Kuliah spw ts unjani 07022015

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
STUDI PENGEMBANGANSTUDI PENGEMBANGANSTUDI PENGEMBANGANSTUDI PENGEMBANGAN
WILAYAHWILAYAHWILAYAHWILAYAH
Ferry R., Ir. MT. (412153067)
UNIVERSITAS JENDERAL ACHMAD YANI
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK SIPIL
TS-4251
Semester VIII
2 SKS

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
SASARAN :
1. Mengetahui dan memahami tentang pemanfaatan lahan dan konsep-konsep
pengembangan wilayah
2. Mengetahui dan memahami tentang tata guna lahan untuk kegiatan
perdagangan dan industri
3. Mempunyai wawasan mengenai pengembangan wilayah yang berkaitan
dengan rekayasa teknik sipil
LITERATUR :
1. Eko Budiharjo, PENDEKATAN SISTEM TATA RUANG DALAM PEMBANGUNAN
DAERAH
2. Catanese, Anthony J dan James C Sxingder, PERENCANAAN KOTA, 2nd Ed, 1992
3. Gallion, Arthur B dan Simon Eisner, PENGANTAR PERANCANGAN KOTA, Erlangga
1994
4. Jayadinata, Johara T, TATA GUNA TANAH DALAM PERENCANAAN PEDESAAN,
PERKOTAAN DAN WILAYAH, ITB, 1999
MATERI :
1. Konsep Wilayah 7. Konservasi
2. Pengembangan Wilayah 8. Keselamatan dari Gempa
3. Rancangan Perkotaan Sirkulasi 9. Kebisingan
4. Tata Guna Lahan 10. Zoning
5. Perdagangan, Industri dan Pasar 11. Pemetakan Lahan
6. Sirkulasi

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PENILAIAN
UTS - 35%
UAS - 40%
TUGAS - 20%
KEHADIRAN - 5%
NILAI AKHIR
A ≥ 85 80 ≤ AB < 85
70 ≤ B < 80 65 ≤ BC < 70
55 ≤ C < 65
40 ≤ D < 55
E > 40

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
WILAYAH :
• Dalam pengertian ilmu wilayah; merupakan kesatuan alam, yaitu alam
yang serba sama, homogen, seragam (uniform); dan kesatuan manusia,
yaitu masyarakat dan kebudayaannya yang serbasama yang mempunyai
ciri (kekhususan) yang khas sehingga wilayah tersebut dapat dibedakan
dari wilayah lainnya
• Dalam pengertian umum; wilayah dapat berlaku untuk apa saja, asal
memiliki ekosistem dan sosial sistem yang memiliki interaksi dan
interdependensi.
Contoh :
DUNIA - bumi (ekosistem)
- manusia (sosial sistem)
RUMAH TANGGA - Tempat Tinggal (ekosistem)
- Keluarga (sosial sistem)
PERENCANAAN WILAYAH
Menjaga agar ekosistem tidak mengalami kerusakan berat tetapi
“kehendak/keinginan” sosial sistem tercapai dengan optimum, hal itu
dilakukan dengan :
• Mengusahakan siklus ekologi tetap berjalan sebagaimana seharusnya
(TATA GUNA LAHAN dan TATA AIR dikendalikan sebaik-baiknya)
• Perencanaan komprehensif dengan pendekatan sistem

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Kota pasca industri bergeser dari kegiatan industri ke pengelolaan informasi dan
data, dengan alat mikro elektronik seperti komputer, video, TV kabel, internet dsb.
(dimulai sejak 1956) yang tidak terikat pada tempat maka perusahaan alat
tersebut tidak perlu dipusatkan di kota tetapi dapat tersebar. Dengan demikian
pengaruh ekonomi kota menjadi berkurang tetapi pengaruh sosialnya masih tetap,
karena kota merupakan tempat kebudayaan. Dengan fenomena tersebut maka
perhatian mulai tertuju ke wilayah pedesaan, dimana konsep wilayah
mengindikasikan adanya keterkaitan dan antara desa dan kota sehingga wilayah
pedesaan dan wilayah perkotaan sebaiknya dalam keadaan selaras.
Pembagian Wilayah dalam Jalur Kegiatan Penduduk
Tanah dalam suatu wilayah digunakan oleh penduduk bagi kegiatan sosial dan
ekonomi, dimana dalam penggunaan tanah wilayah secara wajar terbagi menjadi :
1. Jalur Cagar atau Jalur Preservasi (Zone of Preservation); yaitu penggunaan
tanah yang umumnya dibiarkan secara alamiah dan penduduk tidak boleh
mengganggunya atau mengubahnya (misal : hutan lindung, cagar alam)
2. Jalur Lindung atau jalur konservasi (Zone of Conservation); penggunaan
tanah yang dilakukan secara hati-hati dalam kawasan yang luas, termasuk
dalam jalur ini adalah seluruh wilayah pedesaan.
3. Jalur Binaan atau Jalur Pembangunan (Zone of Development); mempunyai
penggunaan tanah yang dilakukan secara intensif, termasuk dalam jalur ini
adalah wialyah perkotaan.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Pembangunan Wilayah dihubungkan dengan Globalisasi dan Kebudayaan
• Pembangunan awalnya ditentukan oleh ekonomi, tetapi dewasa ini timbul
realisasi bahwa pembangunan ekonomi tanpa disertai pengembangan
kebudayaan secara umum akan menyebabkan pengaruh yang merugikan
bahkan membahayakan masyarakat.
• Di Indonesia berdasarkan media massa harian dan keterangan lainnya,
terdapat pengaruh 4 (empat) kebudayaan yaitu : Tiongkok (Cina), India
(Hindu), Islam dan Barat.
• Friedmann : Globalisasi adalah suatu ideologi tentang dunia yang bagian-
bagiannya tidak mempunyai batas. Kepemimpinan dunia untuk mengelola
globalisasi harus dilakukan oleh negara yang mempunyai kekuasaan
ekonomi, dimana terdapat 4 (empat) pusat kekuasaan ekonomi dunia
yaitu : Amerika Serikat, Eropa, Jepang dan Cina
• Suatu ukuran untuk globalisasi adalah aliran modal (modal pinjaman dari
negara lain), di Indonesia mulai 1980 terus meningkat dan masih
meningkat pada 1990-an
• Tataguna tanah di pedesaan di Indonesia dipengaruhi oleh globalisasi
tersebut, sebagai contoh kasus untuk menarik modal asing di berbagai
wilayah dibuat kawasan industri yang luas oleh pemerintah dengan surat
keputusan gubernur sehingga tanah pertanian berubah menjasi kawasan
industri atau kawasan perkotaan.
• Globalisasi akan disertai dengan berkurangnya kekuasaan nasional

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Macam-macam Pandangan dalam Perencanaan Wilayah
• Pedesaan dan perkotaan merupakan bagian dari wilayah sehingga
pembangunan wilayah memerlukan perencanaan wilayah secara
keseluruhan (regional planning)
• Dalam Perencanaan Wilayah di Inggris (sebagai negara Industri) terdapat 3
macam perancanaan wilayah dalam sejarahnya, yaitu :
1. perencanaan wilayah yang memusatkan perhatiannya kepada masalah
kota yang bersifat sosial (perbaikan kota yang rusak dan tidak memenuhi
standar, pemugaran kota, pembuatan upakota yang berkebun – suburb
garden, pembuatan kota satelit untuk meringankan kota industri yang
terlalu rapat penduduknya – New Town).
2. perencanaan wilayah yang memusatkan perhatiannya kepada wilayah
yang penduduknya banyak menganggur dan dalam keadaan stagnasi
industri (pengaturan industri di wilayah tersebut dibantu pemerintah
dengan insentif pembiayaan, rangsangan prasarana industri, pengaturan
konsesi pajak sehingga industri tertentu dapat berlokasi di wilayah
tersebut).
3. Perencanaan wilayah yang memperhatikan wilayah pedesaan dengan
pengembangan tanah bagi sektor pertanian dan rekreasi untuk
memperkecil perbedaan kemakmuran antara desa dan kota.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Pergeseran Cara Perencanaan
• Perencanaan wilayah kota akan dihubungkan dengan harapan dalam utopia
dan dengan rasionalisme, serta dengan globalisasi
• Meyerson : Utopia adalah ‘negeri yang tidak ada’, yaitu suatu tinjauan yang
membayangkan pola hidup masa depan yang diinginkan, dimana terdapat
dua aliran utopia :
1. Utopia sosial : bahwa manusia akan lebih bahagia, lebih produktif, lebih
religius, atau lebih baik menurut kriteria moral, jika pranata dari
masyarakat diubah.
2. Utopia fisik : manusia akan lebih sehat, lebih teratur, lebih puas, lebih
tergugah oleh keindahan atau lebih baik dari biasa jika lingkungan fisik
diatur dan disesuaikan.
• Menurut Faludi, dalam Utopianisme, perencanaan dianggap sebagai
pengendalian yang menyeluruh yang berarti mengendalikan pola pada
manusia yang akan datang, baik dalam pranata sosial penduduk maupun
lingkungan fisiknya.
• menurut Faludi selanjutnya, bahwa perencanaan bersifat rasional, yaitu
penggunaan pemikiran manusia untuk kepentingan manusia.
• Dalam globalisasi yang melahirkan kota global – yang menurut Sassen
adalah pusat pengendalian, dimana dibuat keputusan-keputusan penting
mengenai ekonomi dunia – sehingga perencanaan wilayah dan kota harus
disesuaikan.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Teori Pembangunan dan Pengembangan Wilayah
• Dalam pembangunan terdapat beberapa teori sebagai berikut :
1. Teori Modernisasi; bahwa pembangunan merupakan cara paling dikenal
dan paling berkuasa. Unsur utama teori ini adalah pertumbuhan yang
dihubungkan dengan dengan cita-cita kemajuan, yaitu bergeraknya
peradaban pertanian ke peradaban industri.
2. Teori Ketergantungan Sepihak (Dependency Theory); kebijaksanaan
mengenai hubungan internasional dalam perdagangan dan
pembangunan dan merupakan pengembangan dari sistem pusat -
pinggiran (Center – Periphery system). Dalam mengurangi
ketergantungan ekonomi nasional, perhatian dipusatkan pada
ketergantungan ekspor, substitusi impor, nilai tukar, campur tangan
pemerintah, integrasi wilayah dan sebagainya.
3. Teori Saling Ketergantungan (Interdependency Theory); merupakan
teori yang berusaha menyatukan pendekatan ketergantungan sepihak
dengan saling ketergantungan dalam ekonomi dunia dan hubungan
internasional. Teori ini muncul karena adanya kesadaran saling
berhubungan di dunia dan pembahasan tata ekonomi baru internasional
(the new international economic order).

