1.
Risk Analysis and Project Evaluation
Mata Kuliah : Manajemen Keuangan
Dosen : Abshor Marantika
Kelas : 3-03
Nama : Rifky Yudha Mahendra (4301170175)
PROGRAM STUDI DIII KEBENDAHARAAN NEGARA
JURUSAN MANAJEMEN KEUANGAN
POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
2018

2.
Chapter 13
Risk Analysis and Project Evaluation
Pentingnya Menganalisis Risiko
Dalam melakukan investasi pasti terdapat risiko (risk) dan pengembalian (return) yang
diharapkan. Untuk mendapatkan pengembalian yang semakin besar maka semakin besar pula
risiko yang harus dihadapi. Untuk itu manajer keuangan harus menganalisis investasi yang
ditawarkan terlebih dahulu, untuk memutuskan apakah investasi proyek tersebut disetujui atau
ditolak. Oleh karena itu manajer keuangan perlu melakukan analisis risiko agar dapat
meminimalisir risiko.
Untuk mengambil sebuah keputusan, ada 2 alasan fundamental untuk melakukan analisis risiko:
- Proyeksi arus kas berisiko dan dapat berbeda dengan estimasi yang digunakan untuk
menghitung NPV.
- Manusia dapat melakukan kesalahan dalam prakiraan (forecast) arus kas.
Analisis Risiko atas Arus Kas
Untuk melakukan analisis risiko atas arus kas terdapat 3 alat yang dapat digunakan,
yaitu:
-Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis)
-Analisis Skenario (Scenario Analysis)
-Analisis Simulasi (Simulation Analysis)
Nilai yang Diharapkan (Expected Value)
Expected Value (Nilai yang diharapkan) adalah kemungkinan rata-rata tertimbang dari
arus kas yang mungkin terjadi.
𝐸𝑥𝑝𝑒𝑐𝑡𝑒𝑑 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒𝑠 = 𝑃𝑟𝑜𝑏𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑦 (%) × 𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤
Contoh Soal:
Sebuah perusahan roti PT. Sari Roti melakukan evaluasi dari penjualan roti dengan jenis
baru. Dari analisis tersebut diestimasikan bahwa terdapat kemungkinan sebesar 70% bahwa
produk baru tersebut sukses terjual di pasaran dan perusahaan akan mendapatkan sales
revenue sebesar Rp20.000.000. Namun, untuk pemasaran roti jenis baru tersebut
dibutuhkan iklan untuk menginformasikan kepada masyarakat tentang keberadaan obat
baru tersebut. Perusahaan mengestimasikan 30% produk akan terjual dengan keuntungan

3.
Rp5.000.000. Berapakah keuntungan yang diharapkan (expected revenue) dari sebuah roti
jenis baru tersebut?
Jawab
𝐸𝑥𝑝𝑒𝑐𝑡𝑒𝑑 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒𝑠 = 𝑃𝑟𝑜𝑏𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑦 (%) × 𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤
Skenario 1 Skenario 2
Probabilitas
70% 30%
Keuntungan dari tiap scenario
Rp 20.000.000 Rp 5.000.000
Keuntungan yang diharapkan
Rp 14.000.000 Rp 1.500.000
Total Keuntungan
Rp14.000.000 + Rp1.500.000 =
Rp15.500.000
Pemicu Nilai (Value Driver)
Value Driver (Pemicu nilai) dalam arus kas investasi terdiri dari dua hal yaitu, penunjuk
atas keuntungan (seperti harga barang per unit,ukuran pasar, dll) dan penunjuk atas biaya
(seperti biaya tetap/Fixed Cost, biaya variable/Variable Cost, dll).
Sensitivity Analysis
Analisis sensitivitas merupakan analisis untuk mengetahui value driver yang paling
berpengaruh terhadap investasi apabila keadaan berubah-ubah. Analisis sensitivitas dilakukan
ketika manajer keuangan hendak melakukan evaluasi pengaruh tiap Value Drivers terhadap
NPV investasi. Tujuan dari analisis sensitivitas, yaitu:
1. Untuk menilai pengaruhnya terhadap NPV apabila terdapat perubahan pada salah
satu value driver dalam perhitungan arus kas..
2. Perhitungan NPV berdasarkan pada ketidakpastian arus kas di masa mendatang.
Cara Analisis sensitivitas, ialah:
1. Mengidentifikasi value driver yang berubah, seperti penurunan harga jual per unit,
kenaikan biaya tetap, dll.
2. Buatlah tabel Free Cash Flow agar dapat mengetahui perubahan yang terjadi.
3. Bandingkanlah NPV dan IRR dari keadaan semula dengan perubahan value driver.

