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2015.12.03(四) 不動產規劃實務系列課程-03地政(Final)

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不動產規劃實務系列課程、大安社區大學、金甌女中

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2015.12.03(四) 不動產規劃實務系列課程-03地政(Final)

  1. 1. 1
  2. 2.  現任  不動明王地政士事務所 負責人/地政士  律德財務規劃顧問 不動產顧問  和諧國際管理顧問 不動產顧問  聯代廣場代書平台 經營&顧問團隊  TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事  經歷  南山人壽保險公司 業務代表  中國信託商業銀行 客戶關係專員  宏觀財務顧問平台 總經理特別助理  CBRE Taiwan Consulting Analyst  證照/測驗  專技普考地政士(台灣)  專技普考不動產經紀人(台灣)  專技高考不動產估價師(台灣)  CFP ® 認證理財規劃顧問(台灣)  CFP ® 國際金融理財師(中國)  新北市都市更新推動師(台灣/進階培訓中) 2
  3. 3. 週次 日期 課程主題 課程內容 01 11/19 一、台灣不動產概覽 定義、特性、類型、用途、人員、產業 02 11/26 二、不動產地權(一) 【地權&地籍】 謄本閱讀、移轉登記流程(買賣、贈與、繼 承)、私契&公契閱讀、相關實務案例03 12/03 二、不動產地權(二) 04 12/10 三、不動產稅負(一) 【地稅】 持有稅(土地、房屋) 移轉稅(土地增值、契、印花、贈與、遺產) 所得稅(房地合一)05 12/17 三、不動產稅負(二) 06 12/24 四、不動產價格(一) 【地價】 景氣循環、觀察指標、歷史數據、房價特性 房市泡沫?居住正義?07 12/31 四、不動產價格(二) 3
  4. 4. 謄本閱讀、移轉登記流程(買賣、贈與、繼承)、 私契&公契閱讀、相關實務案例 4 不動產相關資訊評估:地權、地籍、地用、地價、地稅 不動產買賣移轉登記:私契、公契、完稅、過戶、點交
  5. 5. 月領22k,在台北買5000萬房子! 小資男:「一切靠規劃與人脈」  五年前,剛退伍的小柯,只有不知名私立大學的文組學歷,求職時處處碰壁, 最後在台北縣某間小公司上班擔任小職員。過了半年,小柯覺得這樣下去不是 辦法,突然覺醒,決定訂出一個五年買房計畫,步步規劃徹底執行!  「剛開始真的很痛苦,什麼交際應酬與娛樂消費都不能做了」小柯回憶道。但 是回想起自己過去的人生,其實也這樣渾渾噩噩,突然有一股聲音在自己體內 覺醒, 「我開始利用下班時間去上財務規劃課程與外文課程,增加自己的實 力。」利用網路上大大小小免費的資源,小柯發現自己過去學生生涯實在浪費 了很多時間。  「剛開始會覺得很懊悔自己過去到底在幹嘛,所以現在有機會反而更努力,加 強衝刺。」就這樣,小柯利用通過大大小小的英文檢定考試,讓公司逐年幫他 加薪3%。「除了薪水成長還不夠,我還去報名了許多管理課程,認識許多業界 傑出人士。」透過這樣的交流,小柯逐步建立起自己的人脈。  最後,靠著這五年來累積的200萬,付了頭期款,再加上父母給的4,800萬,小 柯買下人生第一棟房子,而且是在台北市精華區。 「有夢最美,築夢踏實。」小柯眼神堅毅的說著。 31
  6. 6. ※資料來源:全國不動產 32
  7. 7. 33
  8. 8. 34
  9. 9. ※資料來源:台北市地政局 35
  10. 10. 36
  11. 11. 37
  12. 12. 38 《國軍老舊眷村改建條例》第24條 I由主管機關配售之住宅,除依法繼承 者外,承購人自產權登記之日起未滿 5 年,不得自行將住宅及基地出售、出典、 贈與或交換。 II前項禁止處分,於建築完工交屋後, 由主管機關列冊囑託當地土地登記機 關辦理土地所有權移轉登記及建築改良 物所有權第一次登記時,並為禁止處分 之限制登記。 【三私契架空禁止處分】2015.11.26 1. 私人間買賣契約(債權) 2. 私人間租賃契約(債權) 3. 私人間借貸契約(債權)+ 抵押權設定登記予自然人(物權)
  13. 13. ※資料來源:台北市地政局 38
  14. 14. 39
  15. 15. 40
  16. 16. 41
  17. 17.  土地&建物謄本  門牌、地號、建號  1平方公尺=0.3025坪 1元/平方公尺=3.3058元/坪  土地:地目、使用分區、使用地類別 建物:主要用途  公告地價、申報地價 公告土地現值、前次移轉現值/原規定地價  主建物、附屬建物、共有部分 公設比、虛坪  停車位  抵押權、共同擔保之地/建號  任意基地之地籍&地用評估 42
  18. 18. 不動明王地政士事務所 samuel1341 wang.zeren@gmail.com 把拔的聯絡方式 Samuel Wang 不動明王地政士事務所 43
  19. 19. 中華民國 90 年 7 月 11 日內政部台(90)內中地字第 9082362 號公告頒行(行政院消費者 保護委員會第 78 次委員會議通過) 中華民國 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字第 1016651846 號公告修正(行政院消費 者保護會第 7 次會議通過) 契約審閱權 契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審 閱__日(契約審閱期間至少五日) 買方簽章: 賣方簽章: 成屋買賣契約書範本 內 政 部 編 中華民國 101 年 10 月
  20. 20. 4636-U 1 立契約書人 買方__ 賣方__茲為下列成屋買賣事宜,雙方同意簽訂本契約,協議條款 如下 第一條 買賣標的 成屋標示及權利範圍:已登記者應以登記簿登載之面積為準。 一、土地標示: 土地坐落__縣(市)__鄉(鎮、市、區)__段__小段__地號等__筆 土地,面積__平方公尺(__坪),權利範圍__,使用分區為都市計畫 內__區(或非都市土地使用編定為__區__用地)。 二、建物標示: (一)建號__。 (二)門牌__鄉(鎮、市、區)__街(路)__段__巷__弄__號__樓。 (三)建物坐落__段__小段__地號,面積__層__平方公尺__層__平方公 尺__層__平方公尺其他__平方公尺共計__平方公尺,權利範圍 __,用途__。 (四)附屬建物用途__面積__平方公尺。 (五)共有部分建號__,共有持分面積__平方公尺,權利範圍__。 三、本買賣停車位(如無則免填)為: (一)□法定停車位□自行增設停車位□獎勵增設停車位□其他__。 (二)地上(下)第__層□平面式停車位□機械式停車位,總停車位__ 個。 (三)□有獨立權狀面積__平方公尺(__坪)□無獨立權狀,編號第__ 號車位__個。(如附圖所示或登記簿記載) 本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內,房屋現況除水電、門窗 等固定設備外,買賣雙方應於建物現況確認書互為確認(附件一),賣方 於交屋時應維持原狀點交,但點交時另有協議者,從其協議。 第二條 買賣價款 本買賣總價款為新臺幣__整。 一、土地價款:新臺幣__元整 二、建物價款:新臺幣__元整 三、車位總價款:新臺幣__元整 第三條 付款約定
  21. 21. 4636-U 2 買方應支付之各期價款,雙方同意依下列約定,於___(地址:___), 交付賣方。 一、簽約款,新臺幣__元,於簽訂本契約同時支付(本款項包括已收定 金__元)。 二、備證款,新臺幣__元,於__年__月__日,賣方備齊所有權移轉登記 應備文件同時支付。 三、完稅款,新臺幣__元,於土地增值稅、契稅稅單核下後,經__通知 日起__日內支付;同時雙方應依約繳清稅款。 四、交屋款,新臺幣__元 □無貸款者,於辦妥所有權移轉登記後,經__通知日起__日內支付; 同時點交本買賣標的。 □有貸款者,依第五條及第六條約定。 賣方收取前項價款時,應開立收訖價款之證明交買方收執。 第四條 原設定抵押權之處理 本買賣標的物原有抵押權設定者,其所擔保之未償債務(包括本金、 利息、遲延利息及違約金)依下列約定方式之一處理: □買方貸款時: □買方承受者,雙方應以書面另為協議確認(附件二承受原貸款確認 書)。 □買方依第六點第一款約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。 □買方不貸款,賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵 押權。如未依上述期限清償者,買方有權自價金中扣除未償債務金額 並於交屋款交付前代為清償。 □其他:_________。 第五條 貸款處理之一 買方預定貸款新臺幣__元抵付部分買賣價款,並依下列約定辦理貸 款、付款事宜: 一、買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指 定融資貸款之金融機構;未指定者,得由賣方指定之。 二、貸款金額少於預定貸款金額,應依下列方式擇一處理: (一)不可歸責於雙方時:
  22. 22. 4636-U 3 □買方應於貸款核撥同時以現金一次補足。 □買賣雙方得解除契約。 □其他________。 (二)可歸責於賣方時: □買方得解除契約,其已付價款於解除契約__日內,賣方應連同 遲延利息一併返還買方。 □賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。 □賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年 (期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。 □其他_________。 (三)可歸責於買方時: 除經賣方同意分期給付其差額外,買方應於接獲通知之日起__日 (不得少於十個金融機構營業日)給付其差額,逾期未給付賣方得 解除契約。 第六條 貸款處理之二 買方應於交付完稅款前,依__通知之日期親自完成辦理貸款所需之 開戶、對保及用印等,並依下列方式擇一處理: 一、簽訂撥款委託書,授權金融機構依下列方式擇一辦理撥付。 □將實際核准之貸款金額悉數撥(匯)入賣方於__銀行__分行存款第 __號帳戶。 □於實際核准貸款金額範圍內,撥(匯)入__銀行__分行第__號帳 戶(還款專戶),以清償原設定抵押權所擔保之貸款,俟該抵押權 塗銷後,由受託金融機構將剩餘款項悉數撥(匯)入__銀行__分行 第__號,賣方所開立或指定之專戶。 □其他撥付方式:___。 二、由__通知雙方會同領款交付。但買方應於交付備證款同時開立與完 稅款及交屋款同額且註明以賣方為受款人及「禁止背書轉讓」之本 票(號碼:__)或提供相當之擔保予賣方;賣方收受該價款時應將 本票返還買方或解除擔保。買方未依約交付未付價款,經催告仍拒 絕履行者,賣方得行使本票或擔保權利。 三、第一款撥款委託書所載金額不足支付交屋款者,其差額部分準用前
  23. 23. 4636-U 4 款規定。 買方簽訂撥款委託書交付貸款之金融機構後,除房屋有附件一第五 項至第七項所確認事項內容不實之重大瑕疵者外,買方不得撤銷、解除 或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託,或請求貸款之金融機構暫緩 或停止撥付貸款。 第七條 所有權移轉 雙方應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備 齊,並加蓋專用印章交予□受託地政士□受託律師□買方□賣方□其他 __負責辦理。 本件所有權移轉登記及相關手續,倘須任何一方補繳證件、用印或 為其他必要之行為者,應無條件於__通知之期日內配合照辦,不得刁難、 推諉或藉故要求任何補貼。 買方於簽約時如指定第三人為登記名義人,應於交付必備文件前確 認登記名義人,並提出以第三人為登記名義人聲明書(附件三),該第三 人應在該聲明書上聲明是否同意與本契約買方所未履行之債務負連帶給 付責任並簽章。 辦理所有權移轉時,除本契約另有約定外,依下列方式辦理: 一、申報移轉現值: □以本契約第二條之土地及建物價款申報。 □以__年度公告土地現值及建物評定現值申報。 二、賣方若主張按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時,應於契約 書內(附件四:按優惠稅率申請核課土地增值稅確認書)另行確認 後,據以辦理之。 第八條 稅費負擔之約定 本買賣標的物應繳納之稅費負擔約定如下: 一、地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費 用,在土地、建物交屋日前由賣方負責繳納,交屋日後由買方繳納; 前開稅費以交屋日為準,按當年度日數比例負擔之。 二、辦理所有權移轉、抵押權設定登記時應納之稅費負擔: (一)所有權買賣移轉 1、買方負擔:
  24. 24. 4636-U 5 印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等。 2、賣方負擔: 土地增值稅由賣方負擔。但有延遲申報而可歸責於買方之事 由,其因而增加之土地增值稅部分由買方負擔。 3、其他: 簽約前如有已公告徵收工程受益費應由賣方負責繳納。其有未 到期之工程受益費□由買方繳納者,買方應出具續繳承諾書。 □由賣方繳清。 (二)抵押權設定登記 抵押權設定登記規費由買方負擔。 三、辦理本買賣有關之手續費用: (一)簽約費 □由買賣雙方各負擔新臺幣__元,並於簽約時付清。 □其他___。 (二)所有權移轉代辦費新臺幣__元 □由買方負擔。 □由賣方負擔。 □由雙方當事人平均負擔。 □其他___。 (三)如辦理公證者,加收辦理公證之代辦費新臺幣__元 □由買方負擔。 □由賣方負擔。 □由雙方當事人平均負擔。 □其他__。 (四)公證費用 □由買方負擔。 □由賣方負擔。 □其他___。 (五)抵押權設定登記或抵押權內容變更登記代辦費新臺幣__元 □由買方負擔。 □由賣方負擔。
  25. 25. 4636-U 6 □其他___。 (六)塗銷原抵押權之代辦費新臺幣__元,由賣方負擔。 四、如有其他未約定之稅捐、費用應依有關法令或習慣辦理。但交屋日 逾第九條所載交屋日者,因逾期所產生之費用,由可歸責之一方負 擔。 前項應由賣方負擔之稅費,買方得予代為繳納並自未付之價款中憑 單抵扣。 第九條 交屋 本買賣標的物,應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由 賣方於現場交付買方或登記名義人,賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。 交屋時,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由賣方負擔。 因可歸責於賣方之事由,未依前項所定日期交付標的物者,買方得 請求賣方自應交付日起至依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之 二單利計算之金額,賠償買方因此所受之損害。 本買賣標的物倘有使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、 規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件,賣方除 應於訂約時將其情形告知買方外,並應於本買賣標的物交屋時一併交付 予買方或其登記名義人,買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。 賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事 業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者,賣方 負損害賠償責任。 第十條 賣方之瑕疵擔保責任 賣方擔保本買賣標的物權利清楚,並無一物數賣、被他人占用或占 用他人土地等情事,如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事, 賣方應予告知,並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔 保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。 第十一條 違約之處罰 賣方違反第七條(所有權移轉)第一項或第二項、第九條(交屋) 第一項前段約定時,買方得定相當期限催告賣方解決,逾期仍未解決者, 買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每 日按萬分之二單利計算之金額,全部退還買方外,並應支付與已付房地
