4. Het gebied RijswijkBuiten Gebied RijswijkBuiten
Ingeklemd in
Randstedelijk gebied
Gelegen tussen A4 en
gemeente Delft
Stadsparken Wilhelmina-
park en Elsenburgerbos
Oude glastuinbouw in
Sion en ‘t Haantje
Volkstuincomplexen
DSM en TNO-complex
4
8. Inzet gemeente Rijswijk
• Zelf regie voeren
• Toepassing WVG (ontwikkelaars buiten de
deur in hoogtijdagen)
• Kiezen voor woningbouw (groenstedelijk en suburbaan). Ca.
3500 woningen in 10 jaar
• Bijdragen aan vitaliteit bestaande stad
• Kwaliteitsverbetering stadsparken Rijswijk
• Hoge duurzaamheidambities
8
9. Aanpak
• De engel uit marmer ( F. de Zeeuw).
• Sturen op samenhang (Th. v.d. Tak)
• Opstellen strategisch plan (Masterplan 2009)
• Flexibel in tijd.
• Aparte organisatie (groot mandaat).
• Totale bestuur betrokken.
• Burgerparticipatie op maat.
9
10. Duurzaamheid als leidend
principe
• Water een duurzame en aantrekkelijke
plaats geven.
• Groene en ecologische kwaliteiten
inpassen.
• Mobiliteit milieubewust organiseren.
• Milieueffecten elimineren en
compenseren.
• Energieconcepten voor CO2-arm
wonen en werken.
• Leefbaarheid, participatie en veiligheid
inbouwen.
10
11. Energiezuinig/CO2 arm
Onderzoek naar beperking energievraag woningen:
• Oriëntatie op de zon; ‘passief bouwen’.
• Optimale gevelisolatie.
• Gebruik warmtepomp
• EPC woningen kleiner aan 0,4
* Norm in 2011 = 0,6
* Norm in 2015 = 0,4
* Norm in 2020 = 0,0
• Nieuwbouwwoningen moeten vanaf 2020
energieneutraal zijn.
Derhalve is het alleen nog maar de vraag hoe dit te
realiseren.
11
12. Reacties vanuit de markt op
duurzaamheid
• Waak voor stapeling ambities.
• Niet doen.
• Onbetrouwbare techniek.
• Consument niet bereid hiervoor veel te betalen.
• Financieel onhaalbaar.
• Qua exploitatie onbetaalbaar.
12
13. Uitvraag aan de markt
• Wat is uw visie op de lokatie.
• Wat is uw visie op duurzaamheid.
• Wat is uw EPC-bod.
• Bent u bereid tot rentebetaling in ruil voor
bouwclaim (250 woningen).
• Bent u bereid ons van adviezen te voorzien.
13
14. Ontwikkelmodel Rijswijk
Vlot trekken RijswijkBuiten
• Locatie moet prima zijn (3x)
• Grote mate van flexibiliteit
• Reële vraag aan de markt
• Extra faciliteiten consumenten
• Op basis van een totale residuele exploitatie
• Dus discussie over bijkomende kosten en
ambities
14
15. Uitvoering
• 11 Februari 2012 open dag RijswijkBuiten
• 2012 Bouw- en woonrijp maken eerste fase
• Juni 2012 start verkoop 1e fase (150
woningen)
• 1e kwartaal 2013 start woningbouw
• 2012-2023 realisatie Sion & ‘t Haantje
15
18. Heden
• Vraag naar andere oplossingen door:
– Complexiteit
– Economische omstandigheden
• Denken vanuit macht denken in
samenwerking
• RijswijkBuiten: keuze voor partner i.p.v.
plan
19. Visie op samenwerking
• Ketenintegratie in stappen
– In eigen bouwkolom met co-makers
– Met opdrachtgevers zoals corporaties en
ontwikkelaars
– Met grondexploitant – voorwaartse ketenintegratie
• Projectoverstijgende samenwerking
• Conceptueel bouwen
• Expertise vanuit keten
• Begeleidings- en proceskosten lager
• Verlaging faalkosten gehele keten
20. Ontwikkelpartner RijswijkBuiten
• Van traditionele rolverdeling naar Valencia-
Valencia-
model
– Valencia-model
Traditioneel
40%
27%
60%
55%
Gemeente
Bouwer+
Bouwer
Ontwikkelaar
18%
22. Stelling
• De traditionele rolverdeling tussen
gemeente, ontwikkelaar en bouwer is
uitgespeeld.