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Setelah ketiga teori tersebut timbul perkembangan yang berlainan yang
memusatkan perhatian pada kebutuhan pokok penduduk, kepentingan lokal,
berdikari, pengembangan lingkungan dan teknologi kecil berdasarkan
transformasi struktural.
• Pembangunan meliputi tiga kegiatan yang saling berhubungan, yaitu :
1. menimbulkan peningkatan kemakmuran dan peningkatan pendapatan
serta kesejahteraan sebagai tujuan, dengan tekanan perhatian pada
lapisan terbesar (dengan pendapatan terkecil) dalam masyarakat
2. memilih metode yang sesuai dengan tujuan tersebut
3. menyusun kembali (restructuring) masyarakat dengan maksud supaya
timbul pertumbuhan sosial ekonomi yang kuat.
Desentralisasi dalam Pembangunan
• Menurut Gitlin, dalam suatu pembangunan harus diusahakan agar seluruh
anggota masyarakat dapat secara relatif menggunakan kemudahan dan
pengaruh yang sama untuk mencapai pranata sosial ekonomi.
• Untuk meratakan pembangunan harus digunakan cara perwilayahan atau
regionalisasi yaitu pembangunan wilayah nasional dalam satuan wilayah
geografi sehingga setiap bagian mempunyai sifat

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Untuk pemerataan diperlukan pula desentralisasi yaitu disamping
kebijaksanaan yang ditentukan oleh pemerintah nasional ada juga
kebijaksanaan yang diputuskan oleh pemerintah regional dan lokal.
• Keuntungan desentralisasi dalam pembangunan :
1. biaya yang rendah untuk perumahan, prasarana dan fasilitas kota
2. meningkatkan perkembangan desa secara umum, khususnya produksi
pertanian yang merupakan dasar bagi pertumbuhan selanjutnya
3. berkurangnya gangguan sosial dan gangguan budaya
4. meratanya pembagian hasil pembangunan
• Menurut Dusseldorf dapat dibuat 3 macam wilayah pengembangan yaitu :
1. menurut prinsip homogenitas atau uniformitas, yaitu wilayah geografi
fisik/sosial, wilayah ekonomi atau wilayah budaya. Dimana akan baik
sekali apabila wilayah yang dipilih berimpit dengan batas administrasi
2. menurut konsep hubungan ruang, yaitu wilayah fungsional yang disebut
juga wilayah terpusat
3. menurut wilayah yang khusus yaitu wilayah terbelakang, wilayah aliran
sungai, wilayah pedesaan dsb yang dikembangkan menurut prinsip
uniformitas

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Perencanaan dalam Pengembangan Wilayah
• Dusseldorf mengemukakan sebaiknya perencanaan dilaksanakan dua cara
sekaligus, yaitu top down approach dan bottom up approah, dimana pusat
memberikan petunjuk alokasi dana untuk daerah dan kemudian melakukan
perencanaan dari wilayah taraf terendah sampai dengan perencanaan
nasional.
• Dalam Perencanaan Wilayah Keseluruhan (Regional Planning) terdapat
beberapa metode yang dapat digunakan yaitu :
1. Pengembangan Wilayah secara administratif atau secara geografis,
misalnya wilayah administratif Jawa Barat (propinsi Jawa Barat); wilayah
geografis jawa barat (Propinsi Jawa Barat, Banten dan DKI Jakarta)
2. Pengembangan wilayah khusus
a) pengembangan wilayah aliran sungai, misalnya sungai citarum
dengan bendungan Jatiluhur, Cirata dan Saguling
b) pengembangan wilayah pedesaan, misalnya unit daerah kerja
pembangunan(UDKP), perkebunan inti rakyat (PIR)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
a) Konsep Pertumbuhan Kutub (Growth Pole), yang terpusat dan
mengambil tempat (kota) tertentu sebagai pusat pengembangan yang
diharapkan menjalarkan perkembangan ke pusat-pusat yang
tingkatannya lebih rendah
b) Konsep Agropolitan, yang mempunyai prinsip desentralisasi dan
mengikutsertakan sebagian besar penduduk wilayah yaitu penduduk
pedesaaan yang bertani dalam pembangunan, misalnya dengan
menyebarkan industri kecil di wilayah pedesaan dan pengembangan
rekreasi.
Terdapat istilah spread and trickling down (penjalaran dan penetesan)
seta back wash dan polarization (penarikan dan pemusatan)
3. Pengembangan wilayah menurut sistem perkotaan, yang termasuk
perencanaan wilayah fungsional serta berdasarkan suatu proses dalam
ruang (spatial process) yang meliputi :

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Kota mempunyai banyak pengertian, diantaranya adalah :
1. Pengertian Geografis – Kota adalah sutu tempat yang penduduknya
rapat, rumah-rumahnya berkelompok kompak dan mata pencaharian
penduduknya bukan pertanian.
2. Pengertian Hukum di Indonesia – Kota dikelompokkan ke dalam 4
(empat) macam yaitu : kota sebagai Ibukota Nasional, Ibukota Propinsi,
Ibukota Kabupaten dan Kota.
3. Pengertian Teknis – Kota adalah tempat yang mempunyai jumlah
penduduk tertentu, misalnya di Indonesia (untuk keperluan Statistik)
yang disebut kota adalah tempat dengan 20.000 penduduk atau lebih
4. Pengertian Umum – Kota adalah tempat yang mempunyai prasarana
kota, yaitu : bangunan besar, perkantoran, jalan yang lebar, pasar yang
luas berserta pertokoan, jaringan listrik, jaringan pipa air minum dan
sebagainya.
• Kota telah ada sejak jaman purbakala, Perencana pertama sebuah kota
adalah seorang Yunani bernama Hippodamus (dari Miletus, di Asia Kecil),
dimana teori perencanaan nya adalah : “jalan yang lurus dan lebar,
pengelompokkan rumah yang teratur, perhatian khusus kepada kombinasi
bagian kota sehingga kota merupakan keseluruhan yang selaras, dengan
pasar di pusat kota.”

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Perencanaan kota mencakup sebagian atau keseluruhan kota, dimana
dalam terminologi Inggris “town” berarti kota atau berarti sebagian kota,
sedangkan “city” dapat berarti kota besar (kota dng penduduk lebih dari 1
juta orang) atau dapat berarti pusat kota.
• Doxiadis membagi kota yang lebih besar dalam beberapa tingkatan
sebagai berikut :
1. Metro polis (adi kota), berpenduduk lebih dari 2 juta orang
2. Megapolis (kota raksasa), berpenduduk 100 juta orang atau lebih
3. Urban Region (wilayah kota), berpenduduk kira-kira 700 juta jiwa dan
merupakan kota diseluruh wilayah
4. Urbanized Continent (benua kota), berpenduduk kira-kira 5 miliar jiwa
serta merupakan kota diseluruh benua
5. Ekumenopolis (maha kota), berpenduduk kira-kira 30 miliar jiwa serta
merupakan kota seluruh dunia
• Bila keadaan ekonomi suatu negara dipengaruhi oleh ekonomi dunia , maka
startegi perencanaan kota harus dapat menyesuaikan diri kepada
perubahan baru secara nasional dan internasional

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Terdapat 2 (dua) pendekataan perencaan kota menurut Foly, yaitu :
1. Pendekatan menurut unit (the unitary approach); yaitu membuat
sesuatu gambaran dari pola lingkungan fisik yang diperuntukkan bagi
suatu masyarakat, dan memajukan pembangunan serta mengadakan
pengaturan sedemikian rupa, untuk dapat memastikan bahwa
masyarakat tersebut akan dapat berkembang menuju pola lingkungan
fisik yang dibuat untuk waktu yang akan datang
2. Pendekatan melaras (adaptive approach), yaitu sebagai jalinan yang
kompleks dari bermacam-macam bagian yang saling bergantung secara
fungsional. Perencanaan kota dalam pendekatan ini hanya
mengusahakan untuk mempengaruhi berbagai tenaga pembangunan
yang berlaku, dan tidak bertujuan membuat bentuk kota tertentu, yang
disediakan untuk waktu yang akan datang.
• Sebelum dibuat rencana untuk kota yang telah ada, harus diadakan penelitian
dalam pertanahan kota mengenai :
1. keadaan fisiografi kota
2. penggunaan tanah dalam kota
3. tanah yang tidak digunakan
4. mutu sosok (struktur dan bangunan) dan lingkungan
5. biaya dan keuntungan dari penggunaan tanah
6. nilai tanah dalam kota
7. keindahan dalam kota
8. sikap dan harapan penduduk berhubungan dengan tata guna tanah

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Pada dasarnya untuk mengetahui perkembangan kota dan uraian tentang
sejarah kota dilakukan dengan tiga pendekatan teori perencanan kota, yaitu :
1. Teori Figure Ground
2. Teori Linkage
3. Teori Place
Teori Figure Ground
Teori didapat melalui studi mengenai bangunan-bangunan sebagai bentuk
solid (figure) serta open voids (ground), dengan demikian teori figure ground
didasarkan pada dua komponen utama yaitu :
1. solid (figure), merupakan blok-blok dari massa bangunan
2. voids (ground), merupakan ruang luar yang terbentuk di antara blok-blok
tersebut
Teori ini dapat digunakan sebagai dasar untuk :
• membentuk struktur ruang luar yang mempunyai hirarki, dimana struktur
jalan dan plasa merupakan suatu susunan serta bangunan yang ada
mengikuti pola tersebut
• merencanakan kota agar lebih terintegrasi, karena terdapat struktur jalan
dan ruang terbuka yang mempengaruhi orientasi bangunan
• mengupayakan agar juga terbentuk ruang yang teratur

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Ada 6 tipe pola solid dan voids, yaitu
1. grid
2. angular
3. curvilenear
4. radial concentric
5. axial
6. organic
Teori Linkage
Teori ini berasal dari hubungan yang terbentuk garis dari elemen satu ke
elemen lainnya. Bentuk dari elemen-elemen garis ini berupa jalan, pedestrian,
ruang terbuka yang berbentuk garis. Sistem pergerakan garis ini tidak hanya
membentuk ruang luar tetapi juga membentuk struktur kota.
Ada 3 bentuk utama dari teori linkage ini, yaitu :
1. Composition form; ciri utamanya adalah adanya suatu penekanan dari
hubungan individual pada bangunan tersebut
2. Mega form; komponen-komponen individual dari bangunan menyatu
(integrasi) dalam jaringan yang lebih besar sehingga dapat
menghilangkan skala manusia. Struktur yang terbentuk berupa : integrasi
dari bangunan mega struktur, hirarki, terbuka, saling terkait
3. Group form; aspek-aspek sosial yang terjadi dalam bentuk linier
merupakan struktur kota

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Teori Place
• Merupakan kombinasi kedua teori sebelumnya, dimana pada teori place
lebih menekankan faktor-faktor kultural (budaya) dan historis (sejarah).
Dengan demikian teori place memberikan perwujudan bentuk-bentuk lokal.
Bentuk-bentuk bangunan dan elemen-elemen tidak hanya sebagi bentuk
enclosure, tetapi merupakan bentuk yang cocok bagi potensi masyarakat,
sehingga masyarakat dapat menerima nilai-nilai sosio-kultural tersebut.
• Teori ini menghargai arsitektur dari zaman ke zaman dan saling
berhubungan satu sama lain (linkage), tetapi polanya seperti pada teori
figure ground. Dimana dalam teori ini arsitek atau perencana kota tidak
boleh mencampuri terlalu jauh dan tidak membuat suatu perencanaan
yang kaku dan dogmatis agar dapat beradaptasi dengan sistem sosio
kultural masyarakat yang berevolusi. Sifatnya hanya mengarahkan, tidak
mendikte, ettapi aktif memberikan masukan sehingga akan terbentuk
antropologi spatial yaitu pola ruang yang dibentuk oleh manusia.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
ISTILAH-ISTILAH HAMPA PERENCANAAN PERKOTAAN :
Fleksibilitas :
• Dalam perencanaan kota menyatakan bahwa rencana kota harus
disesuaikan dengan kondisi yang berubah
• Unsur bangunan infrastruktur kota merupakan wujud fisik yang statis (tidak
elastis), tidak bisa berubah mengikuti kondisi yang berubah
• Fleksibiltas dalam rencana kota dapat dicapai dengan standar untuk
pembangunan kota yang mencadangkan cukup banyak ruang bagi semua
pembangunan tanpa terlalu padat.
Kecenderungan :
• Pergeseran pertumbuhan kota yang diakibatkan oleh kondisi baru
(perkembangan ilmu pengetahuan, perbaikan sosial) dan disertai arah yang
teratur akan berfungsi sebagai ukuran kecenderungan dalam pertumbuhan
kota yang sehat
Ekonomi :
• Pembelanjaan untuk pembangunan pemerintah pada umumnya diputuskan
berdasarkan daya tarik anggarannya bukan oleh kecukupannya, sehingga
menghasilkan pembangunan sepotong-sepotong yang kelihatannya
ekonomis tetapi sebenarnya tidak ekonomis.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
ISTILAH-ISTILAH HAMPA PERENCANAAN PERKOTAAN :
Prematur :
• prematur tidaknya suatu usulan masa depan dalam pengkajian berbagai
penggunaan lahan sebelum terjadi, sangat tergantung pada sudut pandang
asumsi; karena sistem utilitas baru yang ditambahkan akan memerlukan
pelayanan yang sama banyaknya.
Efisiensi :
• bertujuan untuk mengeliminasi pemborosan, tetapi untuk perencanaan yang
“efisien” terciptalah pemborosan
• perencanaan yang efisien adalah lebih dari sekedar keinginan untuk
menghemat, tetapi juga merupakan metode untuk memperbaiki.
PERENCANAAN PERKOTAAN
Memberikan ruang yang memadai
Tolok ukur kecukupan adalah kapasitas ruang menampung bangunan
tanpa ruang itu sendiri hilang sama sekali
Konsep ruang berarti keterbatasan konstan relatif atas kepadatan
penduduk tanpa melihat ketinggian yang dapat dicapai oleh bangunan
Prospek menjejalkan lebih banyak orang dalam ruang yang sama akan
menciptakan ketidakstabilan dalam nilai lahan dan pelayanan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
KEGAGALAN PERENCANAAN PERKOTAAN :
• kurang dasar yang kuat
• mudahnya perubahan dilakukan
• tidak mempertimbangkan faktor politis
• kurangnya dukungan masyarakat
• kurang komprehensif
• berubahnya struktur politik setempat
• salah interpretasi
• perubahan kondisi sosial dan ekonomi
• kurang koordinasi dengan rencana-rencana lain
• perubahan kekuatan eksternal (regional, nasional, internasional)
• kurangnya pengkajian ulang periodik dan perubahan komprehensif
keseluruhan
• konsep “fleksibilitas” yang salah

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Rencana Kota secara dibagi menjadi :
1. Rencana Umum; adalah rencana untuk keseluruhan kota yang berupa
rencana kerangka atau rencana struktur yang tidak terikat kepada waktu
2. Rencana Lokal; adalah rencana mengenai suatu bagian tertentu yang
terperinci yang dibagi kedalam :
a. Rencana Distrik, yang merupakan rencana komprehensif
b. ‘Action Area Plan’ (rencana kawasan tindakan / rencana ajang
garap), yang merupakan rencana komprehensif untuk perbaikan
perkembangan dan pemugaran (biasanya dalam periode beberapa
tahun)
c. Rencana Khusus (subject plan), yang berisi aspek-aspek yang
khusus dalam rencana struktur
• Di Indonesia Perencanaan Kota diberikan pengaturan dan pengarahan yang
tercantum dalam Surat Keputusan Bersama Mendagri dan MenPU Nomor
650-1595, Nomor 503/KPTS/1985 tentang Tugas dan Tanggung Jawab
Perencanaan Kota, yang terus diperbaharui secara berkala untuk
mengakomodasikan perkembangan yang ada, dimana saat ini yang berlaku
adalah :
UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang, PP No. 26/2008
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional dan Peraturan
Mendagri No. 28/2008 tentang Tata Cara Evaluasi
Rancangan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata
Ruang Daerah

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PERKEMBANGAN PERENCANAAN KOTA
• Terdapat bermacam-macam sumbangan berbagai bangsa dalam bidang
perencanaan kota diantaranya Perancis (jalan lurus dan lebar dengan
sirkulasi yang baik), Jerman (jalan lingkar pusat kota, sistem zoning), Inggris
(pemukiman kebun), Amerika (sistem taman) dan lainnya
• Perkembangan Perencanaan di Indonesia
1971 Rencana Induk – Rencana Terperinci –
Unsur Rencana Kota
Peraturan Mendagri No 4/1980 Pedoman Penyusunan Rencana Kota
SKB Mendagri dan MenPU
Nomor 650-1591 dan Nomor
503/KPTS/1985
Tugas-Tugas dan Tanggung Jawab
Perencanaan Kota
RUTRP – RUTRK – RDTRK – RTRK
SK MenPU Nomor
640/KPTS/1986
Perencanaan Tata Ruang Kota
UU No. 26/2007 Penataan Ruang
PP No. 26/2008 Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional
Peraturan Mendagri No.
28/2008
Tata Cara Evaluasi Rancangan
Peraturan Daerah tentang Rencana
Tata Ruang Daerah

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Rencana Induk : Rencana yangmencakup keseluruhan kota yang dilandasi
oleh latar belakang kaitan wilayah (peta skala 1:20.000 atau 1:10.000)
• Rencana Terperinci : Rencana Rincian dari bagian wilayah kota yang
berupa kawasan fungsional kota dan rencana rincian dari bagian-bagian
wilayah kota tersebut dalam kedalaman rencana tata letak bangunan dari
setiap wilayah fungsional (peta skala 1:1000)
• Unsur Rencana Kota : rancangan rinci unsur-unsur penunjang kota seperti
jalan dan utilitas umum (peta skala 1 : 1000 – 1:200)
• Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan (RUTRP) : rencana umum yang
meliputi wilayah kota serta pengaruhnya, tinjauan ini tidak berdasarkan
batas wilayah administratif kota melainkan berdasarkan peran kota tersebut
secara fungsional.
• Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) : yaitu perencanaan kota
yang terikat oleh batas wilayah administratif kota.
• Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) : yaitu, rencana yang
mencakup sebagian atau seluruh bagian kota yang berupa satu atau
beberapa kawasan fungsional perkotaan.
• Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK) : yaitu rencana yang mencakup
bagian atau seluruh kawasan fungsional sebagaimana yang telah
digariskan dalam tahapan RDTRK.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PARTISIPASI PENDUDUK DALAM PENGEMBANGAN KOTA
• Partisipasi Vertikal; Penduduk diberi kesempatan untuk menyumbangkan
pendapatnya dalam pengembangan kota dengan cara ‘bottom up’ dalam
hal :
1. Teknik Belajar dan Mendengarkan ( penduduk diberi informasi
mengenai masalah aktual)
2. Pengumuman/informasi berhubungan dengan program yang diusulkan
3. Masukan yang terus menerus dari berbagai golongan
4. Penelaahan kembali rencana yang diusulkan.
• Partisipasi Horisontal, dilakukan dengan cara :
1. Penduduk setempat berinteraksi dengan berbagai kelompok lain
2. Mengambil pengalaman dari kelompok lain
3. Mempengaruhi agar prosentase partisipasi penduduk menjadi lebih
besar

