4. PERUSTIETOA ESPANJASTA
47 miljoonaa asukasta
17 itsehallintoaluetta (comunidades autonomas)
7880 km rantaviivaa
Euroopan Unionin jäsenmaa vuodesta 1986
Hallitusmuodoltaan kuningaskunta
Vakaa demokratia ja oikeusvaltio taaten turvan sijoituksille
5. ESPANJAN MAKROTALOUDELLINEN YMPÄRISTÖ
Maan liityttyä Euroopan Unioniin 1986 maassa Espanjasta tuli Euroopan
talousihme BKT:n noustessa ennätysvauhtia ja maan kehittyessä EU:n antamien
tukien turvin
Espanja on nykyään absoluuttisesti mitaten maailman 9. suurin talousmahti
Espanjassa on yksiä maailman johtavimmista teollisuudenaloista, kuten
infrastruktuurin rakentaminen ja autoteollisuus
Erot eri alueiden sekä maaseudun ja kaupunkien välillä ovat edelleen suuret
Harmaan talouden osuus BKT:sta talouskriisin aikana on joidenkin arvioiden
mukaan jopa 30 %
6. ESPANJAN SOSIAALINEN YMPÄRISTÖ
“…la cosa esta fatal…”
Syvä lama näkyy, mutta ei ole johtanut sosiaaliseen kaaokseen
Yleislakkoon 29. syyskuussa 2010 osallistui hyvin pieni määrä maan työvoimasta
Kriisi vaikuttanut eniten pienituloisiin monien perheiden menettäessä kotinsa
pankille
Espanjalaiset eivät nouse barrikaadeille helposti, sosiaalisen kaaoksen riskit
vähäiset sijoittajan riski vähäinen
Valtion turvan asemasta Espanjan yhteiskunta nojaa vahvasti perheiden
antamaan tukeen
7. ESPANJAN TALOUSKRIISI (1/4)
Rakentamiseen,turismiin ja holtittomaan luotonantoon
pitkälti perustunut talous on syvässä kriisissä
Massatyöttömyys yli 20 %
Pankkisektorin tilanne kaksijakoinen: Osa Espanjan
pankeista kuuluu maailman vahvimpien pankkien
joukkoon (Santander, BBVA jne.). Espanjalainen Banca
March on voittanut Euroopan stressitestit vuosina 2010 ja
2011. Toisaalta samaan aikaan useat säästökassat (Caja,
Caixa) ovat joutuneet turvautumaan valtion apuun ja/tai
fuusioitumaan
Asuntokauppa ja rakentaminen romahtaneet
Asuntojen hintojen syöksylasku
Rakennuttajien jättivelat ja jättimäärä keskeneräisiä
urakoita
Viime aikoina hallitus tehnyt rajujakin lakialoitteita
tilanteen parantamiseksi (eläke- ja työreformit sekä laki
julkisen talouden alijäämän rajoittamisesta)
8. ESPANJAN TALOUSKRIISI (2/4)
Alhainen valtion velka
Espanjan valtion velkaantuminen suhteellisen matala
Lähde: Eurostat,28.8. 2011
Google Public Data Explorer
9. ESPANJAN TALOUSKRIISI
Lähde: The Guardian (http://www.guardian.co.uk/news/datablog/2010/apr/30/credit-ratings-country-fitch-
moodys-standard#zoomed-picture)
10. ESPANJAN TALOUSKRIISI (3/4)
Talous lähtenyt lievään nousuun vuoden 2010 toisesta neljänneksestä lähtien
Työttömyyden kasvu pienentynyt
Kiinteistöjen kauppa lähtenyt nousuun
Perustuslain muutos: velkakatto takaa valtion velkaantumisen pysähtymisen
Luottoluokitukset:
i. Mooody’s Aa2
ii. Fitch AA+
iii. Standard & Poor’s AA
Luottoluokitukset erottavat Espanjan selkeästi muiden Välimeren maiden
tilanteista
11. KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (1/2)
Painoarvot (kertoimet) asunnon hinnan määräytymiselle
0.4 x 1 = 0.4 sijainti
0.2 x 1 = 0.2 talouden yleinen tilanne ja työllisyys
0.2 x 1 = 0.2 rakennuskustannukset
0.1 x 1 = 0.1 odotukset
0.1 x 1 = 0.1 rahan hinta
Kertoimien painoarvot suuntaa-antavia ja monien
tekijöiden summa.