• Succesvolle gebiedsontwikkeling kan niet
zonder ketensamenwerking (transparantie
en vertrouwen).
23. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
24. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
35. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
38. Wat doen Smart Grids? Smart Grids?
Wat zijn slimme netten,
Het “Stedin Smart Grid” is een energie-infrastructuur die op
slimme wijze (toekomstig) gedrag en activiteiten van alle
gebruikers die erop zijn aangesloten – producenten en
consumenten – op een veilige, betrouwbare en
economisch verantwoorde wijze mogelijk maakt.
Maximaal faciliteren duurzame energie…
…door o.a. vraag envan de netten stemmen
- Efficiency aanbod af te
…gebruikVraag en aanbod afstemmingbiedt
- makend van kansen die ICT
…met maximale kostenefficiency
- Piekscheren
Zoeken naar het duurzame optimum in de keten
16-3-2012 De titel van deze presentatie 38
39. Duurzame optimum in gebiedsontwikkeling
• Ketenbenadering
• Niet alleen smart grids, maar juist smart energy
• Communicatie is alles en de rol verandert
Beheerder van een intelligent net
en
een intelligent netbeheerder
Rijswijk als voorbeeld
16-3-2012 De titel van deze presentatie 39
41. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
42. C. Bloemendalerpolder Weesp
Grootschalig, zeker en flexibel
• Jurriën Veldhuizen partner Deloitte Real Estate Advisory
• Mariet Schoenmakers directeur AM Concepts AM
• Harm Janssen
directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling
• Suzanne van den Noort
programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland
44. Even voorstellen ...
•Mariet Schoenmakers – AM
Director AM Concepts
Ruimtelijke Ontwikkeling Bloemendalerpolder
•Suzanne van den Noort – Provincie Noord-Holland
Programmanager Bloemendalerpolder
Publieke partijen
•Harm Janssen – Bouwfonds Ontwikkeling
Directeur Ontwikkeling regio Noord-West
Privaat consortium
•Jurriën Veldhuizen – Deloitte Real Estate Advisory
Partner Deloitte
45. Inhoud
1) Inleiding
2) Mijlpalen
3) Ruimtelijk plan
4) Nieuwe principes samenwerking
5) Conclusie
46. 1. Inleiding
•2005: Betrokken partijen treden in overleg over een publiek-private samenwerking
Betrokken publieke partijen zijn:
Ministeries (voormalig) van VROM, LNV en V&W, Provincie Noord Holland, Gemeenten Weesp en Muiden en het Waterschap Amstel Gooi en Vecht.
Betrokken private partijen zijn:
AM, Ymere, Adriaan van Erk, Van Wijnen Groep, Bouwfonds Property Development, Blauwhoed Eurowoningen en Delta Loyd vastgoedontwikkeling.
•2006: Kwartiermaker
•2007: Anticipatieovereenkomst
51. 2. Heroriëntatie samenwerking
•Concept masterplan Bloemendalerpolder met de gemaakte (financiële) afspraken
blijkt niet meer haalbaar
•Begin 2011: Partijen nemen een bezinningsperiode in acht
Essenties (publieke) partijen: wat moet en wat mag? (A4-tje)
Bij wie hoort welke rol?
•Voorjaar 2011: Private partijen doen een voorstel om te komen tot een haalbare
business case
•30 juni 2011: Akkoord Publiek-Private Stuurgroep
•30 juni 2011: Besluit verlenging AOK tot en met 1 april 2012
57. 4. Programma (groen/rood/grijs)
Programma
Woningen 2.350-2.750
Bereikbare woningbouw 10%
Plangebied Circa 490 ha
Oppervlakte nieuwe A1 Circa 60 ha
Strategisch groen/blauw (= 2/3 van plangebied Circa 295 ha
minus A1)
Woongebied (incl. openbaar gebied en bestaande Circa 135 ha
kavels), hoofdinfrastructuur en ontsluitingsweg
64. 4. Principes nieuw akkoord, “An offer they can’t refuse”
RRAAM (Regioprogramma Amsterdam Almere Markermeer):
“………. In het huidige repertoire van woonmilieus in de noordelijke Randstad ontbreken vooral bijzondere stedelijke
woonmilieus en bijzondere landelijke en suburbane woonmilieus. Op dit moment is er geen aanleiding om te twijfelen aan de
omvang van de woningbehoeften op lange termijn………”
•Publieke partijen: Stellen kwaliteitseisen
Ruimtelijke kwaliteitseisen,
Enkele eisen aan fasering en invulling woningprogramma
•Privaat consortium: Ontwikkelen voor eigen rekening en risico
Flexibiliteit in programma en fasering
•Oprichting uitvoeringsorganisatie voor noodzakelijke publiek-private afstemming
65. 4. Samenwerking bezien vanuit privaat perspectief
•Waarom vernieuwende samenwerking?