  26. 26. 4636-U 7 價款同額之違約金;惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。 買方不得另行請求損害賠償。 買方因賣方違反第九條(交屋)第一項前段約定而依本條前項約定 解除契約者,除依前項約定請求損害賠償及違約金外,不得另依第九條 第二項約定請求損害賠償。 買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時,買方應附 加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方,如 逾期一個月不付期款或遲延利息,經賣方以存證信函或其他書面催告 後,自送達之次日起算逾七日仍未支付者,賣方得解除契約並沒收已付 價款充作違約金;惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五 為限,賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之 所有權及移交買方使用之不動產,買方應即無條件將標的物回復原狀並 返還賣方。 賣方或買方有第一項或第三項可歸責之事由致本契約解除時,第八 條所定一切稅費均由違約之一方負擔。 除第一項、第三項之事由應依本條約定辦理外,因本契約所生其他 違約事由,依有關法令規定處理。 第十二條 通知送達及寄送 履行本契約之各項通知均應以契約書上記載之地址為準,如有變更 未經通知他方或__,致無法送達時(包括拒收),均以第一次郵遞之日期 視為送達。 本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力。 第十三條 合意管轄法院 因本契約發生之爭議,雙方同意□依仲裁法規定進行仲裁。□除專 屬管轄外,以本契約不動產所在地之法院為第一審法院。 第十四條 契約及其相關附件效力 本契約自簽約日起生效,買賣雙方各執一份契約正本。 本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。 第十五條 未盡事宜之處置 本契約如有未盡事宜,依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原 則公平解決之。
  27. 27. 4636-U 8 定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。 立契約人(買方): 簽章 國民身分證統一編號: 地址: 電話: 立契約人(賣方): 簽章 國民身分證統一編號: 地址: 電話: 地政士:(由買賣雙方勾選下列方式之一) □買賣雙方各自指定地政士 買方地政士: 賣方地政士: □買賣雙方協議之地政士: 不動產經紀業: □買方委託之不動產經紀業 □賣方委託之不動產經紀業 □買賣雙方委託之不動產經紀業 名稱(公司或商號) 地址: 電話: 統一編號: 負責人: (簽章) 國民身分證統一編號: 不動產經紀人 □買方委託之不動產經紀人: □賣方委託之不動產經紀人: □買賣方委託之不動產經紀人: 姓名: (簽章) 電話: 地址:
  28. 28. 4636-U 9 國民身分證統一編號: 證書字號: 中華民國 年 月 日
  29. 29. 4636-U 10 附件一 建 物 現 況 確 認 書 項次 內 容 備註說明 1 □是□否有包括未登記之改建、增建、加 建、違建部分: □壹樓__平方公尺□__樓__平方公尺 □頂樓__平方公尺□其他__平方公尺 若為違建(未依法申請增、加建之建 物),賣方應確實加以說明使買方得 以充分認知此範圍隨時有被拆除之 虞或其他危險。 2 建物現況格局:__房__廳__衛 □無隔間 建物型態:__________。 建物現況格局以交易當時實際之現 況格局為準。 建物型態依建物型態分為公寓(五樓 含以下無電梯)、透天厝、店面(店 鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(十一 層含以上有電梯)、華廈(十層含以下 有電梯)、套房(一房(一廳)一衛)、 工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型 態。 3 □地上 □平面式 車位情況為□地面第__層□機械式車位 □地下 □其他(__) 編號:__號 □有 □無獨立權狀 □是□否檢附分管協議及圖說 有關車位之使用方式,依本契約第九 條第二項規定。 所稱機械式係指須以機械移動進出 者。 4 □是□否有滲漏水之情形,滲漏水處: 。 若有滲漏水處,買賣雙方同意: □賣方修繕後交屋。 □以現況交屋:□減價□買方自行修繕□其 他______。 5 □是□否曾經做過輻射屋檢測? 若有,請檢附檢測證明文件。 檢測結果是否有輻射異常?□是□否 □賣方修繕後交屋。 □以現況交屋:□減價□買方自行修繕□其 他______。 民國七十一年至七十三年領得使用 執照之建築物,應特別留意檢測。如 欲進行改善,應向行政院原子能委員 會洽詢技術協助。 6 □是□否曾經做過混凝土中水溶性氯離子 含量檢測(例如海砂屋檢測事項) 檢測結果:____________。 一、八十四年六月三十日(含)以前 已建築完成之建築物,參照八十 三年七月二十二日修訂公布之 CNS 3090 檢測標準,混擬土中最 大水溶性氯離子含量(依水溶法) 容許值為 0.6 ㎏/m3 。八十四年七 月一日(含)以後之建築物,混 擬土中最大水溶性氯離子含量 (依水溶法)容許值為 0.3 ㎏/m 3 。 二、八十四年七月一日(含)以後依 建築法規申報施工勘驗之建築
  30. 30. 4636-U 11 物,混擬土中最大水溶性氯離子 含量參照 CNS 3090 檢測標準,容 許值含量為 0.3 ㎏/m3 ,檢測資料 可向建築主管機關申請。 7 本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺 或一氧化碳中毒致死之情事: (1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情 事。 (2)於產權持有前,賣方 □確認無上列情事。 □知道曾發生上列情事。 □不知道曾否發生上列情事。 8 □是□否有消防設施 若有,項目:(1)__(2)__(3)__。 9 自來水及排水系統經雙方當場檢驗□是□ 否正常,若不正常,由□買方□賣方負責維 修。 10 現況□是□否有出租或被他人占用之情 形,若有,則 □終止租約 賣方應於交屋前□拆除 □排除 □買賣雙方另有協議______。 11 現況□是□否有承租或占用他人土地之情 形,若有,則 □終止租約 □賣方應於交屋前□拆除 □排除 □買賣雙方另有協議________。 12 □是□否為直轄市、縣(市)政府列管之山 坡地住宅社區。 建築主管機關□有□無提供評估建議資料。 所有權人或其受託人可向縣市政府 建築主管機關申請相關評估建議資 料。 13 □是□否約定專用部分□有(詳見規約)□無 14 □是□否有規約;□有□無檢附規約。 檢附住戶規約 15 □是□否有管理委員會統一管理 若有,管理費為□月繳__元□季繳__元□年 繳__元□其他__。 □有□無積欠管理費;若有,新臺幣___元。 16 下列附屬設備 □計入建物價款中,隨同建物移轉 □不計入建物價款中,由賣方無償贈與買方 □不計入建物價款中,由賣方搬離 □冷氣__台□沙發__組□床頭__件□熱水 器__台□窗簾_組□燈飾__件□梳妝台 件□排油煙機□流理台□瓦斯爐□天然瓦
  31. 31. 4636-U 12 斯(買方負擔錶租保證金費用)□電話:__具 (買方負擔過戶費及保證金)□其他__。 賣方:________________(簽章) 買方:________________(簽章) 簽章日期:_____年_____月_____日 附件二 承受原貸款確認書 本件買賣原設定之抵押權之債務,承受情形如下: 1、收件字號:_____年_____月_____日_____地政事務所_____登字第_____號 2、抵押權人____________________。 3、設定金額:____________________元整 4、約定時買方承受本件抵押權所擔保之未償債務(本金、遲延利息)金額新臺幣_____ 元整。 5、承受日期_____年_____月_____日。 6、債務承受日期前已發生之利息、遲延利息、違約金等概由賣方負擔。 7、買受人承受債務後是否享有優惠利率,應以買受人之資格條件為斷。 賣方:________________(簽章) 買方:________________(簽章) 簽章日期:_____年_____月_____日 附件三 以第三人為登記名義人聲明書 買方______向賣方___購買座落__縣(市)__鄉(鎮、市、區)__段__小段__ 地號等__筆土地,及其地上建物_____建號,茲指定_____(國民身分證統一編號_____) 為登記名義人,登記名義人□同意□不同意與本契約買方所應負之債務負連帶給付責 任。 買 方:________________(簽章) 登記名義人:________________(簽章) 簽章日期:_____年_____月_____日 附件四 按優惠稅率核課土地增值稅確認書 賣方主張按自用住宅用地優惠稅率申請核課土地增值稅。但經稅捐稽徵機關否准其 申請者,賣方同意即以一般稅率開單繳納之。以上事項確認無誤。 確認人:________________(簽章) 簽章日期:_____年_____月_____日
