Queremos presentarte a Tabimed. En este documento conocerás la tendencia del sector inmobiliario español en enero de 2010. ¡Gracias por conocernos! Más información en http://www.tabimed.es

1. Coyuntura Inmobiliaria
ENERO 2010 Producto Interior Bruto
Tasas de variación interanual
>>>>> En conjunto, los distintos indicadores
disponibles en relación al cuarto trimestre de 2009
señalan una progresiva moderación del retroceso
económico español lo que, si bien no constituye aún
un síntoma de recuperación, al menos no aparenta –
de momento - una mayor profundización en la crisis.
Así, se espera un retroceso del PIB para 2009 en
torno al -3,6%, y en cotas más moderadas para 2010
(entre -1,2% y -0,6%), no planteándose el crecimiento
hasta 2011, con un 0,9% (FMI). Otro indicador que
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
está retornando a cotas positivas es el IPC, del 0,8%
en diciembre y con una previsión para 2010 del Fuente: INE
1,6% como media del periodo (FUNCAS).
La tasa de paro continúa su senda ascendente,
esperándose que alcance en 2010 el 20% de la
población activa - la mayor tasa de la Unión Europea -
según un estudio del Instituto de Estudios
Económicos (IEE). Esta progresión también ha venido Evolución mensual del paro registrado
moderándose en cierta medida en los últimos meses, Datos comparativos 2007-2009 - nacional
aunque no tanto por la creación de empleo sino por 4.000.000
el retraimiento de la población activa debido, entre 3.800.000
otros aspectos, al retorno de población inmigrante a 2009
3.600.000
sus países de origen. Según FUNCAS casi el 80% de
3.400.000
la destrucción de empleo ya se habría producido,
3.200.000
quedando para 2010 el resto del ajuste,
esperándose tímidas tasas positivas de crecimiento 3.000.000
a partir de la segunda mitad del año. 2.800.000
2.600.000
También es interesante comentar la reciente 2.400.000 2008
aprobación del Anteproyecto de Ley de Economía 2.200.000
Sostenible, cuyo objetivo es impulsar un cambio de 2.000.000
modelo económico para España desde el 1.800.000
2007
‘monocultivo’ de construcción y turismo de los Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
últimos años. Para ello se pretende potenciar, entre Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal
otros, aspectos como proyectos de I+D+i,
internacionalización de la empresa, eficiencia
energética y sostenibilidad, supervisión financiera,
simplificación administrativa, mejoras fiscales, etc.
Visados dirección de obra nueva (viviendas)
Pese a todo ello, aún es prematuro dar por concluida Variación interanual acumulada
la fase más “dura” de la recesión, debido a las (hasta noviembre)
grandes incertidumbres que aún permanecen en el
contexto tanto nacional como internacional (elevados
niveles de apalancamiento, subidas de tipos,
persistencia de activos ‘tóxicos’ en los balances,
reordenación del sector financiero, etc.). Es posible
que “lo peor” aún no haya pasado y también que se
produzca una prolongada fase de estancamiento
antes de la recuperación.
Oferta y demanda
Por su parte, el sector inmobiliario continúa
contrayéndose en términos de actividad, con unas
cifras de construcción de nuevas viviendas bastante
Fuente: Ministerio de Fomento
menguadas, debido a la elevada sobreoferta aún
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2. Coyuntura Inmobiliaria
existente y que no se espera que sea absorbida Estimación de sobreoferta
hasta pasados algunos años, en función del de vivienda nueva
panorama económico expuesto anteriormente. En el
sector no residencial el ajuste ha sido más modesto
debido a los planes estatales de estímulo, por lo que
es posible que se produzca una vez éstos expiren.
La demanda, sin embargo, se mantiene bastante
estable en los últimos meses como demuestran las
cifras de compraventa de viviendas, aunque
posiblemente se deba al elevado número de activos
que han venido siendo absorbidos por las entidades
financieras y no tanto a compraventas de
particulares.
Fuente: SEE BBVA
La evolución de los precios de oferta continúa siendo
negativa, con cierta desaceleración de la tendencia, Compraventas de viviendas
pero aún reducida considerando las expectativas de Variación interanual acumulada (hasta octubre)
ajuste total necesario, que distintas estimaciones
ubican entre el 30% y el 50% de descenso desde
máximos, por término medio. En ello influirá de modo
determinante el agotamiento de los márgenes de
maniobra de inmobiliarias y entidades financieras
para mantener los activos en cartera sin realizar
bajadas sustanciales de los precios de oferta.
