Determinar la capacidad constructiva de un terreno

Se define cabida al espacio o capacidad que tiene una
cosa para contener otra.
El estudio de cabida se refiere a la capacidad que tiene un
determinado terreno o conjunto de terrenos para contener
una construcción.
Este estudio esta ligado con los instrumentos de
planificación territorial, los que entregan una serie de
normas que acotan lo que cabe en cada sitio.
ESTUDIO DE CABIDA SIMPLIFICADO

Por cada sitio o predio, se entregara un certificado de
informaciones Previas que contiene las condiciones
aplicables al predio consultado de acuerdo con las
normativas urbanísticas derivadas del Instrumento de
planificación Territorial respectivo.
Es decir con este certificado de Informaciones Previas
podemos determinar lo que “cabe” en determinado predio.

Este Certificado entrega:
1.- Usos de suelos permitidos y prohibidos, cosa que nos ayuda a determinar
el uso de nuestro predio. Por Ej.: Comercial, habitacional, equipamiento, etc.
2.- Superficie Predial Minima, en el caso de que se quiera subdividir el predio.
3.- Coeficiente de Constructibilidad
4.- Adosamientos.
5.- Coeficiente de ocupación de Suelo
6.-Distanciamientos
7.- Altura Máxima de Edificación
8.- Sistema de agrupamiento
10.- Rasante

Estas Condiciones ayudan a determinar como podemos
usar un predio tanto en la planta como en la elevación,
como se aprecia en la siguiente figura:

Ejemplo 1: ¿Cuánto puedo construir en un terreno de 1.250m2 si:
Coef. Max. de Constructibilidad es de 4
Coef. Max de Ocupación de Suelo es 0,5
Distanciamiento a medianero es 5m
Antejardín : 5m
Y la proporción del terreno es 1/2

50m
25m

Ejemplo 2: ¿Cuánto puedo construir en un terreno de 2 paños, siendo el
terreno?:
A= 578m2 y en el que las dimensiones están en la relación ½ ,
B= 768m2 sus dimensiones están en relación 1/3
Coef. Max. de Constructibilidad es de 4
Coef. max de Ocupación de Suelo es 0,5
Premio por unificación de roles del 20%
Distanciamiento a medianero es 5m
Antejardín : 8m
Altura Maxima es libre según Rasante

ESTUDIO DE CABIDA
RESUMEN AREA LEGAL Y ASPECTO NORMATIVO
De acuerdo a la OGUC “Capacidad máxima de edificación”: margen volumétrico máximo
construible en cada predio, resultado de la aplicación de las normas sobre línea de edificación,
rasantes, distanciamientos, alturas, coeficientes de ocupación de suelo, constructibilidad,
densidad y demás normas urbanísticas, con sus respectivas normas de beneficios especiales
en cada caso.

ESTUDIO DE CABIDA
CABIDA MAXIMA
De acuerdo a la OGUC “Capacidad máxima de edificación”: margen volumétrico máximo
construible en cada predio, resultado de la aplicación de las normas sobre línea de edificación,
rasantes, distanciamientos, alturas, coeficientes de ocupación de suelo, constructibilidad,
densidad y demás normas urbanísticas, con sus respectivas normas de beneficios especiales
en cada caso.
DENSIDAD
Artículo 2.1.22. Los Instrumentos de Planificación Territorial que fijen densidad, deberán
expresarla en densidad bruta en habitantes por hectárea y se entenderá que su equivalencia
o conversión en número de viviendas será igual al valor que resulte de dividir la densidad
establecida por el coeficiente 4.
El parámetro de densidad establecido en los instrumentos de planificación territorial sólo se
aplicará al destino de vivienda del tipo de uso de suelo Residencial.
COEFICIENTE FUSION
Artículo 2.6.8. Tratándose de fusión de terrenos, en los porcentajes de incremento de los
coeficientes de constructibilidad señalados en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7. se entiende
incluido el 30% de aumento de dicho coeficiente que otorga el artículo 63 del D.F.L. Nº 458,
De Vivienda y Urbanismo, de 1975. 2

ESTUDIO DE CABIDA
CALCULO AREAS COMUNES
Artículo 6.1.5. Para el cálculo de la superficie edificada por unidad de vivienda o departamento,
se aplicará lo dispuesto en el artículo 5.1.11. de la presente Ordenanza. Con todo, no se
contabilizará como parte de la misma la superficie edificada que le corresponde en el
prorrateo de los bienes comunes, si ésta es inferior al 20% de la superficie de cada
vivienda o departamento.
Consecuentemente, cuando la superficie común habitacional del proyecto sea inferior al
20% de la superficie útil habitacional, dicha superficie común no se Contabilizará para
la aplicación del coeficiente de constructibilidad.
En caso que la superficie común indicada en el inciso anterior sobrepase el porcentaje
señalado, el excedente deberá prorratearse y sumarse a la superficie útil de los departamentos,
además de contabilizarse para la aplicación del coeficiente de constructibilidad.
No obstante lo anterior, para efectos de calcular los derechos municipales, se utilizará la
superficie edificada total sin la exención señalada en el inciso primero
SUP AREAS COMUNES / SUPERFICIE TOTAL A CONSTRUIR= < 20%

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