâ 253 Thuþ Khuª diÖn tÝch 20 m2 ngâ vμo réng 3
m: gi¸ 600 triÖu ®ång. (IV)
NÕu tÝnh theo gi¸ quy ®Þnh cña nhμ níc.
Gnhμ - ®Êt = Gnhμ + G®Êt 2.1
G®Êt = diÖn tÝch *gi¸ ®Êt do thμnh phè quy ®Þnh * hÖ sè ®iÒu chØnh
Gi¸ ®Êt do thμnh phè quy ®Þnh c¨n cø vμo vÞ trÝ
(t¹m lÊy hÖ sè k theo møc lín nhÊt cho phÐp lμ 1,8)
Gnhμ lÊy theo suÊt ®Çu t cña së x©y dùng Hμ Néi (tÝnh theo gi¸ x©y
míi hoμn toμn).
B¶ng 2.11: So s¸nh gi¸ nhμ ®Êt t¹i Hμ Néi theo
møc cao nhÊt theo quy ®Þnh vμ thùc tÕ
Lo¹i
Gi¸ ®Êt
theo
quy
®Þnh
Tr®/m2
DiÖn
tÝch
®Êt
m2
Gi¸ nhμ
theo quy
®Þnh
Tr®/m2
DiÖn
tÝch
nhμ
m2
Gi¸ nhμ
®Êt cao
nhÊt
theo quy
®Þnh
Tr®
Gi¸ nhμ
®Êt
thùc tÕ
Tr®
Chªnh
lÖch
(8/7)
1 2 3 4 5 6 7 8
I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63
II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55
60

61. III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35
IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44
Trë l¹i vÊn ®Ò ®Çu c¬, cã ba lo¹i nhu cÇu ®èi víi nhμ ®Êt:
· Nhu cÇu tiªu dïng (nhμ ®Ó ë).
· Nhu cÇu yÕu tè s¶n xuÊt (nhμ xëng, v¨n phßng, kh¸ch s¹n).
· Nhu cÇu kinh doanh (Nhu cÇu mua ®i b¸n l¹i nh»m môc ®Ých thu
lîi).
Nhu cÇu sau cïng nμy lμm n¶y sinh c¸i gäi lμ thÞ trêng ®Çu c¬ nhμ
®Êt. Trong thÞ trêng nμy khi nhμ ®Êt ®ang lªn gi¸, nhiÒu ngêi dù b¸o
r»ng gi¸ cßn t¨ng thªm nªn hé cã tiÒn vμ vay tiÒn ®Ó mua hßng sau nμy
b¸n l¹i kiÕm lêi, cμng lμm t¨ng nhu cÇu vμ do ®ã ®Èy gi¸ nhμ ®Êt lªn cao
n÷a. Ngîc l¹i khi gi¸ nhμ ®Êt xuèng gi¸ th× nhiÒu ngêi sî gi¸ cßn xuèng tiÕp
nªn ®em nhμ ®Êt cã s½n ra b¸n lμm t¨ng thªm nguån cung vμ v× vËy
cμng lμm h¹ gi¸ nhμ ®Êt xuèng n÷a.
Ngoμi d¹ng ®Çu c¬ th«ng thêng, nhμ ®Êt cßn lμ ®èi tîng cña d¹ng
®Çu c¬ röa tiÒn ®Ó trèn tr¸nh ph¸p luËt vμ d¹ng ®Çu c¬ gi÷ tiÒn ®Ó ®èi
phã víi l¹m ph¸t. Khi ®Çu c¬ nhμ ®Êt ph¸t triÓn qu¸ møc, thóc ®Èy thÞ tr-êng
nhμ ®Êt ph×nh ra qu¸ nhanh, qu¸ lín, thu hót qu¸ nhiÒu vèn tõ thÞ tr -
êng tiÒn tÖ th× rÊt dÔ trë thμnh nguyªn nh©n gãp phÇn h×nh thμnh nÒn
“kinh tÕ bong bãng” mμ hËu qu¶ gÇn ®©y lμ cuéc khñng ho¶ng tμi chÝnh
Ch©u ¸ n¨m 1997.