  32. 32. 4636-U 13 成屋買賣契約書範本簽約注意事項 一、適用範圍 本契約書範本提供消費者、企業經營者及社會大眾買賣成屋時參考使 用。 前項成屋,指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。 二、買賣意義 稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契 約(民法第三百四十五條)。當事人就標的物及其價金互為同意時,買 賣契約即為成立。故買受人為支付價金之人,出賣人為負移轉標的物 之人。民間一般契約多以甲方、乙方稱呼之,為使交易當事人直接、 清楚理解自已所處之立場與權利義務關係,乃簡稱支付價金之買受人 為買方,負移轉標的物之出賣人為賣方。 三、買賣標的 (一)由於契約書之應記載事項繁多,為防止填寫筆誤或疏漏,建議將土 地使用分區證明書、土地、建物權狀影本(或登記簿謄本)、共有部 分附表、車位種類、位置、分管協議、規約等重要文件列為本契約 之附件,視為契約之一部分。 (二)樓頂平台、法定空地、露台等,如為約定專用部分,宜特別註明, 如有分管協議或規約者宜列為附件。 (三)買賣雙方對於買賣標的物是否包含違章建物、冷氣、傢俱...或 其他附屬設備等,時有爭執,本契約範本乃設計「建物現況確認書」, 由買賣雙方互為確認,以杜糾紛。 (四)未依法申請增、加建之建物(定著物、工作物)仍得為買賣標的; 惟政府編撰之契約書範本不鼓勵違章建築物之買賣,故未於契約本 文明示,而移列於「建物現況確認書」。 (五)買賣標的之價值或其通常之效用,有滅失或減少之瑕疵,除當事人 有免除擔保責任之特約外,出賣人應負法律上之擔保責任,為釐清 瑕疵擔保責任歸屬,關於違章建物、房屋漏水...等瑕疵,由買 賣雙方於「建物現況確認書」確認之。 (六)所有權人於公寓大廈有數專有部分者,於部分移轉時(如二戶僅移 轉一戶)其基地之應有部分多寡,依內政部八十五年二月五日台(八
  33. 33. 4636-U 14 五)內地字第八五七八三九四號函規定,係由當事人自行約定,惟 不得約定為「零」或「全部」。然為防止基地應有部分不足致買方申 請貸款被金融機構駁回等情事,買賣雙方於訂約時應查明基地應有 部分比例是否合理、相當,以維護買方權益。 (七)由於停車位之登記方式不一,故簽約時應查明停車位之產權登記方 式、有無分擔基地持分等事實。 四、價款議定 (一)本契約範本例示土地、房屋分別計價,有益建立土地及房屋各自之 交易價格資訊,又分開計價可使房屋再出售時,本契約書得為財產 交易所得之原始取得憑證,倘僅列明買賣總價,依財政部規定,出 售時,必須按公告土地現值與房屋評定現值之比例計算房屋交易價 格。 (二)賣方為法人時,其建物價金應註明營業稅內含或外加。 (三)如買賣標的包含違章建築,或整幢透天厝之空地、一樓前後院空地 有被占用者,雙方得預為議定其扣減之價額,俾利違章建築物於交 屋前被拆除或被占用部分無法於限期交付使用時,買方得自買賣總 價額中扣除減損標的物效用之價值。 五、付款約定 (一)依一般交易習慣,買方按簽約、備證、完稅、交屋四期付款;賣方 則同時履行其相對義務。但契約另有約定者,從其約定。 (二)民法第二百四十九條第一款規定「契約履行時,定金應返還或作為 給付之一部」,故明定第一次款包含定金在內,以杜買賣價金是否包 括定金之爭議。 (三)關於各項付款之期間或對待給付之相對條件僅為例示性質,當事人 得斟酌「同時履行」原則,按實際需要增減之。 六、貸款處理 (一)買方應衡量個人債信或先向金融機構洽辦貸款額度。 (二)買賣標的物原已設定抵押權者,買賣雙方宜於附件「買方承受原貸 款確認書」簽字確認,以明責任歸屬,並提示買方應為債務人變更 等行為,以保障其權利。 七、所有權移轉
  34. 34. 4636-U 15 (一)課稅標準、買賣價格攸關稅費負擔之多寡,其申報日期、申報價格 等應於契約書中約定。 (二)賣方若主張享受優惠稅率,應先查明是否符合平均地權條例第四十 一條及土地稅法第三十四條自用住宅用地優惠稅率等相關規定。 八、擔保責任 (一)依民法第三百四十八條至第三百六十六條規定,賣方應於產權移轉 登記前排除任何權利瑕疵,確保買方完整取得產權及使用權,賣方 並應擔保標的物於交付時,無任何價值、效用或保證品質上之物之 瑕疵。 (二)當事人就標的物之權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保,得另為約定,但 其約定不得違反民法第三百六十六條及其他強制或禁止規定。 九、違約罰則 (一)訂定契約之目的在於求某種契約內容之實現,而違約金者,乃以確 保債務之履行為目的。違約金之種類可包括損害賠償預定性違約金 與懲罰性違約金兩種。民法第二百五十條第二項規定之違約金係以 損害賠償額預定性質為原則,本契約範本從之。但當事人仍得依契 約自由原則訂定懲罰性違約金。 (二)以往為促使契約內容之實現,其懲罰性之違約金多以已收價款總數 或加倍為之,依契約自由原則而論,當事人約定之金額,無論高低, 皆有其自由;然我國民法基於保護債務人經濟能力之考量,倘訂約 之際債權人要求之違約金過高時,得依民法第二百五十二條規定向 法院聲請酌減。 十、其他約定 (一)買賣雙方履行契約之各項權利義務,如以非對話之意思表示,其意 思表示,以通知到達相對人時,發生效力,惟為慎重起見宜以「存 證信函」方式通知,以利到達時間之舉證及避免糾紛。 (二)如有特殊情形者,應依相關法令規定及程序處理,例如: 1、父母處分其未成年子女之財產。 2、法人處分財產。 3、土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條優先購買 權。
  35. 35. 4636-U 16 十一、契約分存 (一)契約附件種類,諸如:權狀影本、登記簿謄本、規約、車位分管協 議書等。企業經營者採用本契約範本時,應向消費者說明附件之內 容及效力,經消費者充分瞭解、確認,以杜糾紛。 (二)訂約時務必詳審契約條文,由雙方簽章並寫明戶籍住址及國民身分 證統一編號,以免權益受損。 十二、經紀人簽章 買賣若透過不動產經紀業辦理者,應由該經紀業指派經紀人於本契約 簽章。 十三、確定訂約者之身分 簽約時應先確定簽訂人之身分為真正,例如國民身分證或駕駛執照或 健保卡等身分證明文件之提示。如限制行為能力人或無行為能力人訂 定契約時,應依民法相關規定。 十四、辦理本契約相關事宜 (一)辦理本契約所有權移轉等相關事宜,得由買方或賣方委託另一方辨 理;或由雙方共同委託或各自委託合法地政士,代理申請土地(建 物)相關稅務及登記事務之處理。 (二)買賣雙方若各自委託合法地政士辦理買賣相關事務,可藉由買賣雙 方之地政士確認、監督、稽核不動產的交易流程是否合理,保障雙 方當事人權利。依土地登記規則第二十六條、第二十七條、第三十 六條第二項及第三十七條規定,土地登記之申請,得委託代理人為 之,且除上開規則另有規定外,應由權利人及義務人會同申請之。 亦即現行法令尚無禁止買賣雙方各自委託地政士申辦土地登記等相 關事項,惟買賣雙方將增加服務費用支出。
