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CB RICHARD ELLIS



                                                                 Ile-de-France ViewPoint
www.cbre.fr/fr_fr/etudes                                                                                                           Août 2011



                  VENTES À UTILISATEURS LOCAUX D’ACTIVITÉS
                  Erika LEONARD, Chargée d’études

  RÉSUMÉ
  Marché dont les recherches sont historiquement orientées vers l’acquisition, le marché des locaux d’activités est
  logiquement lié aux aléas de la planète finance. La crise économique de 2008 et les incertitudes du 1er semestre 2011
  ont donc pesé sur les ventes à utilisateurs. Entre deux, l’année 2010 a enregistré un record, favorisé par différents
  facteurs positifs et un rebond de l’activité en général. Pourtant, la pénurie d’offres adaptées règne toujours sur ce
  marché, et encore plus à l’acquisition. La fin de l’année 2011 reste en conséquence encore incertaine.

                                                                 2010, ANNÉE RECORD…
                                                                 Le marché des locaux d’activités, dont les recherches sont
  Chiffres clés marché              des   locaux   d’activités   traditionnellement tournées vers l’acquisition, a connu un
     Ile-de-
  en Ile-de-France                                               net ralentissement au début de la crise économique. Les
  (au 1er semestre 2011)                                         ventes à utilisateurs ont en effet été freinées par le
  Demande placée                          411 000 m²             durcissement des conditions de crédit et par les difficultés
  Offre immédiate                         2 438 300 m²           de financement qu’ont pu connaître les utilisateurs. Les
  Offre « en blanc »                      55 900 m²              PME / PMI, fragilisées, ont donc préféré s’orienter vers la
  Offre « en gris »                       289 100 m²             location, ou ont simplement reporté ou annulé leurs projets
  Loyers Activités « classiques »*        60 € / 120 €           d’acquisition. Représentant, en moyenne annuelle, le tiers
  Prix de vente « prime »**               1 450 €                de la demande placée, la part des acquisitions est passée
  Prix de vente moyen**                   700 €                  de 40 % en 2006 à 28 % en 2008.

  * loyers faciaux en € HT HC/m²/an, locaux neufs ou             Mais les prix de vente ont rapidement été impactés par la
  restructurés                                                   crise, engendrant une reprise des transactions à
  ** prix de vente faciaux en € HT HD/m²                         l’acquisition dès 2009 (36 % des volumes transactés),
                                                                 avant de performer en 2010. Cette année a été marquée
                                                                 par une forte poussée des intentions d’achat des
  N.B. : le terme « Locaux d’activités » regroupe les            utilisateurs – fin 2010, elles représentaient près de 60 %
  locaux d’activités toutes surfaces et les entrepôts            des demandes – qui s’est concrétisée dans les
  < 5 000 m².                                                    commercialisations (46 % de la demande placée à
                                                                 l’acquisition, 516 300 m²). Le « repricing » opéré sur les
                                                                 valeurs vénales a permis aux utilisateurs de faire de
Répartition géographique des ventes (en                          « bonnes affaires », qui ont par ailleurs été favorisées par
volume) des locaux d’activités en Ile-de-France                  la faiblesse des taux d’intérêt, leur permettant de se
au 1er semestre 2011                                             constituer un patrimoine immobilier.
                                                                 Demande placée des locaux d’activités par type de
                            Nord
                                                                 contrat en Ile-de-France
                            35 %
                                                                 100 %
                                                                  90 %
                                                                  80 %
                                                                  70 %
                                                    Est
             Ouest                                                60 %
                                                   19 %
              8%                                                  50 %
                                                                  40 %
                                                                  30 %
                                                                  20 %                                                   46 %
                                                                             40 %                                36 %
                                                                                             33 %    28 %                                31 %
                                                                  10 %
                             Sud                                   0%
                             38 %                                            2006            2007    2008        2009    2010          1S2011

Source : CB Richard Ellis                                                                           Vente   Location
                                                                 Source : CB Richard Ellis
                                                                                                                            ©2011, CB Richard Ellis, Inc.
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                   Prix de vente faciaux des locaux d’activités en Ile-de-France au 1er juillet 2011