•Waar liepen private partijen tegenaan?
•Waarom niet door in het ‘oude’ model?
•Wat gaf de doorslag voor de nieuwe insteek?
•Hoe ziet de uitvoeringsorganisatie er uit?
67. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (1/6)
Waarom vernieuwende samenwerking?
•Ruimte voor fundamentele heroriëntatie: ruimtelijk, ontwikkelingsstrategie
•Uitgangspunten provincie heroriëntatie
nut en noodzaak niet ter discussie
provinciale structuurvisie
flexibiliteit in de uitvoering mogelijk
groenopgave centraal 2/3
geen financiële risico’s
geen uitvoeringsrisico’s
69. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (3/6)
Heroriëntatie ruimtelijke uitgangspunten
•groen/blauw
2/3 groen voor recreatie blijvend hard uitgangspunt
recreatieve schakel
geen bebouwing op de Vechtoever en Bredius locatie
meer gebiedseigen inrichting van het groen-blauw
•water
integrale wateropgave
water als ruimtelijke kwaliteit
•woningbouw
OV knooppunt centraal
oriëntatie op Weesp
bebouwing zo ver mogelijk van de A1
70. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (4/6)
Uitgangspunten nieuw afsprakenkader en businesscase
•geen tekorten voor publieke partijen: sluitende business case
•voldoen aan de ruimtelijke uitgangspunten
•geen gedetailleerd plan maar afspraken over de essenties en bandbreedtes
•volledige private ontwikkeling inclusief groen, blauw en grijs
71. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (5/6)
Publieke verantwoordelijkheden:
•doorlopen van de planologische procedures
•inzet van instrument onteigening waar nodig
•financiële bijdragen: bijdrage kwaliteitsfonds €5 miljoen
•onderzoek naar instellen duurzaamheidsfonds
•inspanningsverplichtingen geluidswerende maatregelen, verplaatsing 150 kV
•beheer en onderhoud na aanleg
72. 4. Samenwerking bezien vanuit publiek perspectief (6/6)
Conclusie: waarom is het gelukt aan publieke zijde?
•ontwikkeling stond niet ter discussie: uitgangspunt bij de heroriëntatie
•ruimte geschapen voor fundamentele heroriëntatie: alle wegen stonden open
•bereidheid private partijen tot lagere grondinbreng (afboeken)
•aantal expliciete politieke onwenselijkheden met nieuwe plan van de baan
•bereidheid tot sturing op afstand in ruil voor gewenst risicoprofiel
•verankering van de garanties tot sturing op hoofdlijnen via PvE’s
73. 5. Conclusie
Samenwerking
•Samenwerking is 50/50 tot de SUOK
•Partijen hebben goed nagedacht over hun eigen agenda en deze gedeeld
•Scherpe rol en risicoverdeling (risico’s leggen bij degene die ze kan beheersen)
•Partijen houden, ondanks de crisis, vertrouwen in de samenwerking
•Onderhandelingen & ontwerp lopen parallel
Ontwerp & business case
•Gezamenlijk opdrachtgeverschap naar ontwerpers
•Partijen rekenen (en tekenen) gelijktijdig en transparant
•In moeilijke tijden vasthouden aan kwaliteit
•Ruimtelijk invulling van uitgewerkt plan naar kaders en essenties (biedt flexibiliteit)
75. Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest,
Gemeente Amsterdam, Gemeente Groningen,
Gemeente Rotterdam, Dienst Landelijk Gebied,
Heijmans Ontwikkeling, NS Poort,
Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Bouwfonds Ontwikkeling,
Schiphol Area Development Company (SADC),
Synchroon en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
INBO, Berenschot