  36. 36. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 1 頁,共 13 頁 不動產說明書應記載及不得記載事項 中華民國 89 年 5 月 19 日台(89)內中地字第 8979453 號函訂頒(中華民國 89 年 7 月 1 日實施) 中華民國 89 年 7 月 15 日台(89)內中地字第 8912945 號函修訂 中華民國 91 年 3 月 19 日台內中地字第 0910083123 號函修訂 中華民國 101 年 9 月 11 日內授中辦地字第 1016651569 號令修正壹第 2 點、第 3 點(中華民國 101 年 10 月 1 日實施) 中華民國 104 年 4 月 13 日內授中辦地字第 1041302558 號令修正(中華民國 104 年 10 月 1 日實施) 壹、應記載事項 一、土地(素地) (一)標示及權利範圍: 1.坐落之縣(市)、鄉(鎮、市、區)、段、小段、地號。 2.面積。 3.權利範圍。 4.地籍圖及土地相關位置略圖等。 (二)土地所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明)。 (三)交易權利種類及其登記狀態:(詳如登記謄本) 1.所有權(單獨或持分共有)。 2.他項權利(包括:地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵 押權、典權、耕作權)。 3.有無信託登記?若有,應敘明信託契約之主要條款內容(依登 記謄本及信託專簿記載)。 4.基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。 (1)有無他項權利之設定情形(包括:地上權、永佃權、農育權、不 動產役權、抵押權、典權、耕作權)。 (2)有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、假處分 及其他禁止處分之登記。)。 (3)其他事項(包括:依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關 之註記等)。 (四)目前管理與使用情況: 1.是否有依慣例使用之現況,若有,應敘明其內容。 2.有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用 管理或分割等約定之登記,若有,應敘明其內容。 3.有無出租或出借,若有,應敘明出租或出借情形。 4.有無被他人無權占用,若有,應敘明被占用情形。 5.有無供公眾通行之私有道路,若有,應敘明其位置及約略面積 等情形。
  37. 37. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 2 頁,共 13 頁 (五)使用管制內容: 1.使用分區或編定 (1)都市土地,以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為 準。 (2)非都市土地,以土地登記謄本記載為準。 (3)若未記載者,應敘明其管制情形。 2.法定建蔽率。 3.法定容積率。 4.開發方式限制 如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或 其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者,應一併敘 明。 5.是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地,若是,應 敘明其使用管制情形(非屬農業用地者免記載)。 6.若屬土地開發者,應敘明下列事項: (1)是否位屬山坡地範圍,若是,應敘明其限制重點。 (2)是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範 圍,若是,應敘明其限制重點。 (3)是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍,若是,應敘明 其限制重點。 (4)是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍,若是,應敘明 其限制重點。 (5)是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存 區,若是,應敘明其限制重點。 (6)是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲 用水取水口一定距離內之地區,若是,應敘明其限制重點。 (7)是否屬自來水法規定之水質水量保護區,若是,應敘明其限 制重點。 (8)是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址,若是,應敘明其 限制重點。 (六)重要交易條件: 1.交易種類:買賣(互易)。
  38. 38. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 3 頁,共 13 頁 2.交易價金。 3.付款方式。 4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式: (1)稅費項目:土地增值稅、地價稅、印花稅、特種貨物及勞務 稅(奢侈稅)等。 (2)規費項目: 工程受益費、登記規費、公證費等。 (3)其他費用:簽約費、所有權移轉代辦費等。 (4)負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。 5.他項權利及限制登記之處理方式(如無,則免填)。 6.有無解約、違約之處罰等,若有,應敘明。 7.其他交易事項:__。 (七)其他重要事項: 1.周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示 周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施(包括:公(私)有 市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、 體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、 寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場 (掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行 (場)、葬儀社)。 2.是否已辦理地籍圖重測,若否,主管機關是否已公告辦理? 3.是否有被越界建築,若有,應敘明。 4.是否公告徵收,若是,應敘明其範圍。 5.有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施,若 無,應敘明。 二、成屋 (一)建築改良物(以下簡稱建物) 1.建物標示、權利範圍及用途: (1)已辦理建物所有權第一次登記: 坐落、建號、門牌、樓層面積(主建物、附屬建物、共有部 分)、主要建材、建築完成日期(以登記謄本所載為主,謄 本上未列明者,應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件記 載)、權利範圍。
  39. 39. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 4 頁,共 13 頁 (2)未辦理建物所有權第一次登記: A.合法建物 房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有 權人及權利範圍、建築完成日期(依建造執照、使用執照 或稅籍證明資料或買賣契約等相關文件記載);若稅籍資 料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者,請賣方 提出權利證明文件。 B.違章建築 房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有 權人及權利範圍(依稅籍證明資料等相關文件記載);若 稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符 者,請賣方提出權利證明文件。若無房屋稅籍證明者(依 買賣契約等相關文件記載),應敘明其房屋坐落、門牌、 樓層、面積、所有權人及權利範圍。 C.若含有未登記之增建、加建部分,應一併敘明。 (3)建物用途,詳如附建物使用執照、建物登記謄本或其他足資 證明法定用途文件(如建物竣工平面圖)。 (4)建物測量成果圖或建物標示圖(已登記建物)及房屋位置略 圖。 2.建物所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明)。 3.建物型態與現況格局 (1)建物型態 A.一般建物:單獨所有權無共有部分(包括:獨棟、連棟、 雙併等。) B.區分所有建物:公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店 面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層 含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一 房、一廳、一衛)等。 C.其他特殊建物:如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。 (2)現況格局(包括:房間、廳、衛浴數,有無隔間)。 4.建物權利種類及其登記狀態 (1)所有權。