ë Th¸i Lan b¾t ®Çu tõ n¨m 1985 khi Th¸i Lan thùc thi chÝnh s¸ch níi
láng vÒ tμi chÝnh vμ cho phÐp ngêi níc ngoμi tham gia vμo ®Çu t trong n-íc
nÒn kinh tÕ Th¸i Lan cã nh÷ng bíc t¨ng trëng nh¶y vät. ChØ trong vßng
3 n¨m ®Õn n¨m 1995 Th¸i Lan ®· t¨ng ®îc gÊp ®«i vèn ®Çu t níc ngoμi,
tuy nhiªn lîng vèn nμy l¹i tËp trung vμo lÜnh vùc B§S. Trong tæng c¬ cÊu
vay nî cña c¸c ng©n hμng th¬ng m¹i Th¸i Lan, vèn vay cho ®Çu t vμo lÜnh
vùc B§S chiÕm 10-35%. Bªn c¹nh ®ã h×nh thøc ®Çu t gi¸n tiÕp th«ng qua
61

62. thÞ trêng chøng kho¸n cao. Khi khñng ho¶ng tμi chÝnh Ch©u ¸ x¶y ra vμ
n¨m 1997 nÒn kinh tÕ Th¸i Lan r¬i vμo khñng ho¶ng, thu nhËp vμ tiªu
dïng gi¶m m¹nh. VÒ phÝa thÞ trêng trong níc, thÞ trêng B§S mét mÆt thu
hÑp vμ bÞ giíi h¹n bëi nhu cÇu néi ®Þa trong ®Çu t trμn lan g©y mÊt c©n
b»ng cung cÇu. Theo thèng kª ®Õn n¨m 1997 tû lÖ kh«ng sö dông B§S ë
Th¸i Lan t¨ng ë møc 15%. Gi¸ B§S rít xuèng lÜnh vùc ®Çu t nμy kh«ng
cßn lμ lÜnh vùc sinh lêi cho c¸c chñ ®Çu t nh tríc ®©y n÷a. Kh«ng gi¶i
quyÕt ®îc ®Çu ra cho B§S c¸c chñ ®Çu t kh«ng tr¶ ®îc nî vay ng©n hμng.
HËu qu¶ theo ®ã kh«ng cã kh¶ n¨ng thanh to¸n c¸c kho¶n nî níc ngoμi.
HÖ thèng tμi chÝnh khñng ho¶ng.
2.4 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn
thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao.
Mäi lo¹i h×nh giao dÞch ®Òu cã sù tham gia c¸c c¬ quan cã thÈm
quyÒn Nhμ níc, Ýt nhiÒu m¨ng tÝnh chÊt “xin-cho”. §Ó hoμn thμnh tÊt
mét hîp ®ång giao dÞch d©n sù, c¸c bªn tham gia ph¶i qua nhiÒu bíc víi
nhiÒu lo¹i thñ tôc ë c¸c ®i¹ ®iÓm kh¸c nhau, ®ßi hái ph¶i ®i l¹i nhiÒu lÇn
rÊt tèn kÐm thêi gian vμ søc lùc.
VÝ dô ®Ó thùc hiÖn thñ tôc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt do c¬
quan ®Þa chÝnh vμ c¬ quan thuÕ lμm. Sau khi ®îc phÐp cña c¬ quan
nhμ níc cã thÈm quyÒn (®Êt ®« thÞ lμ UBND tØnh, thμnh phè) ngêi cã
B§S ph¶i ®Õn c¬ quan thuÕ xuÊt tr×nh toμn bé hå s¬ vμ nép thuÕ
chuyÓn quyÒn, ngêi nhËn chuyÓn nhîng nép lÖ phÝ tríc b¹. Lμm c¸c thñ
tôc tμi chÝnh xong, ngêi cã B§S quay l¹i c¬ quan ®Þa chÝnh lμm thñ tôc
x¸c nhËn diÖn tÝch, ®o vÏ lËp b¶n ®å vμ cÊp giÊy chuyÓn nhîng quyÒn
sö dông ®Êt. NÕu viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã g¾n víi viÖc b¸n
nhμ vμ c«ng tr×nh th× l¹i ph¶i ®Õn c¬ quan cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn
së h÷u tμi s¶n lμm thñ tôc chuyÓn nhîng.
