ETUDE DE MARCHE 2011                              STRASBOURG                            RIVE GAUCHE CBRERive Gauche CBRE5 ...
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LEXIQUEClés-en-main et compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisa-te...
LEXIQUEProjetsProjets certains : ils comprennent :   - les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénov...
Achevé de rédiger le 22 janvier 2012                                                      Par Rive gauche CBRE            ...
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Etude Rive Gauche CBRE 2011

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Bilan et perspectives, analyse conjoncturelle, offre et demande placée, transactions et valeurs.

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Etude Rive Gauche CBRE 2011

  1. 1. ETUDE DE MARCHE 2011 STRASBOURG RIVE GAUCHE CBRERive Gauche CBRE5 rue de DublinBP 4003267013 Strasbourg CedexTel : 03.88.37.11.00Fax : 03.88.62.02.77rivegauche@cbre.frwww.rivegauche-cbre.comVotre contact:Claude GENG
  2. 2. 2
  3. 3. FAITS MARQUANTS 2011 CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL2011 fut inégale, avec une croissance proche de + 1,6 % L’ampleur et la solidité de la reprise que pourrait préparercontre + 1,4 % en 2010. L’aggravation de la crise des un redémarrage en douceur en 2013 sont conditionnéesdettes souveraines en zone euro à partir de l’été 2011 a au relèvement de certains défis (régler la crise de l’euro,généré une forte perte de confiance. La consommation assainir les finances publiques, rétablir la confiance,des ménages n’a augmenté que d’environ + 0,6 % en améliorer la compétitivité, faire face à la perte du triple2011 (+ 1,3 % en 2010) et devrait à nouveau croître A …).mollement en 2012 autour de + 0,5 % (faible confiance, La situation économique alsacienne s’est dégradée en fintaux d’épargne élevé, possibles hausses des d’année dernière et le 1er trimestre 2012 s’annonceprélèvements obligatoires, restrictions budgétaires, délicat. Une enquête réalisée mi-décembre 2011 parchômage …). L’inflation serait modérée cette année, L’Observatoire de L’Économie Alsacienne, révèle la perteautour de + 1,5 %, contre + 2,1 % en 2011. de confiance des entreprises alsaciennes, tous secteursL’investissement des entreprises a augmenté de près de confondus.+ 4 % en 2011 (+ 2 % en 2010) et devrait afficher une Plus de la moitié d’entre-elles prévoit une stabilité de leurhausse modeste cette année (durcissement des chiffre d’affaires, de même concernant leur rentabilité.conditions de financement, perspectives économiques Cependant, près d’une entreprise sur trois anticiperaitincertaines, faible trésorerie des entreprises …). une baisse de sa rentabilité ou de son chiffre d’affaires auLe déficit de la balance commerciale a approché 70 1er trimestre 2012.milliards d’euros en 2011 (hausse des prix des matières Ce pessimisme risque de se répercuter en partie surpremières, trop faible compétitivité, euro relativement l’emploi, 15% des entreprises envisagent de réduire leursélevé …) et devrait rester conséquent en 2012. effectifs en 2012. Enfin prés des 2/3 des entrepreneursDans ce contexte très incertain, 2012 ne sera pas l’année alsaciens estiment que les risques pesant sur l’Euro sontdu redémarrage annoncé, avec une croissance faible et réels.incertaine. FAITS MARQUANTS STRASBOURG / RÉGIONQuartier d’affaire « Wacken Europe » Eco-Quartier « Danube »Présentation lors du SIMI du futur quartier d’affaires Lancement de l’éco-quartier « Danube », nouveauinternational « Wacken Europe » dont la première quartier urbain sur une ancienne friche portuaire.tranche a été attribuée à Bouygues Immobilier associé 650 logements et des activités tertiaires constituent ceaux architectes Christian de Portzamparc et Jean Mérat. nouveau quartier à 15 mn de la cathédrale, desservi parCette opération développera à terme près de 100 000 m² deux lignes de tramway.comprenant une extension possible du Parlement Il s’inscrit dans le projet de développement « Heyritz-Européen ainsi que 40 000 m² de bureaux, un complexe Kehl», qui porte sur la reconquête de 250 hectares dehôtelier, 250 logements et des commerces. friches en direction du Rhin et de l’Allemagne.Ce quartier d’ affaires de nouvelle génération, avec une Le projet d’éco-quartier «Danube» a été désigné lauréatmixité d’activités, sera à énergie positive, une première dans la catégorie «Mobilité» dans le cadre de l’appel àmondiale. projet «Eco-Quartiers» lancé par l’État suite au Grenelle Environnement. 3