  40. 40. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 5 頁,共 13 頁 (2)有無他項權利之設定情形(包括:抵押權、不動產役權、典 權,詳如登記謄本),若有,應敘明。 (3)有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、假 處分及其他禁止處分之登記,詳如附登記謄本。),若有, 應敘明。 (4)有無信託登記?若有,應敘明信託契約之主要條款內容(依 登記謄本及信託專簿記載)。 (5)其他事項(如:依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相 關之註記等)。 5.建物目前管理與使用情況: (1)是否為共有,若是,有無分管協議或使用、管理等登記,若 是,應敘明其內容。 (2)建物有無出租情形,若有,應敘明租金、租期,租約是否有 公證等事項。 (3)建物有無出借情形,若有,應敘明出借內容。 (4)建物有無占用他人土地情形(依測量成果圖或建物登記謄本 等相關文件記載),若有,應敘明占用情形。 (5)建物有無被他人占用情形,若有,應敘明被占用情形。 (6)目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用 之商業區或其他分區,若是,應敘明其合法性。 (7)有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形(依使用執照記 載),若有,應敘明。 (8)水、電及瓦斯供應情形: A.使用自來水或地下水。若使用自來水,是否正常,若否, 應敘明。 B.有無獨立電表,若無,應敘明。 C.使用天然或桶裝瓦斯。 (9)有無積欠應繳費用(包括:水費、電費、瓦斯費、管理費或 其他費用)情形,若有,應敘明金額。 (10)使用執照有無備註之注意事項,若有,應敘明。 (11)電梯設備有無張貼有效合格認證標章,若無,應敘明。 (12)有無消防設施,若有,應敘明項目。
  41. 41. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 6 頁,共 13 頁 (13)有無無障礙設施?若有,應敘明項目。 (14)水、電管線於產權持有期間是否更新? (15)房屋有無施作夾層,若有,該夾層面積及合法性? (16)所有權持有期間有無居住? (17)集合住宅或區分所有建物(公寓大廈)應記載之相關事項 A.住戶規約內容: (A)有無約定專用、約定共用部分(如有,應標示其範圍 及使用方式並提供相關文件)。 (B)管理費或使用費之數額及其繳交方式。 (C)公共基金之數額、提撥及其運用方式。 (D)是否有管理組織及其管理方式。 (E)有無使用手冊?若有,應檢附。 B.有無規約以外特殊使用及其限制 (A)共用部分有無分管協議,若有,應敘明協議內容。 (B)使用專有部分有無限制,若有,應敘明限制內容。 (C)有無公共設施重大修繕(所有權人另須付費)決議?若 有,應敘明其內容。 (D)有無管理維護公司?若有,應敘明。 6.建物瑕疵情形: (1)有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測?(若有,請附 檢測結果,若無,則應敘明原因。) (2)是否有滲漏水情形,若有,應敘明位置。 (3)有無違建或禁建情事?若有,應敘明位置、約略面積、及建 管機關列管情形。 (4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞,造成建築物 損害及其修繕情形。 (5)目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築?若是,應敘 明危險等級。 (6)樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有,應敘明位置及裂痕 長度、間隙寬度。 (7)房屋鋼筋有無裸露,若有,應敘明位置。 7.停車位記載情形(如無停車位,則免填):
  42. 42. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 7 頁,共 13 頁 (1)有否辦理單獨區分所有建物登記? (2)使用約定。 (3)權利種類:(如專有或共有) (4)停車位性質:(包括:法定停車位、自行增設停車位、獎勵 增設停車位,如無法辨識者,應敘明無法辨識。) (5)停車位之型式及位置(坡道平面、升降平面、坡道機械、升 降機械、塔式車位、一樓平面或其他,長、寬、淨高為何? 所在樓層為何?並應附位置圖。機械式停車位可承載之重量 為何?) (6)車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記 之編號,未辦理者,依分管編號為準)。 (二)基地 1.基地標示 (1)坐落之縣(市)、鄉(鎮、市、區)、段、小段、地號。 (2)面積。 (3)權利範圍、種類(所有權、地上權、典權、使用權)。 (4)地籍圖等。 2.基地所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明)。 3.基地權利種類及其登記狀態(詳如登記謄本): (1)所有權(單獨或持分共有)。 (2)他項權利(包括:地上權、典權)。 (3)有無信託登記?若有,應敘明信託契約之主要條款內容(依 登記謄本及信託專簿記載)。 (4)基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。 A.有無他項權利之設定情形(包括:地上權、不動產役權、 抵押權、典權)。 B.有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、 假處分及其他禁止處分之登記。)。 C.其他事項(包括:依民事訴訟法第二百五十四條規定及其 他相關之註記等)。 4.基地目前管理與使用情況: (1)有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為
  43. 43. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 8 頁,共 13 頁 使用管理或分割等約定之登記,若有,應敘明其內容。 (2)有無出租或出借,若有,應敘明出租或出借情形。 (3)有無供公眾通行之私有道路,若有,應敘明其位置。 (4)有無界址糾紛情形,若有,應敘明與何人發生糾紛。 (5)基地對外道路是否可通行,若否,應敘明情形。 5.基地使用管制內容: (1)使用分區或編定 A.都市土地,以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明 為準。 B.非都市土地,以土地登記謄本記載為準。 C.若未記載者,應敘明其管制情形。 (2)法定建蔽率。 (3)法定容積率。 (4)開發方式限制 如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃 或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者,應一 併敘明。 (三)重要交易條件: 1.交易種類:買賣(互易)。 2.交易價金。 3.付款方式。 4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式: (1)稅費項目:契稅、房屋稅、印花稅、特種貨物及勞務稅(奢 侈稅)等。 (2)規費項目:登記規費、公證費。 (3)其他費用:所有權移轉代辦費用、水電、瓦斯、管理費及電 話費等。 (4)負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。 (5)賣方是否有附加之設備?如有,應敘明設備內容。 (6)他項權利及限制登記之處理方式(如無,則免填)。 (7)有無解約、違約之處罰等,若有,應敘明。 (8)其他交易事項:___。