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
DESENTRALISASI KOTA
• Menurut Warren, hidup dikawasan kota besar yang rapat penduduknya
akan menjadi tidak ekonomis, mengingat semakin mahalnya sumber tenaga
dari bahan bakar dewasa ini.
• Howard mengusulkan adanya desentralisasi kota dari kota industri yang
rapat menjadi kelompok pemukiman kota, masing-masing pemukiman kota
seluas 400 ha dng 30.000 penduduk dan tiap pemukiman kota dikelilingi
oleh kawasan pertanian sebagai jalur hijau dng luas 2000 ha (Konsep Kota
Kebun Masa Depan).
• Prinsip Howard dlm Perkotaan :
1. Perumahan dalam pemukiman diusahakan agar kompak (rapat),
2. disediakan ruang terbuka (taman, dsb),
3. dipisahkan tempat tinggal dari kawasan industri tetapi tidak dari
kawasan perdagangan,
4. membangun perumahan yang dapat dibiayai penduduk,
5. menyediakan kesempatan kerja dan membuat rencana yang lentur
thd kebutuhan penduduk (jangan berhenti membuat perbaikan, kalau
dunia berubah, kita harus ikut berubah)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Dalam kota kebun Howard menyatukan dan mengawinkan kota dan
pedesaan, dimana sebelumnya kota kebun merupakan alat untuk
menyatukan kapitalisme dan sosialisme (yang masing-masing
mempertentangkan buruh dan modal) menjadi individualisme yang sosialis
dalam bentuk sosial ekonomi yang baru dengan nama koperasi
BENTUK FISIK KOTA METROPOLITAN
• terdapat beberapa macam bentuk fisik kota metropolitan, Sikander dan
Malik membedakan menjadi 5 (lima) macam yaitu :
1. Metropolis Menyebar
2. Metropolis Memusat
a) Metropolis menyebar
b) Metropolis galaktika
a) Metropolis memusat
b) Metropolis bintang
c) Metropolis cincin

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Menurut Yim, kota metropolitan yang efisien dapat mengikuti pola Rumpun
Pusat Lipat Ganda, yaitu suatu wilayah metropolitan yang terjadi dari pusat
kota utama dan beberapa bagian kota yang otonom disekitarnya
• Untuk Asia, pola rumpun pusat lipat ganda cocok untuk ibu kota negara,
sedangkan kota-kota lainnya secara umum cocok dikembangkan dengan
pola menyebar misalnya pola galaktika. Hal ini dimungkinkan dengan
dikembangkannya tenaga surya untuk mensuplai sumber tenaga yang
diperlukan, misalnya : alat transport, dsb

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
TATA GUNA TANAH (LAHAN)
Definisi harfiah Tata Guna Tanah adalah terdiri dari :
Tata Guna : yang berarti penataan atau pengaturan penggunaan, hal ini
merupakan sumber daya manusia
Tanah (Lahan) : berarti ruang (permukaan tanah serta lapisan batuan di
bawahnya dan lapisan udara di atasnya) yang merupakan sumber daya alam
serta memerlukan dukungan berbagai unsur alam lainnya.
Sehingga tata guna tanah diartikan pengaturan penggunaan tanah, yang meliputi
penggunaan permukaan bumi di daratan dan di lautan yang memperhitungkan
faktor geografi budaya (geografi sosial) dan faktor geografi alam serta relasi antara
manusia dan alam.
NILAI TANAH (LAHAN)
• Firey menunjukkan pengaruh budaya yang besar dalam adaptasi ruang, bahwa
ruang dapat merupakan lambang bagi nilai sosial
• Berdasarkan pendapat Firey, Chapin menggolongkan tanah dalam 3 (tiga)
kelompok :
1. Nilai Keuntungan; berhubungan dng tujuan ekonomi dan dicapai dng jual-
beli
2. Nilai Kepentingan Umum; berhubungan dng pengaturan unt masyarakat
umum
3. Nilai Sosial; berhubungan dng kehidupan dan dinyatakan dng perilaku
yang berhubungan dng pelestarian, tradisi, kepercayaan dsb.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
POLA TATA GUNA TANAH PERKOTAAN
Teori pola tata guna tanah yang berhubungan dengan nilai ekonomi :
1. Teori Zona Sepusat / Zona Konsentrik (Concentric Zone Theory) – EW
Burgess
2. Teori Sektor (Sector Theory) – Humer Hoyt
3. Teori Pusat Lipat Ganda (Multiple Nuclei Concept) – RD MacKEnzie

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Teori Zona Sepusat / Zona Konsentrik (Concentric Zone Theory)
– EW Burgess, 1925
Teori ini menyatakan bahwa Daerah Pusat
Kota (DPK) atau Central Business District
(CBD) adalah pusat kota yang letaknya
tepat di tengah kota dan berbentuk bundar
yang merupakan pusat kehidupan sosial,
ekonomi, budaya dan politik, serta
merupakan zona dengan derajat
aksesibilitas tinggi dalam suatu kota. DPK
atau CBD tersebut terbagi atas dua bagian,
yaitu: pertama, bagian paling inti atau RBD
(Retail Business District) dengan kegiatan
dominan pertokoan, perkantoran dan jasa;
kedua, bagian di luarnya atau WBD
(Wholesale Business District) yang
ditempati oleh bangunan dengan
peruntukan kegiatan ekonomi skala besar,
seperti pasar, pergudangan (warehouse),
dan gedung penyimpanan barang supaya
tahan lama (storage buildings).

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
– EW Burgess, 1925
Kota terbagi sebagai berikut :
• Pusat Kota pada lingkaran dalam (1)
• Zona Alih pada lingkaran pertama (2)
• Zona wisma buruh (murbawisma) pada lingkaran kedua (3)
• Zona perumahan menengah (madyawisma) pada lingkaran keempat (4)
• Zona Komuter (ulang alik) di luar lingkaran (5)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
– EW Burgess 1925
Kota terbagi sebagai berikut :
1. Zona Pusat Daerah Kegiatan (Central Business District), yang merupakan
pusat pertokoan besar, gedung perkantoran yang bertingkat, bank, museum,
hotel, restoran dsb.
2. Zona peralihan atau Zona Transisi, merupakan daerah kegiatan. Penduduk
zona ini tidak stabil, baik dilihat dari tempat tinggal maupun sosial ekonomi.
3. Zona Permukiman Kelas Proletar, perumahannya sedikit lebih baik karena
dihuni oleh para pekerja yang berpenghasilan kecil atau buruh dan karyawan
kelas bawah, ditandai oleh adanya rumah-rumah kecil yang kurang menarik
dan rumah-rumah susun sederhana yang dihuni oleh keluarga besar.
4. Zona Permukiman Kelas Menengah (residential zone), merupakan
kompleks perumahan para karyawan kelas menengah yang memiliki keahlian
tertentu. Rumah-rumahnya lebih baik dibandingkan kelas proletar.
5. Wilayah Tempat Tinggal Masyarakat Berpenghasilan Tinggi. Ditandai
dengan adanya kawasan elit, perumahan dan halaman yang luas. Sebagian
penduduk merupakan kaum eksekutif, pengusaha besar, dan pejabat tinggi.
6. Zona penglaju (commuters), merupakan daerah yang yang memasuki
daerah belakang (hinterland) atau merupakan batas desa-kota. Penduduknya
bekerja di kota dan tinggal di pinggiran.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Teori Sektor (Sector Theory) – Humer Hoyt, 1939
Kota tersusun sebagai berikut :
• Pusat Kota pada lingkaran pusat (1)
• Kawasan industri ringan dan kawasan perdagangan pada sektor tertentu (2)
• Sektor murbawisma terdapat di sebelah menyebelah dengan pusat kota
dan sektor tsb diatas (3)
• Sektor madyawisma agak jauh dari sektor industri ringan dan perdagangan
(4)
• Sektor adiwisma terletak agak jauh lagi (5)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Teori Sektor (Sector Theory) – Humer Hoyt, 1939
Kota tersusun sebagai berikut :
• Sektor pusat kegiatan bisnis yang terdiri atas bangunan-bangunan kontor,
hotel, bank, bioskop, pasar, dan pusat perbelanjaan.
• Sektor kawasan industri ringan dan perdagangan.
• Sektor kaum buruh atau kaum murba, yaitu kawasan permukiman kaum
buruh.
• Sektor permukiman kaum menengah atau sektor madya wisma.
• Sektor permukiman adi wisma, yaitu kawasan tempat tinggal golongan atas
yang terdiri dari para eksekutif dan pejabat.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Bahwa kota meliputi : pusat kota, kawasan kegiatan ekonomi, kawasan hunian dan pusat
lainya (untuk kota yang agak besar), sehingga kota akan terdiri dari :
• pusat kota (1)
• kawasan niaga dan industri ringan (2)
• kawasan murbawisma (3)
• kawasan madyawisma (4)
• kawasan adiwisma (5)
• pusat industri berat (6)
• pusat niaga / perbelanjaan lain di pinggiran (7)
• suburb / upakota untuk kawasan madyawisma dan adiwisma (8)
• suburb / upakota untuk kawasan industri (9)
Teori Pusat Lipat Ganda (Multiple Nuclei Concept)
– RD MacKEnzie

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Teori ini menyatakan bahwa DPK atau CBD adalah pusat kota yang letaknya relatif di
tengah-tengah sel-sel lainnya dan berfungsi sebagai salah satu growing points. Zona ini
menampung sebagian besar kegiatan kota, berupa pusat fasilitas transportasi dan di
dalamnya terdapat distrik spesialisasi pelayanan, seperti retailing, distrik khusus
perbankan, teater dan lain-lain. Namun, ada perbedaan dengan dua teori yang disebutkan
di atas, yaitu bahwa pada Teori Pusat Berganda terdapat banyak DPK atau CBD dan
letaknya tidak persis di tengah kota dan tidak selalu berbentuk bundar:
• Pusat kota atau Central Business District (CBD).
• Kawasan niaga dan industri ringan.
• Kawasan murbawisma atau permukiman kaum buruh.
• Kawasan madyawisma atau permukiman kaum pekerja menengah.
• Kawasan adiwisma atau permukiman kaum kaya.
• Pusat industri berat.
• Pusat niaga/perbelanjaan lain di pinggiran.
• Upakota, untuk kawasan mudyawisma dan adiwisma.
• Upakota (sub-urban) kawasan industri
Teori Pusat Lipat Ganda (Multiple Nuclei Concept)
– RD MacKEnzie, Harris dan Ullman, 1945