Kertoimet ei-vakioita eikä samoja kaikille osapuolille
(esim. koron nousun vaikutus tuottosijoittajille vahvempi
kuin oman asunnon etsijöille).
Yhden kertoimen korottuminen näkyy muiden kertoimien
alentumisena. Kertoimien yhteissumma on aina 1.
12. KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (2/2)
Kerroinvaikutus eri alueilla. Hintaelastisuus kasvaa ja laskee
alueen mukaan.
Kuvittele X-muuttujan muuttumista taloudessa:
6
4,5
3
0,5 1,4
1,2
13. ESPANJAN KIINTEISTÖKRIISI
Hinnat nousivat jyrkästi rakentamisen “buumin” vuosina 2001-2006
Kiinteistökriisin taustalla:
i. Avokätinen luotonanto yksityisille ja yrityksille
ii. Kaavoitetun maan kalleus ja maakaupan ympärillä pyörinyt spekulointi
iii. Koko Euroopan heikko taloustilanne, joka johti ulkomaalaisten asunnon
ostajien katoamiseen
iv. Asuntoja rakennettiin Euroopan ennätysvauhtia – rakentaminen oli
kestämätöntä pitkällä aikavälillä myös ilman lamaa
14. ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE
Hinnat laskeneet yhtäjaksoisesti jo neljän vuoden ajan
Hintojen nykytilanne monimutkainen selvittää (tilastointivaikeudet, pimeän
talouden merkitys)
Esimerkiksi Valencian itsehallintoalueella hinnat laskeneet arvioidusti keskimäärin
20 - 30 %
Hintakehitys riippuu alueesta: asuntojen hinnat laskivat heinäkuussa 2010
kahdeksalla itsehallintoalueella, mutta vastaavasti myös nousivat kahdeksalla
itsehallintoalueella
Asuntokauppojen määrä nousi koko Espanjan tasolla 24.7 % vuoden 2010 toisella
neljänneksellä verrattuna edellisen vuoden (2009) keskimääräiseen myyntiin.
Ulkomaalaisten ostajien määrä kasvanut huomattavasti vuonna 2011.
Euroopan väestömuutos tulee nostamaan asuntokauppaa tulevaisuudessa väistämättä:
muiden maiden on hyvin vaikea kilpailla Espanjan kanssa pitkällä aikavälillä loma-
asunnon ostajista
Ostajat hyvin vaativia: tosin meren ja palveluiden läheisyydessä sijaitsevat asunnot
aina kysytyimpiä
15. ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE
Alueiden väliset erot: Alteassa pyyntihinnat ovat jo lähteneet nousuun –
massarakennetuilla alueilla hinnanpudotussuhdanteen taas arvioidaan jatkuvan
vielä vuosia
Altean asuntojen hintakehitys. (Lähde: Nestoria.es). Kesän 2011 lukuja.
Lähde: Nestori: http://www.nestoria.es/altea/casa/comprar
16. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (1/5)
Espanjan ylivoima!
Euroopan jyrkkä demografinen muutos luo paineita Välimeren rannikkoalueille.
Espanjan rannikkoalueet tarjoavatkin seuraavat ylivoimaiset elementit
vastaanottajamaana:
1. Tasaisen lämpimä vuosilämpötila. Costa Blanca Norten yli 300 aurinkopäivää
vuodessa
2. Yksi maailman terveellisimmistä ilmastoista: Esimerkiksi Altean terveellinen
mikroilmasto
3. Yksi Euroopan kehittyneimmistä infrastruktuurijärjestelmistä
4. Hyvät lentoyhteydet
17. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (2/5)
Espanjan ylivoima!
5. Yksi maailman parhaimmista terveydenhuoltojärjestelmistä
6. Rajattomat harrastus- ja vapaa-ajanviettomahdollisuudet (maailmanluokan golf-
kentät, huvi- ja urheiluvenesatamat, teemapuistot jne.)
7. Turvallinen länsimaa, oikeusvaltio
8. Korkea hygieniataso
9. Espanjassa on upeita laatualueita tarjoten täydellisen vastakohdan suomalaisten
paremmin tuntemille perinteisille kohteille!
18. MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (3/5)
Espanjan ylivoima!