4.
4. Apabila NPV dan IRR yang dihasilkan berubah secara signifikan maka dapat disimpulkan
bahwa perusahaan tersebut bersifat sensitive terhadap value driver.
Contoh soal:
PT. Budi merupakan perusahaan sandal. PT. Budi berniat untuk membeli mesin baru
seharga Rp 12.000.000 agar dapat memproduksi produknya lebih banyak dan cepat.
Mereka mengestimasikan sandal yang terjual sebanyak 12,000 sandal tiap tahun dengan
harga jual Rp 50.000 per pasang. Apabila mesin tersebut memiliki masa manfaat sebesar
3 tahun, setelah 3 tahun nilai sisa dari mesin tersebut bernilai Rp 0 dan mesin akan
dibuang. PT. Budi memperkirakan bahwa biaya variable sebesar Rp 10.000 per unit dan
biaya tetap (tidak termasuk biaya depresiasi) sebesar Rp 1.000.000 per tahun. Depresiasi
dari mesin tersebut sebesar Rp 1.800.000, pajak sebesar 15%, rate of return yang didapat
perusahaan sebesar 10%. Perusahaan juga menginvestasikan Rp 2.500.000 untuk
working capital. Apabila perusahaan mengestimasikan terjadi penurunan penjualan
sebesar 5% untuk skenario perubahan 1, dan peningkatan 5% biaya variable untuk
scenario perubahan 2. Hitung NPV untuk keadaan sebelum adanya perubahan,
perubahan 1, dan perubahan 2! Lakukan analisis terhadap adanya perubahan tersebut!
Penyelesaian :
Diketahui: CAPEX = Rp 12.000.000 Masa Manfaat = 5 tahun
Unit Terjual = 12.000 Harga/unit = Rp 50.000
Biaya Tetap = Rp 1.000.000 Biaya Variabel/unit = Rp 10.000
Depresiasi = Rp 1.800.000 Working Capital = Rp 2.500.000
Return = 10% Pajak = 15%
Free Cash Flow sebelum adanya perubahan Dalam Rupiah
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
Sales Revenue 600.000.000 6.000.000.000 6.000.000.000
Variable Cost (120.000.000) (120.000.000) (120.000.000)
Fixed Cost (1.000.000) (1.000.000) (1.000.000)
Depreciation
Expense
(1.800.000) (1.800.000) (1.800.000)

5.
Net Operating
Income (NOI)
477.200.000 477.200.000 477.200.000
Taxes 15% (71.580.000) (71.580.000) (71.580.000)
Net Operating
After Tax
(NOPAT)
405.620.000 405.620.000 405.620.000
Depreciation
Expense
1.800.000 1.800.000 1.800.000
Operating Cash
Flow
403.820.000 403.820.000 403.820.000
Increase in
CAPEX
(12.000.000)
Increase in Net
Working
Capital
(2.500.000) 2.500.000
Free Cash Flow (14.500.000) 403.820.000 403.820.000 406.320.000
𝑁𝑃𝑉 = (−14.500.000) +
403.820.000
(1 + 10%)1
+
403.820.000
(1 + 10%)2
+
406.320.000
(1 + 10%)3
𝑁𝑃𝑉 = 𝑅𝑝 991.618.858
Free Cash Flow ketika perubahan 1, yaitu penurunan penjualan 5% maka barang yang
terjual sebanyak 11.400 unit Dalam Rupiah
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
Sales Revenue 570.000.000 570.000.000 570.000.000
Variable Cost (114.000.000) (114.000.000) (114.000.000)
Fixed Cost (1.000.000) (1.000.000) (1.000.000)
Depreciation (1.800.000) (1.800.000) (1.800.000)