  4. 4. LES CHIFFRES CLÉS La région Alsace (chiffres INSEE)Superficie (en km²) 8 280Population estimée 1 856 000PIB (en millions d€) 44 568Nombre d’établissements (au 31/12/09) 130 936 Le département du Bas-RhinSuperficie (en km²) 4 755Population (2010) 1 099 578PIB (en millions d’€) 25 742Nombre d’établissements (au 31/12/09) 80 154 La communauté urbaine de Strasbourg (C.U.S)Superficie (en km²) 306Population ( 2008) 468 501Strasbourg 276 693Population active 238 900 CHÔMAGE : COURBES COMPARÉES 4
  5. 5. LES BUREAUX 5
  6. 6. LES BUREAUX - DONNÉES GÉNÉRALES OFFRE 2010 2011 Parc au 31/12 2 935 000 m²  2 951 000 m² Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m² Offre disponible au 163 200 m²  144 000 m² 31/12 dont neuve et restructurée 30 240 m² Part du neuf ou 20 %  21 % restructuré OFFRE FUTURE Taux de vacance 5,5 %  4,8 % Demande placée 58 100 m²  62 200 m² dans l’année Offre future certaine livrable en 14 400 m² 2012 (non pré-commercialisé) Dont pré- commercialisation, 6 690 m²  6 100 m² Clés-en-main et compte-propres Part du neuf dans loffre future 14 460 m² certaine totale (2012, 2013 et +) Part du neuf et restructuré dans la 26,7 %  55 % demande placée totale Offre future probable* totale (en 78 000 m² Délai théorique gris, prêt à démarrer) 2,8 années  2,3 années d’écoulement DEMANDE PLACÉE Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors Demande placée 62 000 m² des transactions (en € HT HC/m²/an) Neuf et restructuré 125 / 195dont pré-commercialisations, clés- 6 100 m² en-main et comptes-propres Récent 100 / 150 Ancien 75 / 120Part du neuf et restructuré dans la Fourchette des Taux de rendements net immédiats 34 100 m² demande placée totale (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence (en %) Neuf et restructuré 6,8 / 8 Ancien 8,5 / 10 6
  7. 7. LES BUREAUX - DONNEES GENERALES 7
  8. 8. BUREAUX - L’OFFRE L’offre immédiate en recul L’OFFRE Avec 144 000 m², l’offre immédiatementOffre immédiate au 31/12/2011 144 000 m² disponible en bureaux dans la région strasbourgeoise est en baisse de 12 % par dont neuve et restructurée 30 240 m² rapport à fin 2010. Un faible niveau de OFFRE FUTURE construction et l’absence de livraison « enOffre future certaine livrable en 2012 blanc » ont permis au marché d’absorber une 14 400 m²(non pré-commercialisé) partie du stock immédiat et de confirmer la tendance décroissante observée à partir deOffre future certaine livrable en 2013(non pré-commercialisé) 2 800 m² 2010. La part de l’offre neuve, toujours faible, ne représente que 21% du stock total.Part du neuf dans loffre future certaine 17 200 m²totale (2012, 2013 et +) L’offre est majoritairement localisée dans lesOffre future probable* totale (en gris, parcs tertiaires mais un rééquilibrage s’opère 78 000 m²prêt à démarrer) vers Strasbourg ville. En effet, la ville de Strasbourg est à l’initiative du quartier d’affaires international dénommé « Wacken Europe » qui ÉVOLUTION DE L’OFFRE sera développé dans sa première tranche par Bouygues Immobilier à partir de fin 2013 et devrait accueillir 40 000 m² de bureaux. Le marché peut être considéré à l’équilibre avec 4,8 % de vacance. Cependant, en raison de la crise financière actuelle, il n’existe aucun projet d’immeuble « en blanc », ce qui devrait conduire à une tension sur le neuf dès fin 2013, début 2014. Les immeubles en cours de construction au sein des parcs tertiaires développeront en moyenne 2500 m² en 2012. QUELQUES OFFRES SIGNIFICATIVES L’OFFRE PAR SECTEURSSurface Secteur Immeuble Localisation État Total m² Part du neuf m² m² 4 959 Le Lawn Strasbourg/Wacken Neuf Strasbourg - ville 35 655 13 654 Strasbourg/Place 3 000 Esca Restructuré Schiltigheim - E3 15 616 6 755 des Halles Parc Innovation 3 500 Ex Ventana Ancien Strasbourg - Meinau 2 307 1 586 Illkirch 2 150 SXB1 E3 Schiltigheim Récent Entzheim 11 317 7 915 Saint - 2 167 Aéroparc Entzheim Neuf Illkich - PII 3 286 -/- Exupéry Espace Oberhausbergen - 2 014 Aéroparc Entzheim Neuf 2 140 -/- Plein Sud 3 Valparc Le 2 360 Strasbourg/Meinau Neuf Lingolsheim -Tanneries 1 752 -/- Lafayette 8
