Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái

KHU DU LỊCH SINH THÁI
ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
Tp.HCM- 1/2015
Địa điểm đầu tư:
CHỦ ĐẦU TƯ:

ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU DU LỊCH SINH THÁI
Địa điểm đầu tư:
Tp.HCM- 1/2015
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN.....................................................................................1
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư.........................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án...............................................................................1
CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN......................................................................2
II.1. Căn cứ pháp lý.................................................................................................2
II.2. Tình hình kinh tế vĩ mô....................................................................................5
II.3. Điều kiện vùng thực hiện dự án........................................................................7
II.3.1. Vị trí địa lý...................................................................................................7
II.3.2. Điều kiện tự nhiên........................................................................................7
II.4. Kết luận sự cần thiết đầu tư..............................................................................8
CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN..............................................................................10
III.1. Địa điểm – quy mô đầu tư.............................................................................10
III.2. Các hạng mục công trình..............................................................................10
III.2.1. Hạng mục xây dựng..................................................................................10
III.2.2. Hạng mục máy móc thiết bị......................................................................10
III.3. Nhân sự dự án...............................................................................................11
III.4. Tiến độ đầu tư...............................................................................................11
CHƯƠNG IV: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN............................................................12
IV.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ...........................................................................12
IV.2. Nội dung tổng mức đầu tư............................................................................13
IV.2.1. Nội dung...................................................................................................13
IV.2.2. Tổng mức đầu tư......................................................................................15
CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN.....................................................17
V.1. Kế hoạch đầu tư.............................................................................................17
V.2. Phương án hoàn trả lãi và vốn vay.................................................................18
CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ................................................20
VI.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán.........................................................20
VI.1.1. Giả định về doanh thu...............................................................................20
VI.1.2. Giả định về chi phí...................................................................................20
VI.2. Hiệu quả kinh tế............................................................................................24
VI.2.1. Doanh thu dự án.......................................................................................24
VI.2.2. Chi phí dự án............................................................................................24
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Trang i

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI
VI.2.3. Báo cáo thu nhập dự trù ...........................................................................25
VI.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)..................................25
VI.4. Khả năng trả nợ............................................................................................27
VI.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ...............................................................27
CHƯƠNG VII: KẾT LUẬN..........................................................................................29
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Trang ii

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
- Tên công ty :
- Mã số doanh nghiệp :
- Cấp ngày :
- Nơi cấp :
- Đại diện pháp luật : Chức vụ :
- Địa chỉ trụ sở :
- Vốn điều lệ :
- Ngành nghề KD :
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
- Tên dự án :
- Địa điểm xây dựng :
- Quy mô :
- Mục đích đầu tư : Nhằm đa dạng hóa các sản phẩm du lịch phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển du lịch tỉnh Tp.HCM. Đồng thời thỏa mãn nhu cầu vui chơi,
giải trí, tham quan của khách du lịch tại thành phố.
- Doanh thu dự án : doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an dưỡng, khu vui chơi,
căn tin, khu vui chơi giải trí, ẩm thực trên sông
- Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
- Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý
dự án do chủ đầu tư thành lập.
- Tổng mức đầu tư : 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bảy tỷ, năm trăm ba mươi
tám triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có của chủ đầu tư là 49.5%
trên tổng vốn đầu tư tương đương 23,538,880,000 đồng, vốn vay 50.5% trên tổng vốn
đầu tư tức là 24,000,000,000 đồng.
Tiến độ đầu tư : Dự án bắt đầu xây dựng từ tháng 1/2015, dự kiến hoàn thành
vào cuối tháng 9 năm 2015 và sẽ được đưa vào phục vụ kịp tết 2016.
-
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An Trang 1

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
II.1. Căn cứ pháp lý
Báo cáo đầu tư được xây dựng dựa trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau :
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế
thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 201/QĐ-TTg của Thủ tướng v/v phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát
triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;

- Nghị định số 08/2005/NĐ – CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ ban hành về việc
quy hoạch xây dựng;
- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về việc quản lý kiến
trúc Đô thị;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ quy định về việc lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ quy định về việc
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;
- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 03/2008/QĐ – BXD ngày 31/03/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án
quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 07/2008/TT – BXD ngày 07/04/2008 của Bộ Xây Dựng về việc hướng
dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, và quản lý quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/08/2010 của Bộ xây dựng về việc quy định
hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 01/2013/TT-BXD ngày 08/02/2013 của Bộ Xây dựng về việc hướng
dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;
- QCVN 40:2011/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải công nghiệp;
- Các số liệu điều tra cơ bản về kinh tế – văn hóa xã hội, kỹ thuật và các văn bản khác
có liên quan phục vụ việc nghiên cứu;
- Quyết định số 5300/QĐ–UBND ngày 26/9/2013 của UBND Tp.HCM về phê duyệt
đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 (quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông)
Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện
Củ Chi (phân khu 1);
- Quyết định số 7270/ QĐ–UBND ngày 31/12/2013 của UBND Tp.HCM về phê
duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 (quy hoạch hạ tầng kỹ thuật) Khu nông
nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi
(phân khu 1);
- Quyết định số 3688/QĐ-SQHKT ngày 28/10/2014 của Sở Quy hoạch Kiến trúc
Tp.HCM v/v ban hành Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000
Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện

Củ Chi (phân khu 1) đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại Quyết định số
5300/QĐ-UBND ngày 26 tháng 9 năm 2013 và Quyết định số 7270/QĐ-UBND ngày 31
tháng 12 năm 2013
- Căn cứ các pháp lý khác có liên quan;
II.2. Tình hình kinh tế vĩ mô
Kinh tế - xã hội nước ta năm 2014 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi
chậm sau suy thoái toàn cầu. Các nền kinh tế lớn phát triển theo hướng đẩy nhanh tăng
trưởng nhưng có nhiều yếu tố rủi ro trong việc điều chỉnh chính sách tiền tệ. Trong khi đó,
nhiều nền kinh tế mới nổi gặp trở ngại từ việc thực hiện chính sách thắt chặt để giảm áp lực
tiền tệ. Bên cạnh đó, khu vực đồng EURO bị ảnh hưởng mạnh bởi các biện pháp trừng
phạt kinh tế giữa các nước trong khu vực do tình hình chính trị bất ổn tại một số quốc gia,
nhất là khu vực châu Âu. Dự báo tăng trưởng năm 2014 và 2015 của hầu hết các nền kinh
tế Đông Nam Á cũng được điều chỉnh giảm. Điểm nổi bật trong những tháng cuối năm là
giá dầu mỏ trên thị trường thế giới giảm sâu và vẫn đang tiếp tục giảm. Đối với các quốc
gia nhập khẩu dầu, giá dầu giảm giúp thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư tư nhân cũng như cải
thiện cán cân thanh toán. Tuy nhiên, đối với các nước sản xuất dầu, thực trạng thị trường
giá dầu mỏ giảm sẽ tác động mạnh đến kinh tế theo chiều hướng thuận lợi và khó khăn
đan xen.
Ở trong nước, sản xuất kinh doanh chịu áp lực từ những bất ổn về kinh tế và chính
trị của thị trường thế giới, cùng với những khó khăn từ những năm trước chưa được giải
quyết triệt để như áp lực về khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế chưa cao; sức ép nợ
xấu còn nặng nề; hàng hóa trong nước tiêu thụ chậm; năng lực quản lý và cạnh tranh của
doanh nghiệp thấp... Trước bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban hành nhiều
nghị quyết, chỉ thị, quyết định nhằm tiếp tục ổn định vĩ mô, tháo gỡ khó khăn và cải thiện
môi trường kinh doanh, tạo đà tăng trưởng, bảo đảm công tác an sinh xã hội cho toàn
dân. Trọng tâm là Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Chính
phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2014; Nghị quyết số 19/NQ-CP
ngày 18/3/2014 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi
trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia; Nghị quyết số 63/NQ-CP
ngày 25/8/2014 của Chính phủ về một số giải pháp về thuế tháo gỡ khó khăn, vướng
mắc, đẩy mạnh sự phát triển của doanh nghiệp; Chỉ thị số 06/CT-TTg ngày 12 tháng 3
năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp Nhà
nước; Chỉ thị số 25/CT-TTg ngày 13/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều hành
thực hiện nhiệm vụ tài chính - ngân sách Nhà nước những tháng cuối năm 2014...
Được sự lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt của Đảng, Quốc hội và Chính phủ, cùng với sự
nỗ lực, quyết tâm của các cấp, các ngành và các địa phương nên kinh tế - xã hội nước ta
năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực. Kết quả cụ thể của từng ngành, lĩnh vực như
sau:
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2014 ước tính tăng 5,98% so với năm
2013, trong đó quý I tăng 5,06%; quý II tăng 5,34%; quý III tăng 6,07%; quý IV tăng
6,96%. Mức tăng trưởng năm nay cao hơn mức tăng 5,25% của năm 2012 và mức
tăng 5,42% của năm 2013 cho thấy dấu hiệu tích cực của nền kinh tế. Trong mức tăng
5,98% của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,49%, cao
hơn mức 2,64% của năm 2013, đóng góp 0,61 điểm phần trăm vào mức tăng chung;

khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,14%, cao hơn nhiều mức tăng 5,43% của
năm trước, đóng góp 2,75 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5,96%, đóng góp
2,62 điểm phần trăm.
Về lĩnh vực du lịch, trong tháng Mười Hai năm nay, Việt Nam ước tính đón trên
657,3 nghìn lượt khách quốc tế, tăng 8% so với tháng trước chủ yếu do trong tháng diễn
ra nhiều hoạt động văn hóa, ẩm thực quy mô lớn tại một số địa phương. Tính chung năm
2014, khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt 7874,3 nghìn lượt khách, tăng 4% so với
năm trước, thấp hơn nhiều so với mức tăng 10,6% của năm 2013 do ảnh hưởng của tình
hình biển Đông. Khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng trong năm ước tính đạt
4762,5 nghìn lượt người, tăng 2,6%; đến vì công việc 1321,9 nghìn lượt người, tăng
4,3%; thăm thân nhân đạt 1347,1 nghìn lượt người, tăng 6,9%. Khách quốc tế đến nước
ta bằng đường hàng không là 6220,2 nghìn lượt người, tăng 4% so với năm 2013; đến
bằng đường biển 47,6 nghìn lượt người, giảm 75,4%; đến bằng đường bộ 1606,6 nghìn
lượt người, tăng 14,8%.
Về một số thị trường khách quốc tế đến nước ta trong năm 2014, khách đến từ châu
Á ước tính đạt 5341,9 nghìn lượt người, tăng 4,5%, trong đó khách đến từ một số quốc
gia tăng mạnh: Hàn Quốc đạt 848 nghìn lượt người, tăng 13,3%; Nhật Bản đạt 648 nghìn
lượt người, tăng 7,3%; Cam-pu-chia 404,2 nghìn lượt người, tăng 18,1%; Lào đạt 136,6
nghìn lượt người, tăng 11,2%. Một số quốc gia và vùng lãnh thổ có khách đến nước ta
tăng thấp hoặc giảm: Trung Quốc đạt 1947,2 nghìn lượt người, tăng 2,1%; Xin-ga-po đạt
202,4 nghìn lượt người, tăng 3,4%; Đài Loan 389 nghìn lượt người, giảm 2,5%; Ma-lai-
xi-a 333 nghìn lượt người, giảm 1,9%; Thái Lan 246,9 nghìn lượt người, giảm 8,2%.
Khách đến từ châu Âu ước tính đạt 1198,5 nghìn lượt người, tăng cao ở mức 14,6% so
với năm trước, trong đó một số quốc gia có lượng khách đến nước ta lớn có mức tăng cao
so với năm 2013: Nga đạt 364,9 nghìn lượt người, tăng 22,4%; Anh đạt 202,3 nghìn lượt
người, tăng 9,5%; Đức đạt 142,3 nghìn lượt người, tăng 45,7%.
Doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và du lịch tháng Mười Hai ước tính đạt 32,2
nghìn tỷ đồng, tăng 0,2% so với tháng trước và giảm 16,6% so với cùng kỳ năm trước,
bao gồm: Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống đạt 30 nghìn tỷ đồng, không biến động
nhiều so với tháng trước và giảm 17,4% so với cùng kỳ năm 2013; doanh thu hoạt động
du lịch lữ hành đạt 2,2 nghìn tỷ đồng tăng 3,9% so với tháng trước và tăng 3,1% so với
cùng kỳ năm 2013, chủ yếu tăng ở các tour du lịch nước ngoài. Mức tăng về doanh thu
du lịch lữ hành tháng Mười Hai so với tháng trước của một số tỉnh, thành phố như sau:
Hà Nội tăng 1,9%; thành phố Hồ Chí Minh tăng 5,7%; Thừa Thiên Huế tăng 3,5%; Bình
Định tăng 12,4%. Hai tỉnh có tốc độ tăng cao nhất là Tây Ninh tăng 128,6% và Phú Yên
tăng 46,7%.
Tính chung cả năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và du lịch đạt 381,8
nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm trước.
Dù rằng, vẫn còn một số tồn tại trong cách thức quảng bá và tiếp thị hình ảnh của
du lịch Việt Nam đối với quốc tế, với những bất ổn của tình hình chính trị của các nước
trong khu vực, Việt Nam đang từng bước khai thác những lợi thế đó của mình để biến
ngành công nghiệp không khói thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn trong thời
gian tới.

II.3. Điều kiện vùng thực hiện dự án
II.3.1. Vị trí địa lý
Vị trí khu vực dự án Khu du lịch sinh thái Bình An thuộc xã Phú Mỹ Hưng, huyện
Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh nằm trong khu quy hoạch theo Quyết định số 3688/QĐ-
SQHKT.
Ranh giới quy hoạch xã Phú Mỹ Hưng được giới hạn như sau :
- Phía Đông - Bắc giáp : sông Sài Gòn
- Phía Tây - Nam giáp : Tỉnh lộ 15 và sông Sài Gòn
- Phía Bắc giáp : sông Sài Gòn
- Phía Đông và Đông - Nam giáp : rạch Ông Cơ
Hình: Vị trí huyện Củ Chi
II.3.2. Điều kiện tự nhiên
 Địa hình
Địa hình dự án nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây nam bộ và miền sụt
Đông nam bộ, với độ cao giảm dần theo 2 hướng Tây bắc – Đông nam và Đông bắc –
Tây nam. Độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 8m – 10m.
 Khí hậu
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa,
mang tính chất cận xích đạo. Khí hậu chia thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với đặc trưng chủ yếu là:

Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm
khoảng 26,6o
C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28.8o
C (tháng 4), nhiệt độ trung
bình tháng thấp nhất 24,8o
C (tháng 12). Tuy nhiên biên độ nhiệt độ giữa ngày và đêm
chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 8 – 10o
C.
Lượng mưa trung bình năm từ 1.300 mm – 1770 mm, tăng dần lên phía Bắc theo
chiều cao địa hình, mưa phân bổ không đều giữa các tháng trong năm, mưa tập trung vào
tháng 7,8,9; vào tháng 12,tháng 1 lượng mưa không đáng kể.
Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao 79,5% cao nhất vào tháng 7,8,9 là 80 –
90%, thấp nhất vào tháng 12,1 là 70%.
Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100 – 2920 giờ.
Huyện nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng gió mùa chủ yếu phân bố
vào các tháng trong năm như sau:
- Từ tháng 2 đến tháng 5 gió Tín phong có hướng Đông Nam hoặc Nam với vận tốc
trung bình từ 1,5 – 2,0 m/s;
- Tháng 5 đến tháng 9 thịnh hành là gió Tây – Tây nam, vận tốc trung bình từ 1,5 –
3,0 m/s
- Ngoài ra, từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau có gió Đông Bắc, vận tốc trung bình từ
1 – 1,5 m/s.
 Thủy văn:
Dự án nằm trong huyện Củ Chi, nơi có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng, với
những đặc điểm chính:
- Sông Sài Gòn chịu chế độ ảnh hưởng dao động bán nhật triều, với mực nước triều
bình quân thấp nhất là 1,2m và cao nhất là 2,0 m
- Các hệ thống kênh rạch tự nhiên khác, đa số chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ hủy
văn của sông Sài Gòn như Rạch Tra, Rạch Sơn, Bến Mương … Riêng chỉ có kênh Thầy
Cai chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn của sông Vàm Cỏ Đông.
- Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thủy văn của huyện
và nét nổi bậc của dòng chảy và sự xâm nhập của thủy triều.
Tóm lại, thiên nhiên nơi đây còn khá hoang sơ, mộc mạc rất thuận lợi phát triển du
lịch sinh thái.
II.4. Kết luận sự cần thiết đầu tư
Khi xã hội phát triển, nhu cầu được nghỉ ngơi- giải trí của người dân trong một môi
trường trong lành là điều hết sức cần thiết. Vì thế, du lịch sinh thái đã ra đời nhằm tạo ra
một không gian thiên nhiên với những cảnh quan và sinh vật hài hòa để phục vụ nhu cầu
nghỉ dưỡng của người dân sau những ngày làm việc mệt nhọc. Du lịch sinh thái còn là
một mô hình phát triển bền vững theo phương thức khai thác nguồn tài nguyên có sẵn để
phục vụ đời sống của người dân địa phương qua nhiều thế hệ nhưng không làm tổn
thương đến môi trường.