6.
Expense
Net Operating
Income (NOI)
453.200.000 453.200.000 453.200.000
Taxes 15% (67.980.000) (67.980.000) (67.980.000)
Net Operating
After Tax
(NOPAT)
385.220.000 385.220.000 385.220.000
Depreciation
Expense
1.800.000 1.800.000 1.800.000
Operating Cash
Flow
383.420.000 383.420.000 383.420.000
Increase in
CAPEX
(12.000.000)
Increase in Net
Working Capital
(2.500.000) 2.500.000
Free Cash Flow (14.500.000) 383.420.000 383.420.000 385.920.000
𝑁𝑃𝑉 = (−14.500.000) +
383.420.000
(1 + 10%)1
+
383.420.000
(1 + 10%)2
+
385.920.000
(1 + 10%)3
𝑁𝑃𝑉 = 𝑅𝑝 940.887.077,4
Free Cash Flow ketika perubahan 2, yaitu kenaikan biaya variabel 5% maka biaya
variable menjadi sebesar Rp 10.500 per unit. Dalam Rupiah
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
Sales Revenue 600.000.000 600.000.000 600.000.000
Variable Cost (126.000.000) (126.000.000) (126.000.000)
Fixed Cost (1.000.000) (1.000.000) (1.000.000)
Depreciation (1.800.000) (1.800.000) (1.800.000)

7.
Expense
Net Operating
Income (NOI)
471.200.000 471.200.000 471.200.000
Taxes 15% (70.680.000) (70.680.000) (70.680.000)
Net Operating
After Tax
(NOPAT)
400.520.000 400.520.000 400.520.000
Depreciation
Expense
1.800.000 1.800.000 1.800.000
Operating Cash
Flow
398.720.000 398.720.000 398.720.000
Increase in
CAPEX
(12.000.000)
Increase in Net
Working
Capital
(2.500.000) 2.500.000
Free Cash Flow (14.500.000) 398.720.000 398.720.000 401.220.000
𝑁𝑃𝑉 = (−14.500.000) +
398.720.000
(1 + 10%)1
+
398.720.000
(1 + 10%)2
+
401.220.000
(1 + 10%)3
𝑁𝑃𝑉 = 𝑅𝑝 978.935.912,8
Analisis terhadap PT. Budi ialah ketika NPV tanpa ada perubahan sebesar Rp
991.618.858. Lalu ketika terdapat penurunan penjualan sebesar 5%, NPV didapat sebesar
Rp 940.887.077,4 dan ketika terjadi kenaikan biaya variable 5% maka NPV sebesar Rp
978.935.912,8. Dapat disimpulkan bahwa Perusahaan Sandal sensitif terhadap
penurunan penjualan dan tidak sensitive terhadap kenaikan biaya variable.

8.
Scenario Analysis
Analisis skenario digunakan untuk mengetahui efek dari perubahan beberapa value driver
terhadap NPV. Ada tiga skenario yang digunakan untuk analisis, yaitu skenario yang
diekspetasikan, skenario terbaik dan skenario terburuk. Analisis skenario membuat manajer
keuangan dapat secara simultan mempertimbangkan pengaruh dari perubahan estimasi Value
Drivers pada NPV investasi.
Simulation Analysis
Analisis simulasi menghasilkan ribuan estimasi nilai NPV yang akan membentuk ribuan
nilai pada masing-masing Value Drivers investasi. Simulasi ini menggunakan perangkat
computer. Simulasi ini meliputi 5 langkah:
1. Mengestimasi distribusi probabilitas masing-masing Value Drivers utama.
2. Memilih satu nilai dari masing-masing Value Drivers distribusi probabilitas secara acak.
3. Menggabungkan nilai terpilih masing-masing Value Drivers untuk mengestimasi arus
kas proyek tiap tahun dari umur proyek dan menghitung nilai NPV.
4. Ulangi langkah 2 dan 3 menggunakan software agar lebih cepat.
5. Gunakan nilai NPV tsb dan buatlah histogram atau distribusi probabilitas NPV.
Contoh histogram

9.
Evaluasi Risiko Proyek
Analisis Break-Even
Analisis break-even menentukan level minimum output yang harus dicapai perusahaan
untuk mencapai titik dimana net operating income sama dengan nol (kebanyakan kasus).
Dengan begitu perusahaan dapat menghindari kerugian yang mungkin terjadi.
Analisis Accounting Break-Even
Analisis Accounting Break-Even meliputi penentuan level penjualan yang diperlukan untuk
menutupi biaya tetap (Fixed cost) dan depresiasi.
Fixed cost (biaya tetap) tidak berubah secara langsung terhadap perubahan penjualan.
Fixed cost disebar merata ke sejumlah kuantitas output, Seiring dengan peningkatan jumlah
unit penjualan, maka biaya tetap per unit menurun.
Variable cost (biaya variable) adalah biaya yang berubah seiring dengan berubahnya
penjualan. Variable cost per unit tetaplah sama walaupun jumlah output berubah.