  9. 9. BUREAUX - L’OFFRE LOCALISATION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre future certaine et probable 20 12 Certaines Total : 14 460 m²80007000 Au cours de l’année 2012 , 14 500 m² vont60005000 arriver sur le marché de Strasbourg en 740003000 programmes dont 6 en parcs tertiaires. L’offre20001000 future certaine sera localisée en grande partie 0 dans la ville de Strasbourg et à Schiltigheim au sein de l’Espace Européen de l’Entreprise. L’Offre future probable est de 86 000 m², hors Wacken-Europe et se répartira essentiellement dans l’Espace Européen de l’Entreprise et Strasbourg ville. Le futur quartier d’affaires international Wacken Europe constitue Probables à compter de 2013 /2014 Total : 86 663 m² l’essentiel de l’offre à compter de 2014.50 000 Cependant la programmation des immeubles de40 000 bureaux n’est pas à ce jour définitivement30 000 arrêtée.20 00010 000 0 Projets éventuels à compter de 2014 Total : 58 000 m²600005000040000300002000010000 0 9
  10. 10. BUREAUX - LA DEMANDE Une demande exprimée stable mais de DEMANDE PLACEE (en m²) qualité La demande exprimée auprès de Rive Gauche CBRE a été soutenue au 1er semestre, puis son Demande placée 62 000 m² rythme s’est ralenti au 2ème semestre pour finalement stagner par rapport à 2010.dont pré-commercialisations, clés-en- 6 100 m² main et comptes-propres De manière générale, elle correspond aux offres immédiates exception faite des critères Part du neuf et restructuré dans la de localisation. La demande privilégie des 34 100 m² demande placée totale implantations à Strasbourg par rapport aux parcs tertiaires, alors que l’offre se concentre principalement dans les parcs tertiaires. La demande exprimée reste, néanmoins, significative même si plusieurs projets ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE importants, en raison du manque de visibilité, sont reportés. Une pression croissante sur l’offre neuve La demande, avec 62 000 m² commercialisée, est supérieure de 7 % à celle de l’an passé. Elle se situe proche de la moyenne de ces 5 dernières années ( 63 000 m² ) mais loin des années 2001 à 2005 (74 000 m²). Plus de la moitié, soit 55% du volume placé, concerne des bureaux neufs ou restructurés, ce qui est un fait nouveau par rapport aux années précédentes. Les entreprises préfèrent s’installer dans des constructions neuves, fonctionnelles et valorisantes pour leur image. Par ailleurs, l’arbitrage d’investisseurs ayant des difficultés à remplir certains immeubles acquis en 2007/2008, a boosté la part du neuf . 10
  11. 11. BUREAUX - LA DEMANDE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES Ainsi, 4 des 5 transactions > 1 000 m² réalisées en 2011 portaient sur des locaux neufs dont laSURFACE BAILLEUR/ IMMEUBLE SITUATION TYPE ETAT PRENEUR (m²) VENDEUR prise à bail de 4 100 m² par Axa dans Etoile du Strasbourg- La 4 100 Rhin ville Loc Neuf AXA Française l’immeuble Etoile du Rhin développé par 2 500 Alpha Entzheim Vente Neuf Aterno Alecta CIRMAD à Strasbourg. 2 188 UIMM Eckbolsheim Loc Ancien LIDL SCI La demande placée est orientée pour un tiers à l’acquisition et ce sont notamment des PME 1 300 Le Planeo Entzheim Vente Neuf Vega SCI locales qui ont saisi ces opportunités. Le Strasbourg- 1 231 Le Lawn Loc Neuf C.D.C CIC ville volume des clés-en-main et comptes-propres est sensiblement identique à 2010, 6 100 m² en 2011 contre 6 700 m² en 2010 et s’est principalement porté sur l’Espace Européen de LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE l’Entreprise. Localisation Surfaces Neuf Comptes Les principaux motifs de déménagements des Propres entreprises proviennent essentiellement d’uneAutres 16 250 m² 1 880 m² volonté de modernisation de leurs locaux ouStrasbourg Ville 14 200 m² 7 100 m² encore de recherche d’économies, et enfinE3 10 500 m² 8 280 m² 4 700 m²Entzheim 7 825 m² 5 617 m² 1 400 m² d’agrandissement.Zones 4 830 m² 3 965 m²Franches La plupart des sociétés ont préféré la périphérie à la ville par manque d’offres ou pour desMeinau 1 970 m² 590 m² questions de coût, d’accessibilité et dePII 525 m² 330 m² stationnement. 11