                                                   Source : CB Richard Ellis




                   …MAIS RUPTURE AU 1ER SEMESTRE 2011                                 Si la tendance à la vente à utilisateurs se poursuit au
                                                                                      cours des prochains trimestres et que l’inadéquation
                   Pourtant, depuis début 2011, la part des ventes recule à
                                                                                      entre l’offre et la demande persiste, les volumes
                   nouveau. Elle s’élève à 33 % de la demande placée au 1er
                                                                                      placés globaux pourraient être encore orientés à la
                   trimestre 2011 (82 600 m²), puis à seulement 27 % au 2ème
                                                                                      baisse d’ici la fin de l’année.
                   trimestre (44 000 m²). La reprise amorcée en 2010 s’est
                   estompée en raison du climat économique incertain et               HÉTÉROGÉNÉITÉ DES PRIX DE VENTE
                   anxiogène. Bien que l’intérêt pour l’achat de leurs locaux
                                                                                      À l’instar des loyers, les prix de vente sont très
                   ne se soit pas tari, les acteurs redeviennent attentistes et
                                                                                      disparates, selon les secteurs géographiques et la
                   retardent ou suspendent leurs décisions. En outre, les taux
                                                                                      qualité des bâtiments. Par exemple, des lots sur
                   d’intérêt repartent à la hausse, ne favorisant pas leurs
                                                                                      mesure, localisés dans des parcs d’activités, peuvent
                   démarches financières. Enfin, peu de produits « repricés »
                                                                                      être présentés à des prix très élevés. Les valeurs
                   sont encore libres sur le marché qui, par ailleurs, souffre
                                                                                      « prime » grimpent jusqu’à 1 450 € HT HD/m² en
                   traditionnellement d’un manque d’offres de qualité
                                                                                      1ère couronne, mais le prix moyen, toutes surfaces
                   disponibles à la vente.
                                                                                      confondues, se situe autour de 700 € HT HD/m².
                   Sur un marché de l’activité traditionnellement porté par les
                   petites surfaces, il est à noter que les acquisitions
                   concernent généralement des locaux plus grands
                   (1 000 - 3 000 m²). Entre 2008 et 2010, ce créneau de              Répartition des ventes (en volume) des locaux
                   surfaces a représenté, en moyenne, 43 % des ventes (face à         d’activités par tranche de surfaces en
                   46 % des locations < 500 m²). Au 1er semestre 2011, ce             Ile-de-France au 1er semestre 2011
                   type de bâtiments voit son poids reculer à 35 %, les offres
                   adaptées faisant défaut, au profit des 500 - 1 000 m² qui                                             3 000 -
                   augmentent à 29 %.                                                                                   5 000 m²
                                                                                              1 000 -                      6%
                   Par ailleurs, la quasi-totalité des biens acquis sont, de                 3 000 m²
                                                                                                                                 5 000 -
                                                                                               35 %
                   manière générale, en état d’usage (en moyenne plus de                                                        10 000 m²
                   80 %, part plus importante que pour les locaux loués, qui                                                       9%
                   tournent plutôt autour de 72 %). Le 1er semestre 2011                                                        > 10 000
                   marque une nouvelle fois une rupture dans ces constats, la                                                      m²
                                                                                                                                  1%
                   proportion des bâtiments vendus en état d’usage
                   descendant à 63 %. Les bâtiments neufs effectuent une                       500 -
                   poussée remarquable, représentant près du tiers des ventes.               1 000 m²                         < 500 m²
                                                                                               29 %
 Août 2011




                                                                                                                                20 %
                   Enfin, le Sud de l’Ile-de-France recense la majeure partie
                   des surfaces vendues (soit 38 % au 1er semestre 2011), suivi
                   du Nord et de l’Est.                                               Source : CB Richard Ellis



                   ©2011, CB Richard Ellis, Inc.                                  2
Exemples de références de ventes à utilisateurs réalisées en Ile-de-France au 1er semestre 2011




                                                                                                                                                                      France ViewPoint
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  Date                      Adresse                    Ville                               Preneur
                                                                      géographique                           (en m²)        locaux          HT HD/m²)

           Rue du Gros Caillou - ZI des          Les Clayes-sous-
  1T11                                                                     Sud          Bureau Vallée        5 200      État d'usage            662 €
                    Dames                            Bois (78)