10.
Accounting Break-Even Point
Accounting Break-Even Point adalah titik dimana penjualan sama dengan biaya yang
dikeluarkan (fixed cost + variable cost) sehingga net operating income sama dengan nol. Apabila
terdapat depresiasi, maka depresiasi masuk dalam total biaya tetap.
Contoh:
1. Analis perusahaan Broxit telah mengestimasi break-even akuntansi sebuah proyek
sebesar 130,000 unit dan saat ini ingin mempertimbangkan bagaimana skenario kasus
terburuk (worst-case scenario) dari pemicu nilai akan mempengaruhi break-even
akuntansi. Harga jual per unit $30, biaya variabel per unit $25, dan biaya tetap
$1,000,000.
Jawab
Q break-even = F ÷ (P-V)
= 1.000.000 ÷ (30-25)
= 200.000 units
Cash Break-Even Point
Menjelaskan berapa output yang diperlukan untuk menutupi biaya tetap (tanpa
depresiasi) sehingga arus kas sama dengan nol.

11.
Cash Break-Even Point
Contoh
F = $1.500.000 Depreciation = $300.000
P = $25/unit V = $20/unit
Jawab
Cash Break-Even Point = (F – Depreciation) ÷ (P – V)
= (1.500.000 – 300.000) ÷ (25-20)
= 240.000 units
NPV Break-Even Analysis
Analisis NPV Break-Even mengidentifikasi jumlah penjualan yang diperlukan untuk
menghasilkan NPV sama dengan nol.
Operating Leverage
Operating leverage digunakan untuk mengukur sensitivitas perubahan dalam operating
income ke perubahan dalam penjualan.
Degree of Operating Leverage

12.
Degree of Operating Leverage (DOL) menggambarkan pengaruh satu persen perubahan
penjualan terhadap perubahan persentase Net Operating Income (NOI).
Contoh
PT. ABC meramalkan bahwa perusahaannya akan menjual sebanyak 15,000 unit pada
tahun ini dengan harga jual Rp 2.000/unit. Apabila total biaya variable sebesar Rp 10.000.000
dan total biaya tetapnya sebesar Rp 15.000.000. Jika PT.ABC meramalkan bahwa pada tahun
depan penjualannya akan meningkat sebanyak 10%. Maka berapakah Operating Leverage dari
PT.ABC pada tahun ini dan tahun depan?
Bagaimana Operating Leverage mempengaruhi NOI untuk 10% increase in sales
Penjualan
tahun t
Penjualan tahun
t+1
Persentase Perubahan di
Penjualan dan NOI
Unit Terjual
15,000 18.000
Sales
Rp 30.000.000 Rp 33.000.000 𝑅𝑝33.000.000
𝑅𝑝30.000.000
− 1 = 10%
Total biaya variable
(Rp 10.000.000) (Rp 11.000.000)
Keuntungan
sebelum biaya tetap
Rp 20.000.000 Rp 22.000.000
Total biaya tetap
(Rp 10.000.000) (Rp 10.000.000)
NOI atau EBIT
Rp 10.000.000 Rp 12.000.000 𝑅𝑝12.000.000
𝑅𝑝10.000.000
− 1 = 20%
 Pengaruh operating leverage adalah meningkatkan efek perubahan dalam penjualan
terhadap operating income.
 Operating leverage adalah suatu pedang bermata dua, memperbesar profit dan loss,
membantu di saat kondisi baik dan menyebabkan penderitan di saat kondisi buruk.
Opsi Riil dalam Penganggaran Modal
Opsi Riil adalah adanya pilihan/opsi untuk mengubah arah arus kas pada proyek setelah
dimulai. Opsi Riil yang dapat menambah peluang investasi antara lain:
1. Timing options

13.
Opsi untuk dengan cara menunda proyek hingga waktu yang lebih menguntungkan
untuk arus kas.
2. Expansion options
Opsi untuk memperluas skala dan lingkup pada investasi.
3. Contract, Shut-down, and Abandonment options
Opsi untuk memperlambat sebuah proyek maupun menghentikannya secara permanen.