  12. 12. LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS LES VALEURSFourchettes des valeurs locatives faciales observées lors de Des prix de vente qui s’apprécient transactions ( € HT HC/m²/an) Les valeurs locatives faciales des bureaux Bas Haut neufs et restructurés sont stables et comprises entre 125 € et 195 €/HT/HC/m²/an. Plus Neuf et restructuré 125 195 particulièrement, les loyers des bureaux neufs oscillent entre 165 € et 195 €/HT/HC/m²/an à Récent 100 150 Strasbourg ville et entre 130 € et 145 € dans les parcs tertiaires. Celles des loyers bureaux Ancien 75 120 de seconde main s’ajustent très légèrement à la baisse entre 75 € et 150 €. Fourchettes des prix de vente observés lors de transac- tions (€ HT ou HD / m²) Les avantages commerciaux accordés sont en Bas Haut moyenne de 1 à 3 mois par année d’engagement. Neuf et restructuré 1 600 2 500 En parcs tertiaires, les prix du neuf ont Ancien 800 1 500 augmenté passant de 1 600 € à 2 000 €/HT/ m² en raison du surcoût qu’implique la construction des nouveaux immeubles soucieux de EVOLUTION DES VALEURS l’environnement (HQE, BBC ou THPE). Evolution des loyers Neufs et Restructurés En revanche, la fourchette haute des prix de vente des bureaux de seconde main est passée de 1 650 € à 1 500 € / HD/m². Evolution des loyers Récents et Anciens 12
  13. 13. LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS LES INVESTISSEMENTS Fourchette des Taux de rendements net immédiats Montants investis 24 300 000 €(immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence (en %) Surfaces totales 16 000 m² Bas / Haut Neuf et restructuré 6,8 / 8 Seconde main 8,5 / 10Le marché français Le marché strasbourgeoisEn 2011, près de 15,3 milliards d’euros ont Les montants engagés en bureaux s’élèvent àété échangés sur le marché français de 24,3 millions d’€ en 2011 dans l’agglomérationl’investissement en immobilier d’entreprise de Strasbourg et sont en augmentation (+10 %)banalisé, soit une progression de 30 % sur un par rapport à l’an passé, mais toujours en replian. Contre toute attente, nous avons retrouvé par rapport à 2009 (- 56 %).des niveaux comparables à ceux enregistrés Les immeubles neufs ou récents, indépendantsavant la crise, exception faite du pic de 2006- et loués à 100 %, sont les plus recherchés par2007, et ce en plein réveil de la crise des dettes les investisseurs mais sont aussi les plus raressouveraines européennes. sur le marché, ce qui explique en partie le faibleAprès un 1er semestre relativement calme, la montant des investissements. Parallèlement,2ème partie de 2011 a été très active avec 10,6 les immeubles ne présentant pas un taux demilliards d’euros échangés. La fin programmée remplissage de 100 % ont du mal à trouverdu 210 E, les incertitudes quant à l’évolution preneur.future des valeurs, le besoin pour certains Ce sont les investisseurs institutionnels qui ontacteurs de dégager des plus-values afin de été les plus actifs et leurs recherchescompenser des pertes mobilières ont permis de concernaient des surfaces moyennes deréalimenter en produits de qualité le marché, 1 200 m² pour des bureaux situés en parcsqui est devenu, à partir de l’automne, clairement tertiaires à une exception près, l’achat devendeur. 6 820 m² par la Française AM de l’Etoile duEn 2011, les engagements en régions Rhin développé par CIRMAD à Strasbourg.(portefeuilles inclus) atteignent 2,8 milliards d’€,soit + 22 % par rapport à fin 2010. Ilsreprésentent 18,5 % du montant investi cetteannée sur le territoire français. Les meilleurstaux de rendement observés se trouvent àMarseille fin 2011 (5,75 %). 13
  14. 14. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS 14