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
KLASIFIKASI TATA GUNA LAHAN PERKOTAAN
1. Ruang terbuka
2. Lahan Pertanian
3. Perumahan
4. Perdagangan
5. Industri
Masing-masing kelompok dibagi dalam “Klasifikasi Jenjang Menurun” dengan
kategori :
• Gangguan (palingmengganggu s/d tidak mengganggu)
• Pembatasan (paling dibatasi s/d tidak dibatasi)
• Kepadatan (paling padat s/d paling terbuka)
PERTIMBANGAN PENGGUNAAN LAHAN PERKOTAAN
1. Mengidentifikasi tujuan dan prinsip-prinsip penggunaan-penggunaan perumahan,
perdagangan, rekreasi, pendidikan dan industri serta mendaftar standar bagi
penggunaannya.
2. Memfokuskan pada sifat dan pola perkembangan didalam batas wilayah kota yang ada.
3. Melihat secara rinci pada kawasan yang masih belum berkembang disekitar daerah itu
(wilayah pengaruh daerah yang bersangkutan)
4. Mempersatukan analisis dan hasil dari bagian-bagian sebelumnya dan mengusulkan
suatu rencana penggunaan lahan yang komprehensif dan terpadu baik bagi kota
maupun wilayah pengaruhnya termasuk semua kebutuhan, fasilitas dan kenikmatan
yang diperlukan untuk melayani penduduknya.
5. Menganalisis dan mengidentifikasi sarana-sarana yang dapat digunakan untuk
melaksanakan rencana yang diusulkan.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
UNIT DASAR PERKOTAAN
• Unit berskala manusiawi yang dapat dipakai untuk menjalin pola perkotaan
kedalam kesatuan yang dapat diolah
• Unit lingkungan bukanlah fenomena sosiologis dan tidak mengandung teori
ilmu sosial
• Definisi menurut Clarence A Perry (1929) adalah kawasan berpenduduk
yang akan membutuhkan dan mendukung sebuah sekolah dasar; 16 HA
dengan bentuk dimana anak tidak perlu berjalan lebih dari ½ mil ke sekolah,
10 % area untuk rekreasi, jalan utama disekeliling kawasan dengan jalan
lingkungan didalamnya untuk pelayanan penduduk, terdapat fasilitas
perbelanjaan, tempat ibadah, perpustakaan dan sebuah pusat kegiatan
masyarakat yang lokasinya berdekatan dengan sekolah
REKREASI UMUM
• Ruang terbuka dengan klasifikasi ruang bermain aktif, ruang bersantai pasif
dan konservasi kawasan alamiah.
• 3 (tiga) kategori Ruang Rekreasi : Halaman Bermain (untuk anak
prasekolah) , Tempat Bermain Lingkungan (untuk usia 6 – 14 tahun) dan
Lapangan Bermain (untuk remaja dan dewasa)
• Taman Kota yang besar berfungsi untuk mengembalikan lingkungan alamiah
ke kota dan sebagai paru-paru kota terbangun

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
SEKOLAH UMUM
PERUMAHAN
lokasinya disesuaikan dengan kawasan pelayanan sekolah yang biasanya
dibedakan dalam 3 jenjang : TK, SD dan SMU (SLTP dan SLTA)
• unsur terpenting dalam pola kota
• Sulit dicapai tanpa peran serta maksimal dari sektor swasta dan subsidi
ekstensif dari pemerintah apabila menyangkut golongan berpendapatan
menengah dan rendah yang berkaitan dengan faktor ekonomi.
PENGENDALIAN DAN PEGAWASAN PENGEMBANGAN LAHAN
• kebijakan umum pertanahan (land policy)
• kebijakan tata ruang yang pengembangannya telah dilandasi oleh
kesepakatan bersama masyarakat
• komitmen rasional mengenai pemanfaatan dan penggunaan lahan untuk
kepentingan perkembangan sosial dan ekonomi
• kriteria pengakomodasian dinamika perkembangan masyarakat

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
SISTEM PENGEMBANGAN LAHAN
Adalah sistem yang dipergunakan untuk pengembangan lahan untuk keperluan
pembangunan kota, yang secara umum terdiri dari
1. Konvensional (pembebasan tanah, transaksi tanah dan pencabutan hak atas
tanah)
2. Inkonvensional (konsolidasi lahan perkotaan, sistem pengembangan lahan
terarah / guided land development – GLD, bank tanah/lahan)
Konsolidasi lahan :
Sistem Pengembangan Lahan Terarah :
Bank Tanah / Lahan :
Mengusahakan peningkatan kualitas hidup dan efisiensi melalui pemetakan dan
pengaturan kembali tanah yang tersebar dan tidak teratur, dan kemudian
membagikannya kembali kepada pemiliknya dalam bentuk teratur dan dilengkapi
prasarana.
Pengadaan lahan untuk prasarana lingkungan dan fasilitas umum pokok oleh
pemerintah berdasarkan harga pasaran dan pemakaian lahan diberikan untuk
penghuni berdasarkan hak pakai 10 tahun untuk kavling 25 – 80 m2 (Jakarta Barat)
Pemerintah menguasai lahan sebanyak mungkin melalui pembelian dari masyarakat
penjual sebagai cadangan untuk pembangunan kota atau sebagai lahan pengganti

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PENENTU TATA GUNA LAHAN / TANAH
MACAM – MACAM POLA PERKEMBANGAN KOTA
Akibat keadaan topografi atau perkembangan sosial ekonomi tertentu, akan
mengakibatkan pola perkembangan kota :
1. Pola Menyebar (dispersed pattern);pada keadaan topografi dan
ekonomi yang seragam
2. Pola Sejajar (lineair pattern); perkembangan yang terjadi sepanjang
jalan, lembah, sungai atau pantai
3. Pola Merumpun (clusterd pattern); jika topografi datar tetapi terdapat
beberapa relief lokal yang nyata (dispered city – kelompok kota
berdekatan namun tidak ada kota yang lebih penting dari yang lainnya
RUANG LANTAI; ukuran pemanfaatan lahan yang lebih representatif
mengingat adanya kemampuan manusia mengembangkan bangunan
bertingkat di perkotaan
1. Perilaku masyarakat (sosial behaviour) – disebabkan oleh keinginan
manusia yang berlaku baik dalam kehidupan sosial maupun dalam
kehidupan ekonomi
2. Kehidupan Ekonomi – daya guna dan biaya adalah faktor penting
3. Kepentingan Umum – kesehatan, keamanan, moral dan kesejahteraan
umum, dsb

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PASAR
• Umumnya menjadi titik pusat kota
• Awalnya adalah tempat petani dan tukang membawa hasil produksi mereka
untuk ditukar
• Perkembangan transportasi dan sistem keuangan menimbulkan pemindahan
barang dan sistem pertukaran berganti menjadi bentuk eceran
JENIS KAWASAN KOMERSIAL DI PERKOTAAN :
• Pusat Kota; adalah pusat keuangan dan administratif dari wilayahnya
• Kawasan Kegiatan Usaha Kecil; tergantung pada pusat kota metropolitan
akan fungsi-fungsi adminitratif dan perdagangan besar
• Kawasan Perdagangan di Pinggiran Kota/Pusat Perbelanjaan Daerah
(Regional); Pusat ini mungkin berhimpitan atau merupakan padanan pusat
komersial dari pusat satelit, tetapi mengandung fasilitas berskala besar yang
tidak terbagi-bagi lagi
• Pasar Lingkungan; unit komersial terkecil, yang menyediakan komoditi
sehari-hari untuk konsumsi langsung bagi jumlah penduduk yang terbatas
MALL; bukanlah jenis dari kawasan perbelanjaan, tetapi adalah bentuk arsitektur
tempat pembeli berjalan kaki yang bebas dari arus lalu lintas kendaraan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Tahap-Tahap Analisis Pengkajian Dasar Perekonomian Perencanaan Pusat
Perbelanjaan Baru adalah sebagai berikut :
• Wilayah pelayanan; mencakup penelitian penduduk, tingkat pendapatan,
tempat dan arah pertumbuhan, lokasi sekarang dan lokasi potensial, volume
pesaing
• Potensi penjualan kotor dalam wilayah pelayanan; analisis yang
didasarkan pada data pendapatan keluarga dan porsi jenis-jenis
pembelanjaan
• Penjualan Bersih Potensial dikaitkan dengan volume penjualan pesaing
di wilayah pelayanan; analisis terhadap proporsi perdagangan yang sudah
ada yang dapat diserap ke lokasi baru
• Ruang fisik yang dapat didukung oleh penjualan bersih di wilayah
pelayanan; diperkirakan dari penjalan rata-rata tahunan per luas lantai di
pusat perbelanjaan yang lain yang sejenis
• Pendapatan dari pusat perbelanjaan; diperkirakan dari hasil sewa per luas
ruang perbelanjaan dikurangi biaya operasi dan manajemen, pajak, asuransi,
bunga dan amortisasi pinjaman untuk modal pembangunan.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
KEHIDUPAN EKONOMI PERKOTAAN
Pendekatan dengan dasar ekonomi (economic base approach), yang membagi
kegiatan ekonomi kota menjadi :
• Kegiatan ekonomi dasar (basic activities) yang membuat dan
menyalurkan barang dan jasa untuk keperluan luar kota (wilayah sekitar
kota)
• Kegiatan ekonomi bukan-dasar (non-basic activities) yang memproduksi
dan mendistribusi barang dan jasa untuk keperluan penduduk kota sendiri,
yang biasa disebut juga residential activities atau service activities
KEGIATAN EKONOMI PERKOTAAN YANG MENGGUNAKAN TANAH
a. Industri
b. Jasa
• Pembangunan industri di Indonesia ditujukan untuk memperluas kesempatan
kerja, meratakan kesempatan berusaha dan meningkatkan ekspor
• Tanah yang digunakan dalam industri adalah untuk tempat bekerja (pabrik),
gudang, rumah karyawan dsb, yang diukur dengan kerapatan bruto dan
kerapatan netto
INDUSTRI

