התנגדות עפולה סופי 7-5-2012

התנגדות עפולה סופי 7-5-2012
‫האגודה לזכויות האזרח בישראל • האגודה לצדק‬ ‫חלוקתי • במקום – מתכננים למען זכויות תכנון •‬ ‫הקליניקה לזכויות אדם בחברה באוניברסיטת חיפה •‬ ‫הסדנא לתכנון חברתי, האוניברסיטה העברית • התנועה‬ ‫לחיים בכבוד • איתך מעכי • המרכז הערבי לתכנון‬ ‫אלטרנטיבי • סיכוי – לשוויון אזרחי • שתיל •‬ ‫‪http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬ ‫2102.50.7‬ ‫לכבוד‬ ‫יוסף ברון-יו"ר‬ ‫הוועדה לדיור לאומי- מחוז צפון‬ ‫דרך קרית הממשלה, נצרת עילית 11571‬ ‫באמצעות פקס' 0658056-40 )טלפון: 6158056-40(‬ ‫הנדון: התנגדות לתכנית מספר ג/ 00071 – "עפולה-עוקף 56"‬ ‫הקדמה‬ ‫התנגדות זו מוגשת על ידי עמותת במקום – מתכננים למען זכויות תכנון, בשם הקואליציה‬ ‫לקידום דיור בר-השגה בישראל )להלן: "הקואליציה"(. הארגונים החברים בקואליציה, אשר‬ ‫מתמחים בתחומי תכנון ומשפט, שמו להם כמטרה משותפת לקדם נושא בעל חשיבות ציבורית‬ ‫ברורה. הקואליציה פועלת בדרכים שונות בזירה הציבורית למען מטרה זו: השתתפות בדיונים‬ ‫בוועדות שונות בכנסת, פעולה מול משרדי ממשלה ורשויות מקומיות, פעולה במוסדות התכנון,‬ ‫השתתפות בכנסים וימי עיון, ייעוץ והכוונה של התארגנויות שונות בעקבות המחאה החברתית,‬ ‫ועוד.‬ ‫מטרת ההתנגדות, אם כן, הינה לייצג את האינטרס הציבורי של דיור בר השגה, אשר אינו מקבל‬ ‫ביטוי מספק בתוכנית המוצעת, כפי שיפורט. יש לציין שהקואליציה צברה במהלך השנים‬ ‫האחרונות ידע נרחב בתחום של דיור בר-השגה, המבוסס בין השאר על לימוד מעמיק של מודלים‬ ‫המיושמים במדינות שונות בעולם, ותשמח לספק הבהרות, להרחיב ולייעץ בכל עניין שיידרש.‬ ‫פתח דבר‬ ‫בראש ובראשונה נציין כי אנו מגישים התנגדות זו כעת למרות שלא ניתן לקבל מהוועדה תשובה‬ ‫ברורה לגבי מועד סיום ההפקדה של התכנית. באתר משרד הפנים, צוין כי פורסמה הודעת הפקדה‬ ‫בעיתונות בתאריך 2102.2.61 אך לא צוין דבר לגבי פרסום של נוסח ההפקדה על גבי שלט בתחום‬ ‫התכנית. בשיחות טלפון – הן עם מירי הרוש, מזכירת הוועדה המחוזית צפון והן עם עידית‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬
‫הוברמן, מרכזת וד"ל צפון – הובהר לנו שמועד סיום ההפקדה אינו ברור, מכיוון שאכן חלה תקלה‬ ‫עם תהליך פרסום ההפקדה.‬ ‫אם כן, אנו טוענים טענה מקדמית אשר לפיה יש להפקיד מחדש את התוכנית באופן מסודר‬ ‫ולהעמיד לרשות הציבור מידע ברור לגבי מועד סיום תקופת ההפקדה. יצוין כי שלחנו פניה בנדון‬ ‫למכותב לעיל )בתאריך 2102.4.61( ובו בקשנו לדעת את התאריך הנכון וגם התרענו על כוונתנו‬ ‫להגיש התנגדות לתכנית. אם זאת, באין תשובה חד משמעית, אנו מצרפים בזאת את התנגדותנו‬ ‫במלואה, למען הזהירות.