  1T11         Rue D'Estienne D'Orves               Clichy (92)           Nord               Privé           2 200      État d'usage           1 376 €

                                                  Bussy-Saint-                          SCI Mathilde
  1T11          Avenue Graham Bell                                         Est                               2 100          Neuf               1 374 €
                                                  Georges (77)                             Revelli

  1T11      RN 20 - ZA des Marsandes              Avrainville (91)         Sud          SFCP-Aubade          2 000          Neuf                948 €

  1T11            Rue Blaise Pascal             Chilly-Mazarin (91)        Sud           Alv Concept         1 200      État d'usage            525 €

                                                                                            Services
                                                                                       techniques de la
  1T11              Avenue du Parc                Argenteuil (95)         Ouest                              1 000      État d'usage            732 €
                                                                                             Mairie
                                                                                          d'Argenteuil
                                                                                         SCI Jasmine
  1T11          Avenue Jean Mermoz              La Courneuve (93)         Nord                                700       État d'usage            671 €
                                                                                          Mermoz

              Rue Gutenberg - ZI de la                                                  Service Action
  1T11                                            Bondoufle (91)           Sud                                700          Rénové               643 €
                    Marinière                                                               Santé

                                                                                         SOS Boîtes
  1T11             Rue Emile Sehet                 Taverny (95)           Ouest                               700       État d'usage            918 €
                                                                                          Moteurs
                                                                                           Summer
  1T11           Rue du Bas Perreux               Sarcelles (95)          Nord                                300       État d'usage            629 €
                                                                                          Aluminium

  2T11      RN 20 - ZA des Marsandes              Avrainville (91)         Sud          Giga Concept         1 300          Neuf                960 €

  2T11            Rue Gustave Eiffel                Clichy (92)           Ouest          Top Chrono          1 200      État d'usage           1 060 €

ZA : Zone d’activités   ZI : Zone indutrielle
Source : CB Richard Ellis




CONTACTS
Aurélie LEMOINE                                         Didier MALHERBE                                   Erika LEONARD
Directrice                                              Directeur général adjoint                         Chargée d’études
Études et Recherche                                     Global Logistic Services                          Études et Recherche
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35                             Tél. : 33 (0) 1 53 64 37 10                       Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 84
Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00                              Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02                        Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
aurelie.lemoine@cbre.fr                                 didier.malherbe@cbre.fr                           erika.leonard@cbre.fr

Pierre-Louis DUMONT                                     Amaury GARIEL                                     Jean-Marie JACQUET
Directeur                                               Directeur                                         Directeur
Activités et Logistique Ile-de-France Nord              Activités et Logistique Ile-de-France Sud         Activités et Logistique Ile-de-France Est
et Ouest                                                Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 09                       Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 37
Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 27                             Fax : 33 (0) 1 53 64 36 36                        Fax : 33 (0) 1 53 64 30 20
Fax : 33 (0) 1 53 64 33 64                              amaury.gariel@cbre.fr                             jm.jacquet@cbre.fr
pl.dumont@cbre.fr


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Viewpoint Vu Acti Idf Aout2011