Cách thành phố Hồ Chí Minh 60km theo hướng Tây Bắc, huyện Củ Chi hấp dẫn
người ta đến tham quan bởi vẻ hoang sơ, pha chút kỉ niệm xưa cũ trong tất cả những gì
mà ta có thể nhớ. Bên cạnh đó, mảnh đất Củ Chi còn nổi bật bởi khoảng xanh trong lành,
mặt nước mát mẻ, ngày càng hiếm ở Tp.HCM.
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An là loại hình du lịch sinh thái, bảo tồn thiên
nhiên và nguồn lợi từ kênh rạch, sông ngòi kết hợp nuôi và khai thác các loài cá bản địa,
giới thiệu hệ sinh vật đặc trưng của vùng đất thép Củ Chi. Dự án Khu du lịch Bình An
được thực hiện đầu tư sẽ liên kết với các điểm du lịch khác trong huyện, nhằm phát triển
chuỗi du lịch sinh thái của địa phương.
Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu tư đúng
đắn phù hợp với quy hoạch tại địa phương, không chỉ giải quyết một phần nào các hiệu
quả xã hội, giải quyết nhu cầu dịch vụ du lịch mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển nền
kinh tế TP.HCM nhà nói chung và huyện nhà nói riêng.

CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN
III.1. Địa điểm – quy mô đầu tư
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An nằm trong xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi,
thành phố Hồ Chí Minh, được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 18.779 m².
III.2. Các hạng mục công trình
III.2.1. Hạng mục xây dựng
STT Hạng mục ĐVT Số lượng
I Nuôi cá- du lịch sinh thái
Chòi câu cái 30
Trò chơi giải trí trên sông m2
2,000
II Trung tâm giải trí
Khu vui chơi trên sông m2
2,000
Khu ẩm thực m2
300
III Công viên sinh thái
Công viên cây xanh m2
3,900
Hồ nước m2
2,184
Khu vui chơi m2
1,000
IV Khu nhà ở
Khu nhà sinh hoạt cho công nhân m2
200
Nhà ăn m2
100
Giao thông, sân bãi m2
7,095
Tổng cộng
III.2.2. Hạng mục máy móc thiết bị
STT Hạng mục Số lượng
1 Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực 1
2 Máy móc thiết bị cho khu giải trí vui chơi 1
3 Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi 1
4 Máy móc, trang thiết bị văn phòng 1
5 Các loại gia cầm 1
6 Cá giống các loại 1
7 Khu hoa kiểng, cây kiểng 1
8 Thiết bị cấp thoát nước 1
9 Thiết bị PCCC 1
10 Thiết bị điện chiếu sáng 1
11 Thiết bị chống sét 1

III.3. Nhân sự dự án
Để quá trình hoạt động đi được hiệu quả, chúng tôi sẽ thuê đội ngũ nhân viên gồm
hai dạng: nhân viên chính thức và nhân viên bán thời gian. Nhân viên chính thức sẽ hoạt
động tại Khu du lịch 24/24, nhân viên bán thời gian sẽ được thuê mướn theo mùa khi thời
điểm du lịch tăng cao.
TT Hạng mục
Số lượng
(người)
I Nhân sự chính thức
1 Ban lãnh đạo - hành chính
Giám đốc 1
Phó giám đốc 1
Kế toán 2
2 Nuôi cá, du lịch sinh thái
Quản lý 1
Bếp trưởng 1
Phụ bếp 2
3 Khu vui chơi
Quản lý 1
Nhân viên phục vụ 5
Nhân viên bán vé 1
4 Tổ vệ sinh
Vệ sinh, cây xanh 3
Giữ xe 2
Bảo vệ 2
Tổng 22
II Nhân viên bán thời gian
Phòng vé, thu ngân 3
Nhân viên phục vụ 15
Phụ bếp 4
Vệ sinh 2
Bảo vệ 2
TỔNG 26
III.4. Tiến độ đầu tư
Dự án bắt đầu xây dựng từ tháng 1/2015, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng 9 năm
2015 và sẽ được đưa vào phục vụ kịp tết 2016.