62

63. Theo Viet-trade ngμy 8/1/2004 ®Ó mua ®îc c¨n hé trong khu ®« thÞ
míi th× chi phÝ trung gian lªn tíi 30 triÖu ®ång/ c¨n hé.
2.5 Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a
quèc doanh, ngoμi quèc doanh, gi÷a trong níc vμ ngoμi níc trong c¬ chÕ
chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hμnh cña bé m¸y Nhμ níc vÒ lÜnh vùc B§S
vμ thÞ trêng B§S.
Tån t¹i nμy t¹o m«i trêng thuËn lîi cho tham nhòng, s¸ch nhiÔu cña
phÇn tö tho¸i ho¸, biÕn chÊt trong c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhμ níc vÒ nhμ,
®Êt g©y nh÷ng bÊt b×nh ®¼ng vÒ c¬ héi kinh doanh vμ thu nhËp trong
x· héi, lμm mÐo mã c¸c quan hÖ giao dÞch trong thÞ trêng B§S.
§èi víi c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t níc ngoμi do cha t¸ch ®îc
quyÒn cho thuª ®Êt th« (cña Nhμ níc) víi quyÒn cho thuª h¹ tÇng ( cña c¸c
doanh nghiÖp ph¸t triÓn h¹ tÇng h¹ tÇng), dÉn ®Õn nh÷ng u ®·i vÒ gi¸
thuª ®Êt, miÔn gi¶m tiÒn thuª ®Êt cña Nhμ níc ph¶i th«ng qua doanh
nghiÖp ph¸t triÓn h¹ tÇng vμ nhiÒu khi c¸c doanh nghiÖp trùc tiÕp sö
dông ®Êt lμm mÆt b»ng s¶n xuÊt, kinh doanh l¹i kh«ng ®îc hëng.
ViÖc gãp vèn liªn doanh b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt lμ mét gi¶i
ph¸p tèt trong thêi kú ®Çu (1987 - 1993), khi ta thiÕu vèn, gi¸ cho thuª ®Êt
cao, ®Õn nay kh«ng cßn ý nghÜa ®¸ng kÓ.
Theo quy ®Þnh hiÖn hμnh, c¸c nhμ ®Çu t níc ngoμi kh«ng ®îc quyÒn
thuª ®Êt trùc tiÕp cña c¸ nh©n, hé gia ®×nh, tæ chøc. LuËt ®Êt ®ai quy
®Þnh râ cho c¸c tæ chøc trong níc thuª ®Êt cã nhiÒu quyÒn h¬n so víi tæ
chøc níc ngoμi thuª ®Êt. C¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t níc ngoμi khi
chuyÓn nhîng, cæ phÇn ho¸ còng gÆp ph¶i khã kh¨n do t×nh tr¹ng ph¸p lý
vÒ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng râ rμng. ViÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt gãp
vèn khi doanh nghiÖp liªn doanh gi¶i thÓ hoÆc chÊm døt ho¹t ®éng tríc
thêi h¹n ®îc quy ®Þnh kh¸c nhau trong LuËt ®Çu t níc ngoμi vμ LuËt ®Êt
63

64. ®ai. NghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng,
cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp vμ gãp vèn
b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt, khi gi¶i thÓ doanh nghiÖp, quyÒn sö
dông ®Êt ®· gãp vèn ®îc xö lý theo tho¶ thuËn cña c¸c bªn.
Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Çu t níc ngoμi vμ NghÞ ®Þnh sè
24/2000/N§-CP (§iÒu 43), khi gi¶i thÓ doanh nghiÖp hoÆc chÊm døt ho¹t
®éng tríc thêi h¹n, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trong thêi gian cßn l¹i thuéc
tμi s¶n thanh lý cña doanh nghiÖp. Tuy nhiªn, quy ®Þnh trªn kh«ng ¸p
dông ®îc trong trêng hîp doanh nghiÖp Nhμ níc thuéc ®èi tîng thuª ®Êt
cña Nhμ níc tr¶ tiÒn hμng n¨m. Ngoμi ra, theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai
(§iÒu 23), ®èi víi trêng hîp ®îc bªn ViÖt Nam lμ tæ chøc ®îc Nhμ níc giao
®Êt, Nhμ níc sÏ thu håi l¹i ®Êt khi doanh nghiÖp gi¶i thÓ.