‬ ‫רקע‬ ‫מטרת תכנית מס' ג/ 00071 )להלן: "התוכנית"(, כפי שצוין בתקנון, הינה "הקמת שכונת מגורים‬ ‫בעפולה עילית בשטח שבין עפולה הצעירה ודרך 56." התוכנית מהווה פרוט למתחם 1‪ ,F‬כנדרש‬ ‫בתכנית המתאר העירונית מספר 76521/ג, המאושרת משנת 5002, והיא כוללת 001,1 יחידות‬ ‫דיור. הוראות התכנית מבחינות בין שני סוגי מגורים:‬ ‫מגורים א' - מגורים בבנייה צמודת קרקע, עד 2 קומות, במבנים חד ודו-משפחתיים.‬ ‫•‬ ‫מגורים ב' - מגורים בבנייה רוויה, בבניינים של עד 4 קומות, על עמודים.‬ ‫•‬ ‫גודל חטיבת הקרקע הכלולה בתוכנית הוא כ-018 דונם, בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. התוכנית‬ ‫מסדירה את התכנון המפורט של השטח הפתוח בין כביש עוקף עפולה )כביש 56( לשכונת המגורים‬ ‫המערבית של העיר, היא כוללת הוראות מפורטות ומתוקפה ניתן יהיה לבקש ולקבל היתרי בנייה.‬ ‫יזם ומגיש התוכנית הוא משרד הבינוי והשיכון - מחוז צפון.‬ ‫התוכנית הופקדה בפועל על ידי הוועדה לדיור לאומי )להלן: "וד"ל"( של מחוז צפון, השואבת את‬ ‫סמכותה מחוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים, הוראת שעה )להלן: "חוק‬ ‫הוד"לים"(, אשר נכנס לתוקפו באוגוסט 1102. מטרת חוק הוד"לים היא לקבוע הסדרים מיוחדים‬ ‫לאישור תכניות בנייה למגורים, באמצעות יצירת היצע תכנוני של יחידות דיור בגדלים שונים‬ ‫ומסוגים שונים, לרבות "באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה." 1 בהתאם לחוק, יש לכלול‬ ‫0‪F‬‬ ‫בתקנון של כל תכנית לדיור לאומי הוראת בדבר "גודלן של יחידות הדיור והיחס בין דירת גדולות‬ ‫1 סעיף 1 לחוק הוד"לים, ראו נספח מס' 1 להתנגדות זו.‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫2‬
‫לקטנות בתחומה." 2 המחוקק אף הרחיב לעניין ההוראות הנדרשות למימוש של "דיור בהישג יד‬ ‫1‪F‬‬ ‫3‬ ‫להשכרה."‬ ‫2‪F‬‬ ‫ביום 21.20.70 הועברה התוכנית לטיפול הוועדה לדיור לאומי של מחוז צפון, לאחר שמולאו כל‬ ‫התנאים להפקדתה ביום 11.20.20, שנה קודם לכן )החלטה על אישור התכנית להפקדה בתנאים‬ ‫התקבלה ביום 70/80/22(. ברור, אם כן, שלא היה כל צורך מנהלי בהעברת התוכנית למסלול‬ ‫הדיור הלאומי, ושההעברה נעשתה מתוך שיקול זר הרואה לנגד עיניו רק את סכום כל יחידות‬ ‫הדיור המקודמות באמצעות הוד"ל, ותו לא.‬ ‫עוד בטרם אושר חוק הוד"לים, התפרסם בחודש מאי 1102 חוזר מנכ"ל משרד הפנים מס' 1102/3‬ ‫)להלן "חוזר המנכ"ל"( 4 , אשר עמד על שינוי המדיניות הנדרש בכל הקשור לעבודתם של מוסדות‬ ‫3‪F‬‬ ‫התכנון וחלקם במתן מענה דיור לאוכלוסיות מגוונות. תחולת ההנחיות תקפה גם לאחר אישורו‬ ‫של חוק הוד"לים ומן הראוי, כי יהווה נדבך נוסף בשיקול הדעת של מוסדות התכנון, הגם‬ ‫שהנחיות חוזר המנכ"ל הולמות את רוח החוק שאושר בעקבותיו.‬ ‫עיקרי ההתנגדות‬ ‫אין בכוונתה של התנגדות זו לעסוק במכלול הנושאים התכנוניים שבהם עוסקת התוכנית, אלא‬ ‫להתמקד בשאלה: האם התוכנית נותנת מענה, ולו חלקי, לקידום דיור בהישג יד בהתאם‬ ‫לסמכות שניתנה לוועדה בחוק הוד"לים ובתמ"א 53? יש לציין, שהקואליציה אינה מסכימה עם‬ ‫ההגדרה הצרה שניתנה למושג "דיור בהישג יד" באמצעות חוק הוד"לים, והיא פועלת להטמעת‬ ‫הגדרה רחבה ומתאימה יותר בצעדי חקיקה אחרים, לרבות הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. עם‬ ‫זאת, עצם העובדה שהוחלט לבסוף לכלול בחוק הוד"לים סעיפים המתייחסים ל"דיור בהישג‬ ‫יד", בין אם בהשכרה ובין אם באמצעים אחרים במסגרת החוק, דורשת מהמוסדות האמונים על‬ ‫יישום החוק להפעיל את הסמכויות הללו בצורה סבירה.‬ ‫הוועדה לדיור לאומי של מחוז צפון בחרה ליישם סעיפים מסוימים של החוק ולהתעלם‬ ‫מאחרים. ראוי שיידרש ממנה לכל הפחות להסביר בחירה זו, כנדרש גם בחוזר המנכ"ל. 5 לפי‬ ‫4‪F‬‬ ‫המידע המופיע באתר האינטרנט של משרד הפנים, התוכנית הועברה לטיפול הוועדה לדיור לאומי‬ ‫2 סעיף 3א' לחוק הוד"לים. כפי שמובא במלואו בנספח מס' 1 להתנגדות זו. בסעיף 2 ישנה גם הגדרה של דירות‬ ‫קטנות: "דירות ששטחן הכולל המותר לבנייה, לרבות מרחב מוגן דירתי...אינו עולה על 57 מ"ר".‬ ‫3 סעיף 3ב' לחוק הוד"לים, ראו נספח מס' 1 להתנגדות זו.‬ ‫4 מצורף כנספח 3 להתנגדות זו.‬ ‫5 ראה סעיף 5 לחוזר המנכ"ל. החוזר מצורף במלואו כנספח מס' 3 להתנגדות זו.‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫3‬
‫ב – 2102/20/70 ונוסח ההודעה בדבר הפקדתה פורסם למחרת. 6 ניתן להסיק מסמיכותם של‬ ‫5‪F‬‬ ‫מועדי הטיפול בתכנית )יום אחרי יום(, כי הוד"ל כלל לא דנה בתכנית, או בחנה את התאמתה‬ ‫לשאלת דיור בר-השגה, טרם פורסם נוסח ההפקדה.‬ ‫הטענה העיקרית, אם כן, היא כדלקמן:‬ ‫התוכנית מתעלמת מסעיפים חשובים בחוק הוד"לים, זאת למרות שהיא הופקדה באמצעות‬ ‫הוועדה לדיור לאומי של מחוז צפון השואבת את סמכותה מתוקף אותו חוק.‬ ‫להלן פירוט הטענה, כולל המלצות:‬ ‫1. התוכנית אינה כוללת דיור בהישג יד להשכרה ודיור להשכרה לטווח ארוך‬ ‫יצירת תמהיל של סוגי חזקה על דירה הינו אחד מהכלים ליצירת תמהיל חברתי, שהיא תפיסה‬ ‫העומדת בבסיס הרעיון של דיור בר-השגה: שאיפה ליצירת תנאים בהם קבוצות אוכלוסייה עם‬ ‫הכנסה מגוונת ורקע חברתי-תרבותי שונה יכולות להתגורר זו לצד זו, באותו אזור מגורים, ואף‬ ‫באותו הבניין. ההצדקה הטמונה בבסיס תפיסה חברתית זו היא כי מגורים משותפים מאפשרים‬ ‫לאוכלוסייה מבוססת, שהינה לרוב בעלת כוח פוליטי וכלכלי, להשפיע לטובה על תנאי המחייה של‬ ‫אוכלוסייה "חלשה" יותר מבחינה כלכלית-חברתית ולשפר את נגישותה לשירותים ותשתיות‬ ‫נאותים ומשופרים, במיוחד בתחומי החינוך והתעסוקה.‬ ‫על חשיבותו של התמהיל החברתי ניתן ללמוד גם מלקחי הדיור הציבורי המראים כי דווקא פיזור‬ ‫אוכלוסיית הזכאים לסיוע, באופן שאינו מבודד אותם במתחמים נפרדים או מסמן בניינים, או‬ ‫דירות, כמקום מגוריהם של "נזקקים", עשוי למנוע היווצרותה של סטיגמה שלילית והזנחה של‬ ‫המרחב. באמצעות גיוון האוכלוסייה ניתן יהיה לקדם אינטרסים ציבוריים שונים לרבות צמצום‬ ‫פערים חברתיים, מניעת התהוותם של ריכוזי עוני והגדלת השונות התרבותית במרחב הציבורי.‬ ‫למניעת התהוותם של ריכוזי עוני נודעות השפעות חשובות על קידום חברתי-כלכלי לא רק של‬ ‫האוכלוסייה החיה במצוקה אלא גם על כלל החברה ובכלל זה על יכולת תפקודה של עיר‬ ‫המאפשרת שמירה על איכות הדיור ועל ערכן הכלכלי של יחידות הדיור והיכולת לעשות בהן‬ ‫שימוש לטווח הארוך. היות וישנה חפיפה רחבה בין רמת הכנסה לקווי אי שוויון אחרים, תמהיל‬ ‫6 ראה נספח מס' 2 להתנגדות זו: מצב הטיפול בישות תכנונית‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫4‬
‫חברתי לא רק מקל את ההתמודדות עם אפליה מבנית, אלא כאמור מאפשר חשיפה למגוון של‬ ‫תרבויות והנאה מהעושר הציבורי שיש להן להציע מחד גיסא, ומאידך גיסא – מקטין רגשות‬ ‫קיפוח ודעות קדומות שמפתחות קבוצות שונות זו על זו.‬ ‫תמהיל של סוגי חזקה, כמו גם תמהילים נוספים, הוא תמהיל חשוב בסביבת מגורים עירונית.‬ ‫לכן, חשוב כל כך שאזורי מגורים חדשים יתוכננו באופן שיוכלו לאפשר היווצרות של תמהיל‬ ‫חברתי. מיותר לציין שיש צורך ביחידות דיור להשכרה ולמכירה שהן בהישג יד. יתרה מזאת,‬ ‫הכללה של תמהיל סוגי חזקה אינו מספק לכשעצמו ויש להוסיף לו כלים נוספים: תמהיל גדלי‬ ‫דירות, הגבלה על המחיר, קביעת הזכאים, מנגנון פיקוח וניהול )כפי שיפורט בהמשך(. אבל, אין‬ ‫ספק שתכניות למגורים שאינן כוללות תמהיל בעלות ותמהיל גדלים ברור ומחייב, יוצרות תשתית‬ ‫תכנונית לוקה בחסר.‬ ‫חוק הוד"לים אמנם לא מאפשר עדיין יצירת דיור בר-השגה למכירה אך יש בו בשורה לנושא‬ ‫השכירות. סעיף 3 לחוק מאפשר לייעד בנין, כולו או חלקו, להשכרה, לתקופה שלא תפחת מעשר‬ ‫שנים. יש גם סמכות לקבוע ייעוד קרקע לדיור בהישג יד להשכרה. מומלץ ליצר מתחמים‬ ‫המשלבים ייעוד להשכרה בתמהיל משולב של חזקות. אם יועדה קרקע בתכנית לדיור לאומי‬ ‫לדיור בהישג יד להשכרה, "יושכרו יחידות הדיור שייבנו על פיה בהתאם להוראות שייקבעו, בין‬ ‫היתר, לעניין תנאי ההשכרה של יחידות הדיור, ובכלל זה מחיר ההשכרה, הגבלות על העברת‬ ‫הזכויות ביחידות הדיור והזכאים לשכור את יחידות הדיור" )סעיף 3ב' לחוק הודל"ים(.‬ ‫בראש ובראשונה, יש להגדיר חלק מהדירות כ"דיור בהישג יד להשכרה" תוך שימוש בייעודי‬ ‫קרקע משולבים. לאחר מכן, יש לוודא כי טרם מימושה, וכתנאי למתן היתרי בניה/אכלוס יוקם‬ ‫מנגנון ניהול ופיקוח, עירוני או אחר, שיהיה אחראי על ניהולן של יחידות דיור אלה. מנגנון זה‬ ‫ינהל את יחידות הדיור בהישג יד להשכרה, לרבות קביעת הגבלות חוזיות בנוגע לשימוש ולהשכרת‬ ‫משנה של הנכס ואכיפת הקריטריונים שייקבעו על ידי הרשות המקומית.‬ ‫הקריטריונים, מקומיים כמו ארציים, צריכים להתבסס על עקרונות של שוויון ושקיפות ולמנוע‬ ‫הדרה חברתית של קבוצות אוכלוסייה מסוימות. יש לוודא כי הקריטריונים יתאשרו בהליך תקין‬ ‫ושקוף ויעמדו גם במבחן משפטי וגם במבחן תכנוני. כלומר, על הקריטריונים לעמוד גם בדרישות‬ ‫החוק והפסיקה וגם ביעדים של תכניות עירוניות רלבנטיות. את הקריטריונים יש לבחון על פי דוח‬ ‫אומדן צרכים, כתשתית עובדתית )כפי שיפורט בהמשך(.‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫5‬
‫בכל מקרה ראוי לקבוע באופן אוניברסאלי כי הזכאות תתבסס על מבחן הכנסה באמצעות קביעה‬ ‫של רף עליון להכנסה מזכה ו/או שיעור של הכנסה פנויה מהוצאות נטו על דיור של משק בית. כמו‬ ‫כן יש לקבוע קריטריונים לזכאות המבוססים על הוכחת מיצוי כושר השתכרות ועל הצהרת הון‬ ‫)חשוב לחדד מהו הרף התחתון של הצהרת ההון(.‬ ‫מן הראוי שהתוכנית לא תתאשר ללא התייחסות לשאלות הבאות: כיצד יקבע המחיר המבוקר‬ ‫ומה יהיה המנגנון שישמר את המחיר לאורך השנים? מי ייהנה מדירות אלה ולאורך איזו תקופה?‬ ‫מי יפקח עליהן ומי יתחזקן? מי ינהל את מערך בחירת הזכאים הכולל בין השאר חתימה על‬ ‫הסכמים מול הזכאים בדור הראשון ובדורות הבאים?‬ ‫המלצות:‬ ‫יש להוסיף בהוראות התוכנית תמהיל של סוגי חזקה, כפי שחוק הוד"לים מאפשר, כך שחלק נכבד‬ ‫מהדירות בתחום התכנית יהיו מיועדות להשכרה לטווח ארוך. בנוסף, או לחילופין, יש להעניק‬ ‫לחלק נכבד מאזורי המגורים ייעוד קרקע משולב מגורים עם "דיור בהישג יד להשכרה" ולקבוע‬ ‫הוראות לעניין תנאי ההשכרה, מחיר ההשכרה, כולל פיקוח וזכאות )לכל הפחות, יש להוסיף סעיף‬ ‫המדגיש את הצורך בהסדרת נושאים נלווים אלו בעת קבלת היתר הבניה(.‬ ‫הקואליציה ממליצה, כי הוועדה לדיור לאומי תדון בקריטריונים המוצעים על ידי הרשות‬ ‫המקומית והיזם, במקרה זה משרד הבינוי והשיכון, תבקש את התייחסותם של משרדי הממשלה‬ ‫הרלוונטיים והייעוץ המשפטי של הוועדה, ותכלול אותם במפורש בתכנית.‬ ‫לחלופין, הקואליציה ממליצה כי הוועדה תקבע בתכנית כי היה וייקבעו הסדרים בחקיקה או על‬ ‫ידי הממשלה עד למועד שייקבע, יחולו הסדרים אלו על יחידות הדיור בהישג יד להשכרה‬ ‫שבתכנית. לעניין זה, יש לציין כי הממשלה החליטה להכניס לחוק התכנון והבנייה החדש הסדרים‬ ‫מפורטים על אופן הפיקוח על דיור בר השגה.‬ ‫יש לציין שוד"ל ירושלים החליטה לכלול %02 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, אשר מחציתן‬ ‫יהיו קטנות, בתוכנית של מורדות מלחה 7 )וזאת למרות שהוועדה המקומית דרשה %03( אך לא‬ ‫6‪F‬‬ ‫7 תכנית מספר 63721, פרוטוקול מתאריך 2102.30.62 )ישיבה מספר 4 של וד"ל ירושלים(. בדיון נוסף של וד"ל‬ ‫ירושלים, לגבי מורדות משואה )תוכנית מספר 23021(, נאמרו דברים דומים אך טרם התקבלה החלטה סופית.‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫6‬
‫השכילה לקבוע שיחידות אלו יפוזרו באופן אחיד בכל המגרשים. היא גם לא השכילה לקבוע‬ ‫שחלק מהמגרשים בתוכנית יקבלו ייעוד של דיור בהישג יד להשכרה כיעוד קרקע משולב, למרות‬ ‫שהוסמכה לכך.‬ ‫2. התוכנית אינה קובעת תמהיל סביר של גדלי יחידות הדיור.‬ ‫כאמור, גם יצירת תמהיל של גודלי דירות הינו כלי ליצירת תמהיל חברתי. שוב, חשוב לציין שיש‬ ‫צורך ביחידות דיור קטנות וגדולות שהן בהישג יד. כצעד ראשון, על התוכנית המוצעות לכלול‬ ‫תמהיל של גודלי יחידות דיור הכולל דירות קטנות ויחס בין דירות קטנות לדירות גדולות‬ ‫בתחומה, כפי שחוק הוד"לים דורש ממנה. בנספח א' של התוכנית, טבלת המגרשים )המופיע‬ ‫בעמודים 12-41 של הוראות התוכנית(, מפורט תמהיל מגורים כלהלן:‬ ‫דירות צמודות קרקע, חד או דו-משפחתיות, בגודל מקסימלי של 072 מ"ר‬ ‫•‬ ‫דירות בבנייה רוויה שגודלן נע בין 061 מ"ר ל-072 מ"ר‬ ‫•‬ ‫במילים אחרות, לפנינו תכנית המציעה למעלה מ-000,1 יחידות דיור גדולות וגדולות מאוד,‬ ‫ומתעלמת מהצורך בדירות קטנות יותר.‬ ‫חוזר המנכ"ל הגדיר מפורשות, כי על תמהיל יחידות הדיור בתכניות חדשות, הכוללות מעל 01‬ ‫יחידות דיור, כאשר מספר הקומות בתכנית גבוה מ- 2 ובצפיפות מעל 7 יח"ד/דונם לפחות, לכלול‬ ‫%02 דירות קטנות. כאמור, חוק הוד"לים מגדיר יחידות קטנות כיחידות ששטחן הכולל המותר‬ ‫לבנייה, לרבות מרחב מוגן דירתי, אינו עולה על 57 מ"ר. 8 לא זאת בלבד, אלא אף נקבעה הנחייה‬ ‫7‪F‬‬ ‫מפורשת, שיש לפזר את יחידות הדיור הקטנות, ככל הניתן, בחלוקה שווה לכל מגרש/תא‬ ‫שטח/בניין. 9 ללא ספק, עומדת התכנית שבנדון בתנאי הסף להיכלל בהנחיות חוזר המנכ"ל.‬ ‫8‪F‬‬ ‫לפיכך, חריגה מהנחייה זו, מחייבת נימוק. 01 נימוק כזה אינו בנמצא, כאמור, בין מסמכי התכנית‬ ‫9‪F‬‬ ‫או בדיונים בעניינה.‬ ‫המלצות:‬ ‫אין לאשר את התוכנית המוצעת מבלי להוסיף לטבלת זכויות הבניה )סעיף 5 לתקנון( ולנספח א'‬ ‫של התוכנית )טבלת המגרשים( הוראות לעניין שילובן של יחידות דיור קטנות בתמהיל הכללי. יש‬ ‫8‬ ‫סעיף 2 לחוק הוד"לים. גם לפי חוזר המנכ"ל, יחידות דיור קטנות הן יחידות דיור של עד 57 מ' בכל הארץ או עד 001 מ"ר באזורי‬ ‫עדיפות לאומית. ראה פרוט בסעיף )1(2.ה' של חוזר המנכ"ל המצורף כנספח 3 להתנגדות זו.‬ ‫9 ראה סעיף 2 בחוזר המנכ"ל, נספח 3 להתנגדות זו.‬ ‫01 ראה סעיף 2ו' בחוזר המנכ"ל‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫7‬
‫לקבוע גם את היחס בין היחידות הקטנות והגדולות, כולל קביעה סבירה ביחס לגודל המרבי של‬ ‫היחידות הגדולות, בהתאם לאמידת צרכים כפי שיפורט בהמשך. יש לחייב בהוראות התכנית,‬ ‫אינטגרציה של יחידות דיור בגדלים שונים בכל תאי השטח במרחב התכנוני כך שהם יפוזרו בין‬ ‫המתחמים והבניינים השונים באופן אחיד. נוסף על כך, יש לבחון גם את ההשפעה על גודלם של‬ ‫שטחי מוסדות הציבור המופיעים בתוכנית ולעדכנם בהתאם, מכיוון שהקצאת הקרקע למבני‬ ‫ציבור נעשתה על-סמך מספר יחידות הדיור המופיעות בתכנית המופקדת. שילובן של דירות‬ ‫קטנות בתכנית עשוי להביא להגדלת כמות משקי הבית בשטח התוכנית, ולפיכך יש לעדכן גם את‬ ‫שינוי היחס בין שטח לבניה למגורים לבין שטח למבני ציבור.‬ ‫יש לציין שוד"ל ירושלים החליטה לאחרונה להקטין את גודלן של יחידות הדיור הקטנות בתוכנית‬ ‫של מורדות מלחה 11 )מ- 001 מ"ר ל-08 מ"ר(. עם זאת, הוועדה לא השכילה לקבוע שהדירות‬ ‫01‪F‬‬ ‫הקטנות יהיו בגודל 57 מ"ר כפי שקובע חוק הוד"לים ואף לא השכילה להגדיל את אחוזי יחידות‬ ‫הדיור הקטנות בכל מגרש מ - %02 ל- %03, בהתאם להמלצת הוועדה המקומית לאחר קריאת‬ ‫ההתנגדויות שהוגשו.‬ ‫3. התוכנית אינה מתייחסת לאומדן צרכי דיור המתחייבת מכוחה של תמ"א 53‬ ‫על הרשות המקומית מוטלת האחריות להכין דוח אומדן צרכים מקיף המעריך את צרכי הדיור‬ ‫הנוכחי והעתידי בעיר, לרבות ניתוח היצע הדיור הקיים והמתוכנן, תנאי הדיור ומחירי הדיור.‬ ‫מסמך זה ביכולתו לזהות קבוצות אוכלוסייה הנזקקות לדיור בר-השגה ולהעריך את יכולתן של‬ ‫תכניות לתת מענה לצרכי אוכלוסיית היעד, כולל בחינת השתלבותן של קבוצות היעד השונות‬ ‫במרקם החיים הכולל של שכונות עירונית חדשות, לרבות חינוך ותעסוקה. המסמך יכול גם לסייע‬ ‫בהבנת הצרכים המיוחדים של אותן קבוצות אוכלוסייה מוגדרות, לקבוע יעדים מדידים‬ ‫להשתלבותן בשטח התכנית ולהסביר כיצד אמורה התכנית המוצעת להשיג את היעדים והצרכים‬ ‫שפורטו.‬ ‫מדינות רבות כמו אנגליה וארה"ב מנחות את הרשויות המקומיות לאמוד את צרכי הדיור‬ ‫בתחומיהן טרם הגשתן והפקדתן של תכניות. כך למשל משרד השיכון והפיתוח בארה"ב, מחייב‬ ‫11 תכנית מספר 63721, פרוטוקול מתאריך 2102.30.62 )ישיבה מספר 4 של וד"ל ירושלים(. בדיון נוסף של וד"ל‬ ‫ירושלים, לגבי מורדות משואה )תוכנית מספר 23021(, נאמרו דברים דומים אך טרם התקבלה החלטה סופית.‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫8‬
‫את הרשויות המקומיות לערוך תכנית מקיפה לצרכי הדיור ברשות המקומית, כתנאי הכרחי‬ ‫לקבלת מימון ממשלתי עבור פיתוח פרויקטים של דיור בר-השגה.‬ ‫באופן דומה סעיף 3.1.21 לתמ"א 53 מתנה את ההפקדה של תכנית מקומית להרחבה ניכרת רק‬ ‫אם "מוסד תכנון בחן את הצורך ב 'דיור בהישג יד' וקבע, במידת הצורך את כמות יח"ד הנדרשות‬ ‫לכך ואת תמהיל גודלי יחידות הדיור המוצעות בהרחבה." חשוב לזכור כי תכניות מתאר ארציות‬ ‫גוברות על תכניות לדיור לאומי.‬ ‫המלצות:‬ ‫על הוועדה לדרוש מהרשות המקומית דוח אומדן צרכים מכח סעיף 3.1.21 לתמ"א 53 ומכח סעיף‬ ‫38א)א( לחוק התכנון והבניה ולקבוע בהתאם לסעיף 38א)ב( לחוק כי אישור התכנית יותנה‬ ‫בהתייחסות למסמך זה. ראוי לצרף את דוח אומדן הצרכים למסמכי התוכנית ולהפקיד מחדש‬ ‫את התוכנית על מנת שתינתן לציבור ההזדמנות להביע את עמדתו ביחס אליו.‬ ‫עמידה בהוראות החוק‬ ‫התכנית כפי שהופקדה אינה עומדת לדידנו בהוראות חוק הוד"לים לעניין תמהיל גודל הדירות‬ ‫ואינה סבירה בשל היעדר התייחסות לדיור להשכרה ולדיור להשכרה בהישג יד. אנו מודעים לכך‬ ‫שמדובר בסמכות רשות, אך חזקה על המחוקק שלא התכוון להפוך את הוראות החוק לאות מתה.‬ ‫אדרבא – החוק נוקט בלשון ברורה ממנה עולה כי מטרת החוק היא כפולה – האצת התכנון‬ ‫למגורים ויצירת היצע מגוון של דיור.‬ ‫בנוסף יש לזכור כי גם סמכות רשות הינה סמכות שיש להפעילה בצורה סבירה ואי הפעלת סמכות‬ ‫רשות בנסיבות המצדיקות הפעלתה עשוי להוות פגם משפטי.‬ ‫בנסיבות הקיימות בארץ קשה יהיה לטעון שאין הצדקה ממשית להפעלת הסמכות. משקי בית‬ ‫רבים, לרבות יחידים, חד הוריות וצעירים, נדרשים להוציא סכום ניכר מהכנסתם לצורך הוצאות‬ ‫שכר הדירה, ולחצי הדיור גורמים לדחיקה של משפחות ויחידים לאזורים עניים של הערים‬ ‫הגדולות או לערים אחרות, תוך איבוד אפשרויות תעסוקה, חינוך וקשרי משפחה וקהילה.‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫9‬
‫סוף דבר‬ ‫המלצות הקואליציה המובעות בגוף ההתנגדות, המסתמכות על נסיון וידע מקומי ובינלאומי,‬ ‫ניתנות כולן ליישום במסגרת חוק הוד"לים ואף תואמות את חוזר המנכ"ל של משרד הפנים.‬ ‫הקרקע, עליה יוזמת המדינה את התוכנית היא קרקע ציבורית ולכן, מן הראוי שהתוכנית תהווה‬ ‫מודל לחיקוי במקום להתמקד רק במקסום הרווחים. מחובתה הציבורית של הוד"ל להתייחס‬ ‫להמלצות ולשפר את התוכנית, ברוח המטרות של חוק הוד"לים.‬ ‫הקואליציה שומרת לעצמה את הזכות להעלות נושאים נוספים בעת הדיון.‬ ‫בכבוד רב,‬ ‫חגית נעלי-יוסף‬ ‫שרי קרוניש‬ ‫מתכננת ערים‬ ‫אדריכלית‬ ‫בשם הקואליציה לקידום דיור בר-השגה בישראל‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫01‬
‫נספח מס' 1 להתנגדות:‬ ‫מתוך חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים, הוראת שעה התשע"א 1102, ספר החוקים 2132‬ ‫‪bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org‬‬ ‫11‬
:‫נספח מס' 2 להתנגדות‬ :‫מתוך אתר משרד הפנים‬ http://mavat.moin.gov.il/MavatPS/Forms/SV4.aspx?tid=4&pid=2121616 bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org 12
3/2011 ‫נספח 3: חוזר המנהל הכללי‬ bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org 13
bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org 14
bimkom@bimkom.org / T 02-566-9655 / F 02-5660551 / www.bimkom.org 15

התנגדות עפולה סופי 7-5-2012

התנגדות עפולה סופי 7-5-2012

Recommandé

Contenu connexe

En vedette(13)

Similaire à התנגדות עפולה סופי 7-5-2012(20)

Plus de acri009(20)

התנגדות עפולה סופי 7-5-2012