CHƯƠNG IV: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
IV.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho Dự án “Khu du lịch sinh thái Bình An” được lập dựa trên các
phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà
Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về:
lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ
chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng
dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán
và dự toán công trình.
IV.2. Nội dung tổng mức đầu tư
IV.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án
“Khu du lịch sinh thái Bình An” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư và xác
định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bốn tỷ, bốn trăm mười tám triệu, hai trăm tám mươi bốn
ngàn đồng) bao gồm:
+ Chi phí đầu tư xây dựng
+ Chi phí mua máy móc thiết bị
+ Dự phòng phí
+ Lãi vay trong thời gian xây dựng
Chi phí đầu tư xây dựng
Đvt: 1,000 vnđ
STT Hạng mục ĐVT Số lượng
Thành
tiền
trước
thuế
Thuế
GTGT
Thành
tiền
sau thuế
I Nuôi cá- du lịch sinh thái - - -
Chòi câu cái 30 90,000 9,000 99,000
Trò chơi giải trí trên sông m2
2,000 454,545 45,455 500,000
II Trung tâm giải trí - - -
Khu vui chơi trên sông m2
2,000 454,545 45,455 500,000
Khu ẩm thực m2
300 600,000 60,000 660,000
III Công viên sinh thái - - -
Công viên cây xanh m2
3,900 909,091 90,909 1,000,000
Hồ nước m2
2,184 181,818 18,182 200,000
Khu vui chơi m2
1,000
1,000,00
0
100,000 1,100,000
IV Khu nhà ở - - -
Khu nhà sinh hoạt cho công
nhân
m2
200 600,000 60,000 660,000
Nhà ăn m2
100 250,000 25,000 275,000

Giao thông, sân bãi m2
7,095 709,500 70,950 780,450
Tổng cộng
5,249,50
0
524,950 5,774,450

 Chi phí đầu tư máy móc thiết bị
Đvt: 1,000 vnđ
STT Hạng mục Số lượng Đơn giá
Thành tiền
sau thuế
1 Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực 1 300,000 300,000
2 Máy móc thiết bị cho khu giải trí vui chơi 1 400,000 400,000
3 Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi 1 200,000 200,000
4 Máy móc, trang thiết bị văn phòng 1 100,000 100,000
5 Các loại gia cầm 1 150,000 150,000
6 Cá giống các loại 1 200,000 200,000
7 Khu hoa kiểng, cây kiểng 1 500,000 500,000
8 Thiết bị cấp thoát nước 1 200,000 200,000
9 Thiết bị PCCC 1 350,000 350,000
10 Thiết bị điện chiếu sáng 1 700,000 700,000
11 Thiết bị chống sét 1 180,000 180,000
Tổng 3,280,000
IV.2.2. Tổng mức đầu tư
Bảng Tổng mức đầu tư
Đv: 1,000 vnđ
STT HẠNG MỤC
GT
TRƯỚC THUẾ
VAT
GT
SAU THUẾ
I Chi phí xây dựng 5,249,500
524,95
0
5,774,450
II Chi phí máy móc thiết bị 2,981,818
298,18
2
3,280,000
III Chi phí quản lý dự án 207,758 20,776 228,534
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 170,083 17,008 187,092
1 Chi phí lập dự án 20,000 2,000 22,000
2 Chi phí thẩm tra dự toán 12,126 1,213 13,339
3 Chi phí giám sát thi công xây lắp 137,957 13,796 151,753
V Chi phí khác 132,016 13,202 145,217
1 Chi phí bảo hiểm xây dựng 78,743 7,874 86,617
2 Chi phí kiểm toán 32,728 3,273 36,000
3 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 20,545 2,055 22,600
VI Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 437,059 43,706 480,765
VII Chi phí đất 35,558,000 35,558,000
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 44,736,234
917,82
3
45,654,058
Lãi vay trong thời gian xây dựng 1,884,822
TỔNG ĐẦU TƯ CÓ LÃI VAY 47,538,880

CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
V.1. Kế hoạch đầu tư
Dự án sẽ được đưa vào phục vụ kịp tết 2016. Thời gian đầu tư xây dựng 9 tháng, dự
kiến hoàn thành vào cuối tháng 9 năm 2015. Tiến độ đầu tư như sau:
Nội dung Tổng cộng Năm 2014
Quý
I/2015
Quý
II/2015
Quý
III/2015
Chi phí xây dựng 100% 30% 50% 20%
Chi phí máy móc thiết bị 100% 10% 40% 50%
Chi phí quản lý dự án 100% 40% 30% 30%
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 100% 50% 50% 0%
Chi phí khác 100% 40% 30% 30%
Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 100% 40% 30% 30%
Chi phí đất 100% 100%
Lãi vay trong thời gian xây dựng 100% 33% 33% 34%
 Tiến độ sử dụng vốn
Đvt: 1,000 vnđ
Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Năm 2014
Quý
I/2015
Quý
II/2015
Quý
III/2015
Chi phí xây dựng 5,774,450 1,732,335 2,887,225 1,154,890
Chi phí máy móc thiết bị 3,280,000 328,000 1,312,000 1,640,000
Chi phí quản lý dự án 228,534 91,414 68,560 68,560
Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
187,092 93,546 93,546 -
Chi phí khác 145,217 58,087 43,565 43,565
Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 480,765 192,306 144,229 144,229
Chi phí đất 35,558,000
35,558,00
0
Lãi vay trong thời gian xây
dựng
1,884,822 621,370 628,274 635,178
Tổng cộng 47,538,880
35,558,00
0
3,117,057 5,177,400 3,686,423
 Nguồn vốn thực hiện dự án (Đvt: 1,000 vnđ)
Nguồn vốn Số tiền Tỷ lệ
Vốn chủ sở hữu
23,538,88
0
49.5%
Vốn vay
24,000,00
0
50.5%

