不動產規劃實務系列課程、大安社區大學、金甌女中

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2.  現任
 不動明王地政士事務所 負責人/地政士
 律德財務規劃顧問 不動產顧問
 和諧國際管理顧問 不動產顧問
 聯代廣場代書平台 經營&顧問團隊
 TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事
 經歷
 南山人壽保險公司 業務代表
 中國信託商業銀行 客戶關係專員
 宏觀財務顧問平台 總經理特別助理
 CBRE Taiwan Consulting Analyst
 證照/測驗
 專技普考地政士（台灣）
 專技普考不動產經紀人（台灣）
 專技高考不動產估價師（台灣）
 CFP ® 認證理財規劃顧問（台灣）
 CFP ® 國際金融理財師（中國）
 新北市都市更新推動師（台灣/進階培訓中） 2

3. 週次 日期 課程主題 課程內容
01 11/19 一、台灣不動產概覽 定義、特性、類型、用途、人員、產業
02 11/26 二、不動產地權(一) 【地權&地籍】
謄本閱讀、移轉登記流程(買賣、贈與、繼
承)、私契&公契閱讀、相關實務案例03 12/03 二、不動產地權(二)
04 12/10 三、不動產稅負(一)
【地稅】
持有稅(土地、房屋)
移轉稅(土地增值、契、印花、贈與、遺產)
所得稅(房地合一)05 12/17 三、不動產稅負(二)
06 12/24 四、不動產價格(一) 【地價】
景氣循環、觀察指標、歷史數據、房價特性
房市泡沫？居住正義？07 12/31 四、不動產價格(二)
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5. 謄本閱讀、移轉登記流程(買賣、贈與、繼承)、
私契&公契閱讀、相關實務案例
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不動產相關資訊評估：地權、地籍、地用、地價、地稅
不動產買賣移轉登記：私契、公契、完稅、過戶、點交

6. • 建地、農地、山坡地、畸零地
土地(空地/素地)
• 預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋、金拍屋、銀拍屋
• 套房、公寓、華廈、住宅大樓、豪宅、農舍、透天厝
住用不動產
• 辦公室、辦公商業大樓、商務中心(business center)
• 店面、百貨公司、大賣場、暢貨中心(outlet)
• 民宿、旅館、飯店、夜店、餐廳
• 工廠、廠辦、倉庫、物流中心(logistics)
商用不動產
• 寺廟、教堂、醫院、停車場
• 不動產投資信託基金(REITs)
其他不動產
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7. 投資理財
•理財：有財才能理
•投資：有資才能投
財資可能來源
•自己(主動/被動收入)
•爸媽、親戚、朋友(贈與、遺贈、繼承、理賠)
•銀行、農漁會、信用合作社、壽險公司、地下錢莊(借貸)
•金主、創業夥伴、不特定社會大眾(投資、合夥、募款)
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8. 相關輔助人：
1.貸款→銀行
2.履保→銀行、建經
3.公證→法院/民間公證人
買方 賣方
仲介、代銷
(經紀人)
估價師
政府機關
(稅捐、地政)
成屋
(土地&建物)
代書
(地政士)
完稅+過戶
(土地登記)
自然人/法人
開發商/建商
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9. 不動產領域
專門職業
及技術人員
普考
不動產經紀人
Real Estate
Broker
1Y工作經驗
執行仲介業務
具備簽章資格
土地開發
具備開業資格
租牌被動收入
普考
地政士
Land
Administrative
Agent
成立事務所
執行代書業務
執行簽證業務
與政府機關互動
(地政、戶政、
稅捐或法院)
高考
不動產估價師
Real Estate
Appraiser
2Y工作經驗
成立事務所
執行估價業務
無形資產評價
不良債權操作
租牌被動收入 8

10. 土地/建物登記謄本
土地使用分區/編定
(都市計畫、細部計畫)
地籍圖/地圖
建物測量成果圖
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11. 土地公告現值
房屋評定現值
實價登錄市價
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13. ※戶政vs.地政
門牌vs. 地號&建號
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14. 13

15. 地政
事務所
電腦&
手機
便利
商店
※地籍謄本：NT$20/張
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18. 17

19. HiNet地政電傳資
訊系統─他項權利
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20. ※資料來源：內政部
Source: M.O.I.
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21. 20