  15. 15. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES OFFRE (en m²) COMPARATIF 2010 2011 Offre disponible au Offre immédiate au 31/12/2010 454 766 m² 393 700 m²  454 766 31/12 dont neuve et restructurée 22 516 m² Part du neuf ou 6,7 %  5% restructuré Offre future (en m²) Demande placée 181 300 m²  160 470 m² dans l’annéeProjets "en blanc" (déjà lancés, sans 5 960 m² utilisateurs) Dont pré- commercialisation, Projets "en gris" (obtenus toutes Clés-en-main et 48 900 m²  74 000formalités administratives; ne manque 4 818 m² comptes-propres plus que le positionnement des utilisateurs…) Part du neuf et 27 %  10,3 % Projets éventuels 5 860 m² restructuré DEMANDE PLACEE (en m²) Délai théorique d’écoulement 2,1 années  2,8 années Demande placée 160 470 m²dont pré-commercialisations, clés-en- 74 000 m² main et comptes-propres Part du neuf et restructuré dans la 16 559 m² demande placée totale Fourchette des Valeurs locatives faciales Fourchette des Taux de rendements net immédiatsobservées lors des transactions (en € /HT/ HC//m²/ (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de an) référence (en %) Neuf et restructuré 63 / 95 Neuf et restructuré 8,3 /9,4 Récent 58 / 90 Seconde main 8,4 /11,5 Ancien 24 / 72 Fourchette des Prix de ventes observés lors des transactions ( €/HT ou HD / m²) Neuf et restructuré 760 / 1 150 Ancien 215 / 575 15
  16. 16. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES ÉVOLUTION DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE PLACÉE 16
  17. 17. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - L’OFFRE L’offre immédiate a atteint son niveau le L’OFFRE plus haut Offre immédiate au 31/12/ 2011 454 766 m² L’offre immédiatement disponible s’établit à 454 800 m² fin 2011,marquant la tendance Dont neuf et restructuré 22 516 m² haussière, avec une progression du stock de 11,5 % par rapport à fin 2010. Projets « en blanc » (déjà 5 960 m² lancés, sans utilisateurs) Le mouvement de restructuration, initié par les Offre future probable / Projets grands utilisateurs, s’est poursuivi et engendre 4 818 m² "en gris ", prêts à démarrer une augmentation significative du stock d’offres obsolètes, ne répondant plus aux attentes du Projets éventuels 5 860 m² marché. Peu d’opérations neuves ont été livrées et ont pour la plupart déjà trouvées preneurs ce qui ÉVOLUTION DE L’OFFRE explique la baisse du stock (-12%). Le marché bas-rhinois est confronté à la difficulté d’écouler son important stock de seconde main. La part de l’offre disponible présente dans la communauté urbaine de Strasbourg décroît et n’atteint plus qu’un tiers, les deux tiers restants étant situés hors CUS. La production de neuf ralentit fortement, les propriétaires ayant pour objectif prioritaire la mise aux normes du parc existant, à des coûts compatibles avec les capacités des utilisateurs. PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES Les projets « en blanc » totalisent 6 000 m² .La et « FUTURES CERTAINES » moitié sera construite par Proudreed dans le Situation Date de Surfaces Propriétaire V/L Loyer HT/HC/m²/AN Parc des Forges à Strasbourg et le reste en livraison secteur diffus, hors CUS. Hall 60 €Strasbourg Meinau Disponible 5.837 m² UNOFI L Bureaux 115 € Des possibilités de développement foncier Show-room 87 € existent toutefois à l’extérieur de la CUS. EllesHaguenau ZI Disponible 7.132 m² SATA L 36 € portent pour l’essentiel sur les communautés de communes de Brumath et d’Erstein. Brumath Disponible 4.025 m² REVOLUTION 5 L 42 € 4 800 m² « en gris » et 5 900 m² de projets Rosheim Disponible 5.600 m² VETTER L 51 € éventuels sont répertoriés. 3.600 m² Hall 67 €Strasbourg Certain Poudreed L 2. 000 m² Bureaux 115 € 17