2.6 Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vμ khã tiÕp cËn.
Tån t¹i nμy t¹o ra nhiÒu tiªu cùc trong viÖc mua b¸n B§S, gãp phÇn
lμm gia t¨ng t×nh tr¹ng ®Çu c¬ rÊt nÆng nÒ vÒ nhμ ®Êt, g©y ra nh÷ng
khiÕu kiÖn tranh chÊp nhμ ®Êt (hiÖn cã kho¶ng 60-70% khiÕu kiÖn
trong x· héi khiÕu kiÖn vÒ nhμ ®Êt). Tuy nhiªn, c«ng t¸c gi¶i quyÕt khiÕu
n¹i, tè cao, tranh chÊp nhμ cöa ®Êt ®ai ë c¸c ®Þa ph¬ng cha ®¸p øng ®îc
yªu cÇu thùc tÕ, rÊt dÔ g©y ra t×nh tr¹ng mÊt æn ®Þnh chÝnh trÞ – x·
héi.
MÊy n¨m gÇn ®©y, t×nh h×nh khiÕu n¹i, tè c¸o gia t¨ng vμ gay g¾t
phøc t¹p, néi dung vÒ khiÕu n¹i, tè c¸o cã liªn quan mËt thiÕt ®Õn c¸c vÊn
®Ò vÒ nμh ®Êt. XuÊt hiÖn kh¸ nhiÒu ®oμn khiÕu kiÖn vît cÊp ë nhiÒu
tØnh, thμnh phè lªn trung ¬ng vμ hÇu hÕt cã néi dung khiÕu kiÖn vÒ ®Êt
®ai. Mét sè n¬i khiÕu kiÖn rÊt gay g¾t trë thμnh diÓm nãng gi¶i quyÕt
kÐo dμi, ¶nh hëng ®Õn trËt tù, an ninh ®Þa ph¬ng.
64

65. Theo thèng kª hμng n¨m cã trªn 10 v¹n vô viÖc khiÕu kiÖn liªn quan
®Õn nhμ ®Êt (chiÕm kháang 65% tæng sè vô viÖc khiÕu kiÖn cña c«ng
d©n göi ®Õn c¬ quan Nhμ níc). Riªng thanh tra Nhμ níc hμng n¨m tiÕp
nhËn tõ 5.000 – 7.000 ®¬n khiÕu kiÖn vît cÊp liªn quan ®Õn ®Êt ®ai (ch-a
tÝnh nh÷ng ®¬n trïng lÆp).
Qua thùc tiÔn thÊy r»ng khiÕu kiÖn, tranh chÊp ®Êt ®ai ®îc thÓ hiÖn
chñ yÕu trong mèi quan hÖ c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ nhμ níc víi c«ng d©n vμ
gi÷a c«ng d©n víi c«ng d©n, bao gåm nh÷ng d¹ng sau:
 §ßi l¹i ®Êt cã nhμ ë c¸c khu vùc ®« thÞ trong qu¸ tr×nh c¶i t¹o XHCN
vμ c¶i t¹o c«ng th¬ng nghiÖp Nhμ níc ®· qu¶n lý nhng kh«ng lμm ®ñ
thñ tôc, hå s¬ trng thu, mua, hoÆc ®Ó thÊt l¹c hå s¬, nay chñ ®Êt
cò ®· dïng nhiÒu h×nh thøc xin hoÆc ®ßi l¹i ®Êt ë.
 §ßi l¹i ®Êt Nhμ níc ®· giao cho c¸c ®¬n vÞ qu©n ®éi, c«ng an vμ c¸c
tæ chøc lμm kinh tÕ (n«ng, l©m, ng trêng, tr¹i giam, khu kinh tÕ míi),
nay mét sè ®¬n vÞ sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých, kh«ng cã hiÖu
qu¶, b¸n ®Êt, “ph¸t canh thu t«” hoÆc sö dông ®Êt c«ng lμm kinh tÕ
gia ®Þnh, giao kho¸n cho nhiÒu ®èi tîng ë nhiÒu n¬i kh¸c (trong ®ã
kh«ng Ýt c¸n bé, nh©n viªn Nhμ níc nhËn ®Êt víi h×nh thøc lμm
trang tr¹i nhng thùc tÕ hä kh«ng lμm mμ thuª chÝnh ngêi d©n ë ®Þa
ph¬ng ®ã lμm).