10. Elinkustannukset kohtuullisella tasolla
11. Välimeren terveellinen keittiö
12. Uusien asuntojen “seguro decenal” eli 10 vuoden rakennuttajan ottama vakuutus
13. Uudisrakentamisessa otettu huomioon ympäristöseikat
14. Rikas historian, taiteen, musiikin ja kulttuurin mahtimaa
15. Puhtaat ja turvalliset rannat
16. Espanjalaiset avoimia ja rentoja ihmisiä
17. Espanjan kieli on suhteellisen helppo kieli oppia
18. Uskomattoman kauniit luonnonmaisemat
21. ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (1/3)
Mitä miettiä ostaessa – SIJAINTI, SIJAINTI JA SIJAINTI…
Espanjan arvostetuilla alueilla, kuten Alteassa, hinnat ovat lähteneet paikoittain jo
uuteen nousuun.
Arvostetuilla ja ei-massarakennetuilla alueilla hinnat pitävät paremmin
pahimmankin laman aikana paremmin kuin halvoilla loma-asuntoalueilla.
Esimerkiksi Alteassa ei ole rakennettu massoja, jolloin kiinteistömarkkinoita ei
tee epävakaaksi tuhansien asuntojen myymätön asuntokanta.
Alteassa ja muilla arvoalueilla tarjonta on kuitenkin rajoitetumpaa kuin alueilla,
jossa on suurempi kanta myymätöntä asuntokantaa. Tällöin ei ole yleisesti
mahdollista tinkiä hinnoista kymmeniä prosentteja, kuten monilla muilla alueilla.
Silti on mahdollista tehdä todellisia löytöjä.
Alteassa ja muilla arvoalueilla sijoittaessasi sijoitat paljon muuhunkin kuin
pelkkään asuntoon: turvallisuuteen, kauneuteen ja laadukkaaseen elinympäristöön.
22. ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (2/3)
Mitä miettiä ostaessa – sijoituksen arvo pitkällä aikavälillä
Vuokratulot Espanjassa Suomea alhaisemmat: sijoitusta tehdessä kannattaa miettiä
asunnon arvon nousupotentiaalia.
Vuotuinen vuokratuotto korkein uusissa, hyväkuntoisissa, mutta suhteellisen
edullisissa asunnoissa (lentokentän ja palveluiden läheisyys, ilmastointi ja uima-
allas tärkeitä lomavuokrauksessa)
Eri alueilla täysin erilainen arvo ja maine sekä sen kautta erilainen
hinnannousupotentiaali laman jälkeen
Moni perinteinen turistialue vakavissa vaikeuksissa liikarakentamisen ja turistien
katoamisen vuoksi – samaan aikaan parhaimmat tarjoukset menevät kaupaksi
ennätysvauhtia arvoalueilla
Arvonnousun mahdollisuuteen vaikuttaa ratkaisevasti alueen sosiaalinen status,
luonnonympäristö, rannat, näkymät jne.
23. ONKO NYT OSTAMISEN AIKA? (3/3)
Näitä kannattaa varoa
Kannattaa miettiä kaksi kertaa:
i. Yleisenä sääntönä on, että “paperilta”, suunnitteluvaiheessa olevia projekteja ei
kannata ostaa
ii. Keskeneräisiä asuntoja
iii. Liikarakennetuilta, ulkomaalaisille “tekemällä tehdyiltä” alueilta. Näiden yleensä
brittien ja vähävaraisimpien espanjalaisten asuttamien alueiden kohdalla voi
mennä monia vuosia, että asunnosta uudelleenmyydessä saisi edes oman
sijoitetun pääoman takaisin.
iv. Kaukana palveluista, rannasta tai ilman kunnon näköaloja olevia asuntoja
v. Kannattaa tutkia eri Espanjan alueet tarkkaan!
24. ASUNNON OSTOPROSESSI (1/6)
NIE, pankki, arvionmääritys, laina
Asunnon ostoprosessi:
1. NIE-numero haetaan paikalliselta poliisilaitokselta tai Suomen Espanjan
konsulaatista. Valkea Marina auttaa NIE-numeron hankkimisessa.
2. Pankkitili avataan asiakkaalle Espanjassa. Valkea Marina auttaa eri pankkien
palveluiden vertaamisessa.
3. Tasación eli virallinen arvonmääritys. Tasación on pakollinen asuntolainaa
otettaessa. Jos olet epävarma asuntosi arvosta kannattaa teettää tasación joka
tapauksessa. Valkea Marina auttaa arvonmäärityksen tekemisessä.
4. Asuntolaina: Asuntolainan kilpailuttaminen.
Valkea Marina kilpailuttaa asuntolainan ilman lisäkuluja asiakkaalle.
25. ASUNNON OSTOPROSESSI (2/6)
Kiinteistörekisteriote, varaussopimus
5. Nota simple: Ennen varaussopimuksen allekirjoittamista Valkea Marina pyytää
kiinteistörekisteristä kiinteistöä koskevan asiakirjan ”nota simplen”, josta ilmenee
kiinteistön virallinen omistajuussuhde, kiinteistöä rasittavat velat sekä kiinteistön
tarkka sijainti viranomaisten rekisterissä. Varaussopimusta ei tule allekirjoittaa
ennen papereiden tarkastamista.
6. Varaussopimus: Varaussopimuksessa kiinteis-
tö varataan tietyksi aikaväliksi (yleensä 30-60 pv.),
jonka aikana asiakkaan tulee allekirjoittaa virallinen
kauppakirja notaarilla. Varaussopimuksen
yhteydessä maksetaan varausmaksu. Valkea Marina
laatii/tarkistaa varaussopimuksen.Varausmaksu on
yleensä 10 % asunnon hinnasta. Erikseen sovittuna
summa voi olla pienempikin.
26. ASUNNON OSTOPROSESSI (3/6)
Paperit
7. Paperien tarkistaminen: Ennen kauppakirjan virallistamista notaarilla Valkea
Marina tarkistaa asiakkaan puolesta mm. seuraavat seikat: kiinteistön escritura
(edellinen kauppakirja), maarekisteriote, rakennuslupa, licencia de primera
ocupación eli kiinteistölle annettu asumislupa sekä kiinteistöä ja asuntoyhdistystä
rasittavat velat. Tarvittaessa käynti kaupungintalolla tuleviin ympäröiviin
rakennusprojekteihin liittyen.
Paperityötä tehdessä on tärkeää, että asiakirjojen tarkastaja tuntee myytävän
kohteen konkreettisesti.
27. ASUNNON OSTOPROSESSI (4/6)
Kauppakirja, muut sopimukset, veroviranomaiset
8. Kauppakirjan vahvistaminen notaarilla. Valkea Marina on mukana notaarilla sekä
tarkastaa kaupankäynnin oikeellisuuden. Lisäksi Valkea Marina tulkkaa
kauppakirjan suomeksi maksutta asiakkaalle. Notaarilta lähetetään ilmoitus
kiinteistörekisteriin kiinteisön omistajan vaihtumisesta. Notaarilla maksetaan
arvonlisävero, leimaverot ja kiinteistön rekisteröimiskulut. Jos on kyseessä
käytetty asunto, maksetaan varainsiirtovero kahden viikon kuluessa notaarilla
käymisestä.
9. Sähkö-, kaasu- ja vesisopimusten sekä yhtiövastikkeen kirjaaminen asiakkaan
nimiin. Kiinteistön vakuuttaminen. Valkea Marina suorittaa nämä velvollisuudet
asiakkaan toimeksiannosta.
10. Asunto ilmoitetaan automaattiseen laskutukseen SUMA:n (verovirasto)
toimistossa. Veroedustuksesta sopiminen
veroedustajan kanssa.
28. ASUNNON OSTOPROSESSI (5/6)
Kaupan kulut
Vero laskettu 8 %:sta 4 %:iin.
Veroalennus voimassa 31.12, 2011 saakka
29. ASUMINEN ESPANJASSA
Asumisen kulut & verotus (6/6)
Asunnon omistamisen kulut:
i. Yhtiövastike
ii. Kiinteät kulut (vesi, sähkö, kaasu)
iii. Kiinteistövero (0-5-1% kiinteistön verotusarvosta, joka on normaalisti puolet
markkina-arvosta)
Myynnin pääomaverotus:
i. 18% asunnon myyntivoitoista
ii. 65-vuotiaille verovapaa (jos asunto on ollut asumistakoituksessa ja omistuksessa
vähintään 3 vuotta)