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Jenis Industri
Lokasi Industri
1. Kerajinan / guna karya (industri untuk keperluan lokal)
– di Pedesaan
2. Industri yang dikerjakan di pabrik (industri niaga, industri komersial)
– di Perkotaan
1. Industri berhaluan bahan (berlokasi ditempat bahan mentah : daging, beras,
dsb)
2. Industri berhaluan Pasar (berlokasi ditempat penjualan/konsumen: roti,
pakaian jadi, meubel. dsb)
3. Industri berhaluan pekerja (berlokasi ditempat tenaga kerja dengan keahlian
khusus : batik, kain bordir, dsb)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
JASA
perusahaan jasa yang menggunakan tanah diantaranya :
• lalu lintas (terminal stasion, dsb)
• perdagangan (warung, toko, pasar, dsb)
• pendididikan dan agama (sekolah, perpustakaan, dsb)
• kesehatan (apotik, rumah sakit, dsb)
• rekreasi (lapangan olah raga, taman, dsb)
• pemerintahan (gedung pemerintahan)
• pertahanan/keamanan (asrama, tempat latihan, dsb)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
BIAYA TRANSPORTASI vs LOKASI
Penentuan lokasi industri sangat dipengaruhi oleh:
• Lokasi bahan mentah
• Lokasi pasar
• Biaya transportasi
Komponen biaya produksi komoditas salah satunya adalah biaya transportasi
yang terdiri dari:
• Biaya Assembly (Assembly Cost – AC); adalah biaya yang diperlukan
untuk mendatangkan bahan baku ke lokasi industri
• Biaya Distribusi (Distribution Cost – DC); adalah biaya yang diperlukan
untuk mendistribusikan hasil industri ke pasar
Biaya Transportasi
vs
Jarak

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
BIAYA TRANSPORTASI vs LOKASI

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
SALURAN PERGERAKAN
• Sejak manusia menarik garis jalan melintasi tanah, rute-rute perjalanan telah
menjadi benang-benang penting dalam perdagangan, pertukaran
kebudayaan dan penaklukan militer
• Awalnya dengan jalan kaki dan naik kuda; berkembang dengan motorisasi
(kendaraan bermotor)
• Paradoks, satu sisi perancangan sistem sirkulasi yang mengakomodasikan
perubahan besar dalam kecepatan transportasi dan di sisi lainnya kesulitan
pencarian tempat berhentinya alat transport tersebut di ruang perkotaan
• Kemajuan teknologi telah menyebabkan arus informasi dalam skala global
(satelit, komunikasi langsung jarak-jauh, dsb), tetapi kemajuan teknologi juga
telah mengacaukan pergerakan manusia di kota-kota (kemacetan lalu lintas
perkotaan)
FUNGSI SISTEM SIRKULASI PERKOTAAN
Memungkinkan pergerakan manusia dan barang, dari dari satu lokasi ke lokasi
lainnya di wilayah perkotaan dengan berbagai maksud perjalanan, berbagai rute
dan berbagai alat transport

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
REKAYASA LALU LINTAS
PARKIR
• Rencana jalan perkotaan sudah tidak memadai menampung lalu lintas
sehingga di perlukan metoda untuk mengendalikan operasi kendaraan;
perhitungan dan pengelolaannya disebut “Rekayasa Lalu lintas”.
• Mencakup sarana-sarana diantaranya : lampu lalu lintas persimpangan jalan,
pembatasan dan pelarangan parkir di pinggir jalan, pengaturan arus searah,
dsb.
• Rekayasa Lalu lintas bukan pemecahan yang sesungguhnya dari masalah
sirkulasi tetapi merupakan pengganti pemecahan atau tindakan cepat untuk
keadaan darurat.
• Perjuangan manusia untuk mencapai kecepatan telah berhasil, namun timbul
masalah baru yaitu tidak cukup ruang untuk memperlambat dan berhenti
• Jenis Parkir yang ada diperkotaan secara umum dibagi menjadi 2 (dua) jenis,
yaitu :
1. Parkir pinggir jalan (on street parking), area parkir menggunakan
sebagian badan jalan
2. Parkir di luar jalan (off street parking), area parkir menggunakan
daerah khusus di luar badan jalan (taman parkir, basement, dsb)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Mengingat nilai ekonomi lahan, istilah “Parkir Gratis” diperkotaan adalah
istilah yang semu dan rancu, karena perlu menyediakan luasan lahan untuk
menyimpan kendaraan; terlebih lagi didaerah komersial, dimana biaya
penyediaan dan pengelolaan parkir gratis akan dibebankan ke konsumen
melalui biaya lainnya (misalnya harga barang yang dijual, harga sewa dsb)
• “park and ride” adalah usaha memanfaatkan lahan di pusat kota
semaksimal mungkin untuk kegiatan ekonomi yang mendatangkan
pendapatan, tempat parkir di pusat perkotaan di batasi dan diganti dengan
parkir di pinggiran dan angkutan umum ke pusat kota
• Pembatasan pemakaian kendaraan pribadi ke pusat kota, mengingat tingkat
keterisian kendaraan pribadi sangat kecil dan perlunya penyediaan lahan
parkir, sehingga sistem transport menjadi tidak efisien
PARKIR
RANCANGAN SIRKULASI
Mencakup jaringan jalan dan rute angkutan umum jalan raya, jalan kereta api,
bandar udara dan jalan air dan fasilitas pendukungnya (terminal, stasion)
sebagai tempat perpindahan antar moda

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
ANGKUTAN UMUM
• pergerakan orang disalurkan pada umumnya lewat sistem jaringan jalan;
dimana muncul paradoks: kendaraan pribadi mendapat banyak perhatian
dalam rencana perbaikan lalu lintas kota tetapi merupakan alat transport
yang paling tidak efisien, karena prinsip perencanaan sirkulasi perkotaan
adalah pergerakan orang dan barang (bukan pergerakan kendaraan)
• Angkutan umum masal masa depan adalah sistem angkutan umum yang
terintegrasi yang akan melayani penduduk yang paling memerlukan dengan
biaya yang terjangkau
• Merupakan permasalahan yang kontroversial karena memerlukan subsidi
yang besar. Apabila sistem dirancang setelah kota berkembang akan
memerlukan biaya yang sangat tinggi
• Jenis angkutan umum : bus, trem, kereta listrik, kereta api, pesawat udara
dsb
• Kegagalan terbesar angkutan masal biasanya karena terdiri dari kelompok-
kelompok operasi yang tidak terpadu tanpa saling transfer atau perpindahan
antar moda
• Karena terdiri dari berbagai moda maka diperlukan rencana yang
komprehensif dan terkoordinasi dengan melibatkan kerjasama politis antar
kota untuk kepentingan bersama.

Lingkungan Pembuat Keputusan Pembangunan
Lokasi
Angkutan Umum
Lokasi
Non Angkutan Umum

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
(a) Jaringan Transprtasi Multi-Moda (b) Jaringan Transportasi Inter-Moda

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• merupakan alat transport yang cocok untuk jarak sedang antar kota, yang
merupakan saingan mobil dan pesawat
• memerlukan rute dengan kelandaian/kemiringan yang tidak terlalu ekstrim
(cenderung datar)
• Biasanya fasilitas terminal diletakkan di pinggiran, sehingga hubungan dari
bandar udara ke tujuan didalam kota menjadi masalah yang besar daripada
waktu terbang antar kota
• Lokasi bandara dalam hubungannya dengan urbanisasi merupakan hal kritis
mengingat faktor keselamatan dan kebisingan
• Awalnya pelabuhan dunia merupakan pusat kegiatan transportasi dan
jantung dari kebudayaan yang berkembang, pelabuhan dikaitkan dengan
pusat perdagangan dan titik-titik distribusi semua pertukaran
• menjadi kaitan yang penting dalam matarantai transportasi, karena telah
dipergunakan selama bertahun-tahun dan berkembang penggunaannya
untuk kesehatan dan rekreasi
Sepeda
Pelabuhan
Pesawat UDara
Kereta

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PEJALAN KAKI
• Manusia awalnya melakukan perpindahan dengan berjalan kaki, setelah
berkembangnya pengetahuan maka penggunaan hewan, mekanisasi dan
terus meningkat dalam modernisasi mengakibatkan meningkatnya mobilitas
mekanis untuk orang banyak
• Dewasa ini kebanyakan kita jarang berjalan kaki, apabila kondisi angkutan
umum yang tidak memadai maka alat transport pribadi (mobil pribadi, sepeda
motor, dsb) menjadi penting, meskipun di beberapa wilayah menjadi tidak
praktis karena diperlukan lahan parkir.
• Dengan meningkatnya motorisasi perlu perhatian perencana kota untuk
merancang sistem transportasi yang memberikan keamanan dan
kenyamanan bagi pejalan kaki (jalur khusus pejalan kaki, pagar pengaman
trotoar; dsb)

