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2015.11.19 不動產規劃實務系列課程-01概覽(Final)

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不動產規劃實務系列課程、大安社區大學、金甌女中

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2015.11.19 不動產規劃實務系列課程-01概覽(Final)

  1. 1. 週次 日期 課程主題 課程內容 01 11/19 一、台灣不動產概覽 定義、特性、類型、用途、人員、產業 02 11/26 二、不動產價格(一) 【地價】 景氣循環、觀察指標、歷史數據、房價特性 房市泡沫?居住正義?03 12/03 二、不動產價格(二) 04 12/10 三、不動產地權(一) 【地權&地籍】 謄本閱讀、不動產買賣契約書閱讀、移轉流 程(買賣、贈與、繼承)、私契&公契、房屋貸 款、實務案例分享05 12/17 三、不動產地權(二) 06 12/24 四、不動產稅負(一) 【地稅】 持有稅(土地、房屋) 移轉稅(土地增值、契、印花、贈與、遺產) 所得稅(房地合一)07 12/31 四、不動產稅負(二)
  2. 2. 週次 日期 課程主題 課程內容 08 五、不動產法律(一) 物權、所有、共有(分別/公同) 租賃、信託、遺囑、凶宅09 五、不動產法律(二) 10 六、不動產估價(一) 【地用】 定義、作法、收費、發展、實務案例分享 使用分區、使用編定與用地、容積率、建蔽率 市地重劃、區段徵收11 六、不動產估價(二) 12 七、都市更新(一) 都更地區、計畫、單元、實施方式、實施者類型 都更事業概要/計畫、權利變換計畫 單元劃定、容積獎勵、容積移轉 公聽會、聽證會、實務案例分享 13 七、都市更新(二) 14 七、都市更新(三) 15 八、不動產實務操作 門牌查詢地號+建號+使用分區、土地與建物謄本調閱 土地與房屋現值確認、稅負試算、實價登錄查詢 16 九、不動產規劃個案 彙整、試算、節稅、建議、實務案例分享 17 公民素養週 原班級課程停課,請師生選讀公民素養週講座參加 18 成果展準備週 回顧、複習與分享本學期結業成果展練習
  3. 3.  現任  不動明王地政士事務所 負責人/地政士  律德財務規劃顧問 不動產顧問  和諧國際管理顧問 不動產顧問  聯代廣場代書平台 經營&顧問團隊  TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事  經歷  南山人壽保險公司 業務代表  中國信託商業銀行 客戶關係專員  宏觀財務顧問平台 總經理特別助理  CBRE Taiwan Consulting Analyst  證照/測驗  專技普考地政士(台灣)  專技普考不動產經紀人(台灣)  專技高考不動產估價師(台灣)  CFP ® 認證理財規劃顧問(台灣)  CFP ® 國際金融理財師(中國)  新北市都市更新推動師(台灣/進階培訓中)
  4. 4. 5 ※初版日期:2008.07.08
  5. 5. 6 ※出版日期:2014.10
  6. 6. 7 ※出版日期:2015.11
  7. 7. 定義、特性、類型、用途、人員、產業 8
  8. 8. 高房價、高物價 高租金 高失業率 高痛苦指數 低收入、低所得 低利率 低稅負 低持有成本 ※民不聊生+怨聲載道:房價高漲!貧富懸殊! 9
  9. 9. 投資股票 炒股 股神 投資不動產 炒房 黑心投資客 ※衍生議題: 投資vs.投機?股票vs.不動產? 何者較重視買賣雙方議價能力? 10
  10. 10. 仇富 反商 打房 絕望 社會 ※衍生議題: 不仇富,仇為富不仁! 不打房,打投機炒房! 11
  11. 11. ※資料來源:TVBS《地球黃金線》
  12. 12. 最高5%(萬) 最低5%(萬) 貧富差距比 1998 TBD TBD 32.74 2008 TBD TBD 65.00 2009 382.2 5.1 75.07 2010 429.4 4.6 93.35 2011 463.5 4.8 96.56 2012 不再公佈 不再公佈 預估破百
  13. 13. LINK HOME DREAM 連結家庭夢想現況 資 產 負 債 收 入 支 出 夢想 期待 成果 金錢 何時 圓夢 時間 缺口 不確定性 剩下多少時間? 需要多少努力? 可承擔多少風險? 風險規劃 投資規劃 稅務規劃 15
  14. 14. 賺錢 用錢 省錢 存錢 借錢 護錢 16
  15. 15. 基礎理 財規劃 購屋 房貸 退休 養老 風險管 理與保 險規劃 火災險 地震險 房貸險 員工福 利與退 休金 規劃 投資 規劃 房價 房租 報酬率 收益率 類型 估價 租稅與 財產移 轉規劃 持有稅 移轉稅 買賣 贈與 繼承 遺囑 全方位 理財 規劃 法律 登記 法拍 重劃 徵收 都更 ※參考來源:CFP ® 六大模組 17
  16. 16. 不動產 土地 水陸 天然富源 定著物 土地 改良物 建築 改良物 農作 改良物非土地 改良物尚未分離 之出產物 ※參考法條:民§66、土§ 1+5 18