  18. 18. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - LA DEMANDE Importance des comptes-propres et clés-en- LA DEMANDE main Au terme de l’année 2011, 160 500 m² ont étéDemande placée au 31/12/2011 160 470 m² commercialisés avec une part importante, 46 % soit 74 000 m², de comptes-propres et clés-en-dont pré-commercialisations, clés-en- main. 74 000 m²main et comptes-propres Cela traduit l’intérêt permanent des PME/PMI locales pour l’acquisition de leur bien immobilierPart du neuf et restructuré dans la de- 16 559 m²mande placée totale et leur volonté de rationaliser leurs espaces. Le marché s’est révélé plus dynamique en fin d’année, permettant au volume commercialisé ÉVOLUTION DE LA DEMANDE en 2011 de se rapprocher de son niveau de 2006 mais baisse de - 11,5 % par rapport à 2010. Cette bonne performance est en décalage avec les indicateurs économiques, imputable principalement au délai de réalisation des transactions et à la volonté des utilisateurs de tirer profit des conditions de marché. La raréfaction de l’offre de qualité et la baisse continue de la production de biens neufs risquent de nourrir l’attentisme des entreprises ayant exprimés un besoin, engendrant ainsi un TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES report des transactions. VENTE   D’autres facteurs ternissent ce bilan positif, àSURFACES PRENEUR OFFREUR SITUATION PRIX savoir des perspectives de croissance du PIB 4 500 m² L’ALSACIENNE  BAYROL Mundolsheim 3 000 000 € revues plusieurs fois à la baisse, la progression DE BOISSONS 7 787 m² HURON CREDIT  Eschau 7 000 000 € du chômage, la dégradation du marché de BAILLEUR 5 960 m² WURTH HENKEL Erstein NC l’emploi, la volatilité des taux d’intérêt, les coûts et conditions du financement... 1 989 m² MANU  Privé Marlenheim 450 000 € ALSACE 2 253 m² EMR SCI Mundolsheim 1 250 000 € Des vente de surfaces > 4 000 m² se sont conclues en 2011 : HURON a fait l’acquisition LOCATION € HT/HC/AN   de 7 800 m² neufs à Eschau, WURTH de 1 800 m² CMO SCI Strasbourg  90 000 €  Meinau 5 960 m² à Erstein et l’Alsacienne de Boissons 1 280 m² FOUR  SCI Rosheim 65 000 € SEASONS de 4 500 m² à Mundolsheim 1 700 m² ALUSOR BATOR Reichstett 68 000 € 1 616 m² ABB SCI Rosheim 105 000 € 2 900 m² FEDEX SCI Souffelweyer 280 000 € sheim 18
  19. 19. LES LOCAUX D’ACTIVITES - VALEURS ET INVESTISSEMENTS LES VALEURS FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES EVOLUTION DES VALEURS € /HT/ HC /m²/ an Évolution des loyers Neufs et Restructurés Bas Haut Neuf et restructuré 63 95 Récent 58 90 Ancien 24 72Des valeurs locatives faciales relativementstables Évolution des loyers Récents et AnciensLes valeurs locatives faciales des locaux d’activitésneufs et restructurés retrouvent leur niveau de 2009et s’échelonnent de 63 € à 95 €/ HT/ HC/m²/an. Anoter, les mesures d’accompagnement sont plusque jamais d’actualité et créent un écart entre loyersfaciaux et loyers économiques de 10 à 15 % enmoyenne.Les prix de vente des locaux d’activités neufs etrestructurés quant à eux s’apprécient puisqu’ilsenregistrent une hausse moyenne de 7%, alors quela fourchette haute des prix de vente des locaux deseconde main a baissé de 10%. LES INVESTISSEMENTS TAUX DE RENDEMENTS CONSTATES (%) Les transactions recensées portant sur des locaux d’activités sont en baisse de - 16 % par Bas Haut rapport à 2010 et représentent un volume Neufs et d’engagement de 11,3 millions d’euros. 8,3 9,4 restructurés Les taux de rendements restent stables et sont Seconde main 8,4 11,5 compris entre 8,75 % et 9,4% pour les biens récents. MONTANTS INVESTIS 11 300 000 € 19
  20. 20. LES ENTREPOTS 20
  21. 21. LES ENTREPOTS - DONNEES GENERALES OFFRE (en m²) COMPARATIF 2010 2011 Offre disponible Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m² 221 700 m²  238 367m² au 31/12/2010 Part du neuf ou dont neuve et restructurée 34 797 m² 18,5 %  14 % restructuré Demande placée Offre future (en m²) 47 500 m²  111 072 m² dans l’annéeProjets en "blanc " ( déjà lancés , sans Dont pré- 0 m²utilisateurs ) commercialisation 26 140 m²  66 567 m² s, Clés-en-main etOffre future probable / Projets "en gris", comptes-propres 24 200 m²Prêts à démarrer Part du neuf et DEMANDE PLACÉE (en m²) restructuré dans 9,6 %  13,4 % la demande Demande placée 111 072 m² placée totale dont pré-commercialisations, clés-en- Délai théorique 66 567 m² 4,6 années  2,15 années main et comptes-propres d’écoulement Part du neuf et restructuré dans la 14 933 m² demande placée totale Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en €/ HT/ HC/m²/ an) Neuf et restructuré 46 / 50 Récent 37 / 46 Ancien 25 / 40 21