 §ßi l¹i ®Êt mμ chÝnh quyÒn cò ®· lÊy ®Ó lËp Êp chiÕn lîc, lËp khu
qu©n sù, tr¹i lÝnh, kho tμng … tríc n¨m 1975.
 Tranh chÊp ®Êt ®êng ®i, ngâ xãm, ranh giíi ®Êt ë, ®Êt vên, ®Êt
s¶n xuÊt thuéc quyÒn sö dông cña c¸c hé gia ®×nh còng diÔn ra
kh¸ phæ biÕn.
 KhiÕu kiÖn ®ßi l¹i nhμ, ®Êt cña c¸c c¬ së t«n gi¸o diÔn ra kh¸ phæ
biÕn, phøc t¹p.
 Chñ cò ®ßi l¹i ®Êt nhê ngêi kh¸c tr«ng coi, ngêi ®îc nhê tr«ng coi
qua thêi gian ®· coi nh cña m×nh.
65

66.  KhiÕu kiÖn lÊy ®Êt ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh c«ng céng, kh«ng chØ
vÒ gi¸ ®Òn bï, mμ cßn vÒ c¸ch lμm thiÕu c«ng khai, mÊt d©n chñ,
kh«ng nhÊt qu¸n, kh«ng c«ng b»ng, bít xÐn tiÒn ®Òn bï.
 KhiÕu n¹i ®Ó ®ßi ®îc hîp thøc ho¸, c«ng nhËn quyÒn së h÷u nhμ ë,
quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ (®Ó kh«ng ph¶i thùc hiÖn nghÜa
vô tμi chÝnh) mμ khi mua kh«ng cã x¸c nhËn chÝnh quyÒn ®Þa ph-
¬ng cã h¬n 3.000 vô viÖc tån ®äng tõ tríc ®Õn nay cha ®îc gi¶i
quyÕt ®îc. Cã nhiÒu trêng hîp c¶i t¹o ®óng chÝnh s¸ch, ph¸p luËt
nhng nay hé vÉn khiÕu kiÖn ®ßi l¹i quyÒn lîi. Mét sè trêng hîp gia
®×nh nh÷ng ngêi cã c«ng víi c¸ch m¹ng còng bÞ c¶i t¹o nhμ, ®Êt,
hiÖn ®ang thùc sù khã kh¨n vÒ chç ë cã ®¬n xin l¹i nhμ cò, g©y khã
kh¨n kh«ng nhá cho c¸c c¬ quan nhμ níc trong qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt.
VÒ tè c¸o tËp trung ë c¸c néi dung sau:
 ChÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng giao ®Êt tr¸i thÈm quyÒn, ®Êt giao
kh«ng ®óng danh s¸ch ®îc phª duyÖt theo quyÕt ®Þnh cña c¬
quan cã thÈm quyÒn, giao sai vÞ trÝ, sai diÖn tÝch, kh«ng ®óng
quy ho¹ch, thu tiÒn ®Êt vît nhiÒu lÇn so víi quy ®Þnh cña Nhμ n-íc,
sö dông tiÒn ®Êt kh«ng ®óng chÕ ®é tμi chÝnh.
 ChÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng qu¶n lý sö dông quü ®Êt c«ng vμ quü
®Êt c«ng Ých 5% sai môc ®Ých, sai ph¸p luËt, cho thuª ®Êt tr¸i
thÈm quyÒn.
Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vμ khã tiÕp cËn, t¹i Hμ Néi
nguån th«ng tin ®Ó cã ®îc ng«i nhμ hiÖn t¹i cña ngêi pháng vÊn tËp trung
chñ yÕu lμ th«ng qua b¹n bÌ, hä hμng (chiÕm 70,24%), qua th«ng tin ®¹i
chóng 16,67%, qua c¸c trung t©m m«i giíi nhμ ®Êt chØ chiÕm cã 13,10%
(nguån: ViÖn nghiªn cøu qu¶n lý kinh tÕ trung ¬ng).
66