Promotores - inmobiliarias
La situación de las inmobiliarias continúa siendo muy
delicada, con aproximadamente 325.000 millones
de euros de deuda, que se estima supone unos
15.000 millones en intereses anuales, los cuales
Fuente: INE
Nª viviendas visadas por provincia
er er
Variación 3 T 2009 respecto 3 T 2008
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
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3. 0%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
Guadalajara
Toledo
Málaga
Murcia
Huesca
Castellón
Fuente: SEE BBVA
Zaragoza
Segovia
Cuenca
Córdoba
Almería
Tarragona
Variación entre 2009 y 2012
Albacete
Variación interanual (nacional)
Ciudad Real
Madrid
Cádiz
Variación desde máximos hasta 2009
Pontevedra
La Rioja
Cáceres
Tasas de variación de precios de vivienda
Tenerife
Descenso previsto de precios a nivel provincial
León
Gerona
Vizcaya
Huelva
Salamanca
Jaén
Alicante
Sevilla
Cantabria
Ávila
Las Palmas
Granada
Lleida
Lugo
Barcelona
Coruña
Valencia
Palencia
Teruel
Badajoz
Asturias
Valladolid
Burgos
Soria
Guipúzcoa
Zamora
Álava
Baleares
Navarra
Orense
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Coyuntura Inmobiliaria

4. Coyuntura Inmobiliaria
Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) continúan creciendo debido a los procesos de
Descenso desde máximos refinanciación de deuda, para los que cada vez va
quedando menos margen. Según cálculos del sector,
la mitad son créditos concedidos para la compra de
suelo, de los que el 70% correspondería a terrenos
pendientes de desarrollo (unos 120.000 millones).
Otras fuentes elevan la cifra de la deuda ‘no
recuperable’ a 160.000 millones.
Debido a esta delicada situación, pese a la gran
cantidad de activos que han sido adquiridos por las
entidades financieras, desde el sector se continúa
proponiendo el establecimiento de medidas
gubernamentales de ayuda, bien mediante nuevos
criterios contables o ventajas fiscales (reducción del
Fuente: Fotocasa.es IVA), o a través de la creación de un ‘banco malo’ que
aglutinase los activos ‘incobrables’ y permitiera
mejorar los niveles de solvencia y el flujo de crédito.
Deuda inmobiliaria, total de créditos dudosos Todas estas propuestas han venido encontrando el
Millones de euros rechazo frontal tanto del Ejecutivo como del Banco
30.000 de España.
25.000
Créditos e hipotecas
20.000
La morosidad de los créditos concedidos a
15.000 particulares y empresas continúa su senda alcista,
situándose en noviembre en el 5,06% (5,34% en el
10.000 caso particular de las cajas de ahorro), la tasa más
alta desde junio de 1996. Su ritmo de crecimiento
5.000 mensual se ha moderado, mejorando las previsiones,
aunque se espera que continúe como consecuencia
0
2006 2007 2008 2009 del deterioro de la actividad económica y el aumento
Fuente: Banco de España del paro.
En cuanto al negocio hipotecario, según los últimos
Importe medio hipotecado sobre viviendas datos publicados por el INE el capital prestado en
Miles de euros
nuevas hipotecas de viviendas en noviembre ha
experimentado un descenso del 10,1% respecto a
noviembre de 2008, lo que refleja la moderación en
la caída que viene observándose en los últimos
meses (incluso la variación respecto del mes anterior
ha sido positiva, de +0,7%). El saldo crediticio total
Euribor y tipo de interés medio hipotecas se mantiene sensiblemente estable con un
incremento de tan sólo el 0,9% respecto al mismo
mes de 2008 según datos de la Asociación
Hipotecaria Española.
Asimismo, el importe medio de las hipotecas
constituidas sobre viviendas se ha estabilizado,
situándose en noviembre en 115.492 € (un 11,7%
menos que un año antes y un 1,4% superior al mes
anterior). Los tipos de interés medios de los
préstamos hipotecarios se han situado en el 4,09%,
comprobándose una vez más que no ha descendido
en la misma medida que el indicador mayoritario de
referencia, el Euribor (actualmente en mínimos
Fuente: INE / BCE
históricos inferiores al 1,23%). <<<<<
Tabimed Sociedad de Tasación.
Diego de Blas, enero 2010
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