Tổng cộng
47,538,88
0
100%
Với tổng mức đầu tư 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bảy tỷ, năm trăm ba mươi
tám triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có của chủ đầu tư là 49.5%
trên tổng vốn đầu tư tương đương 23,538,880,000 đồng, vốn vay 50.5% trên tổng vốn
đầu tư tức là 24,000,000,000 đồng.
V.2. Phương án hoàn trả lãi và vốn vay
Nguồn vốn vay dự kiến trong thời gian 10 năm với lãi suất 10.5%/năm. Trong đó,
ân hạn trả vốn gốc 1 năm chỉ trả lãi, 9 năm tiếp theo sẽ hoàn trả vốn gốc theo số dư nợ
đầu kì.
Tỷ lệ vốn vay 50.5%
Số tiền vay 24,000,000 ngàn đồng
Thời hạn vay 120 tháng
Ân hạn 12 tháng
Lãi vay 10.5% /năm
Thời hạn trả nợ 108 tháng
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau:
Đvt: 1,000 vnđ
HẠNG MỤC
2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Nợ đầu kỳ -
24,000,00
0
21,333,33
3
18,666,66
7
16,000,000
Vay trong kỳ
24,000,00
0
- -
Trả nợ 635,178 5,041,297 4,754,584 4,474,584 4,194,584
- Lãi vay 635,178 2,374,630 2,087,918 1,807,918 1,527,918
- Vốn gốc - 2,666,667 2,666,667 2,666,667 2,666,667
Nợ cuối kỳ
24,000,00
0
21,333,33
3
18,666,66
7
16,000,00
0
13,333,333
HẠNG MỤC
2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
Nợ đầu kỳ
13,333,33
3
10,666,66
7
8,000,00
0
5,333,33
3
2,666,667
Vay trong kỳ
Trả nợ 3,918,228 3,634,584
3,354,58
4
3,074,58
4
2,795,160
- Lãi vay 1,251,562 967,918 687,918 407,918 128,493
- Vốn gốc 2,666,667 2,666,667
2,666,66
7
2,666,66
7
2,666,667
Nợ cuối kỳ
10,666,66
7
8,000,000
5,333,33
3
2,666,66
7
-

Dự án được vay trong thời gian 10 năm, trong đó ân hạn 1 năm chỉ trả lại vay, đến
năm thứ 2 khi dự án vào hoạt động có doanh thu bắt đầu trả vốn gốc trong 9 năm còn lại.
Mỗi năm vốn gốc phải trả là 2,666,667,000 đồng và lãi vay theo số dư nợ đầu kì.

CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
VI.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở
tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung
cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
VI.1.1. Giả định về doanh thu
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở
tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá cả dịch vụ, các tài
liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
Doanh thu của dự án được tính toán dựa trên doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an
dưỡng, khu vui chơi, căn tin, khu vui chơi giải trí, ẩm thực trên sông…
Theo nhu cầu vui chơi thực tế tại huyện Củ Chi và mức sống bình quân của người
dân nơi đây, công suất thiết kế của dự án 500 người.
- Số lượng khách du lịch trung bình: 700 khách/tuần.
- Khu ẩm thực, nhà hàng: có khoảng 60% khách tại khu du lịch dùng bữa tại
nhà hàng ẩm thực.
- Khu vui chơi: Để tham gia vào khu vui chơi, khách du lịch phải mua vé 40,000
đồng/người.
- Căn tin: nhằm phục vụ cho nhu cầu giải khát trong khu vui chơi.
- Khu câu cá giải trí: mỗi chòi câu bán vé 50 ngàn đồng, cung cấp thêm cần câu
và mồi câu. Ngoài ra, khi khách câu được cá sẽ đem cân kg tính tiền và chế biến thức ăn
theo ý của khách hàng, phục vụ tài chòi câu.
- Nhà hàng ẩm thực trên sông: Ngoài những thực khách ăn tại nhà hàng trên
cạn, khu du lịch còn phục vụ cho những thực khách có nhu cầu vừa thưởng thức món ăn
ẩm thực vừa ngao du sông nước, với mức giá trung bình khoảng 300,000 đồng/thực
khách, lượng khách này ước tính khoảng 40% tổng số khách đến vui chơi tại khu du
lịch.
Giá các dịch vụ của khu vui chơi
Hạng mục Giá dịch vụ Đơn vị tính
Khu ẩm thực + nhà hàng 250 ngàn đồng/khách
Vé vào cổng 40 ngàn đồng/người
Căn tin, giải khát 20 ngàn đồng/người
Khu câu cá giải trí 50 chòi câu/lần
Nhà hàng ẩm thực trên sông 300 ngàn đồng/người
VI.1.2. Giả định về chi phí
 Chi phí lương nhân viên:

Để quá trình hoạt động đi được hiệu quả, chúng tôi sẽ thuê đội ngũ nhân viên gồm
hai dạng: nhân viên chính thức và nhân viên bán thời gian. Nhân viên chính thức sẽ hoạt
động tại Khu du lịch 24/24, nhân viên bán thời gian sẽ được thuê mướn theo mùa khi thời
điểm du lịch tăng cao.
 Nhân viên chính thức được hưởng:
- Mức lương cơ bản.
- Tiền phụ cấp
- BHYT, BHXH: 23% mức lương cơ bản.
- Số tháng được hưởng lương: 13 tháng.
- Mức tăng lương hằng năm: 5%/năm.
 Nhân viên bán thời gian được hưởng: mức lương và phụ cấp
Chế độ tiền lương của các bộ phận
TT Hạng mục
Số lượng
(người)
Mức lương
(ngàn đồng/người)
I Nhân sự chính thức
1 Ban lãnh đạo - hành chính
Giám đốc 1 15,000
Phó giám đốc 1 12,000
Kế toán 2 5,000
2 Nuôi cá, du lịch sinh thái
Quản lý 1 6,000
Bếp trưởng 1 10,000
Phụ bếp 2 4,000
3 Khu vui chơi
Quản lý 1 7,000
Nhân viên phục vụ 5 3,500
Nhân viên bán vé 1 3,000
4 Tổ vệ sinh
Vệ sinh, cây xanh 3 3,000
Giữ xe 2 3,000
Bảo vệ 2 3,000
Tổng 22
II Nhân viên bán thời gian
Phòng vé, thu ngân 3 3,000
Nhân viên phục vụ 15 3,000
Phụ bếp 4 4,000
Vệ sinh 2 3,000
Bảo vệ 2 3,000
TỔNG 26