  17. 17. 不動產 土地登記 土地 地 建築改良物 房 新成屋 中古屋 預售屋 所有權 他項權利 產 物權 合法建築 建築物 雜項工作物 ※參考法條:土§ 37、建§ 4+7、不動經紀業§4 (成屋) (產權) 19
  18. 18. 獨特 異質性 不可 移動性 存在 長期性 高價 昂貴性 權利 多元性 自住投資 雙重性 20
  19. 19. 優點 資產配置 資產保/增值 資產壓縮 持有稅負低廉 實現自我成就 缺點 進入門檻過高 資金變現不易 資訊難以對稱 管理維護麻煩 政府法令限制 21
  20. 20. 虧損風險增加 潛在獲利增加 22
  21. 21. • BLASH:Buy Low and Sell High • 山頂上玩,有誰能贏?底部進場,不贏也難! 投資心法 • 存款、外匯、保險(儲蓄型保險、投資型保險) • 股票、債券、基金、期貨、選擇權 • 創業、不動產 • 古董、精品、藝術品 常見投資工具 ※衍生議題: 您認為不動產可以投資嗎?還是僅限居住? 23
  22. 22. 資本利得 經營管理 融資貸款 稅捐扣抵
  23. 23. 決定投資策略 形成各種 投資方案 利用基本財務 分析模型,研 究投資方案 和賣主進行初 步協商 (基本條件) 進行 可行性分析 考慮稅賦之 利弊分析 進行財務細節 投資分析 和賣主進行最 後協商,及完 成交易手續 經營房地產 結束 經營房地產
  24. 24. 類型 可行性分析 投資分析 性質 綜合分析 財務分析 個案情形 未開發的計畫 已存在或正在進行的計畫 風險 大 (考量經營開發風險) 小 (忽略經營開發風險) 不確定性 高 (考慮與分析的因素不明確) 低 (考慮與分析的因素明確) 變數 多 少 追求目標 追求最適決策 追求最大利潤
  25. 25. 產權要完整 性質要清楚 稅賦要了解 條件要判斷 合約要安全 實戰要經驗
  26. 26. • 建地、農地、山坡地、畸零地 土地(空地/素地) • 預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋、金拍屋、銀拍屋 • 套房、公寓、華廈、住宅大樓、豪宅、農舍、透天厝 住用不動產 • 辦公室、辦公商業大樓、商務中心(business center) • 店面、百貨公司、大賣場、暢貨中心(outlet) • 民宿、旅館、飯店、夜店、餐廳 • 工廠、廠辦、倉庫、物流中心(logistics) 商用不動產 • 寺廟、教堂、醫院、停車場 • 不動產投資信託基金(REITs) 其他不動產 28
  27. 27. ※戶政機關:門牌 vs. 地政機關:地號&建號
  28. 28. 投資理財 •理財:有財才能理 •投資:有資才能投 財資可能來源 •自己(主動/被動收入) •爸媽、親戚、朋友(贈與、遺贈、繼承、理賠) •銀行、農漁會、信用合作社、壽險公司、地下錢莊(借貸) •金主、創業夥伴、不特定社會大眾(投資、合夥、募款) 30
  29. 29. 總價(萬) 自備款 30% 房屋貸款 70% 每月房貸 支出(萬) 月收入22K 自備款所得比 月收入50K 自備款所得比 500 150 350 1.38 5.7 2.5 800 240 560 2.21 9.1 4.0 1,000 300 700 2.77 11.4 5.0 1,200 360 840 3.32 13.6 6.0 1,500 450 1,050 4.15 17.0 7.5 條件假設:年利率2.5%、年期30年、貸款比70% ※資料來源:《現代地政》王進祥理事長 2014.11 31
  30. 30. ※資料來源:中央銀行(2014.06.27) 32
  31. 31. ※資料來源:中央銀行(2015.08.13)  自特定地區內刪除  新北市:八里、鶯歌  桃園市:桃園、蘆竹、中 壢、龜山 (特定區外第2戶不受6成限制)  提高自然人第3戶、公司法 人及高價住宅貸款成數  全國不分區一律6成 (特定區內第2戶與第3戶相同) 33
  32. 32. 相關輔助人: 1.貸款→銀行 2.履保→銀行、建經 3.公證→法院/民間公證人 買方 賣方 仲介、代銷 (經紀人) 估價師 政府機關 (稅捐、地政) 成屋 (土地&建物) 代書 (地政士) 完稅+過戶 (土地登記) 自然人/法人 開發商/建商 34
  33. 33. 不動產領域 專門職業 及技術人員 普考 不動產經紀人 Real Estate Broker 1Y工作經驗 執行仲介業務 具備簽章資格 土地開發 具備開業資格 租牌被動收入 普考 地政士 Land Administrative Agent 成立事務所 執行代書業務 執行簽證業務 與政府機關互動 (地政、戶政、 稅捐或法院) 高考 不動產估價師 Real Estate Appraiser 2Y工作經驗 成立事務所 執行估價業務 無形資產評價 不良債權操作 租牌被動收入 35
  34. 34. ※資料來源:《林嘉焜老師讀書會》FaceBook 36
  35. 35. 有錢叫你董ㄟ,冇錢叫你等ㄟ! 有錢來去呷奔,冇錢就去呷噴! 有錢大家攏厚,冇錢冷涼卡好!
  36. 36. samuel1341 wang.zeren@gmail.com 把拔的聯絡方式 Samuel Wang 不動明王地政士事務所 38

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