1. TK Development
– virksomhedspræsentation, 30/11 2011
Fashion Arena
Prag, Tjekkiet
25.000 m2

2. Indhold
1. Rundt om TK
• Forretningsmodel
• Kunder, markeder, segmenter
2. Udvikling i TK
3. H1 2011/12
• Resultat
• Begivenheder
• Markedsforhold
4. Projektporteføljen
5. Forventninger
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
2

3. 1. Rundt om TK
– forretningsmodel, kunder, markeder, segmenter
Galeria Tarnovia
Tarnów, Polen
16.500 m2
3

4. Idégrundlaget
Det er TK Development koncernens idégrundlag at skabe værditilvækst
gennem udvikling af fast ejendom.
Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret
sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og
investor.
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
4

5. TK er det kreative bindeled
Arkitekter Ingeniører
Option/køb af jord Færdigt projekt
Investorer
Lejernes ønsker
Projektledelse
Udlejning
Investorernes ønsker
Salg
Lejere
Myndigheder
Underleverandører Entreprenør
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
5

6. Udvalgte lejere
6

7. Udvalgte investorer
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
7

8. Kunderne har vist os vejen
Sverige 1997
Finland 1999
Danmark 1989
Litauen 2001
Letland 2001
Polen 1994
Tjekkiet 1997
Slovakiet 1999
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
8

9. Kunderne har vist os vejen
TK har udviklet
Sverige 1997
mere end Finland 1999
2 millioner m2
Danmark 1989
Litauen 2001
Letland 2001
Polen 1994
Tjekkiet 1997
Slovakiet 1999
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
9

10. Retail er No. 1
Udvikling af shoppingcentre og retailparker er
koncernens spidskompetence. Retail rummer
også fremadrettet det største potentiale.
Retail Kontor Mix Bolig
Danmark
Sverige
Finland
Letland/Litauen
Tjekkiet
Slovakiet
Polen
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
10

11. Organisation
Frede Clausen, Cheif Executive Officer
Robert Andersen, Executive Vice President
Stabe
TKD Nordeuropa Euro Mall Holding
Danmark
Slovakiet
Tjekkiet
Letland
Litauen
Finland
Sverige
Polen
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
11

12. 2. Udvikling i TK
Vi skaber værdi ved at udvikle en god placering
Sillebroen i
Frederikssund
i juli 2008
Sillebroen
Frederikssund, Danmark
25.000 m2

13. 2. Udvikling i TK
Vi skaber værdi ved at udvikle en god placering …
… til en kommerciel succes!
3,3 millioner
kunder det
første år
Sillebroen
Frederikssund, Danmark
25.000 m2

14. Frem mod Grand Opening
TK ER IKKE FORPLIGTET (afdækning af risici)
Stifinder spotter beliggenhed Ankerlejere og myndigheder Option og lokalplan
Det hele begynder med den rigtige Vi undersøger om de bærende anker- Med en option kan vi sikre relevante
placering – vurderet med baggrund i lejere er interesserede i placeringen. myndighedsgodkendelser og
kundeunderlag, infrastruktur og Er de det, så kontakter vi kommunale udlejning. Dette for at afdække risici,
konkurrencesituation. politikere og myndigheder. inden vi påtager os en forpligtelse.
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
14

15. Frem mod Grand Opening
TK ER IKKE FORPLIGTET (afdækning af risici)
Stifinder spotter beliggenhed Ankerlejere og myndigheder Option og lokalplan
Det hele begynder med den rigtige Vi undersøger om de bærende anker- Med en option kan vi sikre relevante
placering – vurderet med baggrund i lejere er interesserede i placeringen. myndighedsgodkendelser og
kundeunderlag, infrastruktur og Er de det, så kontakter vi kommunale udlejning. Dette for at afdække risici,
konkurrencesituation. politikere og myndigheder. inden vi påtager os en forpligtelse.
TK ER FORPLIGTET (restudlejning og byggestyring)
Køb og byggestart Drift og kommercielt setup Grand Opening
Med et køb forpligter vi os. Vi ønsker Cirka et halvt år før Grand Opening Med afsæt i en åbningskampagne er
at købe så sent som muligt og så tæt etablerer vi det driftsmæssige setup. der Grand Opening.
på byggestart som muligt.
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
15

16. Åbnede
Sillebroen kort fortalt 25. marts 2010
• Åbning 25. marts 2010
• Udlejningsareal 25.000 m2
• Udlejningsgrad 93 %
• P-hus 800 pladser
• Opland 135.000 personer
• Antal kunder det første år 3,3 millioner
Aalborg
Aarhus
Frederikssund
Esbjerg
Odense København
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
16

17. Det hele begynder med placeringen
Sillebroen et eksempel på
udvikling i en bykerne
Gågade • Frederikssund Kommune har 44.000 indbyggere.
• Oplandet dækker 135.000 personer.
• Centret er placeret lige ved S-togsstationen og
C busstationen (der er direkte adgang til centret).
• Byens gågade ender i pladsen foran centrets
S-tog og bus hovedindgang.
• Med andre ord er Sillebroen et eksempel på,
hvordan et moderne center understøtter en
Parkering eksisterende bykerne.
for pendlere
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
17

18. Ankerlejere skal trække kunder
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
18

19. Udlejet
Ankerlejere skal trække kunder Ledigt
Stuen Første
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
19

20. 3. H1 2011/12
– resultat, begivenheder, markedsforhold
Tivoli (service)
Warszawa, Polen
5.600 m2

21. Halvåret i korte træk
• Resultat efter skat på DKK 16,9 mio. (DKK 6,2 mio. samme periode 2010/11).
• Egenkapital på DKK 1.881,9 mio. (DKK 1.866,0 mio. pr. 31. januar).
• Soliditetsgrad på 41,6 % (40,4 % pr. 31. januar).
• Samlet balance på DKK 4.521,6 mio. (DKK 4.622,0 mio. pr. 31. januar).
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
21

22. Tilbageblik
(DKK mio.) 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2010/11 H1 11/12
Hovedtal:
Nettoomsætning 2.719,1 2.586,8 1.052,4 1.369,9 576,9 159,6
Bruttoresultat 623,9 553,8 375,0 200,5 256,0 85,0
Resultat før finansiering 462,5 386,8 201,7 57,5 127,2 20,6
Finansiering m.v. -126,3 -41,7 -33,4 -17,9 -53,2 -44,4
Resultat før skat 335,7 345,4 168,0 39,4 74,2 8,1
Årets resultat 298,5 271,9 155,2 25,4 73,6 16,9
Aktionærernes andel af resultat 249,4 249,5 155,2 25,4 73,6 16,9
Samlet balance 3.685,8 4.070,9 3.816,1 4.377,3 4.622,0 4.521,6
Projektbeholdning i alt 1.491,1 1.998,3 2.541,3 3.253,5 3.424,7 3.407,2
Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.153,7 1.439,9 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.881,9
Egenkapital 1.290,9 1.533,8 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.881,9
Pengestrøm fra driften 1.219,9 142,6 -331,7 -582,8 -182,7 -6,6
Netto rentebærende gæld, ultimo 1.125,1 1.094,9 1.509,5 2.178,9 2.170,2 2.186,3
Nøgletal:
Egenkapitalforrentning (ROE) 24,3 % 19,2 % 10,5 % 1,6 % 4,3 % 1,8 %
Overskudsgrad (EBIT margin) 17,0 % 15,0 % 19,2 % 4,2 % 22,1 % 12,9 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 35,0 % 37,7 % 39,5 % 36,4 % 40,4 % 41,6 %
Kurs / indre værdi 1,8 1,2 0,4 0,5 0,5 0,5
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
22

23. H1 2011/12
Projektnyt
april april juni juli august september
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
23

24. H1 2011/12
Projektnyt
Salg af ejerandel af Euro Mall Centre Management
• Oprindeligt et nødvendigt servicetilbud til investorerne på de
øst- og centraleuropæiske markeder.
• Flere serviceoperatører er på vej ind, og EMCM er ikke længere
afgørende for TK Developments udviklingsaktiviteter.
• EMCM er solgt til den amerikanske koncern CB Richard Ellis.
• Salget er indregnet i andet kvartal 2011/12.
april april juni juli august september
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
24

25. H1 2011/12
Projektnyt
Byggestart på 1. etape af boliger i Bielany, Polen
• Der er opnået byggetilladelse på koncernens projekt i Bielany, Polen.
• Det samlede projekt omfatter ca. 56.200 m2, primært boliger (i alt
900-1.000 enheder).
• Byggeriet af første fase på 7.850 m2 (140 enheder) er påbegyndt
medio 2011.
• Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere.
april april juni juli august september
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
25

26. H1 2011/12
Projektnyt
Byggeri af kontorer i Tivoli Residential Park afsluttet
• Byggeriet af 5.600 m2 kontorer blev afsluttet i august.
• I alt 5.450 m2 er solgt og bliver i 3. kvartal afleveret til investorerne
– største aftager er medicinal- og hospitalsselskabet Swissmed.
• Koncernen har tidligere opført, solgt og afleveret i alt 280 boligenheder
i Tivoli Residential Park.
• I alt har koncernen opført flere end 24.000 m2 i forbindelse med Tivoli-
projektet.
april april juni juli august september
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
26

27. Fornyet markedsmæssig uro
LEJER
God interesse for
projekter med god
placering, men igen
længere beslutnings-
processer
27

28. Fornyet markedsmæssig uro
LEJER
God interesse for
projekter med god
placering, men igen
længere beslutnings-
processer
INVESTOR
Tilbageholdende med
køb af fast ejendom –
salgsforhandlinger tager
længere tid end tidligere
forventet
28

29. Fornyet markedsmæssig uro
LEJER
God interesse for
projekter med god
placering, men igen
længere beslutnings-
processer
BANKER INVESTOR
Kreditinstitutter Tilbageholdende med
tilbageholdende med at køb af fast ejendom –
yde lån til finansiering af salgsforhandlinger tager
fast ejendom længere tid end tidligere
forventet
29

30. Fornyet markedsmæssig uro
LEJER
God interesse for
projekter med god
placering, men igen
længere beslutnings-
processer
TK
Der er ikke tilstrækkelig sikkerhed
i resultatforventningerne, herunder
BANKER den tidsmæssige eksekvering, til at INVESTOR
Kreditinstitutter kunne fastholde udmeldingen om et
Tilbageholdende med
tilbageholdende med at andet og højere indtjeningsniveau de
køb af fast ejendom –
yde lån til finansiering af efterfølgende år
salgsforhandlinger tager
fast ejendom længere tid end tidligere
forventet
30

31. Netto rentebærende gæld
DKK mio. Netto rentebærende gæld Cashflow-givende
projekter
2500
2.178,9 2.170,2 2.186,3
2000 2.071
1500 1.509,5
En årlig nettoleje på
DKK 144 mio. forrenter
1000 de færdigopførte projekter
med ca. 7 %
500
0
31.01.09 31.01.10 31.01.11 31.07.11 31.07.11
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
31

32. Netto rentebærende gæld
Investeringsejendomme
• Tyske = DKK 197,4 mio. (6,5 %)
• Tjekkiske = DKK 164,9 mio. (7,0 %)
• I alt = DKK 362,3 mio.
DKK mio. Netto rentebærende gæld Cashflow-givende
projekter
2500
362
2.178,9 2.170,2 2.186,3
2000 2.071
1500 1.509,5
En årlig nettoleje på
DKK 144 mio. forrenter
1000 de færdigopførte projekter
med ca. 7 %
500
0
31.01.09 31.01.10 31.01.11 31.07.11 31.07.11
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
32

33. Bogført værdi og forward funding
DKK mio. Portefølje, bogført værdi Forward funding
4000
3500
3.425 3.407
3.250
3000
2500 2.541
2000
1500
943
1000
500 351
284 319
0
31.01.09 31.01.10 31.01.11 31.07.11
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
33

34. 4. Projektporteføljen
– færdige, under opførelse, ikke påbegyndte
Citycenter BROEN
Esbjerg, Danmark
28.000 m2

35. Bogført værdi
DKK mio. Portefølje, bogført værdi
4000
3500
3.425 1.126
3.250
3000
Ikke påbegyndte
2500 2.541
210 Under opførelse
2000 2.071
1500
1000 Færdigopførte
500
0
31.01.09 31.01.10 31.01.11 31.07.11
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
35

36. Projektporteføljen
Færdigopførte (31/7) = DKK 2.071 mio.
Sillebroen Fashion Arena
Frederikssund, Danmark Prag, Tjekkiet (DKK mio.)
Samlet anskaffelsessum 2.071
Årlig nettoleje 144
Shoppingcenter Outlet center Forrentning af anskaffelsessum
7,0 %
25.000 m2 25.000 m2 (ved nuværende udlejning)
Forrentning af anskaffelsessum
7,7 %
(ved fuld udlejning)
Galeria Tarnovia Galeria Sandecja
Tarnów, Polen Nowy Sącz, Polen
Premier Outlets Center Aabenraa Most Retail Park
Ringsted, Danmark Aabenraa, Danmark Most, Tjekkiet
Shoppingcenter Shoppingcenter
Outlet center Retailpark Retailpark
16.500 m2 17.300 m2 13.200 m2 4.200 m2 6.400 m2
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
36

37. Bogført værdi
DKK mio. Portefølje, bogført værdi
4000
3500
3.425 1.126
3.250
3000
Ikke påbegyndte
2500 2.541
210 Under opførelse
2000 2.071
1500
1000 Færdigopførte
500
0
31.01.09 31.01.10 31.01.11 31.07.11
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
37

38. Projektporteføljen
Under opførelse (31/7) = DKK 210 mio.
Amerika Plads Strøgejendom, Mejlstedgade Trøjborgvej
København, Danmark Brønderslev, Danmark Århus, Danmark
P-kælder Strøgejendom Mix
32.000 m2 2.400 m2 5.400 m2
Residential Park, Bielany, fase I Tivoli Residential Park Udvidelse, Futurum Hradec Králové
Warszawa, Polen Warszawa, Polen Hradec Králové, Tjekkiet
Boliger Service/kontor Shoppingcenter
7.850 m2 5.600 m2 9.950 m2
(Investeringsejendom)
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
38

39. Bogført værdi
DKK mio. Portefølje, bogført værdi
4000
3500
3.425 1.126
3.250
3000
Ikke påbegyndte
2500 2.541
210 Under opførelse
2000 2.071
1500
1000 Færdigopførte
500
0
31.01.09 31.01.10 31.01.11 31.07.11
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
39

40. Projektporteføljen
Ikke påbegyndte (31/7) = DKK 1.126 mio.
Udvalgte Nordeuropa
Esbjerg Amerika Plads (felt A og C) Stuhrs Brygge Østre Teglgade Handelskvarteret Kulan
Esbjerg, Danmark København, Danmark Aalborg, Danmark København, Danmark Gøteborg, Sverige
Shoppingcenter Kontor/boliger Mix Kontor/boliger Shoppingcenter/service
28.000 m2 24.800 m2 72.000 m2 32.700 m2 45.000 m2
Udvalgte Centraleuropa
Residential Park, Bielany Bytom Retail Park Prešov Frýdek Místek Teplice
Warszawa, Polen Bytom, Polen Prešov, Slovakiet Frýdek Místek, Tjekkiet Teplice, Tjekkiet
Boliger/service Retailpark Retailpark Shoppingcenter Retailpark
48.350 m2 25.800 m2 9.300 m2 14.800 m2 7.600 m2
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
40

41. 5. Forventninger
Galeria Sandecja
Nowy Sącz, Polen
17.300 m2

42. TK-aktien
1. januar 2009 = 100
200
180
160
140
120
100
80
60
40 OMX Copenhagen 20
20
TK Development
0
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
42

43. Koncernen har en robust portefølje
1. Høj og stabil udlejningsgrad på de færdigopførte projekter.
2. God fremdrift i planlægningsfasen med afklarede myndighedsforhold.
3. En række projekter er yderligere modnet og gjort klar til byggestart.
God fremdrift og optimering af de enkelte projekter betyder, at koncernen har
en robust projektportefølje, og at koncernen dermed står rustet til at imødegå
de udfordringer, der følger af de aktuelle markedsforhold.
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
43

44. Regnskabsåret 2011/12
Ledelsens forventninger til 2011/12 baserer sig på koncernens eksisterende
projekter og en forventning om at igangværende salgsforhandlinger om flere
projekter afsluttes i 2011/12.
Resultatet efter skat i 2011/12 forventes fortsat at udgøre i niveauet DKK 100
mio., svarende til det tidligere offentliggjorte. Som følge af den fornyede uro
på de internationale finansielle markeder og dermed længerevarende
salgsforhandlinger om koncernens færdigopførte projekter er der dog en vis
usikkerhed forbundet hermed.
TK Development – virksomhedspræsentation . 30. november 2011
44

45. Disclaimer
De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne præsentation, herunder forventninger til
indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer
som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-,
rente- og valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” i koncernens
årsrapport for 2010/11.