Bảng lương nhân viên trong 5 năm đầu
Đv: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Hạng mục 0 1 2 3 4 5
1. Nhân sự chính thức
Chỉ số tăng tiền lương thực 1.00 1.00 1.10 1.16 1.22 1.28
Số tháng hoạt động 3 13 13 13 13 13
Tổng lương hằng năm 27,375
109,50
0
120,72
4
126,76
0
133,09
8
139,753
Chi phí BHXH, BHYT (năm) 6,023 24,090 26,559 27,887 29,282 30,746
2. Nhân sự bán thời gian
Số tháng hoạt động 1 3 3 3 3 3
Tổng lương hằng năm 82,000
246,00
0
271,21
5
284,77
6
299,01
5
313,965
TỔNG
115,39
8
379,59
0
418,49
8
439,42
3
461,39
4
484,464
Khấu hao tài sản cố định
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng thông tư số 45/2013/TT-BTC
do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích
khấu hao tài sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:
Đv: 1,000 đồng
Hạng mục Thời gian khấu hao
Chi phí xây dựng 25 năm
Chi phí máy móc thiết bị 15 năm
Chi phí quản lý dự án 7 năm
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7 năm
Chi phí khác 7 năm
Chi phí dự phòng 7 năm
Chi phí điện: chi phí này khoảng 10,000,000 đồng/tháng.
Chi phí quảng cáo, marketing: trong năm đầu, công ty sẽ đẩy mạnh đầu tư
100,000,000 đồng cho quảng cáo, các năm sau duy trì mức 10% doanh thu mỗi năm.
Chi phí bảo trì máy móc thiết bị: chiếm khoảng 5% giá trị đầu tư máy móc thiết bị.
Chi phí nguyên liệu cho nhà hàng ẩm thực, căn tin: tận dụng được sản phẩm từ trang
trại của Khu sinh thái, và vườn cây, do đó các sản phẩm của Khu sinh thái phần lớn là tự
cung tự cấp, một phẩn nhỏ được mua từ bên ngoài do đó chi phí giá thành giảm.
Chi phí khác: ngoài những chi phí kể trên, dự kiến khi dự án đi vào hoạt động còn
phát sinh thêm chi phí quản lý bán hàng, chi phí thức ăn cho trang trại, thuốc men…và
các chi phí khác.

VI.2. Hiệu quả kinh tế
VI.2.1. Doanh thu dự án
Đvt : 1,000 đồng
STT HẠNG MỤC 2015 2016 2017 2018
Công suất 50% 70% 75% 80%
Thời gian hoạt động (tháng) 3 11.5 11.5 11.5
Tổng số khách đến khu du lịch 4,200 22,540 24,150 25,760
Tỷ lệ tăng giá 1.00 1.00 1.06 1.09
1 Khu ẩm thực + nhà hàng 630,000
3,381,00
0
3,843,110 4,222,297
Số lượng khách dự kiến /tháng 2,520 13,524 14,490 15,456
Đơn giá/người 250 250 265 273
2 Vé vào cổng 168,000 946,680 1,065,015 1,192,817
Số lượng khách dự kiến /tháng 4200 22540 24150 25760
Đơn giá/người 40 42 44 46
3 Căn tin, giải khát 84,000 450,800 512,415 562,973
Số lượng khách dự kiến /tháng 4,200 22,540 24,150 25,760
Đơn giá/người 20 20 21 22
4 Khu câu cá giải trí 180,000 724,500 760,725 798,761
Số lượt/tuần 10 10 10 10
Số lượng chòi câu 30 30 30 30
Vé cần câu và nhà hàng ao nuôi cá 50 53 55 58
5 Nhà hàng ẩm thực trên sông 504,000
2,704,80
0
3,074,488 3,377,838
Số lượng khách dự kiến/tháng 1,680 9,016 9,660 10,304
Đơn giá/người 300 300 318 328
6
Các dịch vụ khác (trò chơi,
karaoke...)
234,900
1,231,16
7
1,388,363 1,523,203
Doanh thu từ các dịch vụ khác (trò
chơi..)
234,900
1,231,16
7
1,388,363 1,523,203
TỔNG DOANH THU
1,800,90
0
9,438,94
7
10,644,11
6
11,677,88
9
VI.2.2. Chi phí dự án
Đvt : 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Hạng mục 1 2 3 4 5
Lương nhân viên 115,398 379,590 418,498 439,423 461,394
Chi phí điện nước 30,000 115,000 122,004 125,664 129,434
Chi phí quảng cáo marketing 100,000 188,779 212,882 233,558 241,481
Chi phí bảo trì máy móc thiết bị 164,000 164,000 164,000 164,000 164,000
Nguyên liệu cho ẩm thực, nhà
hàng, căntin
243,600
1,307,32
0
1,486,00
3
1,632,62
2
1,681,600