  22. 22. LES ENTREPÔTS - L’OFFRE Un stock disponible abondant et de qualité L’OFFRE Le stock d’offres immédiatement disponibles enOffre immédiate au 31/12/2011 238 361 m² entrepôts sur le marché de Strasbourg a augmenté de 7,5 % sur l’année 2011, s’élevant dont neuve et restructurée 34 797 m² à 238 400 m².Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans La libération de 2 grands ensembles de 0 m²utilisateurs ) seconde main, l’un de 25 000 m² , l’autre deOffre future probable / Projets "en 12 000 m² au Port Autonome de Strasbourg, et 24 200 m²gris" , Prêts à démarrer la réalisation d’opérations clés-en-main ou de comptes-propres ne venant pas puiser dans les disponibilités immédiates, expliquent en partie cet accroissement. EVOLUTION DE L’OFFRE Les disponibilités restent à hauteur de 85 % localisées au sein de la Communauté Urbaine de Strasbourg et plus particulièrement 69 % au Port Autonome. Le stock est constitué à 41,5 % d’offres récentes bénéficiant au moins de l’ICPE 1510 ce qui représente une diminution de 20 % par rapport à 2010. La part d’entrepôts de classe A est faible et également en recul. Elle représente 30 445 m², soit 13 % du volume total immédiatement disponible. Aucun lancement « en blanc » n’est annoncé, ou en cours, jugé trop risqué financièrement. 24 200 m² de projet « en gris » au Sud de PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES Strasbourg sont en attente de commercialisation.Surfaces Etat Propriétaire Situation 21 197 m² Réhabilité SCI Strasbourg 19 532 m² Neuf ICADE Strasbourg 6 277 m² Neuf PROLOGIS Strasbourg 25 000 m² Ancien SCI Strasbourg 9 500 m² Ancien SCI Strasbourg 22
  23. 23. LES ENTREPÔTS - LA DEMANDE Un marché dynamique et performant LA DEMANDE Les 111 100 m² qui ont été commercialisésDemande placée au 31/12/2011 111 072 m² dans le Bas-Rhin en 2011 redonnent des couleurs au marché qui se place au niveau dedont pré-commercialisations, clés-en- celui réalisé en 2006. Au total, 21 transactions 66 567 m²main et comptes-propres dont 9 clés-en-main et comptes-propres se sontPart du neuf et restructuré dans la de- 14 933 m² signées sur l’année avec un tiers d’entre-ellesmande placée totale comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² et 3 opérations > 10 000 m². Le phénomène de rationalisation des surfaces (ex. CODICO), a permis d’observer une progression des comptes -propres dans le volume placé. L’accroissement du degré d’exigence des EVOLUTION DE LA DEMANDE utilisateurs les amène à se positionner sur des bâtiments dédiés, leur permettant de regrouper leurs stocks ou de poursuivre leur politique de réduction des coûts de stockage. Ainsi, des opérations de clés-en-main locatifs et de comptes-propres ont été menées par des sociétés telles que Wincanton-Mondia/LANXESS à la Wantzenau, les Transports Fuchs/CODICO à Erstein, et les Transports Herberich à Dambach. Ces dernières totalisent 60 % de la demande placée. Le marché des entrepôts strasbourgeois souffre d’un manque de locaux de classe A disposant d’autorisations ICPE 1510 et plus. Seuls 3 immeubles sont recensés. Les rares appels d’offres émanant des prestataires logistiques et le contexte économique difficile laissent présager une année 2012 peu active. Les acteurs du marché restent prudents, même attentistes, et diffèrent leurs projets à fin 2012, début 2013. 23
  24. 24. LES ENTREPÔTS - VALEURS ET INVESTISSEMENTS LES VALEURS FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES Des valeurs stables €/ HT/ HC /m²/ an Après un repositionnement en 2010, les loyers Bas Haut sont restés stables en 2011. Les valeurs locatives faciales des entrepôts neufs et deNeuf et restructuré 46 50 classe A sont compris entre 46 € et 50 € HT HC/m²/an et les incertitudes économiquesRécent 37 46 n’induisent aucun phénomène de « repricing ». A défaut d’une réduction nette des valeursAncien 25 40 locatives faciales, les avantages commerciaux s’élèvent à environ 1,5 mois de franchise par année de bail ferme. Des disparités importantes persistent selon la localisation et l’ancienneté des bâtiments, la fourchette de valeurs varie ainsi de 25 € HT/HC/ m²/an à 50 € HT /HC/m²/an. LES INVESTISSEMENTSConcernant les entrepôts, aucune transaction significative n’a été observée en 2011 mais la cessiond’opérations d’envergures (> 15 000 m²) est envisagée pour le 1er semestre 2012.Les taux de rendement devront être corrigés à la baisse pour trouver preneur et inciter les acteursles plus opportunistes à se porter acquéreurs d’actifs de seconde-main. 24