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
UMUM
• Dengan adanya perkembangan teknologi dan pertumbuhan jumlah
penduduk dunia telah menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan ruang
dan pada giliran selanjutnya tanpa adanya pemikiran yang komprehensif
mengenai wilayah telah terjadi kerusakan keseimbangan alam dan
pencemaran lingkungan, misalnya :
1. eksploitasi berlebihan yang merusak sumber daya alam
2. sampah lingkungan akibat konsumsi yang berlebihan
3. pengalihan lahan pertanian dan penyangga air menjadi kawasan tempat
tinggal
• Konservasi dalam hal ini mengandung arti perlindungan sumber daya dan
tanah terbuka serta pelestarian daerah perkotaan.
• Melaksanakan kebijakan konservasi melalui pembagian zona peraturan
perpetakan dan pengelolaan pertumbuhan akan membantu mencegah
perluasan daerah perkotaan ke kawasan pertanian.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
EKOLOGI DAN BIOSFIR
• Kita kadangkadala berfikir bahwa konservasi hanya diterapkan pada kawasan
pertanian hutan (kawasan liar) saja, padahal perlindungan atas lingkungan
perkotaan adalah penting pula. Bila kita tidak berhati-hati dengan yang
satu maka akan rusak kedua-duanya.
• Kota dan daerah belakangnya berkaitan, dimana tanpa daerah pertanian dan
hutan maka kebutuhan dasar hidup akan makanan, pakaian dan rumah tidak
bisa dipenuhi kecuali secara sintetis
• Pencemaran atmosfir oleh asap, telah menyebabkan penurunan kualitas
lingkungan, dimana sumber pencemaran adalah : penyulingan minyak,
industri, tempat pembakaran dan mobil/kendaraan bermotor yang dinyatakan
sebagai sumber utama
• Pencemaran air akibat limbah industri, insektisida dan limbah minyak dsb
mengancam kehidupan di lingkungan tersebut.
• Bahwa faktor penunjang kehidupan kita dibumi adalah biosfir yang terdiri dari
tanah, air dan udara bersama-sama dengan energi matahari yang harus
kita lestarikan.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
RENCANA KOMPREHENSIF
• Dengan meningkatnya komersialisme dan urbanisasi, maka konservasi telah
menjadi unsur yang diperlukan dalam rencana umum kota
• Hilangnya ruang terbuka lebih sering ditentukan oleh “penggunaan dengan
nilai ekonomis lebih tinggi”
• Pemerintah harus memberikan kompensasi kepada pemilik tanah untuk
penurunan penzonaan misalnya dari kepadatan tinggi menjadi kepadatan
rendah untuk perbaikan lingkungan, karena pemerintahlah yang bisa
melakukan tindakan menaikkan nilai tanah akibat dengan kebijakan
pengubahan tata guna lahan ke nilai ekonomis yang lebih tinggi.
Kawasan Penyangga
• Ruang terbuka mencakup lahan luas yang memisahkan perkembangan kota
dari kawasan pedesaan dan mencakup taman regional, lahan pertanian,
kawasan hutan, sungai, laut, danau atau luasan dengan dimensi yang cukup
untuk menyediakan kebutuhan bernafas yang kontras dengan kemacetan di
kota.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Pembatasan
• adalah batas ketika kondisi-kondisi yang berkaitan memerlukan perencanaan
dan keputusan yang seksama untuk menentukan penggunaan lahan pada
kedua sisinya
• Dalam arti luas, bumi dan ruang geraknya mengharuskan kita merencanakan
kegiatan secara seksama sehingga tidak menghancurkan
kesinambungan lingkungan pelindung yang akan menunjang kehidupan
dengan cukup aman.
• Pembatasan penggunaan lahan garis pantai untuk industri, pembatasan
penggunaan lahan dengan nilai ekonomis lebih tinggi di batas yang
memisahkan kawasan perkotaan dengan pedesaan, pembatasan
pengembangan lahan rawan bencana
Pelabuhan dan Pantai
Arsitektur yang Dihargai
• Pelabuhan merupakan lokasi alam bagi pergudangan dan perkembangan
industri, yang secara ironis telah merusak lingkungan dengan pencemaran
terhadap lingkungan
• Bangunan dengan nilai sejarah dibeberapa tempat diupayakan untuk
dilestarikan sebagai peninggalan sejarah untuk dipelajari dan sebagai bukti
akan masa lalu peradaban manusia

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
GEMPA
• Adalah peristiwa alam dimana terjadi guncangan ketika regangan pada kulit
bumi lepas secara tiba-tiba yang terakumulasi secara perlahan-lahan,
biasanya berlangsung sepanjang garis yang disebut patahan (Gempa
Tektonik) atau guncangan akibat aktivitas gunung berapi (Gempa Vulkanik)
• Pusat gempa yang terjadi di laut yang dekat dengan didaerah pantai akan
menimbulkan gelombang pasang yang besar yang disebut Gelombang
Tsunami.
• Perbaikan zona kawasan merupakan langkah awal dan mendasar untuk
mengurangi resiko kerusakan akibat gempa
• Langkah yang lain adalah membuat bangunan yang lebih tahan terhadap
gempa dengan rekayasa teknik (pondasi dalam dengan pancang, rangka
bangunan dng jepit dsb.)
• Ahli Teknik Sipil telah mengembangkan teori untuk merancang struktur
bangunan tinggi yang mampu menahan gaya yang setara dengan kekuatan
gempa Skala Richter 8, tetapi kerusakan seperti pecahnya kaca dan kayu
yang jatuh merupakan bahaya sendiri yang perlu diperhatikan
• Taman dan ruang terbuka mempunyai peranan yang penting dalam
pengendalian kebakaran dan tempat tinggal yang aman setelah musibah
gempa.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PERMASALAHAN LINGKUNGAN
Pedoman yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan yang berkaitan
dengan lingkungan di antaranya :
Sasaran Kebijakan
A. Patahan Gempa
- meminamalkan
resiko kerusakan
akibat gempa
- melarang pembangunan di patahan utama
- menghindarkan pembangunan dipatahan sejauh mungkin
- bila pembangunan berada di atas daerah patahan, pastikan
tidak ada bangunan dekat garis patahan
- sediakan rute penyelamatan diri dari lokasi
- tentukan standar untuk rancangan pondasi dan struktur
bangunan
B Keselamatan dari
Kebakaran
- meminimalkan
bahaya api
- ikuti semua peraturan
yang berkaitan
- sediakan banyak titik akses ke lokasi
- sediakan pilihan rute keluar (sistem jalan memutar)
- jalur hijau yang diberi irigasi dan ditanami
- desain jalan dengan kemiringan 10% atau kurang dan
minimalkan kemiringan ≥ 12 %
- kuldesak/jalan memutar yang pendek bila mungkin
C. Banjir
- menghilangkan
bahaya banjir dari
perumahan
- rancangan
pencegahan banjir 10
dan 100 tahunan
- pertahankan aliran drainase utama
- bangun kolam-kolam penampungan sepanjang lembah
- jembatani aliran-aliran drainase utama untuk mencegah
penutupan jalan
- rancangan pinggiran jalan, selokan dan gorong-gorong untuk
menampung banjir 10 tahunan dalam daerah milik jalan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Sasaran Kebijakan
D. Topografi
- meminimalkan
kemiringan
- memperhatikan topografi
yang ada dan
mempertahankan unsur-
unsur utama
- menyeimbangkan
penggalian dan
penimbunan
- konsep pengelompokan pembangunan dengan menggunakan
puncak bukit dan lembah
- lestarikan sisi bukit dan aliran drainase alamiah bila
memungkinkan
- sesuaikan kemiringan–kemiringan hasil gali-timbun dengan
topografi yang ada dengan menggunakan garis kemirinagn tanah
- pertahankan aliran drainase utama dan tumbuhan yang ada
- konsep pengelompokan yang memungkinkan akses
E. Ruang Terbuka
- membentuk sistem
ruang terbuka
- mempertahankan
kenyamanan alamiah
pada lokasi seperti
pepohonan
- pandangan ke ruang terbuka bagi hampir semua unit rumah
- sediakan taman kota/daerah
- sediakan jalur sepeda dan jalur jogging/jalan santai
- sediakan fasilitas rekreasi di kawasan perumahan
F. Sirkulasi, Akses dan
Keselamatan Lalu Lintas
- menyediakan sistem
sirkulasi yang cocok
yang mampu
melayani semua
beban lalu lintas
- sistem jalan mempunyai pola sederhana yang didasarkan pada
jalan memutar dan secara fungsional dibagi menjadi jalan kolektor
dan lokal

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• “Bising” Adalah suara-suara disekitar kita yang mengganggu dan
menimbulkan bahaya bagi kesehatan dan kenyamanan umum
• Dalam perencanaan komunitas perlu mengamati adanya hubungan antara
sumber-sumber penghasil suara dan pemukiman penduduk, dimana
pemukiman ditempatkan pada kawasan yang bebas dari suara dengan
intensitas tinggi atau memakai akustik yang dapat mengurangi intensitas
suara sampai kebatas yang ditolerir
Sumber Kebisingan Lingkungan
• Jalan Raya dan Jalan Bebas Hambatan
• Jalan Arteri Primer dan Jalan Utama Setempat
• Operasi Kereta Api dan sistem angkutan umum cepat dipermukaan
• Operasi Bandar Udara, semua fasilitas landasan dan fungsi pemeliharaan
yang berkaitan dengan operasi bandar udara
• Pabrik-pabrik industri
• Sumber-sumber kebisingan tetap dipermukaan yang diidentifikasikan oleh
yang berweang sebagai sumber kebisingan
Peredam Kebisingan
• kebisingan jalan raya dapat dikurangi dengan didinding-dinding kayu
bangunan, sehingga tingkat kebisingan didalam bangunan dalam batas
toleransi
• Mesin-mesin pabrik ditempatkan dalam ruang yang meredam kebisingan
sehingga tidak keluar ke atmosfir
• Jarak sempadan bangunan yang ditanami

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) menetapkan kebijakan dasar dalam
pembangunan kota, hubungan antara berbagai penggunaan lahan
perumahan, komersil dan industri. Yang secara ringkas akan membentuk
kerangka dasar struktur perkotaan
• Fungsi Rencana tersebut secara umum adalah
ZONING (PEMBAGIAN ZONA / ZONASI)
• Zoning merupakan peraturan yang sah bagi penggunaan lahan, yang
merupakan penerapan kewenangan pemeliharaan ketertiban bagi
perlindungan kesehatan, kenyamanan dan keselamatan umum.
• Peraturan ini akan mencakup ketentuan penggunaan lahan serta
pembatasan bentuk dan isi bangunan yang menempati lahan tersebut
• Peraturan ini akan terdiri dari dua bagian :
1. Menentukan standar pembangunan kota
2. Menguraikan program, penjadwalan, dan lokasi pembangunan.
1. Definisi Peraturan
2. Peta Zoning, yang menentukan batas kawasan dimana ketentuan
tersebut berlaku