  44. 44. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 9 頁,共 13 頁 (四)其他重要事項: 1.周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示 周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施(包括:公(私)有 市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、 體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、 寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場 (掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加(氣)油站、瓦斯行 (場)、葬儀社)。 2.是否已辦理地籍圖重測,若否,主管機關是否已公告辦理? 3.是否公告徵收,若是,應敘明其範圍。 4.是否為直轄市或縣(市)政府列管之山坡地住宅社區,若是, 應敘明。 5.本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、 一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。 三、預售屋 (一)建物 1.坐落:縣(市)、鄉(鎮、市、區)、段、小段、地號。 2.建物型態與格局 (1)建物型態 A.一般建物:單獨所有權無共有部分(包括:獨棟、連棟、 雙併等。) B.區分所有建物:公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店 面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層 含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、 一廳、一衛)等。 C.其他特殊建物:如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。 (2)格局(包括:房間、廳、衛浴數,有無隔間)。 3.主管建築機關核准之建照日期及字號(詳如建造執照暨核准圖 說影本)。 4.出售面積及權利範圍 (1)本戶建物總面積(如為區分所有建物,包含主建物、附屬建 物及共有部分面積)。
  45. 45. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 10 頁,共 13 頁 (2)主建物面積占本戶建物得登記總面積之比率。 (3)停車空間若位於共有部分且無獨立權狀者,應敘明面積及權 利範圍計算方式。 (4)停車空間占共有部分總面積之比率。 5.共有部分項目、總面積及其分配比率。 6.主要建材及廠牌、規格。 7.建物構造、高度及樓層規劃。 8.工程進度 (1)開工、取得使用執照期限。 (2)通知交屋期限。 (3)保固期限及範圍。 9.管理與使用之規劃: 公寓大廈應記載規約草約內容,無法記載者,應敘明原因。規 約草約內容如下: (1)專有部分之範圍。 (2)共用部分之範圍。 (3)有無約定專用部分、約定共用部分(如有,請註明其標示範 圍及使用方式)。 (4)管理費或使用費之計算方式及其數額。 (5)起造人提撥公共基金之數額及其撥付方式。 (6)管理組織及其管理方式。 (7)停車位之管理使用方式。 10.建物瑕疵擔保: 交屋時有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報 告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」?若無,應敘 明原因。 11.停車位產權型態及規格型式(如無停車位,則免填): (1)是否辦理單獨區分所有建物登記? (2)權利種類:(如專有或共有) (3)停車位性質:(包括:法定停車位、自行增設停車位、獎勵 增設停車位) (4)停車位之型式及位置(坡道平面、升降平面、坡道機械、升
  46. 46. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 11 頁,共 13 頁 降機械、塔式車位、一樓平面或其他,長、寬、淨高為何? 所在樓層為何?並應附位置圖。機械式停車位可承載之重量 為何?) (5)車位編號。 (二)基地 1.基地標示 (1)坐落之縣(市)、鄉(鎮、市、區)、段、小段、地號。 (2)基地總面積。 (3)基地權利種類(所有權、地上權、典權、使用權) (4)基地出售面積、權利範圍及其計算方式。 (5)地籍圖。 2.基地所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明)。 3.基地權利種類及其登記狀態(詳如登記謄本): (1)所有權(單獨或持分共有)。 (2)他項權利(包括:地上權、典權)。 (3)有無信託登記?若有,應敘明信託契約之主要條款內容(依 登記謄本及信託專簿記載)。 (4)基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。 A.有無他項權利之設定情形(包括:地上權、不動產役權、 抵押權、典權)。 B.有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、 假處分及其他禁止處分之登記。)。 C.其他事項(包括:依民事訴訟法第二百五十四條規定及其 他相關之註記等)。 4.基地管理及使用情況: (1)有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為 使用管理或分割等約定之登記,若有,應敘明其內容。 (2)有無出租或出借予第三人,若有,應敘明出租或出借情形。 (3)有無供公眾通行之私有道路或因鄰地為袋地而有之通行 權,若有,應敘明其位置。 (4)有無界址糾紛情形,若有,應敘明與何人發生糾紛。 (5)基地對外道路是否可通行,若否,應敘明情形。
  47. 47. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 12 頁,共 13 頁 5.基地使用管制內容: (1)使用分區或編定 A.都市土地,以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明 為準。 B.非都市土地,以土地登記謄本記載為準。 C.若未記載者,應敘明其管制情形。 (2)本基地是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他 分區,若是,應敘明其建物使用之合法性。 (3)法定建蔽率。 (4)法定容積率。 (5)本基地有無辦理容積移轉,或有無開放空間設計或其他獎勵 容積,若有,應敘明其內容及受限制之事項。 (6)是否位屬山坡地範圍,若是,應敘明。 (三)重要交易條件: 1.交易種類:買賣(互易)。 2.交易價金。 3.付款方式。 4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式 (1)稅費項目:契稅、房屋稅、印花稅等。 (2)規費項目:工程受益費、登記規費、公證費等。 (3)其他費用:所有權移轉代辦費用、水電、瓦斯、管理費及電 話費等。 (4)負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。 5.賣方是否有附加之設備?若有,應敘明設備內容。 6.預售屋之飲用水、瓦斯及排水狀況。 7.履約保證機制方式,及其受託或提供擔保者。 8.有無解約、違約之處罰等,若有,應敘明。 9.其他交易事項:___。 (四)其他重要事項 1.周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示 周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施(包括:公(私)有 市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、