Chi phí khác 90,045 471,947 532,206 583,894 603,702
TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 743,043
2,626,63
6
2,935,59
2
3,179,16
0
3,281,610
VI.2.3. Báo cáo thu nhập dự trù
Đv: 1,000 đồng
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Hạng mục 1 2 3 4 5
Doanh thu thuần
8,266,31
9
19,592,82
1
23,178,81
5
26,733,87
4
30,586,491
Chi phí hoạt động
7,346,47
3
11,219,70
4
12,022,53
3
12,969,97
6
14,019,809
Chi phí khấu hao 698,008 1,350,650 1,350,650 1,350,650 1,350,650
EBT 221,839 7,022,468 9,805,632
12,413,24
8
15,216,033
Thuế TNDN (20%) 48,805 1,404,494 1,961,126 2,482,650 3,043,207
EAT 173,034 5,617,974 7,844,506 9,930,599 12,172,826
VI.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 15 năm với suất chiết khấu là
WACC = 12.2% được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các
nguồn vốn.
WACC= %D.rd + %E.re
Ghi chú:
D: vốn vay
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.
Đv: 1,000 đồng
Năm 2014 2015 2016 2017
Hạng mục 0 1 2 3
NGÂN LƯU VÀO 1,800,900 9,438,947 10,644,116 11,677,889
Doanh thu 1,800,900 9,438,947 10,644,116 11,677,889
Thanh lí TSCĐ
Thu hồi đất
NGÂN LƯU RA 47,538,880 743,043 2,626,636 2,935,592
Chi phí đầu tư ban đầu 47,538,880 -
Chi phí hoạt động 743,043 2,626,636 2,935,592
Ngân lưu ròng trước thuế (45,737,980) 8,695,905 8,017,480 8,742,296
Thuế TNDN 54,614 767,847 1,004,432

Ngân lưu ròng sau thuế (45,737,980) 8,641,291 7,249,633 7,737,864
Hiện giá ngân lưu ròng (45,737,980) 7,704,937 5,763,642 5,485,201
Hiện giá ngân lưu ròng tích luỹ (45,737,980)
(38,033,042
)
(32,269,401
)
(26,784,200)

Từ kết quả ngân lưu trên ta tính được các chỉ số tài chính sau:
STT Chỉ tiêu
1 Giá trị hiện tại thuần NPV 16,416,073,000 đồng
2 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 17.7%
3 Thời gian hoàn vốn (bao gồm 6 tháng đầu tư) 10 năm 8 tháng
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV > 0, suất sinh lợi IRRTIPV = 17.7%. Điều này thể hiện
dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó thời gian hoàn
vốn là 10 năm 8 tháng (bao gồm cả năm xây dựng hoàn chỉnh) cho thấy dự án có khả
năng hoàn trả nợ cho ngân hàng.
VI.4. Khả năng trả nợ
Nguồn trả nợ cho ngân hàng như sau:
Đv: 1,000 đồng
Năm 2016 2017 2018 2019 2020
Lợi nhuận trả nợ (50% doanh thu)
4,719,47
4
5,322,05
8
5,838,94
4
6,037,01
6
6,600,663
Khấu hao 598,446 598,446 598,446 598,446 598,446
Tổng nguồn trả nợ
5,317,91
9
5,920,50
4
6,437,39
0
6,635,46
2
7,199,108
Trả nợ vốn gốc
2,666,66
7
2,666,66
7
2,666,66
7
2,666,66
7
2,666,667
Thừa/thiếu sau trả nợ
2,651,25
3
3,253,83
7
3,770,72
3
3,968,79
5
4,532,442
Năm 2021 2022 2023 2024
Lợi nhuận trả nợ (50% doanh thu)
6,824,87
9
7,057,13
1
7,297,72
6
7,546,982
Khấu hao 598,446 561,245 449,645 449,645
Tổng nguồn trả nợ
7,423,32
4
7,618,37
6
7,747,37
0
7,996,627
Trả nợ vốn gốc
2,666,66
7
2,666,66
7
2,666,66
7
2,666,667
Thừa/thiếu sau trả nợ
4,756,65
8
4,951,70
9
5,080,70
4
5,329,960
Qua bảng phân tích doanh thu, chi phí và lợi nhuận thu được cho thấy rằng, nguồn
tích lũy trả nợ (50% lợi nhuận sau thuế và khấu hao TSCĐ) không những có thể đảm bảo
trả nợ mà vẫn còn dư tích lũy cho Chủ đầu tư.
VI.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch sinh thái Bình An”
rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV = 16,416,073,000 đồng; suất sinh lời
nội bộ là: IRR= 17.7%; thời gian hoà vốn sau 10 năm 8 tháng. Dự án được xây dựng
không những góp phần nâng cao dân trí cho người dân trong khu vực, tạo ra khu vui chơi

giải trí lành mạnh mà còn mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng
thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự
phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực huyện Củ
Chi nói riêng; nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu
nhập doanh nghiệp.

CHƯƠNG VII: KẾT LUẬN
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An không những mang lại hiệu quả kinh tế cho
chủ đầu tư - Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An mà dự án còn nằm trong chiến
lược phát triển ngành du lịch của huyện Củ Chi nói riêng và Tp.HCM nói chung, đồng
thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động tại địa phương.
Riêng về mặt tài chính, dự án được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay vốn,
sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu.
Vì vậy, Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An mong muốn Đơn vị cho vay
chấp nhận và hỗ trợ công ty chúng tôi trong việc vay vốn. Chúng tôi xin cam kết:
- Chấp nhận các quy định về hỗ trợ tài chính của Đơn vị.
- Sử dụng vốn vay đúng mục đích và tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc
sử dụng vốn vay.
- Trả nợ gốc tiền vay và lãi tiền vay đầy đủ, đúng hạn.
- Những thông tin đã kê khai và tài liệu đi kèm là chính xác, đúng đắn và hợp pháp.
Chúng tôi chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay và Pháp luật về lời cam kết trên.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015
Nơi nhận:
- Như trên
- Lưu TCHC.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ
KHÁCH SẠN BÌNH AN
(Giám đốc)
NGUYỄN DOÃN BÌNH

Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái

Similar to Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (13)

Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái