1. Komunidad economistak, lurraldea eta hirigintza
Errentagarria da
BabesOfizialekoEtxebizitzaksustatzea?
18 Ekonomisten Euskal Elkargoa

2. Hirigintza Komunitatea sortu zen
herritarrak eta Euskal Ekonomisten
Taldea hirigintzaren irizpideen eta
hartu nahi den norabidearen partaide
egiteko xedez nagusiki. Komunitate
horrek eta bere izenean ekonomista eta
Construcciones Sukiaren ordezkaria
Elkarrizketa joseba cedrún
den Joseba Cedrunek Ustiapenkontu
baten errealitatearen ikuspegi berri
bat eskaintzen digute, orain arte
inoiz islatu ez dena. Horretarako 1. Zer transmititu nahi duzue Ustiapen kontu
horrekin?
Euskadiko Babes Ofizialeko 50 Datuen balio absolutuak ez direla garrantzitsuena,
Etxebizitzen zenbaki errealak erakutsi baizik eta horietatik ondorioztatzen dena. Merka-
tu hau oso publizitarioa da, mundu guztiak hitz
dira, 29 garaje librerekin, atxikitako egiten du etxebizitzei buruz, baina ikuspegi obje-
trastelekuekin eta lokal batekin. ktibotik aztertuz gero, formazio ekonomikoa behar
da, eskaintzeko prest gauden formazioa, hain zu-
zen. Informazio pribilegiatu batetik abiatzen gara,
egun Euskadiko hainbat lekutan Babes Ofizialeko
Etxebizitzak sustatzen ari diren Komunitateko ki-
deek kontrastatua, eta aurtengo azken hiruhila-
betekoan banatuko den promozio bateko datuekin
osatutako eredu bat aukeratu dugu. Eta hauxe da
emaitza.
2. Zeintzuk dira eraikitzeko garaian aurkitzen
dituzuen lehenengo oztopoak?
Krisiak eragindako lehenengoak gara, sistema fi-
nantzarioarekiko dependentzia garbia baitugu.
?
Obra bat egiteko behar diren diru bolumenak oso
handiak dira. Batzuetan enpresa beraren baliabi-
deekin egiten zaio aurre, baina betiere ezinbeste-
ko baldintza batekin: finantzazioa izatea.
Bestalde, hirigintza oso motela da, oso interbeni-
tua dago, udalak, foru aldundiak eta komunitatea.
Etxebizitzak ematerako obretan 2 urte pasatzen
dira, askotan planeamenduan 15-20 urte joan dai-
+Info tezke, eta baten batek bertan inbertitu badu 24 ur-
Bloga “Ekonomisten ekarpenak lurraldeari teren ondoren lortuko du lortzen duena.
eta hirigintzari”
KOMUNITATEA 19

3. Komunidad economistak, lurraldea eta hirigintza
Zaila da kuantifikatzea etxebizitza baten kostu tan baino, ia soilik eraikuntzaren arrisku gisa hart-
guztiak: lurraren jabeak, gremioak, ikuskatzai- zen zen.
leak, udalak, zergak, tasak, finantza-gastuak,
notarioak, erregistratzaileak, esku hartzen duen 4. Nola lor daitezke emaitza positiboak BOE ba-
jende asko eta hori dela-eta kobratzen dutenak, tekin?
jakina. Abian jartzeak ahalegin handia eskatzen BOEren sustapenak elementu libre batzuk izan be-
du. Margen gordinaren ekarpenei buruz ari gara, har ditu, lokalak edota garajeak esate baterako,
etekin garbietan %2 edo %1,5aren inguruan ibiliko etxebizitza horiei atxikita ez daudenak. Gaur egun,
ginateke, kasurik onenean. horien eraikuntza zalantzazkoa da hirigune oso
finkatuetan eta produktu horien defizita dutene-
tan izan ezik. Beraz, arrisku handia hartzen ari da
gaur egun, jarduera margenekin ez bat datorrena.
5. Zenbat balio du BOE batek?
BOEren legediak bere alde du lursailaren prezioa
legez mugatua dagoela, ezin du etxebizitza babes-
tuaren salmentaren %20 edo %25 gainditu. Baina
hori horrela izan dadin, beharrezkoa da beste on-
dasun batzuek legezko mugaren gaineko kostuaren
gainkarga bere gain hartzea. Normalean urbaniza-
zioaren kargak eta beste batzuk izaten dira.
Ustiapen kontu honetan ikusten dugu zerbait oso
ezberdina dagoela, salmentan dagoen produktua-
ren %24,63a. Kostu handienak eraikuntzari dago-
zkio; produktu libreen salmenten osagaia dagoen
partida baten barruan, gastuaren %54 eraikuntzak
hartzen du, sarreretako 1 € bakoitzeko 0,54 €-ko
Orain dela 3 urtera arte sistema finantzarioak kostua du eraikitzeak. Eta horiek kostu zitalak dira.
%100 finantzatzen zituen kostuak, zenbait kasu- Ondoren, gastu handia suposatzen duten beste
tan BEZa barne, kasu batzuetan ez zegoen enpre- partida batzuk daude, besteak beste, proiektuak,
saren funts propioen ekarpenik ere, dena biderat- finantza-gastuak, zergak, bermeak eta aseguruak.
zen zen apalankamendu bidez, kanpoko diruarekin %11-12ko gehigarri batez ari gara. Salmentan da-
gehiago lor zitekeen. Irizpide horiek norberaren goen 7.700.000 €-ko sustapen batean, 7.000.000
baliabideen aldetik mugarik ez zuten proiektuetan € inguruko kostua dugu, beraz, 700.000 €-ko mar-
inbertitzera bultzatzen zuten. Hori guztia aldatu gen gordina, askotan, garaje libre eta lokalekin
egin da. Orain lursaila urbanizatua eman behar lortzen den sarrerari dagokiona.
da, funts propioekin, gutxienez %50; kasu hone-
tan 1.900.000 €-ko kopuruaz ari bagara, milioi bat 6. BOE sustatzea errentagarria da?
euro inguru aurreratu behar da negozioari hasiera Kostuetan inbertitzen den 1 € bakoitzeko, margen
emateko. %4,5ean urteko %4ko kostua eragiten gordinean 0,10 €-ko ekarpena dago. Enpresak gas-
dit kasurik onenean %2a lortzen dudanean, zer- tu guztiak bere gain hartu ondoren, %2-3 inguruko
baitek ez du ondo funtzionatzen. etekinak lortzen ditu, ustiapen kontuan ikusten
den bezala. Hau da, inbertitzen den 1 € bakoit-
3. Zergatik zentratu zarete BOEen eraikuntzan? zeko, 0,02 € irabazten da, baina betiere salmen-
Euskadiko leku batzuetan eskaera murrizten ari tarako elementu libreak egonez gero, eta horiek
dela antzematen hasi den arren, une honetan saltzen badira, eta ez badira geratzen enpresen
BOEren prezioa ez da jaisten ari; izan ere, bere sal- balantzeetan gaur egun ordaindu ezinezkoak diren
mentarako baremo batzuk eskatzen dira, eta metro prezioetan baloratuta.
koadro erabilgarrien eta atxikitakoen prezioak oso
ondo daude definituta administratiboki. Beraz, BOEn m2 erabilgarri bakoitzeko kobratzen da,
badakigu zein den salmenta prezioa. Beste etxe- etxebizitza hauek ratioak oso doituak dituzte eta
bizitza mota batekin, aldiz, ziurgabetasuna dago. fatxada jakin batzuekin. Ezin dira egin eraikuntza
Orain arte BOE guztiak saldu dira, beraz eskatutako garestituko luketen diseinuak. BOEen eraikuntza-
arrisku prima askoz txikiagoa zen produktu libree- ren eskakizun teknikoak oso handiak dira, etxebi-
zitza oso duinak dira.
20 Ekonomisten Euskal Elkargoa

4. 50 BOE, lotutako garaje eta trastelekuekin, 29 garaje libre eta 1 lokal (100 m2)
11ko ekainak 3 salmenten %
Urbanizatutako lursaila 1.900.000 24,63%
• Urbanizazio lursaila 1.900.000
Eraikuntza 4.178.000 54,17%
• Eraikitzeko kostuak 4.178.000
Proiektuak eta Ordainsariak 279.912 3,63%
Eraikuntza
• Arkitektura eta Lan Zuzendaritza (Eraikuntza) 197.750
• Aparejadorea 19.273
Urbanizazioa
• Egikaritza Materialaren Proiektua eta Lan Zuzendaritza 0
Bestelako Proiektuak
• Telekomunikazioak, Garajeak, ... 26.129
Topografia eta Geologia
• Topografia eta Geologia 12.000
Aholkularitza Teknikoa
• Aholkularitza Teknikoa 13.000
Segurtasuna eta Osasuna
• Segurtasuna eta Osasuna 11.760
Zergak eta Tasak 164.303 2,13%
• Udal Lizentziak 119.425
• Irabazteko Aprobetxamendu Lagapena eta Hitzarmenak 0
• ITP y ADJ Exento de AJD 0
• Bestelakoak 44.878
Finantza Gastuak 230.932 2,99%
• Finantza Gastuak Egikaritzan 230.932
Sustatzeko Administrazio Kostuak 200.235 2,60%
• Abalak 29.678
• Notario eta Erregistro Gastuak 56.784
• Aseguruak 73.810
• Bestelako Aholkularitzak 9.963
• Aparteko Gastuak 30.000
Merkataritza Kostuak 27.612 0,36%
• Publizitatea, Propaganda, Materiala 27.612
Kostuak Guztira 6.980.994
Salmentak Guztira 7.712.967
• BOE Higiezinen Salmenta 6.987.863
• Produktu Libreen Salmenta 725.104
Marjina Gordina 731.973 (9,49) 0,50%
• Saldu ondoko Zerbitzua 38.565
Marjina Gordina (Saldu ondoko zerbitzuarekin) 693.408 (8,99)
KOMUNITATEA 21