  25. 25. LEXIQUEClés-en-main et compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisa-teur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabili-sées les opérations certaines, c’est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, etdu financement.La distinction entre clés-en-main et compte-propre porte sur la maîtrise d’ouvrage : - dans le cadre d’un clés-en-main, l’utilisateur délègue la maîtrise d’ouvrage à un promoteur de plus il n’est passystématiquement propriétaire du terrain - dans le cadre d’un compte-propre, l’utilisateur ne délègue pas la maîtrise d’ouvrage et est propriétaire du ter-rain.Délai théorique d’écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 dé-cembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pasen compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisa-tion futur.Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y com-pris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes propres.Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégoried’immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA.Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré.Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère, sans obtention d’unpermis de construire.Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X.Offre certaine disponible dans l’année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1er janvier200X et le 31 décembre 200X.Offre certaine disponible à plus d’un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1erjanvier 200X+1.Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées.Pré-commercialisation : engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeu-ble. 25
  26. 26. LEXIQUEProjetsProjets certains : ils comprennent : - les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation - les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie - les libérations certainesProjets probables : ils comprennent : - les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuterontqu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ; - les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de re-cours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ; - les libérations probables.Projet « en blanc » : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été louéà l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.Projet « en gris » : immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sontdéjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…), mais dont la cons-truction est lancée uniquement quand un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie de l’immeuble.Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant.Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafondgénéralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l’ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiplesà quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formeset hauteurs régulières.Local d’activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de re-grouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafondsupérieure à 4,50 m pour les halls d’activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30%.InvestissementTaux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) dunimmeuble et le capital engagé par lacquéreur (prix dacquisition + frais et droits de mutation).Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type dactifs dans le sec-teur considéré. 26
  27. 27. Achevé de rédiger le 22 janvier 2012 Par Rive gauche CBRE Siege social: 5 rue de Dublin - BP 40032 – 67013 - STRASBOURG CEDEX La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l’expresse réserve d’en mentionner la source.Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de Rive Gauche CBRE 27

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