  • 1. CB RICHARD ELLIS Ile-de-France ViewPoint www.cbre.fr/fr_fr/etudes Août 2011 VENTES À UTILISATEURS LOCAUX D’ACTIVITÉS Erika LEONARD, Chargée d’études RÉSUMÉ Marché dont les recherches sont historiquement orientées vers l’acquisition, le marché des locaux d’activités est logiquement lié aux aléas de la planète finance. La crise économique de 2008 et les incertitudes du 1er semestre 2011 ont donc pesé sur les ventes à utilisateurs. Entre deux, l’année 2010 a enregistré un record, favorisé par différents facteurs positifs et un rebond de l’activité en général. Pourtant, la pénurie d’offres adaptées règne toujours sur ce marché, et encore plus à l’acquisition. La fin de l’année 2011 reste en conséquence encore incertaine. 2010, ANNÉE RECORD… Le marché des locaux d’activités, dont les recherches sont Chiffres clés marché des locaux d’activités traditionnellement tournées vers l’acquisition, a connu un Ile-de- en Ile-de-France net ralentissement au début de la crise économique. Les (au 1er semestre 2011) ventes à utilisateurs ont en effet été freinées par le Demande placée 411 000 m² durcissement des conditions de crédit et par les difficultés Offre immédiate 2 438 300 m² de financement qu’ont pu connaître les utilisateurs. Les Offre « en blanc » 55 900 m² PME / PMI, fragilisées, ont donc préféré s’orienter vers la Offre « en gris » 289 100 m² location, ou ont simplement reporté ou annulé leurs projets Loyers Activités « classiques »* 60 € / 120 € d’acquisition. Représentant, en moyenne annuelle, le tiers Prix de vente « prime »** 1 450 € de la demande placée, la part des acquisitions est passée Prix de vente moyen** 700 € de 40 % en 2006 à 28 % en 2008. * loyers faciaux en € HT HC/m²/an, locaux neufs ou Mais les prix de vente ont rapidement été impactés par la restructurés crise, engendrant une reprise des transactions à ** prix de vente faciaux en € HT HD/m² l’acquisition dès 2009 (36 % des volumes transactés), avant de performer en 2010. Cette année a été marquée par une forte poussée des intentions d’achat des N.B. : le terme « Locaux d’activités » regroupe les utilisateurs – fin 2010, elles représentaient près de 60 % locaux d’activités toutes surfaces et les entrepôts des demandes – qui s’est concrétisée dans les < 5 000 m². commercialisations (46 % de la demande placée à l’acquisition, 516 300 m²). Le « repricing » opéré sur les valeurs vénales a permis aux utilisateurs de faire de Répartition géographique des ventes (en « bonnes affaires », qui ont par ailleurs été favorisées par volume) des locaux d’activités en Ile-de-France la faiblesse des taux d’intérêt, leur permettant de se au 1er semestre 2011 constituer un patrimoine immobilier. Demande placée des locaux d’activités par type de Nord contrat en Ile-de-France 35 % 100 % 90 % 80 % 70 % Est Ouest 60 % 19 % 8% 50 % 40 % 30 % 20 % 46 % 40 % 36 % 33 % 28 % 31 % 10 % Sud 0% 38 % 2006 2007 2008 2009 2010 1S2011 Source : CB Richard Ellis Vente Location Source : CB Richard Ellis ©2011, CB Richard Ellis, Inc.
  • 2. France ViewPoint Prix de vente faciaux des locaux d’activités en Ile-de-France au 1er juillet 2011 Source : CB Richard Ellis …MAIS RUPTURE AU 1ER SEMESTRE 2011 Si la tendance à la vente à utilisateurs se poursuit au cours des prochains trimestres et que l’inadéquation Pourtant, depuis début 2011, la part des ventes recule à entre l’offre et la demande persiste, les volumes nouveau. Elle s’élève à 33 % de la demande placée au 1er placés globaux pourraient être encore orientés à la trimestre 2011 (82 600 m²), puis à seulement 27 % au 2ème baisse d’ici la fin de l’année. trimestre (44 000 m²). La reprise amorcée en 2010 s’est estompée en raison du climat économique incertain et HÉTÉROGÉNÉITÉ DES PRIX DE VENTE anxiogène. Bien que l’intérêt pour l’achat de leurs locaux À l’instar des loyers, les prix de vente sont très ne se soit pas tari, les acteurs redeviennent attentistes et disparates, selon les secteurs géographiques et la retardent ou suspendent leurs décisions. En outre, les taux qualité des bâtiments. Par exemple, des lots sur d’intérêt repartent à la hausse, ne favorisant pas leurs mesure, localisés dans des parcs d’activités, peuvent démarches financières. Enfin, peu de produits « repricés » être présentés à des prix très élevés. Les valeurs sont encore libres sur le marché qui, par ailleurs, souffre « prime » grimpent jusqu’à 1 450 € HT HD/m² en traditionnellement d’un manque d’offres de qualité 1ère couronne, mais le prix moyen, toutes surfaces disponibles à la vente. confondues, se situe autour de 700 € HT HD/m². Sur un marché de l’activité traditionnellement porté par les petites surfaces, il est à noter que les acquisitions concernent généralement des locaux plus grands (1 000 - 3 000 m²). Entre 2008 et 2010, ce créneau de Répartition des ventes (en volume) des locaux surfaces a représenté, en moyenne, 43 % des ventes (face à d’activités par tranche de surfaces en 46 % des locations < 500 m²). Au 1er semestre 2011, ce Ile-de-France au 1er semestre 2011 type de bâtiments voit son poids reculer à 35 %, les offres adaptées faisant défaut, au profit des 500 - 1 000 m² qui 3 000 - augmentent à 29 %. 5 000 m² 1 000 - 6% Par ailleurs, la quasi-totalité des biens acquis sont, de 3 000 m² 5 000 - 35 % manière générale, en état d’usage (en moyenne plus de 10 000 m² 80 %, part plus importante que pour les locaux loués, qui 9% tournent plutôt autour de 72 %). Le 1er semestre 2011 > 10 000 marque une nouvelle fois une rupture dans ces constats, la m² 1% proportion des bâtiments vendus en état d’usage descendant à 63 %. Les bâtiments neufs effectuent une 500 - poussée remarquable, représentant près du tiers des ventes. 1 000 m² < 500 m² 29 % Août 2011 20 % Enfin, le Sud de l’Ile-de-France recense la majeure partie des surfaces vendues (soit 38 % au 1er semestre 2011), suivi du Nord et de l’Est. Source : CB Richard Ellis ©2011, CB Richard Ellis, Inc. 2
  • 3. Exemples de références de ventes à utilisateurs réalisées en Ile-de-France au 1er semestre 2011 France ViewPoint Secteur Surface État des Valeur (en € Date Adresse Ville Preneur géographique (en m²) locaux HT HD/m²) Rue du Gros Caillou - ZI des Les Clayes-sous- 1T11 Sud Bureau Vallée 5 200 État d'usage 662 € Dames Bois (78) 1T11 Rue D'Estienne D'Orves Clichy (92) Nord Privé 2 200 État d'usage 1 376 € Bussy-Saint- SCI Mathilde 1T11 Avenue Graham Bell Est 2 100 Neuf 1 374 € Georges (77) Revelli 1T11 RN 20 - ZA des Marsandes Avrainville (91) Sud SFCP-Aubade 2 000 Neuf 948 € 1T11 Rue Blaise Pascal Chilly-Mazarin (91) Sud Alv Concept 1 200 État d'usage 525 € Services techniques de la 1T11 Avenue du Parc Argenteuil (95) Ouest 1 000 État d'usage 732 € Mairie d'Argenteuil SCI Jasmine 1T11 Avenue Jean Mermoz La Courneuve (93) Nord 700 État d'usage 671 € Mermoz Rue Gutenberg - ZI de la Service Action 1T11 Bondoufle (91) Sud 700 Rénové 643 € Marinière Santé SOS Boîtes 1T11 Rue Emile Sehet Taverny (95) Ouest 700 État d'usage 918 € Moteurs Summer 1T11 Rue du Bas Perreux Sarcelles (95) Nord 300 État d'usage 629 € Aluminium 2T11 RN 20 - ZA des Marsandes Avrainville (91) Sud Giga Concept 1 300 Neuf 960 € 2T11 Rue Gustave Eiffel Clichy (92) Ouest Top Chrono 1 200 État d'usage 1 060 € ZA : Zone d’activités ZI : Zone indutrielle Source : CB Richard Ellis CONTACTS Aurélie LEMOINE Didier MALHERBE Erika LEONARD Directrice Directeur général adjoint Chargée d’études Études et Recherche Global Logistic Services Études et Recherche Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 Tél. : 33 (0) 1 53 64 37 10 Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 84 Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02 Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 aurelie.lemoine@cbre.fr didier.malherbe@cbre.fr erika.leonard@cbre.fr Pierre-Louis DUMONT Amaury GARIEL Jean-Marie JACQUET Directeur Directeur Directeur Activités et Logistique Ile-de-France Nord Activités et Logistique Ile-de-France Sud Activités et Logistique Ile-de-France Est et Ouest Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 09 Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 37 Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 27 Fax : 33 (0) 1 53 64 36 36 Fax : 33 (0) 1 53 64 30 20 Fax : 33 (0) 1 53 64 33 64 amaury.gariel@cbre.fr jm.jacquet@cbre.fr pl.dumont@cbre.fr Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis Août 2011 ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l’expresse réserve d’en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d’Intérêt Economique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris ©2011, CB Richard Ellis, Inc.