  48. 48. 不動產說明書應記載及不得記載事項 2015.10.01第 13 頁,共 13 頁 體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、 寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場 (掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行 (場)、葬儀社)。 2.本基地毗鄰範圍,有無已取得建造執照尚未開工或施工中之建 案,若有,應敘明其建案地點、總樓地板面積(㎡)、地上(下) 層數、樓層高度(m)、建物用途資料。 3.最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水救 助紀錄,若有,應敘明。 4.是否已辦理地籍圖重測,若否,主管機關是否已公告辦理? 貳、不得記載事項 一、不得記載本說明書內容僅供參考。 二、不得記載繳回不動產說明書。 三、不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面 積」等類似名詞。 四、預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層 空間面積。 五、不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現 況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說 明書之內容。 六、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。
  49. 49. 1 稽徵機關核算一百零三年度執行業務者收入標準 執行業務者未依法辦理結算申報,或未依法設帳記載並保存 憑證,或未能提供證明所得額之帳簿文據者,稽徵機關得依下列 標準(金額以新臺幣為單位)計算其一百零三年度收入額。但經查 得其確實收入資料較標準為高者,不在此限: 一、律師: (一)民事訴訟、刑事訴訟、刑事偵查、刑事審判裁定、刑事審 判少年案件:每一程序在直轄市及市(即原省轄市,下同 )四萬元,在縣三萬五千元。但義務案件、發回更審案件 或屬「保全」、「提存」、「聲請」案件,經提出約定不 另收費文件,經查明屬實者,免計;其僅代撰書狀者,每 件在直轄市及市一萬元,在縣九千元。 (二)公證案件:每件在直轄市及市五千元,在縣四千元。 (三)登記案件:每件五千元。 (四)擔任檢查人、清算人、破產管理人、遺囑執行人或其他信 託人案件:按標的物財產價值百分之九計算收入;無標的 物每件在直轄市及市二萬元,在縣一萬六千元。 (五)代理申報遺產稅、贈與稅案件:遺產稅每件在直轄市及市 四萬元,在縣三萬五千元;贈與稅每件在直轄市及市二萬 元,在縣一萬五千元。 (六)代理申請復查或異議、訴願、行政訴訟及再審:每一程序 在直轄市及市四萬五千元,在縣三萬五千元。 (七)受聘為法律顧問之顧問費及車馬費,另計。 二、會計師: (一)受託代辦工商登記:每件在直轄市及市七千元,在縣六千 元。 (二)代理申請復查或異議、訴願、行政訴訟及再審:每一程序 在直轄市及市四萬五千元,在縣三萬五千元。
  50. 50. 2 (三)代理申報遺產稅、贈與稅案件:遺產稅每件在直轄市及市 四萬元,在縣三萬五千元;贈與稅每件在直轄市及市二萬 元,在縣一萬五千元。 (四)本標準未規定之項目,由稽徵機關依查得資料核計。 三、建築師:按工程營繕資料記載之工程造價金額百分之四點五 計算。但承接政府或公有機構之設計、繪圖、監造之報酬, 應分別調查按實計算。 四、助產人員(助產師及助產士):按接生人數每人在直轄市及 市二千八百元,在縣二千二百元。但屬全民健康保險由中央 健康保險局給付醫療費用者,應依中央健康保險局通報資料 計算其收入額。 五、地政士:按承辦案件之性質,每件計算如下: (一)保存登記:在直轄市及市三千元,在縣二千五百元。 (二)繼承、賸餘財產差額分配、贈與、信託所有權移轉登記: 在直轄市及市八千元,在縣六千五百元。 (三)買賣、交換、拍賣、判決、共有物分割等所有權移轉登記 :在直轄市及市七千元,在縣五千五百元。 (四)他項權利登記(地上權、抵押權、典權、地役權、永佃權 、耕作權之設定移轉登記):在直轄市及市二千五百元, 在縣二千元。 (五)非共有土地分割登記:在直轄市及市二千五百元,在縣二 千元。 (六)塗銷、消滅、標示變更、姓名住所及管理人變更、權利內 容變更、限制、更正、權利書狀補(換)發登記及其他本 標準未規定項目:在直轄市及市一千五百元,在縣一千二 百元。 六、著作人:依查得資料核計。 七、經紀人:依查得資料核計。 八、藥師:依查得資料核計。
  51. 51. 3 九、中醫師:依查得資料核計。 十、西醫師:依查得資料核計。 十一、獸醫師:依查得資料核計。 十二、醫事檢驗師(生):依查得資料核計。 十三、工匠:依查得資料核計。 十四、表演人:依查得資料核計。 十五、節目製作人:依查得資料核計。 十六、命理卜卦:依查得資料核計。 十七、書畫家、版畫家:依查得資料核計。 十八、技師:依查得資料核計。 十九、引水人:依查得資料核計。 二十、程式設計師:依查得資料核計。 二十一、精算師:依查得資料核計。 二十二、商標代理人: (一)向國內註冊商標(包括正商標、防護商標、聯合商標、服 務標章、聯合服務標章、延展、移轉、商標專用權授權使 用等):每件五千八百元。 (二)向國外註冊商標:每件一萬三千元。 (三)商標異議、評定、再評定、答辯、訴願、行政訴訟及再審 :每一程序三萬四千元。 二十三、專利代理人: (一)發明專利申請(包括發明、追加發明、申請權讓與、專利 權讓與、專利權租與等):每件三萬四千元。 (二)新型專利申請(包括新型、追加新型、申請權讓與、專利 權讓與、專利權租與等):每件二萬元。 (三)新式樣專利申請(包括新式樣、聯合新式樣、申請權讓與 、專利權讓與、專利權租與等):每件一萬五千元。 (四)向國外申請專利:每件五萬八千元。
  52. 52. 4 (五)專利再審查、異議、答辯、訴願、行政訴訟及再審:每一 程序八萬三千元。 二十四、仲裁人:依查得資料核計。 二十五、記帳士、記帳及報稅代理業務人或未具會計師資格,辦 理工商登記等業務者:適用會計師收入標準計算;其代為記 帳者,不論書面審核或查帳案件,每家每月在直轄市及市二 千五百元,在縣二千元。 二十六、未具律師資格,辦理訴訟代理人業務者:適用律師收入 標準計算;其僅代撰書狀者,每件在直轄市及市五千元,在 縣四千五百元。 二十七、未具建築師資格,辦理建築規劃設計及監造等業務者: 適用建築師收入標準計算。 二十八、未具地政士資格,辦理土地登記等業務者:適用地政士 收入標準計算。 二十九、受大陸地區人民委託辦理繼承、公法給付或其他事務者 :每件在直轄市及市五千元,在縣四千五百元。 三十、公共安全檢查人員:依查得資料核計。 三十一、依公證法規定之民間公證人:依公證法第五章規定標準 核計。 三十二、不動產估價師:依查得資料核計。 三十三、物理治療師:依查得資料核計。 三十四、職能治療師:依查得資料核計。 三十五、營養師:依查得資料核計。 三十六、心理師:依查得資料核計。 三十七、受委託代辦國有非公用不動產之承租、續租、過戶及繼 承等申請者:每件在直轄市及市一千五百元,在縣一千二百 元。 三十八、牙體技術師(生):依查得資料核計。 三十九、語言治療師:依查得資料核計。
  53. 53. 5 附註: 一、自營利事業、機關、團體、學校等取得之收入,得依扣繳 資料核計。 二、執行業務者辦理案件所屬地區在準用直轄市之縣者,其收 入標準按縣計算;在縣偏僻地區者,除收入標準依查得資 料核計者外,收入標準按縣之八折計算,至偏僻地區範圍 ,由稽徵機關依查得資料認定。執行業務者辦理案件所屬 地區在九十九年十二月二十五日改制前之臺北縣、臺中縣 、臺南縣、高雄縣及一百零三年十二月二十五日改制前之 桃園縣者,其收入標準仍按縣計算。 三、本標準未規定之項目,由稽徵機關依查得資料認定。 四、地政士執行業務收費計算應以「件」為單位,所稱「件」 ,原則上以地政事務所收文一案為準,再依下列規定計算 : (一)依登記標的物分別計件:包括房屋及基地之登記,實務 上,有合為一案送件者,有分開各一送件者,均視為一 案,其「件」數之計算如第四款。 (二)依登記性質分別計算:例如同時辦理所有權移轉及抵押 權設定之登記,則應就所有權移轉登記及抵押權設定登 記分別計算。 (三)依委託人人數分別計件:以權利人或義務人一方之人數 計算,不得將雙方人數合併計算。但如係共有物之登記 ,雖有數名共有人,仍以一件計算,且已按標的物分別 計件者,即不再依委託人人數計件。 (四)同一收文案有多筆土地或多棟房屋者,以土地一筆為一 件或房屋一棟為一件計算;另每增加土地一筆或房屋一 棟,則加計百分之二十五,加計部分以加計至百分之二 百為限。

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