22. 21

23. 22

24. 蓋車道坑住戶1.5億 瓏山林罰1200萬
【蘋果日報╱戴安瑋、柯玥寧╱台北報導╱ 2011.01.07 】
台北市內湖區瓏山林藝術館建案五年前預售時，因售屋契約未註明地下停車位車道的產權歸屬，
完工後卻硬劃入公設持分、由住戶負擔，總計不法獲利共1億5千萬元，公平會昨決定開罰1千2
百萬元，創下該會罰建商最高紀錄，住戶可持公平會處分書向建商求償；瓏山林則喊冤，聲明將
提行政救濟。
公平會委員孫立群說，建物持分區分為房子坪數及停車位坪數，買停車位就包括停車場車道，而
非另外計算；若預售時沒說清楚車道產權，建商不得事後將車道面積灌進房子公設持分。
據公平會調查，瓏山林藝術館390戶，現售出近300戶，每坪預售時為42萬元；以買50坪房子的
住戶為例，若多分攤1坪車道持分，得多付42萬。公平會副主委施惠芬說，契約未提及地下六層
樓停車位463坪車道產權歸屬，交屋才硬灌入公設持分由住戶分擔，以所有390戶住戶都須負擔
車道坪數計算， 業者不法獲利1億5千萬元，開罰1千2百萬元，創下該會罰建商最高紀錄，住戶
可持公平會處分書向建商求償。
瓏山林藝術館社區管理委員會總幹事王偉立說，將開會決定如何處理；住戶陳小姐批，太可惡，
再也不買瓏山林建案。瓏山林委任律師張毓桓說，依法辦理銷售事宜，公平會處分過程草率將提
行政救濟。信義房屋代銷部協理何胤諭說，目前新制預售屋買賣定型化契約已要求賣方詳載公設，
民眾須注意。
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25. 商購區蓋豪宅！瓏山林博物館違法
【中天新聞╱台北綜合報導╱ 2013.01.04 】
自由時報創辦人林榮三所屬的聯邦集團期下的瓏山林建設，在大直美麗華附近的瓏山
林博物館建案，明明規定是商購區，只能能商業購物中心使用，不過卻被瓏山林拿來
蓋豪宅，喊出行情每坪120萬，擺明違法使用。
《壹週刊》昨報導，北市大直美麗華商圈，有四十棟豪宅違法蓋在商業區及娛樂區，
北市議員踢爆，該區只能作商業用途，地政資料卻顯示台塑創辦人王永 在一家人、海
基會董事長江丙坤等政商名流入住豪宅，質疑北市府審查建照放水，更不敢開罰權貴。
北市都發局昨表示將到豪宅清查，確認違規將對住戶罰款6到30萬元。
《壹週刊》報導，位於北市大直美麗華商圈大彎北段都市計劃區，佔地10公頃，屬禁
建住宅的商業區及娛樂區，卻有40棟豪宅林立，如江丙坤家族住在該區「瓏山林博物
館」，及王永在家族居住的「王公館」等，且每層樓不合常理配3至6套衛浴設備。北
市議員周威佑質疑，市府官員可從設計圖看出王家要蓋豪宅，卻矇眼發照。
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26. ※資料來源：臺北市政府地政局
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27. ※資料來源：內政部
Source: M.O.I.
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28.  賣方條件：40坪新成屋，每坪35萬；
10坪車位，全部200萬(每坪20萬)。
 實價登錄：50坪新成屋，總價1,600萬。
土地+建物 車位 總價
賣方條件
40坪 35萬/坪 10坪 20萬/坪
1,600萬
1,400萬 200萬
實價登錄
50坪 32萬/坪 0坪 0萬/坪
1,600萬
1,600萬 0萬
※若建坪內含車位坪，將拉低/高每建坪單價，使市場行情失真。
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29. 區段化1
政府操控
民間操控
去識別化2
選擇公布3
形式審查1
特殊交易2
歷史高價3
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30.  土地&建物謄本
 門牌、地號、建號
 1平方公尺=0.3025坪
1元/平方公尺=3.3058元/坪
 土地：地目、使用分區、使用地類別
建物：主要用途
 公告地價、申報地價
公告土地現值、前次移轉現值/原規定地價
 主建物、附屬建物、共有部分
公設比、虛坪
 停車位
 抵押權、共同擔保之地/建號
 任意基地之地籍&地用評估 29

31. 不動明王地政士事務所
samuel1341
wang.zeren@gmail.com
把拔的聯絡方式
Samuel Wang
不動明王地政士事務所
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