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Kriteria Peraturan Zoning
1. Harus Komprehensif
2. Berlaku Konsisten (Berlaku sama disemua kawasan dengan klasifikasi
zona yang sama)
3. Memberikan perlindungan terhadap kesehatan, kenyamanan dan
keselamatan
4. Tidak ada diskriminasi dan maksud yang berubah-ubah
5. Pengelolaannya harus baik dan tidak sewenang-wenang
PERUBAHAN ZONING
• Pemindahan Kepadatan; dengan memindahkan seluruh kepadatan ke lokasi
lain apabila lokasi yang lama berbahaya bagi pemukiman
• Perubahan Zona; permintaan pemilik untuk mendapatkan nilai ekonomi yang
lebih tinggi
• Penyimpangan Zoning; untuk menyesuaikan standar pembangunan dalam
lahan dengan alasan lokasi, topografi, bentuk atau ukuran yang mungkin
tidak dapat ditepati
• Izin Penggunaan Bersyarat; untuk memberikan kesempatan bagi peningkatan
kesejahteraan, kenyamanan suatu daerah, sehingga tidak memerlukan
adanya bukti kesulitan dalam pemenuhan peraturan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
KAWASAN ZONING
STANDAR KERJA INDUSTRI
• Lahan Terbuka
• Pertanian
• Perumahan :
• Hotel
• Komersial
• Zona Usaha
• Kawasan Industri
• Bahaya Kebakaran dan Ledakan
• Radioaktivitas dan gangguan listrik
• Kebisingan
• Asap
• Pengeluaran Debu, Panas dan Cahaya
• Pengeluaran Bau
• Penyimpangan di Luar dan Pembuangan Kotoran
• Penggunaan-penggunaan Khusus
1. estate, keluarga tunggal, dua keluarga dan banyak keluarga
2. Kepadatan rendah, kepadatan sedang dan kepadatan tinggi

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
TINGGI DAN VOLUME
PELESTARIAN SEJARAH
• masalah paling kritis dalam zoning adalah hubungan antara bangunan dan
ruang sekitarnya; yang dimaksudkan untuk memberikan adanya cahaya,
sirkulasi udara, pengendalian suara dan keleluasaan yang cukup
• dengan adanya kemajuan teknologi maka jarak ruang antar bangunan akan
berubah (adanya cahaya buatan, penyejuk udara, peredam suara,dsb)
• dimasa depan kebutuhan jarak ruang ini akan lebih ditentukan oleh
kebutuhan dari luar bangunan daripada kebutuhan dalam bangunan (parkir,
sirkulasi pergerakan di jalan, dsb)
• perlindungan cagar-cagar budaya dan sejarah diperlukan agar tidak didesak
oleh konsep pemanfaatan dengan nilai ekonomis yang lebih tinggi

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
ZONING YANG LUWES
BEBERAPA KELEMAHAN UMUM ZONING
• Rancangan zoning komersial masih mempertahankan ciri “kuda dan kereta”,
yang berpengaruh terhadap penyediaan parkir di pinggir jalan
• Perubahan klasifikasi jalan di zona komersil yang telah berubah menyebabkan
pejalan kaki di zona perbelanjaan akan berhadapan dengan lalu lintas dengan
intensitas tinggi
• Penggunaan lahan yang tidak terencana dapat menimbulkan hakikat
perusakan pada kualitas lingkungan fisik (“spot zoning” sembarangan; mis :
perembesan bengkel kendaraan di kawasan perumahan)
• Keseragaman dari perumahan yang diproduksi masal akan menimbulkan
kebosanan, rumah yang dahulu adalah istana bagi setiap keluarga sekarang
berubah menjadi komoditi yang diperdagangkan.
• Secara umum telah dicapai dengan adanya prosedur perubahan
• Teknik “Pembangunan Terencana” atau “Unit Komunitas” adalah metode untuk
pencapaian keluwesan dalam zoning; dimana teknik ini memungkinkan
integrasi terencana dari penggunaan lahan dengan memberikan kesempatan
seluruh jenis penggunaan lahan yang diperlukan oleh suatu komunitas yang
seimbang yang tidak disediakan dalam kerangka zoning konvensional
• Konsep Penggunaan Lahan Campuran adalah metode perlindungan bagi
penggunaan lahan yang telah ada, namun perlu dipertimbangakan secara
seksama untuk mewujudkan kondisi keleluasaan, kenyamanan dan
keselamatan yang tidak terganggu bagi penghuni perumahan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
KEPUTUSAN ZONING YANG MENDAPAT TENTANGAN
• Persekongkolan; yang tindakannya bisa terbuka atau tertutup untuk
memberikan suatu keistimewaan kepada seseorang atau suatu organisasi
demi persahabatan atau keuntungan keuangan
• Antitrust; penolakan pemberian perlindungan yang sama dibawah undang-
undang dengan cara memberikan keistimewaan zoning atau
pengembangan lain kepada suatu pihak dan menolaknya bagi yang lain
yang lahannya berada dalam situasi yang sama
• Tidak Mengikuti Proses Yang Seharusnya; tidak menyelenggarakan
prosedur pengambilan keputusan yang sah (tidak ada forum pendapat
umum, pengumuman di media dsb) pengambilan
• Zoning Eksklusif; standar yang tinggi bagi pembangunan sehingga hanya
orang tertentu yang bisa memenuhinya.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
• Salah Satu Definisi Petak Lahan : “setiap jengkal tanah atau sebagian dari
padanya yang ditunjukkan dengan tagihan pajak yang lalu sebagai satu unit
atau unit-unit yang bersebelahan yang dipecah untuk dijual baik sekarang
atau masa datang oleh pembuat pemetakan”
• Pemetakan adalah salah satu metode untuk mentransformasikan suatu
rencana kota menjadi kenyataan
• Pengendalian pemetakan lahan pada tahap awal adalah dengan memberikan
lisensi/ijin kepada pemetak lahan
• Hak milik tanah dimulai ketika manusia terbentuk dalam suku yang dimiliki
bersama suku kemudian pada sistem feodal tanah diberikan kepada raja
sebagai kepala negara, yang kemudian memberikan kepada bangsawan
untuk mendapatkan dukungan politik dan militer. Bangsawan mengalokasikan
hak penggunaan tanah tersebut kepada budak dan hamba sahayanya.
Dengan mencairnya sistem feodal keistimewaan bangsawan berubah
menjadi suatu bentuk kepemilikan, sehingga muncul tuan tanah – tuan tanah.
• Konsep kepemilikan tanah bergeser dari penguasaan tanah sebagai tempat
untuk bermukim dan bertani atau memperoleh makanan demi kelangsungan
hidup, menjadi tanah sebagai harta benda yang menjadi komoditi
perdagangan dikaitkan dengan pemilikan tanah pribadi.

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PROSEDUR
Tahapan umum dari lokasi yang mentah menjadi persil yang bisa dijual yang
biasa dilakukan oleh pengembang:
1. Survai Lahan; untuk menentukan batas yang tepat, jalan yang
membatasi, drainase, kontur dan unsur khusus atau bangunan yang
menempati lahan
2. Pemeriksaan catatan resmi; menentukan lokasi jalur khusus atau damija
yang dipertahankan dalam mengembangkan lahan
3. Evaluasi tingkat pelayanan kepada penghuni; evaluasi ketersediaan
fasilitas umum (sekolah, taman, tempat bermain, transportasi,
perbelanjaan dsb)
4. Pengkajian Peraturan Pemetakan; peraturan terhadap ukuran dan
bentuk persil, lebar dan kemiringan jalan, garis sempadan dsb.
5. Perencanaan awal tentatif pengembangan lahan; harus menunjukkan
cara pemetakan lahan, usulan zoning dan penggunaan lahan
6. Perkiraan biaya; seluruh biaya pengembangan lokasi sehingga bisa
diperhitungkan harga minimum jual per persil
7. Konsultasi dengan instansi berwenang; asistensi dan diskusi untuk
mendapatkan masukan
8. Pengajuan peta tentatif ke instansi berwenang; dievaluasi kesesuaian
dengan rencana komprehensif pengembangan kota
9. Peta teknik final; diajukan ke lembaga legislatif kota untuk disetujui
10. Persetujuan penjualan; pemberian persetujuan penjualan lahan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PEMBANGUNAN TERENCANA
• Dalam rencana komprehensif, lokasi pusat-pusat lingkungan (perbelanjaan,
taman dan sekolah) secara kasar ditentukan di dalam kawasan yang belum
terbangun dimana penggunaan lahan diperlihatkan dengan klasifikasi
perumahan.
• Prinsip perencanaan komunitas yang diterapkan pada perpetakan skala
besar mempunyai implikasi suatu keseimbangan jenis rumah serta
kelengkapan jenis fasilitasnya.
• Berdasarkan ketentuan ini seorang pemilik atau sekelompok pemilik dapat
merencanakan pembangunan menyeluruh yang telah disetujui komisi
perencanaan dan disahkan oleh lembaga legislatif sebagai rencana zoning
bagi seluruh wilayah itu sebagai ganti zoning yang berlaku
• Zoning konvensional mengklasifikasikan lahan sesuai dengan jenis
bangunan (satu keluarga atau banyak keluarga), dimana perubahan besar
dalam struktur ekonomi dan sosial telah mengubah karakteristik fisik kota.
Rumah untuk banyak keluarga bukan lagi monopoli kelas “rumah petak”
dan kawasan satu keluarga bukan lagi monopoli kelas yang istimewa.
• Pembangunan terencana mengimplementasikan bauran rumah yang
diinginkan untuk memenuhi kebutuhan suatu keseimbangan dalam ukuran
keluarga dan kenyamanannya. Kualitas prasarana dan tingkat
pemeliharaannya menunjang karakter komunitas, tetapi “kepadatan”
adalah faktor kunci dalam perencanaan

Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
PEMBANGUNAN TERENCANA
• Kepadatan membentuk pola fisik, mencerminkan perbedaan dan
merupakan tolok ukur untuk menciptakan keseimbangan antara semua
fasilitas dan sirkulasi
• “Kepadatan” biasanya digunakan sebagai suatu ukuran jumlah rumah yang
menempati atau boleh menempati suatu lahan.
• “Kepadatan Bersih” adalah jumlah rumah dalam kaitan dengan luas lahan,
diluar rumija dan fasilitas umum, sedangkan “Kepadatan Kotor” adalah
jumlah rumah dalam kaitan dengan suatu lahan termasuk semua rumija dan
fasilitas umum. Ukuran yang penting bagi pola umum bentuk fisik
diekspresikan oleh kepadatan kotor.

Kuliah spw ts unjani 07022015

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Kuliah spw ts unjani 07022015

Similar to Kuliah spw ts unjani 07022015 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (11)

Kuliah spw ts unjani 07022015